SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Side 1 av 9 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 15/1072 Revisjon av reguleringsplan for frittliggende småhusbebyggelse, 2. gangs behandling Saksbehandler: Kristine Klavina Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 57/16 Utvalg for miljø og plan 06.09.2016 45/16 Kommunestyret 12.09.2016 Vedlegg som følger saken Forslag til reguleringsplan med: 1) plankart datert: 05.08.2016 2) reguleringsbestemmelser datert: 05.08.2016 3) hensynet bak bestemmelsene datert: 05.08.2016 4) innkomne merknader til offentlig ettersyn Behandling/vedtak i Kommunestyret den 12.09.2016 sak 45/16 Behandling: Innstillingen enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. Områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse, planident 0217-2014002, datert 05.08.2016, vedtas. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. 2. Reguleringsplan for frittliggende småhusbebyggelse, planident R000100, datert 14.02.2007, oppheves. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 12-14. Behandling/vedtak i Utvalg for miljø og plan den 06.09.2016 sak 57/16 Behandling: Innstillingen enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. Områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse, planident 0217-2014002, datert 05.08.2016, vedtas. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. 2. Reguleringsplan for frittliggende småhusbebyggelse, planident R000100, datert 14.02.2007, oppheves. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 12-14.

Side 2 av 9 INNSTILLING Under henvisning til nedenstående fremmer rådmannen slik innstilling: 1. Områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse, planident 0217-2014002, datert 05.08.2016, vedtas. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. 2. Reguleringsplan for frittliggende småhusbebyggelse, planident R000100, datert 14.02.2007, oppheves. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 12-14. SAKSUTREDNING Sammendrag Gjeldende bestemmelser for frittliggende småhusbebyggelse ble vedtatt i 2007, og berører omtrent all villamessig bebyggelse i den østlige delen av kommunen. Med bakgrunn i regelendringer og erfaringer har det vært et stort behov for endring av gjeldende plan. Rådmannen har derfor utarbeidet forslag til ny områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse. Hensikten med planen er å legge til rette for en forutsigbar utvikling i småhusområdene, som ivaretar landskapet og det grønne småhuspreget. Nye reguleringsbestemmelser vil gjøre det enklere å bruke planen for både kommunen og tiltakshavere. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn fra 10.3.2016 til 29.4.2016. Det ble mottatt i alt 13 merknader. Det kom ingen innsigelser til planforslaget. Rådmannen mener det er nødvendig å forenkle reguleringssituasjonen, slik at det kun er en gjeldende reguleringsplan per eiendom. På denne måten vil det bli enklere for både kommunen og tiltakshaver å kunne forholde seg til ett sett med reguleringsbestemmelser for den enkelte eiendom. Gjeldende reguleringsplan for frittliggende småhusbebyggelse oppheves. Den nye områdereguleringen for frittliggende småhusbebyggelse går foran de eldre reguleringsplanene som gjelder for de områdene som er vist på plankartet. For områdene som ikke lenger omfattes av plankartet gjelder opprinnelige reguleringsplaner. Rådmannen mener at det foreliggende planforslaget vil kunne gi en forutsigbar og god utvikling av småhusområdene som omfattes av planen. Bakgrunn for saken Den 03.06.2014 vedtok UMP å be rådmannen igangsette revisjon av Oppegård kommunes reguleringsplan for frittliggende småhusbebyggelse (småhusbestemmelsene) fra 2007. Det ble først bestilt en lett rullering for å se på virkemidler for å unngå at deler av småhusområdene får preg av feltutbygging med tomannsboliger, men det ble raskt klart at det er flere forhold ved småhusbestemmelsene som trengte revisjon. Blant annet var det nødvendig å gjøre en grundigere vurdering av hvilke områder som skal omfattes av småhusplanen og hvilke som ikke skal det. I tillegg må småhusplanen tilpasse seg endringer i plan- og bygningsloven og tilhørende forskrifter. Et planforslag ble lagt frem for UMP i møte 09.06.2015. Utvalget gjorde enkelte endringer i rådmannens forslag og la dette ut til offentlig ettersyn. Som en del av UMPs vedtak ble det også bedt om en nærmere utredning av hvilke områder som skal omfattes av småhusplanen. På bakgrunn av dette la frem rådmannen en ny sak for UMP 06.10.2015. UMP fattet vedtak om hvilke arealer som skal omfattes av planområdet og vedtak om byggegrenser mot vei og om parkeringsbestemmelser. Samtidig konkluderte rådmannen med at de endringene planforslaget har gjennomgått utløste behov for et nytt offentlig ettersyn. UMP vedtok derfor at forslag til

Side 3 av 9 områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse (småhusplanen) skulle sendes til ny førstegangsbehandling i utvalget. Et nytt planforslag ble lagt frem for UMP i møte 8.3.2016. Til denne saken var planområdet justert, og det ble gjort enkelte endringer i bestemmelsene for terrengbehandling mot vei, høyder og utnyttelsesgrad, utforming ved beplantning, parkering, og tiltak ved bekker og vassdrag. UMP vedtok å legge dette planforslaget ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Det fremmes nå til andregangsbehandling og vedtak. Planforslaget Forslag til områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse er utarbeidet av Oppegård kommune og berører nesten all villamessig bebyggelse i den østlige delen av kommunen. Formålet med planen er å legge til rette for en forutsigbar utvikling i Oppegårds småhusområder som ivaretar det grønne småhuspreget, bokvalitet og landskapet. Nye reguleringsbestemmelser vil gjøre det enklere å bruke planen for både tiltakshaver og kommunen. Planen vil gå foran eldre reguleringsplaner, slik at det kun blir én gjeldende plan per eiendom. Forslaget til områderegulering består av plankart, reguleringsbestemmelser og et dokument som redegjør for hensynet bak de foreslåtte bestemmelsene. Plankartet og reguleringsbestemmelsene er juridisk bindende. Hensynet bak de foreslåtte bestemmelsene er ikke juridisk bindende, men følger planen som utdypende tolkningsverktøy. Plankartet, vedlegg 1, har ett formål: Bebyggelse og anlegg: 1111 boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse Gjeldende byggegrenser i de opprinnelige reguleringsplanene er lagt inn i plankartet til områdereguleringen. Der de gamle planene ikke har egne byggegrenser vil kommuneplanens avstandsbestemmelser gjelde. Reguleringsbestemmelser, vedlegg 2, er delt inn i 16 paragrafer, der noen igjen er delt inn i underpunkter. På den måten samles forhold som naturlig hører sammen. Hensynet bak bestemmelsene, vedlegg 3, er et informasjonsverktøy som inneholder en nærmere redegjørelse om hensynet bak de foreslåtte bestemmelsene og hvordan de skal tolkes. Reguleringsbestemmelsene bør ses sammen med hensynet bak bestemmelsene. Rådmannen ønsker å utarbeide en informasjonsveileder som gjøres tilgjengelig på kommunens nettsider etter at planen er vedtatt. Store deler av hensynet bak bestemmelsene vil være lagt inn i veilederen. Veilederen vil holdes fortløpende oppdatert av administrasjonen etterhvert som nye spørsmål blir avklart eller det gjøres endringer i plan- og bygningsloven og forskriftene, som har betydning for saksbehandlingen av tiltak som omfattes av planen. Augestadveien 3 Augestadveien 3, gnr/bnr 40/483, tas ut av Småhusplanen da ny detaljregulering for eiendommen ble vedtatt 09.05.2016. Innkomne merknader og innsigelser Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 10.3.2016-29.4.2016. Det er mottatt i alt 13 merknader. Nedenfor finnes et sammendrag av merknadene med rådmannens kommentar. Det kom ingen innsigelser til planforslaget. Merknadene er vedlagt saken (se vedlegg 4).

Side 4 av 9 Offentlige myndigheter 1) Fylkesmannen i Oslo og Akershus (brev, datert 14.4.2016, dok. 15/1072-73) Merknadshaver har ingen konkrete merknader til planforslaget, og viser for øvrig til kommunens ansvar som planmyndighet. Rådmannen tar merknaden til orientering. 2) Akershus Fylkeskommune (brev, datert 2.5.2016, dok. 15/1072-83) Merknadshaver forutsetter at kjente automatisk fredete kulturminner i eldre planer blir videreført gjennom bestemmelser og vises i plankart. Det vises til at dersom man vil forhindre riving av annen bevaringsverdig bebyggelse, jf. 12.2, må dette uttrykkes eksplisitt i bestemmelsene. Merknadshaver anbefaler sterkt at dette gjøres. For veispørsmål viser merknadshaver til Vegvesenets uttalelse. Kjente automatisk fredete kulturminner i eldre planer ligger i kommuneplankartet, og ivaretas dermed i overordnet plan. Kulturminneloven gjelder som lovverk for disse. Rådmannen mener at planforslaget tar viktige grep for å sikre hensynet til nyere tids kulturminner. De kulturminnene/kulturmiljøene som gjennom kommuneplanen er vedtatt å være bevaringsverdige, gis langt mer detaljerte og entydige reguleringsbestemmelser. Viktige enhetlige boligområder fra etterkrigstiden er tatt ut av planen fordi opprinnelig reguleringsplan ivaretar verneverdiene på en bedre måte enn småhusplanen. I tillegg kommer en ny bestemmelse ( 12.2) som gir kommunen et forbedret verktøy for å sikre vernehensyn der det, etter kommunens skjønn i den enkelte sak, foreligger kulturminneverdier. Da det ikke er gjort en endelig vurdering av hvilke bygninger/kulturminner dette gjelder, mener rådmannen at en eksplisitt bestemmelse som forbyr riving, slik som for bygningene/kulturminnene som omfattes av 12.1, vil være i overkant streng. Men ved neste kommuneplanrullering vil kommunen gjøre en bredere gjennomgang av hvilke kulturminner som skal sikres mot riving gjennom hensynssone H570. Antall kulturminner som vil omfattes av 12.1 i småhusplanen, med eksplisitt riveforbud, vil derfor kunne forventes å øke. 3) Statens Vegvesen (brev, datert 27.4.2016, dok. 15/1072-80) Merknadshaver har ingen innvendinger til planforslaget. Rådmannen tar merknaden til orientering. 4) Jernbaneverket (brev, datert 26.4.2016, dok. 15/1072-76) Merknadshaver peker på jernbanelovens hovedregel om 30 meter byggegrense mot jernbanen, og har ellers ingen merknader. Rådmannen tar merknaden til orientering. Byggegrensen mot jernbanen ivaretas gjennom kommuneplanen.

Side 5 av 9 Foreninger og organisasjoner 5) Ingierodden vel (brev, datert 29.4.2016, dok. 15/1072-82) Merknadshavere peker på at Ingierodden er et eneboligområde, der boligene er godt tilpasset terrenget. De mener at tomannsboliger i dette området ikke er forenlig med verdiene i området og 3 i reguleringsbestemmelsene. Det ønskes at minstekravet til tomt for tomannsbolig settes til det samme som for bygging av enebolig. Ingierodden er et område med innslag av både ene- og tomannsboliger. En av hovedintensjonene bak småhusbestemmelsene er at eneboliger og tomannsboliger skal fungere sammen for å skape gode og varierte bomiljøer. 3 i reguleringsbestemmelsene vil ivareta hensynet til landskap, natur og terreng i den enkelte byggesak. Regler for hvilke tiltak som utløser krav til detaljregulering vil gi bedre kontroll med prosjektenes kvalitet. Rådmannen mener at nåværende krav til tomtestørrelse for ene- og tomannsboliger er en velbalansert løsning. Tomannsboliger er et viktig tilskudd til en variert og helhetlig boligstruktur i Oppegård. Om kravet til tomt per enhet for tomannsbolig settes til tilsvarende som for enebolig, ville dette medføre at det knapt vil bygges tomannsboliger. 6) Oppegård historielag (brev, datert 26.4.2016, dok. 15/1072-84) Merknadshaver viser til bestemmelsen i 5, som sier at samme eiendom kun kan bebygges med 1 frittliggende bolig. Dette medfører at på tomter der det står eldre hytter som fortsatt er i brukbar stand, vil disse som regel måtte rives for å gjøre plass til ny bebyggelse. Dette medfører at kulturhistoriske verdier går tapt. Dersom man tar vekk 5, første ledd, i reguleringsbestemmelsene vil dette åpne opp for en helt ny og, etter rådmannens vurdering, svært uheldig bebyggelsesstruktur i småhusområdene i Oppegård. Rådmannen mener derfor at bestemmelsen bør bli stående. Det er i kommuneplanen satt av en rekke hensynssoner til prioriterte, bevaringsverdige kulturminner og kulturmiljø. I tillegg har enkelte kulturminner/kulturmiljøer vern gjennom hensynssone i reguleringsplan. Rådmannen viser til at det er disse kulturminnene som har et hjemlet vern etter plan- og bygningsloven. Rådmannen er enig i at det kan ligge verdi i å ta vare på gjenværende hytter fra 1920- og 1930- tallet. Men det er per i dag ikke gjennomført gode nok utredninger av hvilke av disse som har så høye bevaringsverdier at de kvalifiserer til et eget hjemlet vern. Rådmannen vil vurdere dette når kommuneplanen skal revideres. Inntil dette må det eventuelt søkes om dispensasjon i den enkelte sak. Dispensasjon kan gis dersom bevaringsverdien for den konkrete hytta er tilstrekkelig stor i forhold til andre hensyn plan- og bygningsloven og områdeplanen skal ivareta. Private parter 7) Ove Chr. Bugge (brev, mottatt 30.3.2016, dok. 15/1072-71)

Side 6 av 9 Merknadshaver viser til bestemmelsen ( 5) om at det kun tillates 1 frittliggende bolig per eiendom. Det ønskes at denne regelen fjernes fordi det å bygge to eneboliger, i stedet for en tomannsbolig i mange tilfeller vil gi bedre bokvalitet. Kravene i 5 skal sikre at det ikke bygges for tett, og at det blir nok lys, luft og tilstrekkelig areal mellom bygningene for å sikre nødvendig kvalitet og sammenhengende utearealer. Rådmannen mener dette er verdier det er viktig å ivareta. Det merknadshaver i praksis etterspør her er at man kun bør trenge 500 m² areal per enebolig, så lenge man ikke deler eiendommen. Dette vil være i strid med kravene til tomtestørrelse i 6 i reguleringsbestemmelsene. I tillegg vil en slik endring føre til at boligene kan plasseres med mindre innbyrdes avstand når avstandskravet til nabogrense i pbl. 29-4 ikke kommer til anvendelse. Det er strid med bebyggelsesstrukturen i kommunen som denne bestemmelsen nettopp har til hensikt å ivareta. Rådmannen mener at reglene i 6 er en fornuftig avveining av de ulike hensynene og for å sikre store nok tomter til at kravene om gode uteområder, tilstrekkelig parkeringsareal, god overvannshåndtering, ivaretakelse av grønt preg og nok lys og luft ivaretas. Rådmannen vil derfor ikke anbefale en endring av reguleringsplanens krav til tomtestørrelse og kravet om én bolig per eiendom. 8) Ståle Stålesen (e-svar, datert 25.4.2016, dok. 15/1072-74) Merknadshaver peker på at det i Johan Halvorsens vei 23 (gnr/bnr 39/110) er tegnet inn byggegrenser, mens naboeiendommer i samme felt ikke har det. Det ønskes at byggegrensene tas bort og at generelle grenser om avstand fra vei, nabogrenser, etc. blir gjeldende. Rådmannen ser at merknadshavers eiendom har byggegrenser som ikke lenger anses å være hensiktsmessige. Rådmannen anbefaler at byggegrensen mot Johan Halvorsens vei beholdes, da denne er felles for alle eiendommer i feltet. Men øvrige byggegrenser tas ut av plankartet slik at de generelle byggegrensene i plan- og bygningsloven og kommuneplanen gjelder. 9) Amund Holmsen (e-svar, datert 26.4.2016, dok. 15/1072-75) Merknadshaver viser til forslag til å innskrenke maksimal utnyttelsesgrad fra 25 til 22 %. Det ønskes at innbyggere som er i ferd med å utarbeide byggesøknad i tråd med regelen om 25 % kan sluttføre denne etter disse reglene. Rådmannen minner om at en reguleringsplan i følge plan- og bygningsloven 12-4 er gjeldende fra det tidspunkt kommunestyret vedtar planen. Lovgiver har ikke gitt kommunen mulighet til å vedta overgangsbestemmelser i en plan som sier at planen først skal gjelde fra et senere tidspunkt, eller kun for saker innkommet etter en dato. Kommunen har derfor ikke myndighet til at prosjekter under utarbeidelse skal behandles i henhold til en annen grad av utnytting enn det som vedtas i plan. Foreslåtte grad av utnytting på 22 % avspeiler hva utnyttelsen i gjennomsnitt har ligget på i de årene småhusbestemmelsene har vært gjeldende.

Side 7 av 9 10) Holger Zobel (e-svar, datert 27.4.2016, dok. 15/1072-77) Merknadshaver peker på at bestemmelsen om å redusere maksimal BYA til 22 % gir uheldige utslag for hus med lave gesims-/mønehøyder. Blant annet vil en del hus miste muligheten til å bygge garasje. Det ønskes et unntak fra denne regelen for eksisterende bebyggelse eller at maksimal BYA settes til 25 %. Rådmannen har forståelse for at endring av reguleringsplaner av og til kan få uheldige utslag for eksisterende bebyggelse. Kommunen ser imidlertid at dagens måte å beregne grad av utnytting på eiendommer i småhusbestemmelsene er krevende å bruke for både tiltakshavere og kommunen. For å forenkle denne situasjonen har kommunen derfor foreslått å sette en fast utnytting på alle eiendommer uavhengig av høyde. Ved en grad av utnytting på 22 % vil de fleste få muligheten til å bygge ut et større volum enn i dag, men forholdet mellom bygningenes volum i forhold til tomten og omgivelsene er etter rådmannens vurdering innenfor det akseptable. På eiendommer som allerede er bygd ut med mer enn 22 % BYA vil det være nødvendig med en dispensasjon om det er ønske om ytterligere fotavtrykk. På eneboligeiendommer skal det uansett allerede være avsatt areal til en garasje på 36 m², jf. parkeringskrav i nåværende småhusbestemmelser. Det må søkes om dispensasjon for overbygging av slike parkeringsplasser dersom tillatt grad av utnytting på eiendommen er overskredet, men slike dispensasjoner vil i mange tilfeller være enkle å gi der endringer i plan gir uheldige utslag for allerede bebygde eiendommer. Byggesakskontoret har allerede eget punkt i gebyrregulativet med lavere sats for behandling av slike dispensasjonssaker. 11) Aeko eiendomsutvikling AS (brev, datert 4.4.2016, dok. 15/1072-78) Merknadshaver viser til økningen i BYA-kravet til garasje for tomannsboliger fra 18 til 36 m², og hvordan dette er et særkrav i Oppegård kommune, og som reduserer muligheten for å bygge tomannsboliger med store boenheter. Kravet bør enten senkes til 18 m², alternativt kan maks BYA økes til 23 %. Merknadshaver ønsker videre å beholde muligheten for sekundærboliger, da dette gir et viktig boligtilbud til førstegangsetablerere og enslige foreldre. Rådmannen viser til UMPs vedtak av 6.10.2015, der UMP vedtar at det skal avsettes BYA til garasje på 18 m² til hver boenhet, samt at hver boenhet skal ha ytterligere én parkeringsplass. Lovverket gir ikke anledning til å kreve opparbeiding av parkeringsplasser som ikke inngår i BYA, og det betyr i praksis at det må avsettes 36 m² til garasje for tomannsboliger. Sekundærleilighet er tatt ut av planen da Kommunal- og moderniseringsdepartementet har kommet med flere prinsipputtalelser om at det ikke er søknadspliktig å leie ut rom i egen boenhet. Utleiemuligheten ivaretas derfor uansett gjennom gjeldende regelverk. Ved å åpne for sekundærleiligheter i planen åpnes det i stedet for at det etableres en ekstra boenhet som i ettertid kan seksjoneres og selges videre. Da vil eneboliger i praksis kunne fungere som tomannsboliger uten at kravene til parkering, tomtestørrelse, etc., trer inn. I definisjonen av tomannsbolig er det imidlertid ikke lenger et krav at boenhetene skal være omtrent likeverdige i størrelse. Det er derfor fullt mulig å bygge mindre boenheter for salg til bl.a. førstegangsetablerere og enslige foreldre på tomannsboligtomtene.

Side 8 av 9 12) Kvernaas arkitekter AS (e-svar, datert 29.4.2016, dok. 15/1072-79) Merknadshaver spør hvordan kommunen, etter de foreslåtte bestemmelsene, vil forholde seg til prosjekter der boliger med større utnyttelsesgrad enn 22 % ønsker å bygge på boligen. Planforslaget har som hensikt å regulere bygningers volum og totale areal, sett i forhold til uteoppholdsareal, belastning på infrastrukturen og omgivelsene. Dette gjøres gjennom bestemmelser om bygningers maksimale fotavtrykk og høyde. Eiendommer som allerede er bebygd med mer enn 22 %, og som ønsker påbygg innenfor de nye bestemmelsene om gesimsog mønehøyde, vil bli vurdert å komme ytterligere i strid med tillatt grad av utnytting, altså %- BYA. Rådmannen mener at denne tolkningen er i tråd med de prinsipper som er lagt til grunn av både Miljøverndepartementet og Kommunal- og moderniseringsdepartementet i tidligere prinsipputtalelser. Det kan gis dispensasjon fra denne bestemmelsen etter en konkret vurdering av hver enkelt sak, dersom påbygget ikke vesentlig tilsidesetter hensynene bak bestemmelsen. 13) Shark AS, for Jens Kristian Biong (brev, datert 29.4.2016, dok. 15/1072-81) Merknadshaver ønsker å utvikle eiendom gnr/bnr 40/144 til et prosjekt med terrasseblokk med inntil 18 leiligheter. Det pekes særlig på nærheten til Solbråtan stasjon, annet kollektivtilbud og Bjørkås sykehjem. Det skisserte prosjektet vil komme i konflikt med reguleringsplanens formålsparagraf og nesten samtlige øvrige bestemmelser i planforslaget i småhusplanen. Et slikt prosjekt må eventuelt spilles inn i tråd med vanlige regler for arealutvikling, dvs. først som et arealinnspill til kommuneplanrulleringen og eventuelt videre gjennom en egen reguleringsplan. Inntil det eventuelt skjer mener rådmannen at det er mest hensiktsmessig å la eiendommen omfattes av de samme bestemmelsene som øvrige eiendommer som i dag er avsatt til frittliggende småhusbebyggelse. Rådmannens endringer i planforslaget Med bakgrunn i merknadene og forhold nevnt ovenfor har rådmannen foretatt følgende endringer i plankartet og reguleringsbestemmelsene: Endringer i plankartet 1) Byggegrensene på gnr/bnr 39/110 tas bort, med unntak av byggegrensen mot Johan Halvorsens vei. 2) Arealet som omfattes av «Detaljregulering for Augestadveien 3, planident. 0217-2013010» tas ut av Småhusplanen. 3) Administrasjon er, av grunneier, gjort oppmerksom på at for eiendommen gnr/bnr 43/80, Vestliveien 13, gjelder pr i dag 2 parallelle byggegrenser mot nord. Byggegrenser er vedtatt i 2 forskjellige planer. Den siste vedtatte planen gjelder, dvs også den siste vedtatte byggegrensen. Den sørligste byggegrense mot nord for eiendommen tas bort. Endringer i reguleringsbestemmelsene 4) Endring i 12.1 i bestemmelsene: Overskriften endres fra «prioriterte bevaringsverdige bygninger, hensynssone H570_1 i kommuneplan for Oppegård kommune» til «hensynssone for kulturmiljø H570 i kommuneplan for Oppegård kommune».

Side 9 av 9 Rådmannens vurdering Det er ikke fremmet innsigelser til planforslaget. Ved offentlig ettersyn ble det heller ikke avdekket andre vesentlige konsekvenser av planforslaget enn det som var kjent da planen ble lagt ut til offentlig ettersyn. Hensikten med ny områderegulering for småhusbebyggelse var å utvikle mer presise og entydige bestemmelser, og å sikre at utvikling av småhusområdene skjer i tråd med de overordnede målsetningene. Forslag til Områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse er i samsvar med gjeldende kommuneplan og utformet med bakgrunn i de nye endringene i plan- og bygningsloven som trådte i kraft fra 1.7.2015 og 1.1.2016. Forslag til reguleringsbestemmelser er blitt forenklet og utformet med en klar ordlyd. Bestemmelsene er entydige og ivaretar bedre enn forrige plan hensyn til uteareal, terreng og vegetasjon. Fremtidig utvikling av boligene i småhusområdene skal gjennom størrelse og utforming bidra til at bygget i seg selv og området som helhet, fremstår med småhuskarakter. Rådmannen mener at det foreliggende planforslaget vil legge godt til rette for en utvikling med småhuskarakter og opprettholde og styrke småhusområdenes kvaliteter, deriblant grønne kvaliteter. De nye reguleringsbestemmelsene vil bli et godt og håndterbart verktøy for både tiltakshavere og saksbehandlere. Rådmannens anbefaling Rådmannen anbefaler å vedta områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse, planident 0217-2014002, datert 05.08.2016. Rådmannen anbefaler videre å oppheve reguleringsplan for frittliggende småhusbebyggelse, planident R000100, datert 14.02.2007. Lars Henrik Bøhler konst. rådmann Anne Holten plansjef Samfunnsutvikling Godkjent og ekspedert elektronisk.