NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Siri Anna Kluck Lottrup L.nr.: 12409/2017 Arkivnr.: 20150002/L13 Saksnr.: 2015/2377 Utvalgssak Forslag til reguleringsplan for Herstrøm næringspark - 1.gangsbehandling etter 12-10 og 12-11 i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske 31.10.2017 122/17 tjenester Grunnlag for saken Detaljregulering for Tverrveien 1 og 3: Fastsettelse av planprogram etter plan- og bygningslovens 12-9, utvalgssaksnr.: 127/15. Juridisk grunnlag Plan- og bygningsloven. Kommuneplanens arealdel, vedtatt 31.08.2011 og 07.10.2015. Forskrift om konsekvensutredninger (FOR 2009.06.26, nr. 855). Vedlegg 1 Plankart, datert 31.08.2017 2 Planbestemmelser, datert 17.10.2017 3 Planbeskrivelse, 14.06.2017 Vedlegg lagt på politikerrommet: Tegninger, ROS-analyse, rapporter og div. vedlegg. SAMMENDRAG Planområdet er avsatt til næring i kommuneplanen. Planforslaget legger til rette for næring som industri, lager og opprettholdelse av dagens kontorvirksomhet. I tillegg foreslås det å legge til rette for forretningsformål, for å kunne etablere en dagligvarebutikk, dette formålet avviker fra kommuneplanen. Side 1
Videre inneholder planforslaget gang- og sykkelveg, grønnstruktur, ny atkomst til næringsområdet. Framskrevne trafikktall, jf. Trafikkanalysen datert 17.08.2016 har vist at det vil bli behov for utvidelse av rundkjøringen på Fv 283, denne er derfor tatt inn i planområdet. Rådmannen vurderer planforslaget som tilfredsstillende utredet og tilråder at det legges ut på høring og til offentlig ettersyn. SAKSUTREDNING Hensikt med saken Reguleringsplanen har endret navn fra «Tverrveien 1 og 3» til: «Herstrøm næringspark». Tiltakshaver har fullført planarbeid og levert endelig planforslag til behandling. Hensikt med saken er å avgjøre om kommunen skal tilråde planforslaget og sende det ut på høring og offentlig ettersyn. Kommunen overtar da formelt ansvar for videre behandling av planen. Bakgrunn Bakgrunnen for planarbeidet er et ønske om å utvikle området til å bli et attraktivt næringsområde, og legge til rette for en dagligvarebutikk på Solbergmoen. Planområdet er i dag forholdsvis lavt utnyttet, og deler av bygningsmassen er klar for riving/ oppgradering. I varsel om oppstart av planarbeidet/ offentlig ettersyn av planprogram innebar planutkastet også formålet renovasjonsanlegg (gjenvinningsstasjon for husholdninger), dette er tatt ut. Planområdet og eierskap Planområdet ligger på Solbergmoen, rett øst for Tverrveien og grenser mot Gamle Riksvei i nord, landbrukseiendom i øst og Herstrømbukta i sør (se illustrasjon 1). Planområdet er ca. 38 daa. og består av eiendommene Tverrveien 1 (Gbnr.: 43/155), eid av Statens Vegvesen som har et kontorbygg der, og Tverrveien 3 (Gbnr.: 43/156) som eies av tiltakshaver. Gml. Riksvei Tverrveien Fv. 283 Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt kommuneplan Planstatus og overordnede føringer Planområdet er ca. 38 daa, og er i hovedsak uregulert, og er avsatt til Næringsvirksomhet - nåværende og grønnstruktur i gjeldende kommuneplan, se illustrasjon 2. Planforslaget er ikke i tråd med kommuneplanen, da det fremmes et område med arealformål forretning. Side 2
Dette, og det at planområdet er over 15 daa gjør at det er krav til planprogram og konsekvensutredning (KU) for denne detaljreguleringen. For videre detaljer i konsekvensutredningen vises det til planbeskrivelsens kap. 8, se vedlegg 3. I kommuneplanen er det ingen rekkefølgekrav eller vilkår for bruk av arealene i planområdet. I nordvest overlapper planutkastet reguleringsplan SO 25, Del av Solbergmoen, vedtatt 08.02.1980. Det pågår ingen andre planarbeid i nærområdet. Planforslaget Nedenfor beskrives de viktigste trekkene i planforslaget: Særlige vektlagte forhold Hensikten med planen er å legge til rette for næringsbebyggelse. Det åpnes for lager/ industri/ forretning og kontor, med to innkjøringer fra Tverrveien. Det skal særlig tas hensyn til; - Boligbebyggelsen nord og vest for planområdet - Landbruksområdet i øst - Herstrømbukta Disse forholdene er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen og er nedfelt i planbestemmelsenes 1 Planens hensikt. Arealformål, utnyttelse og byggehøyder For arealformålene kombinert industri/ lager (BKB1) og kombinert kontor/industri/ lager (BKB2) foreslås en % BYA på maksimalt 80 %, jf. planbestemmelsene 3.3.2/ 3.4.2. Byggehøyder er avsatt på plankartet, høydene trappes ned mot landbruksområdet i øst. Høydene er avpasset naturlige terrengforskjeller innenfor planområdet. Maks byggehøyde er 17 meter. Det tillates bare flate tak. For BKB2 tillates det maks 1000 m 2 kontor, dette er gjort for å kunne opprettholde dagens virksomhet på denne eiendommen. Arealformålet forretning (BF) skal kun kunne benyttes til dagligvareforretning. Det tillates et bebygd areal med maks 80 %- BYA. Bygningen skal ha en maks høyde på 9 meter (kotehøyde 19 m.o.h.) og flatt tak. Bruksarealet skal ikke overstige 1500 m 2, jf. bestemmelsenes 3.2.3. Grøntstruktur/ vegetasjonsskjermer Grønnstrukturen i kommuneplanen opprettholdes i stor grad i dette planforslaget. Grøntomådet sør for Gamle Riksvei (G) beholdes, og det foreslås opparbeidet parkmessig, med noen treningsapparater for voksne. Mot landbruksarealene foreslås vegetasjonsskjermen (GV_6) å være tre meter, avsatt på plankartet. Høyde på vegetasjonen skal være maks to meter, jf. bestemmelsene 5.2.1. Området mot Herstrømbukta (GV_4) skal ha stedegen vegetasjon. Planter på svartelista som har etablert seg i området må fjernes så det ikke sprer seg til området ved Herstrømbukta, der det er planter på rødlista, jf. bestemmelsenes 5.2. Parkering og atkomst(er) Parkeringskravene følger kommuneplanen, men er tilpasset det høyeste kravet når det gjelder industri og lager. Det er og bestemmelser for utforming av parkeringsarealer. Se 3.1.1-3. Side 3
Området har i dag kun en atkomst fra Tverrveien, med en langsgående internvei. Dette er et stort planområde, med terrengforskjeller på 5-6 meter, som gir to «plan». Området er lavest i sør. Planforslaget legger derfor opp til en ekstra atkomst, se illustrasjon 3. Tiltakshaver foreslår at den nye atkomsten skal ligge ca. 80 meter fra vikelinjen til rundkjøringen på Fv 283. I følge tiltakshavers planbeskrivelse/ trafikkutredningene vil ÅDT være ca. 100. I planbeskrivelsens punkt 8.11.6 vises det til at den sørlige atkomsten er i tråd med Statens vegvesen sine håndbøker, og at det ikke er fare for tilbakeslag mot rundkjøringa på Fv 283. Illustrasjon nr. 3: Forslag til to atkomster til planområdet. Trafikksikkerhet/ gang- og sykkelvei Det foreslås at det etableres gang- og sykkelvei fra både øst og vest for Tverrveien fra Gamle Riksvei fram til areal avsatt til forretning (BF). Støyskjerming Det er regulert inn støyskjerm på kommunal grunn på vestsiden av Tverrveien, og det foreslås at det etableres støyvoll (GV_5) mot eiendommene nord for planområdet. Gjennomføring av planen - rekkefølgekrav Det er i 7 i bestemmelsene satt rekkefølgekrav for opparbeidelse av gang- og sykkelveiene (SGS_1-3), grøntstrukturen (G), vegetasjonsskjermene (GV_1-6), kjøreveiene (SKV_1-2), veien (SV_1-2), støyskjermingen og krysset/ rundkjøringen Fv 283/ Tverrveien. Hovedtrekkene i rekkefølgekravene er at trafikk-, gang-/ sykkelarealer støysikring og grønnstruktur og er opparbeidet før forretningen og/ eller de øvrige næringsarealene tas i bruk. Et unntak her er næringsarealene og rundkjøringen, hvor det settes et krav til opparbeidelse knyttet til m 2 BRA for BKB_1 og BKB_2. For ytterligere opplysninger vises det til planbestemmelsene og planbeskrivelsen, se vedl. 3. Varsel om oppstart og medvirkning: Varsel om oppstart av reguleringsplanen og offentlig ettersyn av forslag til planprogram for konsekvensutredning var på høring i perioden 07.07-04.09 2015. Det ble også avholdt et folkemøte i denne perioden. Det kom inn syv innspill til varselet, disse er vurdert i planbeskrivelsen under pkt. 3.5. Rådmannen har og kommentert innspillene i politisk sak: Fastsettelse av planprogram, etter PBL 12-9, utvalgssaksnr.: 127/15. Side 4
På bakgrunn av resultater fra Trafikkanalysen, datert 17.08.2016, har planområdet blitt utvidet med kryss/ rundkjøring Tverrveien/ Fv 283. Berørte naboer og regionale myndigheter ble varslet 02.09.2016, det kom inn tre merknader. To av merknadene var fra regionale myndigheter uten spesielle nye moment og den tredje fra en nabo, som påpekte forhold som enten ikke er relevant i en reguleringsprosess eller som ivaretas i planen. Utbyggingsavtale (UBA) Parallelt med reguleringsplanen er det varslet mulig utbyggingsavtale for gjennomføring av planen. I følge gjeldende kommuneplan ligger planområdet i et område der det ikke åpnes for UBA, så dette er ikke aktuelt. VURDERING Oppfølging av tidligere behandling: Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester fastsatte planprogram med utredningsprogram, uten ekstra merknader, i møte 27.10.2015. Krav / føring Rådmannens vurdering 1 Konsekvens for Herstømbukta må utredes. Utført, se naturmiljørapport datert 24.11.2015 og planbeskrivelse/ KU. 2 Planutkastet utløser krav til trafikkutredning Utført, se trafikkanalyse datert 07.08.16 og oppfølgende tegninger og notater. 3 Løsninger må særlig avklares med SVV Utført, møte avholdt 03.06.2016. 4 Løsninger må særlig avklares med Utført, bl.a. via intern kommunalteknikk planavklaringsmøte, og direkte kontakt. 5 Planen krever støyvurdering med kart Utført, se støyrapport datert 20.11.2015 og tilleggsutredning. 6 Planen krever vurdering av grunnforhold Utført, se rapport datert 09.02.2016 Rådmannen vurderer at planforslaget er tilfredsstillende utredet i tråd med fastsatt planprogram/ utredningsprogram. De fleste råd gitt i oppstartsmøtet/ føringene i planprogrammet ivaretatt, og merknader fra naboer og regionale myndigheter tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget. Det vises til planbeskrivelsen, vedlegg 3. Følgende merknader er ikke tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget: - Tverrveien 1: Statens vegvesen ønsker ikke at deres eiendom, Tverrveien 1, tas med i planområdet. Se rådmannens vurdering under punktet Unntak - Forretningsformål: Statens vegvesen varslet innsigelse mot forretningsformål i planen, da dette ikke er i tråd med gjeldende kommuneplan. Se rådmannens vurdering under punktet Unntak. - Krav til 4 meters avstand til alle formålsgrenser: Rådmannens anbefalinger om dette/ pbl sine krav, jf. er ikke fulgt opp. Se rådmannens vurdering under punktet Unntak. Unntak Tverrveien 1: For å kunne ivareta helheten når vi planlegger dette næringsområdet, ønsker rådmannen at denne eiendommen innlemmes i planområdet selv om Statens vegvesen, som grunneier, ikke ønsket det. Vei til eiendommen er regulert som eget formål, med atkomstpil. For å ivareta dagens bruk av Statens vegvesen sin eiendom reguleres den til kombinert formål Side 5
slik at eksisterende kontorvirksomhet kan tillates. Størrelsen på kontorarealene er satt til 1000 m 2, for å begrense mengden kontorarbeidsplasser innenfor dette næringsområdet. Tverrveien 1 anses som godt ivaretatt i planen. Forretningsformål: Statens vegvesen sin merknad til varsel om oppstart/ offentlig ettersyn av planprogram varslet innsigelse til forretningsformål. Tiltakshaver ønsker likevel å utrede mulighetene for å kunne etablere en dagligvarebutikk på Solbergmoen. Trafikkanalysen og konsekvensutredningen (KU) har bl.a. tatt for seg konsekvenser og vurdere virkninger. I reguleringsprosessen har det blitt stilt krav til at forretning skal være eget formål, slik at det er forutsigbart hvor en forretning kan etableres. Det er og regulert gang-/ og sykkelveier til forretningsarealet. For å begrense størrelse mest mulig er det begrensninger på byggehøyde, størrelse og type virksomhet som skal være tillatt. Det er og krav om at det etableres en støyvoll nord i planområdet (GV_5). Dette vurderes som tilstrekkelig for å sikre at de tilgrensende boligene blir minst mulig negativt berørt. Rådmannen ser at det kan være bra for lokalmiljøet på Solbergmoen med en forretning her. I følge tiltakshavers planbeskrivelse bor det ca. 1100 personer innenfor en radius på 500 meter fra det regulerte forretningsformålet, dette er med på å kunne drifte en dagligvarebutikk i området. Gamle riksvei er en av kommunens hovedsykkelruter, og det foreslås ny trafikksikker atkomst for gående og syklende. Det er og busstopp innenfor en avstand på 3-600 meter fra planområdet, der det går minst to busser i timen i hver retning. Det vil da være god mulighet for både gående, syklende og kjørende å kunne handle på vei hjem. Trafikkutredningen viser at veiene i området tåler den økte trafikkmengden som genereres av en dagligvareforretning, i tillegg til trafikken til de resterende bedriftene innenfor planområdet. Selv om ikke arealformålet forretning er i tråd med kommuneplanens arealdel anses dette som godt nok utredet/ vurdert og at avbøtende tiltak er innarbeidet i plandokumentene. Krav til fire meters avstand til alle formålsgrenser: Tiltakshaver har mot de fleste vegetasjonsskjermene kun avsatt 2 meters byggegrense. Årsaken til dette er slik rådmannen ser det, å kunne utnytte næringsarealene mest mulig. Rådmannen ser at en høy utnyttelse kan være gunstig ut i fra at det er få næringsarealer i kommunen. Ut ifra hensynene til hva vegetasjonsskjermene skal ivareta, som er bl.a. å opprettholde muligheten for å etablere gang- og sykkelvei langs Tverrveien, dette gjelder GV_1, GV_2 og GV_3 og å opprettholde gode lysforhold/ unngå skygge på landbruksarealene (GV_6) ser rådmannen det som riktig å utvide byggegrensene til 4 meter mot disse vegetasjonsskjermene GV_1, GV_2, GV_3, GV_4 og GV_6, hvor foreslått avstand i planforslaget kun er 2 meter. I konsekvensutredningen, se under neste punkt og i planbeskrivelsen kap.8, er det kommet fram at deler av det tilgrensende landbruksområdet i øst blir skyggelagt i perioder, dette er ønskelig å unngå. For å få til dette må også grensen for høydetrappingen mot GV_6, på plankartet, forflyttes 2 meter mot vest. Rådmannen vurderer dette som et viktig hensyn å ivareta og fremmer utvidelser av byggegrensene på plankartet som et krav som må gjennomføres før planforslaget legges ut på høring. Virkninger av planforslaget og vurdering av samsvar/ avvik fra kommuneplanen og overordna planer Planforslaget vurderes å være i samsvar med overordna planer som Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur i Buskerud, Rikspolitiske bestemmelser om kjøpesentre, av Side 6
27.06.2008 og Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Det foreslåtte arealformålet forretning er ikke i tråd med gjeldende kommuneplan. Planforslaget vurderes ellers å være i tråd med krav i, samt å bygge opp under mål for kommuneplanen. Konsekvensutredningen (KU) konkluderer med følgende konsekvensverdier på de 17 KUtemaene: Positiv (7 stk.), ubetydelig (8 stk.) og liten negativ (2 stk.). Ingen temaer vurderes med middels eller stor negativ konsekvens. Konsekvensutredningen er meget omfattende. Rådmannen har i sin vurdering valgt å kun omtale de deltemaene hvis avklaring anses som avgjørende for teknisk gjennomføring av planen. For konsekvenser av øvrige deltema vises det til utredningene, samt kapittel 8 i planbeskrivelsen. Deltemaene med liten negativ konsekvens er: - lokalklima/ solforhold - landbruk Risiko- og sårbarhetsforhold er avdekket, dokumentert og ivaretatt i utarbeidelsen av plankartet, samt i innhold i planbestemmelsene. Juridiske forhold Tverrveien 1 (SVV sin eiendom) har atkomst over Tverrveien 3, denne atkomsten opprettholdes og reguleres som eget arealformål, med atkomstpil til eiendommen. Dette forholdet anses derfor ivaretatt. Økonomiske konsekvenser Det forutsettes at den planlagte gang- og sykkelveien fra Gamle Riksvei i fremtiden skal være offentlig. Det foreslås også en støyskjerm langs boligene i Tverrveien, den forutsettes også å være offentlig. Begge disse tiltakene vil medføre driftsutgifter for kommunen. Planforslaget legger ikke til rette for krav til innløsning. Det er mulighet for ekspropriasjon etter planen. Barn og unges interesser For at myke trafikanter skal komme seg trygt fram og tilbake til/fra planlagt forretning foreslås det at det etableres ny gang- og sykkelvei fra Gamle Riksvei til området avsatt til forretningsformål, og et nytt krysningspunkt av Tverrveien. Barn og unges interesser anses derfor som forbedret i krysset mellom Gamle Riksvei og Tverrveien. Miljøkonsekvenser Det er registrert en naturtypelokalitet knyttet til Bukta, dette området er en del av grønnstukturen i sør (GV_4), dette området ivaretas i plandokumentene. Planforslaget er vurdert i henhold til naturmangfoldloven 8-12. Tiltaket er vurdert til å være godt nok utredet i forhold til naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper for offentlig beslutningstaking, jf. Naturmangfoldlovens 8-12. Side 7
Planforslaget i seg selv innebærer kun en mindre økning (< 3dB) av støy i området, men det reguleres støyskjermer og voller mot de eksisterende boligområdene slik at støyforholdene forbedres ut i fra dagens tilstand. Planforslaget vurderes å ikke ha nevneverdig negative konsekvenser for miljøet. HMS/ Folkehelse En dagligvareforretning i gå-/ sykkelavstand til et større boligområde, med tilrettelegging for trafikksikker ferdsel anses som et godt tiltak som fremmer folkehelse, da over 1000 husstander har under 500 meter å gå til denne butikken. Konklusjon Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet. Planforslaget for Herstrøm næringspark vurderes å være i tråd med kommuneplanens arealdel, med unntak av arealformålet forretning, samt at de krav og føringer som ble fastsatt i oppstartsmøtet og fastsettelse av planprogrammet i stor grad er fulgt opp. Selv om ikke arealformålet forretninger er i tår med kommuneplanen s arealdel anses dette som godt nok utredet/ vurdert og avbøtende tiltak er innarbeidet i plandokumentene. Det vurderes at planforslaget ikke har vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn. Politisk handlingsrom I tråd med plan og bygningslovens 12-11 er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved behandling av et forslag til detaljregulering innsendt av andre enn kommunen selv: Alternativ 1 Alternativ 2 Alternativ 3 Alternativ 4 Tiltakshavers planforslag vedtas lagt ut på høring. Rådmannens alternative planforslag vedtas lagt ut på høring. Planforslaget ønskes endret, sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning (jf. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget gir følger retningslinje for videre arbeid: Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen, kan tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret. Alternativ 4 er et enkeltvedtak som krever begrunnelse og gir klagerett. Tilråding Tiltakshaver og rådmannen er i stor grad omforent om planforslaget, men rådmannen vurderer at det må fremmes et alternativt forslag (alternativ 2 i tabellen over): Før planforslaget kan legges ut på høring/ offentlig ettersyn skal følgende endring gjøres i plankartet: - Byggegrenser mot vegetasjonsskjermene GV_1, GV_2, GV_3, GV_4 og GV_6 utvides på plankartet til minimum 4 meters bredde. - Grensen for høydetrappingen mot GV_6, på plankartet, forflyttes 2 meter mot vest. Rådmannen anbefaler alt. 2. Side 8
Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Planforslaget er innholdsmessig tilfredsstillende utredet, samt vurderes gjennom sin utforming og innhold å bedre dette næringsområdet. En lokal matforretning i dette området anses som positivt med hensyn på gående og syklende/ biltrafikk. Det vurderes at planforslaget ikke medfører noen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 vedtar hovedutvalget for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Herstrøm næringspark, datert 31.08.2017, med tilhørende planbestemmelser datert 17.10.2017 legges ut til høring/ offentlig ettersyn, med følgende endring i plankartet: - Byggegrenser mot vegetasjonsskjermene GV_1, GV_2, GV_3, GV_4 og GV_6 utvides på plankartet til minimum 4 meters bredde. - Grensen for høydetrappingen mot GV_6, på plankartet, forflyttes 2 meter mot vest. Rådmannen anbefaler alt. 2. Begrunnelse for vedtaket er at: Planforslaget er innholdsmessig tilfredsstillende utredet, samt vurderes gjennom sin utforming og innhold å bedre dette næringsområdet. En lokal matforretning i dette området anses som positivt med hensyn til gående/ syklende og trafikk. Det vurderes at planforslaget ikke medfører noen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn. En uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og 12-10. Fristen for merknader er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Side 9