MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Terje Ragnar Hansen Frøyslandsmoen 16 4517 Mandal DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2016/1392-6 Flutra Demaj, 080/0033 02.11.2016 Dispensasjon og rammetillatelse Oppføring av levegg i glass på gnr. 80, bnr. 33. Sted/adresse: Melkevikheia 12 Tiltakshaver: Inger K. Storesund og Terje Ragnar Hansen Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens 20-1 første ledd bokstav a, 20-2 andre ledd bokstav b, og 20-4, bokstav a gis det tillatelse til å oppføre vindskydd, i tråd med tegninger og situasjonskart mottatt 16.08.16. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra «Kommuneplan for Mandal kommune 2015-2027» med planid 201511fra regulert LNF-formål, og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet mot sjø fastsatt i Plan- og bygningsloven 1-8. Dispensasjon gis med sikte på å oppføre vindskydd som omsøkt. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Tiltaket er jfr. matrikkellovens 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Terje Ragnar Hansen søker dispensasjon til å oppføre levegg i glass. Eksisterende vindskydd i glass er på 5 kvm. Vindskydden vil medføre til utvidelse med 8 kvm. Totalt blir arealet med takoverbygg og glass rundt på 13 kvm. Arealplanstatus Det aktuelle området inngår i Kommuneplan for Mandal kommune 2015-2027, og er i denne utlagt som område til bruk for Landbruk-, Natur og Friluft (LNF-formål). Deler av hytta er for øvrig avsatt til H-område for hyttebebyggelse. Omsøkte tiltak havner imidlertid i området avsatt til LNF-formål. I området avsatt til LNF-formål er det byggeforbud med unntak for stedbunden næring i disse områdene. I tillegg ligger tiltaket innenfor 100-metersbeltet langs POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 6335.05.22222 ORG.NR : 964 968 519
sjøen hvor det i Plan- og bygningsloven 1-8 er gitt forbud mot bygging. Tiltaket er i strid med LNF-formålet i gjeldende Kommuneplan og byggeforbudet i strandsonen fastsatt i Planog bygningsloven 1-8. Det aktuelle tiltaket er ikke i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Dispensasjon Tiltakshaver søker om dispensasjon fra LNF-formålet og forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet fastsatt i Plan- og bygningsloven 1-8. Begrunnelse fra tiltakshaver lyder somfølgende: Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminnesøk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. Andre myndigheters uttalelser Søknaden om dispensasjon fra LNF-formålet og forbudet mot bygging i 100-metersbeltet er betinget av uttalelse fra berørte myndigheter, jf. Plan- og bygningsloven 19-1. Brev om
ekstern høring ble sendt ut av kommunen den 21.09.16. Brevet ble sendt til Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder og Vest-Agder Fylkeskommune for uttalelse. Frist for tilbakemelding ble satt til 21.10.16. Innen fristens utløp har begge høringsinstanser fremlagt uttalelser. I brev datert 26.09.16 uttaler Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder følgende: I e-post datert 21.10.16 uttaler Vest-Agder Fylkeskommune at de ikke har merknader til tiltaket. Merknader fra nabo/gjenboer I medhold av bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 andre ledd gis det fritak for nabovarsling til av det omsøkte tiltak. Det anses ikke at nabointeresser blir berørt av arbeidet som nå er omsøkt. Vurdering Tiltaket er betinget av dispensasjon fra LNF- formålet og forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet fastsatt i Plan- og bygningsloven, (heretter Pbl.), 1-8. Ifølge Pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi varig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Kommuneplanens arealdel er fastsatt i medhold av Pbl., og Pbl. 1-8 om forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet er fastsatt i gjeldende Pbl. Kommunen kan gi varig dispensasjon fra disse dersom vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Plan- og bygningsloven 19-2, andre ledd, setter to kumulative vilkår som begge må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. Vilkårene er at «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt», og at fordelene med å gi dispensasjon må være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Avgjørende er en helhetlig vurdering av det konkrete tilfellet. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynet bak gjeldende bestemmelser gjør seg gjeldende med styrke. Spørsmålet er om dispensasjon fra LNF-formålet og Pbl. 1-8 vil medføre til at hensynet med gjeldende bestemmelser vil bli «vesentlig tilsidesatt.» Hensynet med LNF-areal og forbud mot tiltak i 100-metersbeltet mot sjø er å ivareta allmenne interesser og unngå uheldig utbygging i strandsonen. Regjeringen har gitt statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjø. Disse er fastsatt ved kl.res. av 25 mars 2011, jf. Plan- og bygningsloven av 27 juni 2008 6-2. Formålet med disse retningslinjene er å tydeliggjøre arealpolitikken i 100-metersbeltet langs sjøen. I
retningslinjene er kystlinjen i Mandal kommune registrert som et av områdene med stort arealpress i strandsonen. Med dette menes at det må vises særlig forsiktighet med å gi tillatelser i strandsonen. Plan- og bygningsloven 19-2, tredje ledd, fastslår at det ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål vektlegges. Planretningslinjene vil følgelig benyttes i den videre dispensasjonsvurderingen. Tiltaket er klart i strid både med byggeforbudet i strandsonen og LNF-formålet i Kommuneplan for Mandal kommune. Den klare hovedregelen er at det ikke bør gis dispensasjon i denne sammenheng da tiltaket ikke er i tråd med gjeldende regelverk i området. En dispensasjon vil undergrave Kommuneplanen og forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet mot sjø som informasjons og beslutningsgrunnlag. Dispensasjonen er ment som et permanent avvik med generell gyldighet for det aktuelle området. Permanente avvik vil utad kunne gi signaler på en liberal holdning til forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet og regelverket som følger av kommuneplan. Slike avvik vil helt klart svekke betydningen av kommuneplan og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet, noe som trekker i retning av at det ikke bør gis dispensasjon i dette tilfellet. Avviket reiser særlig spørsmål opp mot gjeldende regelverk, slik at endringer av betydning i utgangspunktet bør gå veien om reguleringsendring. I retningslinjene er det vist til at bygging på områder som har betydning for bl.a. friluftsliv, naturvern og landbruk bør unngås. Formålet med dette er å påse at hensynet til allmennheten og naturvern blir ivaretatt. Utgangspunktet er at bygging delvis i LNF-formålet bør unngås i dette tilfellet, da tiltaket kan tilsidesette hensynet med kommuneplan og forbudet fastsatt i Pbl. 1-8. Ifølge retningslinjene skal bebyggelser trekkes så langt unna sjøen som mulig. Retningslinjene viser også til at bebyggelse skal skje i retning bort fra sjøen og at utbygging av veger og annet infrastruktur skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. Samlet sett vises det i retningslinjene at det skal legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskapet og allmenn tilgang til sjøen. Ny vindfang er tenkt som en forlengelse av eksisterende vindfang. Sett opp mot eksisterende vindfang er denne planlagt trukket så langt fra sjøen som mulig. Ny bebyggelse skal dermed inngå som en samlet del av eksisterende bebyggelse. Tiltakshaver opplyser i sin dispensasjonssøknad at værskydden ligger lengst vekk fra sjøen enn eksisterende redskapsbod og skjules stort sett av denne samt trær og vegetasjon. Det er vedlagt bilder som viser at tiltaket ikke ligger fremtredende i terrenget. Tiltaket ligger også godt skjult bak trær, og vil dermed ikke være synlig i sjøen. Bruken av området er den samme som før tiltaket oppføres, og det er kun snakk om utvidelse av allerede eksisterende vindskydd. Samlet trekker forholdene i retning av at det her bør gis dispensasjon da hensynet ikke synes å bli vesentlig tilsidesatt. Tiltaket er også i tråd med det bebygde arealet som er tillatt for hytter i H-området, og vil på denne måten være i tråd med rammene for hyttebebyggelse. Ingen av høringsinstansene har uttalt seg negativt mot dispensasjonen. Ved vurdering av dispensasjonssøknader bør kommunen ikke dispensere fra planer og lovbestemmelser når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden, jf. Pbl. 19-2, fjerde ledd. I dette tilfellet er uttalelsen positiv, noe som trekker i retning av at det bør kunne gis dispensasjon for omsøkte tiltak. I retningslinjene vises det til at opparbeidelser bør skje slik at inngrepet og ulemper i forhold til tilgjengelighet i strandsonen blir minst mulig. Tiltaket ligger godt skjult og vil ikke medføre ulemper og heller ikke hindre ferdsel og tilgjengelighet i strandsonen.
Samlet sett har Teknisk forvaltning kommet frem til at hensynet med kommuneplanen og hensynet med forbudet i Pbl. 1-8 ikke vil bli «vesentlig tilsidesatt» i dette tilfellet. Spørsmålet er om en samlet vurdering tilsier at «fordelene med å gi dispensasjon» fra kommuneplan og forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet mot sjø, er «klart større enn ulempene». Ordet «klart større» viser at det må foreligge en kvalifisert overvekt av fordeler for at det skal kunne gis dispensasjon. Ulempene med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at slike tillatelser vil kunne medføre til presedensvirkning for øvrige tiltak som omfattes av samme plan. Dersom det gis dispensasjon i denne sammenheng vil dette utad kunne gi signaler på en liberal holdning av kommuneplanen. Dispensasjonen vil da kunne svekke forutberegnelighet med plan, noe som klart er en ulempe. Samtidig bryter allerede eksisterende vindskydd mot LNF-formålet. Denne er allerede tilbaketrukken lengst mulig unna sjøen og ligger gjemt bak et stort tre. Nytt tiltak synes ikke å ville fremme bebyggelsen i området. Tiltaket synes heller ikke å ville komme nevneverdig nærmere sjøen enn eksisterende. Teknisk forvaltning kan ikke se at tiltaket vil medføre ytterligere privatisering enn det som eksisterer. Tiltakshaver holder seg også innenfor det som er tillatt av størrelser på hytter. Landskapet vil heller ikke forandre seg som følge av tiltaket. Fordelene med tiltaket er at tiltakshaver får et tilbygg som er godt skjult fra sjøen og omgivelsene i LNF-området. Teknisk forvaltning mener også at hensynet til en eventuell reguleringsendring er tilstrekkelig ivaretatt i byggesaken. I dette tilfellet må det etter Mandal kommunes vurdering anses som en fordel at dispensasjoner medfører samfunnsøkonomisk og effektiv prosess for kommunen og tiltakshaver. Vi viser til at planprosesser medfører utstrakt ressursbruk både hos tiltakshaver og det offentlige. Teknisk forvaltning kan ikke se at en planprosess ville gitt en annen løsning i dette tilfellet. Det vil dermed være lite heldig å kreve at det utarbeides en reguleringsendring i de tilfeller hvor dette i realiteten ikke anses hensiktsmessig. Samlet sett trekker nevnte vurdering i retning av at fordelene med dispensasjon er klart større enn ulempene. Etter en samlet vurdering mener Teknisk Forvaltning at fordelene med dispensasjon er større enn ulempene. Mandal kommune mener etter dette at vilkårene for dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Adkomst og tilknytning va Det er opplyst at tiltaket ikke vil innebære endringer for adkomst/avkjørsel. Avkjørsel er vist på innsendte situasjonskart, og den er i samsvar med planen. Utforming/tilpassing Mandal kommune vurderer at tiltaket har gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til tiltakets funksjon. Tiltaket vurderes å ha naturlige omgivelser som passer til plasseringen, jf. Pbl. 29-2.
Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Dispensasjon Pbl. 19-2 8 800,- Til sammen 8 800,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Ferdigstilling Ansvarlig søker skal anmode om ferdigattest, eventuelt midlertidig brukstillatelse, før det nye tiltaket tas i bruk. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 476/16 Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Flutra Demaj byggesaksbehandler