ArkivsakID.: 16/2293 Arkivkode: Saksnummer Utvalg/komite Møtedato 133/16 Planutvalget 21.06.2016 STEINSNES VEST, DEL AV GBNR. 1005/1. MINDRE REG. ENDRING RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK I hht. plan- og bygningsloven 12-14 vedtas detaljert reguleringsplan for Steinsnes vest, - mindre reguleringsendring for del av gbnr. 1005/1 med følgende plandokumenter: Plankartet, datert 22.2.2016 Reguleringsbestemmelser, datert 22.2.2016, revidert 14.6.2016 Utbyggingsavtale datert 15.5.2013 følger saken og planbeskrivelse datert 8.4.2016, følger saken. Vedtak av den mindre endringen medfører oppheving av reguleringsplan for Steinsnes vest, vedtatt 19.6.2013 SAKSBEHANDLER: Arealplanlegger / Ingeniør Ingunn Baarnes 21.06.2016 Planutvalget Møtebehandling: Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. PLA- 133/16 Vedtak: I hht. plan- og bygningsloven 12-14 vedtas detaljert reguleringsplan for Steinsnes vest, - mindre reguleringsendring for del av gbnr. 1005/1 med følgende plandokumenter: Plankartet, datert 22.2.2016 Reguleringsbestemmelser, datert 22.2.2016, revidert 14.6.2016 Utbyggingsavtale datert 15.5.2013 følger saken og planbeskrivelse datert 8.4.2016, følger saken. Vedtak av den mindre endringen medfører oppheving av reguleringsplan for Steinsnes vest, vedtatt 19.6.2013 Sakens innhold:
SAMMENDRAG HANDLINGSROM/ LOVHJEMMEL FAKTISKE OPPLYSNINGER Vurderinger Konklusjon og videre saksgang SAMMENDRAG Planformål: Boligområdet har ligget inne med boligformål i arealplanen siden 2003. Siste vedtatte reguleringsplan for Steinsves vest ble vedtatt 19.6.2013 hvor man regulerte til tomannsboliger, lekeplass og parsellhage med tilhørende infrastruktur. De fleste forhold er vurdert i denne planen. Det har i følge tiltakshaver i ettertid vist seg at det ikke er marked for boligtypene (tomannsboliger). Endringene i planforslaget er: -Konsentrert boligbebyggelse BK1 og BK2 erstattes med frittliggende småhusbebyggelse (ordinære eneboliger) BF1 3. Endringen innebærer en reduksjon fra 13 boenheter med formålet konsentrert småhusbebyggelse til 8 enheter med formålet frittliggende småhusbebyggelse. Det legges videre til rett for etablering av sekundærleilighet i tilknytning til boligene. -Utnyttelsesgraden for BF2-3 reduseres fra 50% til 45% BYA. For BF1 forblir uendret på 40%. -Felles renovasjonsanlegg (f-r) tas ut av planen da antall boenheter reduseres og behovet for et slikt anlegg ikke lenger anses som like relevant. Renovasjonsbilen vil hente søppel på ordinær måte ved husstanden. -Adkomsten til de to tomtene som grenser mot Solaveien får endret avkjørsel, som resultat av ny plassering av bebyggelse. De øvrige tomtene beholder avkjørsel i tråd med eksisterende reguleringsplan. -Området avsatt til Lekeplass reduseres fra 0,8 daa til 0,7 daa. -Eksisterende byggegrenser videreføres fra vedtatt plan. Planen har vært sendt ut på begrenset høring. Det er innkommet 2 merknader; fra Fylkesmannen i Vestfold og Vestfold fylkeskommune. Oppsummert har Fylkesmannen ingen innvendinger, mens Vestfold fylkeskommune henviser til RPBA og krav til høy utnyttelse innenfor utviklingsgrensene. Tap av antall boenheter må belyses i saken og at dette tapet kan innhentes i andre planområder. I reguleringsendringen tilrettelegges det for etablering av en sekundærleilighet pr. bolig. Dersom man legger til disse enhetene i regnskapet får vi en arealtetthet på 3,7 boenhet pr dekar. I prinsippet tilrettelegger forslag til mindre endring av reguleringsplan for en høyere arealutnyttelse enn hva gjeldende plan gjør forutsatt sekundærleilighet.. Ingen naboer eller vel-lag har kommet med innspill til endringen.
Planen legger opp til eneboligstruktur slik tilliggende bebyggelse, og vi ser at dette kan ha kvaliteter, selv om det i overordnede planer har krav til noe høyere utnyttelse. Alternativt forslag er å opprettholde gjeldende reguleringsplan. HANDLINGSROM/ LOVHJEMMEL: Planen behandles som privat detaljert reguleringsplan etter PBL s 12-14 Planforslaget samsvarer med arealbruk i kommunedelplan for Larvik by 2015-2027 FAKTISKE OPPLYSNINGER Formålet med planen Endringen innebærer en reduksjon fra 13 boenheter med formålet konsentrert småhusbebyggelse til 8 enheter med formålet frittliggende småhusbebyggelse ( eneboliger). Det legges videre til rett efor etablering av en sekundærleilighet i tilknytning til boligene. Planstatus i området 1. Området er i kommunedelplan for Larvik vedtatt 16.9.2015 og avsatt til boligbebyggelse, vei, lekeplass, parsellhage, energianlegg (trafo), renovasjonsanlegg. 2. 3. Gjeldende reguleringsplan for området Steinsnes vest, vedtatt 19.6.2013. Tiltakshaver/forslagsstiller Tiltakshaver: Ken Aarsten Forslagsstiller: PV arkitekter AS Lokalisering og beskrivelse av planområdet Planområdet ligger sydvest på Østre Halsen på et tidligere dyrket jorde. Grenser inntil eksisterende bebyggelse i øst, nord og vest. I syd ligger det dyrket mark og videre mot sjøen med tilliggende friluftsområder ved Hvittensand og Steinsnes. Planområde vist med stiplet strek på ortofoto fra sommer 2015.
Eiendomsforhold Gbnr. 1005/1 grunneier er Ken Aarsten og 1005/72, grunneier er Larvik kommune (veiareal) Beskrivelse ( utdrag fra planbeskrivelse fra PV arkitekter) Formål med endringen: Området ble regulert til bolig i 2013, det har i ettertid vist seg at det ikke er marked for boligtypene området ble regulert til. Endringen innebærer en reduksjon fra 13 boenheter med formålet konsentrert småhusbebyggelse til 8 enheter med formålet frittliggende småhusbebyggelse (eneboliger). Det legges videre til rett for etablering av en sekundærleilighet i tilknytning til boligene. Beskrivelse av innholdsmessige endringer i det reviderte planforslaget. Figur 1 Vedtatt reguleringsplan for Steinsnes Vest
Figur 2 Forslag til mindre endring Endringer reguleringskart: -Konsentrert boligbebyggelse BK1 og BK2 erstattes med frittliggende Småhusbebyggelse (eneboliger). BF1 3. - Utnyttelsesgraden for BF2-3 reduseres fra 50% til 45% BYA. For BF1 forblir uendret på 40%. - Felles renovasjonsanlegg (f-r) tas ut av planen da antall boenheter reduseres og behovet for et slikt anlegg ikke lenger ansees som like relevant. - Adkomsten til de to tomtene som grenser mot Solaveien får endret avkjørsel, som resultat av ny plassering av bebyggelse. De øvrige tomtene beholder avkjørsel i tråd med eksisterende reguleringsplan. - Området avsatt til Lekeplass reduseres fra 0,8 daa til 0,7 daa. - Eksisterende byggegrenser videreføres fra vedtatt plan. Endring reguleringsbestemmelser: - BK1 og BK2 erstattes med BF1-3 - BF2-3 reduseres fra 50% til 45% BYA, - 2.5 Gjerder, 3.6 Lekeplass; det skal anlegges av hekk/gjerde rundt lekeplass og atkomst til denne. Dette er forankret i rekkefølgebestemmelser. ( 2.2) Adkomsten til lekeplassen skal opparbeides med en bredde på 2m, (jf. 3.6 Lekeplass.) Redegjørelse for endringer i bestemmelser/kart Kravet til lekeplass i kommuneplanens arealdel er 150 m² + 10 m²x 8 boenheter = 230 m². Således er areal avsatt til lek på 0,7 daa godt innenfor overordnet krav. Ved en reduksjon av antall enheter, samt endret formål fra konsentrert småhusbebyggelse til frittliggende småhusbebyggelse anses område avsatt til lekeplass som tilfredsstillende. Arealet har en solrik og skjermet beliggenhet med trafikksikker adkomst fra alle boenhetene. Dialog med kommunen i avklaringsmøte 8.2.2016 og 11.3.2016 ligger til grunn for reguleringsendringen.
Reguleringsendringen påvirker ikke gjeldende utbyggingsavtale datert 15.5.2013. Varsling I henhold til plan og bygningsloven kap. 12 ble varsel om mindre endring av reguleringsplan for Steinsnes Vest sendt til berørte naboer ihht naboliste, samt Vestfold Fylkeskommune og Fylkesmannen i Vestfold. Varselet ble sendt ut 18.3.2016, frist for å sende inn merknader til planarbeidet ble satt til 8.4.2016. Uttalelse fra Vestfold fylkeskommune ble oversendt 18.4.2016, etter den ble etterspurt på mail og tlf. Det er ikke registrert innkommende merknader fra naboer. Følgende dokumenter lå som vedlegg til varselet: -Endringsbeskrivelse -Forslag til reguleringsbestemmelser, mindre endring av reguleringsplan for Steinsnes Vest -Forslag til plankart, mindre endring av reguleringsplan for Steinsnes Vest -Gjeldende reguleringsbestemmelser for Steinsnes Vest -Gjeldende reguleringskart for Steinsnes Vest Arealregnskap Planprosess og medvirkning Oppstartmøte: Det er ikke gjennomført formelt oppstartmøte, men et formøte med tilbakemelding at saken måtte fremmes som en mindre endring av reguleringsplan.
Varsling /begrenset høring: I henhold til plan og bygningsloven kap. 12 ble varsel om mindre endring av reguleringsplan for Steinsnes Vest sendt til berørte naboer ihht. naboliste, samt Vestfold Fylkeskommune og Fylkesmannen i Vestfold. Varselet ble sendt ut 18.3.2016, frist for å sende inn merknader til planarbeidet ble satt til 8.4.2016. Uttalelse fra Vestfold fylkeskommune ble oversendt 18.4.2016, etter den ble etterspurt på mail og tlf. Det er ikke registrert innkommende merknader fra naboer. Det er innkommet 2 antall merknader. Begge er fra regionale myndigheter dvs. Vestfold Fylkeskommune Fylkesmannen i Vestfold. Økonomiske konsekvenser Nye kommunaltekniske anlegg som følge av utbyggingen (jfr. utbyggingsavtale) overtas av Larvik kommune når disse er ferdig. Dette gjelder anlegg for veg, vann- og avløp som bygges i tråd med kommunens vedtatte normer. Ut over dette har saken ingen direkte økonomiske konsekvenser for kommunen. Konsekvenser for barn og unge Lekeplassen reduseres med 100 m², men blir allikevel på 700m². Ut fra kravene i gjeldende kommuneplanen arealdel skulle denne ha vært 230m². Dvs. at denne blir godt over dobbelt så stor som nåværende krav. Naturområder / biologisk mangfold Det er ingen registreringer i Direktoratets naturbase innenfor planområdet. Området består vesentlig av dyrka mark med enkelte fjellkoller og åkerholmer. Det er ikke registrert spesielle biologiske forekomster innenfor planområdet eller i artsdatabankens register. Friluftsinteresser Boligfeltet er del av boligområdet på Steinsnes, som grenser til flotte tur- og friluftsområder fra Hvittensand til Oterøya, med badestrender, turstier og utsiktspunkter. Avløpsforhold, vannforsyning Nytt ledningsnett for vann og spillvann tilknyttes kommunalt nett i feltet. Forurensning Planområdet er på dyrka mark, og det har ikke vært virksomheter på stedet som tilsier forurenset grunn. Kartdata og behov for innmåling av grenser. Planområdet og plankartets framstilling ihht. kommunens krav. Reguleringsområdets grense tilpasses tilliggende, gjeldende reguleringsplaner. Eiendomskartet viser oppmålte grenser som tilfredsstiller dagens krav. ENØK Det er ikke vurdert behov for varmeplan. Prosjektet er siste del av det store boligfeltet på Steinsnes, som ikke er forberedt på sentralt varmeanlegg. Bebyggelsen konstrueres etter gjeldende bestemmelser og retningslinjer i TEK-10 iht. energibruk- og teknisk utforming. Kulturlandskap Den historiske/bevaringsverdige bebyggelsen ligger på fjellfoten møt øst, mens arealet for det store boligfeltet fra nyere tid var tidligere dyrka mark. Området preges av koller og fjell mot Lågens utløp og boligbebyggelsen som knytter seg til tettstedet Østre Halsen. Mot sydøst er det en gangbroforbindelse til Oterøya.
Dyrket areal ligger mellom planområdet mot fjorden i syd. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner fra nyere tid eller automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet, men området grenser i nord til eldre bebyggelse som er regulert til bevaring. Det er medtatt i bestemmelsene krav om at dersom det oppdages kulturminne under utbygging, er tiltakshaver ansvarlig for at kulturminneforvaltningen varsles umiddelbart. Beredskapsmessige vurderinger ( ros- analyse): Sitat: «På grunnlag av NGUs løsmassekart (www.ngu/kart/losmasse) ser vi at det er marine avsetninger i planområdet, noe som kan være en indikasjon på ustabile grunnforhold. NVE anbefaler derfor at det i planarbeidet gjøres en nærmere vurdering av grunn- og terrengforholdene for å avklare om det kan være skredfare. I områder med marin leire med terrenghelling større enn 10 eller raviner/søkk i terrenget er det grunn til å vurdere fare for kvikkleireskred nærmere. Fremgangsmåte for slike vurderinger er beskrevet i NVEs retningslinjer nr. 1/2008 Planlegging og utbygging i fareområder langs vassdrag og vedlegget Vurdering av områdestabilitet ved utbygging på kvikkleire og andre sensitive/kvikke jordarter med sprøbruddegenskaper. Eventuelle skredfarlige områder må innarbeides i planen som hensynssone og tilknyttes bestemmelser som forbyr eller setter vilkår for utbygging. Selv om en kommer frem til at det ikke er skredfare skal vurdering og begrunnelsen fremgå av plandokumentene." Det er gjennomført en Risiko- og sårbarhetsanalyse datert 27.04.12 basert på sjekklisten fra Larvik kommunes oppstartspakke. Områdestabilitet/grunnforhold og radon er identifisert som temaer for nærmere utredning. Gjennomføring av geotekniske undersøkelser for å avklare risiko (områdestabilitet) forelegges NVE til godkjenning, samt tekniske tiltak for byggeprosjektet. Dette er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene. Sammendrag fra tiltakshavers rapport. Området ligger ikke innenfor kjente kvikkleireforekomster (vedlegg 4). Løsmassekart fra NGU (vedlegg 5) viser imidlertid tykke strandavsetninger, som innebærer risiko for kvikkleire. Det er også kjent at område i nordøst har krevende grunnforhold med bløte masser under strandavsetninger. «Vi har derfor funnet det nødvendig å undersøke grunnforhold og stabilitet som en del av ROS-analysen. Analyse av grunnforhold og områdestabilitet er utført av firmaet Stokkebø Competanse AS (S-COM), hovedsakelig på grunnlag av grunnundersøkelse gjennomført av Bjørn Strøm AS, med rapport datert 03.03.1999 (vedlegg 8). Det vises til rapport 01 fra S- COM (vedlegg 7) for en grundig gjennomgang av disse forholdene. Det er en viss sannsynlighet for at det innenfor planområdet kan forekomme uønskede hendelser som vurderes som kritiske. Dersom de anviste mottiltakene blir iverksatt, vil det ikke by på problemer å hindre slike hendelser. Skader som følge av utglidning i leire/kvikkleire er vurdert som kritisk. Det er en viss sannsynlighet for at slike hendelser kan oppstå dersom problematikken ikke vies oppmerksomhet ved planlegging og gjennomføring av tiltak. Geotekniske forhold må vurderes nærmere av geoteknisk sakkyndig i både prosjekterings- og gjennomføringsfasen. Risikoen for radonforurensning av inneluft er også vurdert som kritisk. Tiltak mot radon må prosjekteres og gjennomføres i henhold til TEK-10 13.5. og forventes da å gi tilstrekkelig sikkerhet. Trafikksikkerhet
Løkkegaten er samlevei for områdene på Steinsnes med adskilt g/s-vei eller opphøyet fortau fra Østre Halsen fram til Aarstensvei, ihht planene fra 1998. Det er ikke regulert fortau mellom Aarstensvei og planområdet (ca. 60m). Denne er ikke med i reguleringsplanen med unntak i krysset). Dette er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene i rekkefølgekrav samt i utbyggingsavtalen. Frisikt er innregulert. Berørte offentlige veger/ veiutforming Internt veisystem i planområdet er ikke utformet ihht. kommunens vedtatte norm eller anbefaling. Det vurderes at boligveien som fellesadkomst kan aksepteres. Veien overtas ikke av kommunen til drift eller vedlikehold. Høyspenningsanlegg Eksisterende energianlegg (trafo) er innregulert på planen, med de byggegrenser som Utbyggingsavtale: Utbyggingsavtale datert 15.5.2013 er utarbeidet mellom tiltakshaver og kommunen. Denne er signert av tiltakshaver Alternative løsninger En alternativ løsning er å opprettholde dagens reguleringsplan fra 2013. VURERINGER: Innkomne uttalelser/ vurderinger Fra Vestfold fylkeskommune (VFK), brev datert 18.4.2016 Sammendrag: I målet for målet har det i RPBA og innenfor de langsiktige utviklingsgrensene skal boligutviklingen planlegges i et mer langsiktig tidsperspektiv og for å møte fremtidens boligbehov skal det legges opp til en høyere arealutnyttelse. Dette har blant annet ført til enighet mellom kommune og regionale og statlige myndigheter om omdisponering av dyrka mark for å oppnå målet mot 2040. Kommunen kan i særskilte tilfeller fravike dette kravet, men kun dersom det foreligger særlige grunner til dette. Kommunen må blant annet ta stilling til hvor den «tapte» utnyttelsen i et planområde, kan innhentes i et annet planområde. Disse drøftingene bør komme klart frem av plansaken. Fylkeskommunen kan ikke se av planvarselet at det framkommer noen tungtveiende grunner for å fravike gjeldende reguleringsplan. Fylkeskommunen vil i denne saken ikke ha vesentlige innvendinger på at endringen skjer som mindre endring, men dersom det fremmes flere plansaker med tilnærmet lik problemstilling i fremtiden, ønsker vi å drøfte denne problemstillingen med kommunen på et mer overordnet og prinsipielt grunnlag. Kulturarv i VFK har i tilbakemelding sagt at forholdet til automatisk fredete kulturminner ble avklart i tidligere planprosess og planendringen har ingen betydning for avklaringen. Forslagsstillers vurdering: Oppsummert anses en reduksjon på 5 enheter som mindre vesentlig, når man i tillegg tilrettelegger for sekundærleiligheter slik at arealtettheten økes fra 3 boenhet pr dekar. Administrasjonens vurdering: Administrasjonen stiller seg i utgangspunktet undrende til at det er vanskelig å selge tomannsboliger i et så attraktivt område. Ved behandling av den gjeldende plan var det et ønske fra beboere i området om en mer stedstilpasset bebyggelse som i området er regulert
og bebygget med eneboliger. Dvs. slik som dette forslaget imøtekommer. Arealtetthet i nye boligområder i kommunedelplan for Larvik by, hvor dette området er innenfor, er 2-4 boliger pr. daa i beregnet fra netto boligareal. For eksisterende områder og i flatereguleringsplaner er det ikke stilt slike krav. Dette området ble inntatt i kommuneplanens arealdel 03-14. I denne planen var kravet 2,2 boliger pr. dekar. Her var beregning ut fra brutto areal. Endring av boliger fra tomannsboliger til enebolig med tilhørende sekundærleilighet anses som en mindre endring. Fra Fylkesmannen i Vestfold, brev datert 30.3.2016 Sammendrag: Fylkesmannen i Vestfold kan ikke se at reguleringsendringen kommer i konflikt med nasjonale interesser, og har ingen merknader til at boligtypen endres innenfor planområdet. Som faglig råd anbefales kommunen å vurdere håndtering av overvann og om dette kan gjøres lokalt innenfor planområdet for å avlaste kommunens eget avløpssystem. Forslagstillers vurdering Tilbakemelding tas til orientering. Administrasjonens vurdering: Tas til orientering Barn og unge Lekeplassen reduseres med 100 m², men blir allikevel på 700m². Ut fra kravene i gjeldende kommuneplanen arealdel skulle denne ha vært 230m². Dvs. at denne blir godt over dobbelt så stor. Plassen har god utforming og orientering. Tilliggende natur- og friluftsområder, nærheten til fjorden og strender gir gode kvaliteter til fritid og lek. Det store boligfeltet på Steinsnes er utbygd med lekeplasser/friområder som gir gangforbindelser/snarvei for allmennheten gjennom feltene fram til Østre Halsen og skolen. Estetikk Ved en reduksjon av antall bygg vil feltet bli mer luftig og tilpasset tilliggende bebyggelse. Jordvern- og landbruksfaglige vurderinger til sak fra vedtatt plan i 2013. Uttalelsen er inntatt under: «Buffersone. Bebyggelsen grenser mot dyrka mark i syd. Ihht. kommuneplanens arealdel er det krav om buffer/avstand som reduserer konflikten mellom dyrkingstiltak og boligmiljø. Landbrukssjefen legger til grunn i sin planfaglige vurdering at tiltaket ihht. kommuneplanens arealdel vedrørende skjerming av bolig fra dyrka mark sikres i planen. Etablering av parsellhage på området mellom åkeren og boligfeltet er ihht kommuneplanens utfyllende bestemmelse om at buffersone mellom dyrka mark og bebyggelse skal være beplantet eller åpen sone på min. 20m. Det er ingen bemerkninger til at driftsbygningen som ligger innenfor planområdet blir revet. Bygningen har låvebru med kjørelåve og har i dag liten verdi for drifta av gården.» Buffersone i form av parsellhage er hensyntatt i reguleringsplanen. Låven er nå revet. Konklusjon Forslag til mindre endring av reguleringsplan for Steinsnes vest med tilhørende plandokumenter legges fram for Planutvalget til behandling.
Vedlegg: Dok.dato Tittel Dok.ID 14.06.2016 Steinsnes vest plankart dat. 22.02.16 1183075 14.06.2016 Reguleringsbestemmelserfor Steinsnes vest. del av gbnr. 1183046 1005/1 20.04.2016 Planbeskrivelse 1149960