Saksframlegg Ark.: GNR 155/139 Lnr.: 12747/17 Arkivsaksnr.: 17/735-31 Saksbehandler: Signe-Marit Brattås G/BNR 155/139 - KLAGE VEDR AVVISNING AV KLAGE PÅ TILLATELSE TIL OPPFØRING AV FRITIDSBOLIG, ENGELYKKJA 14 INNENFOR REGULERINGSPLAN FOR ENGE- OG MYHRE SETER PÅ SKEI. TILTAKSHAVER: OLE OG ELI MELHUS Vedlegg: Brev fra Ellen Stephanie Moen Aanonsen datert 13.07.2017 m/ vedlegg nabovarsel. Klage fra Aanonsen på byggetillatelse datert 28.09.2017 m/ vedlegg 1 og 2. Klage fra Aanonsen på avvisningsvedtaket datert 03.11.2017 SAMMENDRAG: I del sak 230/17 datert 26.06.2017 ble det i medhold av Plan- og bygningsloven 19-2 og 20-2 gitt dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene om skjæringshøyde og godkjent oppføring av fritidsbolig. Etter at byggearbeidene var påbegynt og etter at klagefristen var utløpt, påklagde nabo på oversiden, Ellen S. Moer byggetillatelsen. I del sak 401/17 datert 25.10.2017 med hjemmel i forvaltningsloven 2 og 31, avviste Gausdal kommune foreliggende klage datert 28.09.2017 fra Ellen Stephanie Moer Aanonsen. Det er fra Ellen S Moer Aanonsen mottatt brev datert 03.11.2017 med klage på vedtak i del sak 401/17 om avvisning av klage datert 28.09.2017 der hun gjentar at hun vil ha et korrekt svar vedr. behandling av byggesaken fra kommunen på klage av 13. juli 2017. Da klagen er kommet over to måneder etter klagefristens utløp og tiltakshaver er godt i gang med bygginga tilfredsstiller ikke klagen forvaltningslovens krav for at en klage kan behandles etter fristens utløp. Klagen på avvisningsvedtaket tas ikke til følge. SAKSOPPLYSNINGER: Beskrivelse av søknaden i del sak 230/17. Det vises til søknad om oppføring av fritidsbolig på g/bnr 155/139 mottatt 09.06.2017.
Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Enge- og Myhre seter. I gjeldene reguleringsbestemmelser 2.1 er det oppgitt at skjæringer ikke skal overstige 2,0 m. I vedlegg B-1 av 06.06.17 til søknad om tillatelse til tiltak søkes det om dispensasjon for å anlegge skjæring på oversiden av hytta på 2,52 m på det høyeste punktet. Søknaden er således i strid med gjeldene bestemmelser i reguleringsplan, og en godkjenning er avhengig av at det kan gis dispensasjon. I forbindelse med nabovarslingen har det kommet inn følgende merknader: Ellen Stephanie Moer Aanonsen, nabo på g/bnr 155/4: Hun skriver at denne hytta vil ruve ca. 2 meter høyer enn nabohytta og at den ikke har en god tilpasning til omgivelser og terreng. På bakgrunn av dette må ferdig gulv samstemmes bedre med nabohytte og senkes noe. Videre skriver Moer Aanonsen at hytta er dreid på tomten og ikke følger terrenget og plassering til de andre hyttene i Engelykkja. Hun mener også at hytta er plasser for nært opp til den byggemeldte naboeiendommen på g/bnr. 155/134. Ansvarlig søkers vurderinger: Tillatt mønehøyde i reguleringsplanen er 5 m målt fra topp grunnmur/etasjeskiller. Omsøkt er 4,7 m. Tillatt gesimshøyde er 3 m fra topp grunnmur/etasjeskiller. Omsøkt er 3 m. Tillatt BRA på hovedplan er 140 m². Omsøkt er 137 m². Hun skriver videre: «Det er i hht. reguleringsbestemmelsene for Enge- og Myhre seter, Skei dato 21.06.2012 (og de generelle delplanbestemmelsene på Skei som det er vises til i nabovarselet) tillatt med underetasje i punkt 2.1 «Der det bygges med underetasje skal gesims- og mønehøyde måles fra etasjeskiller. Det må påses at hytter med underetasje skal plasseres lavt i terrenget så de ikke blir eksponert eller hindrer utsikt» Hovedkroppen på hytta ligger omtrent på koteretningen og ca. på samme linje som omsøkt hytte på 155/134. Hytta er nå senket 40 cm mer enn i nabovarselet, og kan enda senkes 10 20 cm om kommunen tillater det. Men da vil mye av hytta på baksiden ligge under dagens bakkenivå. I tillegg ønsker vi å legge terrenget mer inntil grunnmuren som vist på terrengsnittene slik at muren blir mindre eksponert.» Kommunens vurdering: Etter en samlet vurdering kan vi ikke se at de interesser som reguleringsplanen her er satt til å ivareta vil bli skadeildene ved at søknaden om dispensasjon for skjæringshøyde godkjennes. Det har ikke kommet merknader til skjæringshøyden i forbindelse med nabovarslingen. Hytta er senket 40 cm i forhold til opprinnelig høyde og er dermed bedre tilpasset terreng og omgivelser. Kommunen ønsker generelt å stimulere til bygging av underetasje på bratte tomter for å unngå store terrenginngrep. Ut fra dette framstår ikke hytta mer dominerende enn det som kan tillates. Vi finner det derfor ikke hensiktsmessig å kreve hytta ytterligere senket. Bygget er innenfor de tillatte gesims- og mønehøyder i reguleringsplanen, og oppfyller kravet om avstand til nabohytte. I og med at ansvarlig søker har redusert høyden på bygget mener vi at det er tatt tilstrekkelig hensyn til nabomerknadene.
Reguleringsbestemmelsenes pkt 2.3 krever at før det kan gis byggetillatelse skal gang- og sykkelvegen langs Peer-Gyntvegen være ferdig opparbeidet ned til innkjøringen for Torebofeltet. Denne er ikke ferdig opparbeidet. Det er innbetalt kr 100.000,- i hht utbyggingsavtale for bygging av gangvegen, slik at det kan gis midlertidig dispensasjon fra kravet om bygging av gangvegen. I del sak 230/17 datert 26.06.2017 fattet administrasjonen følgende vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens 19-2 og 20-2 gir Gausdal kommune dispensasjon fra reguleringsbestemmelsen om skjæringshøyde samt midlertidig dispensasjon fra krav om opparbeidelse av gang- og sykkelveg, og godkjenner omsøkte tiltak etter ett- trinns søknadsbehandling. Nabo på oversiden av hytta, Ellen S. Moer Aanonsen skrev i brev datert 13.07.2017 at det er gitt dispensasjon fra reguleringsplanens krav til maksimal skjæring og høyde på grunnmur. Som nabo er hun ikke varslet om disse dispensasjonene. Hun ba derfor om en bekreftelse på at dispensasjonene er gitt på riktig grunnlag og at all behandling av byggesaken er gjort formelt riktig. Brevet var ikke formulert som en klage, men som et brev med spørsmål til kommunen. Kommunen gikk deretter gjennom byggesaken, og besvarte henvendelsen i brev datert 09.08.2017. Kommunen viste til at dispensasjonen fra skjæringshøyde fremkom som en følge av at hennes egen nabomerknad om at bygget var plassert for høyt. Ansvarlig søker valgte derfor å ta hensyn til nabomerknaden og senket bygget med den konsekvens at skjæringen krevde dispensasjon. Nabovarsel ble unntatt etter plan- og bygningslovens 21-3. Videre at tiltaket ikke er avhengig av dispensasjon fra bestemmelsen om maks 80 cm grunnmurshøyde siden hytta har underetasje. Byggetillatelsen ble vurdert til å være gitt på formelt riktig grunnlag. KLAGE ETTER KLAGEFRISTENS UTLØP: I brev datert 28.09.2017 kommenterer Ellen S. Moer Aanonsen svarbrevet fra kommunen. I brevet hevdes det at byggetillatelsen er gitt på feil grunnlag og det var feil av kommunen å ikke nabovarsel henne om dispensasjonene samt at tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanens krav om maks grunnmurshøyde. Kommunen tolker brevet som en klage på gitte byggetillatelse i del sak 230/17 datert 26.06.2017. Klagen er kommet over to måneder etter at klagefristen gikk ut. ADMINISTRASJONENS VURDERINGER OG KOMMUNENS VEDTAK I FØRSTE INNSTANS: Del sak 401/17: Etter en helhetsvurdering har kommunen kommet til at det i denne saken ikke foreligger tilstrekkelige «særlige grunner» som begrunner oppfriskning. Vedtaket av 26. juni 2017 (byggetillatelsen) er rettet mot en annen part, og det har gått lang tid siden vedtaket ble truffet. I kommunens vurdering er det gitt avgjørende vekt at en endring av vedtaket snart fire
måneder etter medfører betydelige ulemper for søkeren som har innrettet seg etter dette, jf. 31 annet ledd. Vi viser her til kommunens brev til søker av 4. oktober 2017, som du har mottatt kopi av. Klagen av 28. september 2017, avvises. Dette er en avgjørelse som kan påklages, jf. forvaltningsloven 2 tredje ledd. I del sak 401/17 datert datert 25.10.2017 fatter administrasjonen følgende vedtak: Med hjemmel i forvaltningslovens 2 og 31, jfr. Kommunestyrets delegering av 29.09.2016, avviser Gausdal kommune foreliggende klage datert 28.09.2017 på byggetillatelse på g/bnr 155/139 gitt i del sak 230/17 datert 26.06.2017. KLAGEBEHANDLING. Klage. I klage datert 03.11.2017 fra Ellen S. Moer Aanonsen påklages vedtaket. Klagen er mottatt innen klagefristens utløp, og klageren er klageberettiget. Fra klagen gjengis blant annet følgende: «Vi stiller oss imidlertid uforstående til at kommunen ikke oppfatter vårt brev at 13.juli 2017 som en klage. Vi hadde flere ting å utsette på vedtaket, det var derfor vi skrev brev. Vi gjentar at vår klage til kommunen ble sendt 6 dager etter mottatt vedtak, og derfor godt innenfor klagefristen på tre uker som vi var bevisst på. Svaret vi fikk av kommunen 9. august var uklart, lite presist og ga ingen god forklaring på hvorfor dispensasjoner bli gitt uten at noen naboer var blitt varslet. Vi forlanger derfor et klart svar på vårt brev av 13. juli 2017, der vi stiller spørsmålstegn både ved dispensasjoner som er gitt og ikke varslet, og om all saksbehandling er gjort formelt riktig. Vi la også ved kopi av nabovarslet som viser flere åpenbare feil, noe som kommunen burde ha sett før tillatelse ble gitt (feil i nabovarsel se side 2). Hvordan kan kommunen påstå at vårt brev av 13. juli ikke er en klage?» VURDERING AV KLAGEN: Aanonsens brev datert 13.06.2017 var utformet som spørsmål til kommunen og ikke utformet som klage og kan ikke slå inn som innslagspunkt for klagebehandling. Klagen datert 28.09.2017 er kommet over to måneder etter klagefristen på byggetillatelsen gikk ut. Forvaltningslovens 31 sier følgende om vilkårene for når en klage kan tas opp til behandling etter at klagefristen er utgått. 31.(oversitting av klagefristen). Selv om klageren har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt parten eller hans fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha a) drøyd med klage etterpå, eller b) det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd.
Ved vurderingen av om klagen bør tas opp til behandling, skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Rådmannen vurderer at første ledd kommer ikke til anvendelse. I ledd b skal det vektlegges om det av særlige grunner er rimelig at klagen blir prøvd og om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Det skal derfor svært tunge argumenter til for at en klage tas opp til behandling lenge etter fristens utløp. Når tiltakshaver har innrettet seg etter dette og begynt bygging vil det ha svært store konsekvenser for ham dersom bygget skulle endres. Rådmannen kan ikke se at det er andre særlige grunner for at klagen skal behandles. Rådmannen bemerker at dersom klagen skulle tas til etterretning må bygget heves. Det vil få dramatiske konsekvenser for tiltakshaver samtidig som dette er vil komme i strid med Aanonsens opprinnelige nabomerknad om at bygget skulle senkes. I e-post fra Laftekompaniet datert 17. juli 2017 opplyses at mail er sendt til Ellen S. Moer Aanonsen, Trond Egil Hagnæss og Christin Kure (de 3 naboene som hadde innsigelser), 03.05.17. Alle 3 fikk de samme vedleggene. Det gjengis blant annet følgende fra e-posten: «Jeg legger ved 3 dokumenter som jeg håper er oppklarende; og som gjør at dere som nabo også blir fornøyd. Det gjøres for ordenskyld oppmerksom på at byggesaken er i hht reguleringsbestemmelsene; det eneste vi søkte om ekstra tillatelse til var å sneke bygget ytterligere 40 cm for at bygget skulle ligge enda bedre i terrenget. Dette er utført på vedlagt situasjonsplan».i tillegg opplyses; «Da dette ikke var nok etter at vi fikk nok en bemerkning fra Moer Aanonsen så senket vi bygget ytterligere 20 cm på situasjonsplan 10.05.17 Det er den som er i søknaden». Det vil si at omsøkte fritidsbolig er senket 60 cm for å imøtekomme merknader fra naboene, og naboene er varslet om dette, jfr. e-post datert 17.07.2017. Etter de opplysninger som ansvarlig søker har gitt, er alle naboer som kom med merknader til nabovarslingen, blitt skriftlig orientert om senkningen av hytta. At senkningen utløste dispensasjon fra reguleringsbestemmelse 2.1 vedr. skjæring på oversiden av hytta på 2,52 m på det høyeste punktet er ikke naboene varslet om. Rådmannen mener det kan unntas for nabovarsling her da senkningen ble gjort ut fra et ønske fra naboene. Kommunen godkjente dette som god nok varling og grunnlag for kommunens behandling og godkjenning. Etter vår vurdering har kommunen behandlet byggesøknaden korrekt. Alle naboene som hadde merknader ble skriftlig orientert om endringen. I tillegg ble brevet fra Ellen S. Moer Aanonsen datert 13.07.2017, besvart i brev datert 09.08.2017.
Rådmannen kan ikke se at vilkårene i forvaltningslovens 31 for å ta klagen datert 28.09.2017 opp til behandling så lang tid etter at byggetillatelse er gitt og byggearbeidene er godt i gang, er oppfylt. Klagen på avvisningsvedtaket tas derfor ikke til følge, og planutvalget opprettholder administrasjonens avvisningsvedtak i del sak 401/17. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Foreliggende klage fra Ellen S. Moer Aanonsen datert 03.11.2017 tas ikke til følge. Planutvalget opprettholder administrasjonens vedtak i del sak 401/17 datert 25.10.2017.