D etaljreguleringsplan for K vartal 261 Nasjonal plan ID: 010511095 Planbeskrivelse til detalj reguleringsplan for Kvartal 261 Datert: 05. 0 5.201 7 Revidert: 0 9. 11.2017 Side 1 av 53
Innholdsfortegnelse SIDE 1 SAMMENDRAG... 4 2 BAKGRUNN FOR REGULERINGSSAKEN... 5 2.1 Hensikten med planen... 5 2.2 Forslagstiller og plankonsulent... 5 2.3 Beliggenhet... 5 2.4 Utbyggingsavtaler... 6 2.5 Krav om konsekvensutredning?... 6 3 PLANPROSESSEN... 6 3.1 Forhåndsvarsling... 6 3.2 Innkomne innspill... 7 4 PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER... 7 4.1 Kommuneplanens arealdel og kommunedelplaner... 7 4.2 Gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet... 9 4.3 Tilgrensende planer... 9 4.4 Temaplaner/andre planer av betydning for planarbeidet... 10 4.5 Statlige planretningslinjer/rammer/føringer... 10 5 BESKRIVELSE OG ANALYSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD... 11 5.1 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk... 12 5.2 Stedets karakter... 12 5.3 Eiendomsforhold... 13 5.4 Landskap og fjernvirkning... 13 5.5 Kulturminner og kulturmiljø... 14 5.6 Naturverdier... 15 5.7 Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk, uteområder... 15 5.8 Trafikkforhold... 15 5.9 Teknisk infrastruktur... 15 5.10 Barns interesser... 16 5.11 Sosial infrastruktur... 16 5.12 Universell tilgjengelighet... 17 5.13 Grunnforhold... 17 5.14 Støyforhold... 17 5.15 Luftforurensing... 17 5.16 Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon)... 18 5.17 Næring... 18 6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 19 6.1 Planlagt arealbruk... 19 6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål... 20 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming... 20 6.3.1 Bebyggelsens høyde... 24 6.3.2 Grad av utnytting (veileder)forskrift... 33 Side 2 av 53
6.3.3 Antall boliger, leilighetsfordeling... 33 6.3.4 Plassering av ny bebyggelse... 33 6.4 Boligmiljø/ bokvalitet... 33 6.5 Parkering... 35 6.6 Tilknytning til infrastruktur... 35 6.7 Trafikkløsning/kommunikasjonsareal... 35 Kjøreatkomst... 35 Trafikkforhold... 36 6.7.1 Utforming av gater og veier... 36 6.7.2 Publikumsareal... 36 6.7.3 Varelevering... 38 6.7.4 Tilgjengelighet for gående og syklende... 38 6.7.5 Felles atkomstveger, eiendomsforhold... 39 6.8 Planlagte offentlige anlegg... 39 6.9 Miljøoppfølging... 39 6.10 Universell utforming... 39 6.11 Uteoppholdsareal... 40 6.12 Kollektivtilbud... 41 6.13 Kulturminner... 41 6.14 Sosial infrastruktur... 41 6.15 Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett... 41 6.16 Energianlegg energibehov... 42 6.17 Renovasjon... 42 6.18 Støyforhold... 42 6.19 Luftkvalitet... 44 6.20 Geotekniske forhold... 46 6.21 Avbøtende tiltak/ løsninger ROS... 47 6.22 Rekkefølgebestemmelser... 47 7 VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET... 48 7.1 Overordnede planer... 48 7.2 Landskap... 49 7.3 Stedets karakter... 49 7.4 Byform og estetikk... 49 7.5 Kulturminner og kulturmiljø, evt. verneverdi... 49 7.6 Forholdet til kravene i kap II i Naturmangfoldloven... 49 7.6.1 Beskrivelse... 49 7.6.2 Vurdering mht Naturmangfoldloven 8-12 (LOV 2009-06-19 nr 100) 50 7.7 Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk... 50 7.8 Uteområder... 50 7.9 Trafikkforhold... 50 7.10 Barns interesser... 51 7.11 Sosial infrastruktur... 51 7.12 Universell tilgjengelighet... 51 7.13 Energibehov energiforbruk... 51 7.14 Støyforhold... 51 7.15 Luftkvalitet... 51 Side 3 av 53
7.16 ROS... 51 7.17 Teknisk infrastruktur... 52 7.18 Økonomiske konsekvenser for kommunen... 52 7.19 Konsekvenser for næringsinteresser... 52 7.20 Interessemotsetninger... 53 8 VEDLEGG... 53 1 Sammendrag Kvartal 261 foreslås regulert til sentrumsformål med et maksimum bruksareal på 11 400 m² BRA (eksklusive arealer under bakkeplan). Herav kan næringsarealer/tjenesteyting/ forsamlingslokaler utgjøre samlet maksimalt 1 000 m² BRA og minimum 400 m² BRA. Ved minimumsløsning orienteres næringsarealet til hjørnene mot Glengsgata og mot Kirkegata/Jernbanegata. I tillegg til sentrumsformål er det aktuelt å avsette noe areal til fortau (samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur). Hensikten med detaljplanen er å legge til rette for gode sentrumsnære boliger med noe gaterelatert næringsvirksomhet og eventuelt forsamlingslokale i bebyggelsens 1. etasje. Det vil bli lagt vekt på å videreføre områdets kvartalsstruktur. Planforslaget skal sikre tilpasning av ny bebyggelse til omgivelsene, spesielt i forhold til Sarpsborg kirke og rådhuset som er markante bygninger i nærområdet. Planen legger til rette for å kunne erstatte offentlige parkeringsplasser på terreng i underliggende parkeringsanlegg for ny bebyggelse. Eksisterende bebyggelse på planområdet er forutsatt revet. Det er utarbeidet en fotodokumentasjon av bygningene som er SEFRAK-registrert. Med denne som bakgrunn vil det bli innhentet uttalelse fra fylkeskonservator. Illustrasjonsprosjektet viser planområdet fullt utbygget. Ny bebyggelse vil følge områdets karakter med oppbrutte og dekomponerte volumer i fasader og taklandskap innenfor kvartalsstrukturens rammer. Det antas at den totale utbyggingen vil gi ca. 100 stk. boenheter på planområdet. Utearealer for boligbebyggelsen opparbeides i gårdsrommet og på bakkeplan mot sør mot rådhuset. Det avsettes minimum 15 m² pr. boenhet til uteoppholdsareal. Beregninger viser at definert uteoppholdsareal har støy under anbefalte grenseverdier. Luftkvalitet anses også å være god bakenfor bebyggelsen. Fasade mot Kirkegata og deler av fasadene i Jernbanegata og Glengsgata ligger i rød sone for støy- og luftforurensning, og må oppføres med avbøtende tiltak. Side 4 av 53
2 Bakgrunn for reguleringssaken 2.1 Hensikten med planen Hensikten med planen er å legge til rette for gode sentrumsnære boliger med nærhet til Kirkeparken og Kulåsparken. Det vil bli lagt vekt på videreføring av eksisterende kvartalsstruktur med innpasning av noe gaterelaterte næringsarealer i bebyggelsens 1. etasje. Planen åpner for å kunne erstatte offentlige parkeringsplasser på terreng i underliggende parkeringsanlegg. Planforslaget skal sikre tilpasning av ny bebyggelse til omgivelsene, spesielt i forhold til Sarpsborg kirke og Rådhuset som er markante offentlige bygg i nærområdet. 2.2 Forslagstiller og plankonsulent Forslagsstiller: Kulås Utvikling AS i samarbeid med Sarpsborg kommune. Plankonsulent: ARCASA arkitekter AS. 2.3 Beliggenhet Sarpsborg stadion Sarpsborg stasjon Sarpsborg kirke Sarpsborg rådhus Glomma Kulåsparken Oversiktskart (Kilde: Sarpsborg kommune) Eiendommer innenfor Kvartal 261: Kirkegata 52, 60/63B, Kulåsgata 57, 59 og 61,/61A, Jernbanegata 17 med henholdsvis G.nr.1, Bnr. 378, 1929,173, 285, 421, 262 og 377. Side 5 av 53
2.4 Utbyggingsavtaler Behovet for utbyggingsavtaler anses ikke å være aktuelt. 2.5 Krav om konsekvensutredning? Ut ifra vurderinger med hensyn til forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven, mener forslagsstiller at detaljreguleringsplanen for Kvartal 261 ikke krever konsekvensutredning. Rådmannen er enig i denne vurderingen. Det vises til ARCASA arkitekters eget notat om vurdering av KU, vedlagt i referat fra oppstartsmøte 19.01.2016. 3 Planprosessen 3.1 Forhåndsvarsling Oppstart av planarbeidet ble annonsert 29. mars 2016 i Sarpsborg Arbeiderblad og på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com. Det ble sendt varsel 18. mars 2016 om oppstart av reguleringssak i form av brev til følgende: Fagmyndigheter Grunneiere Naboer Side 6 av 53
3.2 Innkomne innspill Det kom inn åtte innspill ved varsling av igangsatt planarbeid. Følgende har kommet med innspill: - Østfold fylkeskommune - Fylkesmannen i Østfold - Statens vegvesen - NVE - Direktoratet for mineralforvaltning - Østfold Energi - Hafslund Nett - Fortidsminneforeningen Sarpsborg Det er laget et kort sammendrag av disse som eget notat til planen, med forslagsstillers kommentarer. 3.3 Offentlig ettersyn Forslag til detaljregulering ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 06.06. 01.08.2017. Offentlige instanser, naboer og berørte parter ble tilskrevet. Det kom inn 12 bemerkninger, herav tre innsigelser. Innsigelse ble fremmet av Fylkesmannen i Østfold, Østfold fylkeskommune og NVE. Sammendrag av innkomne bemerkninger og forslagsstilleres kommentarer følger saken i eget dokument. 4 Planstatus og rammebetingelser 4.1 Kommuneplanens arealdel og kommunedelplaner Kommuneplan for Sarpsborg 2011 2023 (samfunnsdelen), vedtatt 16.6.2011. Visjon: Sarpsborg der barn og unge lykkes. Kommuneplanens samfunnsdel angir mål for utviklingen av Sarpsborg-samfunnet og hvordan disse målene kan nås gjennom dette overordnede styringsdokumentet som danner grunnlag for kommunens fireårige handlingsplan. Innsatsområdene i planen er identitet, levekår, verdiskaping (næringsliv/arbeid/kompetanse) og miljø. Dette samsvarer med hovedtemaene i fylkesplanen. Samfunnsdelen ses i sammenheng med visjonen om oppvekstsvilkår, Sarpsborg der barn og unge lykkes. Kommunedelplan sentrum 2013 2023, vedtatt 15.5.2013. Sentrumsplanen skal være et verktøy for sentrumsutvikling med mål om et attraktivt og levende sentrum. Planen retter oppmerksomheten mot: - byens offentlige rom - blågrønne strukturer - byens karakter - bebyggelse - typologi - handels- og næringsutvikling - samferdsel Side 7 av 53
D etaljreguleringsplan for K vartal 261 Nasjonal planid: 010511095 Utsnitt av kommune del plan for Sarpsborg sentrum 2013-2023 Til sentrumsplanen følger plankart, bestemmelser, temakart - kvartalsoversikt, skred - fare, forurenset grunn, støykart, bevar ing kultur og lekeplassdekning. I tillegg e r det ut - arbeidet tre delutredninger som omfatter Belysningsplan, Estetiske retningslinjer for sentrum og Verneverdivurdering for sentrumsområdene. Sentrumsplanens fellesbestemmelser for bygg og anlegg omhandler akser og fondmotiv, områdekarakter, kvartal sstruktur, bebyggelsens formsp råk, hjørnemotiver, vertikalopp deling, materialbruk, sokler, belysning, avfallshåndtering, sykkelparkering, parkering, fjernvarme overvann, riving, byggehøyder, bebygd areal (BYA) og formål. For bykjer nen spesielt er det også bestemmelser for aktive fasader, markiser/baldakiner, bebyggel sesstruktur, bygningsdybder, minste uteoppholdsareal (MUA), arealer til lek/opphold og kjøpesenter. Kommunedelplan for sentrum er under revisjon, og det har vært nær dialog mellom forslagss tiller o g kommunen i reguleringssaken. Planområdet er markert innenfor Bykjernen i gjeldende pl an (se kartutsnittet nedenfor). Området er ellers vist med formålene parkering, sentrumsformål og vei. Maks gesims - høyde i henhold til sentrumsplanen er 11,5 o g 15,0 meter (inntrukket øvre etasje). Side 8 av 53
Utsnitt av gjeldende sentrumsplan som er under revisjon. Illustrasjonen t.h. viser byens inndeling i tillatte høyder. (Kilde: Sarpsborg kommune) Sentrumsplanen beskriver Bykjernen som følger: St. Mariegateaksen og kvartalsstrukturen er viktige trekk. Kvartaler med i utgangspunktet åtte tomter og 50 % hjørnetomter stiller krav til hjørnet som en viktig del av fasadeutformingen. Gågatas lave bebyggelse er viktig for tilstrekkelig tilgang på sol. I de østre delene av bykjernen åpnes det for en høyere utnyttelse med blokker i fire etasjer med åpne gårdsrom i midten med tilstrekkelig tilgang på sol og dagslys. I planområdets nærhet finnes det stedvis bygninger med 5-8 etasjer. Sentrumsplanens 1.2 Tiltak som krever regulering punkt 1) sier at dersom omsøkt byggetiltak ikke er i tråd med planen, vil krav om regulering kunne utløses. I denne saken er det valgt å regulere blant annet fordi man ønsker en høyere bebyggelse enn hva gjeldende sentrumsplan legger opp til. 4.2 Gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet Planområdet er uregulert. 4.3 Tilgrensende planer Kvartal 262 Rådhustomt, vedtatt 16.12.1985. Kvartalet er regulert til offentlig formål. Utsnitt av kart med gjeldende regulering og planområdet avmerket med rød, stiplet strek. (Kilde: Sarpsborg kommune) Side 9 av 53
4.4 Temaplaner/andre planer av betydning for planarbeidet Handlingsprogram for trafikksikkerhet 2016 2019 Handlingsprogrammet gir visjoner og mål for arbeidet, og bygger blant annet på den nasjonale nullvisjonen. I Sarpsborg arbeides det for å unngå alle typer trafikkulykker. De mest vanlige ulykkene i Sarpsborg er kryssulykker. Trafikksikkerhetsarbeidet er knyttet til flere perspektiv: Barn og unge; folkehelse og samfunnsøkonomi. Handlingsdelen for perioden 2017-2019 ble vedtatt 22.3.2017. Ny sykkelplan Ny sykkelplan ble lagt ut på høring i august 2016. Hovedsykkelveinettet skal bl.a. binde bydeler sammen med hverandre og med sentrum. Strategidelen viser prinsipper for lokalisering og standard for hovedsykkelveinettet i Fredrikstad og Sarpsborg. Gatenettet rundt planområdet omfattes ikke av planen. Estetiske retningslinjer for byens sentrumsområder Retningslinjene gir føringer for hvilke vurderingskriterier og kvalitetskrav som bør stilles når det gjelder estetikk. 4.5 Statlige planretningslinjer/rammer/føringer T-2/08 Om barn og planlegging Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014) I regioner eller områder der befolkningstettheten kan gi grunnlag for kollektivbetjening som et miljøvennlig og effektivt transportalternativ, skal det ved utformingen av utbyggingsmønsteret og transportsystemet legges vekt på å tilrettelegge for kollektive transportsystemet. Sykkel som transportsystem og hensynet til gående og bevegelseshemmede skal tillegges vekt. T-1442 Støy i arealplanlegging Målet med retningslinjene er å forebygge støyplager, og gi anbefalinger om hvor støyfølsom arealbruk ikke bør etableres, og hvor etablering bare kan skje med særlige avbøtende tiltak. Retningslinjene anbefaler at det beregnes to støysoner rundt viktige støykilder, en rød og en gul sone. Gul sone er en vurderingssone hvor bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. T-1520 - Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging Retningslinjene har som formål å forebygge og redusere helseeffekter grunnet luftforurensning. Retningslinjene deler områder inn i røde og gule soner. Gul sone er en vurderingssone. Side 10 av 53
Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene Målet er å sikre at kommunene går foran i arbeidet med å redusere klimautslipp. 5 Beskrivelse og analyse av planområdet, eksisterende forhold Planområdet ligger i Sarpsborg sentrum og utgjør Kvartal 261 som består av 7 eiendommer. Planområdet ligger umiddelbart øst for Sarpsborg kirke og nord for Sarpsborg rådhus. Kulåsparken ligger sør for planområdet. Planområdet begrenses av Kirkegata i nord, Jernbanegata i øst, Glengsgata i vest og Kulåsgata i sør. Sarpsborg togstasjon ligger med ca. 550 m gangavstand nordøst for planområdet. Bebyggelsen rundt planområdet er organisert i en streng kvartalsstruktur. Kirkeparken og rådhuskvartalet følger denne strukturen, men plasseringen av kirken og rådhusbygningen avviker fra organiseringen av bebyggelsen innenfor de øvrige kvartalene. Kulåsparken er større i utstrekning og mindre lineær, og den bryter dermed kvartalsstrukturen. Stedsanalyse, bybilde. (Kilde: Arcasa Arkitekter) Flyfotografiene nedenfor viser planområdet og omkringliggende områder. Planområdet er relativt lite bebygd og har ikke sammenhengende fasaderekker. Parkeringsplassen innenfor planområdet forsterker kvartalets åpne struktur. Side 11 av 53
Mot nord: Mot sør: Mot øst: Mot vest: 5.1 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Eiendommene benyttes i dag som menighetslokaler, boliger og parkeringsplass. Arealtype/Dagens arealbruk Areal (daa) Boligområde 1,91 Forretningsområde 0,95 (menighetslokaler) Parkering 2,30 Nettstasjon 0,03 (eiendom 1/1929) 5.2 Stedets karakter Bebyggelsesstruktur i planområdet oppfattes som frittstående bebyggelse organisert i en kvartalsstruktur, mens parkeringsplassen i vestre del utgjør en stor åpen flate. Side 12 av 53
Planområdet er omgitt av kjørbare gater i nord, vest og øst. Kvartalet oppfattes mer åpent enn de tettere kvartalene nord i sentrum. Eksisterende bebyggelse har en småhuskarakter i 2 3 etasjer i kvartalsstruktur, lik omkringliggende organisering av sentrumsbebyggelsen. 5.3 Eiendomsforhold Forslagsstiller har avtaler med samtlige private hjemmelshavere, samt opsjonsavtale med Sarpsborg kommune om Kulåsgata 57. Oversikt over hvilke eiendommer/deler av eiendommer planområdet består av, slik det framkommer i kommunens eiendomsregister: Gnr/Bnr Eier/Adresse 1/378 Bethania Normisjon/ Kirkegata 52 1/173 Sarpsborg kommune/ Kirkegata 60 1/173 Sarpsborg kommune/ Kirkegata 63B 1/285 Borg Næring og Eiendom AS/ Kulåsgata 57 1/421 Manum Kjell Åge/ Kulåsgata 59 1/262 Kulås Utvikling AS / Kulåsgata 61 1/262 Kulås Utvikling AS/ Kulåsgata 61A 1/377 Le Chuc Thi/ Jernbanegata 17 1/1929 Sarpsborg kommune/ eiendommen har ikke adresse. (Trafo/nettstasjon.) 5.4 Landskap og fjernvirkning Planområdet følger kotene i Kirkegata og heller svakt mot sørøst. Tomtens høyeste punkt er mot kirken/rådhuset. Store deler av de ubebygde arealene i planområdet mot nordvest er asfaltert parkeringsplass. Solforholdene i planområdet er meget gode. Planområdet er godt soleksponert til alle aktuelle tider. Planområdet har en kvartalsstruktur med trafikkerte gater i nord, øst og vest. Kvartalet inngår i en større, gjennomgående kvartalsstruktur i Sarpsborg sentrum, og har derfor begrenset fjernvirkning (jf. vedlagte Analyse plangrep, offentlige utearealer/siktlinjer). Planområdet er eksponert mot kirken og mot Rådhuset samt de nærmeste kvartalene i nord og øst. Estetisk og kulturell verdi I tillegg til et forsamlingshus, har planområdet åpen småhusbebyggelse som består av enkeltstående bygninger i 2-3 etasjer med fortrinnsvis saltak og enkeltvis valmtak. Bebyggelsen er primært oppført i trekonstruksjon med panelte fasader, ett enkelt i pusset tegl. Eiendommene har egne gårdsrom med opparbeidete hager og parkering på egen grunn. Side 13 av 53
Planområdet sett fra sørvest/glengsgata (t.v.) og fra sørøst/krysset Jernbanegata/Kirkegata (t.h). På planrådets nordre del er det en asfaltert parkeringsplass med avkjørsel til Kirkegata. Arealet har i dag 49 parkeringsplasser til allmenn benyttelse. Randsonen av parkeringsplassen er beplantet med middels store trær. Parkeringsplassen ligger i aksen til kirken, og har for øvrig direkte forbindelse til plassen foran rådhuset. Forsamlingslokalet langs Kirkegata består av ett sammenhengende bygningsvolum i ca. 1/3 av kvartalslengden, og har preg av sakralt uttrykk. I tilhørende gårdsrom er det avsatt parkeringsplass til 10-11 biler. 5.5 Kulturminner og kulturmiljø 3 1 2 Kart med SEFRAK-registrerte bygninger på tomten (t.v.)og utsnitt fra verneverdivurderingen (t.h.). Kartet (t.v.) viser 3 SEFRAK-registrerte bygninger på tomten: (1) Bethania Normisjon, (2) Jernbanegata 17, bolighus bygget mellom 1875-1899 og (3) Kulåsgata 57- bolighus bygget mellom 1850-1874. Grå skravur for øvrig viser kulturmiljø i området rundt planområdet. Nabohus sørøst i krysset Kulåsgata /Jernbanegata og bygning øst i krysset Kirkegata / Jernbanegata har vernegrad 2. Kirken har vernegrad 1. Rådhuset har i gjeldende verneverdivurdering ingen verneverdi. Kirkens gesimshøyde er 8 meter, mønehøyden er på 18 meter og høyden på tårnet er 44 meter. Rådhusets gesimshøyde er på ca. 10 meter og mønehøyden er på ca. 16 meter. Side 14 av 53
Kulåsparken og aksene Sandesundsveien / St. Marie gate er registrert i Riksantikvarens NB!-register som nasjonale interesser i Sarpsborg by. Det er utarbeidet en fotodokumentasjon av bygningene som er SEFRAK-registrert. Med denne som bakgrunn vil det bli innhentet uttalelse fra fylkeskonservator. 5.6 Naturverdier Planområdet berører ingen naturverdier. 5.7 Rekreasjonsverdi/ rekreasjonsbruk, uteområder Del av planområdet mot rådhuset var tidligere gategrunn (del av Kulåsgata). Denne fungerer i dag som ferdselsåre for gangtrafikk. Resterende del av planområdet er enten private gårdsplasser eller parkeringsareal og har ingen verdi som rekreasjonsområde for allmenheten. 5.8 Trafikkforhold Vei og adkomst Glengsgata og Kirkegata er kommunale samleveier. Kirkegata er i tillegg kollektivtrasé. Eksisterende parkeringsplass innenfor planområdet har avkjørsel til Kirkegata, og gangforbindelse til Glengsgata og Kulåsgata. Ifølge veimyndigheten i Sarpsborg kommune ble Jernbanegata opparbeidet for ca. 10 år siden som miljøgate med trær, begrunnet i at denne gaten ble ansett som hovedatkomst til Kulåsparken. Opparbeidelse til miljøgate gikk på bekostning av kjørebredde og gateparkering. Jernbanegata har i dag knappe 5 meters bredde, mens det i Veinormen er anbefalt en minstebredde mellom kantstein på 6,0 meter og en minimums bredde på 3,0 meter for fortau. Trafikkvolum Nasjonal vegdatabank (NVDB) oppgir et trafikkvolum i Kirkegata har en ÅDT på 6 500 kjøretøy/døgn. Sweco foretok en trafikktelling i februar 2017 i krysset Kirkegata x Jernbanegata. Ut ifra trafikktellingen antar Sweco at trafikktallene fra NVDB stemmer overens med virkeligheten. Parkering Parkeringsplassen er beregnet for korttidsparkering til allmenn benyttelse. Arealet har i dag 49 parkeringsplasser. Sykkelparkering Det er korte gangavstander til butikker, servicetilbud og bussterminalen. I tillegg ligger området nær hovedsykkelruten i Pellygata. 5.9 Teknisk infrastruktur Vann og avløp Eksisterende bebyggelse er tilknyttet kommunalt vann- og avløpsnett. Side 15 av 53
Slokkevann Ifølge kommunens VA-kart, er det fem kummer rundt planområdet. Kapasiteten for slokkevann i planområdet vurderes derfor å være tilfredsstillende. Fjernvarme Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme, og det er krav om tilknytning. 5.10 Barns interesser Innenfor planområdet er det pr. i dag ingen lekeplasser eller arealer som brukes av barn. Det ble utført barnetråkkregistreringer ved Sandesundsveien barneskole i 2009. Det er ikke registrert bruk innenfor planområdet, men noen har markert skoleveien forbi Jernbanegata som farlig. 5.11 Sosial infrastruktur Planområdet ligger innenfor Sandesundsveien skolekrets. Barn i planområdet sogner til Sandesundsveien skole (S1) i Skolegata og St. Olavs videregående skole (S2), begge sørvest for planområdet, samt Kruseløkka ungdomsskole (S3) nordvest for planområdet. Det er ca. 700 meter gangavstand til Sandesundsveien skole. Det finnes mange kommunale barnehager i nærheten av planområdet, blant annet Vingulmork barnehage (1), Grotterødløkka barnehage (2), Torsbekkdalen familiebarnehage (3), Kulås barnehage (4), Askeladden familiebarnehage i Færders gate (5), Bamsebo barnehage (6) og St. Olavs barnehage (åpner august 2017). Avstand fra alle disse til planområdet er under 1000 m. S3 B5 B1 S2 B3 B2 S1 B4 B6 Oversikt over skoler (S1 S3) og barnehager (B1 B6) Side 16 av 53
5.12 Universell tilgjengelighet Planområdet er svakt hellende mot sørøst og godt egnet for boligbebyggelse med universell tilgjengelighet til alle adkomstområder og utearealer. 5.13 Grunnforhold Sonderinger utført av Norges Geotekniske Institutt (NGI) indikerer i vedlagte rapport at området består av leire over berg med et topplag av fyllmasse/tørrskorpe. Under leiren ligger et lag med noe fastere masser like over berg. Sonderingene indikerer at leirlaget i en del av området kan være sensitivt. Undersøkelsene viser sterkt varierende dybde til berg, og at grunnen består av leire med innskutte lag av grus og sand. Forurensning NGI har utarbeidet et miljøteknisk notat i plansaken. Innenfor planområdet er et påvist miljøgifter over normverdiene. 5.14 Støyforhold Det ble utført strategisk støykartlegging i 2012 av Sarpsborg kommune. Planområdet ligger ved en av de mest trafikkerte gatene i Sarpsborg sentrum, og ligger i rød støysone mot nord, nordøst og nordvest (se temakart for støy nedenfor). Sentrale deler av kvartalet ligger i gul støysone, mens støyforholdene for søndre del ligger under grenseverdiene. En støyfaglig utredning, utarbeidet av Rambøll AS, bekrefter støyforholdene. Utsnitt temakart støy, kommuneplan Sarpsborg 2015-2026. (Kilde: Sarpsborg kommune) 5.15 Luftforurensing I forbindelse med revidert kommuneplan i 2015, ble det utført en kartlegging av støvforurensning for PM10 i et luftsonekart. Kartleggingen viser ingen funn på planområdet. Side 17 av 53
Temaet er nærmere vurdert og omhandlet i egen analyse om luftkvalitet og i ROSanalysen som er utarbeidet under planprosessen. Svevestøv (PM10) og nitrogendioksider (NO2) er de viktigste luftforurensningskomponentene med tanke på kvantitet og helseskadelige effekter. 5.16 Risiko- og sårbarhet (eksisterende situasjon) Det er utarbeidet egen risiko- og sårbarhetsanalyse i reguleringsarbeidet. 5.17 Næring Det er i dag ingen næringsvirksomhet i kvartalet. Side 18 av 53
6 Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Fotomontasje planområdet med ny bebyggelse etter full utbygging. NB: Ny bebyggelse som vist ved offentlig ettersyn. Bebyggelsen ble trukket noe mer tilbake fra Glengsgata etter innkomne bemerkninger. I reguleringsforslaget for Kvartal 261 vil kvartalsstrukturen videreføres. Kvartalet foreslås regulert til sentrumsformål, der hovedfunksjonen vil bli boliger, og arealet i 1. etasje mot gateplan vil stedvis tilrettelegges for utadrettet virksomhet og eventuelt forsamlingslokale. Reguleringen legger til rette for aktive fasader i områder der dette er formålstjenlig. Det legges opp til utearealer for boligbebyggelsen i gårdsrommet og på bakkeplan mot sør, avgrenset mot gangarealet mellom Rådhuset og ny bebyggelse på planområdet. Parkering for bebyggelsen skal legges under terreng. Fremtidig arealbruk Benevning Formål Areal (daa) Bebyggelse og anlegg 1130 Sentrumsformål 3,3 1550 Renovasjonsanlegg 0,03 1610 Uteoppholdsareal - lekeplass 0,8 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur o-fortau Fortau (offentlig) 2,7 Sum 6,93 Side 19 av 53
Bebyggelse og anlegg sentrumsformål, renovasjonsanlegg, uteoppholdsareal/ lekeplass Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur fortau Deler av arealet er avsatt som hensynssone frisiktsone mot veg (H140), støysonene H210 og H220. Total BRA: ca. 11 400 m² over bakken. Herav kan næringsarealer/ tjenesteyting/forsamlingslokale utgjøre samlet maksimalt 1 000 m² BRA og minimum 400 m² BRA. Ved minimumsløsning orienteres næringsarealet til hjørnene mot Glengsgata og mot Kirkegata/ Jernbanegata. Bod- og parkeringsareal helt eller delvis under bakken medtas ikke i BRA. 6.2 Gjennomgang av aktuelle reguleringsformål Sentrumsformålet åpner for mange underformål. Hovedformålet er nye boliger. Hotell/ overnatting som underformål til sentrumsformålet utelukkes fra detaljplanen. I anleggets 1. etasje tillates næringsvirksomhet/tjenesteyting/forsamlingslokale. Et gårdsrom for anleggets beboere opparbeides for lek og opphold innenfor kvartalsbebyggelsen. Avsatt areal på plankartet og forslag til reguleringsbestemmelser ivaretar plassering og arealkrav. Et langsgående areal ut mot Kulåsgata opparbeides også som grønnstruktur. Mot Glengsgata, trekkes ny bebyggelse tilbake for å gi plass til et allment tilgjengelig areal. Etter offentlig ettersyn forslås dette arealet regulert til fortau (offentlig). Arealet skal ikke bebygges, men delvis beplantes. Innkjøring til underjordisk parkeringsanlegg for beboerne, næringsvirksomheten/ tjenesteytingen/forsamlingslokalet og eventuelle erstatningsplasser for eksisterende parkering på terreng er markert på plankartet. Areal til nettstasjon for kvartalet inngår i hovedformålet. Fortau (inklusive Kulåsgata) og renovasjonsanlegg reguleres som egne formål. 6.3 Bebyggelsens plassering og utforming Planområdet Kvartal 261 ligger innenfor området som defineres som byens sentrum, og omfattes derfor av Kommunedelplan for Sarpsborg sentrum 2013-2023. Byens rådhus og Sarpsborg kirke ligger i umiddelbar nærhet av planområdet, og vil påvirke føringene i en ny reguleringsplan for kvartalet. Tanken er at planforslaget skal videreføre kvartalsstrukturen i området, og at bebyggelsen innenfor planområdet organiseres med et mer bymessig preg på sørsiden av Kirkegata. Underveis i planprosessen har alternative plangrep vært vurdert, med ulike plasseringer og høyder på ny bebyggelse. Analysene er lagt til grunn for valg av løsning. En utbygging av planområdet tar utgangspunkt i en tenkt kvartalsstruktur. Tradisjonell kvartalsbebyggelse fyller bebyggbar flate og grenser nært inntil omkringliggende Side 20 av 53
gatenett i en sammenhengende karré. Dette åpner for lite kontakt mellom offentlige og private arealer. Fig. 1 Skisse med komplett kvartalsstruktur (t.v.) og Fig. 2 alternativ løsning - tilpasning til Sarpsborg kirke (t.h.). NB: Skissene er prinsipielle og ikke målriktige. Planområdet har en viktig beliggenhet ved Sarpsborg kirke, Kirkeparken og rådhuset, og oppgaven har blant annet bestått i å tilpasse kvartalsstrukturen til dette. Full utstrekning av bebyggelsen i retning Glengsgata (Fig. 1), vil gi en tett struktur og lite rom rundt kirken. Det er derfor valgt å trekke ny bebyggelse tilbake fra kirken for å gi den et nødvendig byrom videre østover (Fig. 2). Det ubebygde arealet mot Glengsgata avsettes til et offentlig tilgjengelig areal, som en slags forlengelse av plassen foran rådhuset for bedre kommunikasjon med sentrumskvartalene. Samtidig vil den grønne aksen/ diagonalen med Kulåsparken og Kirkeparken bli forsterket østover mot St. Marie gate via nordre del av planområdet, som gjør at eksisterende rådhusplass kan knyttes tettere til bystrukturen. Bebyggelsen mot dette utvidede gaterommet, vil utgjøre en viktig vegg i et byrom som både vil definere plassen rundt kirken og vil kunne innby til sosialt samvær knyttet til stedlige tilbud og aktiviteter. Fig. 3 Skisse med ulike byggeliv som gir ulike byrom en utflytende rådhusplass med byggeliv i flukt med rådhuspaviljong (t.v.), og Fig. 4 alternativ løsning der rådhusplassen ligger foran Rådhuset og beholder sin status som den viktigste plassen i området (t.h.). NB: Skissene er prinsipielle og ikke målriktige. I hvilken grad ny bebyggelse skal trekkes tilbake fra kirken og Glengsgata, har vært et viktig tema under planprosessen og et sentralt spørsmål i å finne en god løsning. Ett av forslagene tar utgangspunkt i byggegrensen for rådhusets nærmeste paviljong (Fig. 3). Det gir et langt og uartikulert byrom uten urbane kvaliteter, samtidig som plassen foran Side 21 av 53
Rådhuset får en mer utflytende form og mister sin definerte rolle som rådhusplass. Byrommet stopper tilfeldig mot Kirkegata, og knytter seg ikke til gjeldende kvartalsstruktur i sentrum. En alternativ løsning er å la plassen foran rådhuset være øverst i hierarkiet av plassene i området, ved å avsette et noe mindre areal mellom kirken og ny bebyggelse i planområdet for å understreke rollen som sekundær plass i forhold til rådhusplassen (Fig. 4). Den nye plassen vil på den måten ha en mer urban atmosfære enn den åpne plassen foran rådhuset og gi en gradvis overgang mellom rådhusplassen og den tette byen nord for Kirkegata. Samtidig vil arealet rundt fontenen, som hittil har ligget litt på siden av rådhusanlegget, danne en egen sekundær plass. Nytt bygningsvolum vil bli utformet slik at gående ledes naturlig langsmed fasaden enten på vei til sentrumskvartalene eller på vei til rådhuset med Kulåsparken. Rådhusets paviljonger beholder sin fristilte posisjon og paviljongkarakter, samtidig som kirken gis tilstrekkelig rom mot sørøst. Fig. 1 Skisse med komplett kvartalsstruktur (t.v.) og Fig. 5 alternativ løsning - hjørnetilpasning (t.h.). NB: Skissene er prinsipielle og ikke målriktige. Den eldre kvartalsbebyggelsen i Sarpsborg har fortrinnsvis brutte hjørner mot gatekryss. Det er også ønske om at ny bebyggelse på planområdet i stor grad følger dette prinsippet. Den tilbaketrukne bebyggelsen mot Glengsgata, gir et stort uterom foran ny bebyggelse. Uterommet trekkes rundt bebyggelsen ved at det brutte hjørnet Glengsgata/ Kirkegata gis en ekstra bredde som skal gi mer rom på plassdannelsen mellom kirken og ny bebyggelse, og gjøre det lett for fotgjengere å bevege seg videre østover i Kirkegata (Fig. 5). Utformingen vil også ivareta en hensiktsmessig bruk av bebyggelsen, og i tillegg fremheve hjørnet som en viktig del av komposisjonen. Fig. 1 Skisse med komplett kvartalsstruktur (t.v.) og Fig. 6 alternativ løsning artikulering mot Kirkegata (t.h.). NB: Skissene er prinsipielle og ikke målriktige. Side 22 av 53
Fasaden langs Kirkegata kan bli ca. 75-80 meter lang. I bysammenheng er dette en middels stor kvartalslengde. Ved lite artikulering av fasaden kan den likevel oppfattes som lang og ensartet. Mulige tiltak for å tilføre kvaliteter til gatestrekningen er en variert utforming og publikumsrettet virksomhet på gateplan. For bebyggelsen langs Kirkegata er det valgt å dele fasaden opp vertikalt for å bryte lengden med kortere enheter (Fig. 6). Det er også valgt å gi fasaden ulikt byggeliv ved å trekke inn fasadepartier mot gaten for å danne soner som åpner for annen behandling, f.eks. beplantning/tre-rekke, benker o.l. Fig. 1 Skisse med komplett kvartalsstruktur (t.v.) og Fig. 7 alternativ løsning artikulering mot Jernbanegata 55 (t.h.). NB: Skissene er prinsipielle og ikke målriktige. Et rettvinklet hjørne på ny bebyggelse mot krysset Jernbanegata/Kulåsgata gir kvartalet en markant avgrensning og lite artikulert i forhold til omgivelsene (Fig. 1). Bygningen vis-à-vis i Jernbanegata 55 har vernegrad 2 i kulturminnesammenheng. Et tilbaketrukket hjørne mot krysset begrunnes med at det vil gi noe mer rom til bygningen enn hva et vanlig rettvinklet eller et tradisjonelt brutt hjørne ville ha gitt (Fig. 7). Fig. 1 Skisse med komplett kvartalsstruktur (t.v.) og Fig. 8 + 9 alternative løsninger kontakt mellom offentlig og privat sone. NB: Skissene er prinsipielle og ikke målriktige. En sammenhengende karré skiller mellom offentlig og privat sone på en markant måte, og åpner for lite kontakt mellom arealene (Fig. 1). Det kan likevel være behov for å forene områdene og løse opp strukturen til en viss grad uten at kvartalet mister sin funksjon. Karréen bør i så fall åpnes mot et areal og en funksjon som kan tilføre kvartalet en kvalitet, -og omvendt. Av miljøhensyn synes det lite aktuelt å åpne kvartalet mot Kirkegata og Glengsgata pga. støy og luftforurensning. Å åpne langfasaden mot sør vil kunne gi et samspill med Kulåsgata og rådhusplassen, og videre mot Kulåsparken (Fig.8+9). Det ville også gi gode solforhold inne i gårdsrommet, og er derfor valgt løsning for kvartalet (Fig. 9). Side 23 av 53
Illustrasjonsprosjektet generelt viser planområdet fullt utbygget (Fig. 10), der også eksisterende parkeringsplass er omdannet til et bygulv med kvaliteter. Ny bebyggelse vil følge områdets karakter med oppbrutte volumer i fasader og taklandskap innenfor kvartalsstrukturens rammer. Volumoppbyggingen vil danne et større gårdsrom sentralt på planområdet. Gårdsrommet vil være bilfritt og skal opparbeides for lek og opphold for kvartalets beboere. Bebyggelsens sokkeletasje avsettes delvis til utadrettet virksomhet og fellesfunksjoner for boligene. Sokkelvolumet sørøst i kvartalet, mot Kulåsgata/Jernbanegata, vil derimot få sin hovedtyngde av boligformål. Fig. 10 Skjematisk 3D-modell som viser en tre-rekke som viderefører og avslutter den grønne omramming-gen rundt kirken. Rådhusplassen sees her i sammenheng med det øvrige byrommet og er gitt et grønnere preg. NB: Ny bebyggelse som vist ved offentlig ettersyn. Bebyggelsen ble trukket noe mer tilbake fra Glengsgata etter innkomne bemerkninger. Kulåsgata opprettholdes mellom planområdet og rådhuset, men opparbeides for gående/syklende og uten ordinær biltrafikk til planområdet. Denne ferdselsåren fortsetter direkte over i et overordnet gangveiesystem vestover i Kirkeparken, og østover til Borgarsyssel museumsområde i en sammenhengende akse. 6.3.1 Bebyggelsens høyde Sarpsborg kommune har gitt signaler om at det er ønskelig å revurdere generelle bygningshøyder i bykjernen i forbindelse med revidering av sentrumsplanen, og at en økning av tallverdiene i gjeldende høydebestemmelser kan være aktuelt. Disse føringene legges til grunn i detaljplanen. I denne forbindelse vises det samtidig til forslagsstillers tilsvar til Fylkeskommunens innsigelse. Innsigelsen er nå trukket tilbake. I gjeldende sentrumsplan danner St. Marie gate et skille mellom angitte ulike maksimums høyder. Størstedelen av kvartalene nordøst for gågaten er gitt muligheten til å oppføre bebyggelse med maksimum gesimshøyde og mønehøyde på henholdsvis 15 og 18 meter. En mindre andel kvartaler sørvest for gågaten er gitt maksimum høyder på Side 24 av 53
respektive 11,5 og 15 meter. Kvartal 261 tilhører sistnevnte gruppe. Angitte høyder gir, etter forslagsstillers tolkning, anledning til å oppføre en bebyggelse i 4 etasjer, pluss 1 inntrukket toppetasje i Kvartal 261. Nevnte kvartaler nordøst for gågaten kan få en bebyggelse på 5 etasjer, pluss 1 toppetasje. Få sentrumskvartaler er opparbeidet i henhold til planens maksimumshøyder. Heller ikke kvartalet vis-à-vis planområdet i Kirkegata er opparbeidet med disse høydene. Underveis i planprosessen har ulike høyder på ny bebyggelse vært vurdert, med oppmerksomheten rettet spesielt mot kirken/glengsgata og mot bebyggelsen vis-à-vis i Kirkegata. Kommunens signaler om en revurdering av generelle bygningshøyder i bykjernen er lagt til grunn for våre analyser og vurderinger, og detaljplanen vil derfor utfordre gjeldende kommunedelplan/sentrumsplan på generelle høydebestemmelser. Romlige høydestudier legges til grunn for nye regulerte høyder i kvartalet, der planområdets nære beliggenhet til kirken og Rådhuset inngår i en helhetsvurdering. Etterfølgende avsnitt gjør rede for våre vurderinger. I snittene er det for motstående nabokvartal i Kirkegata, som også omfattes av Sentrumsplanen, lagt inn bygningsvolumer i henhold til gjeldende sentrumsplan 4 etasjer pluss 1 inntrukket toppetasje. Glengsgata Kirkegata Fig. 11 Oppriss (t.v.) fra Glengsgata og Fig. 12 snitt (t.h.) i Kirkegata som viser varierte gesimshøyder på 4-7 etasjer og tårnoppbygg i kvartalets hjørner. NB: Ny bebyggelse som vist ved offentlig ettersyn. Bebyggelsen ble trukket noe mer tilbake fra Glengsgata etter innkomne bemerkninger. I en tradisjonell kvartalsbebyggelse er hjørnevolumene spesielt viktige. Disse ble ofte markert med egne hjørnemotiv, avkuttede hjørner eller tårn. Med bakgrunn i dette og sammen med en idé om varierte gesimshøyder, er det for ett av alternativene valgt å vise større høyder i kvartalets hjørner og med et lavere midtparti mot Kirkegata med henholdsvis 7 og 4 etasjer (Fig. 11+12). Andre alternativer viser jevnere gesimshøyde med mindre variasjoner i høydeoppbyggingen. Detaljreguleringen av Kvartal 261 utfordrer gjeldende rammebetingelser i sentrumsplanen. Som et minimum er det derfor vist et alternativ med én etasjes økning ut over gjeldende høyder. Denne ekstra etasjen er vist med ulik utnyttelse fullt utbygget lik underliggende etasje, eller med inntrukket toppetasje. Sammen med høyder i gjeldende sentrumsplan, har høydene på eksisterende bebyggelse vis-à-vis også vært lagt til grunn for vurderingene. Snittet viser en høyere bebyggelse vest i fasaderekken for eksisterende bebyggelse på motstående side i Kirkegata. Med Side 25 av 53
full utbygging av toppetasjen (Fig. 13), virker gesimslinjen på seks etasjer høy mot gaten og den lave bebyggelsen vis-à-vis, samtidig som at volumet virker massivt. En gesims på fem etasjer og én inntrukket toppetasje føles mer akseptabel (Fig. 14). Kirkegata Kirkegata Fig. 13 Snitt m/6 fulle etasjer (t.v.) og Fig. 14 alternativt snitt m/5 etg.+1 toppetasje (t.h.). Sentrumsplanens gjeldende høyder er tegnet inn i nabokvartalet (grå skravur), mens eksisterende bebyggelse er i blått. For å vise virkningen av høydene i de ulike alternativene, er det utarbeidet sol- og skyggediagram for hver av de to hovedprinsippene varierte, alternativt jevne høyder. Sol- og skyggediagrammene (Fig. 15) viser at forholdene i sum er noe bedre for nabobebyggelsen med en jevnhøy bebyggelse på planområdet. Stor variasjon i høydene gir lengre skygger som skyggelegger større deler av fasadene vis-à-vis. Alt. med variert gesimshøyde (4-7 et.) 21.06.kl. 15 Alt. med variert gesimshøyde (4-7 et.) 21.06. kl. 17 Alt. med jevn gesimshøyde (6 et.) 21.06. kl. 15 Alt. med jevn gesimshøyde (6 et.) 21.06. kl. 17 Fig. 15 Sol- og skyggediagram med to ulike prinsipper for bygningshøyder på planområdet. Kvartalet vis-à-vis er vist med høyder iht. gjeldende sentrumsplan. Side 26 av 53
Mot den lavere bebyggelsen i østre del av fasaderekken virker en gesimshøyde på fire etasjer med to inntrukne toppetasjer (Fig. 17) riktigere enn en gesimshøyde på fem etasjer med en inntrukket toppetasje (Fig. 16). Kirkegata Kirkegata Fig. 16 Alternativt snitt m/5 etg.+1 toppetasje (t.v.) og Fig. 17 snitt som viser en gesimshøyde på 4 etg.+2 toppetasjer der motstående bebyggelse er lav. Ut ifra vurderingene er det er valgt å legge maksimum gesimshøyde på 5 etasjer (+ 1 toppetasje) for å gi en moderat økning i volumoppbyggingen, og som altså vil utgjøre én etasje ut over angitt gesimshøyde i gjeldende sentrumsplan for kvartalet. Forslaget blir mer lik høydebestemmelsene for andre deler av sentrum, som nordøst for gågaten. Mot kirken er det en tilsvarende problemstilling vedrørende byggehøyder for ny bebyggelse. Med sentrumsplanens gjeldende høydebestemmelser, vil bebyggelsen med sine 11,5 meter i gesimshøyde bli høyere enn kirkens gesims på 8 meter. Med en maks. høyde på 15 meter for inntrukket toppetasje, vil den imidlertid totalt sett bli lavere enn kirkens mønehøyde på 18 meter (Fig. 18). Glengsgata Glengsgata Fig. 18 Snitt som viser ny bebyggelse i tradisjonell kvartalsbebyggelse ut til Glengsgata og med høyder fra gjeldende sentrumsplan (t.v.), og Fig. 19 snitt som viser ny bebyggelse trukket tilbake fra kirken og Glengsgata og med avtrappet bebyggelse (t.h.). NB: Ny bebyggelse som vist ved offentlig ettersyn. Bebyggelsen ble trukket noe mer tilbake fra Glengsgata etter innkomne bemerkninger. Ett av alternativene viser hvordan situasjonen kan bli dersom ny bebyggelse legges ut mot Glengsgata som tradisjonell kvartalsbebyggelse og med høyder i henhold til sentrumsplanen (Fig. 18). Bebyggelsen ligger her tett på kirken - ikke bare på bakkeplan, men også i volum. Det er tidligere gjort rede for at ny bebyggelse innenfor Side 27 av 53
planområdet trekkes tilbake fra kirken og Glengsgata. Volumstudiene viser at virkningen blir bedre dersom volumoppbyggingen får inntrukne fasadepartier. Alternativ bebyggelse er derfor vist med en ekstra inntrukket toppetasje, totalt ca. 4-5,5 meter fra øvrig fasadeliv, som vil bli nærmest usynlig fra bakkeplan med standpunkt nær kirken (Fig. 19). Med rådhusets gesimshøyde på 10 meter, vil det også her være nødvendig med en vurdering dersom ny bebyggelse gis sentrumsplanens gjeldende høyder (Fig. 20). Alternativet kan være å trappe ny bebyggelse gradvis ned mot rådhusbygningen (Fig. 21). Kulåsgata Kulåsgata Snitt som viser bygningshøyder mot Rådhuset Fig. 20 med sentrumsplanens gjeldende høyder, 4 etg. + 1 toppetasje (t.v.) og Fig. 21 forslått bebyggelse med 4 etasjer (t.h.). Som tidligere gjort rede for under avsnittet Bebyggelsens plassering og utforming, er det valgt å åpne bebyggelsen mot rådhuset. Dette grepet vil gjøre kvartalet mindre massivt, og gi større kontakt mellom offentlige og private soner. Sammen med en nedtrapping av bebyggelsen til fire etasjer og en byggeavstand på ca. 14,5 meter i Kulåsgata vurderes valgte alternativ å gi nok rom rundt Rådhuset (Fig. 21). Som konklusjon foreslås ny bebyggelse innenfor planområdet etablert i ulike høyder og kombinasjoner med antall toppetasjer, fra totalt 3 til 6 etasjer med 3 etasjer på hjørnet mot Glengsgata/Kulåsgata, 4 etasjer alene, 4 etasjer + 1 inntrukket toppetasje og opp til 4 + 2 og 5 + 1, men oppbrutt og dekomponert slik at helhetsbildet vil harmonere med volumoppbyggingen av bebyggelsen i området for øvrig. Side 28 av 53
Skjematisk 3D-modell som viser gesimslinje på 4 og 5 etasjer og med henholdsvis 2 og 1 inntrukket toppetasje. I tillegg tilbaketrukne fasadepartier med tre-rekke. I illustrasjonsprosjektet er det vist både én og to inntrukne toppetasjer. Dette er gjort for å fastholde maksimum gesimshøyde på 4 eller 5 etasjer. Alternativet med 6 fulle etasjer, som totalt gir samme antall etasjer og lik maksimums høyde på ny bebyggelse, er vurdert å være for høy og massiv i forhold til omkringliggende bygninger. Høyere arealutnyttelse i sentrumskjernen er et mål i vedtatt planprogram for revidering av kommunedelplan sentrum 2017-2026, men høy arealutnyttelse skal samtidig ikke gå på bekostning av gode bo- og brukskvaliteter. Utomhusplan/illustrasjonsplan. NB: Ny bebyggelse som vist ved offentlig ettersyn. Bebyggelsen ble trukket noe mer tilbake fra Glengsgata etter innkomne bemerkninger. Side 29 av 53
I henhold til kommunens estetiske retningslinjer skal høyder styres av det som betraktes som en naturlig utvikling på stedet. Utomhusplanen/illustrasjonsplanen viser en varierende gesimshøyde på ulike steder i kvartalet, tilpasset etter situasjonen. For mulige virkninger av en bebyggelse med foreslåtte høyder, er det utarbeidet sol- og skyggediagrammer for foreslåtte bygningsvolumer og et utbyggingsalternativ med angitte maksimums høyder i gjeldende sentrumsplan. Diagrammene nedenfor viser solog skyggeforhold på tidspunkt der skyggen vender mot nabobebyggelsen. Diagrammene viser en marginal forskjell mellom de to alternativene. Bygningshøyder i foreslått alternativ er vist i kolonnen til venstre, og maksimum bygningshøyder i gjeldende sentrumsplan er vist til høyre. 01.05. kl. 15 01.05. kl.15 23.06. kl. 15 23.06. kl. 15 23.06. kl. 17 23.06. kl. 17 Side 30 av 53
23.03. kl. 15 23.03. kl. 15 Sol- og skygge diagram for illustrasjonsprosjektet (i kolonnen t.v.) og for bebyggelse med tilsvarende bebygd areal og sentrumsplanens gjeldende høyder (i kolonnen t.h.). Under planprosessen har kommunen etterspurt fjernvirkning av foreslått bebyggelse. Det er utarbeidet perspektiver sett fra ulike standpunkt med sikt mot planområdet siktlinje opp Kirkegata fra Sandesundsveien/ Torget, siktlinje opp fra Festiviteten gjennom Kirkeparken, siktlinje fra krysset Glengsgata/ Kirkegata mot kirke og rådhus og siktlinje fra krysset Glengsgata/Kirkegata mot sørøst. Illustrasjonsprosjektets bygningsvolumer er satt inn i kommunens 3D-modell for å etterprøve fjernvirkningen av foreslått bebyggelse. Som konklusjon på analysen nedenfor og tilhørende dokumentasjon, vil foreslått bebyggelse ikke gi negativ fjernvirkning fra aktuelle ståsteder. En analyse kalt Analyse plangrep følger saken, og gir ytterligere rede for vurderinger rundt bebyggelsesstruktur, plassering og høyder på ny bebyggelse, offentlig uteareal, byggegrenser og volumoppbygging. Bebyggelsen i motstående kvartal i Kirkegata er gitt bygningshøyder i henhold til gjeldende sentrumsplan. Nye bygningsvolumer på planområdet tilpasses sentrumsplanens gjeldende høyder for nabobebyggelsen. Siktlinje opp Kirkegata fra Sandesundsveien/ Torget: Ny situasjon, sommerhalvåret med tett vegetasjon. Ny situasjon, vinterhalvåret med stort grenverk. Illustrasjonsprosjektets volumer er satt inn i en bysituasjon, og viktige siktakser er etterprøvd. Sikten opp Kirkegata og mot planområdet er preget av kraftig vegetasjon i Kirkeparken. Nye bygningsvolumer vil i praksis ikke være synlige annet enn i vinterhalvåret, men da med et stort grenverk og kirken i forgrunnen. Side 31 av 53
Siktlinje fra Festiviteten og opp Glengsgata/gjennom Kirkeparken: Ny situasjon, sommerhalvåret med tett vegetasjon. Ny situasjon, vinterhalvåret med stort grenverk. Sikten opp gjennom Kirkeparken og mot planområdet er også preget av tett vegetasjon. Nye bygningsvolumer vil i praksis heller ikke her være synlige annet enn i vinterhalvåret, men da med et stort grenverk og kirken i forgrunnen. Siktlinje fra Glengsgata/Kirkegata mot kirken og Rådhuset: Ny situasjon, sommerhalvåret. Ny trerekke med Ny situasjon, vinterhalvåret. Ny trerekke med bladverk. grenverk. NB: Ny bebyggelse som vist ved offentlig ettersyn. Bebyggelsen ble trukket noe mer tilbake fra Glengsgata etter innkomne bemerkninger. Eksisterende parkeringsplass foreslås omgjort til et attraktivt publikumsareal i utvidelsen av rådhusplassen. Det tenkes etablert en tre-rekke mot ny bebyggelse som avgrenser og innrammer rommet bak kirken. Siktlinje fra Glengsgata/Kirkegata mot sørøst: Ny situasjon, sommerhalvåret. Ny situasjon, vinterhalvåret. Side 32 av 53
Illustrasjonsprosjektets bygningsvolumer vil endre situasjonen markant mot Kirkegata. Volumoppbyggingen er bevisst oppbrutt, og høydene trappes ned som tilpasning til motstående bebyggelse. 6.3.2 Grad av utnytting (veileder)forskrift Bruksareal for hele planområdet skal ikke overstige 11 400 m² BRA. Av dette kan samlet næringsareal - forretning/kontor/bevertning/forsamlingslokale utgjøre inntil 1 000 m² BRA og minimum 400 m² BRA. Ved minimumsløsning orienteres næringsarealet til hjørnene mot Glengsgata og mot Kirkegata/Jernbanegata. Bod- og parkeringsareal helt eller delvis under bakken medtas ikke i BRA. 6.3.3 Antall boliger, leilighetsfordeling Det antas at den totale utbyggingen vil gi ca. 100 stk. boenheter på planområdet. Illustrasjonsprosjektet viser en løsning der ca. 50 % av leilighetene er på 80 m² bruksareal (BRA) eller mer. 6.3.4 Plassering av ny bebyggelse Ny bebyggelse skal plasseres innenfor viste byggegrenser og bestemmelsesgrense på plankartet. Innenfor reguleringsformålet sentrumsformål, kan balkonger krage ut over byggegrensen med eller uten søyler/fundamentering som understøttelse av balkong mot gårdsrom. Balkonger mot Kirkegata kan krage ut over byggegrensen/formålsgrensen med maksimum 1,0 meter ved fasadeparti som er trukket inn fra gaten fra 2. etasje og oppover. Balkonger mot Jernbanegata kan krage ut over byggegrensen/ formålsgrensen med maksimum 1,0 meter fra 2. etasje og oppover. Innenfor reguleringsformålet sentrumsformål, kan inngangspartier bygges inntil 1,5 meter utenfor byggegrense mot gårdsrom. For øvrig nevnes at det i bestemmelsene er tatt inn og tilpasset paragrafer fra gjeldende sentrumsplan om blant annet inntrukket toppetasje materialbruk, sokler, belysning, brutte hjørner, vertikalt oppdelte fasader og solavskjerming. I tillegg skal heisoppbygg ikke overstige 3,5 meter. Oppbygg for heis og trapp samt levegger, pergola og lignende kan ha en utstrekning på inntil 20 % av den samlede takflaten. 6.4 Boligmiljø/ bokvalitet Planområdet har et svakt fall mot nordøst, og er solfylt, sentrumsnært og godt egnet for etablering av boligbebyggelse. Beliggenheten nær Kulåsparken gjør at det er kort avstand til store, romslige og opparbeidete rekreasjonsområder. Glengsgata og Kirkegata er preget av noe trafikkstøy, men utformingen av bygningsvolumene gir boligene tilgang til en solfylt, stille side mot sør og sørvest. Planforslaget viser ny boligbebyggelse i en kvartalsstruktur som danner et indre Side 33 av 53
gårdsrom med et felles opparbeidet grøntareal for lek og opphold, der støyberegninger viser lydnivå innenfor anbefalte grenseverdier. Tomtens plassering og bebyggelsens organisering gir gode solforhold til boligene. Bebyggelsens høyder trappes gradvis ned mot sørvest slik at bakenforliggende boliger vil få gode sol- og lysforhold. Det vil bli lagt vekt på kvalitet i uteoppholdsarealene for å sikre gode boforhold for anleggets beboere. Markedsundersøkelser viser at det i sentrumsnære områder er behov for store leiligheter. Leilighetene bør være romslige og ha tilgang på solrike utearealer. For å skape et realiserbart boligprosjekt, er det helt sentralt å bygge boliger tilpasset lokalmarkedet i Sarpsborg med en fleksibilitet på leilighetsstørrelser. Sol- og skyggediagrammene nedenfor viser ved to ulike klokkeslett store solfylte arealer i gårdsrom og på sørsiden av ny bebyggelse. 01.05. kl 12:00 01.05. kl 15:00 23.06. kl. 12:00 23.06. kl. 15:00 21.03. kl. 12:00 21.03. kl. 15:00 Sol- og skyggeforhold på planområdet etter full utbygging. Side 34 av 53
Krav til minimum uteareal pr. bolig er angitt i forslag til bestemmelser og gjort rede for under avsnittet 6.11. 6.5 Parkering Parkering for planområdet skal legges under ny bebyggelse. Ved full utbygging kan deler av parkeringsarealet erstatte de korttidsplassene som forsvinner på dagens bakkeplan. For disse plassene vurderes atkomst via dagens innkjøring til rådhuset, alternativt innkjøring fra Jernbanegata. Parkering for ny bebyggelse vil få innkjøring fra Jernbanegata. Parkeringsdekningen for kvartalet beregnes ut ifra følgende parkeringsnorm: Bolig: Maks. 1 bilplass pr. boenhet. Næring/tjenesteyting/forsamlingslokale: Maks. 1 bilplass pr. 100 m² BRA. Herav skal minimum 5 % tilrettelegges for bevegelseshemmede. Minimum 50 % av det totale antallet skal tilrettelegges for el-bil. Sykkelparkering tenkes innpasset i bygningsmassen, fortrinnsvis nær inngangspartiene og med kapasitet også for gjestesykler. Minst 25 % av sykkelplassene skal ha overbygg og i tillegg tillates det at deler av gjesteparkering for sykkel kan legges ved inngangspartier mot gårdsrom. Antall sykkelplasser beregnet ut ifra sentrumsplanens bestemmelser for parkering, inklusive gjesteparkering: Arealformål Grunnlag Ant. sykkelplasser Illustrasjonsprosjekt (min.) Leilighet < 50 m² BRA Min. pr. boenhet 1 10 Leilighet > 50 m² BRA Min. pr. boenhet 2 180 Næringsvirksomhet/tjenes teyting/forsamlingslokale 10 Gjesteplasser 10 SUM 210 6.6 Tilknytning til infrastruktur En eventuell tilknytning til fjernvarme vil bli avklart med kommunen og konsesjonshavende under planprosessen. 6.7 Trafikkløsning/kommunikasjonsareal Eksisterende gatenett og kjøremønster rundt Kvartal 261 beholdes uendret. Avkjørsler til/fra planområdet til eksisterende gater foreslås endret i forhold til dagens løsning. Dette gjøres rede for avsnittet nedenfor. Kjøreatkomst Glengsgata og Kirkegata er kommunale samleveier. Kirkegata er i tillegg kollektivtrasé. Det er derfor ikke ønskelig å etablere fremtidige avkjørsler mot disse gatene. Side 35 av 53
Underliggende parkeringsetasje organiseres ved full utbygging for offentlig og privat parkering med muligheter for to ulike avkjørsler. Eksisterende parkeringsplasser på terreng kan erstattes under bakkenivå mot kirken, og med eventuell tilkomst via eksisterende inn- og utkjøring til rådhusgarasjen i Glengsgata. For de resterende parkeringsplassene som etableres for ny bebyggelse innenfor planområdet, legges innog ut-kjøring via Jernbanegata. Denne avkjørselen er vist på plankartet. Trafikkforhold Det er av Sweco beregnet at planforslaget kan gi en bilturproduksjon på cirka 600 kjøreturer pr. døgn, hvorav 50 bilturer avvikles i den mest trafikkerte timen om morgenen og 100 bilturer avvikles i den mest trafikkerte timen om ettermiddagen. Økningen, sammenlignet med dagens situasjon vil bli mindre, da dagens virksomhet på planområdet vil bli avviklet. Anslaget vurderes å være høyt med tanke på planområdets sentrale beliggenhet. For ikke å underslå de trafikale konsekvensene, er det gjennomført kapasitetsberegninger med det høye anslaget på biltrafikk, uten hensyn til at trafikken knyttet til dagens virksomheter blir borte. Likevel viser kapasitetsberegningene meget god trafikkavvikling, og bussene i Kirkegata vil i praksis ikke få dårligere fremkommelighet enn i dag. 6.7.1 Utforming av gater og veier Sweco har utført en sporingsanalyse for dimensjonerende kjøretøy lastebil mellom Kirkegata og Jernbanegata. I ettertid er det fra Sarpsborg kommune blitt informert om Jernbanegatas status som miljøgate, og kjøremønster for biler/lastebiler til rådhusets parkeringsplass mot Jernbanegata. Det er hensiktsmessig å tro at større biler og lastebiler bruker Rosenkrantz gate/kulåsgata som atkomst til parkeringsplassen. Forslagsstiller ønsker å opprettholde Jernbanegatas status som miljøgate. Gatens utforming som miljøgate legges derfor til grunn i detaljplanen. Sporingsanalysen vedlegges saken kun til orientering. Det vil primært være gang- og sykkeltrafikk innenfor planområdet. Planområdet er uten store høydeforskjeller, og stigningsforholdene vil derfor kunne tilpasses innenfor gjeldende normer for universell utforming. 6.7.2 Publikumsareal Side 36 av 53
Fig 22 Det tenkes etablert en tre-rekke mot ny bebyggelse som avgrenser og rammer inn uterommet bak kirken. NB: Ny bebyggelse som vist ved offentlig ettersyn. Bebyggelsen ble trukket noe mer tilbake fra Glengsgata etter innkomne bemerkninger. Det skal etableres et offentlig tilgjengelig areal mellom Glengsgata og ny bebyggelse ved full utbygging av planområdet, der det i dag ligger en parkeringsplass. Planområdets nære beliggenhet til Sarpsborg kirke og Rådhuset har vært viet stor oppmerksomhet under planarbeidet og har vært avgjørende for vurderingen av arealets størrelse og utstrekning. Ny bebyggelse mot kirken trekkes tilbake slik at baksiden av kirken får tilstrekkelig rom som ett av byens markante bygg (Fig. 22). Den trafikkerte Glengsgata som ligger umiddelbart bak kirken lager en barriere mot plassdannelsen på planområdet, både visuelt og bruksmessig. Uavhengig av dette, bør plassen bak kirken i prinsipp ikke bli større eller viktigere for kirken enn plassen foran kirken der hovedinngangen ligger. Fig. 23 (t.v.) Sammenhengende byggegrense med rådhusets paviljong skaper et uartikulert byrom uten gode urbane kvaliteter, og stanser tilfeldig mot Kirkegata. Fig. 24 (t.h.) En artikulert byggegrense mot Glengsgata understreker en urban overgang til den tette byen. NB: Skissene er prinsipielle og ikke målriktige. Tilsvarende vurdering er gjort av det innbyrdes forholdet mellom det nye publikumsarealet og plassen foran Rådhuset. En mindre flate avsatt til dette arealet vil understreke rollen som en sekundær plass i forhold til rådhusplassen. Rådhuset og tilhørende plass foran rådhusbygningen bør bli stående øverst hierarkisk (Fig. 24). Det har av Fylkeskommunen vært pekt på behovet for analyser ved en eventuell utbygging nærmere Glengsgata enn fasadelivet til Rådhuset. Analyser som følger detaljreguleringen konkluderer med at ulikt fasadeliv mellom ny bebyggelse på planområdet og eksisterende rådhus, avgrenser Rådhusplassen og definerer samtidig plassens rolle med tanke på uterom og plasser i nærområdet. Forslagsstiller mener denne argumentasjonen underbygger at Rådhusplassen bør ha et større areal som én av byens viktigste plasser - og en mer tilbaketrukket byggegrense for Rådhuset, enn for ny bebyggelse og plassdannelsen på naboeiendommen. Ved offentlig ettersyn fremmet Fylkeskommunen innsigelse. For å imøtekomme Fylkeskommunens ønske, er ny bebyggelse trukket ytterligere 2,5 meter inn fra fortauet mot Glengsgata. Nærmere begrunnelse og analyser er gjort rede for i forslagsstillers tilsvar til innsigelsen. Kort oppsummert gir tilbaketrekningen følgende virkninger: Side 37 av 53
a) Sett fra krysset Glengsgata/ Kirkegata b) Sett fra Kirkegata c) Sett fra Glengsgata v/innkjøring til p-kjeller a) I foreslått revisjon eksponeres større del av Rådhuset hvor begge paviljonger og hovedbygg vises fra krysset Glengsgata/Kirkegata. I tillegg dempes høydevirkningen mot kirke og Glengsgata. b) Forslaget eksponerer tilnærmet hele byrommet rundt Kirken fra ulike standpunkt lenger vest i Kirkegata. c) Ved planområdet endres bebyggelsesstrukturen fra åpen bebyggelse (Kirken/ Rådhuset) til tett kvartalsstruktur. Forslag til regulert prosjekt bidrar til å formidle denne rommelige overgangen. Ved plassering av ny bebyggelse med ytterligere 2,5 m fra Glengsgata i forhold til forslag ved offentlig ettersyn, mener for-slagsstiller at denne situasjonen sikrer et godt offentlig byrom rundt Kirken. Fylkeskommunen har trukket innsigelsen tilbake på bakgrunn av forslagsstillers tilsvar. Rådhusets to paviljonger mot Glengsgata gir inntrykk av å være frittstående slik paviljonger kjennetegnes generelt. Paviljongene ville ikke blitt oppfattet som like frittstående, dersom de skulle knyttes til et felles fasadeliv med en fastsatt byggelinje for øvrig bebyggelse langs denne strekningen av Glengsgata (Fig. 23). Foreslått bebyggelse på planområdet trekkes derfor ikke like langt tilbake fra gata som rådhuset. Tilgjengelighet via gangforbindelser har også vært et sentralt tema under planprosessen. Arealet mellom ny bebyggelse og Glengsgata er, ved siden av å gi rom rundt kirken, ment å fungere som et bindeledd mellom St. Marie gate, rådhuset/rådhusplassen og videre mot Kulåsparken. Det er lagt til rette for å lede gående over planområdet og samtidig ha fri sikt mot parken. Arealet foreslås sett i sammenheng med rådhusplassen, både med tanke på bruk og utforming. Samtidig som denne delen av planområdet vil bli et naturlig valg for gående til rådhuset og Kulåsparken, skal arealet tilrettelegges slik at det innbyr til opphold og rekreasjon. Som et mulig innslag i planen, legges det til rette for en andel publikumsrettede funksjoner i 1. etasje for å skape byrelatert aktivitet rundt et felles og offentlig tilgjengelig areal. 6.7.3 Varelevering Det forutsettes et begrenset omfang av varelevering til planområdet. Varelevering vil kunne foregå fra gateplan. 6.7.4 Tilgjengelighet for gående og syklende Kvartal 261 ligger sentralt innenfor sentrum av Sarpsborg, og vil derfor være lett tilgjengelig for både gående og syklende. Planlagt bebyggelse og anlegg vil ha Side 38 av 53
gangatkomst via fortau rundt kvartalet. Gående og syklende vil også ha atkomst fra Kulåsgata, mellom planområdet og rådhuset, og fra arealet mot Glengsgata. 6.7.5 Felles atkomstveger, eiendomsforhold Siden eksisterende og omkringliggende gatenett vil bli benyttet som atkomst, vil det ikke bli etablert andre atkomstveger til planområdet. Gangatkomst til planområdet vil skje fra offentlig fortau rundt kvartalet. Kulåsgata og størstedelen av fortauet er kommunalt eid. 6.8 Planlagte offentlige anlegg Detaljreguleringen vil bli iverksatt i privat regi. Fortau, under reguleringsformålet Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, med innkjøringen til Kulåsgata, foreslås som offentlig formål. Ikke bebygd areal mot Glengsgata, Kulåsgata og deler av underjordisk parkering vil bli opparbeidet i privat regi, men være offentlig tilgjengelige. 6.9 Miljøoppfølging Det vil bli arbeidet med klimavennlige løsninger for bebyggelse og anlegg. I det forberedende arbeid er det utarbeidet analyserapporter for luftkvalitet, støy- og grunnforhold. Basert på rapportenes konklusjoner, er det stilt følgende krav i forslag til reguleringsbestemmelser vedrørende støy: a) Støyavskjermende tiltak for balkonger mot Kirkegata, Glengsgata, og deler av Jernbanegata. b) Minst ett oppholdsrom mot det som i bestemmelsene defineres som stille side, eventuelt skjermet balkong for ny bebyggelse i rød og gul sone. Ved offentlig ettersyn fremmet Fylkesmannen i Østfold innsigelse til foreslåtte støybestemmelser. Støybestemmelsene er siden revidert og avklart med Fylkesmannen. Innsigelsen fra Fylkesmannen er trukket tilbake etter revisjonen. Forslag til bestemmelser sikrer at det ved oppføring av boligbebyggelse også etableres tilhørende uteoppholdsarealer med overvannshåndtering innenfor egen eiendom. Siden det i henhold til utarbeidet rapport fra NGI er påvist miljøgifter over normverdiene, må det utarbeides en tiltaksplan for forurenset grunn etter forurensningsforskriften 2-6. Sammen med søknad om rammetillatelse for nye anlegg skal det redegjøres for behandling av masser. Fare for forurensning skal vurderes, og nødvendige avbøtende tiltak skal dokumenteres. 6.10 Universell utforming Universell utforming i henhold til gjeldende lovverk vil bli lagt til grunn i reguleringsplanen og senere dokumentert ved rammesøknad. Side 39 av 53
6.11 Uteoppholdsareal Privat og felles uteoppholdsareal lokaliseres til gårdsrommet innenfor ny bebyggelse. Uteoppholdsarealet i gårdsrommet er på ca. 1 700 m² og ligger sør og vestvendt med gode solforhold store deler av dagen. Området opparbeides for lek og opphold, og vil av sikkerhetsgrunner avgrenses med et lett og transparent gjerde mot gårdsrommet. Utearealet ligger godt skjermet mot støy fra omkringliggende gatetrafikk. Forslag til bestemmelser stiller krav til at hver boenhet skal ha minimum 15 m² uteoppholdsareal (MUA). Uteoppholdsarealet er de deler av tomten som er egnet til formålet og som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring og parkering. Med ca. 100 stk. boenheter gir dette følgende krav: 15 m² x 100 = 1 500 m² Kvartal 261, uteoppholdsareal. NB: Ny bebyggelse og uteareal som vist ved offentlig ettersyn. Bebyggelsen ble trukket noe mer tilbake fra Glengsgata etter innkomne bemerkninger, og utearealet i gårdsrommet er derfor blitt redusert fra ca. 1 800 til ca. 1 700 m2. Utearealer Kvartal 261 i illustrasjonsprosjekt (på lokk/terreng/innenfor tomtegrense): Grøntareal på lokk/gårdsrom/innenfor tomtegrense 1 700 m2 Balkonger/ takterrasser (6 m² x (100 stk.-15)) 510 m2 SUM 2 210 m2 Ut ifra denne beregningen kan det konkluderes med at avsatt uteoppholdsareal tilfredsstiller minimums arealkrav stilt i forslag til bestemmelser og gjeldende sentrumsplan. Side 40 av 53
Private balkonger er beregnet med ca. 6-8 m2 pr. bolig i illustrasjonsprosjektet. Balkonger kan regnes med i uteoppholdsarealet (MUA). Ved etablering av 4 50 stk. boenheter skal det i henhold til gjeldende sentrumsplan og innenfor avsatt areal til uteoppholdsareal - lekeplass opparbeides et areal med flatt dekke på minimum 100 m² og stort nok til å manøvrere sykkel/rullestol/barnevogn, med minst 2 stk. lekeapparater for barn i aldersgruppen 0-12 år, samt med sandkasse og benk. Del av Kulåsgata som grenser til ny bebyggelse vil bli opparbeidet som grønnstruktur. Det er for øvrig kort vei fra planlagt bebyggelse til store offentlige uteområder (Kulåsparken) som kan nås til fots uten krysning av tilstøtende gater med biltrafikk. Eksisterende vegetasjon må fjernes som følge av byggetiltaket. Ny vegetasjon kan imidlertid bli etablert på taket av nytt underjordisk parkeringsanlegg. Forslag til reguleringsbestemmelser ivaretar at areal på lokk skal ha tilstrekkelig vekstslag som grunnlag for vegetasjon, min. 40-80 cm. 6.12 Kollektivtilbud Området ligger meget sentralt plassert med kort gangavstand til Sarpsborgs sentrale kollektivterminal og 700 meter fra byens jernbanestasjon. Det legges til grunn at Kirkegata kan opprettholdes som kollektivtransporttrasé etter iverksettelse av detaljplanen. 6.13 Kulturminner All eksisterende bebyggelse forutsettes revet i reguleringsforslaget og iverksettelse av den. De tre eksisterende SEFRAK-registrerte bygningene innenfor planområdet er dokumentert. Dokumentasjonen vedlegges saken. Uttalelse fra fylkeskonservator skal innhentes basert på denne dokumentasjonen. 6.14 Sosial infrastruktur Det antas at eksisterende skoler i tilhørende skolekrets som planområdet sogner til, samt barnehager i omegnen, har plass og kapasitet til barn fra planområdet. Området har kort gangavstand til alle bykjernens sosiale aktivitetstilbud, som blant annet kino, bibliotek og kulturhus. 6.15 Plan for vann- og avløp samt tilknytning til offentlig nett Overflatevann skal i størst mulig grad håndteres på egen eiendom. Ifølge et VA-notat, utarbeidet av EM Teknikk AS, er det lite eller ingen drenerende masser på eiendommen. Det er derfor meget begrensete muligheter lokalt for mottak av overvann. For ny bebyggelse er det ikke planlagt noe drenssystem, men parkeringskjeller og boder tenkes støpt vanntette. Side 41 av 53
Det er i forbindelse med detaljreguleringen gjort en foreløpig beregning av et fordrøyningsvolum på ca. 52 000 liter, basert på dimensjoneringskriterier fra kommunen. Fordrøyningsvolumet er tenkt lagt på nivå med parkeringskjeller, men utenfor ny bebyggelse og mot Kulåsgata med tenkt tilknytning til eksisterende overvannsledning i Jernbanegata. Ved en eventuell flomsituasjon, vil vannet bli ledet ut til fortau og vei ut over den kapasitet fordrøyningsmagasinet måtte ha. Ved tilknytning av overflatevann til kommunens rør, skal størrelse og eventuelt utforming på anlegg for fordrøyning av overflatevann være beskrevet som del av rammesøknad. Kommunen ønsker å skifte ut deler av VA-ledninger i forlengelsen av Kulåsgata, nærmest Jernbanegata, mellom kvartal 261 og 262 samtidig med byggeprosessen. 6.16 Energianlegg energibehov Eksisterende nettstasjon erstattes ved utbygging av planområdet. Endelig effektbehov og plassering av ny nettstasjon avklares med netteier. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme. En eventuell tilknytning vil bli avklart med kommunen/ netteier. Hovedtraséen for fjernvarme ligger i Kirkegata, med en ventilkum og en fiberkum som eneste punkt på nettet i sentrum - ved innkjøringen til eksisterende parkeringsplass på planområdet. Alternativ løsning for fremtidig håndtering av en eventuell nødsituasjon i forbindelse med fjernvarmeanlegget avklares med netteier ved rammesøknad. 6.17 Renovasjon Innenfor areal avsatt til renovasjonsanlegg på plankartet, skal det etableres nedgravd renovasjonsløsning. Antall boenheter legges til grunn for beregning av størrelse på renovasjonsanlegget. Forslag til reguleringsbestemmelser gir mulighet til å justere endelig plassering av anlegget i forhold til avsatt reguleringsformål, siden antall boenheter ikke er avklart ennå. Dersom det er aktuelt med nedgravde beholdere, skal avtale om etablering inngås med kommunen. Endelig avfallsløsning avklares ved rammesøknad. Plassering av eventuelle nedgravde beholdere skal godkjennes av kommunen. Renovasjon skal være operativ før brukstillatelse kan gis. Næringsvirksomheten/tjenesteytingen/forsamlingslokalet vil få eget avfallssystem, adskilt fra boligenes husholdningsavfall. Dimensjonerende minimumsvolum pr. boenhet med fellesløsning beregnes etter kommunens norm i renovasjonsforskriften. 6.18 Støyforhold Rambøll har utarbeidet en støyanalyse basert på detaljreguleringens illustrasjonsprosjekt. Støyberegninger og støysonekart viser at bygninger mot Kirkegata Side 42 av 53
og hjørnet mot Jernbanegata vil ligge i rød støysone. Støybelastningen er beregnet å være størst fra Kirkegata. Bygning mot Glengsgata og deler av bygning mot Jernbanegata vil ligge i gul støysone. Fasader mot nevnte gatestrekninger vil likevel ligge i rød støysone, for fasade mot Glengsgata gjelder det fra 2. etasje og oppover. Basert på rapporten fra Rambøll, vil alle bygningene kunne få soverom/oppholdsrom mot stille side. Inntrukne toppetasjer vil få noe mindre støy enn fasadene for øvrig. Støysonekart for Kvartal 261 fremskrevet til år 2026 og med ny bebyggelse inntegnet.(nb: Kartet er basert på en noe tidligere versjon av illustrasjonsprosjektet.) Ut ifra utførte beregninger i nevnte rapport, er avvikene fra anbefalte støygrenseverdier i T-1442 følgende: - Overskridelse av støy på vinduer til rom med støyfølsomt bruksformål - Bygningskropp i gul eller rød sone For fasader og bygningsdeler med støy over anbefalte grenseverdier, foreslår Rambøll følgende avbøtende tiltak: - Minst ett oppholdsrom mot stille side/skjermet balkong - Skjerm på balkong mot gate for de balkonger som har støynivåer over 55 db fra veitrafikk - Gjennomgående leiligheter for bygninger som har fasade i rød sone Ved avvik fra anbefalte grenseverdier for støy, foreslår Rambøll at følgende forhold å innfris: - Støyforholdene innendørs og utendørs skal være dokumentert i en støyfaglig utredning for å sikre at kravene til innendørs støynivå i teknisk forskrift ikke overskrides. Side 43 av 53
- Det legges vekt på at alle leiligheter får en stille side og tilgang til egnet uteoppholdsareal med tilfredsstillende støyforhold. Stille side er del av leilighetens fasade der minst ett oppholdsrom er vendt vekk fra støyen. Volumoppbyggingen av ny bebyggelse er justert noe siden støyanalysen ble utarbeidet, slik at støyforholdene vil bli noe forbedret. I forslag til reguleringsbestemmelser er det stilt krav til at støyforholdene skal dokumenteres ved rammesøknad når volumoppbyggingen blir mer endelig. Krav til avbøtende tiltak, som foreslått av Rambøll, er likevel tatt med i bestemmelsene. Innendørs lydnivå i boligene kan tilfredsstilles etter NS 8175, men det må utføres akustisk prosjektering ved rammesøknad når planløsningen er kjent. Beregninger viser at støyforholdene for uteoppholdsarealene i gårdsrommet ligger under anbefalte grenseverdier. Ved Glengsgata viser støysonekartet gul sone noe inn i Kulåsgata, men dette får ingen betydning for området som inngår i uteoppholdsarealet for planområdets boliger. 6.19 Luftkvalitet Rambølls rapport inneholder også vurderinger av luftkvaliteten ved planområdet, basert på en fremtidig situasjon med trafikktall fremskrevet til 2026. Tre gater i Sarpsborg sentrum vil kunne påvirke luftkvaliteten ved Kvartal 261 - Kirkegata, Glengsgata og Pellygata, sistnevnte ligger omtrent 140 meter fra planområdet. Luftsonekart for PM₁₀ viser at konsentrasjonen ved planområdet vil tilsi at selve området klassifiseres som gul sone, mens det lokalt langs Kirkegata, Glengsgata og Jernbanegata vil konsentrasjonen tilsvare rød sone. Tilbaketrekningen av bebyggelsen mot Glengsgata gjør at denne fasaden vil ligge i gul sone. Totalt sett innebærer det at for disse områdene bør redegjøres for tiltak for å bedre luftkvaliteten. Det vil også være et generelt bidrag fra andre diffuse forurensningskilder utover lokal vegtrafikk, klassifisert som bakgrunnsforurensning. Eksempler på slike kilder er langtransport, forurensning fra industri, og lokal ved- og oljefyring. Bidraget fra diffuse kilder er tatt med i presentasjonen av luftsonekartet, og medvirker til at hele planområdet ligger i gul sone for svevestøv. Dette skyldes ikke spredning av luftforurensning fra nærliggende gater, men at bakgrunnskonsentrasjonen i området er høy. Side 44 av 53
Luftsonekart for svevestøv (PM₁₀) fremskrevet til år 2026 og med ny bebyggelse inntegnet. (NB: Kartet er basert på en noe tidligere versjon av illustrasjonsprosjektet.) Gul sone er en såkalt vurderingssone der det bør gjøres vurderinger for planlagt bebyggelse med følsomt bruksformål. Ved planlagt arealbruk innenfor rød sone må det redegjøres for forholdet til grenseverdiene for utendørsluft, og tiltak for bedre luftkvalitet bør være del av den videre planleggingen av området. Luftsonekart for nitrogendioksid (NO₂) fremskrevet til år 2026, for henholdsvis vintermiddel t.v. og årsmiddel t.h., og med ny bebyggelse inntegnet. (NB: Kartet er basert på en noe tidligere versjon av illustrasjonsprosjektet.) For NO₂ er konsentrasjonen ved vintermiddel klassifisert som gul sone, men for NO₂ årsmiddel må fasadene langs Kirkegata og Jernbanegata klassifiseres som rød sone. For fasadene mot nordøst og sørøst, mot Kirkegata og Jernbanegata, bør avbøtende tiltak vurderes for å bedre innendørs luftkvalitet. Luftsonekartet viser at bebyggelsen selv hindrer spredning av PM₁₀ inn til gårdsrommet og lokal luftkvalitet her antas å være god. Rambøll anbefaler derfor at luftinntak legges på sørsiden av bygningsmassen, dvs. vendt bort fra gaten. Side 45 av 53