SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 16/04079-81 Saksbehandler Eivor Bjørnarsdotter Bø Detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig - sluttbehandling Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 31.10.2018 40/18 2 Bystyret 2015-2019 15.11.2018 76/18 Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk 31.10.2018: Følgende hadde ordet i saken: Heidi Liljan Næss (Frp), Tor Egil Brusevold (Ap), Per Ludvig Spydevold (Krf), kommunesjef Sigmund Vister, Finn Arne Solberg (Ap), Klaus Lintho (Ap), Line Bunes Olsen (Ap) Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Innstilling fra Utvalg for plan, miljø og teknikk I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 første ledd vedtas detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert 10.04.2018 og sist endret 31.08.2018, sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 31.08.2018. Behandling i Bystyret 15.11.2018: Følgende hadde ordet ved behandlingen av saken: Klaus Lintho (AP), Annar Hasle (KRF), Arild Smaaberg (SP) Votering Innstillingen fra Utvalg for plan, miljø og teknikk ble enstemmig vedtatt. Bystyrets vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 første ledd vedtas detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert 10.04.2018 og sist endret 31.08.2018, sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 31.08.2018. side 1 av 7
Detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig - sluttbehandling Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Maria Skåren (Enhet plan og samfunnsutvikling) Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 første ledd vedtas detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert 10.04.2018 og sist endret 31.08.2018, sammen med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 31.08.2018. Vedlegg: 1. Plankart, datert 10.04.2018, revidert 31.08.2018 2. Reguleringsbestemmelser, datert 31.08.2018 3. Planbeskrivelse, datert 10.04.2018, revidert 31.08.2018 4. Sammendrag av innkomne innspill med forslagsstillers og rådmannens kommentarer Sammendrag: Stenseth Grimsrud arkitekter AS har på vegne av Eikelunden eiendom AS og Sarpsborg kommune utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig. Formålet med planen er boligbebyggelse, samt tilhørende infrastruktur og leke- og uteoppholdsarealer. Planen tilrettelegger også for gang- og sykkelvei langs fylkesvei 581 og Lundeveien opp til Varteig barne- og ungdomsskole. Planområdet er i Varteig og ligger ca. 12 km nordøst for Sarpsborg sentrum. Planområdet omfatter til sammen 100 dekar. Det legges til rette for ca. 80 boenheter. Området er i kommuneplanens arealdel 2015 2026 avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Området er uregulert. Merknader ved offentlig ettersyn er i alt vesentlig imøtekommet. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget, som kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. Utredning: Bakgrunn for saken Stenseth Grimsrud arkitekter AS har på vegne av Eikelunden eiendom AS og Sarpsborg kommune utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig. Formålet med planen er boligbebyggelse i form av frittliggende småhusbebyggelse og noe konsentrert småhusbebyggelse, samt tilhørende infrastruktur og leke- og uteoppholdsarealer. Planen tilrettelegger også for gang- og sykkelvei langs fylkesvei 581 og Lundeveien opp til Varteig barne- og ungdomsskole. side 2 av 7
Beskrivelse av området Planområdet er i Varteig og ligger ca. 12 km nordøst for Sarpsborg sentrum. Planområdet ligger i direkte tilknytning til fylkesvei 581 og ca. 500 meter fra Varteig barne- og ungdomsskole. Arealet er ubebygd og består i dag av skog i et noe kupert terreng. Planen berører dyrket og dyrkbar mark. Ca. 5,3 daa dyrkbar mark går bort ved boligutbygging av feltet, mens 2,7 daa fulldyrka mark går bort ved opparbeidelse av gang- og sykkelveger. Totalt tilsvarer dette 8 daa. Planområdet omfatter til sammen 100 dekar. Forholdet til andre planer Området er i kommuneplanens arealdel 2015 2026 avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Området er i fylkesplanen Østfold mot 2015 utpekt som et «lokalsenter» der det er ønskelig med en boligvekst i form av vedlikeholdsutbygging. Varteig er videreført som et lokalsenter i ny fylkesplan Østfold mot 2050. Området er uregulert. Beskrivelse av planforslaget Innenfor planområdet legges det til rette for frittliggende småhusbebyggelse, konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende anlegg som lekearealer, felles uteoppholdsarealer, renovasjonsanlegg, veiareal, fortau, gang- og sykkelvei og kantstopp for bussholdeplass. Boligsammensetningen er noe variert med hovedvekt på eneboliger i form av selvbyggertomter, men også konsentrert småhusbebyggelse. Totalt vil det kunne oppføres om lag 80 nye boenheter fordelt på 56 eneboliger og ca. 24 leiligheter. Planen åpner også for hybler/sekundærleiligheter i tilknytning til eneboligene. Det legges til rette for lekeplasser på tre forskjellige steder i planområdet. På den måten har man sikret at alle beboerne får en lekeplass innenfor en radius på 150 meter. Lekeplass f_l1 og f_l3 henvender seg mot naturområder og tanken er å utnytte terrenget også til frilek utenfor planområdet. Biltrafikken til planområdet vil ledes fra fylkesvei 581 via en ny adkomstvei. Den nye adkomstveien vil betjene forsamlingslokalet Filadelfia med tilliggende bolig. Planen legger også til rette for at eksisterende boliger i området vil kunne knytte seg på den nye adkomstveien. Eksisterende vei opp til Filadelfia er smal og bratt og vil omgjøres til turvei øst for eksisterende bolig. Det legges til rette for en gang- og sykkelvei (SGS1-2) fra Småbergveien sørvest i planområdet langs fylkesvei 581(Varteigveien) frem til Lundeveien, og videre opp til Varteig barne- og ungdomsskole. Det stilles ikke rekkefølgekrav til opparbeidelsen av denne. Gangog sykkelvei langs Lundeveien er et kommunalt ansvar, mens gang- og sykkelvei langs fylkesvei 581 (Varteigveien) er et fylkeskommunalt ansvar. For en mer detaljert beskrivelse henvises det til planbeskrivelsen. side 3 av 7
Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 26.08.2016. Fagmyndigheter, naboer og grunneiere ble varslet med brev/e-post. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com. Utvalg for plan, miljø og teknikk behandlet i møte 09.05.2018, sak 10/18, forslag til detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig, og vedtok dette lagt ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til høring i perioden 29.05.2018. 15.08.2018. Fagmyndigheter, naboer og berørte parter ble varslet med brev datert 24.05.2018. Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad 29.05.2018 og på Sarpsborg kommunes nettside. Ved høringsfristens utløp var det innkommet i alt syv merknader. Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser med endringer etter offentlig ettersyn Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og rådmannens kommentarer følger saken som eget vedlegg. Etter offentlig ettersyn har tiltakshaver vurdert de innkomne merknader og gjort noen mindre endringer som er inntatt i reguleringsbestemmelser og plankart. Innsigelse Statens vegvesen fremmet innsigelse til reguleringsforslaget hvor de påpekte at det ikke fulgte en rekkefølgebestemmelse til opparbeidelsen av gang- og sykkelveg langs fylkesvei 581 (Varteigveien). Etter dialog med Statens vegvesen har innsigelsen blitt trukket. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg - Hafslund Nett AS merknad om å fjerne følgende setning fra reguleringsbestemmelse 8.2 b) «det tillates byggetiltak over jordkabel i hensynssone H370_2». - Opplysningsvesenets fond merknad om at det er nødvendig å inngå avtale både med grunneier og fester for erverv før tiltakene settes i gang. - Statens vegvesens merknad om at fortauene er definert med andre tall i plankartet (F3-5) enn i reguleringsbestemmelsene (F1-3). - Statens vegvesens merknad om snarvei mellom vei 3 og vei 9 er allerede tilrettelagt via turveg (T3). - Statens vegvesens merknad om å legge inn formålet «midlertidig riggområde» langs fylkesvei 581 i innregulert landbruksformål (LL1). - Statens vegvesens merknad om å fjerne ordet «tilrettelagt» i bestemmelse 3 c). - Statens vegvesens merknad om å endre frisiktsone og at svingradius tegnes inn i plankartet. - Fylkesmannens merknad om å rydde opp uklarhetene rundt bestemmelsene ( 4.2) som omhandler støy. Disse endringene anses som mindre endringer i reguleringsforslaget og kan ikke sees å endre planens intensjoner og hovedformål. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg - Statens vegvesens merknad om å legge inn rekkefølgekrav om at gang- og sykkelvei langs Lundeveien (SGS1) skal være ferdig bygd før det gis brukstillatelse for nye bygninger. side 4 av 7
- Statens vegvesens merknad om å legge til rette for snarvei mellom energianlegg og fortau 4. - Statens vegvesens merknad om å utvide planavgrensningen sørvest for Småbergveien for å sikre hensynssone for frisikt. - Mattilsynets merknad om at det i størst mulig grad bør legges om til ringledninger og alternative vannforsyningsveier for drikkevann både til Brunsbykollen og Varteig for øvrig. - Fylkesmannens merknad om å vurdere hvilke konsekvenser utbyggingen av Brunsbykollen vil ha å si for økningen av klimagassutslipp. - Fylkesmannens merknad om å styre utbyggingstakten gjennom å utsette utbygging av noen delområder i planområdet. - Fylkesmannens merknad om å vurdere at en større del av området bør kreves å ha en høyere arealutnyttelse enn eneboliger. - Fylkesmannens merknad om konkrete vurderinger av overvannshåndtering. - Fylkesmannens merknad om å vurdere bruk av kotehøyde fremfor møne- og gesimshøyde over gjennomsnittlig planert terreng. - Østfold fylkeskommunes merknad om å øke størrelsen på lekearealene i området. - Østfold fylkeskommunes merknad om å sikre rekkefølgebestemmelse til gang- og sykkelvei langs fylkesvei 581 og Lundeveien. - Østfold fylkeskommunes merknad om å sette maksimumbegrensninger på antall parkeringsplasser. Fylkesmannen i Østfold peker på at Sarpsborg kommune burde styre utbyggingstakten i området og foreslår at delområde BF5-8 utsettes i tid. I tillegg ber de kommunen vurdere om en større del av området burde ha høyere arealutnyttelse enn eneboliger. Sarpsborg kommune har vektlagt og ser positivt på at all infrastruktur i planområdet blir opparbeidet før brukstillatelse til nye boenheter gis. Planen legger til rette for noe konsentrert småhusbebyggelse (BK1-3) og har således ivaretatt behovene om å tilby også mindre boenheter i området. Rådmannen har vurdert at det ikke er behov for ytterligere økt arealutnyttelse innenfor området. Statens vegvesen fremmet innsigelse på manglende rekkefølgebestemmelse tilknyttet gangog sykkelveg langs fylkesveg 581 (SGS1). Årsaken til at det ikke er stilt rekkefølgebestemmelse til G/S-veg langs fylkesvegen er at utbyggingen av Brunsbykollen i seg selv ikke utløser krav om å opparbeide denne. Sarpsborg kommune tok, med tillatelse fra forslagsstiller, initiativ til å få regulert inn G/S-veg langs fylkesvegen i denne detaljreguleringsplanen. Regulert areal sikrer arealer til en fremtidig utbygging av G/S-veg. SVV har etter nærmere dialog med Sarpsborg kommune trukket innsigelsen. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som har ansvaret for å ivareta dette. Det ble utført barnetråkkregistreringer ved Varteig barne- og ungdomsskole i 2012. Registreringer viser at barn og unge ikke har spesielle interesser innenfor planområdet, men at arealene i tilknytning til skolen og lysløypa benyttes for lek og rekreasjon hele året. Ved gjennomføring av planen vil det etableres trygge lekearealer i planområdet. I tillegg bedrer planen trafikksikkerheten for barn og unge ved å tilrettelegge for gang- og sykkelvei langs fylkesvei 581 og videre langs Lundeveien opp til Varteig barne- og ungdomsskole. side 5 av 7
Rådmannen mener at hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning. Planforslaget er vurdert opp mot plan- og bygningslovens 4.2 og forskrift om konsekvensutredning (FOR-2017-06-21-854). De aktuelle bestemmelsene å vurdere etter her er 6 og 8. Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet vil kunne få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn etter forskriftens 10, jf. 8. Rådmannen har derfor ikke funnet grunnlag for å kreve at planforslaget behandles etter forskrift om konsekvensutredninger. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om forholdet til naturmangfoldloven. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Oppsummering Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan, og forslagets tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse gir en tilfredsstillende beskrivelse av tiltaket. Rådmannen anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan for Brunsbykollen, Varteig, vedtas. Forslag til detaljreguleringsplan fremmes med dette for avsluttende behandling. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen direkte økonomiske konsekvenser for Sarpsborg kommune. Grunnerverv er nødvendig for å sikre opparbeidelse av gang- og sykkelvei langs fylkesvei 581 (Varteigveien) og Lundeveien. Miljø: Planforslaget innebærer at opp mot 80 dekar med skog nedbygges. Bruken av området er avklart gjennom kommuneplanens arealdel 2015 2026. Enkelte tomter ligger i skrånende terreng og det vil oppstå behov for terrengtilpasning av bolig eller selve terrenget. Bestemmelsen 5.3 c) i reguleringsbestemmelsene sikrer at «bebyggelsen skal utformes og plasseres slik at tomtas terrengfall utnyttes på en naturlig måte. Bygninger skal ha underetasjer der terrenget tilsier dette. Terrenginngrep må begrenses innenfor regulert formålsgrense». Hovedhensikten med en slik bestemmelse er å gi hjemmel til å kreve landskapstilpasning og skape en forutsigbarhet slik at det ikke skal være mulig å tilpasse landskapet for enhver type bolig. Planområdet blir berørt av gul støysone, men har bestemmelser som fanger opp tiltak for å ivareta dette. Lekeområder er plassert utenfor gul støysone. Folkehelse: Planforslaget legger til rette for tre lekeplasser samt tilknytning til et stort naturområde for rekreasjon i form av blant annet lysløype og orienteringsløp øst og nordøst i planområdet. Den umiddelbare nærheten til store naturområder, samt felles leke- og uteoppholdsarealer innad i planområdet er med på å legge til rette for fysisk aktivitet og skape møteplasser. side 6 av 7
Trafikksikkerheten for myke trafikanter i området blir i planforslaget godt ivaretatt ved at det tilrettelegges for gang- og sykkelvei fra Småbergveien langs fylkesvei 581 frem til Lundeveien og videre opp til Varteig barne- og ungdomsskole. Rett utskrift. Dato: 16. november 2018 Hilde Øisang Formannskapssekretær Dokumentet er elektronisk signert. Saken oversendes saksbehandler for oppfølging. side 7 av 7