Sigdal kommune gnr. 71 bnr. 12 og 17, Lyubråten. Klage på vedtak om konsesjonsplikt.

Transkript

1 Vår dato: Vår referanse: 2014/8576 Arkivnr.: Deres referanse: Saksbehandler: Ingebjørg Haug Sigdal kommune Innvalgstelefon: Prestfoss Sigdal kommune gnr. 71 bnr. 12 og 17, Lyubråten. Klage på vedtak om konsesjonsplikt. VEDTAK Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester Sigdal kommunens vedtak av 9. oktober Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf forvaltningsloven 28 tredje ledd. Det vises til oversendelse av klagesak mottatt her 18. desember Fylkesmannen beklager at saken ikke er avsluttet tidligere. Sakens bakgrunn Knut Rugland overtok eiendommen Lyubråten /Torstenrud gnr. 71 bnr. 12 og 17 etter sin onkel 1. august Driftsenheten har et areal på totalt 210 dekar, hvorav 47 dekar fulldyrka jord, 8 dekar overflatedyrka areal, 138 dekar produktiv skog og 17 dekar annet areal. Eiendommen ble overtatt konsesjonsfritt, på vilkår om bo- og driveplikt. Knut Rugland søkte 22. november 2008 om utsettelse av boplikten. Søknaden var begrunnet med at det var behov for å bygge nytt hus. I Sigdal kommunens vedtak 22. januar 2009 ble frist for tilflytting forlenget med fem år, frem til 1. februar Da eiendommen ikke var tilflyttet på forsommeren 2014 sendte Sigdal kommune brev til eier 17. juni 2014, hvor det ble bedt om skriftlig tilbakemelding på hvilke planer Rugland hadde for eiendommen. I brev til Sigdal kommune av 20. juni 2014 viser Rugland til at bolighuset på eiendommen er i slik tilstand at det er ubrukelig som helårsbolig. Det vedlegges tilstandsrapport fra taktsmann Gjermund Tandberg Semmen, datert 22. mai Rugland anser eiendommen som ubebygd og at det medfører at eiendommen er konsesjonsfri og at det ikke foreligger boplikt. Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 5 Sigdal kommune v/hovedutvalg for næring og drift behandlet saken møte 9. oktober 2014, sak 64/14, hvor det ble fattet slikt vedtak: Med hjemmel i konsesjonsloven 13, tredje ledd pkt. 4 pålegges Knut Rugland å søke konsesjon innen Vedtaket begrunnes med at hjemmelshaver ikke hadde tilflyttet eiendommen innen , som var frist for tilflytting. Sigdal kommune har etter en konkret vurdering kommet til at bolighuset i Lyubråten/Torstenrud gnr. 71 bnr. 12 og 17 anses som bebygd. Boligen har tidligere blitt benytta som helårsbolig. I tillegg har eiendommen mer enn 25 dekar fulldyrka jord. Eiendommen oppfyller med dette de vilkår som utløser krav om boplikt etter konsesjonslova 5 andre ledd. Vedtaket er påklaget i brev av 5. november 2014 fra Eurojuris Nord Harstad v/advokat Tine Kristiansen på vegne av Knut Rugland, hvor følgende anførsler er fremmet: Prinsipalt gjøres gjeldende at det ikke er konsesjonsplikt for Knut Rugland. Boligen er i så dårlig befatning at eiendommen ikke har bebygd bolig, jf. konsesjonsloven 5 annet ledd. Det er derfor ikke boplikt på eiendommen og ikke nødvendig å søke om fritak fra bo- og driveplikten eller søknad om konsesjon for erverv av fast eiendom. Kommunens vedtak bygger på feil lovforståelse av det faktiske forehold, som har ført til feil lovanvendelse. Subsidiært anføres at det må gis konsesjon uten vilkår om boplikt i medhold av konsesjonsloven 9, jf. landbruksdepartementets rundskriv M-2/2009 om reglene for praktisering av bo- og driveplikt. Dette har kommunen ikke behandlet og tatt stilling til. Klagen ble behandlet av Sigdal kommune v/hovedutvalget for næring og drift 11. desember 2014, sak 77/14, som opprettholdt sitt tidligere vedtak i saken. Det ble avholdt befaring på eiendommen 17. april Tilstede var Knut Rugland, taktsmann Gjermund Tandberg Semmen, Steinar Strøm og Gunvor Synnøve Green fra Sigdal kommune, samt Otto Galleberg og Ingebjørg Haug fra Fylkesmannen i Buskerud. Fylkesmannens merknader Konsesjonsloven 5 fastsetter unntak fra konsesjonsplikt for nær slekt eller odelsberettigede. For en eiendom av den størrelsen som denne saken gjelder er det en forutsetning for å kunne overta konsesjonsfritt at den som overtar bosetter seg på eiendommen. Boplikten gjelder imidlertid bare hvis ervervet gjelder en bebygd eiendom som er eller har vært brukt som helårsbolig. I rundskriv M-2/2009 uttaler Landbruks- og matdepartementet at eiendommen anses som ubebygd hvis bebyggelsen er ubrukelig på grunn av alder eller forfall, eller hvis det bare er gjort forberedelser til bygging, slik som graving og utsprengning. Videre uttaler departementet følgende: Spørsmålet om en eiendom kan anses bebygd eller ikke etter konsesjonsloven 5 andre ledd

3 Side 3 av 5 er nærmere drøftet i rettskraftig dom fra Senja tingrett av 11. juni Retten kom til at eiendommen, pga. boligens dårlige standard, ikke kunne anses å være bebygd, slik at det derfor ikke heftet boplikt eller konsesjonsplikt på eiendommen. Retten la bl.a. vekt på at boligen hadde store fukt- og råteskader, sannsynligvis også i bærende konstruksjoner, og at sakkyndige i saken uttalte at det ut fra husets tilstand ville koste nærmest like mye å sette huset i stand som å bygge nytt hus. Vurderingen av om en eiendom skal anses bebygd eller ikke må vurderes konkret i den enkelte sak. Dommen fra Senja tingrett peker imidlertid på sentrale rettslige vurderingstema, og at det i den enkelte sak kan være behov for innhente byggtekniske dokumentasjon for å sikre at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes, jf forvaltningsloven 17. Utrykket eiendom som er eller har vært brukt som helårsbolig er brukt i konsesjonslov 7 som gjelder nedsatt konsesjonsgrense, og skal tolkes på samme måte for boplikt etter konsesjonsloven 5 annet ledd. Som nevnt under punkt 6.3, vil det at noen har vært registret som bosatt på eiendommen være et sentralt moment i konsesjonsmyndighetens helhetvurdering for å fastslå om en eiendom er eller har vært brukt som helårsbolig. Den aktuelle boligen ble bygd i 1950 og klagers oldemor bodde i bolighuset frem til Det er derfor ikke tvilsomt at bygget har vært brukt som helårsbolig, men har altså ikke vært bebodd siden I forbindelse med kommunens behandling av saken ble det gjennomført en befaring på eiendommen september 2014, hvor Knut Rugland og virksomhetsleder i Teknisk etat Steinar Strøm og jordbrukssjef Gunvor Synnøve Green var til stede: Steinar Strøm, som har vurdert bygningens tekniske tilstand for kommunen, har kommet med følgende vurdering: Bygget er fra 1950-tallet uten at det ser ut til å være oppgradert eller modernisert. Å vurdere husets beboelighet er vanskelig. Det er lett å komme med kostnadsbehov for å løfte bygget opp til forskriften vi har idag. Det vil heller ikke være meningen. Vi legger derfor til grunn hvilke primære behov som skal til for å få dette til den minimumsstandarden som er til boliger. Eiendommen har innlagt vann til utslagsvask. Det opplyses om at vannet er usikkert mot tele på vinteren. Vaskerom har trulig vært i kjeller med adkomst enten med kjellerlem eller utenfra. Privet løsning er utedo. Plan- og bygningsloven forventer at boliger skal ha vei, vann og avløp. For at boligen skal ha de funksjoner som kreves, må det legges inn vann, utarbeides avløpsanlegg og det bør bygges vaskerom, bad og wc. Ut fra boligens størrelse er det mest hensiktsmessig å løse dette som et tilbygg. Selve huset fremstår av å være i god stand. Ved gjennomgang ser vi at murene ikke har setninger. Taket, som er originalt, bærer ikke preg av underdimensjonering eller skade. Huset har dermed hatt et greit vedlikehold. Men vi ser at det vil være behov for å bytte ut takstein og oppgradere det elektriske anlegget i bygget. For å få på plass de funksjoner som ikke er i dag, mener vi at følgende bør gjøres samt at vi antar en kostnad for å få dette ferdig. Satsene er ikke basert på annet enn anslag. - Tilbygg som inneholder vaskerom, bad og wc. Kostnad ca ,- - Bore etter vann og tilkopling til boligen. Kostnad ca ,- - Nytt avløpsanlegg. Kostnad ca ,-

4 Side 4 av 5 - Oppgradering av det elektriske anlegget. Kostnad ca ,- - Totalt vil vi anta at oppgraderingen vil komme på totalt ca ,- Av vedlikehold og oppgradering ser vi noen ting som normalt prioriteres. Taksteinen er klar for utskifting, huset vil nok etterisoleres og ytterdører og vinduer skiftes ut. Dette er forhold som ikke påvirker husets egnethet til beboelse men heller påvirker bokvaliteten og energiforbruk. Huset trenger naturlig nok påkostninger for at en familie kan bo der. Et eldre hus, bygd i ei anna tid med andre behov og krav, vil sjelden dekke ny eiers behov vedr planløsninger eller standard. Det vil i de fleste tilfeller også være stor forskjell på kostnader tilknytta hva man må gjøre for at huset skal være beboelig, og hvilke kostnader det blir om huset skal innfri de samme krav som til et nybygd hus. For Lyubråten sin del vurderes det at å påkoste eksisterende bolig, ved evt et tilbygg som kan løse behovet for bad mm, vil koste langt mindre enn å bygge nytt. Kommunens vurdering er at våningshuset i Lyubråten framstår i bedre tilstand enn bolighuset i dommen fra Senja tingrett. Under henvisning til ovennevnte vurderinger mener Sigdal kommune at eiendommen Lyubråten/Torstenrud gnr. 71 bnr. 12 og 17 er å anse som en bebygd eiendom, Rugland må derfor søke konsesjon som følge av at boplikten ikke er overholdt. Klager bestrider kommunens anførsler vedørende boligens tilstand. Det anføres at boligen ikke er beboelig og ikke i bedre stand enn boligen i Senja-dommen. Det vises til at kommunen i sitt saksfremlegg unnlater å nevne at boligen ikke har brukelig kjøkken, videre at den har utett tak og ikke godkjent vedfyringsanlegg/pipe. Det er også behov for å etterisolere, skifte utvendig kledning og bytte vinduer/dører. Det vises i sin helhet til tilstandsrapport fra takstmann Gjermund Tandberg Semmen datert 22. mai 2014, men vises særskilt til avsluttende konklusjon på s. 4: Bygningen fremstår som uendret siden byggeåret Dette innebærer at teknisk utstyr og bygningsteknisk standard i stor grad har gått ut på dato. Dagens normale bruk av bolig og krav til funksjon og komfort ville ikke kunne oppnås, uten vesentlige oppgradering og modernisering. Det er gjort en skjønnsmessig beregning av de bygningsdeler som vil ha behov for oppgradering. Beregningen omfatter blant annet: avløpsanlegg, bad, kjøkken, vannforsyning, el-anlegg, pipe/ildsted, utvendige fasader, vinduer, dører, taktekke, samt etterisolering av konstruksjoner. Sum kostnader for oppgradering er vurdert til kr ,- inkl. mva. Beløpet vil kunne avvike fra en mer nøyaktig kalkulasjon og et eventuelt pristilbud/anbud. Kostnader for eventuell oppgradering og modernisering er relativt høy, sett i forhold til et nybygg i samme størrelse. Tekniske løsninger og planløsninger vil tross kostnader, ikke kunne bli fult opp mot et nytt bygg. Fremtidig vedlikehold er normalt også noe mer krevende på en oppgradert bolig. En eventuell sanering av bestående bygninger og oppføring av ny bolig er derfor noe som bør vurderes i denne sammenheng. Mest hensiktsmessig ressursbruk vil med stor sannsynlighet være en ny bolig. Etter inntrykk fra befaring og i likhet med Sigdal kommune, legger Fylkesmannen til grunn at bolighuset er i en slik tilstand at vilkåret om bebygd eiendom er tilstede i denne saken. Det er ikke påvist at bygget har store fukt- eller råteskader eller alvorlig skader i bærende konstruksjoner, slik tilfellet var i Senja-dommen. Bygget er oppført i en tid med andre krav og behov og det klart at boligen krever oppgradering og utbedring for å tilfredsstille dagens krav til funksjon og komfort. Det vil selvsagt medføre forholdsvis store utgifter, men dette ikke på

5 Side 5 av 5 grunn av særskilt forfall eller skader. Bygget fremstår utover dette å være i brukbart god stand, og det er altså ikke påvist skader i bærende konstruksjoner. Bygget kan derfor etter Fylkesmannens vurdering ikke anses å være ubrukelig på grunn av forfall og elde. Under henvisning til ovennevnte og etter en samlet vurdering legger Fylkesmannen til grunn at eiendommen Lyubråten, gnr. 71 bnr. 12 er å anse som bebygd slik at klager kan pålegges å søke om konsesjon som følge av at boplikten ikke er overholdt. Fylkesmannen har vurdert saksforholdet og klageanførslene. Det er imidlertid ut fra de rettslige og faktiske sider i saken ikke grunnlag for å gå imot kommunens vedtak i saken. Fylkesmannen finner at kommunen har hjemmel for sitt vedtak og har ikke vesentlige merknader til det utviste skjønn. Sigdal kommune har ansett klagers subsidiære anførsler som søknad om konsesjon uten vilkår om boplikt. Kommunen har ikke behandlet dette spørsmålet i sitt vedtak av 9. oktober 2014 og Fylkesmannen har derfor ikke tatt den del av klagen opp til klagebehandling. Konklusjon Klagen tas ikke til følge. Fylkesmannen stadfester Sigdal kommunens vedtak av 9. oktober 2014 med pålegg om å søke om konsesjon med hjemmel i konsesjonsloven 13 tredje ledd pkt. 4 innen 1. februar Etter fullmakt Otto Galleberg fagsjef Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift. Ingebjørg Haug Kopi til: Eurojuris Nord Harstad AS v/tine Kristiansen Postboks HARSTAD