SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Thea Sandsbråten Solum Arkiv: GNR 156/2 Arkivsaksnr.: 16/1024

Transkript

1 SIGDAL KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Thea Sandsbråten Solum Arkiv: GNR 156/2 Arkivsaksnr.: 16/1024 GNR 156 BNR 2 REGULERINGSPLAN FOR LAUVHAUGEN HYTTEFELT Rådmannens forslag til vedtak: Sigdal kommune viser til sakens utredning og gir ikke medhold i klage. Saken sendes til Fylkesmannen for videre klagebehandling jfr. Plan- og bygningsloven 1-9 og Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Oversiktskart 1: Vedtak KS 9/17 Vedtatt reguleringskart datert Vedtatte reguleringsbestemmelser datert Klage fra Jan Levorsen Klage fra Jan Tank-Nielsen Klage fra Andrine Wefring Klage fra Per Strande Saksutredning Konklusjon: Sigdal kommune opprettholder sitt vedtak og gir ikke medhold i klage da det ikke har kommet nye momenter i saken. Bakgrunn og vurderinger: Grunneier er Hege Christina Skredsvig. Området ligger i Skallandslia i Eggedal. Reguleringsplan Lauvhaugen ble vedtatt i kommunestyret Kommunestyrets vedtak kan i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 påklages. Det har kommet 4 klager på planen. Alle klagene har kommet fra hytteeiere i og rundt planområdet, og alle hadde innspill til planen når den var på høring. Klagerne er part i saken. To av klagerne har fritidsbolig innenfor reguleringsområdet og de to andre har fritidsbolig nær reguleringsområdet. Klagerne har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf forvaltningsloven 28.

2 Tre av klagene er framsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven 29. Det er litt usikkert om den siste klagen er innenfor klagefristen, men vi har valgt å behandle den da en ikke kan være sikker på hvor lang tid postgangen tar. Klagene tas derfor til behandling. Vi kan ikke se at det har kommet nye momenter i saken, men vil allikevel kommentere deler av klagene nærmere. Klagene er som følger; Jan Levorsen (Gnr 156/43) Han ber Fylkesmannen vurdere lovligheten og hensiktsmessigheten av planens konsekvens som etter deres skjønn er forringelse av et område med miljømessig unike kvaliteter. De sender også med sin tidligere klage i saken. Administrasjonens vurdering; Det kommer ikke fram nye momenter i klagen i forhold til det som kom som innspill til offentlig ettersyn/høring. Enhver utbygging vil føre til endringer der hvor det bygges, men vi mener at det her er tatt hensyn til området og gjort endringer underveis i prosessen som har ført til at utbyggingen tilpasses terrenget. Jan og Hilse Tank-Nielsen (Gnr 155 Bnr 40) De ber om at Fylkesmannen vurderer lovligheten og hensiktsmessigheten av å forringe et område som miljømessig har unike kvaliteter. Spesielle forhold er; - En unik bekk og veldig stor myr som har sin avslutning/avrenning mot dalen via Skadelandsbekken berøres og kan skades. - Det økologiske mangfoldet påvirkes og forstyrres. - Gammel tursti fra Bjørnerudseter til Skallandslia ødelegges. - Ødeleggende inngrep i skråning mot myra og bekken ved store masseendringer for tiltak med kjeller. - Massebehandling med tilkjøring av pukk/grus og hogst vil ytterligere ødelegge naturen. Det er lang transport opp og ned lia. De skriver også at veier og hyttetomter kan være ødeleggende inngrep i et sårbart område for å tillate 6 tomter framfor å ivareta allmennhetens bruk. De viser også til at det kan se ut som veien skal benyttes til ytterligere 15 tomter fra nummer 94 til 108 som vist i plankartet. De mener veien kunne ha gått over tomt 47 dersom tiltaket hadde vært planlagt annerledes. Det vil si via Bjørnerudseter sitt veinett. Det hadde vært en bedre løsning. De ber om at det blir avholdt befaring da snøen er borte. De ber om å få dokumentasjon på hvilke undersøkelser som er gjort i området for å avdekke vesentlige miljømessige utfordringer som automatisk fredede kulturminner og dyrearter. De ber også om at reguleringsplanen må avvises eller utsettes til nye reguleringsplaner kommer slik at de får en helhetlig god løsning på kort og lang sikt. De opplyser også at ny del/reguleringsplan er under utarbeidelse for hele Norefjellområdet/Eggedal, det er varslet oppstart av reguleringsplan Bjørnerudseter som er naboområdet til Lauvhaugen, det bør stilles rekkefølgekrav for felles adkomstveier og vann/kloakk og de vedlegger i tillegg deres tidligere klage i saken og på annen tomt i samme område. Til slutt skriver de at «Fjellet er sårbart og det beste er å utsette alle tiltak inntil videre for å se hva fremtiden bringer av nye reguleringsplaner. Området på toppen av dalens skråning og i høyder på ca. 900 meter er sårbare. Disse bør bevares for fremtidens generasjoner.»

3 Administrasjonens vurdering; Kryssingen av bekken er justert underveis i planprosessen og lagt lenger unna selve Krossgardsmyra. Dette var en prosess hvor nærmeste nabo Levorsen deltok med forslag til endring og befaring. Dette ble gjort for å legge kryssinga på et sted hvor det vil bli minst mulig synlig og for å skade naturen minst mulig. Veien er nå lagt på et sted med vegetasjon. Grunneier vil legge til rette for at stien som går over tomt 55 kan gå nord for tomt 55 ved å rydde i en bredde som trengs til en sti. Da vil stien fra Bjørnerudseter og videre i framkant av Krossgardsmyra fortsatt kunne brukes. Når det gjelder automatisk fredede kulturminner så har Buskerud Fylkeskommune vært her og foretatt registreringer uten å finne noe. De har derfor ingen merknad til planen. Det framgår også av tidligere vedtak at naturdatabasen er sjekket uten å finne registreringer som viser viktige arter eller naturtyper i området. Vi vil tro at de artene som er i området i dag fortsatt vil være der selv om det bygges vei og fritidsboliger. Det er satt byggegrense mot bekken for å hindre endringer som kan påvirke og ødelegge bekken. Tilkjøring av masser må finne sted på mange tomter i fjellet, så det er ikke spesielt for dette området. Når det gjelder å legge adkomstveien til tomtene fra øst bak tomt 47 (vei fra Bjørnerudseter), er dette vurdert. Det er bratt der veien i tilfelle må gå, og det vil føre til store skjæringer/fyllinger og veien vil bli godt synlig fra avstand. Tomtene som er markert nord for planområdet, er ikke en del av denne planen. Området er ikke avsatt til bygging i gjeldende kommuneplan. Dette området inngår ikke i delen hvor det det skal utarbeides kommunedelplan (Tempelseter- Djupsjøen). Det stemmer at det i naboområdet Bjørnerudseter er varslet oppstart av plan. En planprosess tar erfaringsmessig ganske lang tid, og det er mange dokumenter som skal utarbeides og mye arbeid før den er klar til behandling. Disse planene er slik sett kommet veldig ulikt i planprosessen. Dersom planene skal behandles sammen må en i tilfelle starte på nytt med nytt varsel om oppstart. Det er et godt poeng å se større områder under ett, og det blir i større grad gjort nå enn før. Her er det f.eks ment at vann og utslipp skal samkjøres med naboplanen. Andrine Wefring Hun skriver at hun ikke fikk varsel om oppstart fra planlegger, men at hun har fått brev om offentlig ettersyn fra Sigdal kommune. Hun kom derfor senere inn i prosessen enn øvrige involverte. Hun synes at det er trist at det tillates hyttebygging stadig høyere opp og innover fjellet og at det er stadig større naturinngrep pr hytte. Hun synes også at det er svært uheldig at hyttene plasseres på gamle stier og tråkk slik det har blitt gjort i naboplanen Bjørnerudseter hvor hun har hytte. Hun mener det må tas mer hensyn til allmenn ferdsel. Det går en sti over tomt 55, og hun mener derfor at denne tomta må tas ut av planen også fordi den ligger nær bekken. Hun mener Sigdal kommune ikke må se på hver hyttefelt for seg, men på hele helheten under ett. Hun mener at det er svært bekymringsfullt med veivalget med trase over bekken. Den vil ødelegge deler av bekken som i dag er i aktiv bruk om sommeren, og at denne veien vil gå til mange flere hytter med tiden siden området nord for Lauvhaugen er et innspill til kommuneplanen og konsekvensutredningen anbefaler disse tomtene godkjent. Hun mener kryssinga av bekken burde gå ved tomt 46 hvor hun mener ødeleggelsene allerede er et faktum Tomt 58 ligger svært bratt til og bør tas ut av planen. Dersom tomta godkjennes kan den få vei fra Bjørnerudseter på baksiden av tomt 47. Det gjelder også de andre 5 tomtene. Kommunens argument med at det ikke bør tillates å legge vei i myr ser hun på som uforståelig da det stadig bygges veier i myr. Hun mener også at det ikke bør tillates så store hytter, og at ingen trenger hytter på 150 kvm. At tregrensa stiger bør heller ikke være ensbetydende med at byggegrensa justeres i samme takt. Hun er også kritisk til at kommunen mener at byggegrensa er tilfeldig satt i området.

4 Hun mener at det bør settes absolutte grenser for nybygging som bevarer dette området, og at fortetting kan skje nedover og ikke innover fjellet. Hun lurer også på hvorfor det tillates byggegrense på 30 meter til bekk da det i andre områder i kommunen opereres med 100 og 50 meters byggegrense. Hun mener dette privatiserer området. Hun ber om at tomt 55 til 60 tas ut av planen, og at de får beholde stien og badeplassen «sin». I tillegg ber hun om at stier bevares da det gir klare folkehelsefordeler å gå i terrenget framfor å gå på veg. Administrasjonens vurdering; Det er beklagelig at hun ikke har fått varsel om oppstart av planen da hun har eiendom med grensepunkt mot reguleringsgrensa. Hun har fått planen på offentlig ettersyn fra kommunen og har fått anledning til å uttale seg. Hennes innspill er vurdert og store deler av innspillet samsvarer med andre innspill i området. Vi mener derfor at utfallet av planbehandlingen med stor sannsynlighet ikke hadde blitt endret fra slik det nå er. Når det gjelder at hyttebygging tillates stadig høyere til fjells, så er det slik at ingen nye tomter i dette hyttefeltet er lagt lenger nord (innover mot fjellet) og høyere enn klagerens fritidsbolig allerede ligger. Stien hun sikter til er ikke tegnet inn i sti- og løypeplan, men vi ser av ortofoto for området at det stemmer at det går en sti over tomt 55. Det er ønskelig at det fortsatt går sti i området og det må kunne løses ved at det ryddes ei stripe bak tomt 55 slik at de som går på stien fra Bjørnerudseterområdet fortsatt kan komme forbi her og krysse over Skadelandsbekken, slik som i dag, lengst nord i planområdet. Det er avtalt med grunneier at det ryddes slik at sti kan legges bak tomt 55. Det er ønskelig å ikke spre hyttebygginga ut, men å konsentrere den og heller fortette eksisterende hytteområder framfor å ta i bruk nye områder. Når det gjelder å se større områder under ett, er dette kommentert tidligere i saken. Når det gjelder trase over bekken, er dette omtalt i vedtak KS 9/17 og også tidligere i saken. Det gjelder også tomtene som er markert nord for planområdet. Vei fra Bjørnerudseter opp forbi og bak tomt 47 er også omtalt tidligere i saken. Ved å legge veien forbi tomt 46 blir en betydelig større del av veien lagt på grøntområde og vil måtte følge oppover langs bekken hvor det er myrlendt. Det sees derfor på som en dårligere løsning. Det er spesielt fokus på å ikke bygge ned myrer i dagens arealplanlegging siden myrene kan være et reservoar ved store nedbørsmengder. Ved bygging på tomt 58 må utbyggerne forholde seg til reguleringsplanen og bestemmelsene på samme måte som på de andre tomtene. Dersom det bygges med underetasje vil fritidsboligen kunne legges bedre inn i terrenget og ofte blir de da ikke så synlige på avstand. Byggegrensa i nåværende kommuneplan er rette streker og ikke så detaljert at terrenget er vurdert i detalj på hvert sted. Det var det som var ment med at byggegrensa var tilfeldig satt med en rett strek. Byggegrensa er selvfølgelig blitt vurdert ved behandling av kommuneplanen. Det vil den også bli i nåværende rullering av kommuneplanen. Grunnen til at en ønsker bygging der det er vegetasjon, er for at tiltakene ikke skal bli så synlige som de ville blitt uten trær. Administrasjonen er enig med klager i at en skal være forsiktig med bygging innenfor 100-meters beltet for vassdrag. I utfyllende kommentar til rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag står det under «Til pkt. 4, retningslinjer for vassdragsbeltet»; «På mange steder vil det være naturlig å gi området en smalere utstrekning enn 100 meter, fordi arealene allerede er benyttet til veg, jernbane eller tettbebyggelse. Området bør altså ikke omfatte mer enn det som naturlig hører sammen med vassdraget, inkludert kulturminner og verdifulle

5 kulturlandskap. Innenfor vassdragsbeltet er det ønskelig at vassdraget får utvikle seg på mest mulig naturlig vis.» Det er flere tomter i planområdet som ligger nær og helt inntil bekken. De nye tomtene ligger lenger vekk fra bekken enn det eksisterende fritidsbolig på Gnr 156/7 gjør. I tillegg ligger det hytte nær bekken rett sør for planområde på Gnr 156/17. På tomt 45 og 46 er det eksisterende fritidsboliger med byggegrense på 30 meter. De nye tomtene som ligger nærmest bekken vil få samme byggegrense som disse. Når det gjelder hvor store hytter folk vil ha, kan vi være enige i at det ikke er nødvendig med hytter på 150 kvm. Men flere og flere ønsker seg større hytter enn det som var vanlig før og bestemmelsene for Lauvhaugen skiller seg ikke ut fra andre nye hytteplaner i Sigdal eller i andre deler av landet. I forutgående plan kunne det bygges 150 kvm BRA (dvs innvendig mål) store hytter. Dersom en har mye overbygget terrasse kunne hyttene bli veldig store. I tillegg var tuntomter godkjent med totalt 250 kvm BRA. Per Strande Han har innvendinger mot broen over Skadelandsbekken og bygging langs den og skriver at minsteavstanden for bygging var på 50 meter når han søkte om bygging på sin hytte i Han lurer på hva som er grunnen til at dette er endret. Han mener traseen langs bekken er den eneste naturlige og sammen hengende ferdselsåren gjennom hele hytteområdet fra Bjørnerudseerveien til høyfjellet hvor man kan gå i naturskjønne omgivelser uten å tråkke sjenerende nær bebyggelse. Han mener at broen over Skallandsbekken vil bli et betydelig og uønsket inngrep, og han mener at andre løsninger må utredes som minst to veier sydvestover fra naboområdet før bro over naturperlen Skallandsbekken besluttes. En slik løsning krever samarbeid mellom involverte grunneiere, og det må være en selvfølge at kommunen pålegger grunneierne løsninger som medfører at en helhetlig miljøtankegang gjennomsyrer planleggingen av disse verdifulle områdene, både for dagens og framtidens befolkning. Han skriver også at det er vanskelig å forstå at ikke det uregulerte området nord for denne planen (14 tomter) ikke er skjenket en eneste tanke i behandlingen av søknaden om vei til de aktuelle 6 tomtene, og at helhet og langsiktighet er to begreper som tydligvis ikke preger tenkingen i reguleringsavdelingen i kommunehuset i Prestfoss. Når først bro er bygget er det nærmest utenkelig at ikke denne veien blir forlenget og en betydelig økt trafikk oppstår, hvis eøøer når de 14 tomtene bygges ut. Administrasjonens vurdering; Merknaden ble antagelig mottatt her litt etter klagefristen, men vi har valgt å behandle den da det er vanskelig å si akkurat hvor lang tid postgangen tar. Strande hadde ikke innspill til reguleringsplanen da den var ute på offentlig ettersyn. Synspunktene hans samsvarer stort sett med de andre klagene og er omtalt tidligere i saken. Når det gjelder byggegrense mot bekken viser ortofoto at Strandes fritidsbilig ligger omtrent 40 meter i luftlinje fra Skallandsbekken. Som nevnt over er det flere eksisterende tomter nærmere bekken enn 50 meter. De 14 tomtene som Strande viser til nord for planområdet, er tegnet i et område som ikke er avstatt til bygging i gjeldende kommuneplan. Det er et innspill her til kommuneplanbehandling, men det er alt for tidlig å si hva utfallet blir. Om det skulle bli byggeområdet her, må det detaljreguleres før tomter kan godkjennes. Buskerud Fylkeskommune skal f.eks inn for å registrere eventuelle kulturminner og eventuelle funn vil påvirke planen. Det kan derfor ikke reguleres inn noe i dette området nå, og hvor en eventuell adkomst til disse tomtene legges, må det gjøres en helhetsvurdering på dersom det blir endret til byggeområde og det skal detaljreguleres.

6 For øvrige vurderinger henvises til vedtak i sak KS 9/17. Klagene anbefales ikke tatt til følge. Begrunnelsen er at det ikke er innkommet nye opplysninger i saken som tilsier endringer eller omgjøring av vedtak. Saken oversendes til Fylkesmannen til videre klagebehandling jfr. forvaltningslovens bestemmelser om klagebehandling.