10 ANGÅENDE BYGGE SAK GRUNN 3.23 I STORVIK GILDESKÅL, Fylkesmann vurdering

Transkript

1 Arkivsaknr: 2015/831 Arkivkode: 3/17 Saksbehandler: Iren Førde Saksgang Møtedato Plan og eiendomsutvalget KLAGE FRA ERIK ANTONSEN PÅ BYGGESAK, GNR 3/17/1 - STORVIK Rådmannens forslag til vedtak: Plan og eiendomsutvalget viser til saksutredningen og mener at kommunen ikke gjorde feil ved å unnlate å kreve at gnr 3/9 ble varslet om byggetiltaket. Vurdering om nabovarsling ble gjort på ordinær måte ved å se på kart over området. Saken oversendes Fylkesmannen for vurdering og avgjørelse. Vedlegg 1 Dispensasjonssøknad fra Søkertorget AS 2 Søknad om dispensasjon fra byggeforbud i strandsonen og eventuelt krav til regulering på G/B 3/17 på Storvika - Søkertorget AS v/gunnar Danielsen 3 Protokoll 4 Melding om vedtak tilbygg fritidsbolig 6 Vedr byggesak Storvik 7 Referat fra møte 8 Notat befaring 9 Ad byggesak gnr 3 bnr 23 i Storvik 10 ANGÅENDE BYGGE SAK GRUNN 3.23 I STORVIK GILDESKÅL, Fylkesmann vurdering 11 klage storvik

2 12 Bygging av tilbygg, gnr 3/17/1 - Storvik 13 Tegninger fra byggesøknaden 14 Kart Bakgrunn for saken: Gunnar Danielsen eier, sammen med Per Jørgen Haugan, gnr 3/23 i Storvik. I tillegg fester Danielsen gnr 3717/1 som nybygget plasseres på. I april 2015 ble det søkt om byggetillatelse for et tilbygg. Det ble samtidig søkt om dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen. Sistnevnte fordi dagjeldende arealplan ikke hadde byggelinje i plankartet, men det var åpnet for bygging i området. Dispensasjon og tillatelse til bygging ble gitt i delegertsak 107/15, den , etter forutgående behandling i Planutvalget, sak 41/15. Bygging startet sommeren Kommunen ble da kontaktet av Erik Antonsen som er en av eierne til eiendommen gnr 3/9. Antonsen viste til at de ikke hadde mottatt nabovarsel, og at nybygget ville ta fra dem havutsikt. Møte med Antonsen ble avholdt på vårt kontor den Kommunen foretok to befaringer: og Det ble konstatert at byggingen som var i gang var i henhold til gitt tillatelse. Det ble også konstatert at nybygget vil ta noe havutsikt fra gnr 3/9. Kommunen skrev deretter brev til Antonsen hvor det blant annet framgikk at da søknad om byggetillatelsen kom, var det kommunens vurdering at det ikke var nødvendig å varsle eierne av gnr 3/9. Antonsen ble gitt klageadgang på dette. Kommunen mottok klage fra Antonsen den Saken ble dessverre ikke behandlet i høst grunnet begrenset kapasitet på saksbehandling ved vår avdeling. Klagens innhold I løpet av sommeren ser vi at det starter opp byggeaktiviteter på nabogrunn uten og kjenne til formålet. Undertegnede snakker med nabo og det beskrives at det er mottatt byggetillatelse fra Gildeskål kommune for å bygge i 2 etasjer på ubebygd grunn. Dette tiltak tar all vår havutsikt. Tiltak til venstre i bilde(brnr3 /gårdsnr 56.) var ønsket bygd med røst mot sjø men etter det jeg kjenner til så måtte de snu hytten langsgående med strandlinjen etter påtrykk fra Gildeskål kommune. Vår far ønsket ikke å lage noe sak av dette og klagde ikke. Men tiltaket bidro til redusert utsikt mot sjø for vår eiendom 3/9 som ligger på overside av vei. Når Gildeskål kommune enda en gang setter oss i en slik situasjon og at de ikke sørger for at alle parter etter vårt syn får nabovarsel før tiltak igangsettes og nok en gang gir tillatelse til å bygge i sjøsonen med høyder som medvirker til klare forringelser for naboer så er dette bare nok en bekreftelse på at plan og bygningsloven ikke gjelder i Gildeskål. Det igangsatte tiltaket på 3/23 er medvirkende til at bakenforliggende eiendommer, som vår, forringes i verdi. I tillegg til det vi har fått av underlag fra Gildeskål kommune etter at vi ble klar over tiltak, er det også tegninger som viser at det skal bygges et garasjeanlegg på nordside av

3 «komplekset». Dette vil medføre en sammenghengende vegg mot sjøside på nærmere 60 m. dette i et LNF område. For øvrig er flere andre langs Strandveien i Storvik pålagt å bygge 15 m fra vei. Her snakker vi om 3-4 m. fra veiskulder. Når oppsatt garasje nå nyttes som en del av det nye tilbygget er parkeringsmulighetene selvfølgelig begrenset. Å gi tillatelse til nye garasjer fordi en har nyttet tidligere garasjebygg til bolig er forhåpentligvis ikke aktuelt. Berørte naboer kan ikke klage på vedtak de ikke kjenner til. Gildeskål kommen innvilget søknad uten at det var sendt varsel til alle berørte naboer.. Når jeg ser det er satt i gang grunnarbeider i juni 2016 tar jeg kontakt med kommunen. Og avtaler møte i juli. At grunneiere 3/ 9 ikke har reagert før er et ansvar som pålegges Gildeskål kommune og utbygger grunnet manglende varsling. Derfor kan ikke tidsaspektet være grunnlag for at tiltaket evt. ikke stoppes. Man kan ikke påklage et vedtak man ikke kjenner til. Gildeskål kommune har ikke etterlevd intensjonen i plan og bygningsloven og det er dette vi nå sender en klage på. Vi ønsker at fylkesmannen skal vurdere om kommunen har oppfylt kravene til god saksgang. Gildeskål kommune er kjent med at bygging i strandsonen i Storvik i Gildeskål er et diskutert tema. Når nye byggetillatelser monumentalt avsperrer gamle eiendommer mot sjøsiden for å gi plass til ruvende fritidsbygg så skaper dette strid mellom naboer. Det er dette kommunen unnlater i sine vurderinger og det er dette som skaper en presedens for hele området mellom vei og sjø i Storvik i Gildeskål. Ikke er det satt ned krav om byggehøyde eller, luft mellom eiendommer. At vi nå et år etter at byggestart ble gitt på 3/23 ber om at saken sendes fylkesmannen til vurdering skyldes ene og alene manglende varsling til naboer i dette området. Forøvrig at det bygges når det pågår en klagesak for stå for utbyggers og Gildeskål kommune ansvar. Vårt krav: Bygging stoppes. Eiendommen Gnr 3/23 ble solgt til dagens eiere i Da hadde kommunen gitt konsesjon for salg til fritidsformål. Bygget er seksjonert. Bygningen var tidligere samvirkelag/butikk i bygda. Det er et langstrakt bygg med langsiden mot sjøen. Bygningskroppen har både saltak, flatt tak og pulttak/skråtak. Tomta har et areal på ca 1 daa. Bnr 23 har en lengde på ca 40 m og bnr/fnr 17/1 har en lengde på knapt 9 m. Total lengde på disse eiendommene blir ca 49 m; målt i kart. Før tilbygget var ca 37 m av lengden bebygd av bygg i ulik høyde. I 2004 ga Statens vegvesen tillatelse til to nye avkjørsler til eiendommen; èn på hver side av bygget. I 2005 fikk Danielsen tillatelse til å bygge en garasje inntil eksisterende bygg, denne er revet i forbindelse med nybygget.

4 Eiendommen ligger tett inntil fv 471 og bare 10 m fra Storviksanden. Området og planstatus Storvik er ei bygd som preges av lite næringsaktivitet, og med mange tomme hus. Ingen aktiv landbruksdrift, men deler av jorda blir høstet av bønder fra andre bygder. Her er butikk og oppvekstsenter med barnehage og barneskole. Nedgang i antall elever gjør imidlertid at skolen er vedtatt nedlagt. Gnr 3/23 ligger mellom gnr 3/12 og gnr 3/17/1. Gnr 3/17/1 grenser til gnr 3/56 og gnr 3/79, og ligger svært nær sjøen; som all bebyggelse på sørsiden av hovedveien gjør. Eiendommen ligger i et område i arealplanen kalt byggeområde BH11 hvor det er tillatt med 1 ny bolig eller fritidsbolig. Ny arealplan ble vedtatt Storviksanden er i kommunens friluftskartlegging definert som et A+område; et av kommunens aller viktigste friluftsområder. I arealplanen er det satt av et område med friluftsformål mot stranda. Lovanvendelse Saken skal behandles med hjemmel i plan- og bygningsloven. Det må vurderes om eierne av gnr 3/9 hadde krav på nabovarsel da det ble søkt om byggetillatelse til tilbygg på gnr 3/17/1. Dersom svaret er ja, må det vurderes om manglende varsling kan ha medført at vedtak om byggetillatelse er ugyldig; jf forvaltningsloven Nabovarsel Før søknad sendes inn, skal naboer og gjenboere varsles av søker hvis ikke disse skriftlig har meddelt at de ikke har merknader til søknaden. I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig. Dersom grunneiers adresse ikke er kjent eller ikke finnes i matrikkelen, kan varsling unnlates. Varsel etter første ledd kan unnlates når arbeidet ikke, eller i liten grad, berører interessene til naboer og gjenboere. Kommunen kan likevel kreve varsling av naboer og gjenboere som ikke er varslet, dersom den finner at vilkårene for unnlatt varsling ikke er oppfylt. Kommunen kan også kreve at andre eiere eller festere enn de som er nevnt i første ledd, skal varsles. Ved riving skal søkeren også varsle dem som har pengeheftelser i eiendommen. Ved delt søknad skal det bare sendes nabovarsel for søknad om rammetillatelse og søknad om tiltak som nevnt i 20-1 første ledd bokstav m som ikke er avklart i rammetillatelsen, eller endringssøknad om det samme. Det kreves ikke nabovarsel som nevnt i første ledd når tiltaket er i samsvar med reguleringsplan som er så detaljert at naboer og gjenboere kunne vurdere konsekvensene av tiltaket opp mot sine interesser ved planbehandlingen, og naboer og gjenboere ble varslet i samsvar med tredje ledd. Er det mer enn 5 år siden naboer og gjenboere fikk slikt varsel, gjelder ikke unntaket fra nabovarsling. Departementet kan gi forskrifter med nærmere bestemmelser om nabovarsling. Byggesaksforskriften (SAK 10): 5-2.Varsel til naboer og gjenboere

5 Når nabo- eller gjenboereiendom er en festet tomt (matrikulert festeenhet), skal både eier og fester varsles. Varsel skal inneholde de opplysninger etter 5-4 som skal gis ved søknad, i den grad det berører naboers eller gjenboeres interesser. Målsatt situasjonsplan, snitt- og fasadetegninger skal vedlegges varselet, med mindre det ikke er relevant. Når tiltaket medfører endret bruk, skal nabovarsel også inneholde opplysninger om tidligere bruk. Dersom tiltaket er avhengig av dispensasjon, skal det opplyses om hvilken bestemmelse det er behov for å dispensere fra. Hvis dispensasjonen berører interesser til naboer eller gjenboere, skal begrunnelsen for søknaden om dispensasjon vedlegges. Nabovarsel og kvittering for nabovarsel kan gis ved elektronisk kommunikasjon, personlig overlevering eller registrert postsending. Dersom søknad sendes kommunen senere enn ett år etter utsending av nabovarsel, og det ikke er gitt varsel etter plan- og bygningsloven tredje ledd, skal det sendes nytt nabovarsel til alle naboer og gjenboere. Tidsfristen på 5 år etter plan- og bygningsloven 21-3 femte ledd om unntak fra nabovarsling gjelder fra naboer og gjenboere ble varslet etter plan- og bygningsloven Det kreves ikke nabovarsel for innvendige fysiske arbeider i eksisterende byggverk. Vurdering: Når kommunen mottar byggesaker, gjøres en vurdering av hvem som skal ha varsel som nabo eller som såkalt gjenboer (har ikke felles grense med eiendommen det skal bygges på, men kan bli påvirket av tiltaket). Eiendommen gnr 3/9 grenser ikke til gnr 3/17/1, men ligger på motsatt side av fylkesveien. Bolighuset på bnr 9 ligger ikke rett ovenfor byggetiltaket og det er nærmere 60 m i luftlinje mellom tilbygget og hjørnet på huset. Kommunen vurderte at tiltaket i liten grad ville berøre denne eiendommen, og at eierne av bnr 9 ikke hadde krav på varsel. Det er vanlig at beslutning om hvilke naboer som skal varsles, tas utfra en vurdering av kart. I ettertid ser vi at tiltaket vil ta havutsikt fra bnr 9, men ikke sperre utsikten totalt. Da kommunen hadde vært på befaring, måtte det gjøres en vanskelig avveining av hvorvidt det var aktuelt å ilegge byggestopp. Danielsen hadde fått innvilget sin byggesøknad den , og var i gang med bygging. Grunnarbeidet var ferdig, og avtaler var gjort med håndverkere. Vi gjorde da den vurderingen er at det ikke var aktuelt å stoppe det pågående byggearbeidet; både med tanke på tiden som var gått fra byggetillatelsen ble gitt og at søker hadde innrettet seg etter vedtaket. Vår vurdering ble da at byggingen måtte gå sin gang, og at Antonsen fikk anledning til å klage på manglende varsling. Storvik er et etablert lite tettsted med bebyggelse langs sjøen. Det stedlige bebyggelsesmønsteret inkluderer også bebyggelse i sonen mellom fylkesveien og sjøen. Området tilbygget føres opp i er åpnet for bygging; både i gjeldende arealplan og den planen som gjaldt da byggesøknaden ble innvilget. Det måtte og må derfor påregnes at det over tid bygges i dette området. Når det er sagt er kommunen veldig klar over utfordringene ved å bygge på arealet mellom fylkesvei og sjø i Storvika. De fleste tomtene er smale, og bygging kan kreve dispensasjon fra byggegrense både mot nabo og mot offentlig vei. Under revisjon av arealplanen diskuterte planutvalget om det skulle settes stopp for bygging. Planarbeidet endte med at deler av området mellom fv og sjø ble avsatt til LNFR-område (ikke åpnet for bygging), mens det fortsatt er åpnet for noe bygging nord og sør for LNFR-området. Gnr 3/23 ligger i byggeområde B11 hvor det fortsatt er åpnet for bygging.

6 Når det gjelder klagers kommentar om et garasjeanlegg på nordsiden av bnr 23, kan vi opplyse at Haugan som eier denne delen av bygget, har søkt om å bygge en vinterhage foran eksisterende uthus; mot sjøen. Saken er til behandling, og er ikke avsluttet. Danielsen har fått dispensasjon fra veilovens byggegrense fra Statens vegvesen til oppføring av tilbygget. Konklusjon Da søknaden om tilbygg ble behandlet, kunne kommunen ut fra kartet ikke se at det var nødvendig å varsle eier av gnr 3/9. Når det siden viste seg at nybygget ville ta deler av havutsikten, vurderte vi saken slik at det ville være for tyngende for tiltakshaver å måtte stoppe byggingen. Det var gått lang tid siden byggetillatelse ble gitt og Danielsen hadde innrettet seg etter den; arbeidet var startet og avtaler med håndverkere gjort. Rådmannen mener at kommunen ikke gjorde feil ved å unnlate å kreve at gnr 3/9 ble varslet om byggetiltaket; dette utfra gjeldende praksis å vurdere nabovarsling utfra kart. Det er selvsagt beklagelig at Antonsen mister noe utsikt, men slik saken står, kan ikke rådmannen se at det foreligger grunnlag for å forlange byggeprosjektet stoppet/bygget revet. Saken oversendes Fylkesmannen for avgjørelse.