Løyve til tiltak i eit trinn - dispensasjon - 57/180 - Nybygg tomannsbustad med carport, Skulehaugen DS-74/16

Transkript

1 ENGEVIK&TISLEVOLL AS Postboks FITJAR Vår dato: Vår ref: 2015/ /2016 / 57/180 Dykkar ref: Løyve til tiltak i eit trinn - dispensasjon - 57/180 - Nybygg tomannsbustad med carport, Skulehaugen DS-74/16 Søknad om tiltak i eit-trinn, motteke , klar for handsaming Tiltakshavar: Veronica Leth og John Henry Leth Ansvarleg søkjar: ENGEVIK&TISLEVOLL AS VEDTAK: I medhald av 21-4 i plan- og bygningslova (PBL) vert det gjeve løyve i eit trinn til 2- mannsbustad med 2 stk. carport og støttemur. I medhald av 19-2 i plan- og bygningslova (PBL) vert det gjeve dispensasjon frå føresegner i kommuneplanen med omsyn til vilkår for fortetting. Vilkår: Plassering skal vera som vist på situasjonsplan, datert , journalført Topp fundament/grunnmur skal vera på kote +34,0 meter. Det må sendast inn dokumentasjon på plassering, (koordinatar/kotehøgd), før betongarbeid tek til. Før det kan gjevast bruksløyve/ferdigattest må det dokumentrast at støynivået ved opphaldssoner utvendig og i rom for varig opphald innvendig stettar krav i forskriftene om støy, jfr. T-1442 retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging. Merknader: For godkjenning av føretak for ansvarsrett i prosjektet syner me til saksutgreiinga. Ved tilknyting til offentleg vass- og avløpsleidningar skal Søknad/melding om sanitærabonnement godkjennast av Stord Vatn og Avlaup KF før tilkopling til kommunalt leidningsanlegg. For krav og plikter i samband med tilkopling sjå Sanitærreglement på Stord kommune sine heimesider ( Gravemelding skal godkjennast av Stord Vatn og Avlaup KF før arbeidet tek til. SKL a/s må kontaktast dersom tiltaket er nærare enn 10 meter frå el. kablar i grunnen/leidningar i lufta eller det skal nyttast gravemaskin, betongpumpe, kranar m.m. nærare enn 30 meter frå høgspentleidningar i lufta. Før oppstart av montering av skorstein må løysingar/detaljar avklarast med feiarvesen. Ved montering av eldstad må det på førehand takast kontakt med feiarvesen. Handsaming av avfall skal utførast i samsvar med Byggteknisk Forskrift 9-5 t.o.m 9-9. Plan for avfallshandtering og miljøsanering skal liggje føre i tiltaket. Ved mindre endring som ikkje treng søknad og løyve på førehand skal det ved søknad om ferdigattest/bruksløyve sendast inn som-bygd teikningar. Ved søknad om ferdigattest/bruksløyve skal det for frittliggjande tiltak liggja føre innmålte data for tiltaket. Regulering, byggesak og oppmåling Postboks Stord Rådhuset rbo@stord.kommune.no Org.nr Telefon Telefaks

2 Løyvet fell bort dersom tiltaket ikkje er sett i gong innan 3 år eller stoppar i lengre tid enn 2 år, jf. PBL Vedlagd følgjer saksutgreiing. Vedtaket kan påklagast til fylkesmannen. Klage må vere mottatt/posttempla innan 3 veker frå den dag dette brevet er motteke, jf. Forvaltningslova 28 og 29. Klaga må grunngjevast, vera skriftleg og signerast. Klagen skal sendast via Stord kommune, Regulering, Byggesak og Oppmåling, Postboks 304, 5402 Stord. Med helsing Irinja Almås sakshandsamar Kopi til: Veronica Leth og John Henry Leth Grunnavågsvegen SAGVÅG Geir Alfarnes Kopi til: Jan Tore Bruckner Linn Kari Langhelle Håvard Pedersen Liv Dahl Clausen 2

3 Rådmannen, den Saksutgreiing for sak DS-74/16 Dokumentoversyn: Som grunnlag for denne handsaminga ligg føre følgjande dokument: Søknad om løyve i eit trinn datert vedlagt: Teikningar i plan, snitt og fasade i M:1:100, datert Oppriss mur i M:1:200 datert Situasjonsplan i M:1:500, datert , journalført Gjenpart av nabovarsel, datert Søknader om ansvarsrettar Gjennomføringsplan datert Søknad om dispensasjon, datert Nabomerknader frå Geir Atle Alfarnes, datert Kommentarar til merknader frå Rune Risnes inkl. vedlegg kjøpekontrakt, datert Omtale av tiltaket: Søknaden viser følgjande tiltak: 2-mannsbustad i 1.etasje med BYA 230,3m 2, inkl.carport 2 x 16,8m 2, og 2 x bod på 5,6m 2. BRA per leilegheit 85m 2. Takfall 22 grader. Plassering/høgde/avstand/storleik: Avstand til nabogrensa i vest 4,0m. Tomta ligg i bratt skråning. Tomta vert planert på same nivå med nabotomta i vest (gnr/bnr 57/153), topp grunnmur +34. Støttemur i sørsida av huset følgjer støttemuren på eigedomen 57/153. Oppriss og snitt av mur viser ei maks høgd på 4-5m. På nord sida er det høg skjering mot tomt 57/80. Tilkomst/vatn/avløp: Eigedomen er sikra rett til offentleg veg, vatn og avløp, jf til 27-4 i plan- og bygningslova. Ved tilknyting til offentleg vass- og avløpsleidningar skal Søknad/melding om sanitærabonnement godkjennast av Stord Vatn og Avlaup KF før tilkopling til kommunalt leidningsanlegg. Eigedomen er frådelt i 2009, DS-270/09. I saka er det avklart at gnr/bnr 57/180 har tinglyst vegrett over 27/153. Det er i søknaden opplyst om at det ligg føre tinglyst erklæring med omsyn til VAleidningar som kryss annen manns grunn. Nabomerknader: Det ligg føre nabomerknader frå Geir Atle Alfarnes eigar av 57/153. Merknadene går ut på følgjande: - Her viser reguleringsplan at området er avsatt til enebolig, det er og skrevet avtale med tidligere eier (Rune Risnes) at det skal bygges enebolig på tomten. - Vei inn i området er smal og det er derfor ønskelig med minst mulig trafikk, ein tomansbolig vil gi eit økt press på dette. - Utformingen av tomannsboligen er heller ikkje av ein slik art at den passer inn i området.» Rune Risnes har i brev av kome med tilsvar. Han viser til og legg ved kjøpekontrakten, der det går fram at det har vore planer å om oppføre 2 stk. einebustader i tomta. På grunn av skrånande terreng låg det an å føre opp bustader med kjellaretasje men i følgje Risnes var Alfarnes mot denne type løysinga. Risnes meiner at endring i planane er eit resultat av at han ikkje ynskja å gå i mot nabo sin forventning. Risnes er ikkje samde i at 2-mannbustaden med den utforminga som vist i teikningane ikkje passer inn i området. Når det gjeld trafikk meiner Risnes at 2-mannsbustad har faktisk potensiale for mindre, i alle fall ikkje meir trafikk gjennom eigedomen til Alfarnes. Vurdering: Reguleringsmessige forhold: Største delen av eigedomen ligg i innanfor reguleringsplan R Sagvåg, vedteke Arealføremål bustader. Søndre del av tomta er omfatta av reguleringsplan R Sagvåg sentrum 3

4 vedteke Den siste nemnte gjeld når det gjeld byggegrensa mot veg, vist i kart 15m til midlinje veg. Omsøkt støttemur i skråninga vil koma akkurat innanfor regulerte byggegrensa. Føresegner til begge reguleringsplanane er endra gjennom kommuneplanen. Dette inneber at for utnytting gjeld maks 30%. Tiltaket stetta dette kravet. Føresegner til kommuneplanen gjeld også for tetting, tilbygg, påbygg, garasjar ol. i eksisterande bygde områder, jf Omsøkt 2-mannsbustad fell utanfor vilkår for fortetting på punkt som gjeld maks 2 bueiningar på kvar tomt, då dette er praktisert som ein einebustad med ein mindre/sekundærbueining. Bygningsmynde si vurdering av dispensasjon og nabomerknader: I dispensasjonssøknaden er vist til at tomta er stor (2093 m 2 ), men med ein del bratt og ulendt terreng. Engevik og Tislevoll AS skriv vidare at «i tillegg «spiser» reguleringsplanens byggelinjer i R opp en del av tomten i sør. Muligheten for fortetting med to enheter er derfor størst ved oppføring som tomannsbolig». Kommunen er positiv til dispensasjon her. Tomtestorleiken tilseier at det i prinsipp er mogeleg å dele i frå og bygge fleire einebustader (min. tomtestorleik er 500m 2 ), men utfordrande terreng reduserer mogelegheit til utnytte arealet. Oppriss og snitt teikningar viser skjering bak huset, planering inkl. fyllmasse til kote +34 og støttemur på framsida av huset på same måte det er gjort på eigedomen 57/153. Utifrå dette vurderer kommunen at tiltaket er tilpassa terrenget på ein grei måte og at det høver med omgjevnader. Krav til uteopphaldsareal (150m 2 /eining) og parkering (2 plass/eining) som kommuneplanen fastsett, vert stetta, og ein kan ikkje sjå at 2-mannsbustaden vil føre til større press på vegen jamført t.d. med 2 einebustader med sekundæreiningar som er mogeleg utifrå tomtestorleiken. Når det gjeld arkitektur og utforming, som naboen Alfarnes har kommentert, kan ein slå fast at omsøkt tiltak er i samsvar med føresegner til reguleringsplan. I planen er det fastsett at bygningane skal ha salt eller valmatak med takfall mellom grader. Tillat byggehøgde er 1.etasje, underetasje kan godkjennast der det høver terrenget. Byggeløyve til einebustad på gnr/bnr 57/153, som har 2.etasjar og meir moderne arkitektur, er derimot avgjort politisk og det er i PS-4/10 gjeve dispensasjon frå reguleringsplanen på grunn av nærmast flat tak. På bakgrunn av ovannemnd vurderingar meiner kommunen at omsyn bak arealføremål og vilkår i kommuneplanen ikkje vert vesentleg sett til side, og at fordelane er klart større enn ulempene etter ein samla vurdering. Dispensasjon kan gjevast. Støy: På grunn av at eigedomen ligg innanfor gul støysone i kommuneplanen, må det leggjast fram dokumentasjon på at støynivå er tilfredsstillande, og evt. støyreduserande tiltak, før det kan gjevast bruksløyve/ferdigattest. Jf. T-1442 retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging. Naturmangfaldlova ( 8 12) Ikkje registreringar i naturbasane her. Teknisk forhold oppfylling av krav i TEK avvik: Krav til universal tilkomst, uteareal og tilgjengeleg bueining vert oppfylt her. Forholdet til andre mynde/lovgjeving: Det er ikkje naudsynt med uttale frå andre mynde i denne saka. Ansvarsrettar: Følgjande føretak har erklært ansvarsrett i prosjektet: Ansvarleg føretak/ansvarsområde: Engevik & Tislevoll AS SØK, PRO av heile tiltak utanom sanitær Rør & Handverkservice PRO + UTF sanitær Stord Taksering Uavhengig kontroll av våtrom og lufttettleik 4

5 Grunn og terrengarbeid ligg i tiltaksklasse 2, tiltaket elles har klasse 1. Alle aktuelle fagområde for tiltaket vert då dekka av ansvarsrett. Konklusjon: Søknad om løyve til tiltak for 2-mannsbustad og støttemur på eigedomen gnr/bnr 57/180 vert godkjent på nærmare fastsett vilkår. Det vert innvilga dispensasjon. Saka er avgjort etter 21-4 i plan- og bygningslova i samsvar med delegasjonsfullmakt. 5