STRØMSVEIEN 196/198 GNR. 139, BNR. 72 OG 236

Transkript

1 VERDIVURDERING AV EIENDOMMEN STRØMSVEIEN 196/198 GNR. 139, BNR. 72 OG 236 OSLO KOMMUNE DESEMBER 2009

2 2/ VERDIVURDERING AV NÆRINGSEIENDOMMEN STRØMSVEIEN 196, GNR. 139, BNR. 72 OG STRØMSVEIEN 198, GNR. 139, BNR. 236, OSLO KOMMUNE DESEMBER 2009 HJEMMELSHAVER : KOLLEKTIVTRANSPORTPRODUKSJON AS Etter anmodning fra eier Kollektivtransportproduksjon AS v/eiendomsjef Peter Michael Steckmest har OPAK v/sivilingeniør Fredrik Sverdrup Dahl besiktiget ovennevnte næringseiendom for å avgi en verdivurdering. OPPDRAG Mandatet er : OPAK skal legge den eksisterende leiekontrakt til grunn. OPAK har tidligere verdivurdert eiendommen. Vurderingen skal benyttes internt i konsernet. Følgende dokumenter er blitt overlevert fra oppdragsgiver: DOKUMENTER leiekontrakt datert reguleringskart og reguleringsbestemmelser tomtekart, udatert opplysninger om tomteareal, udatert e-post datert med opplysninger om årlig husleie OPAK har i tillegg innhentet informasjon fra Norsk Eiendomsinformasjon, ajourført pr , og kommuneplankart. Til stede på befaringen var: fra oppdragsgiver fra OPAK : Arild Hagen : Fredrik Sverdrup Dahl

3 3/17 Verdivurderingen er gitt på følgende generelle grunnlag og forutsetninger: FORUTSETNINGER at eier er positiv til salg av eiendommen at en fritt kan markedsføre eiendommen for salg, og over en normal tidsperiode at en ser bort fra kjøpere som er villige til å by unormalt høyt pga. "spesielle interesser" at de opplysninger som er gitt av oppdragsgiver, både skriftlig og muntlig, og som i henhold til avtale ikke er kontrollert, er korrekte at OPAK ikke har innhentet økonomiske data om den enkelte leietaker eller vurdert leietakers soliditet at OPAK ikke har målt opp bebyggelsen, kontrollert fundamentering, eller kontrollert hvorvidt det er asbest i bygningene at OPAK ikke har fått fremlagt ferdigattest eller kontrollert om det foreligger brannpåbud, offentlig påbud, eller om dagens bruk er tillatt at OPAK ikke har kontrollert tinglyste servitutter eller eventuelt ledningsnett i grunnen og på følgende spesielle forutsetninger: at eiendommen er vurdert med gjeldende leiekontrakt at selger er ansvarlig for kostnader for eventuell forurensning Verdivurderingen omfatter eiendommen Strømsveien 196, gnr. 139, bnr. 72 og Strømsveien 198, gnr. 139, bnr. 236, i Oslo kommune. EIENDOM I henhold til utskrift fra Norsk Eiendomsinformasjon AS, ajourført pr , er Kollektivtransportproduksjon AS (KTP) hjemmelshaver. Øvrige opplysninger om hjemmelsforhold er ikke innhentet.

4 4/17 Eiendommen ligger sentralt på Alna/Ulven. Området er preget av nyere og eldre industribebyggelse og noe boliger. Det er parkeringsplass for busser og personbiler på eiendommen. Beliggenheten er vist på kartet under. BELIGGENHET Strømsveien 196/198 Eiendommen ligger meget sentralt til med buss i Strømsveien. Adkomst er med bil via Strømsveien.

5 5/17 Kommunedelplan: PLANSTATUS Eiendommen ligger innenfor KDP11, som er kommunedelplan for Groruddalens sentrale deler, vedtatt Kommunedel plankartet er vist under, hvor Strømsveien 196/198 er markert: Strømsveien 196/198 ligger i et A-område, hvor arealutnyttelsen skal være næring, industri, lager og kontor. Reguleringsplan: Ifølge Plan- og bygningsetaten finnes det ikke reguleringsbestemmelser. Men eiendommen er på reguleringskartet avsatt til verksted- og lagerbebyggelse, privat kjøre- og parkeringsareal og administrasjonsbygg. Eiendommen er vist under:

6 6/17 Administrasjonsbygget, som det er avsatt plass til lengst til venstre på eiendommen og reguleringskartet, er ikke bygget. Men, OPAK vurderer ut ifra dagens drift hvor alt areal foruten eksisterende bebyggelse er benyttet til buss- oppstillingsplasser, at eiendommen med dagens bruk ikke har noe ytterligere utbyggingspotensiale. I henhold til Norsk Eiendomsinformasjon AS, ajourført pr har gnr. 139, bnr. 72 et areal 1.285,2m² og gnr. 139, bnr. 236 har et areal m², dvs totalt ,2m². Det samme areal er oppgitt i EDB Infobank pr , mottatt av oppdragsgiver. I leiekontrakten er tomtens areal oppgitt til m². Vi har ikke kontrollert dette. Tomtens grenser er vist på kartet under: TOMT Foruten bebyggelsen er nesten hele eiendommen asfaltert og benyttet til oppstillingsplasser for busser og personbiler. Eiendommen er tidligere opplyst å ha 100 oppstillingsplasser for busser og ca. 40 parkeringsplasser for personbiler. 10 parkeringsplasser for personbiler er plassert mot E6 og 30 plasser mot Strømsveien. Tomten er tilknyttet vei, vann og kloakk. På eiendommen er det oppført et kombinasjonsbygg, lager-, kontor- og verkstedbygg i kjeller og delvis to etasjer. Verkstedhallen og vaskehallene har stor takhøyde, og det er kun 2. etasje over fløyen med kontorer, lager, kantine, garderober med mer. BEBYGGELSE Bebyggelsen har ifølge Norsk Eiendomsinformasjon byggeår 1970 og er tilbygget i Kontorarealene har normal takhøyde. Verksteddelen har takhøyde på ca. 6 m. OPAK har i oktober 2003 og i juli 2008 utført verdivurdering av eiendommen. Etter avtale med oppdragsgiver skal arealgrunnlag fra tidligere takstdokument benyttes i denne verdivurderingen.

7 7/17 I henhold til tidligere opplysninger fra oppdragsgiver har OPAK lagt til grunn at bebyggelsen har følgende brutto gulvareal areal (BTA): Kjeller = m² 1. etg. kontorer = 219 m² verksted = m² overbygg = 135 m² nyere vaskehall = 135 m² 2. etg. kontorer = 961 m² Totalt = m² OPAK har ikke kontrollmålt arealene. Plantegning av 1. etasje: Ny vaskehall, Ikke inntegnet Plan 1. etasje Den nyeste vaskehallen er ikke inntegnet på denne tegningen. Plantegning av 2. etasje: Bygningen er antatt fundamentert på bæredyktig grunn med etasjeskiller av betong. Bygget er av betong, utvendig kledd med stålplater. Taket er flatt og tekket med papp. Vinduer er med isolerglass. De senere år er alle vinduer, garasjedører og leddporter byttet ut. Kompressorer er skiftet, brannsikring er oppdatert, og det er installert nye fyrkjeler, grunnvannspumper, oljefyrtanker og utvendig dieseltank.

8 8/17 Bygningen inneholder: Kjeller: Lager, garderober, badstuer, dusj, toaletter, trimrom, teknisk rom samt graver. 1. etg.: Verksted, vaskehall, lakkhall, smørehall, lager, kontorer, samt toaletter. 2. etg.: Kantine med kjøkken, kontorer, minikjøkken, toalett, samt tekniske rom og lager. Bygningens beskrivelse: Gulv: Gulvene har furugulv, malte gulv, banebelegg og fliser. Vegger: Veggene er belagt med malt strie, malte flater, fliser, systemvegger med glass. Tak: Takene er dels malte og har dels nedsenkede himlinger med mineralullplater på T-profil bæresystemer. Tekniske installasjoner: Ventilasjon: Kontordelen har ventilasjon med kjøling, ifølge oppdragsgiver installert nytt i Heis: Bygningen har installert vareheis som går fra kjeller til 1. etg. Heisen har en kapasitet på 750 kg. Belysning/el: Belysningen er dels utenpåliggende og dels innfelte lysarmaturer. Det er installert et enkelt spredenett i bygningen for uttak av strøm, telefon og data. VVS: Sanitærutstyret er av eldre modell. Hele 1. etg. har sprinklingsanlegg. Diverse: Verkstedet har flere elektriske leddporter, vaskehallene har elektriske leddporter, verkstedet har 4 graver, 4 løftsøyler samt 2 sett med løftebukker. Totalt inntrykk: Eiendommen gir et vanlig godt inntrykk for denne typen bygninger. De senere år er det byttet utvendige vinduer og garasjedører. I tillegg er flere tekniske anlegg skiftet ut. I tillegg er store deler av utearealene asfaltert, og det er lagt varmekabler i bakken utenfor vaskehallen.

9 9/17 Nedenfor er vist fotos av bebyggelsen: Fasade mot Strømsveien Verkstedhallen Kontor Korridor Eiendommens vedlikeholdsmessige tilstand er kun skjønnsmessig vurdert. OPAK har ikke som en del av oppdraget foretatt vedlikeholdsinspeksjon av bebyggelsen og det er heller ikke vurdert om det foreligger et mangelfullt vedlikehold fra leietakers side i forhold til leiekontraktenes bestemmelser. VEDLIKEHOLD/ GENERELL STANDARD Eiendommens vedlikehold vurderes skjønnsmessig som vanlig godt. Forurensninger: MILJØFORHOLD OPAK har tidligere forespurt Helsevernetaten i Oslo kommune, som sier i brev datert : De ovennevnte gårds- og bruksnummerne er registrert som lokalitet ( Lysehaug lim og lakk fabrikk) i SFTs deponibase. Mer informasjon om lokaliteten finnes på Vi ser av rapporten det er referert til på SFTs hjemmesider, at det er gjort undersøkelser og tiltak på tomten på oppdrag fra AS Oslo Sporveier. Av rapporten fremgår det at det er valgt å la forurensede masser ligge i grunnen på tomten. Vi gjør spesielt oppmerksom på dette, da dette i følge SFTs deponibase ikke er tinglyst som en heftelse på eiendommen. I tillegg har vi en rapport gjort av Noteby AS på vegne av AS Norsk Shell (Tiltak vakuum ekstraksjon, rapport nr ,25. mai 2000) knyttet til funn av oljeholdige masser. Vi gjør i dette tilfelle spesielt oppmerksom at det kan foreligge relevant informasjon om forurensningssituasjonen på

10 10/17 tomten som Helsevernetaten per i dag ikke har informasjon om. I tillegg ligger tomten i et område der det har vært mye industri, og det kan derfor forventes å finne byjord. Det er ifølge oppdragsgiver nedgravd tre tanker hver på liter på eiendommen. Tanker tilknyttet en tidligere bensinstasjon på eiendommen er fjernet og to nye tanker som sørger for drivstoff til leietakers busser, er installert. OPAK har ikke kontrollert dette i forbindelse med denne vurderingen. Energibruk: Det er tidligere gjennomført ENØK-analyse for bygget, og med påfølgende tiltak (2006). Ifølge oppdragsgiver ble strømforbruket da reduserte fra 3,3 kwt/år til 2,5 kwt/år, dvs ca 25 %. Avfallshåndtering: Bygningen er ikke tilrettelagt for kildesortering av avfall. Innemiljø: Innemiljøet vurderes skjønnsmessig som vanlig godt for denne type bygning. OPAK har ikke mottatt forsikringsdokumenter og forutsetter at eiendommen er fullverdiforsikret. FORSIKRING Utvikling: Eiendommen ligger i et etablert industriområde. Det forventes ingen forandring i bruk av området de nærmeste årene. Men på sikt er det sannsynlig at det kan bli ny eiendomsutvikling i området. Dette henger sammen med den fremtidige situasjonen for jernbanevirksomheten. MARKEDS- TILPASNING Effektivitet: Bygningen er effektiv til dagens bruk som kombinert kontor- og verkstedbygg. Fleksibilitet: Bygningen anses som fleksibel da det er utstrakt bruk av lettvegger, noe som gjør ominnredning enkel. Verkstedhallen er uten vegger, og anses som fleksibel. Spesielle begrensninger / Spesielle fordeler: Eiendommen har god plassering til dagens bruk, dvs bussoppstillingsplass. Dette skyldes den meget sentrale plasseringen i forhold til hovedveisystemet.

11 11/17 Eiendommen er i sin helhet leiet ut til Ruter AS. Leiekontrakten gjelder fra Leieforholdet er tidsbestemt, og utløper uten oppsigelse Leietaker har rett til ved leieforholdets opphørstidspunkt å fornye kontrakten på markedsmessige vilkår for to perioder, hver på inntil 10 år, dvs år. LEIEFORHOLD Årlig leie er kr ,- pluss mva for årene For 2011 skal leiesummen økes med kr ,- pluss mva pr. år frem til I denne vurderingen skal OPAK i hht. mandat fra oppdragsgiver legge faktisk leie til grunn. Definisjon av markedsleie: MARKEDSLEIE Markedsleie er etter OPAKs syn hva markedet er villig til å betale ved en standard leiekontrakt og med lokalene ledige. Markedsleie er ikke det maksimale en enkelt potensiell leietaker er villig til å betale for et enkelt lokale, men den leie som av flere uavhengige interessenter anses som passende. En enkelt leietaker kan av spesielle årsaker være villig til å betale spesielt høy leie for å sikre seg lokalet, men dette er ikke markedsleie. Markedsleie baseres på en ordinær leiekontrakt som kan indeksreguleres hvert år. En ordinær leiekontrakt forutsetter at leietaker dekker den arealmessige andel av felleskostnader til drift, vedlikehold og kommunale avgifter, normalt mellom kr. 120,- - kr. 200,- pr. m² BTA/år for kontorlokaler og kr. 70,- - kr. 90,- for lagerbygg/kombibygg. Innenfor eget areal dekker leietaker bl.a kostnader til energi, rengjøring, renovasjon, service og løpende innvendig vedlikehold ved en vanlig, standard leiekontrakrt. Markedet generelt: Lagerleier: I tabellen under er vist leienivåer for lager- og logistikklokaler for eiendommer med ulik beliggenhet, presentert i DnBNORs siste markedsrapport for 2. halvår 2009 (datert ):

12 12/17 Som det fremgår av denne presentasjonen ligger markedsleie for lagerlokaler omtrent på nivået 600,- til 900,- kr/m²/år, avhengig av beliggenhet, takhøyde og adkomstforhold. Kontorleier: Vi har sett på kontorleier med følgende to referanser: DnBNORs siste markedsrapport og Dagens Næringslivs eiendomsindeks. DnBNORs markedsrapport: Ifølge DnBNORs siste markedsrapport er spredningen kontorlokaler på topp nivå, med høy standard og med god standard vist på tabellen under for de ulike bydeler: Kilde: DnBNOR For vanlige kontorlokaler i området Helsfyr/Bryn er leienivået mellom kr ,- og kr ,- pr. år, ifølge DnBNORs rapport. Dagens Næringslivs ekspertpanel: Ifølge Dagens næringslivs ekspertpanel er kontorleier i Osloområdet vist i tabellen nedenfor for de enkelte segmenter, pr. november 2009: Kontorlokaler i Osloområdet kr./m²/år pr. november 2009 % endring 2. halvår 2009 % endring siste året, 2009 tendens 1. halvår 2010 Prestisjelokaler sentralt falt til ned 10% ned 28% uendret Høy standard sentralt opp til opp 5% ned 4,4% uendret Nyere bygg sentrum uendret uendret ned 3,9% uendret God standard sentralt uendret uendret ned 2,6% uendret Høy standard randsone falt til ned 5% ned 13,6% uendret vest Høy standard randsone nord/øst uendret uendret ned 6,1% uendret Eldre, urasjonelle lokaler uendret 900 uendret ned 5,3% uendret Ifølge dette er leienivået for eldre, urasjonelle lokaler 900,- kr/m²/år og for høy standard i randsonen nord/øst til 1.550,- kr/m²/år.

13 13/17 Referanser i forhold til den vurderte eiendom: Vi har foretatt en markedsundersøkelse av de lagerlokaler som var annonsert ledige for utleie på Finn.no Resultatet er vist under: Sted Type lokaler M² Takhøyde Leie kr/m² Østre Aker vei Lager/verksted m 800 Stanseveien Lavtlager Kalbakken Lager m 865 Alnabru Lager/produksjon Furuset Høytlager/kontor m 1100 Løren Lager/kontor m 850 Kalbakken Høytlager/kontor m 800 Grorud Lager/prod/kontor Furuset Lager/prod/kont 5m 750 Nydalen Lager/kontor Rosenholm Lager Snitt 847 I gjennomsnitt er forventningsnivået i de vurderte eiendommer på Finn.no rundt 850,- kr./m²/år. Dette er lokaler i moderne, nyere bygninger. Dette stemmer bra med at det generelle markedsnivået for lagerlokaler i Oslo ligger for tiden i intervallet 750,- til 950,- kr/m²/år. Markedsleie for den vurderte eiendom: Store deler av eiendommen benyttes til oppstilling av busser. Tomten er totalt ca m², og bebyggelsen er liten i forhold til tomtens størrelse. Vi har derfor valgt å vurdere en årsleie både av bebyggelsen og av tomten. Utearealene: Når det gjelder tomten så har vi lagt til grunn utleie av parkeringsplasser for busser og biler: - kr ,- pr. år for biler - kr ,- pr. år for busser Bygningen-lagerlokaler: Ifølge DnBNORs siste markedsrapport er markedsleie for denne type lagerlokaler/verksteder på rundt 600,- til 900,- kr/m²/år. Ifølge vår markedsundersøkelse fra Finn.no ligger leiepris for lagerlokaler på i snitt ca. 850,- kr/m²/år. Det generelle markedsnivået for lagerlokaler er 750,- til 950,- kr/m²/år ifølge næringsmeglere. For denne eiendommen i Strømsveien 186/198 har vi valgt å legge til grunn som 850,- kr/m²/år som markedsleie for verkstedet og vaskehallen.

14 14/17 Bygningen-kontorlokaler: Ifølge DnBNORs siste markedsrapport er markedsleie for kontorlokaler i Helsfyr-Bryn-området ca ,- til 1.500,- kr/m²/år. Dette er for kontorlokaler med god standard. Ifølge Dagens Næringslivs eiendomsindeks er leie for høy standard i randsone øst i Oslo-området 1.500,- kr/m²/år og ca. 900,- kr/m²/år for eldre, urasjonelle kontorer. For denne eiendommen i Strømsveien 196/198 har vi valgt å legge til grunn 1.100,- kr/m²/år som markedsleie. Vi har lagt oss noe lavere for kjeller etasjen, som ikke har innkjøringsmulighet utenfra, på 500,- kr/m²/år. Vurdert markedsleie for eiendommen som helhet: OPAK har vurdert markedsleie for lokalene slik de fremsto på befaringstidspunktet til: Etasje: Leie Arealer Leie pr. år kr. pr. m² / år m² kr. Kjeller Etg kontor Etg verksted Etg overbygg Etg kontor Sum bygg Utv park. personb. Kr. pr. pl/år 4000 kr/stk 40 plasser Utv park. buss. Kr. pr. pl/år kr./stk 100 plasser Sum totalt Brutto årlig leie: For denne eiendommen er brutto årlig faktisk leie: TT Årlig faktisk leie i kr = ,- AVKASTNINGS- VERDI Arealledighet: Et marked er i balanse når det er en permanent arealledighet/leiesvikt på 4-6 % i bysentrale områder og 10-12% i mer perifere strøk. Dette er en eiendom med en offentlig leietaker og en leiekontrakt som utløper Etter OPAKs syn er ledigheten/leiesvikten derfor vurdert som lav, og vi har vurdert den til: TT Arealledighet i % = 1

15 15/17 Eierkostnader: En ordinær leiekontrakt forutsetter at gårdeier bl.a. dekker kostnader til administrasjon, forsikring, eventuelt eiendomsskatt, utvendig vedlikehold og periodisk vedlikehold og utskiftninger av større tekniske anlegg, normalt mellom kr. 150,- og kr. 250,- pr. m 2 BTA/år for kontorbygg, og kr. 80,- til kr. 100,- pr. m² BTA/år for lagerlokaler. For denne eiendom er eierkostnadene vurdert til, i kr. pr. m² BTA/år: TT Eierkostnader i kr. / m² BTA / år = 100,- Netto årlig leie: Netto årlig leie, basert på faktisk leie, er vurdert til: Brutto årlig leie Antatt arealledighet/leiesvikt i %: = Redusert brutto leie Antatte eierkostnader kr/m²/år: 100 m²: = Netto årlig leie Kapitaliseringsrente: Basis for vurdering av kapitaliseringsrente er først og fremt sammenligning med den alternative avkastning en investor kan få ved investering i sikre og risikofrie 10 års statsobligasjoner. Dernest legges til en risikopremie for den spesifikke eiendomsinvestering som følge av at det kan være mer risikofylt å investere i eiendom enn i statsobligasjoner. Dersom f.eks. avkastning av 10 års statsobligasjoner er 5,5% og inflasjonen er 2,5%, er realrenten differansen 3,0%. Det vurderes i tillegg til realrenten et risikotillegg som følge av antatt utvikling i realrentenivå, risiko ved fremtidige leieinntekter og utleie av den spesifikke eiendom, leietakers soliditet, eiendommens beliggenhet, bruk, tilstand, alder og attraktivitet i markedet. Det er derfor av vesentlig betydning for vurdering av kapitaliseringsrente om en eiendom enten har en perifer beliggenhet med kort leiekontrakt eller er ledig, eller om den har en sentral beliggenhet og i tillegg har en kommunal eller statlig leietaker med lang leiekontrakt og sikre leieinntekter. Normalt vurderes kapitaliseringsrenten til mellom 7% og 9% for f.eks. kontorbygg i bysentrale områder og mellom 10% og 12% i mer perifere områder. For andre typer bygg og beliggenhet må det foretas en særskilt vurdering.

16 16/17 Ut fra en samlet vurdering finner OPAK det forsvarlig for denne eiendommen å benytte følgende kapitaliseringsrente i %: TT Kapitaliseringsrente i %, utleid eiendom = 7,0 Det er også tatt hensyn til at leien vil øke betydelig de resterende år igjen av kontraktstiden. Avkastningsverdi: Avkastningsverdien er en av flere faktorer som er med på å fastsette markedsverdien for eiendommen slik den fremsto som et selvstendig omsetningsobjekt. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomt, bygningens tekniske og vedlikeholdsmessige stand samt bygningens effektivitet. Ved vurderingen er det også tatt hensyn til dagens leieinntekt, leiekontraktenes reguleringsmuligheter og varighet på leiekontraktene, sett i relasjon til dagens markedsleie. Driftskostnader er også vurdert. Basert på ovenstående er kapitalisert verdi av netto leieinntekter vurdert til: kr x 100 : 7,00 = kr Følsomhetsanalyse ved alternative avkastningskrav: Nedenfor er vist hvorledes avkastningsverdien endres som følge av andre kapitaliseringsrenter: Nettoleie i kr. Avkastningskrav % Verdi kr , , , , , , , Tomten anses for fullt utbygget. TOMTENS UTBYGGINGS- POTENSIALE

17 17/17 Dagens salgsverdi fastsetter markedsverdien for eiendommen slik den befant seg ved befaringen og ledig for kjøper. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet SALGSVERDI Salgsverdien er en av flere faktorer som er med på å fastsette markedsverdien for eiendommen slik den fremsto som et selvstendig omsetningsobjekt. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomt, bygningens tekniske og vedlikeholdsmessige stand samt bygningens effektivitet. Ved vurderingen er det også tatt hensyn til dagens leieinntekt, leiekontraktenes reguleringsmuligheter og varighet på leiekontraktene, sett i relasjon til dagens markedsleie. Driftskostnader er også vurdert. Salgsverdi er den pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter til eiendommen vil være villige til å betale på dato for vurderingen. En enkelt interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en spesiell høy pris for å sikre seg eiendommen. Dette er ikke salgsverdi. For denne eiendommen er salgsverdien satt lik avkastningsverdien. Oslo, SALGSVERDI KR ,- for OPAK AS Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør Kvalitetssikring: Utført av: Øystein Dieseth Takstmann/avd.sjef Dato: Sign: