SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 6 Arkivsak: 07/ SAMLET SAKSFRAMSTILLING REGULERINGSPLAN MARTODDENUTBYGGINGSAVTALER Saksbehandler: Tor Harald Tusvik Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 197/10 HAMAR FORMANNSKAP Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP den sak 197/10 Vedtak: Utbyggingsavtale tilknyttet reguleringsplan for Martodden legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre nødvendige justeringer i avtalen før utlegging til offentlig ettersyn. Enstemmig vedtatt. Behandling: Innstilling: Utbyggingsavtale tilknyttet reguleringsplan for Martodden legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen gis fullmakt til å gjøre nødvendige justeringer i avtalen før utlegging til offentlig ettersyn. Utredning: VEDLEGG: Hamar kommunestyre sak 0079/06 (kun saksprotokoll, ikke samlet saksframstilling) Forslag til utbyggingsavtale, datert (unntatt bilag 2, 6 og 9) FAKTA: Formål med utbyggingsavtalen er få finansiert, etablert og sikre hjemmelsgrunnlag for den infrastruktur som er nødvendig for utbygging i tråd med forslag til reguleringsplan for Martodden. Forslag til reguleringsplan for Martodden er lagt til grunn for avtaleutformingen, jf. formannskapets tidligere behandling (saksnr.162/07) med ny behandling Det er lagt opp til samtidig behandling av reguleringsplan og utbyggingsavtale i kommunestyret. Utbyggingsavtalen har sin bakgrunn i avtalepartenes ønske om å gjennomføre forslag til reguleringsplan for Martodden. Utbygging i området forutsetter etablering av offentlig infrastruktur. Der det offentlige selv ikke vil etablere slik infrastruktur innebærer i praksis dette at grunneier/utbygger må inngå avtale med hensyn på opparbeidelse av offentlig infrastruktur. Det er helt siden oppstart av planarbeidet vært klargjort at grunneiere/utbyggere

2 Side 2 av 6 i området i vesentlig grad vil måtte bekoste slik infrastruktur. Tilnærmingen følger i utgangspunktet samme prinsipp som utbyggingen av Furubergjordet på tallet. Forskjellen var at da bygde kommunen offentlig infrastruktur og fordelte kostnadene på tomtene kommunen solgte. På Martodden gjør sammensetning av grunneiere en tilsvarende prosess noe mer krevende. Fordeling av kostnader til infrastruktur håndteres i slike områder enklest gjennom utbyggingsavtale. Utbyggingsavtalen Avtaleparter: På Martodden er flere grunneiere avhengig av å få gjennomført samme infrastrukturtiltak, jf. reguleringsplanens rekkefølgebestemmelser. Kommunen har derfor valgt å koordinere organisering, finansiering og etablering av teknisk infrastruktur ved å samle alle grunneiere i en utbyggingsavtale. Dette for å skape forutsigbarhet og redusert økonomisk risiko for grunneiere/utbyggere og kommunen, samt gi grunnlag for rettferdig fordeling av kostnader med en utvikling i tråd med planens intensjoner. Av de 11 angitte avtalepartene (grunneierne) har en part opplyst at den ikke vil signere avtalen, flere har gitt klarsignal til å signere avtalen, for noen gjenstår enkelte avklaringer. For grunneier som ikke inngår avtalen foreligger det rekkefølgebestemmelser som innebærer at eiendommen ikke kan utvikles før gjennomføring er avklart i framtidig prosess etter plan- og bygningsloven. Grunneier får ikke samme forutsigbarhet ift. økonomi eller at kommunen senere kommer med nye krav, herunder miljø- og kulturtiltak, boligpolitiske tiltak, evt. annet. Kommunen har to roller i denne saken: - Kommunen har valgt en tilretteleggingsrolle som hovedpart i utbyggingsavtalen som er koordinert med rollen som myndighetsutøver/forvalter og bidragsyter/kostnadsbærer. - Kommunen har i tillegg en selvstendig rolle som grunneier i området. Kommunen som grunneier er behandlet likt som andre uavhengige grunneiere, både i prosess og innhold i avtalen. Kommunen som grunneier behandler utbyggingsavtalen i egen sak i formannskapet (Eiendomsavdeling er saksbehandler). Fellesanlegg (offentlig infrastruktur): Utbygging av området forutsetter etablering av flere fellesanlegg (offentlig infrastruktur). Avhengighet mellom byggeområder og fellesanlegg fremkommer av reguleringsplanen. Fellesanlegg omfatter i hovedsak adkomstveger, kryssutbedring, tilrettelegging for kollektivtransport, offentlige leke- og oppholdsområder, samt trafikksikker ferdsel på blant annet gang og sykkelveger til/i retning friområder, barnehage, skole, fritidsaktiviteter, tilliggende rekreasjonsområder og sentrum og syklende, andre trafikksikkerhetstiltak, sikker vannforsyning og støytiltak for eksisterende bebyggelse. Fellesanlegg: - Tegning B2 gir en oversikt over fellesanlegg (avtalens bilag 4), herunder: o Kjøreveger og løsninger for gående og syklende (tiltak 1, 2, 4-9a, 10-12). Tiltak 1 er ikke finansiert og tiltak 9b sikres etablert utenfor utbyggingsavtalen som rekkefølgekrav til byggeområde B3. o Ny offentlig vann- og avløpsledning (tiltak 15) fremgår av tegning H1, (avtalens bilag 5). Her fremkommer også hvor Hamar kommune foretar sanering/fornying av eksisterende ledninger i området, men som ikke inngår i utbyggingsavtalen. o Sentral lekeplass blir opparbeidet i reguleringsplanens område Lek 4 (tiltak 16). Kvartalslekeplass opparbeides av grunneiere samtidig med etablering av nye

3 Side 3 av 6 byggeområder, mens avtalen sikrer at hjemmel til grunn ikke er til hinder for dette (reguleringsplan område Lek1-Lek3 og Lek5). - Grunnavståelse og grunnerverv: Avtalepartene avstår grunn til fellesanlegg vederlagsfritt. Unntak er sentral lekeplass og areal utenfor avtalepartenes eiendommer som må erverves. - Støytiltak: Gjelder etablering av lokal skjerming av uteplass til eksisterende boligeiendommer som er støyutsatt, jf. krav i planens rekkefølgebestemmelse. - I tillegg kommer enkelte tiltak i og utenfor planområdet, jf. avtalens pkt 3.5 og 3.6, herunder sikkerhetstiltak langs jernbanen, trafikksikkerhetstiltak ved kryssing av Kornsilovegen, tiltak for å lede trafikk til sentrum via Aslak Bolts gate, fastsette og rydde siktkorridorer fra bebyggelsen mot Mjøsa i samspill med museene. - Eventuell forurensning og fortidsminner er forurenser/grunneiers ansvar. Der dette oppdages utenfor avtalepartenes eiendommer har kommunen ansvaret. Kostnadsoverslag og fordeling: Etablering av tiltak i utbyggingsavtalen har et kostnadsoverslag på ca. 58 mill. kr. Fordeling: - Grunneiere finansierer ca. 55 mill. kr ved utbygging i området. Beløpet fordeles på ulike byggeområder med en variasjon på 450,- til 808,- kr/m 2 bruksareal. - Kommunen som hovedpart (ikke grunneier) bidrar med ca. 3 mill kr. Kostnadsoverslag med fordeling i bilag 7 og tabell i avtalens punkt 9.2 bygger på: - Martodden - Teknisk grunnlag reguleringsplan (Tegningshefte februar 2010) - Martodden Teknisk grunnlag reguleringsplan. Kostnadsoverslag etter ANSLAG metoden (februar 2010) - Grunnlag for fordeling av kostnader mellom grunneiere/utbyggere og kommunen følger i utgangspunktet reguleringsplan og lovens krav til nødvendighet og forholdsmessighet, og fremkommer i avtalens bilag 7. Forenklet kan dette oppsummeres slik: o Utgangpunktet er tillatt utnyttelse i reguleringsplan o En del fellestiltak er fordelt på alle byggeområder o Adkomstveger er fordelt på et tilhørende begrenset antall byggeområder (brukere) o Enkelte tiltak er kun fordelt på enkelte byggeområde (sentral lekeplass på bolig) o Etter skjønnsmessig vurdering av lovens forholdsmessighetskrav bidrar Hamar kommune økonomisk til etablering av undergang under Dovrebanen. Dette da tiltaket også anses å være til nytte for boligbebyggelse nord for Dovrebanen. o Fordeling av kostnader er ingen eksakt vitenskap og bygger utelukkende på kvalifisert skjønn. Andre avveininger vil sannsynligvis medføre annen kostnadsdeling mellom utbyggerne (til fordel for noen og ulempe for andre). Avtalepartenes plikter: Kommunen som tilrettelegger står for utbygging av fellesanlegg og sikrer oppfylling av rekkefølgebestemmelse. Kommunen har ansvar for nødvendig forskuttering. Grunneiere/utbyggere skal i hovedsak bekoste etablering av fellesanlegg. Dette er ordnet slik: - Grunneierne betaler kommunen et anleggsbidrag pr. byggeområde (avtalens pkt. 9.2). Anleggsbidraget omfatter entreprisekostnader, med påslag for byggherrekostnader (prosjekt-, bygge og driftsledelse, prosjektering), grunnerverv og reserve/uforutsett (avtalens bilag 7). - Anleggsbidraget reguleres etter indeks fra Statistisk Sentralbyrå og er inntil videre uten tillegg av merverdiavgift, dvs. følger merverdiavgiftsregelverket for kommuner (avtalens pkt. 9.3).

4 Side 4 av 6 - Betalingsforpliktelsen må oppfylles før innvilgelse av første igangsettingstillatelse i hvert byggeområde. Betalingsforpliktelsen forfaller til betaling senest år etter avtaleinngåelsen, hvis ikke fristen blir forlenget (avtalens pkt. 9.4). - Sikkerhet for betaling overfor kommunen er i utgangspunktet tilknyttet utbygging i byggeområdene, i tillegg stiller private grunneiere pantesikkerhet eller bankgaranti for deres ideelle andel (avtalens pkt. 9.5). VURDERING: Gjennom avtalen yter grunneierne store økonomiske bidrag til etablering av tiltak og muliggjør etablering av bydel på Martodden. Rådmannen er positiv til samarbeidet med grunneierne og ser frem til utviklingen i området. Nedenfor synliggjøres konsekvenser for kommunen som avtalepart. I tillegg gjør kommunen egen vurdering av utbyggingsavtalen i forhold til lovens bestemmelser. Kommunen som avtalepart Konsekvenser for kommunen. Sentrale momenter: - Gjennomføring av reguleringsplan krever samarbeid mellom flere parter og at kommunen tar en aktiv tilretteleggingsrolle. - Samarbeid med grunneiere/utbyggere bidrar til oppnåelse av kommunale mål blant annet klargjøring av nye byggeområder, hvor utvikling ikke hindres av manglende investering i infrastruktur. - Sikre etablering av fellesanlegg til beste for dagens og fremtidens brukere, herunder sikre etablering av fellesanlegg som gir kvaliteter i området. - Unngå at kommunen i ettertid må finansiere konsekvensene av utbyggingen, for eksempel gang- og sykkelveg til skole/sentrum, trafikksikkerhetstiltak, støytiltak. - Kommunen må påta seg en viss økonomisk risiko for å sikre utvikling av en ny bydel, blant annet holdbarhet av kostnadsoverslag og nødvendig forskuttering. - Det er begrenset med erfaring fra reglene om utbyggingsavtaler (2006). Det kan være en juridisk risiko for at lovverket kan bli tolket annerledes enn det lovgiver mente. Risikoen vurderes som beskjeden da tiltak som skal finansieres omhandler teknisk infrastruktur, omfattet av lovverket, forutsigbarhetsvedtak, i tillegg til at krav til nødvendighet og forholdsmessighet vurderes være oppfylt. Som samfunnsutvikler anses kommunens incitament til å inngå utbyggingsavtalen å være større enn den risiko det er å inngå utbyggingsavtalen. Plan- og bygningsloven - saksbehandling og offentlighet Bruk av utbyggingsavtaler er lovregulert. Plan og bygningsloven (plbl.) fastsetter rammer for utbyggingsavtalens innhold, saksbehandling og offentlighet. Lovens formål er å hindre at det inngås urimelige avtaler, og i verste fall at kommunens myndighet misbrukes. Reglene skal beskytte utbygger/grunneier mot avtaler som er urimelig fordyrende. Andre berørte som naboer, velforeninger, interesseorganisasjoner og konkurrenter skal beskyttes mot at avtalene påvirker planens utforming og gjennomføring på en uheldig måte. Ved kunngjøring av oppstart av planarbeid på Martodden ble etablering av infrastruktur fremhevet som en av to hovedutfordringer for å klargjøre for endret utvikling på Martodden. Det ble da klargjort at grunneiere/utbyggere i området i vesentlig grad vil måtte bekoste slik infrastruktur. Dette ble presentert for daværende eiere, så vel som nye kjøpere i området.

5 Side 5 av 6 Utbyggingsavtalen faller innenfor definisjon av utbyggingsavtale i plbl å behandles etter disse reglene. Kommunen har fattet generelt vedtak om bruk av utbyggingsavtaler, jf. plbl (sak 0079/06), se vedlegg. Foreliggende utbyggingsavtale følger opp kommunestyrets vedtak. Ved oppstart av forhandling om utbyggingsavtale ble avtaleparter og naboer varslet ved brev med kunngjøring i Hamar Dagblad og Hamar Arbeiderblad Til oppstart foreligger to uttalelser uten vesentlige merknader, Statens vegvesen og Hedmark fylkeskommune. Avtalens innhold: Utbyggingsavtalens innhold (plbl. 17-3) er omtalt ovenfor og følger i hovedsak opp bestemmelser i reguleringsplan. Dette omfatter i hovedsak teknisk og grønn infrastruktur. Loven stiller nødvendighetskrav og forholdsmessighetskrav for tiltak som kreves opparbeidet/bekostet. Uten å redegjøre for nødvendigheten til alle tiltak er det for innhold i avtalen lagt til grunn: - Lovens formål, jf. plbl Oppgaver og hensyn i planlegging etter loven, jf. plbl Tiltak har en direkte saklig sammenheng med reguleringsplanen - Tiltak fyller et behov i området eller demper en ulempe som skapes for omgivelsene - Reguleringsplanen stiller krav til infrastruktur ut ifra vår tids krav til kvalitet/omfang og en bydel krever annen infrastruktur enn en enkelt byggetomt. Ved vurdering av forholdsmessighet anses nytt bygningsvolum i bydelen å utgjøre hovedgrunnlaget for krav om ny infrastruktur i bydelen, dette selv om eksisterende virksomhet i området vil kunne benytte ny infrastruktur. Av praktiske årsaker er krav kun stilt til byggeområder med en viss utviklingsmulighet (nybygg/bruksendring). Det er ikke stilt krav til eksisterende villatomter, selv om enkelte kan fortettes. I avtalen er forholdsmessighet mellom grunneiere avveid på bakgrunn av at for eksempel boligbebyggelse krever annen infrastruktur enn offentlig undervisning. Spesielt nevnes at avveining er gjort ved etablering av kulvert under jernbanen ved OL-amfi. Rådmannen legger til grunn at kommunen bidrar med en andel av kostnadene da beboere/ brukere nord for jernbanen også vil ha nytte av den, da behovet vil øke ved etablering av ny bydel. Tiltaket etableres for å fjerne dagens ulovlige krysning, sikre trygg skoleveg gjennom boligbebyggelse, redusere jernbanens barriereeffekt for ny bydel - universell utforming, rekreasjon. Ved behandling av utbyggingsavtale for Martodden i Hamar formannskap (saksnr.162/07) foreslo formannskapet at følgende punkter tas med i utbyggingsavtalen: - Antall boliger, største og minste størrelse - Nærmere krav av bygningens utforming (bl.a. universell utforming/livsløpsstandard) - Fortrinnsrett for kommunen til å kjøpe en andel av boligene til markedspris Etter dette er plan- og bygningsloven endret (2008). De to første punktene kan nå innarbeides i reguleringsplan. Foruten bestemmelser om universell utforming i områdereguleringen anses det mer riktig å styre disse forholdene i kommende detaljreguleringer for å nå fastsatte mål. For å sikre ryddighet i forhold til reguleringsplan bør den fastlegge innhold og kvalitet, mens avtalen regulerer gjennomføring/økonomi. Når det gjelder kommunal fortrinnsrett til kjøp av boliger er dette diskutert med sentrale grunneiere. Grunneiere er interessert i vanlig salg, men ikke i en slik ensidig disposisjon. Rådmannen har valgt å ikke stå hardt på for å få et slikt element inn i avtalen, da kommunen har eiendom i området. Det forventes at kommunen vil ha tilgang til å kjøpe boliger markedspris, da området er stort og med flere utbyggere.

6 Side 6 av 6 Ut i fra loven anser Rådmannen bidragene å stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang. I tillegg anses grunneiernes bidrag å stå i rimelig forhold til kommunens bidrag til gjennomføring av planen og forpliktelser etter avtalen. Forskrift: Utbyggingsavtalen forholder seg til lovens forskrift og omfatter ikke vilkår om etablering av sosial infrastruktur (barnehage, skole med mer). Dette selv om det er planlagt barnehage i området. Ved utbygging av barnehage er det lagt opp til at utbygger må bidra med en ideell andel til felles infrastruktur. Status: Forslag til utbyggingsavtale har vært sendt til avtaleparter i flere versjoner, sist med revisjonsdato Forslag til avtale er ikke signert av avtaleparter, men Rådmannen forutsetter at det nå kun gjenstår mindre justeringer før avtalen sendes på offentlig ettersyn. Forutsetning for at kommunestyret kan binde seg til avtalen er at reguleringsplan for området er vedtatt (kan behandles i samme møte). Inngått avtale vil bli kunngjort. Utbyggingsavtaler kan ikke påklages. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Reguleringsplan skal ivareta barns interesser i området, herunder hva som skal etableres, hvor og når. Dette er sikret i reguleringsplanen med bestemmelser. På Martodden omfatter dette blant annet opparbeidelse av flere offentlige leke- og oppholdsområder, samt trafikksikker ferdsel på blant annet gang og sykkelveger til/i retning friområder, barnehage, skole, fritidsaktiviteter, tilliggende rekreasjonsområder og sentrum. Utbyggingsavtalen sikrer at planlagt infrastruktur blir etablert ved utbygging i planområdet. Svein M Skaaraas