Verdivurdering. Kuskerudvegen 7, 1920 Sørumsand Gnr. 46, bnr. 114 i Sørum kommune

Transkript

1 Verdivurdering Kuskerudvegen 7, 1920 Sørumsand Gnr. 46, bnr. 114 i Sørum kommune

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 SAMMENDRAG Takstobjekt Mandat Nøkkelinformasjon Konklusjon 3 2 INNLEDNING/MANDAT 4 3 FAKTISKE OPPLYSNINGER 4 4 VERDIGRUNNLAG Premisser/Metode Markedsvurdering Lånegrunnlag 8 5 VERDIVURDERING Sammenlignbare priser Verdiberegning 9 6 KONKLUSJON 10 Side 2 av 10.

3 1 SAMMENDRAG 1.1 Takstobjekt Kuskerudvegen 7, 1920 Sørumsand Gnr. 46, bnr. 114 i Sørum kommune 1.2 Mandat Oppdraget er å vurdere verdien av eiendommen Kuskerudvegen 7 i Sørumsand. Eiendommen er bebygget med et bolighus utformet som en tomannsbolig. Verdien skal beregnes som eiendommens normale markedsverdi slik den fremstår i dag. Oppdraget er å ansette en normal markedsverdi på eiendommen slik den fremstår i dag. Markedsverdien er den pris flere sannsynlige investorer ville være villige til å gi for eiendommen. Den merpris en særinteresse kan være villig til å gi er ikke vurdert. 1.3 Nøkkelinformasjon Adresse: Kuskerudvegen 7, 1920 Sørumsand Tomteareal (m²): Matrikkel: Gnr. 46, bnr. 114 i Sørum kommune Reguleringsplan: Eiendomstype: Bolig Formål: Hjemmelshaver: Blaker Sparebank Eiendom AS Areal bolig (P-rom) Byggeår: 1952 Areal bolig (BTA) 1 126,7 nr. 125, Byggeområde for boliger Eiendommen er beliggende i et boligfelt nord i Sørumsand sentrum. Området består i hovedsak av småhusbebyggelse samt kombinert nærings- og bolig-bebyggelse syd for eiendommen. Det er nærhet til Sørumsand stasjon med både buss- og togforbindelse. Videre er det nærhet til skoler, barnehage samt det meste av servicefunksjoner. På eiendommen er det oppført et bolighus utformet som en tomannsbolig. Boligen har 2 etasjer pluss kjeller. I tillegg er det oppført en uisolert frittstående dobbelgarasje. Det er felles inngangsparti for de to boenhetene. Verdifastsettelsen er basert på kjente transaksjoner av sammenlignbare eiendommer i området gjennomført den siste tiden. I vurderingen har vi hensyntatt eiendommens ulike kvaliteter, herunder størrelse, utforming, beliggenhet og standard på bebyggelsen. Forventet salgspris for boligeiendommen er således beregnet ut fra en vurdert salgspris per m² P-rom, multiplisert med bebyggelsens areal henført til P-rom. Eiendommen har en sentral beliggenhet i Sørumsand og anses å et være utvendig relativt godt vedlikeholdt. Imidlertid er boenhetene relativt store samt at de har en noe utradisjonell utforming. Videre er deler av P-rom for begge boenhetene beliggende i kjeller. I tillegg er det relativt enkel standard samt at begge boenhetene fremstår som noe utidsmessige. Vi har således ansatt en gjennomsnittlig salgspris for boenhetene i nivå noe under gjennomsnittlig salgspriser for sammenlignbare boliger i dette området. 1.4 Konklusjon Med bakgrunn i mottatte opplysninger, oppgaver og verdiberegninger ansettes følgende verdi av eiendommen med adresse Kuskerudvegen 7, 1920 Sørumsand: kr Kronerseksmillioneretthundretusen 00/100 Verdivurderingen er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Side 3 av 10.

4 2 INNLEDNING/MANDAT Oppdraget: Blaker Sparebank ved Risk Manager Tove Melby Egner har på vegne av Blaker Sparebank Eiendom AS anmodet BER Verdivurdering AS om å vurdere verdien av eiendommen Kuskerudvegen 7, 1920 Sørumsand. Eiendommen er bebygget med et bolighus utformet som en tomannsbolig. Oppdraget er å ansette eiendommens normale markedsverdi slik den fremstår i dag. Markedsverdi er den pris flere sannsynlige investorer vil være villig til å gi for eiendommen ved et fritt salg. Den merverdi en særinteresse kan være villig til å gi for eiendommen er ikke vurdert. Verdivurderingen skal utarbeides i forbindelse med regnskapsmessige årsaker. Andre forutsetninger/ opplysninger: Det er forutsatt i denne rapport at eiendommen er godkjent til dagens bruk, samt at eventuelle pålegg fra offentlig myndigheter er oppfylt. Markedsverdien er henført til dagens dato og det forutsettes at: det ikke foreligger uoppfylte pålegg på eiendommen, servitutter eller lignende som kan påvirke eiendommens verdi. eiendommen er fri for forurensede masser. eiendommen vurderes som om den var heftelsesfri. mottatte muntlige og skriftlige opplysninger er korrekte. For øvrig er vurderingen basert på egne observasjoner, erfaringer med markedet og eiendomsbransjen generelt samt konkrete referansetall. Eventuelle servitutter er ikke undersøkt nærmere i forbindelse med oppdraget med mindre annet er eksplisitt beskrevet i verdigrunnlaget, og forutsettes i denne verdivurdering ikke å ha verdipåvirkende effekt. 3 FAKTISKE OPPLYSNINGER Besiktigelse: Dokumenter: Eiendommen ble besiktiget den Ass. Banksjef Fred Gornitshni fra Blaker Sparebank viste eiendommen og ga faktiske opplysninger. Vi har mottatt følgende dokumenter som grunnlagsmateriale: - Verdi- og lånetakst, (Landell Takst) - Forsikringspolise, (Eika) I tillegg er det innhentet informasjon fra grunnboken/eiendomsdata samt Sørum kommunes hjemmesider på internett. Registerbetegnelse: Tomten: Gnr. 46, bnr. 114 i Sørum kommune I henhold til Eiendomsdata har tomten et grunnareal på 1 126,7 m². Hjemmel: Blaker Sparebank Eiendom AS Sørumsgården, 1920 Sørumsand Forsikring: Bygningen er iht. mottatt informasjon forsikret i Eika i med forsikringsnr /14. I henhold til mottatt forsikringsbevis for perioden er årlig forsikringssum kr ,-. Bygningen er fullverdiforsikret med et fullverdigrunnlag på kr ,-. Side 4 av 10.

5 Beliggenhet: Eiendommens adresse er Kuskerudvegen 7, 1920 Sørumsand. Sørumsand er et tettsted og administrasjonssenteret i Sørum kommune og er beliggende ca. 50 km nordøst for Oslo. Eiendommen er beliggende i et boligfelt nord i Sørumsand sentrum. Området består i hovedsak av småhusbebyggelse samt kombinert nærings- og boligbebyggelse syd for eiendommen. Det er nærhet til Sørumsand stasjon med både buss- og togforbindelse. Videre er det nærhet til skoler, barnehage samt det meste av servicefunksjoner. Bebyggelsen: Arealer: På eiendommen er det oppført et bolighus utformet som en tomannsbolig. Boligen har 2 etasjer pluss kjeller. I tillegg er det oppført en uisolert frittstående dobbelgarasje. I henhold til takst utført av Landell Takst datert har bebyggelsen følgende arealer henført til de to delene av eneboligen samt garasjebygget: Enebolig: Kjeller - tilleggsdel 1. etg. tilleggsdel Sum areal tilleggsdel m² BTA m² BRA m² P-rom m² S-rom Kjeller - hoveddel etg. - hoveddel etg. - hoveddel Sum areal hoveddel Sum tomannsbolig Dobbelgarasje: Bakkeplan Sum areal garasje m² BTA m² BRA m² P-rom m² S-rom Arealene er ikke kontrollmålt. Beskrivelse: Bebyggelsen er oppført med støpt såle i betong og kjellervegger i betong/leca antatt på sandgrunn. Videre er det bærende konstruksjoner i tre utført som bindingsverk, kledd med stående malt trepanel. Taket er av typen saltak tekket med profilerte stålplater. Renner og nedløp i metall. Videre er det pipeløp i teglstein. Hovedsakelig vinduer av typen 2-lags isolerglass fra Boligen er som tidligere nevnt utformet som en tomannsbolig med en hoveddel og en tilleggsdel. Det er felles inngangsparti for de to boenhetene. Side 5 av 10.

6 Hoveddel Hoveddelen består i 1. etasje av vindfang, entré, 2 soverom, bad/wc. I kjeller er det gang/trapperom, kjellerstue, innredet rom, 2 soverom og bod. Videre består hoveddelen i 2. etasje av trapperom, entré, soverom, kjøkken, vaskerom/wc og stue/spisestue. Gulvene er i hovedsak utført med parkett på gulvene, dog tregulv på ett av soverommene og fliser i gang og på bad. Videre har vaskerommet i 2. etasje vinyl på gulv. Vegger er for det meste utført som malt trepanel og plater. Badet har flislagte vegger. Himlinger er hovedsakelig utført med ubehandlet/malt trepanel. Badet har innredning i beisede profilerte fronter, bestående av servantskap med heldekkende servant og overskap. Videre er det wc og dusjhjørne. Vaskerom i 2. etasje med wc, servant og opplegg for vaskemaskin under benk. Kjøkkenet er innredet med en hvit og relativt enkel kjøkkeninnredning med glatte fronter i laminat, laminat benkeplate og integrerte hvitevarer. Hoveddelen fremstår som relativt godt vedlikeholdt, dog ble det observert sprekkdannelse i fliser i gulv på grunn i 1. etasje. Videre fremstår badet som noe utidsmessig. Tilleggsdel I 1. etasje består tilleggsdelen av vindfang, trapperom, entré, bad/wc, kjøkken, stue, spisestue, gang, soverom og 2 boder. I kjeller er tilleggsdelen utformet med gang, vaskerom, 2 boder og innredet rom. Gulvene er i denne delen også hovedsakelig utført med parkett på gulvene, dog vinyl på bad. Videre har vaskerommet i kjeller støpt gulv. Vegger er for det meste utført som malt trepanel. Badet har flislagte vegger. Himling hovedsakelig utført med takessplater. Bad i 1. etasje bestående av servantskap, wc og dusjkabinett. Vaskerom i kjeller med opplegg for vaskemaskin. Kjøkkenet er innredet med glatte laminatfronter i antatt eik. Takhøye overskap, stedvis med glassdører. Heltre benkeplate og frittstående hvitevarer. Tilleggsdelen fremstår generelt som innvendig relativt godt vedlikehold, dog stedvis med noe bruksslitasje på vegger og gulv. Videre fremstår badet med betydelig slitasje og utidsmessighet. Tekniske anlegg: Boligen har elektrisk oppvaring med panelovner. Videre er det installert en varmepumpe tilknyttet hver boenhet. Det er elektriske varmekabler i 1. etasje i hoveddelen samt peis. Synlig elektrisk anlegg anses å være av eldre årgang. Det elektriske anlegget er ikke funksjonstestet. I henhold til mottatt informasjon er boligen tilknyttet offentlig vann og avløp. Boligen er utformet med anlegg for sentralstøvsuger og brann- og innbruddsalarm tilkoblet alarmsentral. Videre er det opplegg for kabel-tv. Energimerke: Parkering: Vi har ikke mottatt informasjon om bebyggelsens energimerke. Som tidligere nevnt er det oppført en uisolert frittstående garasje på tomten. Side 6 av 10.

7 Utv. vedlikehold: Bolig Bygningen er i henhold til mottatt informasjon oppført i 1952 med senere ombygginger. Boligen fremstår utvendig som relativt godt vedlikeholdt. Imidlertid ble det som tidligere nevnt observert sprekkdannelse i fliser på gulv på grunn i hoveddelen, noe som kan tyde på setninger i denne delen av bebyggelsen. Dette bør undersøkes nærmere. Garasje Garasjen fremstår også som relativt godt vedlikehold. Imidlertid er det behov for noe malingarbeider samt at en av garasjeportene har støtskader. Parkering: Eiendommen er som tidligere nevnt bebygget med en frittliggende dobbelgarasje. Videre er det noe mulighet for parkering i forkant av denne. Regulering: Eiendommen er beliggende på et felt FS 1 som er regulert til byggeområde for boliger (frittliggende småhusbebyggelse) i henhold til reguleringsplan nr. 125, datert Maksimal tillatt utnyttelse er %-BYA = 16 %. For feltet tillates ikke tomtedeling i eiendommene mot Kuskerudvegen. Eiendommen anses å være fullt utnyttet. Side 7 av 10.

8 4 VERDIGRUNNLAG 4.1 Premisser/Metode Oppdraget er å vurdere normal markedsverdi for den angjeldende eiendommen slik den fremstår i dag. Eiendommen er bebygget med en tomannsbolig og en frittstående garasje. Markedsverdi er den pris flere sannsynlige kjøpere vil være villig til å gi for eiendommen ved et fritt salg. Den merverdi en særinteresse kan være villig til å gi for eiendommen er ikke vurdert. Verdifastsettelsen baseres på kjente transaksjoner av sammenlignbare eiendommer i området gjennomført den siste tiden. I vurderingen hensyntas eiendommens ulike kvaliteter, herunder størrelse, utforming, beliggenhet og standard på bebyggelsen. Forventet salgspris for boligeiendommen beregnes således ut fra en vurdert salgspris per m² P-rom, multiplisert med bebyggelsens areal henført til P-rom. 4.2 Markedsvurdering Markedet for boliger er for tiden relativt attraktivt og har i henhold til statistikk fra Norges Eiendomsmeglerforbund siden bunnivåene i 2009 sett en markant økning. Årsaken til den relativt gode utviklingen i dette området er lav lånerente hos bankene, god økonomi generelt i Norge, økt tilflytning, lav igangsetting av nybyggprosjekter samt økte byggekostnader og byggetekniske krav. Fra mai 2013 snudde imidlertid markedet og prisene for alle boligtyper på Nedre Romerike gikk ned med ca. 5 % til desember Markedet tok seg imidlertid opp igjen i løpet av 2014 og gjennomsnittlige salgspriser for boliger på Nedre Romerike har i perioden desember 2013 til august 2015 steget med ca. 17,7 %. Markedet for delte boliger har i denne perioden steget med ca. 16,3 %. Videre anses markedet for brukte og nye boliger anses å være normalisert etter nedgangen i Sørum kommune har de siste 3 årene hatt en befolkningsvekst som er beliggende over gjennomsnittet for kommunene på Nedre Romerike, noe som kan føre til økte salgspriser i dette området sammenlignet med Nedre Romerike som helhet. 4.3 Lånegrunnlag Vi har i dette dokumentet ikke beregnet eiendommens låneverdi. Vi anser dette for å være lånegivers oppgave basert på lånesøkers kredittverdighet og faktiske forhold vedrørende panteobjektet. Side 8 av 10.

9 5 VERDIVURDERING Den angjeldende eiendom er beliggende i et etablert boligområde i sentrum av Sørumsand i Sørum kommune. Det er nærhet til jernbanestasjon, skoler, barnehage og det meste av servicetjenester. Boligen er en eldre tomannsbolig som anses som godt vedlikeholdt, men med relativt enkel standard. Videre er eiendommen bebygget med en dobbelgarasje. 5.1 Sammenlignbare priser Det er omsatt flere sammenlignbare objekter i nærområdet til den angjeldende boligen det siste året. Basert på tilgjengelig statistikk fra Eiendomsverdi har vi satt opp følgende tabell over sammenlignbare tomannsboliger i dette området: Adresse Nordlia 16 A Sollia 33 Odinvegen 2 B Nylennavegen 26 Østbyvegen 32 Byggeår P-rom m² Salgspris Pris per m² m² tomt 594 Kommentarer Liten bolig, garasje, høyere standard 421 Liten bolig, garasje, tilsv. standard 156 Liten bolig, garasje, høyere standard 368 Tilsv. størrelse, høyere standard, lengre fra sentrum N/A Noe høyere standard, lengre fra sentrum Gjennomsnitt (avr.) Tabellen over viser salgspriser i nivå kr ,- til kr ,- per m² P-rom. Videre er gjennomsnittlig salgspris i nivå kr ,- per m². De sammenlignbare objektene er alle oppført senere enn den angjeldende boligen og har hovedsakelig høyere standard. Boligene har et areal (P-ROM) mellom 95 og 159 m² og er hovedsakelig mindre enn de angjeldende boenhetene. Vi har tatt utgangspunkt i snittet på kr ,- per m² som utgangspunkt for vår verdivurdering. 5.2 Verdiberegning Med utgangspunkt i overnevnte markedsvurdering har vi beregnet normal salgsverdi konkret for den angjeldende eiendommen. Vi har således foretatt en analyse av de ulike elementer og kvaliteter som bidrar til å trekke eiendommens verdi i henholdsvis positiv og negativ retning. Disse kan kort oppsummeres som følger: Positive elementer - Parkering: Tomannsboligen har dobbelgarasje. - Beliggenhet: Sentral beliggenhet. Relativt gode solforhold og kort avstand til jernbanestasjon, skoler, barnehage, forretninger og øvrige servicefunksjoner. - Utomhusarealer: Barnevennlig, relativt flat tomt, opparbeidet utomhusarealer. - Tomt: Tomten er relativt stor Negative elementer - Standard: - Beliggenhet: - Utforming: - Baderom/WC: - Kjøkken: - Størrelse: Eldre bygg som fremstår som noe utidsmessig og med enkel standard på innredning og materialvalg. Lite skjermet fra Kuskerudvegen som er preget av noe trafikk til forretninger og kommunehus. Noe avstand til barneskole. Boenhetene er noe utradisjonelt utformet, der én går over 3 etasjer og den andre går over to etasjer. Enkel standard og noe utidsmessig, med oppgraderingsbehov. Enkel standard og noe utidsmessig, med oppgraderingsbehov. Normalt oppnår større boliger lavere kvadratmeterpris enn større boliger. Side 9 av 10.

10 Den angjeldende tomannsboligen har en sentral beliggenhet i Sørumsand. Videre anser vi at tomannsboligen utvendig er relativt godt vedlikeholdt. Dette øker attraktiviteten til boenhetene. Imidlertid er boenhetene relativt store samt at de har en noe utradisjonell utforming. Videre er deler av P-rom for begge boenhetene beliggende i kjeller. Dette trekker gjennomsnittlig pris per m² betydelig ned. I tillegg er det relativt enkel standard samt at begge boenhetene fremstår som noe utidsmessige. Dette trekker ytterligere ned. Basert på en helhetlig vurdering anser vi at de negative elementene i dette tilfellet veier tyngre enn de positive. Vi har således ansatt en gjennomsnittlig pris per m² for de to boligene i nivå noe under overnevnte intervall, og lagt til grunn kr ,- per m². Vi har således beregnet følgende verdi henført til de to boligene samt sum verdi for eiendommen: Areal (m² P-rom) Estimert salgspris per m² P-rom Tilleggsdel Hoveddel Sum Sum estimert salgspris (avr.) KONKLUSJON Eiendommens verdi er beregnet med utgangspunkt i kjente transaksjoner av sammenlignbare eiendommer i området gjennomført den siste tiden. Basert på våre beregninger har vi konkludert med følgende verdi av eiendommen Kuskerudvegen 7, 1920 Sørumsand slik den fremstår i dag: kr Kronerseksmillioneretthundretusen 00/100 Verdivurderingen er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier BER Verdivurdering AS Drammensveien 126 A, 0277 Oslo Tlf Telefaks: Morten Høiseth Sivilingeniør M.Sc. Johan Berg-Svendsen Siviløkonom MNTF/REV Side 10 av 10.