DET NORSKE BOLIGMARKEDET ETT ELLER FLERE MARKEDER?

Transkript

1 DET NORSKE BOLIGMARKEDET ETT ELLER FLERE MARKEDER? Finans Norge, 16. november 2016 Erling Røed Larsen, Ph.D. forskningssjef Eiendomsverdi, professor II, Handelshøyskolen BI

2 Dramatisk utvikling 2

3 De viktigste faktorene E Strukturelle Urbanisering Balassa-Samuelson-effekten (olje inntektsøkning, prisøkning i skjermet sektor) Lavere langsikts realrente Konjunkturelle Ledighet og sysselsetting Lav kortsikts realrente E God tilgang på kreditt OK inntektsutvikling T Infrastruktur og trafikkavvikling Mangel på sentrale, byggeklare tomter Skatt Demografi Lite leiemarked Standardkrav X-faktorer Forventninger om kapitalgevinst Gjeld og egenkapitalakselerator

4 Renten, renten, renten Svært lett å betjene renteutgifter Ingen utsikt til særlig renteøkning Men hvis renten var hele historien, hadde vi sett lik boligprisøkning over hele landet Det gjør vi ikke Renten forklarer nivå, ikke regional spredning Kilde: Eiendomsverdi

5 Norge er mange boligområder og må også forstås lokalt St. Hanshaugen, Oslo Trysil, Hedmark

6 Hot n cold

7 Urbanisering og innvandring: Oslo er populært Kilde: SSB

8 Økt befolkning i sentrale strøk gir trengsel og trafikk Asker: 140m2 rekkehus: 5.8 mill. Vestre Aker: 8.4 mill. Forskjell: 2.6 mill. Ekstra reisetid: 30 min. Timepris: 400 kr/t Årsverdi: kr Kapitalisert (nåverdi): 2 mill. Når det er kø på veiene, blir det kø på visningene

9 og fordi folk vil til Oslo, og tilbudssiden ikke er elastisk nok, øker trykket i Oslo Kilde: Eiendomsverdi 9

10 Tilbudssiden er ikke elastisk nok fordi: NIMBY Politiske føringer Reguleringer Prosesstid For ikke å si: BANANA (Build Absolutely Nothing Anywhere Near Anybody)

11 Og glem ikke: ønsket om kapitalgevinst Flere eier minst to boliger: Kilde: Eiendomsverdi 11

12 og egenkapitalakseleratoren Har 75 m2. Kjøpte for 5 mill., lånte 4 mill. Vil ha 100 m2 netto etterspørrer Reaksjon når priser øker 20%? (Boliger blir dyrere) Vil ha 110 m2 eller 90 m2? Hvis 110 m2 Hvis 90 m2 Vektlegger: blitt rikere Vektlegger: blitt dyrere Stigende E-kurve er forutsetningen for selvforsterkende prisspiraler

13 Indikatorer for bærekraftighet P/E observator på kapitalgevinstønsket (> 30) eller urbanisering (<30) P/I observator om gjeldsgraden er høy (> 5) eller ikke (< 5) 13

14 P/E Oslo, leiligheter P (eie): % E (leie): % Tabell 3. Beregnede P/E rater. Imputering av leie (E) for eiere og salgspris (P) for leietakere. Oslo og Stavanger, mars-april 2016 P/E Oslo 25. prosentil Median Gjennomsnittlig 75. prosentil Beregnet leiepris (E) for eiere 21,0 23,5 24,4 26,9 Beregnet salgspris (P) for leietakere 20,6 23,1 23,7 26,0 Stavanger Beregnet leiepris (E) for eiere 21,2 23,8 24,4 26,7 Beregnet salgspris (P) for leietakere 21,4 24,3 25,4 28,3 14

15 P/I Medianboligpris/median inntekt etter skatt 5,8 5,5 5,3 5,4 5,2 4,6 4,6 4,5 4,4 4,5 4,6 4,9 5,0 4,7 4,7 4,9 5,1 4,0 3,5 3,0 2,9 2,8 3,3 3,4 3,5 3,7 3,8 Medianboligpris/median inntekt etter skatt , Anders Lund, Eiendomsverdi Oppjustert ved å benytte SSBs lønnsindeks (tabell 07235) 1.1. år t vs1.1.år t-1 siste tre år og Eiendomsverdis boligprisindeks

16 Hvilke faktorer vil dominere framover? Olje Inntekt og sysselsetting Flyttemønster Kreditt og rente Egenkapital Byggeaktivitet 16

17 Oppsummering Når relative priser stiger, reflekterer det endring i knapphet Byggeklare, sentrale tomter har blitt knappe pga. tiltakende urbanisering og innvandring Renten er en nøkkelfaktor, men forklarer nivå, ikke regionale forskjeller Egenkapitalspiraler er skumle P/E-raten viser at både eiepriser og leiepriser har steget P/I-raten er høy