Følgende vurdering ble foretatt i ny tillatelse av :

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /4058 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/44 Planutvalget Klage på ny tillatelse - Vinkelen 16 Saksopplysninger Byggeplass: Vinkelen 16, 8008 Bodø Eiendom: 138/4058 Tiltakshaver: Susanne Lundeng Bygningsnr: Søker: Naustvoll og Aursand Arkitekter AS Tiltakstype: Rekkehus, kjedehus oa småhus Tiltaksart: Endring av boligenheter - sammenføyning Klager: Marit Helgesen, Vinkelen 14, 8008 Bodø Søknaden, datert , gjelder fasadeendring, og sammenføyning av hybelleilighet og hovedleilighet. BRA for tiltaket er 25 m 2. Tillatelse gitt er opphevet av Fylkesmannen i Nordland i forbindelse med klagebehandling. Fylkesmannen har bedt kommunen foreta en vurdering om tiltaket kan anses som en vesentlig fornyelse etter plan- og bygningsloven 87, annet ledd bokstav b. Fylkesmannen har også bedt kommunen vurdere plan- og bygningsloven ledd på nytt. Det foreligger naboprotester. Protestene gjelder støy pga mangelfull lydisolering. Nabo mener tiltakshaver driver virksomhet som rammes av pbl. 78 nr. 1. Kommunen godkjente søknaden på nytt den i medhold av plan- og bygningslovens 93 b. og f. Det ble satt som vilkår at terrassen og trappen kommer lavere enn 50 cm over terrengnivået, slik at eiendommens BYA ikke endres. Bygningssjefen fant ikke at mindre utvidelse av et bad, samt oppussing av eksisterende bad, er søknadspliktig etter pbl. 93 eller 87 nr. 2 bokstav b. Bygningssjefen fant heller ikke at tiltakshavers virksomhet rammes av pbl. 78 nr. 1 første ledd. Klage på tillatelsen er oversendt via Fylkesmannen i Nordland og aksepteres som innkommet innen klagefristens utløp. Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av Kommunedelplan for Bodø sentrum, vedtatt Området er avsatt til boligområde, sone 12, område 1. Største tillatte bebygde areal er i bestemmelsene tilknyttet kommunedelplanen satt til 33 %.

2 Hva klagen gjelder Klager er forundret over at ny godkjenning kan bli gitt uten at Fylkesmannens oppfordring om utredelse er blitt tilstrekkelig foretatt. Hun viser til at hun aldri har blitt kontaktet vedrørende befaring eller pr. telefon. Hun mener det bla. er naturlig at det blir foretatt en form for støymåling for å avdekke sjenerende støy fra Vinkelen 16. Klager viser også til utdrag av Bygningssjefens begrunnelse i vedtaket om skille mellom bruksenheter. Klager viser også til redegjørelse fra tiltakshaver/utførende mht. reparasjonsarbeider og forbedringer av lydskillet gjengitt i tillatelsen. Hun vil kommentere at det i forbindelse med endringer foretatt til lydforbedring, er gjort minimalt. Fra tidligere tilværelse hvor musikken kunne høres gjennom papp-vegger, er det i dag en standart på veggene som kanskje kan anses som tilnærmet normal lydisolering. Klager mener det fortsatt ikke er tilfredsstillende lydisolert mellom boenhetene. Klager kommenterer også kommunens skjønnsmessige vurdering mht eldre boliger, faren for lydgjennomgang ved normal livsutfoldelse m.m. Til dette gir klager følgende kommentarer. Bodø kommune poengterer at boligenhetene er av eldre standard og at alminnelig livsutfoldelse bør forventes. Mener virkelig Bodø kommune at en alminnelig livsutfoldelse er å regne, som i dette tilfellet, daglig øving over flere timer (med 2-3 økter) med et instrument så spesielt som fiolin som alminnelig livsutfoldelse? Hvor er våre rettigheter som nærmeste naboer ivaretatt mtp forventet livsstandard? Klager viser også til at Lundengs virksomhet ikke er basert på hobbyvirskomhet: Hun er en anerkjent musiker kjent for sitt musikalske uttrykk og sin energiske fremføring. Klager har forettatt en kartlegging og mener andre musikere i Bodø foretar sine øvinger i eneboliger, egne øvingslokaler og andre egnede rom spesielt beregnet for denne form for aktivitet. Hun har ennå til gode å høre at noen har valgt å øve i et gammelt rekkehus hvor vegg/tak deles hel med en annen boenhet. Hun mener dette er forklaringen på at kommunen ikke har hatt en tilsvarende sak. Og ikke som bygningssjefen fristes til å antyde at det er undertegnede som er særskilt vanskelig. Klager mener at hennes interesser ikke er tilstrekkelig ivaretatt eller tatt med i betraktning, og at det er foretatt en vurdering hovedsakelig basert på opplysninger kun fra den ene part. Hun mener den nye tillatelsen er gitt på synsing, og en saksbehandling foretatt som ikke er basert på noen konkrete bevis. Hun forventer at de nødvendige tiltak iverksettes omgående for å få en avklaring i saken. Hun fastholder at kommunen ikke har foretatt en tilstrekkelig vurdering av situasjonen i saken på bakgrunn av pb. 78, 1 første ledd. Bygningssjefens vurdering Følgende vurdering ble foretatt i ny tillatelse av : Fylkesmannen i Nordland har i forbindelse med sin klagebehandling og oppheving av tillatelse gitt bedt kommunen vurdere om tiltaket i sin helhet vil føre til at den aktuelle delen av boligen vil bli vesentlig fornyet og mener dette vil være avhengig av hvor inngripende oppussig som er ønsket foretatt. Kommunen anser ikke oppussing av bad som søknads- eller pliktig etter pbl. 93 eller 87 nr. 2. Det følger av SAK 5 pkt. 2 bokstav c. at mindre tiltak i eksisterende bygning som installering, endring og reparasjon av enkle installasjoner innen en bruksenhet eller branncelle verken krever søknad eller melding. Utvidelse, eller etablering av nytt bad i en bolig, anses heller ikke som søknads- eller meldepliktig etter pbl. 93 eller 87 nr. 2, dersom ikke etableringen medfører en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Av det innsendte søknadsmaterialet fremgår det at eksisterende soverom i første etasje skal endres til bad, og opprinnelig bad skal pusses opp. Bygningssjefen mener endringen ikke vil føre til en vesentlig endring eller fornyelse av deler av byggverket. Ingen konstruksjoner skal endres,

3 kun intern skillevegg mellom bad og soverom skal rives. Vann- og avløpsanlegg skal ikke flyttes. Endringen fører heller ikke til noen bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. Selv om det foreligger en rekke materielle bestemmelser mht utførelse ved etablering av nytt bad vil disse uansett gjelde selv om tiltaket er unntatt fra søknads- eller meldepliktig. I de tilfellene hvor det ikke foreligger ansvarsretter er det tiltakshavers ansvar at arbeidene utføres forskriftsmessig. Fylkesmannen har også bedt kommunen vurdere plan- og bygningsloven ledd på nytt. Spørsmålet blir om det å øve på fiolin i et begrenset omfang i sin egen bolig blir til vesentlig ulempe for beboere i strøket. Kommunen har mottatt redegjørelser fra tiltakshaver angående hennes egen, samt ett av barnas, øving på fiolin. Tiltakshavers øving er begrenset i omfang, det er kun snakk om et par timer på dagtid. Hun opplyser at hun ikke driver med bandøving, undervisning eller lignende i boligen. Hennes datter går på kulturskolen og øver noen ettermiddager i uka, ca minutter. Bygningssjefen kan på bakgrunn av disse opplysningene ikke finne at tiltakshavers virksomhet, eller hennes datters hobbyvirksomhet, kan anses for å være til særlig ulempe for beboerne i strøket, eller for nabo. I slike eldre rekkehus og flermannsboliger vil det alltid være fare for en viss lydgjennomgang ved det man må anse som alminnelig livsutfoldelse, for eksempel fra naboens radio, tv, stereoanlegg mv. Musikkøving i form av egenøving er heller ikke uvanlig. Kulturskolen i Bodø har 930 elever, og langt flere driver med musikk som hobby. I tillegg finnes det en rekke profesjonelle musikere som øver hjemme. Kommunen har ikke mottatt tilsvarende klager fra naboer som går på støy i forbindelse med egenøving i bolig. Tiltakshavers virksomhet kan kanskje sies å være til noe ulempe for tiltakshavers nærmeste nabo da hun på grunn av sin arbeidssituasjon med nattevakter har behov for stillhet på dagtid. Bygningssjefen mener imidlertid plan- og bygningslovens 78 nr. 1 ikke kan anvendes for å avhjelpe et slikt særlig behov. Dersom naboens tålegrense overskrides kan forholdet reguleres av nabolovens bestemmelser, eller rammes av straffeloven, selv om tiltakshavers virksomhet vurderes å falle utenfor pbl. 78 nr. 1. I forbindelse med ny behandling av søknaden foretok kommunen befaring på eiendommen den Det ble bla. avdekket at det innsendte tegningsmateriale til søknaden var mangelfullt. Det fremgår ikke av innsendt plan- og fasadetegning at hybelleiligheten har felles vegg med nabo da denne også har tilbygg på sin stue, jfr. uttalelse gitt i opprinnelig vedtak. Under befaringen pågikk det reparasjonsarbeider pga. fuktskade i tilbyggets yttervegg og tak. Skaden ble oppdaget i forbindelse med fasadeendringen. Tiltakshaver har i forbindelse med disse reparasjonene også gjennomført diverse lyddempende tiltak, både i tilbygget og i den opprinnelige stuen. Bla. er eksisterende lydvegg mellom boenhetene foret på med ekstra separat vegg og kledd med to lag gipsplater. Gulv i eksisterende stue er avstivet og forsterket, fullisolert og påført lydplater og parkett. Gulv i tilbygg besto av sponplater, betongplater, påstøp og fliser. Gulv i tilbyggets stuedel er avstivet og bjelkelaget forsterket. Gulvet er fullisolert, og består av sponplater, lydplater og parkett. I himling i stuas hoveddel er det lagt ny isolasjon i hele bjelkelaget, lagt lydbøyler og gipsplater, samt MDF-panel. Himling under terrassekonstruksjon: 28mm imp dekke på 48*30-68mm imp skrålekter, protantekking, 22mm fuktbestandig sponplategulv, 48*88-50mm luftelekter, vindsperreskikt, 48*223+48*68mm bjelkelag, mm isolasjon, 30*48mm lekter i lydbøyler og 1 lag gips fuget mot tilstøtende flater samt 1 lag 13mm MDF panel. I følge Gjerdrum Bygg AS som har utført arbeidene burde de tiltak som her er gjort forbedre lydforholdene betraktelig. Tiltakshaver opplyser for øvrig at reparasjonsarbeidene og de lydforbedrende tiltakene har kostet 1,2 millioner kroner.

4 Bygningssjefen anser ikke at reparasjonsarbeidene og de lydhemmende tiltak er søknadspliktig etter pbl. 87 nr. 2 bokstav b. jfr. SAK 5 nr. 2 bokstav c. I de tilfellene hvor det ikke foreligger ansvarsretter vil tiltakshaver selv være ansvarlig. Under henvisning til det som er anført ovenfor finner Bygningssjefen omsøkte fasadeendring og sammenføyning av bolig å være i henhold til bestemmelser i gjeldende lov og forskrift og kan godkjennes. Øvrige forhold anses ikke som søknadspliktige etter pbl. 93 og/eller 87 nr. 2 b. Bygningssjefens vurdering av klagen: Bygningssjefen avviser at saken ved ny behandling ikke er tilstrekkelig utredet. Kommunen foretok en utvendig besiktigelse for å kontrollere det innsendte tegningmateriale mht om bad og soverom i leiligheten hadde felles vegg med nabo. Ved besiktigelsen kunne en se at det foregikk byggearbeider i boligen. Kommunens representanter møtte tiltakshaver ved en tilfeldighet, og ba om en orientering om hva arbeidene gikk ut på. Innvendig besiktigelse ble også foretatt. Det er senere også mottatt en redegjørelse fra utførende. Arbeidene bestod av reparasjoner etter skade, samt lydisolering av gulv, tak og vegger i den opprinnelige leiligheten, samt i hovedleilighetens stuedel. Kommunen fant det positivt at ekstra lydhemmende tiltak ble etablert, men vurderte ikke arbeidene for å være søknadspliktige etter plan- og bygningsloven. Kommunen har ved behandlingen av denne saken lagt til grunn opplysninger både fra tiltakshaver og nabo. Opplysningene er til dels motstridene. Lundengs virksomhet består i hjemmekontor og egenøving. I følge ansvarlig søker og tiltakshaver skal stue tilhørende opprinnelig bileilighet benyttes som kombinert øvingsrom og stue. Dette rommet har ingen felles vegg med nabo. I tillegg har Lundeng i forbindelse med utbedring av skade på eget initiativ besørget oppgradering av lydskille mot nabo, og også av tak og gulv som ikke grenser mot nabo. I tillegg er det foretatt oppgraderinger av tak, vegger og gulv i deler av boligen som ikke omfattes av denne søknaden. Bygningssjefen mener Lundengs virksomhet ikke er en søknadspliktig bruksendring etter plan- og bygningsloven. Det forhold at ett rom benyttes som kombinert stue og øvingsrom vil ikke ha betydning for vurderingen av om det foreligger en bruksendring. Boligen skal fortsatt og i hovedsak benyttes som bolig. Mht vurdering av om Lundengs fiolinspilling kan anses som virksomhet som vil være til vesentlig ulempe for beboerne i strøket, jfr. pbl. 78 nr. 1, har kommunen forsøkt å finne sammenlignbare tilfeller i tilgjengelig litteratur, i dommer og på hjemmesiden til Statens bygningstekniske etat, BEinteraktiv. De tilfeller som er omhandlet gjelder spørsmål om bruksendring og virksomheter som generer støy fra maskiner, ulemper for naboer mht. endring av parkerings- og trafikkmengde i boligområder, samt div. typer dyrehold i, eller nær, tettbebygd boligstrøk. Dom i RG vist til i Fylkesmannens avgjørelsen var dessverre ikke tilgjengelig i vårt system. Bygningssjefen finner ikke at fiolinspilling et par timer pr. dag kan anses som sjenerende og uvanlig støy i dette boligområde. Lundengs øving skal foregå i et rom som ikke har felles vegg med nabo, bad ligger i mellom. Det er i tillegg gjennomført en oppgradering av lydskille på badet mot nabo, samt av tak og gulv. Bygningssjefen avviser at det i byggetillatelsen antydes at nabo er særskilt vanskelig. Oppfatningen av lyd og om denne føles sjenerende kan være svært individuell. Kommunen har tidligere fått opplyst både av tiltakshaver og nabo at det er behov for særskilt ro på dagtid pga. nattevakter. Bygningssjefen fastholder at tilrettelegging for slike særlige behov ikke kan løses ved hjelp av planog bygningsloven. Kommunen er for øvrig kjent med at noen musikere i Bodø har fått utført lydhemmende tiltak i slike rekkehus. Andre ikke. Ingen slike saker er omsøkt og godkjent av kommunen de senere år,

5 eller påklaget. Om manglende klager på området skyldes tolerante naboer, lyddemping på instrument, eller andre forhold vites ikke. Nabo er for øvrig orientert om at det kan finnes andre muligheter til å få vurdert saken, enn etter plan- og bygningslovens bestemmelser. Bygningssjefen anbefaler at tillatelsen med tilhørende vurderinger opprettholdes, slik at Fylkesmannen i Nordland kan foreta en ny vurdering av saken. Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Planutvalget opprettholder vedtak av Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Alf H. Vårem Tor Åseng Bygningssjef Trykte vedlegg: Situasjonskart Tegning Klage Tiltakshavers brev av

6

7

8

9

10

11

12