Søknad om mindre reguleringsendring for bebyggelsesplan Solfonn-Langedalen. Felt Y. Søkjar: Høyer Odda AS

Transkript

1 Høyer Odda as Pb, ODDA Deres ref. Arkivsakid-doknr: Saksbeh: Kristian Eide Arkivkode: Dato: 20 Jensen Journalpostid: Telefon: Plan - S Søknad om mindre reguleringsendring for bebyggelsesplan Solfonn-Langedalen. Felt Y. Søkjar: Høyer Odda AS Vedlagt følger vedtak. Vedtaket kan påklages til kommunen. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dagen da brevet kom fram til påført adressat. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt inne fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner du vil anføre for klagen. Dersom du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, bes du også oppgi når denne melding kom frem. Vennlig hilsen For Teknisk forvaltning Kristian Eide Jensen Plansjef Andre mottakere (private merknadsgjevarar): Per Nygård Eftaåsen OSLO

2 Arkiv: Plan - S-030 Arkivsak ID: 15/ Journalpost ID: 15/17084 Saksh.: Kristian Eide Jensen Dato: Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr Utviklingskomite /15 Søknad om mindre reguleringsendring for bebyggelsesplan Solfonn-Langedalen. Felt Y. Søkjar: Høyer Odda AS Dokumentnr Tittel Kommentar og informasjon frå søkjar Kart over GY Lengdeprofil GY Lengdeprofil GY UTK-sak av Søknad om mindre reguleringsendring Felt Y Solfonn-Langedalen Mindre reguleringsendring felt Y - Digitalt plankart UTK-sak av Rådmannens prioriterte alternative innstillingar: 1. Utviklingskomitèen avslår søknad om å opparbeide gangvegen GY og STI 6 med ei grusa breidde på om lag 3-4 meter. Naudsynt transportkøyring på barmark er berre tillate ved større bygge- og vedlikehaldsarbeid.

3 2. Utviklingskomitèen godkjenner søknad om å opparbeide gangvegen GY og STI 6 med ei grusa breidde på 3 meter pluss 0,5 skulder med følgjande vilkår: Maksimal stigning på GY skal vere 18%. Deler av vegen som er brattare skal låsast med bom. Vegen skal ha gode sikttilhøve. Vegen si utforming skal dokumenterast gjennom byggesakshandsaming før det vert gjeve ferdigattest eller bruksløyve. Berørt sideareal skal attførast og tilplantast med stadeigne planter. GY og STI6 skal berre nyttast til naudsynt nyttekøyring for grunneigarar i området. GY og STI6 skal vere strengt med låst bom. Vinterbrøyting er ikkje tillate. Rådmannen i Odda, Utviklingskomite Behandling: Repr Vikne (A) tilrådde alt 2 Plansjef Jensen orienterte til saka UTK-054/15 Vedtak: Rådmannen sitt forslag alt 2 vart samr. vedteke

4 Saka gjeld: Odda kommune har motteke søknad om mindre reguleringsendring for bebyggelsesplan Solfonn-Langedalen, vedteken Søkjar er Høyer Odda AS. Søknaden er motteke Komplett søknad med avklaring av nabomerknader, samt justering av søknadspunkt er motteke Digitalt plankart er motteke Saksopplysningar: Omsøkt planendring ligg i utbyggingsområdet Langedalen, markert med rosa sirkel i kartet under. Y-feltet ligg i sørhellinga nord for Lontjørn (556 m.o.h.) på ryggen opp mot Middagsnut (725 m.o.h.). Fjellryggen har tett furuskog opp til m.o.h. Vegetasjonen er tettast nede og meir open øverst. Ryggen er delt i to med eit markert dalsøkk i midten. Hyttebebyggelsen er i hovudsak lagt i ytterkant av den vestlegaste ryggen. Det er ikkje+ ordinær biltilkomst til feltet. Tidlegare handsaming: Utviklingskomiteen gjorde i UTK-sak 030/15 følgjande vedtak: 1. Felles gangveg GY, samt plassering av 9 tomter innanfor delfelt Y3, Y5 og Y7, vert justert i tråd med plankart som følgjer saka. 2. Innanfor delfelt Y1-Y3 vert det opna for hyttetypar av storleik inntil B1. Utforming av hyttene skal følgje føresegnene til bebyggelsesplan for Solfon-Langedalen. Utviklingskomiteen gjorde i UTK-sak 043/15 følgjande vedtak: 1. Saka går tilbake til rådmannen. Søknaden:

5 I første politiske handsaming vart to av tre søknadspunkt handsama. Eit søknadspunkt vart trekt av søkjar på grunn av merknad frå nabo. No har naboen fråfalt sin merknad og søkjar ynskjer at det siste søknadspunktet vert handsama av Utviklingskomiteen. Dette punktet er som følgjerr: Det vert søkt om å opparbeide gangvegen GY og STI 6 med ei grusa breidde på om lag 3-4 meter. Dette for å kunne ha kjørbar tilkomst til hyttene i den tida traseane ikkje vert nytta til skiløype. Det vert mellom anna argumentert med responstid i høve til utrykkingskøyrety. I den andre politisk runden på saka ( ) vart dette søknadspunktet ikkje realitetshandsama. Saka vart sendt i retur til rådmannen for belysning av konsekvensar og presedens for øvrige, samanliknbare vegar i Langedalen. Rådmannen si vurdering: Felt Y er eit delfelt innanfor bebyggelsesplan Solfonn-Langedalen. Det er gjennomgåande i planen at høgareliggande delfelt har gangvegtilkomst. Då bebyggelsesplanen vart vedteken var det opna for «naudsynt nyttekøyring» på sti/gangveg opp frå Lontjørn til Felt Y. I uttrykket «naudsynt nyttekøyring» skal forståast som køyring i samband med bygge- og vedlikehaldsarbeid. Råka grunneigarar påklaga vedtaket av bebyggelsesplanen og saka vart handsama av Utviklingskomiteèn med følgjande vedtak: Utviklingskomiteen, som det faste utval for plansaker i Odda kommune, opprettheld sitt vedtak i sak 0031/06 med følgjande presisering:. - Hyttetomtene i felt Y vert tinglyst med kun gangadkomst. - Nødvendig transportkøyring på barmark er kun tillate ved større bygge- og vedlikehaldsarbeid. - Motorisert ferdsel på vinterstid skal skje etter lov og forskrift om motorferdsel i utmark og vassdrag, og på ein slik måte at ein ikkje kjem i konflikt med bruken av friområdet/skiløypene. - Nøkkel til bom skal kun disponerast av grunneigar og Odda Idrettslag. - Køyring på STI 6 skal kun utførast av grunneigar eller den han leiger inn til det. Vedtaket må sjåast på som ei noko innskjerpande presisering av retten til køyretilkomst for Y-feltet. Lontjørnsområdet sin verdi og status som friområde vart vektlagd i administrasjonen si innstilling den gongen, samt at ein liberalt avgrensa køyretilkomst vil kunne føre til ytterlegare press for køyring og brøyting. Rådmannen meiner at ein framtida ikkje skal leggje ut hyttefelt i område der det ikkje er ynskjeleg med ordinær vegframføring. Handheving av køyreforbod er svært vanskeleg og markedet for hyttefelt utan vegtilkomst er marginalt. I etterkant av førre politiske handsaming, der saka altså vart sendt i retur til rådmannen har ein hatt møte med tiltakshavar, samnt gjort vurderingar i høve til øvrige vegar. Ein vurderer

6 no saka slik: Natur og friluftsliv rundt Lontjørn Y-felt innheld i underkant av 40 hyttetomter og er i seg sjølve eit betydeleg inngrep i naturmiljøet. Utbygginga har starta, noko som gjer at området er «teke hol på» og såleis ikkje har karakter av å vere utmark og friluftsområde. Om Y-feltet er heilt eller delvis vert utbygd vurderer ein såleis som av mindre interesse natur- og friluftsverdiane. Lontjørnsområdet vart i si tid innløyst med statlege midlar som eit friluftsområde og er i dag i allmenn bruk. Største delen av aktiviteten skjer om vinteren då det vert køyrt løyper på STI6 og vidare inn i terrenget. Auka trafikk langs Lontjørn vil føre til ein reduksjon av friområdet sin opplevingsverdi. Bruken av området er viktig både om somaren og om vinteren. Omsøkt veg gjeld før snøen kjem, altså om lag 8 månadar i året. Tilhøvet til andre liknande vegar i området GY (vegen til Felt-Y) skil seg vesentleg frå tilsvarande regulerte vegar innanfor planen Solfonn-Langedalen. Dette gjeld GW og GX. På dei sistnemnde vegane er «naudsynt køyring» tillatt til hyttene. Som tidlegare omtala har Utviklingskomiteen i 2006 skjerpa inn køyring på GY til å berre omfatte «større bygge og anleggsarbeid». Denne innskjeringa gjeld berre for GY innanfor planen. Dersom ein opnar for at «naudsynt køyring» til hyttene skal vere tillatt på GY vil ein såleis gå attende til utgangspunktet som ligg i bebyggelsesplanen for Solfonn-Langedalen. Det er såleis ikkje fare for at vedtaket vil gje presendens for øvrige vegar. Det ikkje opna for vinterbrøyting på nokon av vegane. Eit eventuelt positivt vedtak vil kunne føre til at tiltakshavar kan komme til å søkje om dette, men det vil ikkje vere føringar i vedtaket for ein slik praksis. Stigning og trafikksikkerheit Anleggsvegen opp til hytteområdet er bratt og lite eigna for ein kombinasjon av gåande og køyrande. Trafikkfaren somarstid er betydeleg utan at vegen vert utbetra. Spesielt den eine delen av vegen er bratt. I møte med tiltakshavar har sakshandsamar fått framlagt nye lengdeprofilar på vegen. Tiltakshavar er villig til å stengje av den delen av vegen som er brattast. For øvrig har vegen i dag ein stigning på over 20 % somme stader. Dette kan utbetrast ved å justere vegbanen slik at den får ein jamnare stigning. Jamfør prosjekterte lengdeprofilar skal dette kunne gje vegen maksimal stigning på 18% (1:5,5). Dette er fortsatt bratt, men ikkje brattare enn tilsvarande vegar elles i Langedalen, til dømes GW. Rådmannen meiner at ved å stenge den brattaste delen av GY, samt utbedre vegen forøvrig til maks. stigning 18%, vil faren for trafikkulykker ikkje vere overhengande. Dette føreset at mengda trafikk er avgrensa og at sikta gjennom kurver vert halden god. Biletet under syner kryss. Vegstrekket til høgre vil ikkje kunne opparbeidast med 18% stigning og tiltakshavar er villig til å strenge denne delen av vegen. Tilkomst til hyttetomtene

7 er tenkt til venstre. Tilhøvet for naboar Nær STI6 ligg det fire hytter som allereie var etablert før bebyggelsesplanen vart vedteken i Eigaren av den eine, Per Nygård, har tidlegare i prosessen vore svært kritisk til å tillate bilkøyring langs Lontjørn. Han har no trekt alle sine merknader til reguleringsendringa. Rådmannen vurderer at desse fire naboane vil bli berørt av bilkøyring på STI6 på ein negativ måte. Sjølv om 40 hytter i somarhalvåret ikkje produserer svært mange daglege turar vil det idylliske landskapet desse hyttene ligg endre noko karakter. Støy-, støv- og trafikkfare vurderer ein ikkje som vesentlege problemstillingar for STI6. Realisering av hyttefeltet Høyer Odda AS har i ni arbeida for å utvikle og selje tomter i felt Y. Det vart omsatt sju tomter tidleg i prosessen. Etter det har salet stoppa opp og det er såleis 33 ledige tomter tilgjengleg. Søkjar meiner dette har klar samanheng med at det ikkje er bilveg til feltet og at dette er eit krav i dagens marnad. Rådmannen meiner prinsippielt det er viktig å utvikle felta som er påbegynt for å ikkje skape utbyggingspress på dei meir «jomfruelege» delane av fjellområda, samt forsvare investeringar som er gjort i infrastruktur. Ein ser at ferdigstilling av feltet er eit samfunnsargument i saka. Konklusjon

8 Rådmannen ynskjer å leggje fram to alternativ til vedtak med rangert instilling. Med utgangspunktet i Utviklingskomiteen sitt vedtak av vil ein tilrå avslag på søknaden om reguleringsendring. Natur- og friluftsverdien av Lontjørnsområdet er stadig viktig i somarhalvåret. Høyer Odda AS har kjøpt og utvikla utbyggingsområdet vitande om dei avgrensingane feltet har i høve til biltrafikk «til døra». Rådmannen innstiller såleis på følgjande vedtak: Utviklingskomitèen avslår søknad om å opparbeide gangvegen GY og STI 6 med ei grusa breidde på om lag 3-4 meter. Naudsynt transportkøyring på barmark er berre tillate ved større bygge- og vedlikehaldsarbeid. Den alternative innstillinga tek utgangspunkt i den lærdomen ein har teke frå Denne seier oss at Y-feltet er vanskeleg å utvikle utan køyreveg. Dersom Utvilingskomiteen tungt vektar samfunnsverdien utviklinga av feltet har kan ein tilrå følgjande innstilling. Utviklingskomitèen godkjenner søknad om å opparbeide gangvegen GY og STI 6 med ei grusa breidde på 3 meter pluss 0,5 skulder med følgjande vilkår: Maksimal stigning på GY skal vere 18%. Deler av vegen som er brattare skal låsast med bom. Vegen skal ha gode sikttilhøve. Vegen si utforming skal dokumenterast gjennom byggesakshandsaming før det vert gjeve ferdigattest eller bruksløyve. Berørt sideareal skal attførast og tilplantast med stadeigne planter. GY og STI6 skal berre nyttast til naudsynt nyttekøyring for grunneigarar i området. GY og STI6 skal vere strengt med låst bom. Vinterbrøyting er ikkje tillate Saka skal ekpederast av: Sakshandsamar Særutskrift skal sendast til: Alle relevante partar Arkiv