Status tomter Solfonn-Langedalen Bestilling av UTK til rådmannen Framlagt til UTK-møte

Transkript

1 Status tomter Solfonn-Langedalen Bestilling av UTK til rådmannen Framlagt til UTK-møte Innhald: Side 2-11: Side 12-21: Side 22-31: Side 32: TOMTER: Områdevis gjennomgang av tomter tilgjengeleg for utvikling TOMTER: Gjennomgang av områder ift. grunneigar. Grunneigar sine synspunkt EININGAR: Oversikt over korleis planendringar har redusert antall einingar i området (presentasjon vist for UTK ) Rådmannen sine vurderingar av tilgjengelege tomter og einingar i området. 1

2 Områdevis gjennomgang av tomter tilgjengeleg for utvikling 2

3 1: Q- og R-felt nord for Langedalsvegen. 22 ledige tomter 8 2: Q-, M-, og L-felt sør for Langedalsvegen Om lag 60 tomter 3: O-felt. Ingen ledige tomter 4: T- og U-felt. 29 tomter 1 5: S-felt. 20 tomter : V- og W-felt. 14 tomter 7: X-felt. 29 tomter 6 3 8: Y-felt. 32 tomter Sum teoretisk tall tomter: Om lag 200 = bebygd eller omsøkt 3 tomt

4 1: Q- og R-felt nord for Langedalsvegen. 22 ledige tomter Ein del er eigd av Reidun Rose Lidsheim. Ein annan del er eigd av: Berge Sag har avtale om utvikling av denne delen. 4

5 2: Q-, M-, og L-felt sør for Langedalsvegen Om lag 60 ledige tomter Astrid Seljestad Oma og Leif Ivar Seljestad eig dei fleste. Aslak Ernst Olsen (Berge Sag) eig nokre i søraust. Berge sag eig nokre og Frøyland Bygg/ 5 Seljestadhyttene eig nokre.

6 3: O-felt Ingen ledige tomter Grunneigar Margot Seljestad Utvikla av Tungesvik Bygg 6

7 4: T- og U-felt. 29 ledige tomter Området er delt mellom Margot Seljestad og Reidun Rose Lidsheim. Tungesvik bygg har bygd ut Margot Seljestad sine tomter. 7

8 5: S-felt. 20 tomter Rose Lidsheim er Eigar. 8

9 6: V- og W-felt. 14 tomter Daniel Tupsjøen er eigar av nokre av tomtene. Bu Bygg òg inne på Entreprenør/eigarsida i feltet. Svein Martin Grønsdal eig tre tomter. 9

10 7: X-felt. 29 tomter ledig Anne Kristin Grønsdal, Hege Rullestad Wathne og Svein Martin Grønstal eig dei fleste tomtene. 10

11 8: Y-felt. 32 tomter ledig Torhild Vårdal er grunneigar, Høyer Odda har avtale om å utvikle feltet. 11

12 Gjennomgang av områder ut frå grunneigar 12

13 Forenkla eigedomskart (hovudgrunneigarar) Torhild Vårdal (Høyer) Reidun Rose Lidsheim Daniel Tupsjøen Margot Seljestad (Tungesvik Bygg) 13

14 Grunneigarar: Gjennomgang Hovudgrunneigarar Berge sag har avtale om å utvikle feltet. Deira vurdering av tomter: Attraktive tomter. Stort press i Langedalen siste to åra. Har starta å arbeide med teknisk plan / tomteplan. Profeti om når tomtene vert bygd ut: Ser føre seg å kunne realisere deira tomter (12) i

15 Grunneigarar: Astrid Seljestad Oma og Leif Ivar Seljestad. Gjennomgang Hovudgrunneigarar Berge Sag og Frøyland Bygg/Seljestadhyttene har kjøpt seg inn i deler av området. Deira vurdering av tomter: Reknar med å få omsatt tomtene som ligg med infrastruktur. Nokre tomter er enda ikkje løyst ut med infrastruktur. Markedet vil avgjere om dette er rekningssvarande, men grunneigar har tru på det. Profeti om når tomtene vert bygd ut: Noko usikkert. 15

16 Grunneigarar: Aslak Ernst Olsen Berge Sag har avtale om å utvikle feltet. Gjennomgang Hovudgrunneigarar Deira vurdering av tomter: Ikkje av dei mest «modne» tomtene i området. Vil avvente øvrig utbygging før dei vurdere å realisere desse tomtene. Profeti om når tomtene vert bygd ut: Vil vente med Q7-feltet då dette er vanskeleg å opparbeide. Har solgt enkelttomter i L3. 16

17 Grunneigarar: Margot Seljestad Gjennomgang Hovudgrunneigarar Deira vurdering av tomter: Har ikkje fleire tomter. Har bygd ut effektiv med hjelp av Tungesvik Bygg. Har forsøkt å kjøpe tomter av naboane over lengre tid utan å lykkast. Meiner at gjeldande planar har ein del urealistiske tomter, som ikkje kan realiserast pga. manglande tilkomst til veg. Ynskjer å fortette deira område gjennom ny reguleringsplan for Langedalshaugane. 17

18 Grunneigarar: Reidun Rose Lidsheim (Stig Lidsheim) Deira vurdering av tomter: Stig Lidsheim har gjeve uttrykk for at dei ser føre seg å avhende deira tomter heilt eller delvis til ein eller fleire utbyggarar. Fleire av dei øvrige grunneigarane i området har forsøkt å komme i hamn med avtalar for dei ulike tomtene, men utan å lukkast. Profeti om når tomtene vert bygd ut: Usikkert. Gjennomgang Hovudgrunneigarar 18

19 Grunneigarar: Daniel Tupsjøen / Bu Bygg Deira vurdering av tomter: Tupsjøen trur han får omsatt dei siste tomtene sine. Ynskjer utviding av feltet. Profeti om når tomtene vert bygd ut: Vanskeleg å seie, men trur det vil skje rimeleg raskt. Gjennomgang Hovudgrunneigarar 19

20 Formelle eigarar av dei fleste tomtene er: Anne Kristin Grønsdal, Hege Rullestad Wathne, Svein Martin Grønssal Desse har inngått ein avtale med Solfonn Panorama som i praksis eig tomtene. Svein Martin Grønsdal eig 3-4 tomter på Stølen. Deira vurdering av tomter: I dette feltet har det vore lite aktivitet på grunn av at vegen opp ikkje skal vinterbrøytast. Det er nyleg starta opp ein planprosess med mål om å omregulere vegen. Solfonn Panorama ynskjer å auke aktiviteten for å få solgt tomtene. Profeti om når tomtene vert bygd ut: Umogleg å forutsjå, men Gjennomgang Solfonn Panorama trur dei skal Hovudgrunneigarar få bygd ut 10 tomter i året. I så tilfelle vil området vere bygd ut på tre år. 20

21 Grunneigarar: Torhild Vårdal. Høyer har avtale om å utvikle heile Y- feltet. Deira vurdering av tomter: Utvikling løsna noko etter mindre reguleringsendring vedteken av UTK. Utfordringa er bilveg med restriksjonar. Profeti om når tomtene vert bygd ut: Reknar med å fylle feltet. Med utgangspunkt i årets omsetning ser dei føre seg å fylle feltet innan 10 år. Gjennomgang Hovudgrunneigarar 21

22 Utvikling av tilgjengelege einingar gjennom planendringane for området (teoretiske tall) 22

23 Solfonn Langedalen Plan frå 2006 (Bebyggelsesplan for Solfonn Langedalen) 23

24 Solfonn Langedalen Einingar: Plan frå 2006 (Bebyggelsesplan for Solfonn Langedalen) Felt Hyttebygg Einingar L M O Q R S T U 7 8 V 7 7 WW X Y Z 7 7 Sum 368 bygg 474 einingar 24

25 Utvikling Plan frå 2006 (Bebyggelsesplan for Solfonn Langedalen) Planendring Endrin g Einingar 25

26 Utvikling Mindre endring felt O1 og O4 Planendring Endrin g O1 og O Einingar 26

27 Utvikling Mindre endring felt M (justering føresegner for R,L,Q) Planendring Endrin g Einingar O1 og O L, R, M, Q

28 Utvikling Mindre endring Y-felt (Middagsnuten) Planendring Endrin g Einingar O1 og O L, R, M, Q Y

29 Utvikling Mindre endring O5/Z5 Planendring Endrin g Einingar O1 og O L, R, M, Q Y O5/Z

30 Utvikling Reguleringsplan Lontjørnshaugane Planendring Endrin g Einingar O1 og O L, R, M, Q Y O5/Z Lontjør nshaug

31 Utvikling Reguleringsplanforslag Langedalshaugen Planendring Endrin g Einingar O1 og O L, R, M, Q Y O5/Z Lontjør nshaug Forslag Langeda lshaug

32 Rådmannen sine vurderingar av tilgjengelege tomter i Solfonn- Langedalen Tomter Teoretisk er det om lag 200 tomter i Solfonn-Langedalen, inkl. Middagsnuten som ikkje er utvikla. Grunneigarane og eigedomsutviklarane er stort sett positive til framtida og utviklinga. Dei fleste opplever større etterspurnad no enn tidlegare. Enkelte felt er problematiske å få utnytta på grunn av manglande infrastruktur, samt manglande rett til vinterbrøyting. I tillegg er enkelte delfelt eigd av ulike personar/aktørar (T5, T7, U2, Q1, S). Her synast det vanskeleg å samordne utbygginga, slik at desse felta i stor grad ligg att urørte. Bortimot halvparten av dei 200 tomtene manglar infrastruktur. Desse er såleis noko usikre i høve til realisering (gjeld felta Q7, R, Q1, Q4, S, T1-T4, samt ein del strøtomter). Utbyggar må vurdere infrastrukurkostnaden opp mot salspris. I tillegg vil det alltid vere enkelte tomter som syner seg som lite attraktive å byggje ut. Dette har samanheng med terreng, arrondering av tomter og eventuell vegframføring. Av dei om lag 200 tomtene eig Reidun Rose Lidsheim / Stig Lidsheim om lag 50 tomter. Dette er den einaste grunneigaren som ikkje har hatt nokon form for tomteutvikling i området. Ingen intern infrastruktur er her utbygd. Rådmannen vil anbefale at dette området vert vurdert omgjort til friluftsområde gjennom rullering av kommuneplanens arealdel, dersom ingen utvikling finn stad i nær framtid. Dette vil sikre eit stort, samanhengande friluftsområde mellom Langedalsvegen og Lontjørn, samstundes som ein kan fortette områda som allereie er berørt av utbygginga. Summen av desse tilhøve gjer at ein må pårekne at ein del av attståande tomter ikkje kjem til å bli realisert, sjølv om det er svært vanskeleg å anslå tall på dette. Slik sett kan det vere gunstig å opne for noko fortetting. Einingar Gjeldande planar per mars 2017 opnar teoretisk sett for færre einingar (men fleire tomter) enn bebyggelsesplanen frå I praksis vil det bli bygd vesentleg færre einingar i området enn det som var utgangspunktet. Dette har samanheng med at der er bygd enkle hytter på ei rekkje av tomtene der det er opna for to einingar. Dette gjer at ein er relativt langt i frå å nå ambisjonen om å bygge 474 einingar i området. Eit godt døme er M- og O-feltet. Her var det i utgangspunktet opna for i overkant av 180 einingar på dobbelhytter og leiligheits-tomter. Det er berre bygd fire dobbelhytter og ingen leiligheiter, men i all hovudsak enkle hytter i desse felta. Slik sett er området overdimensjonert i høve til infrastruktur. Det vert såleis for få einingar til å betale for denne infrastrukturen. Konklusjon I sum meiner rådmannen at ein bør sjå positivt på fortetting i dei kvalitativt riktige områda i Langedalen. Nordsida av Langedalshaugen framstår som eit slikt område. 32