Søknad om planendring

Transkript

1 Søknad om planendring Utarbeidet: Sist revidert: - Forenklet planendring for «Et område omkring Trøgstadveien 5-7» Forslagstiller Navn/firma: Kirkegata 1 Eiendom AS Org.nr.: Kontaktperson: Roar Pauer Liaøy Adresse: Kirkegata 1, 1830 Askim E-post: roar@pauer.no Telefon: Fagkyndig planforetak Navn/firma: BAS arkitekter AS Org.nr.: Kontaktperson: Simonett Halvorsen-Lange Adresse: St. Mariegt 96/98, 1706 Sarpsborg E-post: simonett@bas-ark.no Telefon: Det søkes om endring av eksisterende plan «Et område omkring Trøgstadveien 5-7» jf Endring og oppheving av reguleringsplan. PlanID: Vedtatt av bystyret: , sak 65/08. Oppsummering ønskede endringer: Plankartendring: -Utvidelse formålsområde C bolig/forretning/kontor, og justering av plangrense som følge av utvidelsen i h.t eksisterende forhold. Bestemmelsesendring: -Justering, formuleringsendring og tillegg 4.2 a-c -Formuleringsendring parkeringskrav 11 Endringene og virkningene av disse utdypes i tabell nedenfor. Punkt b) utdyper spesifikt omsøkte endringer. Side 1 av 10

2 a) formål med endringene Planendringen gjelder forhold for 80/29. Eiendom 80/29 er i dag dårlig utnyttet. Den er bebygd med eldre, lave bygg, og benyttes til grønnsaks- og blomsterutsalg. Et tilbygg mot Dr.Randers gate var i bruk som restaurant, men denne brant i juni Nedenfor fremgår eksisterende forhold og tidligere omsøkt prosjekt (grønn skravur) som forholder seg til formålsfeltet avgrenset av innregulert ringvei. Dato: Målestokk: 1:500 Koordinatsystem: UTM 32N Figur 1: Kommunekart, indre Østfold viser her eksisterende bygg, og tidligere godkjent prosjekt på deler av eiendom 80/29. Utbyggingen er her begrenset mot krysset Dr.Randers gate/kirkegata pga reguleringsforhold. Omsøkt tiltak er ikke lengre aktuelt og iverksette. Figur 2: Flyfoto av dagens situasjon Norkart AS/Geovekst og kommunene/nasa, Meti Mapbox OpenStreetMap I gjeldende detaljregulering begrenses utbyggingsområdet av en ikke lenger aktuell ringvei. Formålet med planendringen er og tilrettelegge for at også de nordre deler av eiendom 80/29 han utvikles med bebyggelse, da ringvei ikke lengre er aktuelt. En utvidelse innenfor tomtegrensen, og etter eksisterende forhold vil kreve en mindre justering av plangrensen. Figur 1: Gjeldende detaljreguleringsplan. Eiendom 80/29 omfattes av kombinert formål bolig/forretning/kontor, område C. Indre ringvei som reduserer utbyggingsområdet mot nord skal ikke lenger gjennomføres, og det søkes dermed om utvidelse av utbyggingsformålet mot nord. Videre søkes det om supplering av bestemmelse som krever næring i hele 1. etasje innenfor område C. Formålet med en slik endring er å sikre et gjennomførbart og levedyktig prosjekt. Ved en utvidelse av byggeformålet, utvides også arealene på et 1. etasje plan. Å kreve at alle arealene utvikles som næringsarealer anses som uheldig, da dette fort kan resultere i tomme lokaler. Det søkes også om et tillegg i bestemmelsene, som tillater at parkeringsanlegg kan etableres i sokkel/underetasje innenfor hele felt C. Hensikten er å utnytte det skrånende terrenget på en best mulig måte slik at det kan etableres et helhetlig p-anlegg. Side 2 av 10

3 Det er tidligere gitt dispensasjon fra vedtatte høydebestemmelser i byggesak på eiendom 80/29. Som en del av planendringen søkes det om justering av reguleringens maks kotehøyde for å bidra til forutsigbarhet og gode løsninger for omkringliggende bebyggelse. Reguleringsplanen beskriver intensjon om fire etasjer + inntrukken 5. etasje. Ønsket planendring følger opp intensjoner om ant. etasjer, men søkes for å sikre nødvendig takhøyde, terrengtilpasning og dekketykkelser. Det foreslås også en formuleringsendring av parkeringskrav, der dagens absolutte krav justeres til å være et maksimumskrav. En slik endring følger opp intensjoner fra gjeldende arealplan. Side 3 av 10

4 b) planområdet og om planendringen vil få virkninger utenfor planområdet Planendringene og vurderinger av virkning beskrives nedenfor for hver endring: Ønsket planendring: Plankartendring. Utvidelse av formålsfelt bolig/forretning/kontor felt C i gjeldende detaljreguleringsplan, mot nord. Offentlig trafikkområde «kjøreveg» og «gang-/sykkelveg» som krysser 80/29 i reguleringsplankart søkes endret slik at det er dagens eksisterende forhold som innreguleres i plankart. Se figur 4. Foreslått ny formålsutvidelse og endringer som følge av denne fremkommer av illustrasjon nedenfor: Figur 2: Illustrasjonen viser forslag på endringer som er ønskelig at gjøres i plankart. Endelig avklaring på løsning i plankart vil måtte tas av Indre Østfold kommune. Dette er kun en illustrasjon og følger ikke krav til tegneregler for reguleringsplaner. Virkning: En utvidelse av formålet mot nord vil gi virkning for omkringliggende bebyggelse i form av at området da tilrettelegges for bebyggelse fremfor et vegareal. Ny bebyggelse fremfor ringvei kan bidra til mindre støy i området. Endringen vil påvirke bebyggelsen på nordsiden av krysset Kirkegata/Dr.Randers gate, men som solstudien nedenfor viser gir bebyggelse ingen skyggevirkning f eks i sommerhalvåret på ettermiddagstid. (se figur 5). I marsmåned vil det falle skygge på fasade fra 14 ca. (figur 6.) Utviklingen av sentrumsnære eiendommer er en ønsket utvikling, og fortettingen må vurderes som påregnelig når ringvei ikke lenger er aktuell. Ved en utbygging uten planendring, og uten gjennomføring av ringvei ville nordre deler av tomten blitt liggende ubebygd og antatt å fremstå som et noe uavklart byrom. Gjeldende detaljregulering har allerede innregulert et offentlig byrom sørøst for eiendommen. For å opprettholde bystruktur inn mot fortau, bygg opp i mot krysset på nordsiden av området og videreføring av gateløp anses virkningen positiv. Side 4 av 10

5 Figur 3: klokken 15:00 Figur 4: 21.3 klokken 14:00 Ønsket planendring: Bestemmelsesendringer. Det søkes om at 4.2 a) suppleres med tekst i rødt: a)innenfor områder B og C tillates oppført bygninger for bolig/forretning/kontor i inntil 4 etasjer + inntrukket 5. etasje + kjeller. I 1. etasje tillates forretning og kontor. Innenfor område C tillates maks 40% andel bolig også i 1. etasje. Etasjene 2. til 5. tillates utnyttet til bolig/forretning/kontor. Det søkes om at 4.2 b) suppleres med tekst i rødt: b)prosent bebygd areal skal ikke overstige %BYA=65%. Bebygd areal er definert i NS 3940 pkt.6.1. Parkeringsplasser på mark skal ikke medregnes i %BYA. Det kan etableres parkeringsanlegg i underetasje/sokkel under hele felt C, som ikke inngår i angitt BYA. Det søkes om at 4.2 c) endres fra: c)maksimal møne/gesimshøyde settes til kote 145 m.o.h. Ventilasjonsanlegg og heissjakt kan overstige dette med inntil 1, 7 meter. Til: Maksimal ytre gesimshøyde settes til kote +146 m.o.h. og maksimal møne/indre gesimshøyde til kote Ventilasjonsanlegg og heissjakt kan overstige dette med inntil 1, 7 meter. Virkning: Anledning til å utnytte noen av arealene i 1. etasje til boliger vil kunne bidra til et gjennomførbart og levedyktig prosjekt, og en fleksibel plan. Samtidig kan det gi anledning til at man unngår for stor andel av næringslokaler som også kan ende opp med å stå tomme. Kvartalet har dessuten et skråendende terreng, slik at det vil kunne bli utfordrende og tilby tilgjengelige og attraktive næringslokaler med god kontakt til gateplan gjennom hele kvartalet. Det er derfor vurdert at anledning til en %-vis andel av boliger i kvartalet kan være gunstig. Figur 5: Skisser viser bygget mot krysset Dr.Randers gate/kirkegata. Terrenget faller langsmed Kirkegata (t.v) og det er ønskelig å etablere boliger på de deler av fasaden mot Kirkegata som ligger noe hevet fra fortauet. Mot Dr.Randers gate (t.h), samt mot Kirkegata lengst i syd er det fortsatt ønskelig med næringsetablering for å sikre levende fasader og attraktivt bymiljø. Illustrasjonene er ikke bindende, men viser ønsket handlingsrom i planendringen. Side 5 av 10

6 Figur 6: Snitt viser høyder og terrengfall fra hjørnet Dr.Randers gate/kirkegata t.h., langsmed Kirkegata og ned til offentlig byrom, syd øst for eiendommen. Figur 7: Bebyggelsens høyde næringsareal ligger ut mot potensielt offentlig byrom syd i Kirkegata. Illustrasjonene er ikke bindende, men viser ønsket handlingsrom i planendringen. Tomten har skrånende terreng. For å kunne etablere et arealeffektivt parkeringsanlegg på tomten bør parkeringsplanet ta utgangpunkt i et felles kjellerplan. Parkeringsanlegg over to ulike høyder er svært ugunstig på en så liten eiendom, og i tillegg er det kun innregulert en adkomst. Et parkeringsanlegg på denne tomten vil dermed få visflate dersom den skal etableres utenfor bebyggelsen, og der den blir over 50 cm vil den inngå i beregningen av maks % BYA. Et parkeringsanlegg som kun ligger innunder bebyggelsen vil på denne tomten være svært begrensende, og vil ikke kunne huse nok p-plasser, boder mm. Foreslått løsning i skisser (bla. figur 11) viser hvordan parkeringsanlegg kan etableres i sokkel/underetasje under hele formålsfeltet, med felles uterom på denne sokkelen i bakgården. Virkningen av en sokkel i bakgården vil påvirke miljøgaten/forbindelsen syd for eiendommen, men med arkitektoniske grep som sikrer en god overgang mellom det offentlig byrommet/gaten og det private fellesarealet på sokkelen mener vi virkningene kan være svært positive. For uterommet på en sokkel vil solkvaliteter være bedret, og grad av skjerming være større. % BYA for øvrig bebyggelse endres ikke. Økte høyder vil gi virkninger for omkringliggende bebyggelse. Det er gjort solstudier som viser forskjellene mellom bebyggelses høyder i tråd med gjeldende plan, og solstudier som er i tråd med omsøkte endringer, se figur 12 og 13. Det er spesielt bebyggelsen nord for felt C som er påvirkes av bebyggelsen, men solstudien viser at endringer utgjør liten forskjell da høy, urban bebyggelse som allerede er innregulert uansett påvirker byggenes fasade noe. Bakgrunnen for å søke om endring av høydebestemmelsene er først og fremst at det tidligere er gitt dispensasjon i saken, opp til kote +148, slik at det er ønskelig å innarbeide denne i selve planen for å bidra til forutsigbarhet. Det er også vurdert gjennom skisser at for å sikre en god tilpasning mellom gate og 1. etasjeplan i det utvidede formålsfeltet med skrånende terreng, og i tillegg sikre gjennomførbare tekniske Side 6 av 10

7 løsninger og krav til næringshøyde er det nødvendig med en økning av høyder. For å kunne etablere 4 etasjer er det nødvendig med krav om maks kote +146 for ytregesims. For å kunne etablere en inntrukket 5. etasje er det nødvendig med maks kote +149 for indre gesims. Ønsket planendring: Bestemmelsesendring. Formuleringsendring parkeringskrav 11 (fellesbestemmelse). Det søkes om at 11 a) suppleres med tekst i rødt: Det skal avsettes maks 1 garasjeplass pr boenhet. For lokaler til forretning-, kontor og allmennyttig formål skal det opparbeides parkeringsplasser i henhold til kommunens vedtekt til PBL Minst 5%, eller minst 1, av parkeringsplassene for de ulike formål skal være tilpasset funksjonshemmede. Virkning: Påvirker omkringliggende bebyggelse i litengrad, men kan resultere i mindre parkeringsanlegg. c) planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak som følge av endringen Med justeringer i plankart videreføres planens intensjoner om bebyggelse ut mot fortausliv i Dr.Randers gate og Kirkegata, da også opp mot krysset. Ny bebyggelse vil henvende seg til de omkringliggende gatene og et større uterom kan etableres i gårdsrommet/på sokkel. Utover dette gjøres det ikke endringer i krav til minsteuteopphold slik at planen fortsatt sikrer gode uteoppholdsarealer og arealer for lek og i god bokvalitet. Parkeringsanlegg kan etableres under hele feltet, og vil kunne få en synlig visflate på de laveste delene av formålsfeltet. Side 7 av 10

8 d) endring av utbyggingsvolum og byggehøyder Planendringen vil gi et større utbyggingsområde enn i gjeldende plan. Utnyttelsesgraden på feltet videreføres fra gjeldende plan. Det søkes om endring av maks kotehøyde. Eiendommen ligger i svakt skrånende terreng, og det er tatt utgangspunkt i kote+ 132 for fortau mot Dr.Randers gate. Moderne forretningslokaler bør ikke ligge lavere i terrenget enn fortauet til gaten de henvender seg mot, og med normale byggehøyder er det derfor ikke mulig å oppføre en bygning på 5 etasjer og normale etasjehøyder innenfor kote Med kun 4 etasjer ville ikke eiendommens utbyggingspotensiale bli utnyttet på en bærekraftig måte. Det er ønskelig med høy utnyttelse av eiendommene innenfor sentrumssonen. Ønsket endring av maks kotehøyde i 4.2 c) gir nødvendig handlingsrom for å utvikle en kombinasjon av 4 og 5 etasjes (inntrukket) bebyggelse på eiendom 80/29, som er en intensjon i 4.2 a). Figur 10: Utvikling av kvartalet med 4 + inntrukket 5. etasje, med nødvendig etasje/dekketykkelser og best tilpasning til omkringliggende terreng vil gi høydene som her fremkommer. Her fremkommer også lek/uteopphold og hvordan dette kan etableres på lokk over p anlegg/sokkel i gårdsrommet. Med planutvidelsen planlegges bebyggelsen lagt ut mot Dr.Randers og Kirkegata, med uterom inkl. lekeplass på sokkel i bakgård. Figur 11: Utvidelse av formålet vil gi anledning til å legge bebyggelse ut mot Kirkegata og Dr.Randers gate, helt opp mot krysset. Illustrasjonene er ikke bindende, men viser ønsket handlingsrom i planendringen. Side 8 av 10

9 e) funksjonell og miljømessig kvalitet f) tiltakets virkning på, og tilpasning til, landskap og omgivelser g) forholdet til kommuneplan, eventuelle gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer, og pågående planarbeid h) vesentlige interesser som berøres av planinitiativet i) hvordan samfunnssikkerhet skal ivaretas, blant annet gjennom å forebygge risiko og sårbarhet j) hvilke berørte offentlige organer og andre interesserte som skal varsles om planendring k) prosesser for samarbeid og medvirkning fra berørte fagmyndigheter, grunneiere, festere, naboer og andre berørte l) vurderingen av endringer forskrift om konsekvensutredninger, og hvordan kravene i tilfelle vil kunne bli ivaretatt Eiendom 80/29 er i dag noe uavklart, og skiller seg ut fra den tydelige urbane bystrukturen i omkringliggende områder. Med en ny bebyggelse vil gateløpene strammes opp og det vil tilrettelegges for moderne og utadrettede næringsfunksjoner. Sør for eiendom 80/29, også innenfor formålsområde C ligger en kommunal eiendom godt tilrettelagt for utvikling av et urbant offentlig byrom. En fremtidig utvikling av kvartalet, med næringsfunksjoner mot denne plassen vil kunne bidra til gode byromskvaliteter på en ny attraktiv plass. Det vurderes som positivt med en justering av krav til næring i 1. etasje, i f.t. å gi rom for at det ikke kreves for stor andel næringslokaler, noe som fort kan resultere i tomme lokaler. Gjeldende detaljregulering åpner allerede for høy, urban bebyggelse på eiendommen. Virkningene av omsøkte planendringer er beskrevet under punkt b). Endringene vil bidra til etablering av sentrumsnær utvikling med høy utnyttelse. Med et utvidet byggeområde mot nord vil eiendommen på nordsiden av Kirkegata være de som er vurdert til å påvirkes mest av endringen. Solstudiene (figur 12 og 13) viser at justeringer av høyder ikke bidrar til store endringer for den lavere småhusbebyggelsen i nord. Kommuneplanens arealdel regulerer aktuelt område til sentrumsformål. Ringvei er ikke lengre innregulert i overordnet plan. Som følge av formålsutvidelsen frem til eksisterende indre fortauskant endres plangrensen. Utvidelsen overlapper deler av gjeldende reguleringsplan «Et område mellom Trøgstadveien og Kirkegata» (Plan ID: ) som regulerer fortau og gatetun tilknyttet ringveien. Det er dagens eksisterende løsning i f.t. veg og fortau som ønskes innregulert. Det er ikke kjent med utfordringer i f.t. trafikk i området. Samferdsel og eventuelt Statens vegvesen er kommunale og statlige interesser som kan berøres av planendringen. Planendringene beskrevet over er ikke vurdert til å kunne endre forholdene rundt samfunnssikkerheten innenfor planområdet. Avklares av Indre Østfold kommune. Planendringene er ikke vurdert til å utløse krav om medvirkning utover varsling av berørte. Planendringen er vurdert etter Forskrift om konsekvensutredninger, og faller ikke inn under kravet til konsekvensutredning. Side 9 av 10

10 Figur 12: Solstudier 21.6 kl.16-17:00. Her med 4. etasjer og deler av bebyggelsen som inntrukken 5. etasje, de omsøkte høyder for denne planendringen. Figur 13: Solstudier 21.6 kl 16-17:00. Her med bebyggelse på 4 etasjer,- høyder i tråd med maks kotehøyde i gjeldende plan. Side 10 av 10