Møteinnkalling. Saker til behandling

Transkript

1 MØTEINNKALLING Fast utvalg for Plansaker Dato: kl. 14:00 Sted: Thon Hotel Bjørneparken Arkivsak: 12/00004 Arkivkode: 033 Forfall meldes snarest til servicekontoret på telefon SAKSKART Side Møteinnkalling Saker til behandling 1/14 12/ Forslag til områdereguleringsplan for Gulsvikfjellet: 1 gangs behandling i planutvalget - utlegging til offentlig ettersyn. 2 2/14 13/ Søknad om dispensasjon fra LNF-formålet i kommunedelplanen for Gulsvikfjellet: fradeling av tomt fra Miljoseter 30/1. 15 Sted, Karsten Ekeren leder 1

2 Saker til behandling 1/14 Forslag til områdereguleringsplan for Gulsvikfjellet: 1 gangs behandling i planutvalget - utlegging til offentlig ettersyn. Arkivsak-dokument: 12/ Arkivkode: 143 L12 Saksbehandler: Vidar Seterstøen Saksgang Møtedato Saknr 1 Fast utvalg for Plansaker /14 Saken avgjøres av: Planutvalget Vedlegg: 1. Planbeskrivelse med konsekvensanalyse områdereguleringsplan Gulsvikfjellet. 2. Forslag til reguleringsbestemmelser Områdereguleringsplan for Gulsvikfjellet 3. Plankart områderegulering Gulsvikfjellet. Dokument i saka: 1. Temakart rasutsatte områder 2. Temakart stier og løyper 3. Temakart for alpinanlegg og skianlegg 4. Konsekvensanalyse Landskap 5. Konsekvensanalyse Naturverdier 6. Notat om rein av Eigil Reimers Vurdering av områdereguleringsplan kontra rein av Eigil Reimers Vurdering av vinterbeitene i Norefjell-Reinsjøfjell Øystein Holand Konsekvensutredning av kulturminner og kulturmiljøer i Gulsvikfjellet Rapport fra kulturminneregistrering for Høgevarde Kulturhistorisk registrering Gulsvikfjellet Vurdering massetak og masseforekomster Saksopplysninger: Planforslag med konsekvensanalyse er utarbeidet av Grinaker Utvikling AS v/seniorrådgiver Knut Sterud i nært samarbeid med Høgevarde AS på oppdrag fra Flå kommune. Planforslaget bygger på tidligere konsekvensutredninger i området i Det er gjennomført registreringer og analyser som konsekvensanalyse for naturmangfold/villrein, landskap og kulturminner. I tillegg har det vært engasjert ekstern kompetanse for å belyse flere tema. 2

3 Bidragsyterne til de ulike temaene har vært: Landskap: Landskapsarkitekter Synnøve Irene Kolsrud og Kjersti Dølaplass, Asplan Viak Naturmangfold: Naturviter Rein Midteng, Asplan Viak Villrein: Professor emeritus/villreinforsker Eigil Reimers Kulturmiljøer og kulturminner: Arkeologene Tore G. Skjølberg og Monica Svendsen, Buskerud fylkeskommune Massetak og masseforekomster: Bergingeniør/Siv.ing Arve Haugen Alpinanlegg/Skianlegg: Arealplanlegger Olav Talle, Areal + Arbeidet med områdereguleringsplan og prosessen har vært ledet av styringsgruppa for områderegulering Gulsvikfjellet. Styringsgruppa har bestått av følgende: - Ordfører Tor Egil Buøen (leder) Flå kommune - Rådmann Odd Egil Stavn Flå kommune - Rådgiver/Overing. Vidar Seterstøen Flå kommune - Daglig leder Erik Gulsvik Høgevarde AS - Prosjektleder Magnus Aure Høgevarde AS - Seniorrådgiver Knut Sterud Grinaker Utvikling AS Forslag til «Områdereguleringsplan for Gulsvikfjellet» skal erstatte «Kommunedelplan for Gulsvikområdet ». Visjon for området er: «Høgevarde stedet for det gode liv». Målsetting: Videreutvikle Gulsvikfjellet som en viktig fritids og reiselivsområde i Flå kommune. Flå kommune har i Kommuneplan Samfunnsdel som mål å etablere 1500 nye hytter i kommunen. Planforslaget er utarbeidet med basis i godkjent planprogram vedtatt av kommunestyret den , sak 26/12. Planområdet er på totalt ca daa mot tidligere planområdet på ca daa. Utvidelsen av planområdet er østover. Det er gjennomført en omfattende planprosess i løpet av basert på følgende plandokumenter: Prosessbeskrivelse, mulighetsstudie og planprogram. Det er gjennomført en rekke møter med Høgevarde Vel, overordnet planmyndigheter, politikere og næringsliv i Flå. Planprogrammet har trukket opp retningslinjer og utredningsbehov for planarbeidet og rammer for planprosessen. 3

4 Planarbeidet bygger på konsekvensanalyser og andre utredninger i Som følge Naturmangfoldloven av ble det gjennomført omfattende registeringer og vurderinger av naturmangfold som konsekvensanalyse. Behandling av planprogrammet stilte også krav om landskapsanalyse og konsekvensanalyse av utbygging. En valgte også å utrede forholdet til villrein som en egen sak. I tillegg er det gjennomført ny, omfattende registering av kulturminner og en rekke andre analyser og vurderinger av flere tema. Nasjonale føringer, rikspolitiske retningslinjer og regionale mål har blitt lagt til grunn for planarbeidet. Dagens situasjon: I Flå kommune er det i løpet av få år investert over 370 mill. kr. i Flå sentrum. Dette har bidratt til en rekke nye arbeidsplasser og ny giv i kommunen. Tidligere befolkningsnedgang er snudd og viser nå en positiv utvikling. Omfattende utbygging i Gulsvikfjellet har store ringvirkninger for lokalsamfunnet og regionen. Det er solgt ca. 330 hyttetomter i Gulsvikfjellet pr Det er investert ca. 130 mill. kr. i infrastruktur og ca. 1 milliard kr. i nye bygg i Gulsvikfjellet i løpet av 5-6 år. Høgevarde AS har totalt 10 ansatte på helårsbasis og over 20 personer er engasjert i sommerhalvåret. I tillegg kommer et stort antall transportører, håndverkere og andre fagfolk som er engasjert av private hytteeiere. Norefjellområdet har en rekke opplevelseskvaliteter med Høgevarde og Gråfjell som sentrale attraksjoner. Området er meget godt egnet for friluftsliv gjennom hele året. Det er så langt etablert ca. 40 km med nye skiløyper i regi av Høgevarde AS, i tillegg til omfattende løypenett mot Haglebu og på Norefjell i regi av andre. Det er etablert en rekke turstier, parkeringsplass, eget barnetrekk og en større «lavo» med servering og service. Arealbruk i forslag til områdereguleringsplan: Dagens adkomst via Rv. 7 og Fv 202 opprettholdes. Krysset og berørt del av Fv.202 vil bli utbedret i henhold til rekkefølge-krav fra Statens Vegvesen. Parkeringskapasiteten økes gjennom etablering av to nye parkeringsplasser. Det er forslag om 5 nye områder for fritidsbebyggelse, 6 områder for fritids- og turistformål/service og 3 områder for kombinert virksomhet (hytter/uteleieenheter/service). Totalt er det forslag om byggeområder på ca daa og mulighet for tomter. Det legges ikke opp til fortetting i allerede godkjente reguleringsområder. Nærområde rundt forslag til tre større byggeområder er forslått som grønnstrukturfriluftsliv, mens resten av utmarksområdet foreslås som LNFR-område. De to eksisterende massetakene foreslås oppretthold og utvidet gjennom detaljreguleringsplan, driftsplan og konsesjonsbehandling. Dagens renseanlegg vil bli videreført og videreutviklet når det er nødvendig. 4

5 Det er lagt stor vekt på å ta hensyn til kulturminner og kulturmiljøer. Kulturminner er lagt inn som hensynsone. Viktige naturområder langs sørsiden av Sjølingelva, langs deler av Gulsvikelva og i større området ved Vindnor er lagt inn som hensynsone naturmiljø. Det vil bli satset videre på gode friluftslivtilbud i form av skiløyper, turstier og noen sykkelstier. Ca. 40 km med nye løyper er planlagt. Turstiene er planlagt med sikte på god adkomst til fjellet og hensynet til villreinen er vektlagt ved plassering av turstiene. Tursti langs vestsiden av Fyrisjøen skal være en enkelt tursti i strandsonen. Adkomstvei via Gulsviksetrene vil ikke være åpen for allmenn ferdsel. Nytt skitrekk og nedfartstraseer er lansert ved siden av dagens barnetrekk for å sikre et bedre tilbud. Nye veiløsninger er lansert slik at de i minst mulig grad berører utbygde hytteområder. Ny utfartsparkering P1 er foreslått ved starten på HV16 i tilknytning til evt. lengre skitrekk i framtida. Ca. 25 % av hytteeierne borer etter jordvarme. Høgevarde AS vil arbeide aktivt for å øke denne andelen i framtida. Landskapsanalyse: Det er gjennomført en grundig landskapsanalyse av Asplan Viak v/landskapsarkitekt Irene Synnøve Kolsrud. Analysen har vært gjennomført parallelt med planprosessen med vurdering av mulige byggeområder og bygger på DN s veileder. Planområdet er inndelt i 10 delområder. Det har vært drøftet avgrensning av mulige byggeområder, avbøtende tiltak og hensyn til landskap fortløpende mellom landskapsarkitekt og prosessansvarlig. Analysen er inndelt i beskrivelse av landskapskarakter, verdivurdering og planforslagets konsekvens for landskapet samt tilrådninger til planen og avbøtende tiltak. Det vises til landskapsanalyse til konsekvensutredning av Naturverdier og naturtyper: Registering av naturverdier og naturtyper som konsekvensanalyse ble gjennomført i løpet av av Asplan Viak v/naturviter Rein Midteng. I tillegg har professor emeritus/villreinforsker Eigil Reimers gjennomført en egen vurdering av villrein i forhold til utbygging og ferdsel. Denne vurderingen er tatt inn som en del av rapporten «Naturverdier og konsekvensutredning av hytteutbygging». Det ble gjennomført tilleggsregistrering av den sørøstre delen av planområdet med sikte på veitraseer og HV19 Grøun i Vurderinger her er gjort på bakgrunn av en kombinasjon av bruk av Statens Vegvesens Håndbok og Naturtypehåndbok fra Direktoratet for naturforvaltning. De viktigste områdene for naturverdier i planområdet er bekkekløftene langs Sjølingelva og deler av Gulsvikelva, samt et større område med viktige naturverdier Ved Vindnor. Som resultat av vurderinger av landskap, naturverdier og villrein er flere potensielle utbyggingsområder tatt ut gjennom prosessen. 5

6 Det vises til rapporten «Naturverdier og konsekvensutredning av hytteutbygging». Forhold til overordna plan: Erstatter kommunedelplan for Gulsvikfjellet Miljøkonsekvenser: Det vises til de ulike konsekvensanalysene. Økonomiske konsekvenser: Utbygging av inntil 1166 nye hyttetomter og reiselivsvirksomhet/servicevirksomhet vil kunne få svært store ringvirkninger lokalt og regionalt. Erfaringstall viser at hver hytteeier legger igjen minst kr i form av kjøp av varer og tjenester pr. år. Med utgangpunkt i ca hytter (godkjente og nye) vil dette kunne utgjøre en lokal/regional omsetning på inntil 60 mill. kr. pr. år. Med dagens sysselsetting er det over personer som er sysselsatt i området. Dette vil kunne øke i framtida. Vurdering: HV1 Brennåsen: Nåværende reguleringsplan skal fortsatt gjelde med unntak av det sentrale blå området som er foreslått endret fra fritids- og turistformål til område for fritidsbebyggelse med anslått 5-8 enheter. Krav til detaljregulering av dette området. Landskap: Ingen negative konsekvenser som følge av endringen. Naturverdier: Ingen negative konsekvenser som følge av endringen. Endringen av arealformålet vil føre til en atskillig mindre intensiv bruk av området og dermed en mindre belastning for omkringliggende områder. Vurdering: endringen bør gjennomføres. HV2: Nåværende reguleringsplan skal fortsatt gjelde. Ingen endringer. HV3: Nåværende reguleringsplan skal fortsatt gjelde. Se dog 3-b nedenfor. HV3-b: De blå områdene i gjeldende reguleringsplan for HV3 benevnt N1 og N2 er foreslått endret til område HV3-b for fritidsbebyggelse med anslått enheter. Krav til detaljregulering av HV3-b. Landskap: Ingen negative konsekvenser som følge av endringen. Naturverdier: Ingen negative konsekvenser som følge av endringen. Disse områdene ligger langt unna framtidige service- og aktivitetsområder som nå er tenkt forsterket ved HV10-12 og HV Endringen av arealformålet vil føre til en atskillig mindre intensiv bruk av området og dermed en mindre belastning for omkringliggende områder. 6

7 Vurdering: endringen bør gjennomføres. HV4-5: Nåværende reguleringsplan skal fortsatt gjelde. Ingen endringer. HV6-9: Nåværende reguleringsplan skal fortsatt gjelde. Se dog 6-b nedenfor. HV6-b: De blå områdene i gjeldende reguleringsplan for HV6 benevnt N1 og N2 er foreslått endret til område HV6-b for fritidsbebyggelse med anslått enheter. Krav til detaljregulering av HV6-b. Landskap: Ingen negative konsekvenser som følge av endringen. Naturverdier: Ingen negative konsekvenser som følge av endringen. Disse områdene ligger langt unna framtidige service- og aktivitetsområder som nå er tenkt forsterket ved HV10-12 og HV Endringen av arealformålet vil føre til en atskillig mindre intensiv bruk av området og dermed en mindre belastning for omkringliggende områder. Vurdering: endringen bør gjennomføres. HV10 a-b og HV11: Byggeområde: 83 daa Antall enheter: Kombinert område med hytter, leiligheter, service, m.m. Krav til detaljregulering. Landskap: middels verdi og middels negativ konsekvens. Naturmangfold: Områdene har samlet liten verdi. Tiltaket vil ikke endre viktige biologiske eller landskaps-økologiske sammenhenger, ei heller påvirke forekomster av spesielt forvaltningsmessig viktige arter. Ingen naturtypelokaliteter, forekomster av rødlistearter eller forvaltningsmessig spesielt viktige arter blir berørt og omfanget vurderes å være lite negativt. Tiltaket vurderes samlet derfor å gi liten negativ konsekvens. Villrein: Utenfor villreinens leveområder. Kulturminner: I nærområdet ligger det en gruppe med kulturminner. Disse vil bli sikret gjennom justering av turstier og hensynssoner rundt kulturminnene og bør vurderes som opplevelsesobjekt gjennom skilting i samarbeid med kulturvernmyndighetene. Områdene HV10 og HV11 har stor verdi på grunn sentral beliggenhet og nærhet til infrastruktur. Området ligger også i le og vil ikke være vindeksponert som områder lengre opp i planområdet. 7

8 Vurdering: Den sørøstre delen av området egner seg godt for utbygging av både varme senger, private enheter og servicefunksjoner. Den nordøstre delen avsettes som friluftsområde hvor det kan etableres skiløyper, turstier rundt tjernene, brygge, gapahuker, bålplass og informasjonstavler. Turstier skal være universell utformet slik at de kan brukes av rullestolbrukere og bevegelseshemmede. Området bør knyttes sammen med aktivitetsområde med barnetrekk, lavvo, andre framtidige servicefunksjoner og parkeringsområde på andre siden av vegen gjennom sikker kryssing av vegen. HV12: Byggeområde: 45 daa Antall enheter: Næringsbebyggelse, prioriteres til utleieenheter. Krav til detaljregulering. Landskap: middels verdi og middels negativ konsekvens. Naturmangfold: stor verdi og stor negativ konsekvens. Utbygging av deler av områder, først og fremst den vestre delen, vil være i konflikt med naturverdier i området. Men naturverdiene i området vil i stor grad bli berørt av godkjent vei til HV5 og HV9 og dette vil endre karakteren på området og redusere naturverdiene. Noen av de samme verdiene finnes i langt større utstrekning i bekkekløftene langs Sjølingelvi, Gulsvikelvi og Vindor-området. Disse områdene vil ikke bli berørt av utbygging og verdiene bør sikres i form av frivillig vern. Villrein: Utenfor villreinens leveområder. Kulturminner: ingen Vurdering: Den østre og nedre delen av området har størst verdi for utbygging på grunn av nærhet til service og framtidige aktivitetstilbud. Hensyn til naturverdier i først og fremst i den vestre delen av HV12 vurderes gjennom detaljreguleringsplan. HV13: Byggeområde: 70 daa Antall enheter: Fritidsbebyggelse. Krav til detaljregulering. Landskap: middels verdi og små negative konsekvenser. Naturmangfold: deler av området er i konflikt med naturverdier. Når det gjelder naturverdier vises til vurdering under HV12.. Villrein: Utenfor villreinens leveområder. Kulturminner: ingen 8

9 Vurdering: Deler av området er forholdsvis bratt og stiller store krav til god terrengtilpasning og vil være krevende å bygge ut. Nærhet til godkjent vei, eksisterende infrastruktur, barnetrekk, lavvo og framtidig aktivitetstilbud tilsier at deler av området likevel har stor verdi som utbyggingsområde. Områdets endelige avgrensing, hensynet til viktige naturverdier og terrengtilpasning av tomter vurderes nøye gjennom detaljreguleringsplan. HV14: utgått. HV15: Byggeområde: 322 daa Antall enheter: Fritidsbebyggelse. Krav til detaljregulering. Landskap: middels verdi og middels negativt konsekvens. Utbyggingen medfører reduksjon av det inngrepsfrie området i nord, men siden det allerede er avskåret fra større inngrepsfrie områder anses ikke konsekvensen som betydelig. Lokalt medfører planforslaget brudd i det helhetlige, sammenhengende naturområdet fra Holmetjern til Vardefjell. Visuelt sett vil denne sammenhengen til en viss grad brytes når allerede regulerte HV9 bygges ut, og den visuelle fjernvirkningen av utbygging i HV 15 vil være mindre enn HV 9 pga. større avstand og mindre eksponert beliggenhet. Bebyggelse og terrenginngrep i forbindelse med veier og hytter vil bli godt synlig, men mindre synlig jo lenger øst (innover mot Vardefjell) man kommer. Naturmangfold: liten verdi og ubetydelig negativ konsekvens. Villrein: utenfor villreinens leveområde. Kulturminner: ingen. Vurdering: HV 15 er del av opprinnelig større område nord for Holmetjern som ble vurdert som aktuelt for mulig utbygging i startfasen av planarbeidet. Opprinnelig område ble ansett som eksponert og representerte en del utfordringer i forhold til landskapshensyn. Området berører et mindre, isolert inngrepsfritt område i sonen minst 1 km fra tekniske inngrep. Vi kan ikke se at dette skal tillegges avgjørende vekt i vurderingen av om området kan utbygges. Gjennom planprosessen er det gjennomført en rekke tiltak med endring av mulige byggeområder av hensyn til eksponering, bratte partier, grønnkorridorer m.m. i nært samarbeid med landskapsarkitekt. Det foreslås også en rekke avbøtende tiltak og strenge reguleringsbestemmelser for området, bl.a. er det sagt i bestemmelsene at i området skal bebyggelse kun kunne ha hems med høyde lavere enn 1,9 m og at oppstuguløsning eller oppbygg over tak/arker ikke tillates. Det stilles også krav om torvtak og krav til fargevalg. På bakgrunn av dette kan en ikke se at dette området vil komme i konflikt med landskapet eller friluftslivet i nevneverdig grad. Store deler av området er variert, har god utsikt, god soltilgang og vil kunne gi meget gode muligheter for friluftsliv i nærområdet. Området vil kunne gi meget attraktive tomter. Området vil kunne utnytte veianlegg og infrastruktur til HV9 og HV5 og representerer en svært stor verdi som utbyggingsområde. 9

10 HV16: Byggeområde: 859 daa. Antall enheter: Fritidsbebyggelse. Krav til detaljregulering. Landskap: liten verdi og ubetydelig/positiv konsekvens. Naturmangfold: liten verdi og liten negativ konsekvens. Bekkekløfta «Sjølingelva» nord for området har svært stor verdi, men blir ikke berørt av byggeområdet lengre sør. Denne lokaliteten sikres gjennom hensynssone. Villrein: utenfor villreinens leveområde. Kulturminner: Kun nyere kulturminner ved Gandrudheimseter som sikres gjennom hensynssoner. Vurdering: Området ligger som et eget platå lengre ned på østsiden av Vardefjell i lia ned mot Hallingdal og består av til dels tett skog, enkelte åpnere myrpartier og flere koller. Området skiller seg klart ut fra de øvrige områdene i Gulsvikfjellet når det gjelder landskap og vegetasjon. Området har potensiale for et stort antall hytter og vil ikke bli merkbart for resten av Gulsvikfjellet med egen adkomst nede i lia. Området representerer ikke de kvalitetene som kjøpere etterspør i Gulsvikfjellet i dag. Området stiller trolig krav til utvikling av gode aktivitetstilbud i form av skiløyper, turstier, sykkelsti og trolig også framtidig alpintilbud for at dette skal bli attraktivt. Området kan derfor få en betydelig verdi i framtida. Området grenser mot Sjølingelva som representerer en svært viktig naturtype som bekkekløft. Framtidige byggeområder og evt. framtidig alpintrekk ligger i god avstand fra bekkekløfta, som også vil bli sikret gjennom hensynsone for naturmiljø. Området vil kunne bli et framtidige attraktivt område med muligheter for større enheter og tunløsninger forutsatt endret markedsituasjon. Området har meget gode naturgitte forutsetninger for et framtidig skitrekk. Området, som ligger i le, vil egne seg meget godt for framtidige skiløyeptraseer på grunn av snømengde og senere snøsmelting enn sol- og vindeksponerte områder lengre opp i Gulsvikfjellet. HV17: Byggeområde: 50 daa. Antall enheter: Fritidsbebyggelse. Krav til detaljregulering. Landskap: middels verdi og liten negativ konsekvens. Området vil være noe eksponert sett frå Brennåsen (HV1). Naturmangfold: liten verdi og små negative konsekvenser. Villrein: utenfor villreinens leveområde. Kulturminner: ingen. 10

11 Vurdering: Området HV17 vil bli nærmest en utvidelse av HV2 mot nord. Området heller mot nord og vil ha mindre sol enn andre områder. Området har en meget gunstig beliggenhet i forhold til etablert ny vei og infrastruktur og vil gi kunne gi enkel adkomst. Området ligger nær opptil dagens veg og infrastruktur og representerer en viss verdi selv om utbyggingspotensialet er begrenset. Det er viktig at en sikrer grønnkorridor og sikker kryssing av skiløype gjennom området. HV18: utgått. HV19: Byggeområde: 835 daa. Antall enheter: Fritidsbebyggelse: Krav til detaljregulering. Landskap: stor verdi og stor negativ konsekvens. Uberørt hylle i landskapet rett under tregrensa med snaufjellpreg. På avstand virker området åpent og blottlagt, men småkoller og langsgående rygger danner lokale landskapsrom og noe skjerming. Mye frodig bunnvegetasjon, men også områder med sårbart fjellterreng. Lite eksponert mot omgivelsene. Hytteområdet blir liggende som et eget område og vil få negative konsekvenser for inngrepsfritt område rundt Norefjell som vil bli redusert noe i ytterkant. De mindre delområdene i nordvestre hjørne (HV19a g) vil være synlige fra Brennåsen (HV1). Veginngrep, terrenginngrep på tomtene og lys fra bebyggelsen vil bli det som er mest synlig på lang avstand fra begrenset del av Brennåsen (HV1). Utbyggingen vil allikevel få størst konsekvens for landskapsverdiene lokalt, da området har begrenset eksponering mot lavereliggende omgivelser og er lite brukt til friluftsliv og opplevelser. Naturmangfold: HV19 ligger i næringsfattig område. Det er få naturverdier i området i motsetning til det større naturområdet ved Vindor lengre nord. Det vurderes at arealbeslaget vil gi liten negativ påvirkning for rovfugl. Reirlokalitetene ligger langt utenfor byggeområdet. Villrein: Utbygging av området HV19 synes ikke å skape konflikt med reinens bruk av nærområdene under forutsetning av at de planlagte turstiene etableres og merkes. Kulturminner: ingen. Atkomst til HV19: Det er vurdert en rekke alternativer for veg fram til området. Registrering og vurdering av naturmangfold sommeren og høsten 2013 avdekket større område ved Vindnor med store naturverdier. Den opprinnelige mest aktuelle vegtraseen krysset gjennom dette området. Vegtrase ble da endret i samråd med naturviter Rein Midteng. Alternativ 1 vil gå utenfor viktig naturområde ved Vindnor og vil ikke komme i konflikt med naturverdiene her. Alternativ 1 er ca m fra avkjøring fra hovedvei og fram til byggeområdet i HV19 Grøun. Denne adkomsten er kortest og vil ta av ved «inngangsporten» til dagens planområde. Den vil i liten grad påvirke eksisterende områder, men trafikkmengden for framtidig bebyggelse i HV10 kan bli merkbar. 11

12 Alternativ 1 ligger mer nede i dalbunnen og vil i mindre grad påvirke landskapet. Denne vil måtte krysse Gulsvikelva og vil gå gjennom en smal korridor langs elva som er viktig naturtype. Framtidig infrastruktur (bl.a vann-og avløp) må trolig legges langs denne traseen på grunn av begrenset kapasitet på infrastruktur til bl.a. HV2. Alternativ 2 vil ikke berøre viktige naturverdier, men vil være noe mer utfordrende med landskap og eksponering. Men gjennom mer detaljerte vurderinger kan en legge denne veien langs naturlige platåer i landskapet slik at eksponering blir mindre iøynefallende. Denne traseen er ca m og representerer en mye lengre transportavstand og vil i større grad påvirke andre byggeområder med trafikk enn alternativ 1 lengre ned. Alternativ 3 er lagt litt høyere i terrenget og har noenlunde samme transport avstand som alternativ 2. Den har samme utfordring som alt. 2 i forhold til landskap og eksponering. Vurdering: Området er av meget stor næringsmessig betydning. Det vil heller ikkje belaste de øvrige byggeområdene ved val av vegtrase alt. 1. Området er lite brukt til friluftsliv i dag og området er ikkje i konflikt med viktige naturverdier eller villrein. Utbyggingen vil få landskapsmessige konsekvenser, men utbyggingen vil få størst konsekvens for landskapsverdiene lokalt da området har begrenset eksponering for områdene lengre nord og vest. De mange små landskapsrommene er ikke spesielt eksponert for hverandre. Småkoller og langsgående rygger danner lokale landskapsrom og noe skjerming. Det er også en del gran og bjørk i deler av området og til dels mye frodig bunnvegetasjon. Det er byggeområdene HV19 a-g i nordvest som vil bli synlige, spesielt fra deler av Brennåsen (HV1). Her er det foreslått strengere reguleringsbestemmelser ved at det kun tillates bygg med hems under 1,9 m og at det ikke er tillatt med oppstugu eller oppbygg over tak/arker. Det stilles også krav om torvtak og krav til fargevalg. Det er viktig å påpeke at sjølv om HV19 ligger noe for seg sjølv så vil området være å betrakte som en integrert del av utbyggingen i Gulsvikfjellet med felles bruk av friluftsområdene, stier, løypenett og ikkje minst etablert infrastruktur. Når det gjelder framføring av atkomstvegen til HV19 anbefaler rådmannen alternativ 1. Bakgrunnen for dette er at dette alternativet vil redusere trafikkbelastningen på eksisterende vegnett og selve traseen er ca m kortere enn de andre alternativene. Ved nøye planlegging og skånsom terrengtilpassing mener rådmannen at dette er det beste alternativet. På denne bakgrunn har rådmannen etter en helhetsvurdering vurdert det slik at HV19 bør inngå i planforslaget, forutsatt at det stilles strenge krav til plassering, utforming og størrelse på bebyggelsen når detaljreguleringen skal gjennomføres. Området vil kunne bli et svært attraktivt område for utbygging på grunn av sin størrelse og sin beliggenhet med inntil 24 små og mellomstore hyttegrender. Lokalisering av veger, tomter, tilførselsløyper og turstier vurderes nøye gjennom detaljreguleringsplan. HV20: Byggeområde: 36 daa. Antall enheter: Kombinert område for utleienheter, service, turistformål. Det vises til utredningene for HV16 ovenfor. 12

13 HV21-23: Byggeområde: 23 daa. Antall enheter: Kombinert område for utleienheter, service, turistformål. Disse tre områdene er lokalisert i tilknytning til startpunkt for fremtidig heistrase og utfartsparkering P1. Det vises til utredningene for HV16 ovenfor. Massetak M1: Krav til detaljregulering. Vurdering: Massetak M1 er foreslått med en utvidelse til 31,6 daa. Massetaket har vært benyttet i flere år og blir benyttet til produksjon av knust masse. Dette har en gunstig plassering i forhold til innsyn og støy. Ved en framtidig utbygging av HV 16 bør dette massetaket prioiteres av hensyn til transportavstand, støy og støv. Massetak M2: Krav til detaljregulering. Vurdering: Massetaket er foreslått opprettholdt og utvidet til ca. 35 daa. Massetaket har vært benyttet i flere år og representerer en stor ressurs som fjelltak i området. Massetaket er eksponert fra Brennåsen og HV2. Gjennom en framtidig driftsmodell hvor det legges opp til pallemønster som tilsåes vil eksponeringen bli redusert over tid. Masseuttaket berører kun en mindre del naturtypelokaliteten NT1 og tiltaket konsekvens vurderes som liten/middels negativ. Massetaket har en svært gunstig plassering sentralt i planområdet med sikte på korte transportavstander. Massetaket har vært og vil være svært viktig for forsyning av fjellmasse til veier, tomter og VA-grøfter. Følgende utbyggingsområder har krav om detaljregulering: HV1, HV10, HV11, HV12, HV13, HV15, HV16, HV17, HV19, HV20, M1 og M2. Rådmannen viser forøvrig til den svært omfattende planbeskrivelsen der konsekvensanalysene er tatt inn, samt til vedlagte temaanalyser, planklart, bestemmelser og temakart. For at plankartet skal være noen lunde lesbart, er det utarbeidet egne temakart for rasutsatte områder (2 kart for hhv. steinsprang og snøras). Rådmannen presiserer at temakartet som viser rasutsatte områder vil være et rettsgyldig dokument som er en del av områdereguleringsplanen. Gulsvikfjellet har allereie i dag en svært stor betydning for Flå og regionen. Denne betydningen vil øke betydelig gjennom dette planforslaget. Flå kommune har i samfunnsdelen til kommuneplanen vedtatt å satse tungt på framtidig utbygging av fritidsboliger og reiseliv. Gulsvikfjellet er, og vil bli, svært viktig for Flå kommune i denne samanheng. 13

14 Rådmannens innstilling: Planutvalget i Flå slutter seg til rådmannens vurderinger ovenfor og legger med dette, i medhold av plan- og bygningslovens 12-10, forslaget til områdergulering for Gulsvikfjellet, ut til offentlig ettersyn. 14

15 2/14 Søknad om dispensasjon fra LNF-formålet i kommunedelplanen for Gulsvikfjellet: fradeling av tomt fra Miljoseter 30/1. Arkivsak-dokument: 13/ Arkivkode: 30/1 Saksbehandler: Vidar Seterstøen Saksgang Møtedato Saknr 1 Fast utvalg for Plansaker /14 Saken avgjøres av: Planutvalget Vedlegg: Søknad fra Marianne G. Skinnes Dokument i saka: d.s., samt Uttale fra fylkesmannen i Buskerud Landbruksfaglig uttalelse Saksopplysninger: Flå kommune har mottatt søknad om dispensasjon fra LNF-området i kommunedelplanen for Gulsvikfjellet til fradeling av tomt på Miljoseter, gnr.30, bnr.1 Anslått areal som skal fradeles er ca. 1,5 daa. Begrunnelsen for søknaden er at setra ikke har vært brukt til seterdrift de siste årene men derimot vært brukt av familien som hytte siden da. Det søkes således om fradeling til uendret bruk. Forhold til overordna plan: LNF-område i kommunedelplanen for Gulsvikfjellet. Miljøkonsekvenser: Vurdering etter Naturmangfoldloven: 8-Kunnskapsgrunnlaget: Inntil nylig har det kun vært 1 bygg på setervollen; et bygg for beboelse. Denne hytta ble i vår, etter søknad, brent ned som en brannvernøvelse fordi bygget var befengt med råte og soppangrep og kunne ikke repareres på en forsvarlig måte. Bygget var av reisverk og bygd en gang på 50-tallet. Eiendommen er i praksis benyttet som en fritidseiendom de siste 50 årene. Kommunens vurdering er at en fradeling til uendret bruk ikke vil medføre endringer eller negative konsekvenser for naturmangfoldet. Det er i dag fortsatt bevart et visst kulturlandskap på setervollen, men det er ingen grunn til å tro at en dispensasjon til fradeling skulle føre til en raskere igjengroing av dette kulturlandskapet, snarere tvert imot. 15

16 En fradeling til uendret bruk vil ikke endre situasjonen fra det den har vært de siste 50 årene der området i praksis har vært benyttet som en fritidseiendom. Kommunen finner det ikke nødvendig å innhente kunnskap fra offentlige databaser da eneste endring i forhold til situasjonen som har vært de siste årene er at det blir nedsatt 4 grensemerker i terrenget. Påvirkningen på arter, naturtyper, landskap og økosystem er derfor uendret og vurderes til ikke å få avgjørende vekt når saken skal avgjøres. Siden tiltaket ikke har negativ effekt på naturmangfoldet finner kommunen det unødvendig å vurdere saken ytterligere etter Naturmangfoldlovens 9-12 Økonomiske konsekvenser: Ingen Vurdering: Saken har vært til uttale hos Fylkesmannen i Buskerud som uttaler følgende: «Flå kommune har vurdert saken ut fra bestemmelsene i naturmangfoldloven, og har kommet fram til at en fradeling til uendret bruk ikke får konsekvenser for naturmangfoldet. Fylkesmannen har ikke merknader til kommunens vurdering. I et landbruksmessig perspektiv er det i utgangspunktet ikke ønskelig å fradele arealer fra landbrukseiendommer. I denne konkrete saken er det ønskelig å fradele en tomt på ca 1,5 dekar. Vi forutsetter at kommunen gjør en nøye vurdering av driftsmessig behov for setertomta for landbrukseiendommen for framtiden. Dersom kommunen kommer til at det ikke vil være noe driftsmessig behov for slik setertomt, og ønsker å gi tillatelse til fradeling, bør det være et vilkår at et ikke kan settes opp ny seter til landbrukseiendommen med mindre driftsopplegget på landbrukseiendommen endres vesentlig i forhold til dagens bruk.» Fra kommunens landbruksansvarlige har vi mottatt følgende uttale: «Viser til søknad om dispensasjon til fradeling av Miljoseter på gbnr.: 30/1, datert: Den omsøkte setra, samt området rundt utgjør ca. 1,5 daa. og står som LNF området i kommuneplanens arealdel. Drifta er per d.d. i hovedsak knyttet til skogbruket, kornarealene som hører til gården blir leid vekk til en bonde i Flå. Setra har ikke vært i drift på over 50 år, og har ingen tilknyttning til produksjonen på gården. Setra har i de senere år vært brukt som fritidsbebyggelse, og en fradeling vil ikke føre til endret bruk. Setra ligger i et allerede godt etablert hyttefelt. Etter en helhets vurdering, anbefales det at det gis tillatelse til fradeling av Miljoseter på gbnr.: 30/1 i Flå.» 16

17 Rådmannens innstilling: Planutvalget i Flå gir med dette dispensasjon fra LNF-området i kommunedelplanen for Gulsvikfjellet til fradeling av ca. 1,5 daa fra Miljoseter gbnr. 30/1. Tillatelsen gis på følgende vilkår: Tomta kan ikke deles ytterligere. Tomta kan bebygges med 1 hytte i tråd med reguleringsbestemmelsene for Høgevarde HV2. Det kan ikke påregnes at det kan settes opp ny seter til landbrukseiendommen med mindre driftsopplegget endres vesentlig i forhold til dagens bruk. Dette vedtak kan i hht. forvaltningsloven påklages. En event. klage sendes til Flå kommune innen 3 uker fra mottakelsen av dette vedtak. 17

18 Delegerte saker 18