NORDRE LAND KOMMUNE SÆRUTSKRIFT

Transkript

1 NORDRE LAND KOMMUNE SÆRUTSKRIFT Side 1 av 8 Saksbeh.: Ingun Therese Braanaas Arkivkode: 143 Saksnr.: Utvalg Møtedato 62/16 Formannskapet Lnr.: 7566/16 Arkivsaksnr.: 11/2315 Arkivnøkkel: 143 Saksbehandler: ITB Utskrift til: KOMMUNEDELPLAN I SYNNFJELL SYD - NÆRINGSBASERT HYTTEUTVIKLING GANGS HØRING Sammendrag: Rådmannen anbefaler at revidert forslag til kommunedelplan for Synnfjell Syd næringsbasert hytteutvikling ( ) legges ut til offentlig ettersyn og sendes på 2. gangs høring. Rådmannen vurderer det til at Nordre Land kommune legger fram en plan som er i tråd med kommunale, regionale og sentrale føringer for arealbruk og utvikling. Vedlegg: Kommunedelplanen, som består av - Plankart - Planbeskrivelse - Bestemmelser og retningslinjer Vedlegg til kommunedelplanen: - Konsekvensutredninger (KU) - Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) - Oversikt over eksisterende tomter i planområdet - Arealregnskap - Temakart fellestiltak - Temakart kulturminne - Temakart kulturminner ved TV2 Andre vedlegg: - Liste over innspill til 1. gangs høring, med kommentarer - Innspill fra Synnfjell Syd utmarkslag datert Innspill fra eier av 68/59 (Slåtthaugen)

2 - Endringslogg - justeringer som er gjort i plandokumentene Side 2 av 8 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): - Utredninger og rapporter innenfor ulike tema, jf konsekvensvurdering. - Kommunedelplan for Synnfjell Syd Hugulia Nørstelia (vedtatt 1996) - Opphevingssakene for gamle bebyggelses- og reguleringsplaner - Planprogrammet - Saksdokumenter fra 1. gangs høring Saksopplysninger: Det vises til 1. gangs behandling av saken og tilhørende saksdokumenter, for beskrivelse av hovedpunktene i planen. Innspill til 1. gangs høring Det har kommet 24 innspill til planen innen frist, samt 2 andre innspill i etterkant. Listen over disse, med administrasjonens vurdering, er vedlagt saken. Parallelt med denne saken er det opphevingssaker for hver av de gamle regulerings- bebyggelsesplanene. I vurderingen nedenfor er utvalgte innspill kommentert i hovedpunkter. 1 UTVALGTE INNSPILL FRA REGIONALE MYNDIGHETER 1.1 Innspill fra Fylkesmannen (FM) FM ser positivt på strategi om samarbeid om reguleringsplaner og fellestiltak. FM viser til sivilombudsmannsak ang kommunedelplan i Lifjell, og påpeker at hensyn som vektlegges ved tildeling av arealformål skal være saklige og innenfor lovens rammer. Kommunen kan normalt ikke ta stilling til privatrettslige forpliktelser eller ansvarsforhold gjennom plan. Det bes om at kommunen ser på om utbyggingsavtaler vurderes som virkemiddel for å realisere utbyggingstiltak. Noen justeringer gjøres i plandokumentene, som presiserer det sterke fokuset på at det skal være tilstrekkelig sikkerhet for fellestiltak. Det konkretiseres ikke hvordan de privatrettslige forholdene skal løses - næringsaktørene må selv dokumentere tilstrekkelig sikkerhet og kommunen må vurdere om denne er god nok. Utbyggingsavtale er i utgangspunktet ikke et virkemiddel for fellestiltakene, da de ikke er å anse som kommunens kjernevirksomhet. Konkrete endringsinnspill til bestemmelser og retningslinjer er for øvrig innarbeidet eller tas til etterretning, jf vedlagt liste over endringer som er gjort. 1.2 Innspill fra Fylkeskommunen (OFK) OFK mener planforslaget er godt gjennomarbeidet og i hovedsak i samsvar med planprogrammet. Arealregnskapet er moderat ift LNF. Bestemmelser om rekkefølge bør utformes slik at det ikke går inn i det privatrettslige. Vedr. Slåtthaugen, F15: Kommunen har i hele planprosessen vektlagt at utbygging skal baseres på felles samarbeid som tar ansvar for viktige funksjoner, og prioritering av de to

3 Side 3 av 8 reguleringsområdene følger opp dette. Kommunen må vurdere om F15 oppfyller krav til forutsigbarhet ift deltagelse i fellestiltak, og viser også til Kommunal- og regionaldepartements uttalelse som vektlegger kommunens skjønn i Lifjell-saken. Kulturminnene er godt ivaretatt. OFK foreslår enkelte justeringer ift bestemmelser ang kulturminner. Noen justeringer gjøres i plandokumentene, som presiserer det sterke fokuset på at det skal være tilstrekkelig sikkerhet for gjennomføring av fellestiltak. Det konkretiseres ikke hvordan de privatrettslige forholdene skal løses - næringsaktørene må selv dokumentere tilstrekkelig sikkerhet og kommunen må vurdere om denne er god nok. Konkrete endringsinnspill til bestemmelser og retningslinjer er for øvrig innarbeidet eller tas til etterretning, jf vedlagt liste over endringer som er gjort. 1.3 Innspill fra Statens vegvesen: Positivt med fellestiltak. Nyere avkjørsler fra FV186 må godkjennes av Vegvesenet, også eksisterende avkjørsler hvis nye hytter. Bør ha rekkefølgebestemmelser som sikrer trafikksikker adkomst til nye hytteområder. Myke trafikanter må ivaretas, og det må være trafikksikre løsninger internt i reg-områdene. Skilting langs FV skal godkjennes av vegvesenet. Rekkefølgebestemmelser vedr. sikker adkomst følges opp i reguleringsplanen, før øvrig tas innspillet til etterretning. 2 UTVALGTE PRIVATE INNSPILL 2.1 Innspill fra Synnfjell Syd Utmarkslag (SSU) VA-planen som skal lages bør kun omfatte eiendommer med byggeområder. Ønsker endring på en del retningslinjer og bestemmelser. De har for øvrig en del andre innspill, se vedlegg. VA-plan må omfatte vurdering av alt VA innenfor reg-området for helhetlig vurdering. Det er gjort noe justering av bestemmelse og retningslinjer med bakgrunn i innspillet, andre er beholdt, jf vedlagt liste over endringer som er gjort. 2.2 Innspill fra eier av 68/59 (Slåtthaugen, F15), datert Tildeling av arealformål må begrunnes utfra egnethet, viser til Sivilombudsmannssak i Bø. Mangel på privatrettslig avtale kan ikke legges til grunn for å ikke ta inn området. Innspiller har forsøkt å få til avtale med kommunen uten at kommunen har ønsket det. Den privatrettslige avtalen som kommunen har pålagt å signere har mangler. Kommunen bidrar til avtaler som binder opp reguleringsskjønnet på uheldig måte. Kommunen har ikke har utøvet tilstrekkelig saksbehandling. Mener det er tilfredsstillende sikkerhet og at F15 Slåtthaugen må avsettes til utbygging. Legger ved uttalelse fra Advokatfirmaet Lønnum vedr. saken. Se vedlagt innspill.

4 Side 4 av 8 Alle forhold er vurdert når det gjelder Slåtthaugen mht fysisk egnethet, og i tillegg er det vektlagt om eiendommen er en del av et samarbeid om finansiering og gjennomføring av fellestiltak. Utfra en samlet vurdering av disse forholdene, herunder innspillet per , vurderes det dithen at eiendommen ikke tas inn som byggeområde. 2.3 Nytt innspill fra SSU 11. mai 2016 vedr. Slåtthaugen Det vises til pkt og 2.2. over. Kommunen mottok fra SSU 11. mai 2016 en skriftlig orientering om at Kristian Platou Nygård, gnr 68/59, den , har inngått grunneieravtale med Synnfjell Syd Utmarkslag SA. Ny vurdering vedr Slåtthaugen: Det vurderes nå dithen at det er tilfredsstillende sikkerhet for at eiendommen Slåtthaugen, 68/59, deltar i finansiering av fellestiltak. Det foreslås byggeområde på arealet, se for øvrig plandokumentene for nærmere beskrivelse. 2.4 Innspill om tomter sør i Hugulia nedenfor hovedveien Det har kommet to innspill ift arealer her. Det ene gjelder allerede fradelt tomt, mens det andre gjelder ønske om å dele fra i LNF. Det opprettholdes som foreslått i 1. gangs høring og områdene tas ikke inn som byggeområder, med samme begrunnelse (jf kap 7.4. i planbeskrivelsen). 2.5 Hugulia Fjellstue Det har kommet innspill fra Hugulia Fjellstue med ønske om endring av arealformål til fritidsformål. Dette begrunnes i at eier ikke ser på det som realistisk å drive slik virksomhet der, herunder mangel på marked for dette. Arealet må ses på i et lengre tidsperspektiv. Hytteutviklingen i området, samt ringvirkninger med generelt økt bruk av området, vil kunne påvirke markedet for turistrettet virksomhet på dette arealet. Arealet er i seg selv sentralt beliggende og minst like relevant i ny plan som i tidligere plan. Planforslaget går derfor ut på å videreføre dagens formål som næringsareal. 2.6 Innspill vedr. vegstandard på FV186 Både Synnfjell Syd Utmarkslag, Hugulia velforening og Slåtten hytte- og velforening kommenterer den dårlige veistandarden på FV186 og oppfordrer kommunen til å påvirke til bedre standard.

5 Side 5 av 8 Innspillene angående vegen representerer et stort antall brukere av vegen. Temaet er ikke direkte en del av planprosessen. Vegen vil få økt belastning ved realisering av planen, den er en viktig faktor for at planområdet skal oppleves som attraktivt. Det bør være høy bevissthet om dette i prosesser som kan bidra til en utbedring av vegen. 2.7 Innspill ang fellestiltaksmidler og Vegen Røste Langhaugen Fra Vegen Røste Langhaugen og Synnfjell Syd utmarkslag har det kommet innspill om at denne vegen bør tilføres fellestiltaksmidler, grunnet at den er planlagt brukt som adkomstveg til utfartsparkering. Kommunens krav om sikring av finansiering og utbygging av fellestiltak gjelder nye og angitte tiltak. Vegen Røste - Langhaugen er en investering som er gjort og vil ved økt bruk generere inntekter til vedlikehold. 2.8 Innspill fra Privatvegen Hugulia- Bakkebygda Denne vegen går i vestre del av planområdet og det er planlagt avkjøring fra denne til ny adkomstveg og vestre utfartsparkering. Det er planlagt ny for vegen, og det har vært dialog mellom kommunen og vegstyret. Bommen vil bidra til økte inntekter til nødvendig likehold på vegen. Vegstyret kommer tilbake til kommunen med søknad om lånegaranti for bominvesteringen. Dette behandles da som en egen sak. 3 NÆRINGSUTVIKLING OG GRUNNEIERSAMARBEID En viktig oppgave og hensyn i planleggingen er å legge til rette for verdiskaping og næringsutvikling, jf pbl 3-1 d). Målet for kommunedelplanen er å «legge til rette for en næringsbasert hytteutvikling i Synnfjell Syd, som bidrar til lokal verdiskaping på kort og lang sikt, og samtidig tar hensyn til landbruket, fast bosetting og natur- og kulturkvalitetene i området». Det har gjennom hele planprosessen vært et tydelig kommunisert fokus på at det skal være en næringsbasert hytteutvikling, som skal bidra til verdiskaping, og grunneiersamarbeid om viktige fellesfunksjoner (reguleringsområdene har krav om felles planlegging, pbl 11-8 bokstav e) på tvers av eiendomsgrenser). Dette har også påvirket kommunedelplanens profil. Planområdet mangler tilrettelegging/tilgjengeliggjøring i forhold til utfartsområdene. Fellestiltakene er et viktig ledd i dette de øker tilretteleggingen og tilgjengeligheten i området. Tiltakene skal øke attraktiviteten som hytte- og utfartsområde, og komme hele planområdet til gode. Planen forutsetter at eiendommer med byggeområder i ny plan bidrar til å opparbeide fellestiltak ved å forplikte seg økonomisk til fellestiltak overfor en gjennomføringsorganisasjon. Summen av krav til samarbeid, infrastruktur og gjennomføring av fellestiltak, samt mer attraktiv beliggenhet på byggeområdene bidrar til et økt fokus på en næringsbasert utvikling.

6 Side 6 av 8 4 MODELLEN SOM ER VALGT SIKKERHET PÅ KOMMUNEDELPLANNIVÅ Kommunen vil ha tilstrekkelig sikkerhet for at fellestiltakene blir opparbeidet for å legge ut byggeområder i kommunedelplanen (jf også planbeskrivelsen kap 5.4). Krav om en sikkerhet for gjennomføring av fellestiltak allerede på kommunedelplannivå er viktig for å bidra til dette og forutsigbarhet i de framtidige reguleringsprosessene. Vurderingen av kravet til fellestiltak er en del av den totale egnethetsvurderingen og er i seg selv ingen faktor som kvalifiserer for byggeområder. Innspill er i planprosessen vurdert i forhold til alle egnethetsforhold (iht Konsekvensvurderinger, Risiko- og sårbarhetsanalyse osv) Kravet bidrar til en avklaring på et tidlig stadium av hvor det er modne områder for en næringsbasert utbygging, herunder om området er modent for samarbeid om nødvendige tilretteleggingstiltak. Der det ikke er tilstrekkelig sikkerhet for opparbeiding av fellestiltakene, anses ikke området modent for utbygging. Det er derfor et tydelig rekkefølgekrav at alle fellestiltakene skal være opparbeidet eller sikret opparbeidet før det kan fradeles nye tomter til fritidsbebyggelse. Dette gjelder også ved deling av eksisterende tomter. Dette rekkefølgekravet skal videreføres i alle reguleringsplaner, som en «sikkerhetsventil» i tilfelle sikkerheten ikke er tilfredsstillende. Med en annen modell uten tilstrekkelig sikkerhet på kommunedelplannivå, men med rekkefølgekrav med trinnvis utbygging i definerte områder ettersom fellestiltak bygges ut, ville en da ikke vite om byggeområdene var modne for utbygging. Det ville kunne oppstå forsinkelser og stans i utviklingen av området. Rådmannen mener derfor modellen som er valgt gir forutsigbarhet og viktig avklaring for å få en best mulig utvikling i området og med mulighet for god framdrift. Sivilombudsmannsaken i Lifjell (Bø kommune) Både Fylkesmannen, Fylkeskommunen og eier av Slåtthaugen nevner Lifjell-saken i sin innspill. Saken gjaldt rullering av kommunedelplan for Lifjell, hvor arealer som tidligere var utlagt til fritidsbebyggelse, ble gjort om til LNF-områder. Den ble klaget inn for Sivilombudsmannen. Klagen omhandlet bl.a. spørsmål om tilslutning til privat avtale ift en skiheis var bestemmende for hvilken arealkategori den enkelte tomt er tildelt, og om kommunen har utøvd tilstrekkelig skjønn. Ombudsmannen påpeker at det ikke er noe å si på at kommunen la vekt på mulighetene for privat finansiering av heisanlegget, men at utbyggers/grunneiers bidrag til heisanlegget i seg selv ikke kan legge føringer for hvilke om råder som legges ut til hyttefelt. Det ble påpekt at loven ikke gir anledning til en skjematisk tildeling av byggeområder der en tilslutning til en privatrettslig avtale er eneste moment som vektlegges. Ombudsmannen mente planen bar preg av at områdenes kvalitet og egnethet ikke var vurdert, og at det derfor er saksbehandlingsfeil og innholdsmangler. Kommunen er bedt om å behandle planen på nytt og foreta en allsidig vurdering slik loven anviser. I Synnfjell Syd er det gjort en bred vurdering av alle relevante forhold når det gjelder områdenes egnethet og sårbarhet, og krav til sikkerhet for deltagelse i fellestiltak har ikke i noen tilfeller vært det eneste vurderingskriteriet.

7 Side 7 av 8 Kommunal- og regionaldepartementet(kmd) har besvart ombudsmannen på spørsmål i saken. KMD sier at kommunen må ta saklige og forsvarlige planhensyn og en samlet vurdering av arealbruken. Så langt det er tatt saklige hensyn vil en plan kunne representere begrunnet forskjellsbehandling. Når det er relevant å ta hensyn til bidrag som støtter opp under en ønsket utvikling av et område og bidrar til gjennomføring av plan, må det forutsettes at grunneier som inngår avtale også har evne og vilje til å bidra til utvikling av området. Presiseringer som er gjort etter 1. gangs høring Det er gjort noe nærmere tydeliggjøring i plandokumentene ang. koblingen mellom næringsbasert utvikling og fellestiltak, og presiseringer til kravet om tilfredsstillende sikkerhet for opparbeiding av fellestiltak. Det er presisert tydeligere at egnethet er vurdert ved valg av byggeområder. Planen skal ikke konkretisere hvordan de privatrettslige forholdene skal løses. Kommunen skal ikke gå inn i detaljer i de privatrettslige forholdene og når det gjelder utforming av avtaleverk mellom enkeltgrunneiere og gjennomføringsorganisasjon, men må ha en sikkerhet for at fellestiltakene er sikret opparbeidet. 5 KOMMUNALT ENGANGSTILSKUDD TIL FELLESTILTAK Det bør vurderes nærmere som en egen sak å bidra med et kommunalt tilskudd til ett av fellestiltakene, da dette er viktig for tilretteleggingen i området og også positivt for den allmenne tilgangen til området. Det kan nevnes at det i planprogrammet for Synnfjell Øst er skissert at kommunen skal bidra med et engangstilskudd, og at samme prinsipp bør gjelde i Synnfjell Syd. For å motivere til en raskere realisering av adkomstveg og utfartsparkering i Hugulia, bør en vurdere å knytte tilskuddet til dette. Rådmannen anbefaler at dette bør fremmes som en egen sak 6 NYLIG FRADELTE TOMTER I MUNKHATTEN Det har vært mulig å fradele fra gamle bebyggelses- og reguleringsplaner helt til det siste, før oppheving. I Munkhatten er det ikke foreslått nytt reguleringsområde, grunnet blant annet svartskifer/alunskifer, og her vil eksisterende reguleringsplan bli opphevet. To nylig fradelte tomter iht eksisterende plan der foreslås som byggeområde, sammen med 4 andre tidligere fradelte tomter som ligger rett i nærheten. Det er egne bestemmelser for tiltak i hensynssonen som disse ligger innenfor (svartskifer/alunskifer). 7 ENDRINGER I PLANDOKUMENTENE Det er gjort noen endringer i plandokumentene, jf vedlagt endringslogg. Det er forsøkt å harmonere bestemmelser og retningslinjer med det som antas også vil være aktuelt i Synnfjell Øst, så langt denne sammenligningen er hensiktsmessig. I tillegg er det gjort enkelte redaksjonelle endringer.

8 Administrasjonens innstilling: Side 8 av 8 Rådmannen vil råde formannskapet til å fatte slikt vedtak: 1. Forslag til kommunedelplan for Synnfjell Syd (datert 23. mai 2016) sendes på 2. gangs høring og legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven kap Rådmannen gis fullmakt til å foreta redaksjonelle endringer i høringsdokumentet. NORDRE LAND KOMMUNE, den 23. mai Jarle Snekkestad rådmann Ingun Therese Braanaas saksbehandler Behandling/vedtak i Formannskapet den sak 62/16 Behandling: Tore Halden fratrådte som inhabil. Vedtak: 1. Forslag til kommunedelplan for Synnfjell Syd (datert 23. mai 2016) sendes på 2. gangs høring og legges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven kap Rådmannen gis fullmakt til å foreta redaksjonelle endringer i høringsdokumentet. Rett utskrift: 3. juni 2016