Boligbyggebehovet : Boligutbyggingsmønster og beregning av nye avsetninger til boligformål i planperioden.

Transkript

1 Kommuneplanens arealdel Boligbyggebehovet : Boligutbyggingsmønster og beregning av nye avsetninger til boligformål i planperioden. 1. Plangrunnlag Den valgte befolkningsfremskrivning i Samfunnsdelen er del av en regional fremskrivning til interkommunal arealplan for Trondheimsregionen (IKAP). Denne bygger på den offisielle prognosen SSB 2009, alt. MMMM, men har i tillegg lagt inn en trendfremskrivning som gir høyere vekst enn SSB. Den oppgir et samlet befolkningstall i 2020 på personer og ca i Dette gir tilnærmet sammenfallende tall med SSB s fremskrivning, alt. MMMM for 2020, mens det i følge SSB vil være færre innbyggere i 2030 enn hva IKAP oppgir. For beregningen som gjøres i kapittel 2 er det SSB-prognosen som brukes, og ikke IKAP-prognosen. Antagelser om boligdekning og boligavgang er gjort ut fra statistikk og observerte trender. Nye planforutsetninger i forhold til klima og energi, biologisk mangfold, jordvern og hensynet til sosial infrastruktur må trekkes inn i planfaglige vurderinger ved den konkrete utformingen av plankart og bestemmelser. Skolekrets som ny plansone innebærer at skolekapasitet trekkes direkte inn i vurderinger av utbyggingsmønsteret. De første 5 årene, dvs. innenfor handlingsperioden, vil faktisk - og programmert - skolekapasitet i kretsene gjennom rekkefølgebestemmelsen om sosial infrastruktur kunne styre utbyggingsmønster og utbyggingstakt i boligbyggingen. I resten av planperioden, her utmålt til 15 år, vil en da kunne stå overfor motsatt problematikk: at boligetterspørsel i kretsen styrer utbygging eller reduksjon av skolekapasitet. Den politiske målsetningen om en forholdsvis fordeling av veksten internt i kommunen er tidligere formulert - og gjentatt - med at boligbyggingen skal fordele seg med 60% på sentrumsdelen og 40% på de øvrige 3 kommunedelene til sammen. Det understrekes at dette har vært en målsetning, og at utviklingen tenderer i retning av et stadig større utbyggingspress mot kommunens tettsteder, først og fremst Stjørdal tettsted. De siste planperiodene er over 90% av boligbyggingen kommet i tettstedene, hvorav rundt ¾ i Stjørdal tettsted. Det betyr igjen at en ikke har oppnådd målsetningen på 60/40 i disse periodene, selv om den enkelte år kan ha vært helt eller tilnærmet oppfylt. 2. Forenklet boligbyggebehovsberegning for en 10- og 20-års planperiode. Beregning av boligbyggebehov tar utgangspunkt i eksisterende boligmasse. Det beregnes så en fremtidig boligmasse, ved utgangen av perioden, basert på viktige måltall for: - befolkningsutviklingen i perioden, jfr. SSB middels alternativ MMMM, - normert boligdekning for bestemte kategorier av befolkningen, ved utgangen av perioden,

2 - erfaringsmessig boligavgang, vurdert opp mot eksisterende boligmasse ved inngangen til perioden. En forenklet beregning tar utgangspunkt i folketallet ved utgangen av perioden, gjør en enkel antagelse om utviklingen i boligdekning i perioden og legger til slutt inn en begrunnet boligavgang for den samme perioden. For Stjørdal gir dette følgende inngangsdata : - befolkningsmengden ved inngangen av planperioden er personer og hhv og i 2020 og 2030, jfr. SSB fremskrivningsalternativ MMMM. - gjennomsnittlig boligdekning har gått opp fra 2,7 personer pr. bolig ved FOB 1990 og til 2,3 personer pr. bolig Dette er en endring på 0,4 personer pr. bolig i løpet av en 18-års periode. - det antas en utflating av boligdekningen i kommende 10- og 20-års periode i forhold til registrert utvikling Den er her gitt verdiene 2,25 personer pr. bolig i 2020 og 2,20 pesoner pr. bolig i erfaringsmessig boligavgang er i generell veiledning oppgitt til mellom 0,1 og 0,2% årlig avgang fra faktisk boligmasse. Stjørdals boligmasse ligger antagelig et sted i mellom med referanse til kommunale eiendomsbaser i Stjørdal antatt til 0,12% i 2009, og samme absolutte årlige avgangsmengde de øvrige 10, resp. 20 årene i perioden, dvs. en svakt synkende avgangsprosent, eller boliger i avgang pr. år. En forenklet boligbehovsberegning blir da som følger: Beregnet antall boliger pr : :2,25 = Minus oppgitt antall boliger pr (SSB statistikkbanken): Gir nybyggingsbehov pga. folketall og økt boligdekning : Pluss antatt boligavgang : x 0,0012 x 11= Gir samlet nybyggingsbehov i perioden : boligenheter boligenheter boligenheter boligenheter boligenheter Beregnet antall boliger pr : :2,20 = Minus oppgitt antall boliger pr (SSB statistikkbanken): Gir nybyggingsbehov pga. folketall og økt boligdekning : Pluss antatt boligavgang : x 0,0012 x 21= Gir samlet nybyggingsbehov i perioden : boligenheter boligenheter boligenheter boligenheter boligenheter I 2009 er det igangsatt 126 boligenheter, mens 173 enheter er tatt i bruk i kommunen. For de formelle planperiodene, hhv og , blir det samlede nybyggingsbehovet dermed: boligenheter i perioden og boligenheter i perioden

3 Planberedskap, dvs. en reserve utover det beregnede nybyggingsbehovet, er i gjeldende plan utmålt til et tillegg på 40%. Samfunnsdelen har bare uttalt behovet for en planberedskap verbalt, men ikke tallfestet behovet. Ettersom planperioden her er forlenget til 20 år, er ikke behovet for planberedskap til stede i samme grad som for 12-årsperioden i gjeldende plan. Planberedskapen kan like gjerne ivaretas ved en eventuell forsert utbygging hvor 2030-situasjonen nås på et tidligere tidspunkt enn Behovsberegninger fra Interkommunal arealplan for Trondheimsregionen (IKAP) Valgt befolkningsprognse for IKAP tar utgangspunkt i SSB s alternativ MMMM, men gjør flere avvikende, regionbestemte forutsetninger utover dette: - samlet netto tilflytting på personer pr. år, - fruktbarhet samsvarende med faktisk utvikling de siste årene, - redusert dødssannsynlighet over tid, - kommunevis befolkningsvekst videreført som registrert i perioden , - årlig prosentvis vekst for regionen som helhet på 1,40 % pr. år. Denne sterke veksten er etter vurderinger senere i IKAP-prosjektet justert noe ned, og for Stjørdals del konkludert med: et gjennomsnittlig boligbyggebehov pr. år på 180 enheter i hele planperioden Dette siste kan bekreftes som et riktig estimat når en utelukkende legger til grunn SSB s offisielle MMMM befolkningsfremskrivning for Stjørdal kommune, og ikke tar hensyn til de avvikende, regionbestemte forutsetningene ovenfor. I en tilsvarende beregning som under kap. 2 ovenfor, vil en ren SSB-basert fremskrivning nemlig gi totalt nye boligenheter i hele planperioden , eller gjennomsnittlig 175 enheter pr. år. Det bør derfor konkluderes med at en opererer med en total planleggingsramme på boligenheter for hele perioden, eller gjennomsnittlig 180 enheter pr. år. 4. Utbyggingsmønster fordelinger på boligtype og utbyggingsform Samfunnsdelen av kommuneplanen har fokus rettet på forholdet mellom vekst og kapasiteter i sosial infrastruktur og andre føringer på et mer generelt plan. Den politisk vedtatte fordelingen internt i kommunen med en målsetning på hhv. 60 % og 40 % mellom sentrumsdelen og de øvrige kommunedelene, gjelder dessuten. Mer planfaglige forutsetninger som fordeling mellom utbygging i form av fortetting, feltutbygging og spredt utbygging, herunder fordeling på ulike boligtyper, må gjøres i tillegg for å kunne beslutte et bestemt utbyggingsmønster. Det vil også være avgjørende hvordan en kan sikre hensynet til klima- og energimål, andre miljø- og ressurshensyn, samt hensynet til risiko og sårbarhet. På kort sikt vil som sagt skolekapasitet i den enkelte skolekrets avgjøre byggeaktivitet og vekst internt i kommunen.

4 Interkommunal arealplan for Trondheimsregionen, IKAP, vektlegger og prioriterer fortettingstiltak og miljøvennlig tettstedsutvikling for kommunene i plansamarbeidet. Spredt utbygging og ekspansjon i grendesamfunn er av mindre interesse, sett fra et regionalt synspunkt. IKAP s analyser har for øvrig påvist at nybygg som frittliggende enebolig har en nedadgående tendens i regionens boligmarked. Utbygging i form av fortetting har stått for mellom halvparten og 3/4 av den årlige boligbyggingen i kommunen de seneste 10 årene. Fortetting som utbredt utbyggingsform antas å vedvare også på lang sikt. Samtidig vil tilgjengelig tomteutvikling for fortetting, dvs. sanering av eldre, eksisterende bygg til fordel for nybygg på tomta, etter hvert nå et metningspunkt. Selv om nyere regulering tilrettelegger for fortettingsløsninger, og at boligfortetting enkelte år har utgjort over 60% av total nybygging, kan det også være spørsmål om gjennomføring av enkelttiltak følger opp i samme grad som tidligere antatt. Det kan derfor være grunn til å vise en viss nøkternhet i utmålingen av fortetting som utbyggingsform i planperioden. Som planforutsetning antas halvparten, dvs. 50 %, av total nybygging å komme i form av fortetting i senterområder og allerede utbygde strøk, i hele planperioden Det betyr gjennomsnittlig 90 boligenheter pr. år av denne utbyggingsformen. Boligfortettingen vil være dominert av leilighetsbygg, eventuelt i kombinasjon med næringsformål. Boligstørrelsen vil kunne variere, men innslaget av middels til små leiligheter antas å dominere. Den sosiale boligbyggingen vil for en del måtte innrettes i form av fortettingsprosjekter. Innslaget av nye villaer i form av fortetting, sk. eplehagefortetting, antas erfaringsmessig å ligge på et beskjedent nivå: bare omkring 10 enheter pr. år. Mindre boligstørrelser vil også kunne opptre under feltutbygging, i første rekke i tilfeller hvor en går opp i utnyttingsgrad. Slike tilfeller vil også kunne tilfredsstille et utleie- og sosialboligbehov. Spredt boligbygging og mindre grendefelt vil fortsatt være en aktuell utbyggingsform i vår kommune, tross økende vekt på klima- og energihensyn. Omfang og struktur innebærer en nøktern videreføring av dagens mønster med større vekt på mindre grendefelt. Innenfor sentrumssonens og kommunedelsentrenes nærområde (opptil 6 km fra sentrum og 2 km fra kommunedelsenter) vil dette være en uaktuell utbyggingsform. Totalt kan denne kategorien (spredt/grendefelt) utmåles til gjennomsnittlig ca. 15 enheter pr. år i planperioden. Den rene feltutbyggingen utgjør da differansen opp til 180 enheter: dvs. gjennomsnittlig 75 boligenheter pr. år. Som et gjennomsnitt av årlig nybygging på 180 enheter i perioden får en da følgende fordeling: fortetting 90 enheter feltutbygging 75 enheter og spredt/grendefelt 15 enheter pr.år. 5. Utbyggingsmønster politisk fordeling på kommunedeler I følge den politiske føringen om en 60/40-fordeling mellom delområde Stjørdal/Stjørdalshalsen og øvrige kommunedeler vil nybyggingsbehovet i planperiodene bli slik fordelt mellom disse:

5 Kummunedel Prosent av total planleggingsramme Antall enheter i planperioden Ant. enheter hele planperioden Stjørdal / Stjørdalshalsen. 60 % Hegra, Lånke og Skatval. 40 % SUM 100 % Tabell 3.1: Totalt nybyggingsbehov i antall boligenheter, fordelt mellom sentrumssonen og øvrige kommunedeler, for planperiodene og Fordelingen mellom kommunedelene Lånke, Hegra og Skatval bør ta hensyn til utviklingen av arbeidsplasser, folketallet i kommunedelen, kollektivtransporttilbud og øvrige vilkår for planfaglig fundert feltutbygging i kommunedelen. Ut fra dette vil en her anta en fordeling hvor Lånke får en noe høyere andel enn de to øvrige, og Hegra igjen noe høyere enn Skatval (hhv.17%, 13% og 10% på kommunedelene Lånke, Hegra og Skatval - totalt 40 %). Planperioden : Planperioden : Lånke x 0,17 ~ 300 boligenheter Lånke x 0,17 ~ 610 boligenheter Hegra x 0.13 ~ 230 Hegra x 0.13 ~ 470 Skatval x 0,10 ~ 180 Skatval x 0,10 ~ 360 Innenfor hver kommunedel er det som nevnt plansoner ned til skolekretsnivå: Halsen/Fosslia, Kvislabakken og Haraldreina i delområdet Stjørdal/Stjørdalshalsen, Lånke og Elvran i kommunedel Lånke, Hegra, Skjelstadmark, Forradal og Flora i kommunedel Hegra, og Skatval i kommunedel Skatval. Interkommunal arealplan for Trondheimsregionen, IKAP, opererer også med skolekretser som plansone. Hensikten med disse plansonene er å kunne bruke rekkefølgebestemmelsen om sosial infrastruktur (les: overdekning/underdekning i skolekapasitet) i detaljplanlegging og saksbehandling etter plan- og bygningsloven. Et slikt instrument vil da kunne utsette eller hindre videre boligutbygging og -vekst i plansonen/skolekretsen. I mange tilfeller antas at det bare dreier seg om en midlertidig byggestopp. I andre tilfeller kan byggestoppen vise seg å bli mer vedvarende. Uansett må en håndtere et vedtatt arealbruksavsett i kommuneplanen sammen med rekkefølgebestemmelse om utbyggingstakt og mulig -stopp for formålet i skolekretsen. 6. Utbyggingsmønster fordeling på utbyggingsform i kommunedelene For delområde Stjørdal/Stjørdalshalsen vil praktisk talt all utbygging være knyttet til tettstedsområdene i sonen (Stjørdal tettsted, Prestmoen tettsted og Kvithammer tettsted). Det betyr at det som en forutsetning ikke skal forekomme spredt boligbygging eller utbygging som grendefelt i denne sonen.

6 Fortetting i det samme delområdet vil stå sentralt i begge planperiodene. Av totaltallet på 50 % av boligenheter i planperioden , dvs enheter, er det kalkulert med at ca. 80 % av dette igjen vil skje som fortetting i delområde Stjørdal/Stjørdalshalsen. Det betyr da at enheter (1.800 x 0,80 = 1.440), eller 2/3 av totaltallet på enheter i sentrumssonen, beregnes å komme i utbyggingsformen fortetting i 20-årsperioden Fortettingsvolumet fordeles 50/50 mellom de to 10-års periodene. NB! Feltlignende utbygging omgitt av eksisterende bebyggelse, og som ikke utløser full infrastrukturutbygging, inngår da i fortettingsbegrepet og regnes ikke som feltutbygging i egentlig forstand. Eksempelvis vil boligutbygging i fremtidig senterområde S2 i gjeldende kommuneplan regnes som fortetting. Ren feltutbygging i delområdet vil da måtte dekke resten av utbyggingen her. Det betyr at totalt 720 enheter må dekkes av kategorien feltutbygging i perioden For kommunedelene Hegra, Lånke og Skatval, må det først gjøres anslag på fortetting og spredt utbygging/mindre grendefelt. Ut fra erfaringstall og arealtilgang vil andelen boligfortetting i kommunedelsentrene ligge på et lavere nivå enn i det sentrale delområdet. Som det fremgår ovenfor, antas 20 % av total boligfortetting i kommunen å skje i de 3 kommunedelene. Det betyr igjen 360 enheter i form av fortetting i perioden eller 120 enheter i hvert kommunedelsenter. I dette inngår også utbygging på uregulert areal avsatt til senterformål i kommuneplanen, tilsvarende som for S2- området i delplanen for Stjørdal tettsted. Spredt utbygging og mindre grendefelt er antatt å utgjøre vel 15 enheter totalt pr. år. Dette tilsvarer 320 enheter totalt i hele 20-årsperioden - med en slik fordeling: 160 enheter i Hegra og 80 enheter i hver av kommunedelene Lånke og Skatval. Dette gir gjennomsnittlig totalt 16 enheter pr. år som sum boligbygging i soner for spredt utbygging og mindre grendefelt Total boligbygging fordeler seg da på kommunedeler og utbyggingsform som vist i tabellen nedenfor. Hver av de to delperiodene, og , får da ca. halvparten av tallstørrelsene i tabellen. Kommunedel Antall enheter som fortetting Antall enheter spredt/grendefelt Antall enheter ren feltutbygging Sum antall enheter Stjørdal/Stjd.halsen Lånke Hegra Skatval SUM Tabell 5.1: Antall boligenheter i perioden , fordelt på kommunedel og utbyggingsform.

7 7. Utbyggingsmønster - behovet for nye arealbruksavsett i kommuneplanperioden. Allerede avsatt, ikke utbygd, areal til ren feltutbygging i godkjent plan omfatter et utbyggingsvolum anslått slik: Delområde Stjørdal/Stjørdalshalsen Husbyhagen/rest ca. 90 enheter, Fosslia ca. 200 enheter, Husbyåsen ca. 300 enheter, Finnmyra ca. 100 enheter. Totalt ca. 690 enheter. Lånke Geving III ca 70 enheter, Bjørgmyran Vest ca. 20 enheter, Geving Nedre ca. 200 enheter. Totalt ca. 290 enheter. Hegra Skåråen ca 60 enheter, Hegramo sentr. (ikke fortetting) ca 50 enheter. Totalt ca. 110 enheter. Skatval Arnstadåsen* ca 20 enheter, Ørhaugen ca 10 enheter. Totalt ca. 30 enheter. *) Redusert utbygging i forhold til gjeldende plan. Dette gir slik status mht. behovet for ytterligere avsett til boligformål i nye felt i Arealdelen: Delområde Sentrum er allerede mer enn dekket med feltutbyggingsareal i første 10- årsperiode For perioden er det tilnærmet avsatt tilstrekkelig areal i gjeldende plan, dog en manko på ca.30 boligenheter. Utbyggingsaktiviteten i form av fortetting vil i høy grad påvirke behovet for nytt feltutbyggingsareal her. Lånke. Allerede avsatt arealformål i gjeldende plan dekker behovet i første perioden, dvs For perioden må det imidlertid avsettes nye felt for ytterligere 110 boligenheter. Dette antas i hovedsak dekket i form av større boliginnslag i det tidligere prosjektområdet Midtnorsk Næringspark på Gevingåsen, som for øvrig i gjeldende plan er merket med symbol for fremtidig utbyggingsretning. I første omgang foreslås 55 daa avsatt næringsareal i gjeldende plan konvertert til boligformål, og samtidig utvidet til ca. 80 daa. Hegra. Allerede avsatte arealer dekker behovet i perioden For perioden må det avsettes feltutbygging for ytterligere 90 enheter. Underdekningen her foreslås dekket ved utvidelse av Skåråenfeltet for ca. 40 enheter og en utvidelse av området Staden sør for elva for ca. 50 enheter. Skatval. Situasjonen er her mer kritisk med hensyn til nytt feltutbyggingsareal. I perioden er det en manko på feltutbygging for ca. 50 boligenheter. I perioden må det ytterligere settes av areal for 80 boligenheter. Lokaliseringen av nytt utbyggingsareal foreslås dekket av bl.a. eiendommen Fasteraunet, merket i gjeldende plan med symbol for fremtidig utbyggingsretning. Grendefelt forutsettes videreført etter samme mønster som i gjeldende plan, fortrinnsvis samlokalisert med respektive oppvekstsentre. Følgende status foreligger: Elvran Setnanfeltet er praktisk talt utbygd, og det foreslås ikke videre utbygging her. Avsatt felt ovenfor oppvekstsenteret har ikke utløst bygging, og vurderes erstattet/supplert med et feltavsett på

8 nedsiden, nærmere Fv 705, Selbuveien. Elverumfeltet er i gjeldende plan vist med fremtidig utvidelsessymbol. Slik utvidelse er bl.a. betinget av en rekkefølgebestemmelse om egen gang- og sykkelforbindelse langs Fv 705. Flora Avsatt felt i gjeldende plan har ikke utløst bygging, og bør utgå, bl. a. under hensyn til risiko og sårbarhet (flomsone). Et innspill om et felt umiddelbart nordøst for oppvekstsenteret må vurderes nærmere. Det samme gjelder en mulig lokalisering ved Tamperhaugen, sør for elva. Innspill om et felt ovenfor Tomtbakkan bør avvises under henvisning til manglende infrastruktur. Forradal Avsatt felt, Mobakkan, ved oppvekstsenteret, har ikke utløst bygging. I og med et forholdsvis større innslag av soner for spredt utbygging i denne skolekretsen enn i andre, synes det ikke aktuelt å foreslå andre grendefelt i kretsen. Skjelstadmark Skjelstadfeltet ble utvidet med 6 tomter i gjeldende plan. Disse er regulert, men ikke utbygd pr. i dag. Kretsen bør tildeles ytterligere ett grendefelt, og Geiteråsberget peker seg da ut som lokalisering. Rekkefølgebestemmelse om nødvendig infrastruktur er en forutsetning. Skatval Eksisterende felt ved Heggesberget søkes utvidet med minst 5 tomter. I tillegg er det aktuelt å se nærmere på grendefelt til erstatning for soner for spredt utbygging hvor det erfaringsmessig ikke har gitt uttelling med denne utbyggingsformen. Områder hvor sone for spredt utbygging tas ut av planen vil forutsetningsvis bli henvist til nytt avsett av grendefelt. Dette gjelder områdene Sorte, Banggrenda og nordbygda på Skatval som mest aktuelle for vurdering av nye felt. 8. Hensynet til rekkefølgebestemmelse om sosial infrastruktur Utbyggingsmønsteret vil, tross forutsetningene ovenfor, være fortløpende styrt av bestemmelser til kommuneplanen om f. eks. dekning av sosial infrastruktur, jfr. innført bestemmelse fra Denne bestemmelsen gir plan- og bygningsmyndigheten hjemmel til å avvise alle utbyggingstiltak på over 5 boligenheter i en plansone/skolekrets hvor det er, eller vil bli, underdekning på et førskole-, grunnskole- eller omsorgstilbud. Det betyr at manglende utbygd kapasitet og utilstrekkelig kommuneøkonomi kan utsette eller forhindre utbygging i bestemte skolekretser av kommunen. Situasjonen er i dag kritisk i store deler av sentrumssonen, mens dekningsgraden stort sett bedres jo lenger bort fra sentrum en kommer. På kort sikt (0-5 år) vil dette kunne ha en sterkt styrende virkning på boligbyggeaktiviteten, og fordelingen av denne internt i kommunen. En egen redegjørelse for skolekapasiteten i lys av dette er forelagt de politiske organer. 9. Konklusjon Beregningen, og kommentarene til denne, viser at en vil ha et fortsatt høyt nybyggingsbehov i begge delperiodene og ; gjennomsnittlig 180 boligenheter pr. år. Det er benyttet en svært forenklet beregningsmetode i kap. 2. Denne er brukt for å illustrere et byggebehov basert på IKAP s felles, regionale befolkningsforutsetninger. Den gir som resultat gjennomsnittlig 209 nye boligenheter pr. år i perioden En tilsvarende beregning, basert på alene SSB s befolkningsfremskrivning for Stjørdal, gir et nybyggingsbehov på

9 gjennomsnittlig 175 enheter pr. år. Når det er konkludert med 180 enheter pr. år, er det fordi IKAP-prosjektet i ettertid har justert ned behovet for Stjørdal til dette nivået. Et uventet utbyggingspress, på grunn av unormalt stor tilflytting kan forekomme i avgrensede perioder. Like sannsynlig vil det motsatte kunne inntreffe. Virkningen av rekkefølgebestemmelsen om sosial infrastruktur vil imidlertid på kort sikt kunne føre til et fall i boligbyggingen i kommunens sentrale skolekretser. Ved å strekke planperioden til 20 år vil en ha mulighet til å bygge opp kapasitet og dermed utjevne veksten, og kanskje ta igjen mulig bortfall av byggeaktivitet i en eller flere skolekretser. Ved fordelingen av byggebehovet internt i kommunen gjelder fortsatt en politisk målsetting om en 60/40 fordeling mellom delområde Sentrum og de øvrige 3 kommunedelene. Fortetting som utbyggingsform vil fortsatt utgjøre en vesentlig del av den totale boligbyggingen. I delområde Sentrum er den antatt å utgjøre hele 2/3 av samlet boligutbygging, mens de andre kommunedelene har en langt lavere andel av denne utbyggingsformen. Videre er det gjort antagelse om til sammen gjennomsnittlig ca. 15 boligenheter pr. år i form av spredt utbygging/grendefelt i kommunedelene Lånke, Hegra og Skatval. Det øvrige nybyggingsbehovet dekkes her av feltutbygging og fortetting i allerede byggemodnet, strøk. Den rene feltutbyggingen er beregnet til i alt enheter i 20-års perioden. På grunn av det sterke innslaget av fortetting i delområde Sentrum, vil de øvrige 3 kommunedelene komme ut med et samlet sett større feltutbyggingsvolum enn delområde Sentrum. Det byr da på store utfordringer å finne tilstrekkelig egnet utbyggingsareal i og rundt kommunedelsentrene. Nye avsett for boligfeltutbygging foreslås her lagt til prosjektområdet Midt-norsk Næringspark i Lånke/Gevingåsen, utvidelse av boligfeltet Skåråen og utvidelse av området Staden i Hegra, samt ved omdisponering av eiendommen Fasteraunet i Skatval. Grendefelt søkes opprettholdt etter samme hovedmønster som i gjeldende plan. I noen tilfeller vil grendefelt også foreslås som erstatning for sone for spredt utbygging. Etat Teknisk drift - Enhet Arealforvaltning