Bergenhus, gnr. 166, bnr. 1764, Kalfarveien 20 mfl., Gamle Betanien, Reguleringsplan, PlanId

Transkript

1 Dato: 28. desember 2010 Byrådssak 5/11 Byrådet Bergenhus, gnr. 166, bnr. 1764, Kalfarveien 20 mfl., Gamle Betanien, Reguleringsplan, PlanId KJNO BBY Hva saken gjelder: Saken gjelder forslag til reguleringsplan for gnr 166 bnr 1764/1119/1120/1167, Kalfarveien 20, Gamle Betanien sykehus. Planforslaget legger til rette for etablering av bolig, kontor og garasjeanlegg. Forslagsstiller er Fortunen AS, på vegne av Viking Holdings AS. Planområdet, ca 4,6 dekar, ligger like sør for Stadsporten i Kalfarveien og omfatter 3 eksisterende bygg, hvorav deler av det ene er planlagt revet. Området grenser mot offentlig friområde i sør, spredt boligbebyggelse i nordøst, Kalfarveien i sørvest og nyere del av Betanien sykehus i nordvest. Planområdet er i kommuneplanens arealdel dels vist som senterområde S1 (Gamle Betanien, Kalfaret 22) og dels som byggeområde (Forskjønnelsen 4). I Kommunedelplan Fjellsiden sør, delområde D - Kalfaret er området er avsatt til offentlig formål/ byggeområde, og grøntformål / planlagt friområde. Reguleringsforslaget er ikke i samsvar med overordnete planer når det gjelder høyder, utnyttelsesgrad og forholdet til grøntformål. Det tilrettelegges for bygging av boliger og næringslokaler, i inntil 9 etasjer, pluss 2 etasjers parkeringskjeller, jfr. vedlagte snitt. Øverst i planområdet ligger Forskjønnelsen 4. Trevillaen er planlagt restaurert/ombygd for 17 leiligheter. Nederst, mot Kalfarveien, ligger Gamle Betanien som består av en hovedbygning fra årene, samt to sidefløyer påbygget i Fløyene er planlagt revet mens hoveddelen bevares og bygges om til kontor. Kalfaret 22, eksisterende hybelhus, skal inneholde samme antall leiligheter som i dag. Nybygg K2 langs Kalfarveien er vist som et mindre næringsbygg i 2 etg., med maksimal byggehøyde satt til kote +21,0 og % BRA = 205. Øvrig ny bebyggelse i området, B/F/K1, er foreslått som en "klatrebebyggelse" langs fjellveggen i bakkant, opp mot Forskjønnelsen. Første plan over bakken er foreslått som næringsareal, øvrige etasjer som bolig. Bebyggelsen er avtrappende mot sørøst og Kalfarveien 22. Maksimal byggehøyde for B/F/K er satt til kote +38,5 for 35% av bygningen, kote +36,5 for ytterligere 35% og kote +32,0 for resterende 30%. BRA = 510%. Samlet % BRA for planområdet er 230, inklusiv parkering. Det vises til fagnotat side 2, samt til vedleggene. Uteoppholdsarealene er planlagt i øvre del, mot nordvest, f_l (lekeplass), f_g1 og f_g2 (gårdsplass). Samtidig vises det til felles grøntanlegg bak Kalfarveien 22, opp mot Forskjønnelsen 4. Klatrebebyggelsen, samt Kalfarveien 22, er vist med felles takterrasser. Det er satt av 6 m 2 pr bolig til privat uteoppholdsareal og minste felles uteoppholdsareal er satt til 1

2 15 m 2 pr boenhet. Parkering for bil og sykler, i henhold til "den til enhver tid" gjeldende parkeringsnorm, er planlagt i to underetasjer i felt B/F/K, samt evt. i 1. etasje i frontbygget, K2, - begge med adkomst fra Kalfarveien via eksisterende adkomst, som skal oppgraderes. Geologisk rapport viser at det er behov for tiltak mot steinsprang/ras. Fjellets oppsprekkingsmønster er relativt ugunstig med tanke på stabilitet. Det kreves relativt kompliserte og kostnadskrevende sprengningsarbeider. Krav om tiltaksplan for sikringsarbeider framgår av rekkefølgebestemmelsene, pkt. 1.2 og 1.3. Luftkvaliteten i området er, basert på modellberegninger, vurdert som svært dårlig og sterkt preget av nærhet til tunnelmunningen for Fløyfjellstunnelen, jfr. vedlagte rapport fra Norsk institutt for luftforskning NILU I vedlagte rapport Boliger og luftkvalitet, utarbeidet av Norsk Natur Informasjon (NNI) 2008 settes det imidlertid spørsmålstegn ved konklusjonen og verdien av overnevnte modellberegninger. NNI peker bl.a. på andre utbyggingsprosjekter som omfattes av liknende forurensingsproblematikk, bla. i denne bydelen, og mener det ikke foreligger tungtveiende grunner for at dette prosjektet skal behandles annerledes. I vedlagte notat av fra forslagsstiller, er problemstillingen også drøftet. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det vises til vedlagte sammendrag fra høringsuttalelsene. Merknader fra private: utnyttelsesgrad, høyder og volum, støy, trafikk, tap av lys og utsikt, tap av grøntområde mellom Kalfarveien 22 og Forskjønnelsen 4, mangelfull informasjon. Uttalelser fra offentlige høringsinstanser: tilpassing til eksisterende bebyggelse, adkomst til planområdet, utnyttelsesgrad, byggehøyder og volum, støy og luftkvalitet, hensynet til Gamle Betanien og Forskjønnelsen 4, samt hensyn til det helhetlige kulturmiljøet i og rundt planområdet. Det foreligger ikke innsigelser. TFBU og Bergenhus bydelsstyre stilte seg hovedsaklig positiv til høringsutkastet. Endringer etter offentlig ettersyn: reduksjon i utnyttelsesgrad, bebyggelsen er redusert i omfang og høyde og gitt klarere avgrensning til omkringliggende bebyggelse, antall boliger er redusert og næringsarealet er økt, tilbygg til Forskjønnelsen 4 utgår, nybygg mot Kalfarveien er redusert med én etasje og frisiktsone ved avkjørsel er økt etter retningslinjer fra Statens vegvesen. Forslaget ansees å være tilpasset kommentarer fra fylkeskonservatoren. For opplysninger om fagetatens og byrådets vurderinger vises det til saksutredningen nedenfor. Byrådet anbefaler at planforslaget vedtas, med enkelte endringer som framgår av innstillingen. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plandelen) (LOV ), 3-3, 2.ledd, 2.setning ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr , 1.ledd. Komité for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken, jfr. reglement for bystyrekomiteene punkt 23. 2

3 Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-7 vedtas følgende forslag til reguleringsplan: a) Bergenhus, gnr. 166, bnr. 1764, Kalfarveien 20, Gamle Betanien, Reguleringsplan. Plannummer , vist på plankart sist datert ) Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert , med følgende endringer: a) Nytt avsnitt Arkitektur, estetikk og kvalitet: "Bygningsmassen skal fremstå som variert med et oppbrudt fasadeliv. Takflater skal gis et grønt preg." b) Nytt avsnitt Energibruk: "Alle nye bygninger skal ha et beregnet energibehov på maks 120 kwh/m2 per år for boligblokk og maks 165 kwh/m2 per år for kontor." c) Nytt punkt under Rekkefølgekrav: " Før det kan gis tillatelse til tiltak skal det foreligge en tiltaksplan for sikring av et godt inneklima jamfør Folkehelsas rapport anbefalte faglige normer for inneklima november 1998." d) Nytt punkt til Bolig/ kontor: "Bygget skal avtrappes mot nordøst. Heishus og ventilasjonsanlegg skal integreres i byggemassen på en arkitektonisk god måte". e) Endring av 4.3 Felles gangareal: Ordet kan erstattes av skal. f) Tilføyelse til Område for kontor: Eventuelt garasjeanlegg i nederste etasje skal ha fasade mot Kalfarveien, med utforming som tilfredsstiller kravene i (arkitektur, estetikk og kvalitet). Monica Mæland byrådsleder Lisbeth Iversen byråd for byutvikling, klima og miljø 3

4 SAKSUTREDNING Fagetaten er positiv til en høyere andel kontor og en mindre andel bolig, særlig ut fra hensyn til problematiske luftforurensningsforhold. Utnyttelsegraden er ikke i tråd med overordnede planer, men etter fagetatens vurdering kan et visst avvik godkjennes så fremt hensyn til kulturminnemiljø, landskapet rundt og eksisterende villabebyggelse i bakkant er ivaretatt. Det har vært jobbet med å bryte opp volumene, og utnyttelsesgraden er senket fra 250% til 230%. Fagetaten slutter seg til denne utnyttingsgraden. Som en presisering har fagetaten i forslag til vedtak medtatt en setning til som sier at: "Bygget skal avtrappes mot nordøst. Heishus og ventilasjonsanlegg skal integreres i byggemassen på en arkitektonisk god måte". Denne presiseringen skal sikre at hensynet til grøntområdet i bakkant av Kalfarveien 22 og promenadeveien Forskjønnelsen ivaretas. Sistnevnte har høy antikvarisk verdi og er del av en meget viktig grønnkorridor. Fagetaten fremhever betydningen av at prosjektet underordner seg de eksisterende strukturer i området, og at en unngår opplevelsen av en kompakt blokkbebyggelse. Etter fagetatens vurdering imøtekommes dette i foreliggende planforslag. Ved at Kalfarveien 22 og Gamle Betanien beholdes i forkant av foreslåtte bebyggelse dempes opplevelsen av "klatrebebyggelsen" i bakkant. Byantikvaren har pekt på høy verneverdi i området med særlig vekt på Gamle Betanien og Forskjønnelsen 4. Fagetaten ser det som positivt for området at de verneverdige bygningene ivaretas og at Gamle Betanien gis ny bruk. Bygningene er gitt hensynssone - vern. Det er i forslag til vedtak tatt med et tillegg til bestemmelse som sier at: "Bygningsmassen skal fremstå som variert, med et oppbrudt fasadeliv. Takflater skal gis et grønt preg." Rapport fra Norsk institutt for luftforskning NILU viser at grenseverdi for NO2 overholdes. For PM10 overskrides grenseverdiene i stor grad, men det foreligger ikke presise tall siden luftforurensning er vanskelig å beregne for et såpass avgrenset område. Fløyfjelltunnellens munning ligger 50 meter unna. Fagetaten viser til at Bergen kommune har utarbeidet et inversjonskart som viser NO2 - forurensning i Bergen. Planområdet ligger innenfor gul sone, som er en vurderingssone, der blant annet bolig er ett av flere bruksformål som kommunene bør vise varsomhet med å tillate, jamfør forslaget til retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging. Samtidig vises det til punkt i forskriften der avvik fra anbefalingene i rød og gul sone vurderes i sentrumsområder i byer, spesielt rundt kollektivknutepunkter. I handlingsplan for bedre luft i Bergen 2007 beskrives luftkvaliteten i Bergen for de fleste av årets dager som god eller tilfredsstillende, men det påpekes at kvaliteten på luft vil være avhengig av forandringer knyttet til årstid og værmessige forhold. Det må kunne antas at det samme gjelder for dette planområdet, jamfør notat fra Fortunen AS, vedlegg I. Fagetaten har underveis i prosessen vært tydelig på at den er kritisk til luftkvaliteten i området sett i relasjon til etablering av bolig. Fagetaten har i forslag til vedtak medtatt et rekkefølgekrav om tiltaksplan punkt 1.3.2: " Før det kan gis tillatelse til tiltak skal det foreligge en tiltaksplan for sikring av et godt inneklima, jamfør Folkehelsas rapport om anbefalte faglige normer for inneklima november 1998." Støyproblematikken er, slik fagetaten vurderer det, ivaretatt på en tilfredsstillende måte, ved at det ikke er boliger i bebyggelsen nærmest Kalfarveien eller i nederste etasje av klatrebebyggelsen. Uteoppholdsarealene skal støyskjermes, jfr. reguleringsbestemmelsene 4

5 pkt og Støyskjerming gjør at det er mulig å tilrettelegge for uteoppholdsareal som innehar de kvaliteter som kreves i kommuneplanens arealdel og rikspolitiske retningslinjer. Krav til kvalitet på uteoppholdsarealene er tatt inn i bestemmelsene. Risiko og sårbarhet er vurdert og ansees ivaretatt ved forpliktende bestemmelse om sikring og gjennomføring av sikringsarbeid. Det er medtatt bestemmelse som sier at VA - rammeplan skal være godkjent før tiltak etter pbl 20-1 godkjennes. Forslag til adkomstløsning er gjennomgått og akseptert av vegkontoret. Planområdet har i dag liten funksjon som leke- og grøntareal. Planområdet kretser til Christi Krybbe barneskole og Rothaugen ungdomskole. På førstnevnte ventes en nedgang i elevtallutviklingen i årene fremover, mens sistnevnte venter en økning fra 533 elever i 2009/10 til 592 elever i 2023/24. Barnehagedekningen i Bergenhus bydel er ikke tilfredsstillende, i den forstand at Bergenhus er den bydelen der det er størst utfordring med å nå målet om å gi alle barn som ønsker det tilbud om barnehageplass i egen bydel. Det er medtatt en bestemmelse som stiller krav om at barnehagedekningen i bydelen skal dokumenteres ved søknad om tiltak, jamfør punkt Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn for hele planområdet. Det er i planforslaget tatt med en bestemmelse om at det ved søknad om tillatelse til tiltak skal redegjøres for tiltakets energibruk. Bestemmelsen sier også at det skal legges vekt på enøk - baserte energitiltak og bruk av fornybare energikilder. Lavenergi- eller passivhusløsninger skal vurderes. Det skal etableres vannbårne varmesystemer. I forslag til vedtak er det i tillegg medtatt et avsnitt som sier at "Alle nye bygninger skal ha et beregnet energibehov på maks 120 kwh/m2 per år for boligblokk og maks 165 kwh/m2 per år for kontor". Byrådet viser til vedlagte fagnotat datert med tilhørende vedlegg, og slutter seg i hovedsak til fagetatens vurderinger. Etter byrådets vurdering er det tatt tilstrekkelig hensyn til nærliggende grønne strukturer og verneverdige bebyggelse. Ifølge foreslått reguleringsbestemmelse 4.3 kan det etableres en felles gangvei/trappeforbindelse fra den sentrale gårdsplassen og opp til Forskjønnelsen 4, illustrert på plankartet og illustrasjonskartet. Byrådet mener at dette er en viktig forutsetning i planen og anbefaler at bestemmelsene korrigeres ved at ordet kan erstattes av ordet skal, jfr. endringspunkt 2e i innstillingen. Utearealer for lek og opphold med tilfredsstillende kvalitet tilrettelegges ved støyskjermingstiltak. Planforslaget stiller krav vedrørende energibruk og tilknytning til fjernvarme. For nye bygg og hovedombygginger er det krav om tilrettelegging for offentlige bossugløsninger. Nederste etasje i nytt bygg K2 skal i henhold til forslaget kunne nyttes til parkering. Byrådet mener at det må sikres at et eventuelt parkeringsanlegg gis en tiltalende fasade mot Kalfarveien, jf. endringspunkt 2F. Vedlegg: - fagnotat datert , med tilhørende vedlegg 5