Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Kommunalt trafikksikkerhetsutvalg Komite plan

Transkript

1 . STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: Arkivsaksnr: 2013/ Saksbehandler: Sigbjørn Aarnseth Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Kommunalt trafikksikkerhetsutvalg Komite plan Velvang Vestre 78/1 camping.- 1. gangs behandling av reguleringsplan Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar Stjørdal kommune ved Komite plan å legge ut til offentlig ettersyn i 6 uker forslag til detaljregulering for : Velvang vestre camping 78/1 i to alternativer: Alternativ 1: slik denne er vist på plankart av , sist revidert med tilhørende bestemmelser dat Alternativ 2 slik den er vist i skisse til plan av 9/1-17- Før utlegging utformes et formelt planforslag med kart og bestemmelser For begge alternativene gjøres følgende endringer: Del av 4.4. i planbestemmelsene endres: Fortelt av tre (spikertelt) kan ikke overstige 16 kvm. Del av 8.3: Tidsramme for ferdigstilling av område f_g1 er 2 år etter at nye områder for camping (BC) er tatt i bruk. Manglende fornminneregistreringer skal være gjennomført før endelig planvedtak. Alle kostnader som måtte påløpe ved dette skal dekkes av tiltakshaver. Vedlegg:

2 _Plankart revidert Detaljregulering Velvang Vestre - Camping. Vurdering planavgrensing Detaljregulering Velvang Vestre - Camping. planbestemmelser revidert Detaljregulering Velvang Vestre - Camping. Planbeskrivelse revidert Detaljregulering Velvang Vestre - Camping.utsnitt kommjuneplan Detaljregulering Velvang Vestre - Camping. Illustrasjonsplan 7. 78/1 Anmodning om oppstartmøte, tilbakemelding og forslag til tidspunkt for et avklarende møte. 8. Detaljplan for utvidelse av campingområdet - prinsippavklaring Velvang Vestre Camping. Referat fra Velvang Vestre Camping. Oppstartmøte del Annonse Detaljregulering Velvang Vestre - Camping. Varselbrev oppstart. 13. G-not Befaringsvarsel fra arkeolog Uttalelse oppstartsvarsel fra Fylkesmannen Uttalelse oppstartsvarsel fra Nord-Trøndelag fylkeskommune Uttalelse oppstartsvarsel fra NVE Uttalelse oppstartsvarsel fra Statens vegvesen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Forespørsel oppstartmøte fra tiltakshaver dat (2013/2979-1) Forespørsel til Fylkesmannen i Nord Trøndelag avklaring overordnet arealstatus dat (2013/2979-6) Uttalelse Fylkesmannen i Nord Trøndelag overordnet arealstatus dat (2013/2979-8) Brev til tiltakshaver ad Fylkesmannen i Nord Trøndelag sitt svar dat (2013/2978-9) Kommuneplanens arealdel Stjørdal kommunestyre sak 22/14 den Saksopplysninger Bakgrunn for planarbeidet. På Velvang Vestre Gnr. 78/1 har det vært drevet campingplass i ca. 35 år. Dette er dokumentert b.l.a. gjennom utslippstillatelse for campingplassdrift gitt av Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev av Plassen ble der godkjent for 74 campingvogner. I 1988 ble området gjennom vedtak i Fylkeslandbruksstyret tillat utvidet med 1,5 daa, noe som skulle gi rom for 10 nye vogner. Plassen er ut fra dette godkjent for 84 campingvogner, et antall som stemmer godt med dagens situasjon som oppgis til 86 plasser. Campingplassen har så langt ikke vært omfattet av reguleringsplan etter PBL, noe eier nå ønsker å få på plass. Tiltakshaver legger fram forslag til detaljregulering for utvidet drift av campingplass på en del av sin eiendom. Det anmodes om en offentlig utlegging av planforslaget etter PBL Eiendommen ligger på Velvang på Skatval ned mot sjøen.

3 Det vises til planbeskrivelsen fra tiltakshaver som sammen med de juridiske dokumentene plankart og bestemmelser utgjør planen. Rådmannen påpeker at planbeskrivelsen som tiltakshavers dokument ikke nødvendigvis er sammenfallende med rådmannens forståelse av enkelte forhold. I denne saken har det vært forskjellig forståelse av det juridiske grunnlaget i kommuneplanens arealdel. Noe som til dels gjenspeiles i planbeskrivelsen. Tiltakshaver ønsker en omfattende utvidelse av plassen. Innsendt planforslag legger opp til en økning på 25 plasser, til i alt 109 plasser. Planlagte tiltak medfører en betydelig økning i medgått areal til campingformål, fra dagens 23 daa til totalt 41 daa, en økning på 18 daa. Gjennom innregulering av branngater (skisse i planbeskrivelsen på side 14) skjer også en omstrukturering av oppstillingsplassene for vogner og spikertelt hvor hensikten er å oppnå bedre brannsikkerhet. Som en del av den foreslåtte omlegginga skjer videre en tilbaketrekking av vognrekka nærmest sjøen. Den visuelle eksponeringa av campingplassen fra sjøsida reduseres dermed litt. Samtidig får beboere på plassen, og allmenheten ellers, bedre tilgang og oppholdsmuligheter i strandsonen. Plangrunnlag i arealdelen av kommuneplanen. Partene har i flere omganger drøftet forståelsen av hva som er det riktige arealavsett og formål fra kommuneplanens arealdel. Innkomne forhåndsuttalelser ved planoppstart fra Nord- Trøndelag Fylkeskommune (NTFK og FMNT konkluderer med at områdene ikke har vært til noen reel høring, og derfor ikke er konsekvensutredet etter PBL sine krav. Rådmannen vil derfor i saken måtte vurdere arealavsettet som ikke utredet i forhold til gjeldende kommuneplanen I planbeskrivelsen kapittel 7 «Virkninger og konsekvenser av planforslaget», er det gjort vurderinger av mulige arealutvidelser som forslagstiller mener kan dekke utredningsbehovet for en utlegging Når en ser på arealplankartet slik det er vedtatt i kommunestyret den har rådmannen forståelse for at det kan forstås som et arealavsett for en framtidig planutvidelse. Kommunen og forslagstiller er omforent om at en i denne plansaken foruten selve detaljplanløsningene også må se på hvorvidt konsekvenser av arealavsettet gjør at en plassutvidelse er tilrådelig. Tiltakshaver har fremmet et komplett planforslag med ønske om en offentlig utlegging. Forslaget inneholder også en arealanalyse av to mulige utvidelsesretninger, mot nordvest (langs sjøen) og mot nordøst (i bakkant av dagens campingplass). Tiltakshaver har beskrevet mulige utvidelsesretninger med påfølgende konsekvensvurderinger i avsnittet Virkninger og konsekvenser av planforslaget. (Kap. 7 i planbeskrivelsen) Tiltakshaver skriver i sin planbeskrivelse på side 5 at tiltaket fra kommunens side er vurdert til å ikke utløse krav om planprogram og konsekvensutredning. Dette er ikke riktig i forhold til kommunens vurderinger i del 2 av oppstartmøtet. Der beskrives tydelig forventninger til utredninger alt etter hvilke(t) utvidelsesalternativ tiltakshaver velger å fremme. Rådmannen påpekte også behovet for at en i planbeskrivelsen gjør vurderinger av de forskjellige alternativene mhp utvidelsesretninger og muligheter i disse.

4 Andre saksforhold NVE påpeker i sin forhåndsuttalelse at det som en del av tiltakshavers ROS analyse må dokumenteres at tiltaket vil kunne oppfylle kravene til sikker byggegrunn. Forholdet til geoteknikk og grunnforhold må derfor inngå som en del av ROS analysen i planforslaget. ROS analysen på side 20 i planbeskrivelsen tar opp dette, og viser til utarbeidet geoteknisk notat. Det er utarbeidet en geoteknisk rapport som evt. kan oversendes.i siste avsnitt av notatet vises til at parameteren omrørt skjærestyrke i opptatte prøver er litt lavere enn kriteriet for sprøbruddmateriale slik dette er definert i NVE`s veileder 7/2014 «Sikkerhet mot leirskred». Planen forutsetter at det ikke skal graves for plassering av campingvogner og tilhørende installasjoner på området. Hvis planarbeidet fører til en utvidelse av plassen og at nye områder gjennom dette tas i bruk må behov for evt. tiltak vurderes nærmere. Nord-Trøndelag fylkeskommune påpeker behov for å gjennomføre registrering og befaring for å påvise evt. automatisk freda kulturminner. Tiltakshaver viser i sin planbeskrivelse på side 8 til at dette bør vurderes nærmere da tiltaket ikke medfører graving for fundamenter etc Planprosess Planarbeidet ble etter avholdte oppstartmøter annonsert, og direkte berørte parter tilskrevet.. Innkomne forhåndsuttalelser gjennomgås og kommenteres i tiltakshavers planbeskrivelse, samt i rådmannens saksvurdering. Planområdet er noe endret etter annonsering av oppstart ved at adkomstveg foreslås lagt lengre vest. Vurdering Rådmannen merker seg at planavgrensingen i det planforslaget fremmet av tiltakshaver, (vedlegg 1) ikke er samsvarende med det området som ble annonsert ved oppstart. Avviket skyldes forslag om en omlegging av adkomstvegen fra gården og ned mot campingen. Det er samme grunneier (tiltakshaver) som berøres og bortsett fra evt. påvirkning drifts- og arronderingsmessig for dyrkajorda ser en ikke forhold som berøres. All den tid at grunneier som tiltakshaver samt landbruksmyndigheter er gjort kjent med denne endringen anses det ikke nødvendig å annonsere ny planavgrensing. Under virkninger/ konsekvenser av planforslaget skriver tiltakshaver i sin planbeskrivelse at utvidelsen er i tråd med kommuneplanen. Rådmannen påpekte innledningsvis, med støtte i vurderinger fra både FMNT og NTFK at de områder som er vist i arealdelen av kommuneplanen ikke er konsekvensutredet, og at det dermed ikke er konkludert hverken i forhold til utbyggingsmulighet som sådan, eller mulig omfang av denne. Rådmannen ser at det i planarbeidet for tiltakshaver innledningsvis var naturlig å forholde seg til avsettet slik det er vist i kommuneplanens arealdel, - og beklager uklarhetene som oppsto som følge av dette. På bakgrunn av en felles forståelse av den formelle arealsituasjonen i kommuneplanen, og den manglende konsekvensvurderingen har tiltakshaver gjort en konsekvensvurdering av en utbygging utover dagens camping, jfr. planbeskrivelsen kap. 7. Gjennom en høring vil en få inn flere synspunkter, - og evt. avklart ytterligere utredningsbehov. En utvidelse gir som illustrasjonsplanen viser rom for en omstrukturering av plassen. Dette er positivt i flere sammenhenger. I forhold til brann mener rådmannen det oppnås større brannsikkerhet gjennom etableringen av branngater. Ved å trekke den fremste vognrekka tilbake fra sjøen oppnås kvaliteter både ved allmenhetens tilgang og en redusert visuell eksponering fra sjøsida. Samtidig er rådmannen noe bekymret for en utvidelse og en økt bruk av området, både mhp på jordvern og miljømessige belastninger på det tilgrensende verneområdet for fugl. Kapasiteten på campingplassen økes som omtalt under saksopplysninger med 25 plasser, mens

5 arealet øker med ca.18 daa. Dagens bruk er derfor vesentlig mer effektiv arealmessig; men brannsikkerheten vil øke. På tilstøtende eiendom Velvang Østre som også driver spikerteltcamping er det under utarbeiding og saksbehandling et planforslag for en molo for etablering av en flytebrygge med inntil 100 båtplasser. Rådmannen som planmyndighet ønsker å se dette i sammenheng mhp på trafikk og miljøbelastninger i området, Mulige utvidelsesretninger. Rådmannen legger stor vekt på vurderingene i forhåndsuttalelsene fra FMNT og NTFK, og jordvernbetraktninger gjort av Komite plan i møte den sak 69/16 for naboeiendommen Velvang Østre (Plan ID 3-23). Her ble en arealutvidelse av plassen avvist av komiteen ut fra jordvernhensyn. Både mhp på jordvern og miljøbelastninger i området vil naturlig nok et 0 alternativ, dvs. ingen arealutvidelse eller ny aktivitet være den riktige løsningen. Enhver utbygging og aktivitet i den nordvestlige delen av campingen vil foruten jordvern være svært krevende i forhold til miljøinteresser i naturvernområde i sjø, og i forhold til eksponering fra sjøsida. På Skatval har det i flere tiår vært tre drivere av denne type camping. Så lenge dette ikke skaper konflikter i forhold til primærvirksomheten jordbruk kan det som en del av næringsgrunnlaget på disse brukene fortsatt være naturlig med noe tilrettelegging for camping som en del av næringsgrunnlaget. Bruken av arealene til campingvirksomheten kan også relativt lett reverseres, og arealene tilbakeføres til ordinær jordbruksdrift igjen. En evt. utvidelse av areal for camping kan vurderes i dette bildet, men bør uansett i all hovedsak skje bakover (avsettet BC2), - og ikke i bredden (avsettet BC3). Slik reduseres den visuelle eksponeringen og sjøfronten kan reguleres for almen ferdsel og aktivitet, - til bruk for alle på campingplassen. Rådmannen mener også at det forhold at området på Velvang Vestre har vært vist som utbyggingsområde i kommuneplanen i mange år kan telle «noe» i de videre rimelighets-betraktningene, selv om det er de arealmessige vurderingene som må tillegges størst vekt. I tiltakshavers planbeskrivelse konkluderes i kapittel 7 med at hovedinnvendingene for begge utvidelsesretninger (BC2 og BC3) sin del ikke fremstår som sterke nok til at det skal hindre de viste utvidelsene. Rådmannen vil nyansere dette noe, og vurderer ut fra den samlede situasjonen at det er mindre belastende for miljø- og jordvern hensyn at utvidelsen BC2 aksepteres, - enn hva tilfellet vil være for BC3. En utvidelse med BC2, sammen med det tidligere regulerte campingområdet på naboeiendommen Velvang Østre, gir også en naturlig bakvegg for område. Det er prisverdig at det forsøkes etablert et tilbud for døgncamping ved sjøen i Stjørdal. Rådmannen vurderer imidlertid at området som foreslås fra tiltakshaver f_g2, tar i bruk grønne arealer på en slik måte at strandområdet bare i svært begrenset omfang også vil fungere som tilgjengelig grøntstruktur. Ut fra en samlet vurdering mener Rådmannen at en mindre del av område BC3 kan være en del av det samlede planområdet Jfr. rådmannens skisse til planavgrensing i vedl. 2, - under forutsetning av at delområdet benyttes til døgncamping i stedet for det foreslåtte området f_g2 vist i tiltakshavers forslag. Plangrepene branngater og en tilbaketrukket første vognrekke mot sjøen og døgncamping er tiltak som rådmannen vurderer som viktige å få på plass. For å få på plass en slik omstrukturering trenger tiltakshaver litt albuerom, dette forsvarer en moderat plassutvidelse og en rimelig tid til å gjennomføre omstillingene. I forhold til foreslått vegomlegging synes denne fornuftig, slik at trafikkfarlige situasjoner langs driftsbygningene på gården unngås. Det mangler imidlertid en geoteknisk vurdering og evt. undersøkelser for en slik vegomlegging. Videre

6 forutsettes gjennom rekkefølgekrav i planbestemmelsene 8.2 at dagens adkomst går tilbake til jordbruksdrifta når ny veg er anlagt. Et arealregnskap framgår av plankartet fremmet av tiltakshaver (vedl. 1) Totalt medgår etter omsøkt utvidelse ca. 41 daa dyrkajord, av dette er 23 daa nytt areal. I rådmannens skisse til alternativ 2 (vedlegg 2) medgår i alt ca. 12 daa nytt areal. I lys av at områdets utstrekning først blir avklart gjennom en høring, og det bare i svært begrenset omfang er aktuelt å grave i grunnen, bifaller rådmannen tiltakshavers forslag om å utsette FMNT sin fornminneregistrering nå. All kostnader ved evt. senere undersøkelser skal fortsatt dekkes av tiltakshaver. Plankart og bestemmelser. I forslag til plankart og bestemmelser er det to forhold som har vært tillagt stor vekt ved behandling av spikerteltplasser på Skatval tidligere. Konkret er det etablering av tydelige buffere og grønne aktivitetsarealer ned mot sjøen, til bruk både for allmenheten og for beboere på plassen. Videre er det i forhold til brannsikkerhet der det gjennom planforslaget nå innfører en kvartalsstruktur på vognoppstillingene, med tydelige branngater mellom. Et slikt oppstillingsprinsipp har vært ønsket fra brannvesenet tidligere. Det vil være rom for mindre justeringer, f.eks i forhold til innbyrdes avstander mellom vognene basert på høringen av planen. Prinsippet er vist på side 14 i planbeskrivelsen. Det må også påses at en ved vognoppstillinger på område BC1 sikrer minimumsavstand til vogner på nabocamping mot øst, jfr. illustrasjonsplan oppstilling av vogner og spikertelt. En helt avgjørende del i etableringen av en gjennomgående grøntstruktur er en rekkefølgebestemmelse som sikrer en klart tidsavgrenset flytting av vognene som i dag står i området f_g1, slik at dette raskt får den tiltenkte grøntfunksjonen. Tiltakshaver foreslår her rekkefølgekrav som gir en tidsramme for ferdigstilling av området f_gi ned mot sjøen (bortflytting av vogner som står der i dag) på hele 10 år. Dette er uakseptabelt lang tid, og betyr i praksis en lang periode med et økt antall vognplasser på campingen. Rådmannen vil derfor gjennom forslaget til planvedtak sette denne fristen til to år. Fristen vil sikre at planens intensjoner blir ivaretatt. Rådmannen bemerker at det ut fra plankartet er avsatt for få parkeringsplasser for allmenheten gjennom parkeringsarealet f_spa nede ved sjøen. Tiltakshaver viser til vedlagt illustrasjonsplan som viser avsatt 15 parkeringsplasser i bakkanten av område BC3, slik at det i området samlet vil være 25 parkeringsplasser for allmenheten. Gjennom sluttbehandlingen må disse plassene sikres i reguleringsbestemmelsene både mhp på antall og med angitt plassering i området. 4.4 setter areal- og høyderammer for utforming og utnyttingsgrad for vognplassene. Rådmannen forutsetter, ut fra konkurransehensyn, at rammene som gis må være de samme for alle som driver spikerteltcamping i Stjørdal kommune. Bestemmelsene som følger planen nå åpner for noe større spikertelt, 20 kvm mot dagens 16 kvm. Rådmannen finner en forskjellbehandling uheldig, og legger derfor til grunn at bestemmelser som gjelder for denne plassen i forhold til utforming og utnytting skal være de samme som gjelder for Vinge Camping og for Velvang Østre camping. Fra planbestemmelsene for Velvang Østre camping vedtatt siteres fra 5 5. prikkpunkt: «I tilknytning til campingvogn tillates det standard fortelt som produseres for den enkelte vogntype. Terrasse og fortelt kan ikke overstige 32 kvm. tilsammen og skal tilpasses terrenget. Terrasser og tremmegolv skal ikke på noe punkt ligge mer enn 40 cm over omgivende terreng. Inngjerding av parsellene er ikke tillatt». Og i 2. 8 prikkpunkt: «Størrelsen på spikertelt settes til maksimum 16 kvm med et takutstikk på 40 cm. Høyden skal ikke overstige campingvognen, men mønespissen kan være inntil 0,3 m høyere. Bredden skal være inntil 3,5 m og lengden som vognens lengde uten drag.» Rådmannen tar derfor inn en tilleggs formulering i utleggingsvedtaket som sikrer felles bestemmelser på dette.

7 Gjennom rekkefølgekrav i planbestemmelsene 8 finner rådmannen at gjennomføringen av planforslaget ved bygging av ny adkomst og transformasjon til grøntstruktur i f_g er sikret. Naturmangfoldloven og ROS analysen i planbeskrivelsen. Rådmannen påpeker at tiltakshavers vurdering i planbeskrivelsen side 16 etter Naturmangfoldloven er noe mangelfull i forhold til en reell vurdering av planområdet. ROS analysen i det samme dokumentet på side 21 omtales som en forenklet ROS analyse. Spesielt i forhold til grunnforhold og rasfare bør denne utdypes mere. Rådmannen varsler derfor at det før en eventuell 2.gangsbehandling av planforslaget vil kunne være aktuelt å avkreve tiltakshaver en utdypende vurdering etter Naturmangfoldloven, og en mer omfattende ROS analyse. Omfanget av disse arbeidene vil naturlig være knyttet til den endelige avgrensingen av planområdet. Oppsummering. Rådmannen vurderer det utarbeidede materialet i planbeskrivelsen mhp mulige områdeutvidelser, sammen med øvrige plandokumenter og vedlagte brev, som tilstrekkelig dokumentasjon til at en gjennom en utlegging av saken kan få avklart foreslått arealutvidelse. En planavgrensning vil være bygd på avveininger av tre hovedforhold: Jordvern Vern av naturverdier i sjø og på land. Visuell eksponering og landskapstilpasning. Det skal videre så langt mulig innenfor rammene ovenfor legges til rette for et godt og naturlig driftsgrunnlag for gården også i framtida. Rådmannen ber om tilslutning til utlegging av 2 alternative forslag, tiltakshavers forslag og et bearbeidet forslag som vist på skisse «vurdering av planavgrensing». Bearbeidet forslag skal dersom komite plan gir sin tilslutning tegnes ut og få justerte bestemmelser før utlegging.