SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Estela Garcia Novo Arkiv: GR/BR 18/95 Arkivsaksnr.: 18/272

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Estela Garcia Novo Arkiv: GR/BR 18/95 Arkivsaksnr.: 18/272 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA LNFR-FORMÅL OG BYGGEGRENSE MOT VASSDRAG I KOMMUNEPLANENS AREALDEL TIL Å BYGGE FRITIDSBOLIG ETTER BRANN PÅ EIENDOMMEN GNR 18 BNR 95 Vedlegg: 1. Søknad om tillatelse datert Dispensasjonssøknad datert Situasjonskart datert Tegninger datert Kommentar til saken datert Bakgrunn for saken: Det søkes om dispensasjon fra LNFR-formål og byggegrense mot vassdrag i kommuneplanens arealdel, og fra PBL 1 8 og rammetillatelse til å bygge opp en fritidsbolig etter at eksisterende helårsbolig brant ned 11.oktober 2017, på eiendommen 18/95. Det finnes ikke opplysninger i kommunen om bygningen som ble brent. Det finnes ikke tegninger. Vi kan se på ortofoto at plasseringen til den opprinnelige bygningen er ca. det samme som til det som søkes om. Eksisterende bygning er registrert i matrikkelen som helårsbolig som benyttes som fritidsbolig. Det er ikke søkt om bruksendring fra bolig til fritidsbolig. Saksutredning: Søknaden er begrunnet med at det var en bolig på tomta som brant i Søker vil nå bygge en hytte på samme sted, og litt lengre bort fra vassdrag slik at det blir minst 20 meter avstand. Påvirkning av miljøet endres ikke i forhold til tidligere situasjon inntil 2017, og søker mener at allemannsretten og friluftsinteresser ikke blir vesentlig tilsidesatt. Omsøkte fritidsbolig ligger i LNFR-område i Tranøyveien ved fylkesveien 860, og ved siden av Langvasselva. Eiendommen består av 1534 kvm, hvorav 0,3 er fulldyrka jord, 0,6 er uproduktiv skog og 0,7 jorddekt fastmark i følge gårdskart. Kommunens konsekvensvurdering av byggesøknaden for fritidsbolig (verdi 0-3 der 3 har høyest verdi, konsekvens der -3 har størst negativ konsekvens): Konsekvensutredning Verdi Kons Beskrivelse av verdi og konsekvensene * ) e- kvens Natur- og miljøforhold

2 Naturmangfold/biologisk mangfold meters avstand til Brannmyra naturreservat. Noen rødlistearter funnet i Artskart i nærheten (Chara strigosa, Chara contraria). Livskraftig arter i vassdrag som grenser mot eiendommen (Salmo trutta). Landskapstype 2 0 Dallandskap med jordbrukspreg. Plassering er sjenert mellom trærne. Forur. jord, vann, sedimenter og luft 2-1/-2 Eksisterende vassdrag slutter i et areal hvor det er registrert svært viktig naturtype: bløtbunnsområder i strandsonen. Støy 2 0 Ingen / lite påvirkning. Eiendommen er allerede bebygd. Jordbruk og skogbruksressurser 2 0 Arealet som vil bygges ligger i jorddekt fastmark. Eiendommen er allerede fradelt. Reindrift 3-1/-2 Eiendommen ligger innenfor en flyttlei. Vår-, høst- og vinterbeite for reindyr. Kulturminner og kulturmiljø 2 0 Hus for dyr registrert som SEFRAK i nærheten. Ingen / lite påvirkning. Fritidsboligen blir ikke dominerende i landskapet. Det er ikke registrert kulturminner i nærheten. Samfunn Nærmiljø, grøntstruktur og friluftsliv 3-1 Svært viktig friluftsområde i følge Tromsatlas. Strandsone (100 m belte) meters avstand til eksisterende vassdrag. Langt utenfor 100 m-beltet mot sjøen. Forurensing kan påvirke vassdrag på en negativ måte. Eiendommen er allerede bebygd, allemannsretten blir ikke tilsidesatt. Sosial infrastruktur 2 0 Litt bebyggelse tilknyttet jordbruk i området. Ikke relevant. Teknisk infrastruktur og adkomst Trafikksikkerhet og transportbehov Påvirkning av konkurranseforhold Bosettingsmønster/folketallsut vikling 2 0 Tomta ligger ved siden av fylkesveien 860. Adkomst blir ikke endret. 2 0 Det er gitt dispensasjon til å bygge nærmere enn 50 meter til Fv 860 av Statens Vegvesen. 2 0 Ikke relevant. Folkehelse 2 0 Ikke relevant. 3 0/-1 Det var en helårsbolig og det vil bygges opp som fritidsbolig. Næringsutvikling/sysselsetting 2 0/+1 Mulig jobb for lokale snekkere. Barn og unge 2 0 Ikke relevant

3 Dersom vi lager en konsekvensvurderings skjema for bolig i stedet for fritidsbolig, blir tiltaket positivt: Konsekvensutredning Verdi Kons Beskrivelse av verdi og konsekvensene * ) e- kvens Natur- og miljøforhold Naturmangfold/biologisk mangfold meters avstand til naturvernområde. Noen rødlistearter funnet i Artskart i nærheten (Chara strigosa, Chara contraria). Livskraftig arter i vassdrag som grenser mot eiendommen (Salmo trutta). Landskapstype 2 0 Dallandskap med jordbrukspreg. Plassering er sjenert mellom trærne. Forur. jord, vann, sedimenter og luft 2-1/-2 Eksisterende vassdrag slutter i et areal hvor det er registrert svært viktig naturtype: bløtbunnsområder i strandsonen. Støy 2 0 Ingen / lite påvirkning. Eiendommen er allerede bebygd. Jordbruk og skogbruksressurser 2 0 Arealet som vil bygges ligger i jorddekt fastmark. Eiendommen er allerede fradelt. Reindrift 3-1/-2 Eiendommen ligger innenfor en flyttlei. Vår-, høst- og vinterbeite for reinsdyr. Kulturminner og kulturmiljø 2 0 Hus for dyr registrert som SEFRAK i nærheten. Ingen / lite påvirkning. Fritidsboligen blir ikke dominerende i landskapet. Det er ikke registrert kulturminner i nærheten. Samfunn Nærmiljø, grøntstruktur og friluftsliv 3-1 Svært viktig friluftsområde i følge Tromsatlas. Strandsone (100 m belte) meters avstand til eksisterende vassdrag. Langt utenfor 100 m-beltet mot sjøen. Forurensing kan påvirke vassdrag på en negativ måte. Eiendommen er allerede bebygd, allemannsretten blir ikke tilsidesatt. Sosial infrastruktur 2 0/+1 Litt bebyggelse tilknyttet jordbruk i området. Sosial infrastruktur kan styrkes ved ny bolig. Teknisk infrastruktur og adkomst Trafikksikkerhet og transportbehov Påvirkning av konkurranseforhold 2 0 Tomta ligger ved siden av fylkesveien 860. Adkomst blir ikke endret. 2 0 Det er gitt dispensasjon til å bygge nærmere enn 50 meter til Fv 860 av Statens Vegvesen. 2 0 Ikke relevant.

4 Bosettingsmønster/folketallsut vikling Folkehelse 2 0 Ikke relevant. 3 +2/+1 Gjenoppbygging av bolig har positive konsekvenser. Næringsutvikling/sysselsetting 2 +1 Det kan være positivt for lokalt næringsliv. Barn og unge 2 0 Ikke relevant Vann og avløp Det brukes privat vannforsyn fra egen brønn. Om dispensasjon gis, må avløp oppgraderes med hensyn til eksisterende naturtyper og naturmangfold. Utforming og utnyttelsesgrad Det søkes om å bygge fritidsbolig på 119,7 kvm BYA pluss parkeringsplass på 36 kvm BYA og 107,3 kvm BRA på en etasje. Det skal bestå av 4 rom, 1 kjøkken, 1 bad og 2 WC. Mønehøyde på 4,4 meter over planert terreng. Bygningen vil oppføres ca. 4,5 meter høyere enn eksisterende elva. Ansvarsretter Arkoconsult AS erklærer ansvarsrett som ansvarlig søker, samt PRO arkitektonisk utforming og brukbarhet, organisasjonsnummer Det foreligger sentral godkjenning. Risiko og sårbarhet Moderat til lav radon aktsomhetsgrad. Det skal tas hensyn til det ved prosjektering og utføring jf. TEK Det vil bygges over marin strandavsetning. Flom aktsomhetsområde. Det kan ikke kreves erstatning for skader og ulemper som følge av at bygningen ligger i flom aktsomhetsområde. Nabovarsling Naboene er blitt varslet 01.februar 2018 og det er ikke kommet noen uttalelser fra dem. Høring Søknaden var sendt på høring til berørte høringsinstanser med høringsfrist 09.mai Det er kun kommet uttalelse fra Sametinget og Fylkeskommune. Sametinget har ingen spesielle merknader til saken og har uttalt seg sånn: «Etter vår vurdering av beliggenhet, omfang og ellers kjente forhold kan vi ikke se at det er fare for at det omsøkte tiltaket kommer i konflikt med automatiske fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til saken. Skulle det likevel under arbeid i marken oppdages gjenstander eller andre strukturer/spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles til de som skal utføre arbeidet. Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen bare gjelder for Sametinget, og viser til egen uttalelse fra Troms fylkeskommune.»

5 Fylkeskommune har ingen spesielle merknader til saken og har uttalt seg sånn: «Fylkeskommunens kulturminneforvaltning har ingen merknader til saken. For opplysninger om samiske kulturminner viser vi til Sametinget» Kommentar til saken av ansvarlig søker Ansvarlig søker har sendt en tilleggskommentar til saken. Vi kan lese blant annet: «I og med at denne boligen som er brent ned, tidligere ble nyttet som fritidsbolig kan vi ikke se at det blir en endring i bruken av eiendommen. Det søkes om gjennomføring av fritidsbolig og ikke bruksendring på selve eiendommen. Søknaden skal behandles som søknad på fritidsbolig.» Kommunen gjør i brevet en konsekvensutredning for både fritidsbolig og helårsbolig. Forskjellene vi registrerer er at ved punktet for bosettingsmønster/folketallsutvikling scorer helårsbolig +2/+1 mens fritidsbolig scorer 0/-1. Vi ser også at påvirkning av konkurranseforhold har kommentaren ikke relevant for begge, men likevel får helårsbolig 0/+1 og fritidsbolig får 0. Dette stiller vi spørsmål ved og ønsker forklaring på vurderingen undre punktet for næringsutvikling/sysselsetting. Hvor helårsbolig scorer +1 og fritidsbolig får 0/+1.» Rådmannens kommentar: Bygningen som brant ned ble opprinnelig oppført med boligstandard. Selv om den er blitt brukt som fritidsbolig i det siste, skulle det ha vært mulig å bruke den som bolig om dette var ønsket eller nødvendig. Oppføres det nå en bygning med fritidsbolig standard, mister man mulighet til å bruke den som bolig. Krav i TEK 10/17 er lavere for fritidsbolig enn for bolig. Hvis det vil bygges opp fritidsbolig i stedet for bolig, innebærer saken en vurdering om bruksendring fra bolig til fritidsbolig. En bruksendring fra bolig til fritidsbolig er lite ønskelig, særlig i et område som grenser mot et naturreservat og et vassdrag som renner ut i bløtbunnsområde i strandsonen og kartlagt som svært viktig naturtype. Dette vises på konsekvensutredningen til fritidsbolig. Folketallsutvikling blir styrket om det bygges med boligstandard jf. TEK 10/17, slik at bygningen kan brukes som bolig om det trenges. Eiendommen er foreslått avsatt til boligbebyggelse i forslag til ny kommuneplanens arealdel for Tranøy Bygges det fritidsbolig i stedet for bolig, blir bosettingsmuligheter svekket i kommunen. Påvirkning av konkurranseforhold er rettet i konsekvensvurdering for bolig, og det blir 0 for både bolig og fritidsbolig. Næringsutvikling/sysselsetting: Det kan bli positive konsekvenser om det brukes lokale snekkere for både bolig og fritidsbolig. Det kan bli positive konsekvenser for lokale butikker hele året og for yting av kommunale tjenester om det brukes som bolig, men ikke om det brukes som fritidsbolig. Selv om det er planlagt brukt som fritidsbolig på kortsikt, må vi vurdere mulighetene på langsikt og. Å bruke det som bolig kan være en mulighet i framtiden. Vurdering: I 1979 ble det gitt tillatelse til å fradele en tomt rundt eksisterende bolig på landbrukseiendommen gnr 18 bnr 35. Den ble eiendommen gnr 18 bnr 95, hvor det vil bygges fritidsbolig nå. Det ligger ingen bolig på landbrukseiendommen gnr 18 bnr 35 i dag, kun to fjøs. Landbrukseiendommen mistet da mulighet til beboelse for å drive den. Nå søkes det om dispensasjon til å bygge fritidsbolig etter brann i stedet for bolig.

6 Søknaden er begrunnet med at det var allerede en bolig som brant i 2017, og at dagens hytte vil bygges opp på samme sted, og litt lengre bort fra vassdrag slik at det blir minst 20 meter avstand. Påvirkning av miljøet endres ikke i forhold til tidligere situasjon inntil 2017, og de mener at allemannsretten og friluftsinteresser ikke blir vesentlig tilsidesatt. De mener at boligen ble brukt som fritidsbolig og at bruken ikke blir endret. Bygningen som ble brent var bygget med bolig formål, nå vil det bygges fritidsbolig. Et av målene i kommuneplanens arealdel er å øke bosettingsmønster. Om det endres bruk (nåværende eller potensielt bruk) i eiendommen fra bolig til fritidsbolig blir det en tapp for kommunens mål. Tiltaket som fritidsbolig er verken i tråd med arealformål i eiendommen eller hovedformål i kommuneplanens arealdel. Konsekvensutredningen viser negative konsekvenser for miljø og ingen positive konsekvenser for samfunnet. Om bruken ikke endres, og det bygges som bolig, blir det samme negative konsekvenser for miljø. Men det blir noen positive konsekvenser for samfunnet. Eiendommen ligger i et område som grenser mot eksisterende naturvernområde. Vassdrag som går forbi eiendommen slutter i et areal hvor det er kartlagt en svært viktig naturtype (bløttbunnsområde i strandsone). Om det gis dispensasjon til å bygge, skal det tas hensyn til det. Det skal søkes om utslippstillatelse om det ikke er søkt fra før, og avløp skal oppdateres iht til nåværende behov. Gjenoppbygging etter brann er en relevant begrunnelse etter plan- og bygningsloven. Kommune er positiv til at det bygges opp bolig som det var før. Bruksendring fra bolig til fritidsbolig har ikke positive konsekvenser for kommunen. Fordelene ved å gi dispensasjon til å bygge bolig er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det blir ikke samfunnsfordeler ved å gi dispensasjon til å bygge fritidsbolig. Forslag til vedtak: Det gis dispensasjon fra LNFR-formål i kommuneplanens arealdel og fra PBL 1 8 til å gjenoppbygge bolig etter brann på ca 20 meters avstand til vassdrag, på 119,7 kvm BYA og 107,3 kvm BRA på en etasje, pluss parkeringsplass på 36 kvm BYA, med følgende vilkår: - Det må leveres fullstendig byggesøknad som oppfyller krav i TEK 10/17 for bolig. - Det må tas hensyn til eksisterende vassdrag og eksisterende svært viktig naturtype bløttbunnsområde for prosjektering av avløpsanlegg. Det gis ikke dispensasjon fra LNFR-formål i kommuneplanens arealdel og fra PBL 1 8 til bruksendring, slik at kan bygges fritidsbolig på eiendommen gnr 18 bnr 95. Vedtaket begrunnes ved at gjenoppbygging etter brann er en relevant begrunnelse etter plan- og bygningsloven, fordelene ved å gi dispensasjon til å bygge bolig er større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynene bak lovens bestemmelser blir ikke vesentlig tilsidesatt siden arealet allerede var bygget før brann. Vedtaket begrunnes ved at bruksendring fra bolig til fritidsbolig har negative konsekvenser for kommunen, fordelene ved å gi dispensasjon til å bygge fritidsbolig er ikke større enn ulempene etter en samlet vurdering.

7 Vedtaket er hjemlet i PBL 19-2.