Jæktbyn uteservering. Reguleringsendring (detaljregulering) for. i tilknytning til restaurant i Molovegen 9 i Steinkjer.

Transkript

1 Reguleringsendring (detaljregulering) for Jæktbyn uteservering i tilknytning til restaurant i Molovegen 9 i Steinkjer.. plan-id Dato

2 2

3 1 Bakgrunn. 1.1 Dagens situasjon Planområdet er i dag i bruk som uteserveringsplass for restauranten Mintage, som holder til i lokaler i Moloveien 9. Uteserveringen har hjemmel i en dispensasjon fra gjeldende plan innvilget av Steinkjer kommune , tidsbegrenset til Områdets planstatus. Det aktuelle området er i kommuneplanens arealdel avsatt til Offentlig friområde framtidig. Området er tidligere regulert til offentlig friområde park, i reguleringsplan for Jæktbyen vedtatt En mindre del er regulert til trafikkareal veggrunn. Vi er ikke kjent med planarbeid i nærliggende områder som får innvirkning på dette planforslaget. Planområdet. Illustrasjon 1.3 Hensikten med planen. Utbyggingen av området Jæktbyn er inne i sitt siste byggetrinn, og det nærmer seg derfor en endelig avklaring av eiendomsforholdene, ansvarsfordeling i forhold til vedlikehold osv. Jæktbyn AS ønsker derfor gjennom en reguleringsendring å avklare bruken av uteserveringsområdet for fremtiden. Dette med tanke på en mer forutsigbar og stabil situasjon både for naboer, grunneiere og næringsdrivende. 1.4 Eiendomsforhold Planområdet omfatter i hovedsak eiendom som eies av Jæktbyn AS. Eiendommene er imidlertid gjenstand for makeskifte ved fullføringen av siste byggetrinn, hvor Steinkjer kommune skal overta deler av eiendommene. Uteserveringsplassen er etablert etter avtale mellom restaurantdriver og Jæktbyn AS. 3

4 1.5 Rolleavklaringer Jæktbyn AS er grunneier og tiltakshaver. Lyngstad Arkitekter AS er planfaglig konsulent og står for utarbeidelsen av reguleringsplanforslaget. 1.6 Utbyggingsavtaler Utbyggingsavtaler er ikke aktuelt i forbindelse med denne planen. 2 Planprosess og medvirkning 2.1 Kunngjøring og orientering av berørte naboer og fagmyndigheter Planarbeidet ble kunngjort i Trønderavisa , oppstarten ble samtidig kunngjort på kommunens hjemmeside. Naboer til planområdet, samt relevante fagmyndigheter ble tilskrevet om planoppstarten. 2.2 Øvrige avklaringer og forhåndsmøter med offentlige myndigheter Forhåndskonferanse med kommunen ble avholdt Møte med beboere ble det avholdt møte med følgende deltakere: Bjørn Peckel, Borettslaget Jæktbyen 3 Bjørn Kummernes, beboer i Molovegen 11 Rolf Lyngstad, Lyngstad Arkitekter AS Egil Stensheim, Lyngstad Arkitekter Kent Olav Ferstad, Mintage Sushi var innkalt, men meldte forfall. Det ble kort gjennomgått reguleringsforslaget slik det nå foreligger. Det ble foreslått tatt inn i bestemmelse at regulert areal til bevertning går tilbake til friområde dersom restaurantdrift i Molovegen 9 opphører. Dette har i ettertid blitt strøket fra bestemmelsene, siden det kun er kommunens planmyndighet som kan oppheve en vedtatt reguleringsplan. Det kom ellers ikke fram vesentlige nye synspunkter utover det som har kommet fram tidligere i sake n. 3 Beskrivelse av planområdet. 3.1 Beliggenhet Planområdet ligger ved Jæktbyn på Sørsileiret. Området ligger i sjøfronten og er et attraktivt område for rekreasjon. Jæktbyn som helhet er godt synlig fra E6 og jernbanen når man kommer til byen sørfra, og er førsteinntrykket av byen for besøkende. Det er den nordlige delen av friområde FP2 som foreslås omregulert. Planområdet er flatt, og grenser mot småbåthavn/ kanal. 3.2 Friluftsliv i området Området er en del av sjøfronten i Steinkjer og har derfor en rolle i å gjøre fjorden tilgjengelig og attraktiv for byens innbyggere og besøkende. 4

5 3.3 Trafikkforhold Planområdet er godt tilgjengelig for kjørende og gående fra E6 via Fjordgata og Molovegen. Offentlig gang- og sykkelveg går gjennom Jæktbyn, og ligger inntil planområdet. 4 Beskrivelse av planforslaget. 4.1 Planlagt arealbruk Bebyggelse og anlegg o Bevertning (sosikode 1330) 4.2 Byggeområder Bevertning Innenfor området for bevertning foreslås det tillatt oppført installasjoner av en mer permanent karakter som gjør bruken av området til servering og bevertning enklere. Dette vil for eksempel kunne være en overbygd basestasjon for servitører, tappetårn for øl og annen drikke, betalingsterminaler osv. Gjennom å legge disse elementene av restaurantdriften tilknyttet uteserveringen reduserer man behovet for trafikk over gang- og sykkelvegen mellom uteserveringen og restaurantlokalet, noe som igjen letter belastningen på andre brukere av Jæktbyn og naboer. Fundamentert søylesystem for mulig solseil eller takkonstruksjon (sammenleggbart) foreslås også tillatt. 5 Vurderinger. 5.1 Generelle vurderinger. I forbindelse med søknad om dispensasjon for uteservering og godkjenning av denne i 2016 ble det fra Lyngstad arkitekter og tiltakshaver redegjort for ønsker og behov for å nytte en del av arealet foran restauranten i Molovegen 9 til uteservering. Gjennom behandlinga kom det også fram uttalelser/protester fra naboer som har vært av betydning for vurdering av saken. Det ble ikke klarlagt hvilken virksomhet som skulle inn i lokalene ved godkjenning av reguleringsplanen i Det har ved planlegging og utbygging av Jæktbyen vært en hovedhensikt å sikre utearealer til allmennhet og beboeres bruk, og det er således regulert ca 12 daa uteområder som er tilgjengelig innen planområdet. Det er bare en meget liten andel (ca 160 m2) som er aktuelt å nytte til uteservering. Arealet er noe flytta og redusert i forhold til det arealet som opprinnelig ble tatt i bruk. Selv om det skal være streng holdning mot å omregulere friområder/ grøntområder finner en at denne omreguleringa ikke vil være av nevneverdig betydning for allmennhetens bruk og opplevelse, og heller ikke i forhold til barn og ungdoms tilgang til ute- og oppholdsarealer. Det er forståelig at virksomhet ved uteservering kan oppleves noe sjenerende for de som har bolig nærmest, og særlig at det reageres når dette ikke var forutsatt ved kjøp av bolig. Arealbruk fastlagt i reguleringsplan er imidlertid ingen garanti for at naboforhold ikke kan endres gjennom omregulering for annen bruk senere. Restauranteier finner det positivt for virksomheten at det kan tilbys uteservering. I en samfunnsmessig betraktning kan uteservering også ha en viktig funksjon som et miljøelement som skaper liv i bydelen, med nærhet til sjøen og båtplasser. I en urban situasjon er slik uteservering inntil bevertningssted ganske vanlig. Etter en helhetlig avveining finner en derfor at en omregulering til uteservering 5

6 bør kunne aksepteres. Når det gjelder utforming og bruk må det da tas hensyn til nabobeboere og allmennheten generelt slik at ulemper minimeres. Dette gjelder både støy, visuell skjerming og avfallshåndtering. Det må ikke tas i bruk areal utenfor området til avfallslagring. For å begrense dominerende virkning settes høydebegrensning på 2,8m for overdekning over serveringsarealet. Lokalisering av slik uteservering setter strenge krav til drift, og det finnes mange eksempler på at slik virksomhet forsøpler nærmeste omgivelser. Nærmere vilkår for åpningstider og serveringsrettigheter må gis gjennom bevilling etter serveringsloven og alkoholloven. Ved evt. opphør av uteserveringsvirksomheten bør området reguleres tilbake til parkareal. 5.2 Risiko- og sårbarhetsvurdering. Ettersom det ble gjennomført slike vurderinger i forbindelse med regulering av hele Jæktbyenområdet i 2005, og området er opparbeidet i hht. denne planen finner en ikke grunn til å sette opp et helhetlig skjema der alle tema er opplista i hht Direktoratet for samfunnssikkerhet (DSB) sin veileder. Bare noen få tema er vurdert som relevant, og disse er verbalt kommentert nedenfor: Stormflo og havnivåstigning: Tiltak som planen gir hjemmel til å gjennomføre settes i sikkerhetsklasse F1, da det anses problemfritt for mennesker å evakuere raskt, og at det er relativt små materielle verdier som ødelegges ved evt. stormflo. Beregning av nivå i hht. vedlegg 2 i DSB sin veileder (mål i cm): Returnivå stormflo ved 20-årsflom 232 Korreksjon for havnivåstigning 49 Nivå 281 avrunda til 280 Nivå på regulert areal er ca, kote 2,9 dvs at statistisk vil en 20-årsflom komme på nivå med terrenget på uteserveringsplassen. Virkning av bølger er ikke medregna, men eksisterende molo vil begrense virkningen av bølger. Det kan likevel ikke utelukkes at det kan oppstå en liten oversvømmelse ved slik i en slik situasjon. Vind: Området er ikke spesielt vindutsatt, men sterk vind kan forekomme, slik at uteserveringsområdet ikke kan nyttes i en periode. Vind vil dessuten skape bølger (se ovenfor). Trafikksikkerhet: Arealet til uteservering omgis av sjø/ kanal mot sørøst. Sikring med gjerde er nødvendig. Dette er allerede utført. Serveringsarealets nordvestre side ligger nær gang-/ sykkelveg, og det bør være en fysisk markering for å unngå konfliktsituasjon med syklister. Mot sørvest er arealet åpent mot trafikkåre som er snuplass og gir kjøreatkomst til øya. Konfliktfaren er liten, og avstand samt ei fysisk markering av uteservingens ytterkant er tilstrekkelig. 6 Innkomne innspill ved varsel om oppstart. Innkomne innspill til kunngjøring om oppstart er oversendt kommunen, eller er gått som gjenpart til kommunen fra avsender. Sammendrag av innspillene er gjengitt under. 6

7 6.1 NVE NVE vil ha tilsendt planmaterialet og relevante fagkyndige utredninger som er gjort i forbindelse med planarbeidet. Evt manglende uttalelse fra NVE endrer ikke tiltakshavers ansvar for sikker utbygging. 6.2 Statens Vegvesen Ingen merknad. 6.3 Nord-Trøndelag Fylkeskommune (NTFK) Ingen merknad ut fra regionale interesser. Forutsetter at allmennhetens ferdsel gjennom området ivaretas. Ikke funnet det nødvendig å innhente kulturminnefaglig uttalelse. 6.4 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Ingen merknad fra fylkesmannens avdelinger. 6.5 Innspill fra Bjørn og Anfrid Kummernes. Svært uheldig å endre friareal til uteservering for restaurant. Bygging her vil utestenge folk i nærområdet fra denne del av stranda, og gjøre den mindre attraktiv for beboerne. Kommunen bør beholde området og gjøre det mer attraktivt. Planendringa i strid med fylkeskommunal og statlig arealpolitikk og politiske mål for forvaltning av strandsonen. Viser dessuten til gjeldende reguleringsplan med bestemmelser om bruk av området, og at det ikke skal være noe torg på området. Hvis området blir omregulert må det ikke omreguleres større areal enn det restauranten har bruk for. Publikum bør gis adgang til deler av kanalen. Det må lages bestemmelser som regulerer bruken mht. musikk, grilling mv. for å redusere sjenanse for nabobeboere. Byggverk må plasseres slik at det ikke tar utsikt fra vår leilighet, og slik at innsyn mot vår leilighet minimeres. Det må ikke være lagerplass eller vaskeplass for avfallsbeholdere utenfor området som disponeres. Praksis i dag har medført at fortau mv. tilgrises og minner om avfallsplass. Viser til rikspolitiske retningslinjer for barn og unge mht. at potensielle brukere skal kunne delta aktivt i planprosesser. Det må presenteres flere alternativ enn bare uteservering. Hva skjer med arealet hvis restauranten opphører? Føler seg ført bak lyset ved at forutsetninger er endra etter at de etablerte seg her. Håper det blir tatt hensyn til trivsel for beboerne. 6.6 Innspill fra Egil Stensheim. Det kan legges til rette for uteservering på en del av arealet, men viktig at dette ikke går på bekostning av gangforbindelse med grøntinnslag, som er et viktig hovedtrekk for bydelen og mye brukt. Arealet bør fortsatt være gangveg/ park. Uteservering må da underordnes dette. 7

8 8