REGULERINGSBESTEMMELSER

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSENDRING - DETALJREGULERING FOR BJØLSTAD VEIEN 4 Plan - ID: BES TEMMELSENE GJELDER FOR OMRÅDET SOM PÅ PLANKARTET ER VIST MED RP GRENSE REVISJONSLISTE INDEX DATO Planforslag til uformell gjennomgang hos planmyndighet Planforslag Revidert etter planmyndighetens gjennomgang Planforslag Revidert før off. ettersyn ihht. planutvalgets vedtak A B Revisjon etter offentlig ettersyn C Revisjon før sluttbehandling D OFFENTLIG SAKSGANG FREDRIKSTAD KOMMUNE DATO Varsel om oppstart gangs behandling i planutvalget Høring og offentlig ettersyn gangsbehanding i planutvalget Bystyrets vedtak av 5

2 1 AREALFORMÅL OG HENSYNSSONER Planområdet inneholder følgende formål ihht pbl 12-5 SOSI: - PBL 12-5 nr. 1: Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse (B 1, B2, B3, B4 ) PBL 12-5 nr. 2: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Gatetun ( S GT 1, S GT2 ) 2014 Gangveg (SGG) 2016 Kombinert formål Gang -/sykk elveg og Gatetun (SKF) 2800 K ombinert formål Gang -/sykkelveg og Grønnstruktur (SAA 1-2 ) PBL 12-5 nr. 3: Grønnstruktur Grønnstruktur ( G ) 3001 Planområdet inneholder følgende hensynssoner ihht pbl 12-6 og PBL 11-8 a) Sikrings -, støy - og faresoner Rød støysone H210 _1 Gul støysone H220 _1 2 F ELLESBESTEMMELSER 2.1: Utforming og estetiske krav (pbl 12-7 nr. 1) Det skal legges vekt på god arkitektonisk kvalitet i utforming, detaljering, farge - og materialbruk for både bebyggelse og utomhusanlegg i seg selv, og sett i sammenheng med omkringliggende bebyggelse. Estetisk redegjørelse skal vedlegges byggesøknad. Det skal vedlegges perspektiv illustrasjoner, og redegjøres for forhold til omkringliggende bebyggelse mht. materialbruk og farger, høyder og solforhold : Vilkår for bruk av arealer, bygg og anlegg (pbl 12-7 nr. 2 ) a) Kotehøyde for gulv i 1.e tg skal min st være + 2,5 m. Eventuell kjeller utføres flomsikkert. b) I planområdet tillates plassering av eventuelle installasjoner ti l strøm - og varmeforsynings an legg nødvendig for bebyggelse og anlegg i planområdet. c ) O vervannsløsning skal etableres i plan området, ved infiltrasjon eller fordrøyning : Grenseverdier for tillatt forurensning ( pbl 12-7 nr. 3) a ) Nødvendige støyskjermings -/isolerings tiltak for f asader med støynivå over anbefalt grense ihht. T /2012 skal avklares ved detaljprosjektering. T ilfredsstillende innvendig støyn i vå (NS 8175 [2], klasse C (L eq 30 db) i rom for varig opphold) skal dokumenteres ved søknad om igangsettingstillatelse. b) Alle uteoppholdsarealer innenfor formål B1-4 skal skjermes slik at støynivå ikke overskrider verdier i tabell 3 i T /2012. c) Bo enheter med henvendelse mot støyutsatt fasade skal ha tilgang til oppholdsrom mot stille side (dvs. mot fasade med tilfredsstillende støynivå ihht. tabell 3 i T /2012). d) R om for varig opphold mot støyutsatt fasade skal ha balansert mekanisk ventilasjon. Rom for varig opphold som vender mot støyutsatt fasade og som samtidig er soleksponert skal ha utvendig solavskjerming. Behov for kjøling må også vurderes. e) T iltak mot spesielt støy - og støvgenererende arbeidsoperasjoner skal beskrives ved søknad om igangsettingstillatelse. 2.4: Utomhusarealer ( pbl 12-7 nr. 4 ) a) Det skal opparbeides minimum 1100 m2 uteoppholdsareal innenfor planområdet. Disse kan etableres på bakkeplan, terrasse eller balkong. b) Arealer til uteopphold kan etableres på ubebygd areal innenfor B1-4, på takterrasse innenfor B4, innenfor G og innenfor SGT2. Arealer til sykkelparkering skal ikke regnes som uteoppholdsareal. c) Uteoppholdsarealene skal utformes med vekt på god kvalitet og kvalitetsmessig møblering, med 2 av 5

3 soner for felles opphold og møteplasser kombinert med stedegen vegetasjon og stor andel permeable overflater. 2.5: Naturmangfold ( pbl 12-7 nr. 5 ) Eksemplarer av den rødlistede gressarten fjellrapp skal flyttes av fagkyndige til ballastplanteområdet på Glombo før igangsetting av tiltak innenfor planområdet. 2.6: Kulturminner ( pbl 12-7 nr. 6 ) Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsle s, jf. lov om kulturminner av 9. Juni 1978 nr. 50, (Kulturminneloven) : Parkering ( pbl 12-7 nr. 2 og 7) a) Bilparkering: Det skal etableres 4 biloppstillingsplasser innenfor SGT1, dimensjonert ihht. HC - krav. Til alle plassene skal det legges opp infrastruktur som muliggjør etablering av ladepunkt for elbil. 50% av plassene skal ha ladepunkt etablert før det gis brukstillatelse for boligene. b) Sykkelparkering: Innenfor plan området skal det etableres minimum 1 sykkelparkeringsplass per 30 m2 BTA. P lassene skal etableres innenfor SGT1, B1-4 og G. Alle sykkel plassene skal ha stativ/låsemulighet. Minst 50% av plassene skal være overdekket. 2.8: Vannbåren varme ( pbl 12-7 nr. 8 ) Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet til Fredrikstad fjernvarme, og bestemmelser om tilknytning og fritak fra tilknytningsplikt i plan - og bygningsloven 27-5 gjelder. 2.9 : Krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen ( pbl 12-7 nr. 1 2 ) a) Geoteknisk rapport ( Multiconsult, nr datert ) skal legges til grunn for prosjektering og utførelse i planområdet. b) Sammen med igangsettingssøknad skal det redegjøres for behandling av masser. Fare for forurensning skal vurderes, og nødvendige avbøtende tiltak skal inngå i planen. 2.10: Renovasjon ( pbl 12-7 nr. 2 ) Renovasjonsløsning for planområdet skal være i tråd med renovasjonsteknisk plan i planbeskrivelsen s kap : Midlertidig i nngjerding mot nord og vest ( pbl 12-7 nr. 2) Det skal oppføres gjerde, tett hekk eller lignende ferdselshinder langs vest - og nordsiden av planområdet. Ferdselshinderet skal plasseres slik at det ø ke r sannsynligheten for at beboerne velger adkomst via tunnellokket og eksisterende gang - /sykkelveg nord for fylkesvegen. F erdselshinderet skal stå inntil tilgrensende arealer er utbygd og bedre kryssingsmuligheter over fylkesvegen er etablert. 3 BEBYGGELSE OG ANLEGG (STUDENTBOLIGER) (pbl 12-7 nr. 1 og 2) 3.1: B1 a) I område B 1 kan det oppføres bolig bebyggelse med tilhørende anlegg. b) Tillatt prosent bebygd area l (% - BYA ) er 100 %. Planlagt bebyggelse for B1 er vist på plankartet, men tillates justert innenfor formåls - og byggegrense og fastsatt utnyttelsesgrad. c) Byggegrense for B1 sammenfaller med formålsgrense for B1. d) Bebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde kote + 20,5 e) H eissjakt, trapperom og tekniske anlegg tillates med nødvendig høyde over gesims på inntil 20% av byggets grunnflate. f) Det skal etableres en felles inngang til student boligene i nordøstre hjørne av B1 mot tunnellokket og SGG. 3 av 5

4 3.2: B2 a) I område B2 kan det oppføres bolig bebyggelse med tilhørende anlegg. b) Tillatt prosent bebygd areal (% - BYA ) er 85 %. Planlagt bebyggelse for B 2 er vist på plankartet, men tillates justert innenfor formåls - og byggegrense og fastsatt utnyttelsesgrad. c) Ubebygd areal innenfor formålet opparbeides som uteoppholdsareal (jf. 2.4) og kan benyttes til sykkelparkering. d) Byggegrense for B2 sammenfall er med formålsgrense for B2. e ) Bebyggelsen kan oppføres med maks imal gesimshøyde kote + 17,5. H eissjakt, trapperom og tekniske anlegg tillates med nødvendig høyde over gesims på inntil 20% av byggets grunnflate. Heis s jakt, trapperom og ventilasjonsanlegg for b ebyggelse på B 1 til lates plassert innenfor B2 med nødvendig høyde : B3 og bestemmelsesområde # 1 a) I område B3 kan det oppføres bolig be byggelse med tilhørende anlegg. b) Tillatt prosent bebygd areal: (% - BYA ) er 65 %. Planlagt bebyggelse for B3 er vist på plankartet, men tillates justert innenfor formåls - og byggegrense og fastsatt utnyttelsesgrad. c) Ubebygd areal innenfor formålet o pparbeides som uteoppholdsareal (jf. 2. 4) og kan benyttes til sykkelparkering. d) R ømningstrapp for B3 tillates etablert i SGT1, jf e ) Innenfor bestemmelsesområde # 1 skal det være åpen gangforbindelse på bakkeplan mellom B4 og SGT2. f ) Bebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde kote + 17 på fasade mot eksisterende studentboliger i sør, og maksimal mønehøyde/andre gesimshøyder inntil kote +19, 5. H eissjakt, trapperom og tekniske anlegg tillates med nødvendig høyde over gesims på inntil 20% av byggets grunnflate. 3.4: B4 a) I område B4 skal det etableres uteoppholdsarealer med tilhørende anlegg til boligene. b) Det tillates oppført bygning for overdekket sykkelparkering og boder med maksimal gesimshøyde kote + 7,5. c) Bygningens t akflate skal opparbeides for felles opphold, og rekkverk/støyskjerm tillates over maksimal gesimshøyde. d ) Tillatt prosent bebygd areal (% - BYA) er 40%. Planlagt bebyggelse for B 4 er vist på plankartet, men tillates justert innenfor formåls - og byggegrense og fastsatt utnyttelsesgrad. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-7 nr. 2) 4. 1 : SGT1 a) SGT1 er område for kjøre adkomst og bil - og sykkelparkering. b) Till att prosent bebygd areal ( % - BYA ) er 4 0% inklusiv parkeringsplasser og innbygging/takoverbygg til sykkelparkering. c) Byggegrense sammenfaller med formålsgrense. d) Utvendig r ømningstrapp for B3 tillates plassert innenfor SGT1. Trappen skal ikke fungere som inngang, den skal gis et lett, åpent uttrykk og a realet under trappen på bakkeplan s kal kunne opparbeides i tråd med formålet. 4.2: SGT2 a) SGT2 opparbeides som offentlig tilgjengelig gang - og sykkelveg. b) SGT2 opparbeides og utformes sammen med tilliggende ubebygd areal på B 2 og B 3 med hensyn til at det også ka n benyttes som uteoppholdsareal. c) Østre del av SGT2 (mot Bjølstadveien) skal dimensjoneres slik at renovasjonsbil kan benytte arealet som vendehammer og oppstillingsplass, jf : SGG a) Innenfor SGG skal det etableres offentlig tilgjengelig gangforbindelse over tunnellokket mellom gang - /sykkelveg langs Jens Wilhelmsens gate og felles inngang via B1 til studentboligene. 4 av 5

5 b) Byggeplan for gangvegen skal godkjennes av Statens vegvesen før arbeidene med å etablere den 4. 4 : SAA 1 a) Innenfor SAA 1 skal det etableres offentlig tilgjengelig gang veg mellom Bjølstadveien og felles inngang til studentboligene. b) Det skal avsettes plass til nødvendig snøopplag langs gangvegen. Resterende areal innenfor SAA1 skal opparbeides med grønnstruktur/beplantning : SAA2 a ) Innenfor SAA 2 kan det e tabler es offentlig tilgjengelig gangveg. b) Det skal avsettes plass til nødvendig snøopplag langs gang veg en. Resterende areal innenfor SAA skal opparbeides med grønnstruktur/beplantning : SKF a) Innenfor SKF kan det etableres offentlig gang veg dersom det i framtiden blir aktuelt å etablere ny rundkjøring nordve st for planområdet. b) I motsatt fall kan nødvendig del av SKF opparbeides som offentlig tilgjengelig gang veg i forlengelsen av SAA 1 og SAA 2 langs Jens Wilhelmsens gate. Arealer som evt. ikke benyttes som gangveg kan opparbeides tilsvarende som SGT1. 5 GRØNNSTRUKTU R (pbl 12-7 nr. 2) 5.1: Grønnstrukturområde G skal opparbeides med vegetasjon og u teoppholdssoner på terreng. 6 REKKEFØLGEBESTEMMELSER ( pbl 12-7 nr. 10 ) 6.1: Samlet utomhusplan Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det framlegges samlet utomhusplan og nødvendige terrengsnitt for planområdet. Her skal bebyggelsens plassering, uteoppholdsareal, bil - og sykkelparkering, terr engopparbeiding, fyllinger, skjæringer, støttemurer, utvendig trapp/rampe, belysning, materialbruk, gjerde /ferdselshinder, beplantning, møblering, støyskjermingstiltak, gang - og sykkelveg og evt. tekniske installasjoner til strøm - /varme - forsyningsanlegg samt overvannshån dtering og renovasjonsløsning framgå. 6.2: Ubebygde deler av planområdet a) Ved utby gging i ett byggetrinn skal SGT 1-2, G, ubeb ygde arealer innenfor B1-4, renovasjonsanlegg, gjerde/ ferdselshinder, gangveg SGG og gangveg i SAA 1 være ferdig opparbeidet ihht. samlet utomhusplan før bebyggelsen innenfor planområdet tas i bruk. Ved søknad om brukstillatelse i vinterhalvåret kan kommunen gi utsatt frist til senest påfølgende vår. b) Ved utbygging i flere byggetrinn skal renovasjonsanlegg, gjerde /ferdselshinde r, gangveg SGG og gangveg i SAA 1 være ferdig opparbeidet ihht. samlet utomhusplan før brukstillatelse kan gis. R edegjørelse for trinnvis ferdigstillelse av de ubebygde delene av planområdet (SGT1-2, G og ubebygde arealer innenfor B1-4) vedlegges søknad om byggetillatelse. De ubebygde delene av planområdet s kal opparbeides ihht. samlet utomhusplan slik at beboerne i planområdet sikres tilstrekkelig bokvalitet i og etter byggeperioden. Ved søknad om brukstillatelse i vinterhalvåret kan kommunen gi utsatt frist til senest påfølgende vår. 5 av 5