R E G U L E RI N G S B E S TE M M E L S E R

Transkript

1 R E G U L E RI N G S B E S TE M M E L S E R Forslag til R E G U L E RI N G SE N D RI N G - D E TAL J R E G U L E RI N G F O R B J L S TAD VEI E N 4 Plan - I D: 24 N 2 J ENS F ORE LPI G W ILHE L MSEN TEGN FORKLARING S GAT E Reguleringsplan PBL Nr. -Bebyggelse og anlegg Linjesymbol SKF Areal: 42 m2 H 2_ B -4 Boligbebyggelse RpGrense RpFormålGrense 2-. Nr. 2-Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur SGT -2 Gatetun 24 RpStøyGrense Byggegrense 2 Planlagt bebyggelse 2 N SGT % BYA 4 Areal: 8 m2 H22_ B4 % BYA 4 Areal: m2 B % BYA Areal: 47 m2 4, SAA Areal: m2 Kombinerte formål for SKF samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastrukturtrasse 28 Angitte samferdselsanlegg og / SAA eller teknisk infrastruktur kombinert med andre hovedformål (G) Nr. -Grønnstruktur G Grønnstruktur Hensynssoner Bebyggelse som forutsettes fjernet 2 Måle- og avstandslinje 29 Punktsymbol Avkjørsel 242 H2_ Rød sone iht. T-442 / 22 G Areal: 272 m2 H22_ Gul sone iht. T-442 / 22 N 8K B % BYA Areal: 28 m2 8J S GT2 A real: 7 m2 B2 % BYA 8 Areal: 9 m2 8, 2, 4, B JL S TAD V EIEN Kartopplysninger Horisontalt geodetisk grunnlag: Euref89 Høydegrunnlag: NN 2 Kartprojeksjon: UTM sone 2 Basiskartets uttrekksdato: 4..4 Kilde for geodata: Fredrikstad Kommune Målestokk: : /A Forslag til Detaljregulering med tilhørende bestemmelser for; N 8L Bjølstadveien 4 Plan-ID: 24 8I Revisjonsliste Rev. Dato Sign. foreløpig planforslag sendt til kommunen formelt innsendt planforslag revisjon før offentlig ettersyn iht. planutvalgets vedtak M 8P SAKSBEHANDLING ETTER PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Saksgang Dato Plankart datert Bestemmelser datert Planoppstart kunngjort gangsbehandling planutvalget 2.2. A VFA L L 8N 8O 8H Offentlig ettersyn fra-til 2. gangsbehandling planutvalget Bystyrets vedtak Planvedtak kunngjort Forslagstiller: Studentsamskipnaden i stfold Utarbeidet av: Griff Arkitektur AS Kommunens Saksnummer Dato BES TEMMELSENE GJELDER FOR OMRÅDET SOM PÅ PLANKARTET ER VIST MED RP GRENSE R E VI S J O N S LI S TE I N D E X D A TO Planforslag til uformell gjennomgang hos planmyndighet Planforslag - Revi dert etter planmyndighetens gjennomgang Revisjon før offentlig ettersyn ihht. planutvalgets vedtak A B Revisjon etter offentlig ettersyn Revisjon før sluttbehandling O F F E N TLI G S AK S G AN G F R E D RI K S TAD K O M M U N E D ATO Varsel om oppstart gangs behandling i planutvalge t Høring og offentlig ettersyn 2.gangsbehanding i planutvalget Bystyrets vedtak

2 AREALFORMÅL OG HENSYNSSONER Planområdet inneholder følgende formål ihht pbl 2 - SOSI: - PBL 2 - nr. : Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse (B, B2, B, B4 ) - PBL 2 - nr. 2: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Gatetun ( S GT, S GT2 ) 24 Kombinert formål Gang -/sykk elveg og Gatetun (SKF) 28 K ombinert formål Gang -/sykkelveg og Grønnstruktur (SAA) 29 - PBL 2 - nr. : Grønnstruktur Grønnstruktur ( G ) Planområdet inneholder følgende hensynssoner ihht pbl 2 - og PBL - 8 a) Sikrings -, støy - og faresoner Rød støysone H2 _ Gul støysone H22 _ 2 F ELLESBESTEMMELSER 2.: Utforming og estetiske krav (pbl 2-7 nr. ) Det skal legges vekt på god arkitektonisk kvalitet i utforming, detaljering, farge - og materialbruk for både bebyggelse og utomhusanlegg i seg selv, og sett i sammenheng med omkringliggende bebyggelse. Estetisk redegjørelse skal vedlegges byggesøknad. Det skal vedlegges perspektiv illustrasjoner, og redegjøres for forhold til omkringliggende bebyggelse mht. materialbruk og farger, høyder og solforhold : Vilkår for bruk av arealer, bygg og anlegg (pbl 2-7 nr. 2 ) Kotehøyde for gulv i.e tg skal min st være + 2, m. Eventuell kjeller utføres flomsikkert. I planområdet tillates plassering av eventuelle installasjoner ti l strøm - og varmeforsynings an legg nødvendig for bebyggelse og anlegg i planområdet. B oligene i planområdet skal benytte eksisterende renovasjonsanlegg under bakken ved studentboliger i Bjølstadveien 8. Dokumentasjon på tilstrekkelig kapasitet skal vedlegges søknad om byggetillatel se. O vervannsløsning skal etableres i plan området, ved infiltrasjon eller fordrøyning. 2. : Grenseverdier for tillatt forurensning ( pbl 2-7 nr. ) Støy og luftkvalitet : Nødvendige støyskjermings - /isolerings tiltak for f asader med støynivå over anbefalt grense ihht. T - 442/22 skal avklares ved detaljprosjektering. T ilfredsstillende innvendig støyn i vå skal dokumenteres ved søknad om igangsettingstillatelse. Boenheter med henvendelse mot støyutsatt fasade skal ha tilgang til oppholdsrom mot stille side (dvs. mot fasade med tilfredsstillende støynivå ihht. T - 442/22). R om for varig opphold mot støyutsatt fasade skal ha balansert mekanisk ventilasjon. Rom for varig opphold som vender mot støyutsatt fasade og som samtidig er soleksponert skal ha utvendig solavskjerming. Behov for kjøling må også vurderes. T iltak mot spesielt støy - og støvgenererende arbeidsoperasjoner skal beskrives ved søknad om igangsettings tillatelse. 2

3 2.4: Utomhusarealer ( pbl 2-7 nr. 4 ) Det skal opparbeides minimum m2 uteoppholdsareal innenfor planområdet. Disse kan etableres på bakkeplan, terrasse eller balkong. Arealer til uteopphold kan etableres på ubebygd areal innenfor B - 4, på takterrasse innenfor B4, innenfor G og innenfor SGT2. Arealer til sykkelparkering skal ikke regnes som uteoppholdsareal. Uteoppholdsarealene skal utformes med vekt på god kvalitet, med soner for felles opphold og møteplasser kombinert med stedegen vegetasjon og stor andel permeable overflater. 2.: Naturmangfold ( pbl 2-7 nr. ) Eksemplarer av den rødlistede gressarten fjellrapp skal flyttes av fagkyndige til ballastplanteområdet på Glombo før igangsetting av tiltak innenfor planområdet. 2.: Kulturminner ( pbl 2-7 nr. ) Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og Fylkeskonservatoren varsle s, jf. lov om kulturminner av 9. Juni 978 nr., (Kulturminneloven) : Parkering ( pbl 2-7 nr. 2 og 7) Bilparkering: Sykkelparkering: Det skal etableres 4 biloppstillingsplasser innenfor SGT, dimensjonert ihht. HC - krav. Til alle plassene skal det le gges opp infrastruktur som muliggjør etablering av ladepunkt for elbil. Innenfor plan området skal det etableres minimum sykkelparkeringsplass per m2 BTA. Minimum % av plassene skal etableres innenfor SGT. vrige plasser kan etableres i nnenfor B - 4 og G. Alle sykkel plassene skal ha stativ/låsemulighet. Minst % av plassene skal være overdekket. 2.8: Vannbåren varme ( pbl 2-7 nr. 8 ) Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet til Fredrikstad fjernvarme, og bestemmelser om tilknytning og fritak fra tilknytningsplikt i plan - og bygningsloven 27 - gjelder. 2.9 : Krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen ( pbl 2-7 nr. 2 ) Geoteknisk rapport ( Multiconsult, nr. 2 - datert ) skal legges til grunn for prosjektering og utførelse i planområdet. Sammen med igangsettingssøknad skal det redegjøres for behandling av masser. Fare for forurensning skal vurderes, og nødvendige avbøtende tiltak skal inngå i planen. BEBYGGELSE OG ANLEGG (STUDENTBOLIGER) (pbl 2-7 nr. og 2). : I område B kan det oppføres bolig bebyggelse med tilhørende anlegg. Tillatt prosent bebygd area l (% - BYA ) er 8%. Bebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde kote + 2, ( etasjer) på f asade mot sør vest, og maksimal mønehøyde/andr e gesimshøyder inntil kote +2. H eissjakt, trapperom og tekniske anlegg tillates med nødvendig høyde på inntil 2% av byggets.2: I område B2 kan det oppføres bolig bebyggelse med tilhørende anlegg. Tillatt prosent bebygd areal (% - BYA ) er 8%. Bebyggelsen kan oppføres med maks imal gesimshøyde kote + 7 (4 etasjer) på fasade mot Bjølstadveien, og maksimal mønehøyde/andre gesimshøyder inntil kote +9,.

4 H eissjakt, trapperom og tekniske anlegg tillates med nødvendig høyde på inntil 2% av byggets Heis s jakt, trapperom og ventilasjonsanlegg for b ebyggelse på B til lates plassert innenfor B2 med nødvendig høyde.. : I område B kan det oppføres bolig be byggelse med tilhørende anlegg. Tillatt prosent bebygd areal: (% - BYA ) er 7%. Bebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde kote + 7 (4 etasjer) på fasade mot eksisterende studentboliger i sør, og maksimal mønehøyde/andre gesimshøyder inntil kote +9,. H eissjakt, trapperom og tekniske anlegg tillates med nødvendig høyde på inntil 2% av byggets.4: I område B4 kan det oppføres bolig bebyggelse med tilhørende anlegg. Tillatt prosent bebygd areal (% - BYA) er 4%. Bebyggelsen kan oppføres med maks imal gesimshøyde kote + 7, ( etasje). Takflate kan opparbeides for felles opphold, og rekkverk /støyskjerm tillates over maksimal gesimshøyde..: Planlagt bebyggelse for B - 4 er vist på plankartet, men tillates justert innenfor formåls - og byggegrense og fastsatt utnyttelsesgrad. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 2-7 nr. 2) 4. : SGT er område for adkomst og bil - og sykkelparkering. Till att prosent bebygd areal ( % - BYA ) er 4 % inklusiv parkeringsplasser. For SGT sammenfaller byggegrense med formålsgrense. 4.2: SGT2 opparbeides som kjørbar gang - og sykkelveg. Arealet utformes sammen med tilliggende ubebygd areal på B 2 og B med hensyn til at det også ka n benyttes som uteoppholdsareal. 4.: Innenfor SAA skal det etableres en meter bred offentlig tilgjengelig gang - /sykkelveg. Det skal avsettes plass til nødvendig snøopplag langs gang - /sykkelveien. Resterende areal innenfor SAA skal opparbeides med grønnstruktur/beplantning. 4.4: Innenfor SKF kan det etableres gang - /sykkelveg dersom det i framtiden blir aktuelt å etablere ny rundkjøring nordve st for planområdet. I motsatt fall kan SKF opparbeides tilsvarende som SGT. GRNNSTRUKTUR (pbl 2-7 nr. 2).: Grønnstrukturområde G skal opparbeides med vegetasjon og u teoppholdssoner på terreng. Åpne rømningstrapper tillates plassert innenfor formålet. REKKEFLGEBESTEMMELSER ( pbl 2-7 nr. ).: Samlet utomhusplan Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det framlegges samlet utomhusplan og nødvendige terrengsnitt for planområdet. Her skal bebyggelsens plassering, terr engopparbeiding, evt. fyllinger, skjæringer, støttemurer, utvendig trapp/rampe, belysning, bil - og sykkelparkering, materialbruk, beplantning, u teoppholdsareal, støyskjermingstiltak, gang - og sykkelveg og evt. tekniske installasjoner til strøm - /varme - forsyningsanlegg samt overvannshåndtering og renovasjonsløsning framgå..2: Ubebygde deler av planområdet Ved utby gging i ett byggetrinn skal SGT - 2, G og ubeb ygde arealer innenfor B - 4 være ferdig opparbeidet ihht. samlet utomhusplan før bebyggelsen innenfor planområdet tas i bruk. Ved søknad 4

5 om brukstillatelse i vinterhalvåret kan kommunen gi utsatt frist til senest påfølgende vår. Ved utbygging i flere byggetrinn skal redegjørelse for trinnvis ferdigstillelse av de ubebygde delene av planområdet (SGT - 2, G og ubebygde arealer innenfor B - 4) vedlegges søknad om byggetillatelse. De ubebygde delene av planområdet s kal opparbeides ihh t. samlet utomhusplan slik at beboerne i planområdet sikres tilstrekkelig bokvalitet i og etter byggeperioden. Ved søknad om brukstillatelse i vinterhalvåret kan kommunen gi utsatt frist til senest påfølgende vår..2: Offentlig gang - og sykkelveg Gang - /sykkelveg innenfor SAA skal framgå av samlet utomhusplan ved sø knad om igangsettingstillatelse, og skal være ferdig opparbeidet før ferdigattest for studentboligene kan gis.