S Planbeskrivelse 2. 9 REGULERINGSPLAN FOR MARTODDEN B3. PlanID GNR/ BNR: 1/5871

Transkript

1 S Planbeskrivelse REGULERINGSPLAN FOR MARTODDEN B3 PlanID GNR/ BNR: 1/5871 StudioNSW AS Torggata 52, 2317 Hamar pb:13, 2301 Hamar t: post@studionsw.no NO

2 1 B A K G R U N N 1.1 Hensikten med planen Formålet med planforslaget er å legge til rette for etablering av et godt boområde med tilhørende anlegg i tråd med intensjonene i den vedtatte reguleringsplanen for Martodden. Planforslaget er i hovedsak i henhold til gjeldende planer, men med endringer i bestemmelsene om grad av utnytting og krav til maksimal byggehøyde. Det forutsettes etablering av parkeringsanlegg for dekning av eget parkeringsbehov. 1.2 Om forslagsstiller Situasjonskart Reguleringsforslaget for Martodden B3, med tilhørende forslag til reguleringsbestemmelser, blir fremmet som privat forslag om detaljregulering (PBL 12-3). Forslagsstiller er Raubekkgata Eien - Tittel: dom AS. Planen er utarbeidet Dato: av StudioNSW AS, Postboks 13, 2301 Hamar. Hedmarkenkart Målestokk: 1:7500 Reguleringsplan Med forbehold om feil i kartgrunnlaget Martodden. B3 planbeskrivelse 2

3 Google Maps , ,385a,35y, P L A N O M R Å D E T 2.1 Beskrivelse av planområdet Reguleringen gjelder for området B3 på Martodden og omfatter Raubekkgata 17 og 19. Planområdet ligger ca 2,5 km vest for Hamar sentrum i et attraktivt område med nærhet til museums- og friområdene langs Mjøsa med Domkirkeodden og Norsk Jernbanemuseum. Sagbladfabrikken med galleri- kultur og selskapslokaler ligger inntil området. Terrenget skråner mot sørvest, og har gode solforhold og delvis mjøsgløtt. Planområdet har vært utelager, og har en terrengmur mellom øvre og nedre del. Planområdet avgrenses mot sør av Lek2 og B4, regulert til hhv. anlegg for lek og bolig. Avgrensning mot nord er I2, regulert til industi, adskilt fra planområdet med tilkomstvei, og mot vest Komb 3 regulert til annet kombinert formål, samt bevaring, adskilt fra planområdet med Raubekkgata. Mot øst grenser planområdet mot jernbanen, Dovrebanen. Flere av områdene innenfor områdeplanen for Martodden er under planlegging. Planområdets areal er 8,5 daa. 1 of 1 8/9/17, 7:59 AM Reguleringsplan Martodden B3 planbeskrivelse 3

4 Planområdet Detaljregulering Martodden B3 1: Med forbehold om feil i kartgrunnlaget. Norkart AS Med forbehold om feil i kartgrunnlaget. Eksisterende plan Reguleringsplan Martodden B3 planbeskrivelse 4

5 2.2 Planstatus og rammebetingelser Gjeldende r egulering For området gjelder Reguleringsplan for Martodden, planid.: 644, vedtatt Kommuneplan Kommuneplanens arealdel Hamar ble vedtatt Kommuneplanens arealdel fastsetter hvilke næringsområder som skal omformes med tettbebyggelse. 2.3 Eiendomsforhold Eiendomskart/grunneiere Hjemmelshaver er Veidekke ASA. Det kan kreves innsyn i hjemmelshaver og matrikkelinformasjon jfr. Kapittel 6 i Matrikkelloven. Krav om innsyn rettes kommunen. 2.4 Planområdets beliggenhet Skole Området ligger innenfor skolekretsgrensene til Presterud barneskole, Ajer ungdomsskole og de to videregående skolene Hamar katedralskole og Storhamar videregående skole med studiespesialisering og yrkesforberedende programområder Kollektivtransport Lokalbuss B1 Hamar Vest. Nordvikvegen og Jernbanemuseet (dag 4/time, kveld 2/time). Lokalbuss B2 Furuberget. Hamar OL-am (dag 4/time, kveld 2/time) Servicetilbud Planområdet Martodden ligger 2 km fra Hamar sentrum. Senter med mat- og klesbutikker ligger omlag 10 minutters gange fra planområdet Friluftsområder Det ligger tre regulerte friområder i umiddelbar nærhet til planområdet i tillegg til Lek 2 som ligger inntil planområdet. Sør for planområdet ligger felt lek 3/turveg og lek 4/turvei, samt komb 4, som er regulert til anlegg for lek/barnehage. Opparbeidelse av friluftsområder i forbindelse med utbygging er sikret i rekkefølgebestemmelser. Opparbeidelse av ny gang- og sykkelveg i forlengelsen av Arvid Østbys veg gjennom friområdene F1 og F2, legger til rette for enkel adkomst til rekreasjonsområdene ved Mjøsa Lekeplassdekning Ved opparbeidelse av grøntdrag og lekeplasser i henhold til vedtatt reguleringsplan og rekkefølgebestemmelser, vil området ha en meget god dekning. Det skal også settes av areal for lek og rekreasjon innenfor planområdet. 2.5 Miljøforhold Naturvern Innenfor planområdet er det 1 innmålt furutre som skal søkes bevart. Reguleringsplan Martodden B3 planbeskrivelse 5

6 Illustrasjon ny situasjonsplan Støy Støyutredning er utført i forbindelse med områderegulering (RIA-01). Planområdet er støyutsatt og ligger innenfor gul støysone uten støyreduserende tiltak Radon Alunskifer nnes i grunnen i Hamar, med tilhørende fare for radongass. Det er ikke utført spesiell kartlegging for Martodden, men på generelt grunnlag skal det tas hensyn til dette ved oppføring av ny bebyggelse. 2.6 Risiko og sårbarhet ROS-analyse er foretatt i henhold til sjekkliste. Se vedlegg. Reguleringsplan Martodden B3 planbeskrivelse 6

7 Illustrasjon Oversikt fra vest Illustrasjon Oversikt fra øst Reguleringsplan Martodden B3 planbeskrivelse 7

8 Ny reguleringsplan Reguleringsplan Martodden B3 planbeskrivelse 8

9 Illustrasjon sni gjennom planområdet mot nord 3 P L A N F O R S L A G E T 3.1 Beskrivelse av planforslaget Detaljplanen er i tråd med reguleringsplanens intensjoner. Det prosjekteres blokkbebyggelse med variasjon innen type og størrelse. Reguleringsplanen med bestemmelser skal gi grunnlag for å utvikle et variert og attraktivt boområde. Plangrunnlaget skal legge føringer som sikrer kvaliteter i en utbygging som vil foregå over ere år. Bebyggelsen organiseres med tre leilighetsbygg rundt et opparbeidedt midtre tun som åpner seg mot sør og grøntarealet Lek2. Bygningene varierer fra to til seks etasjer hvor de øverste etasjene er helt eller delvis trukket inn på tak aten for sammen i størrelse og uttrykk gi variasjon i den arkitektoniske komposisjonen, og for å ivareta gode utsiktsforhold. Det skapes et felles sentralt åpent rom mellom husene som knytter seg til friområdet. Boligbygget med ryggen mot jernbanelinja går opp i seks etasjer og gir støybeskyttelse for uteområdene. Boligene langs den nye tilførselsvegen har opptil fem etasjer som trapper seg ned mot boligene langs Raubekkgata som igjen trappes ned til to etasjer mot friområde/lek. Type boenheter vil være leiligheter av varierende størrelser, fra ca 45 m 2 til 130 m 2, med en hovedtyngde på rundt 85 m 2. Totalt boligareal er ca 8300 m 2. I overensstemmelse med planmyndighet er både utnyttelsesgrad og høyder gitt en økt utnyttelsesgrad. Alle boenhetene skal være tilgjengelige med unntak av boliger under 50 m2 hvor 50% skal ha tilgjengelighet. Planen forutsetter universell utforming av uteområder og bygninger iht lover og forskrifter. Det er krav om 1 stk biloppstillingsplass for boenheter med bruksareal under 70 m2, og om 1,5 biloppstillingsplasser for boenheter med bruksareal over 70 m2. Biloppstillingsplasser under tak løses i hovedsak i parkeringskjeller. Sekundær parkering etableres i hovedsak i området mot øst, mot jernbanelinja utenfor gatetunet. Tunet skal utformes på fotgjengernes premisser, det skal ikke legges opp til bilkjøring utover det som er nødvendig i forbindelse med adkomst til boligen, snørydding og utrykningskjøretøy. Renovasjon vil bli plassert i forbindelse med rundkjøring/snuhammer for enkel tømming av molok. Det skal settes av areal til utvendig lek/opphold i forbindelse med gatetun. Områdeplanen setter detaljerte krav til høyder, volumutforming og materialbruk. Detaljreguleringen med illustrert prosjekt følger i all hovedsak områdeplanens krav. Det gis imidlertid åpning for å øke maksimale byggehøyder og grad av utnytting. Intensjoner i detaljregulering mht høyder og avtrapping er dokumentert ved snitt og illustrasjoner. Reguleringsplan Martodden B3 planbeskrivelse 9

10 Illustrasjon 3D-modell, bebyggelse og friområde se fra Raubekkgata Illustrasjon 3D-modell, bebygelse og friområde fra Raubekkgata Reguleringsplan Martodden B3 planbeskrivelse 1 0

11 Solstudie Midtsommer 21. juni kl juni kl juni kl juni kl 18 Reguleringsplan Martodden B3 planbeskrivelse 11

12 Solstudie Vår-/ høstjevndøgn 21. mars / september kl mars / september kl mars / september kl mars / september kl 18 Reguleringsplan Martodden B3 planbeskrivelse 12

13 3.2 Reguleringsformål Område for bolig Boligene er illustrert med private terrasser og balkonger mot sør og sørvest. Bebyggelsen er planlagt som blokkbebyggelse i 2 til 6 etasjer, med sprang i fasader og med delvis inntrukne toppetasjer for å bryte opp fasader og høyder, og gi variasjon i volumer og uttrykk. Bebyggelsen er planlagt iht områdeplanens intensjoner mht fasadeutforming og materialbruk. I tillegg legges det opp til å ta inn elementer og materialer som identi serer området som en del av det gamle industriområdet med Stålverket og Sagbladfabrikken. Hovedmateriale i fasader vil være tegl med innslag av tre, stål og glass Friområde Lek2 inngår ikke i denne detaljreguleringsplanen, men utbygger har ansvaret for opparbeidelse av denne. Tre oppmålte trær skal bevares på Lek Hensynssone Frisiktssoner skal ivaretas iht. Vegvesenets håndbok 017 om veg og gateutforming. Området ligger inntil jernbanetraséen på Dovrebanen, og skal sikres i samsvar med Bane NORs til en hver gjeldende teknisk regelverk og bestemmelser Område for parkering Formålet er vist på reguleringsplanen med markparkering med atkomst fra Raubekkgata. I tillegg er det parkeringsanlegg under bakken. For første byggetrinn etableres dette under Blokk1 som ligger mot øst, med innkjøring på gavlvegg mot sør. Ved videre utbygging forlenges parkeringskjelleren under Blokk2, og ny innkjøring fra tilførselsveg mot nord. Når denne er etablert, fjernes innkjøringen ved gavlveggen mot sør i Blokk1. Det bygges egen parkeringskjeller for Blokk3 med innkjøring fra veg mot nord. Det er krav til en biloppstillingsplass pr. bruksenhet for bruksenheter med BRA under 70 m 2 og 1,5 plasser for bruksenheter over 70 m 2. Minimum 5 % av biloppstillingsplassene skal reserveres for bevegelseshemmede og plasseres nær hovedinnganger. Arealet mot jernbanesporet er lite egnet for opphold, og tilrettelegges for parkering. Det skal anlegges parkeringskjeller hvor det settes av arealer for sykkelparkering og ladestasjoner for sykkel Område for uteoppholdsar eal Formålet er vist på reguleringplanen. Området skal være uteoppholdsareal / lekeareal for boligdelen, og vil bli opparbeidet etter prinsipp som illustrert. Lek2 ligger inntil uteoppholdsarealet. 4 K O N S E K V E N S E R A V P L A N F O R S L A G E T 4.1 Konsekvensutredning Forslaget er vurdert etter plan og bygningslovens 4-2 og forskrift om konsekvensutredninger. Reguleringen er foreslått innenfor rammen av overordnet områdeplan, og detaljplanen anses ikke å utløse krav om konsekvensutredning. 4.2 Natur og miljøforhold Om planens betydning m.h.t. miljøspørsmål; naturgrunnlag, forurensning, støy m.m. Det ble i forbindelse med reguleringsplan utført en ROS-analyse som tar for seg Natur- og miljøforhold, drikkevann og andre biologiske ressurser, Virksomhetsbasert sårbarhet risikovurdering av eksisterende bedrifter. Konklusjonen er at gjeldende planområde i liten grad synes å være påvirket av eksisterende industri. Reguleringsplan Martodden B3 planbeskrivelse 13

14 4.2.1 Støy, forurensning, helse og sikkerhet Det er det er påvist forurensning i grunnen som overskrider tiltaksklasse 1/normverdi, og det må utarbeides en tiltaksplan ved terrenginngrep/gravearbeider Hele planområdet ligger innenfor gul støysone fra jernbanen. Bebyggelsen ligger inntil rød støysone. Med forutsetninger og tiltak som beskrevet i planbeskrivelsen til reguleringsplanen PlanID 644 for Martodden, tillater kommunen bygging i rød sone. Planen genererer økt biltra kk til området, i tråd med reguleringsplanen. Før det gis rammetillatelse, skal støyforhold og nødvendige tiltak dokumenteres. Se for øvrig punkt 2.6 vedrørende ROS-analyse Energi eksible oppvarmingssystemer Planen utløser krav om tilknytning til fjernvarme Grønnstruktur I tråd med reguleringsplanen skal Lek2 etableres i forbindelse med etablering av den nye bebyggelsen. Opparbeidelse er sikret gjennom rekkefølgebestemmelser. Mellom gatetun med parkering og jernbanesporet skal det etableres en trerrekk som vegetasjonsskjerm. B3 er i nærhet til store friområder langs Mjøsa. Strandvegen vil få en mindre tra kkbelastning, og atkomst til Mjøsa vil være uten vesentlig fare for gående og syklende Radon Alunskifer nnes i grunnen i Hamar, med tilhørende fare for radongass. Det er ikke utført spesiell kartlegging for Martodden, men på generelt grunnlag skal det tas hensyn til dette ved oppføring av ny bebyggelse. For nybygg skal grunnforhold dokumenteres mht radon. 4.3 Bar ns interesser Det etableres områder for lek og rekreasjon innenfor boligområdet. I tillegg ligger uteoppholdsarealene inntil Lek2. Det legges opp til minst mulig tra kk inne på området. I forbindelse med etablering av nytt boligområde stilles det krav om opparbeiding av friområde i rekkefølgebestemmelsene. I tilknytning til område Lek 4 /turvei skal det etableres barnehage. I tillegg ligger planområdet i nærhet til Norsk Jernbanemuseum, Domkirkeodden og store friområder langs Mjøsa. 4.4 Universell utforming Det skal sikres god tilgjengelighet for hele befolkningen, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Arealene skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av en så stor del av befolkningen som mulig. Reguleringsplan Martodden B3 planbeskrivelse 14

15 Uteområder skal i den grad det er løsbart være universelt utformet i henhold til gjeldende regelverk. Alle boenheter skal ha trinnfri adkomst og et brukbart toalett/bad. I reguleringsplanen for Martodden, stilles det krav om minst 50 % tilgjengelige boenheter. I henhold til teknisk forskrift TEK10 skal alle boenheter i bygninger der det utløses krav om heis være tilgjengelige. Alle leiligheter er planlagt ut fra prinsippet om tilgjengelighet med unntak for boenheter under 50 m2 BRA, der minimum 50% kreves planlagt med tilgjengelighet. Minimum 5 % av biloppstillingsplassene skal være tilrettelagt for mennesker med nedsatt funksjonsevne. I parkeringsanlegg skal tilrettelagte plasser ligge nært heis eller adkomst til boenheter. Parkeringsareal er hovedsaklig plassert i kjeller med heisforbindelse til alle etasjer. 4.5 Tra kkforhold Prosjektet vil gi økt personbiltra kk til området, samt noe kjøring i forbindelse med nyttekjøring. Biltra kk er begrenset til adkomst til parkeringskjeller og parkering mot jernbanelinjen. Parkeringsbestemmelser fra gjeldende vedtekter gjelder. Ved full utbygging vil innkjøring til parkeringskjeller være fra tilførselsvegen på nordsiden og under Blokk 2 og 3. Fortau skal sikre gående i området. 4.6 Estetikk og landskap Detaljplanen viderefører i hovedsak reguleringsplanens føringer. Friområde etableres i forbindelse med prosjektet. I tillegg etableres det tun i tilknytning til bebyggelsen og friområdet. Volumoppbygging følger i hovedsak reguleringen. Større høyder og volumer er foreslått lagt opp mot jernbanetraséen, og trappes ned mot vest og Raubekkgata. I materialbruk og farger søkes det å følge opp typiske elementer i området som også forteller noe om stedets identitet. 4.7 Støy Det er gjort støyutredninger for Martodden utført av Multiconsult. Område B3 vil være utsatt for støy fra jernbanen. Boligene på området vil i helhet ligge i gul støysone. Det må følgelig vurderes om det må gjennomføres støydempende tiltak for å tilfredsstille kravene i NS8175. Utendørs: Før utbygging vil uteoppholdsarealene ligge i gul støysone. Ny bebyggelse vil skjerme mot støy fra jernbanen, men det må vurderes ytterligere tiltak for å skjerme uteområdet for støy. Støyrapport skal utføres av Norconsult ved Vidar Støen, og skal foreligge ved søknad om rammetillatelse. 4.8 Andr e fysiske og funksjonelle forhold Som en følge av detaljregulering og utbygging skjer det en generell opprustning av områdets infrastruktur og grøntstruktur. Planen tilfører området et nytt tra kksikkert boligområde, tilrettelagt for lek og rekreasjon. 4.9 Hvilken nytte har prosjektet for fellesskapet/samfunnet? Etablering av nytt attraktivt boligområde, nært Mjøsa. Området er sentrumsnært, med gangavstand til et bredt utvalg av butikker, noe som vil redusere behovet for bilbruk. Planen tilfører moderne og tilgjengelige boliger i et attraktivt område med en unik beliggenhet. Reguleringsplan Martodden B3 planbeskrivelse 15

16 Planen medfører betydelig oppgradering og forbedring av området med etablering av fri-/ lekeområde som også vil være tilgjengelig for allmennheten. 5 P L AN P R O S E S S E N 5.1 Om planpr osessen Oppstartmøte er avholdt , og varsel om igangsatt regulering ble annonsert Berørte grunneiere er varslet pr brev. 5.2 Innkomne innspill I forbindelse med kunngjøring av reguleringsplanen foreligger følgende høringsuttalelser (noe forkortet, se vedlegg for fullstendige merknader) a) Fylkesmannen i Hedmark Fylkesmannen forutsetter at forslag til reguleringsplan vil bli utarbeidet i tråd med føringer i overordna planer, kommuneplan og områdeplan for Martodden. Det er viktig at det legges til rette for utbygging med kvalitet. Dette skjer blant annet gjennom avsetting av tilstrekkelige og egnede uteoppholdsareal for barn og unge jf. T-2/08, universell utforming av uteareal og bygninger, sikring mot støy fra jernbanen jf. T-1442/2016 og vurdering av luftkvalitet og behov for avbøtende tiltak, jf. T Samfunnssikkerhets- og beredskapsmessige forhold skal ivaretas i reguleringsplanen på grunnlag av vurdering og analyse av risiko og sårbarhet, jfr. plan- og bygningsloven 3-1 pkt. h og 4-3. Det kreves at slike vurderinger og analyser synliggjøres i plandokumentet. Fylkesmannen viser for øvrig til nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging, og forutsetter at forventningene følges opp i det videre arbeidet med planen. Dette gjelder blant annet: Tilrettelegging for medvirkning i planprosessen Effektivisere og legg om bruken av energi Tilpasning til klimaendringer, blant annet gjennom lokal overvannshåndtering Kopi av SOSI- og pdf- l sendes Statens kartverk Hamar for kontroll Kommentar Vektlegging av universell utforming og hensyn til barn og unge anses ivaretatt. Kvartalslekeplass skal etableres i forhold til rekkefølgebestemmelsene. Støyvurdering vil foreligge ved søknad om rammetillatelse, og inneholde eventuellr bygningsmessige tiltak. Bygninger vil bli tilknyttet kommunalt fjernvarmeanlegg. b) Hedmark fylkeskommune Fylkesmannen forutsetter at planarbeidet skjer i god dialog med kommunen og berørte parter. Det er viktig at det søkes helhetlige løsninger med god arkitektonisk kvalitet og bokvalitet, tilpasning til omkringliggende bebyggelse, tilstrekkelige og egnede uteoppholdsareal i henhold til rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging, og universell utforming av inne- og uteområder. Det forutsettes at retningslinje for behandling av støy T-1442/2016 legges til grunn for planleggingen og at håndtering av overvann avklares i reguleringsplanen. Hedmark Fylkeskommune minner om varslingsplikt for funn av automatisk fredede kulturminner iht kulturminneloven. Kommentar Detaljplanen følger i hovedsak bestemmelser i områdeplanen med krav knyttet til utforming av Reguleringsplan Martodden B3 planbeskrivelse 16

17 bygningsmassen. Tekst vedrørende automatisk fredede kulturminner er tatt inn i planen. c) Statens vegvesen Statens vegvesen har ingen vesentlige merknader knyttet til varsel om oppstart, vi forutsetter at gjeldende rekkefølgekrav blir ivaretatt. Vi imøteser dialog knyttet til oppfølging av rekkefølgekrav i reguleringsplan for Martodden. Kommentar Detaljplanen følger rekkefølgebestemmelsene i områdeplanen. d) BaneNOR Planområdet grenser inn mot eksisterende Dovrebane. Siden det ikke foreligger planvedtak om ny trasé, ber vi om at det legges inn byggegrense på 30 meter fra nærmeste spormidt, i samsvar jernbaneloven 10. BaneNOR har også besvart en egen henvendelse fra plankonsulent vedrørende å legge parkeringskjeller under bakken innenfor 30 meter-sonen fra midte jernbanespor. BaneNor svarer: Inntil det foreligger planavklaring og nansiering av framtidig trasé gjennom Hamar, ønsker Bane NOR ikke parkeringskjeller nærmere eksisterende spor enn 30 meter. Kommentar Faste bygningsinstallasjoner legges utenfor byggegrensen på 30 meter med unntak for garasjer, sykkelboder og andre lette konstruksjoner på bakkenivå. 6 V E D L E G G Plankart Reguleringsbestemmelser ROS-analyse Merknader ifm. varsling av planarbeidet Reguleringsplan Martodden B3 planbeskrivelse 17