S153. Planbesk rivelse M ar todden B

Transkript

1 Planbesk rivelse M ar todden B1 S153 ASH arkitekter AS Torggata 52, 2317 Hamar pb:13, 2301 Hamar t: ash@ash.no NO

2 1 B a k g r u n n 1. 1 He n s i k te n m e d p l a n e n Hensikten med reguleringen er å legge til rette for etablering av sentrumsnær boligbebyggelse med tilhørende anlegg. I tillegg forutsettes etablering av parkeringsanlegg for dekning av eget parkeringsbehov. All eksisterende bebyggelse forutsettes revet, og ny lekeplass etableres. 1.2 O m forslagsstiller Reguleringsforslaget for Martodden B1, med tilhørende forslag til reguleringsbestemmelser, blir fremmet som privat forslag om detaljregulering (PBL 12-3). Forslagsstiller er Birkebeinervn AS. Planen er utarbeidet av ASH Arkitekter AS, Postboks 13, 2301 Hamar. 2 P l a n o m r å d e t R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 2

3 2.1 B esk rivelse av planområdet Reguleringen gjelder for området B1 på Martodden og omfatter Strandvegen 151 A og 153, Birkebeinervegen 12 og 14 og deler av Jernbanemuseet. Planområdet ligger ca 2,5 km vest for Hamar sentrum i et attraktivt område med nærhet til Mjøsa. I sør og vest ligger området inntil museums- og friområdene langs Mjøsa. Norsk Jernbanemuseum er i umiddelbar nærhet. I området ligger Domkirkeodden og kulturlokalet Sagbladfabrikken. Planområdet består i dag av næring i form av industri- og verkstedbygninger og deler av Norsk Jernbanemuseum. Terrenget skråner svakt mot sydvest. Området har gode solforhold og utsikt til Mjøsa mot syd og vest. R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 3

4 Planområdet avgrenses mot øst av felt I/L 1, regulert til industri/lager, adskilt fra planområdet av Birkebeinervegen. Avgrensning mot nord er A1, regulert til Allmennyttig, og mot syd Norsk Jernbanemuseum, adskilt fra planområdet med Strandvegen. Mot sydøst avgrenses området av B15, regulert til bolig. Flere av områdene innenfor områdeplanen for Martodden er under planlegging. Detaljregulering for Martodden B5 er vedtatt og B , Martodden barnehage er under prosjektering. Planområdets areal er 12,1 daa. Det er to eksisterende næringseiendommer på feltet. 2.2 Planstatus o g rammeb etingelser Gjeldende regulering For området gjelder Reguleringsplan for Martodden, planid.: 0403, 644, vedtatt Kommuneplan Kommuneplanens arealdel Hamar ble vedtatt Kommuneplanens arealdel fastsetter hvilke næringsområder som skal omformes med tettbebyggelse. 2.3 Eiendomsforhold Eiendomskart/grunneiere Reguleringen berører 3 grunneiere. Det kan kreves innsyn i hjemmelshaver og matrikkelinformasjon jfr. Kapittel 6 i Matrikkelloven. Krav om innsyn rettes kommunen. R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 4

5 2. 4 P l a n o m rå d e t s b e l i g g e n h e t Skole Området ligger innenfor skolekretsgrensene til Presterud barneskole, Ajer ungdomsskole og de to videregående skolene Hamar katedralskole og Storhamar videregående skole med studiespesialisering og yrkesforberedende programområder Kollektivtransport Lokalbuss B1 Hamar Vest. Nordvikvegen og Jernbanemuseet (dag 3/time, kveld 1/time). Lokalbuss B2 Furuberget. Hamar OL-amfi (dag 3/time, kveld 1/time) Servicetilbud Planområdet Martodden ligger 2 km fra Hamar sentrum. Senter med mat- og klesbutikker ligger ca fem minutters gange fra planområdet Friluftsområder Det ligger tre regulerte friområder i umiddelbar nærhet til planområdet i tillegg til Lek 1 som ligger på planområdet. Vest for planområdet ligger felt lek 3/turveg og lek 4/turvei. Vest for disse friområdene ligger komb 4, som er regulert til anlegg for lek/barnehage. Opparbeidelse av friluftsområder i forbindelse med utbygging er sikret i rekkefølgebestemmelser. Hovedgrøntakse fra Mjøsa til nordsiden av jernbanen bidrar til å skape kontakt fra boligområdet til rekreasjonsområdene langs Mjøsa. På tvers av grøntdraget etableres gangog sykkelveg med beplantning/trær i henhold til reguleringsplanen. Gang- og sykkelvegen fra øst til vest går gjennom eller inntil friområder (lekeplasser) og boligområder, knytter disse sammen, og legger til rette for ferdsel til fots eller med sykkel Lekeplassdekning Ved opparbeidelse av grøntdrag og lekeplasser i henhold til vedtatt reguleringsplan og rekkefølgebestemmelser, vil området ha en meget god dekning. Det skal også settes av areal for lek og rekreasjon innenfor hvert gatetun. 2.5 M iljøforhold Naturvern Innenfor planområdet er det 2 innmålte furutrær som skal søkes bevart Støy Støyutredning er utført i forbindelse med områderegulering (RIA-01). Planområdet er støyutsatt og ligger innenfor gul støysone uten støyreduserende tiltak Radon Alunskifer finnes i grunnen i Hamar, med tilhørende fare for radongass. Det er ikke utført spesiell kartlegging for Martodden, men på generelt grunnlag skal det tas hensyn til dette ved oppføring av ny bebyggelse. 2.6 R isiko og sårbarhet ROS-analyse er foretatt i henhold til sjekkliste. Se vedlegg. R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 5

6 3 P l a n f o r s l a g e t Lekeplass C+ 130,2 C+ 130,2 C+ 128,8 C+ 128,2 C+ 128,2 S Illustrasjon ny situasjonsplan 3.1 B esk rivelse av planforslaget Detaljplanen er i tråd med reguleringsplanens intensjoner. Det utvikles byvillaer/ blokkbebyggelse med variasjon innen type og størrelse. Reguleringsplanen med bestemmelser skal gi grunnlag for å utvikle et variert og attraktivt boområde. Plangrunnlaget skal legge føringer som sikrer kvaliteter i en utbygging som vil foregå over flere år. Bebyggelsen organiseres med seks leilighetsbygg rundt et opparbeidedt midtre tun, hvor to bygninger forholder seg til Birkebeinervegen, tre ligger mot Srandvegen og den siste ligger i midten. Bygningene varierer fra to til fire etasjer. Inntrukket toppetasje etableres på utvalgte steder, for å knytte industribebyggelse og småhusbebyggelse sammen i størrelse og uttrykk, gi variasjon i den arkitektoniske komposisjonen, og for å ivareta gode utsiktsforhold. Det skapes et felles sentralt åpent rom mellom husene som knytter seg til friområdet. R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 6

7 Y Y X X X X Reguleringsplan nivå 1, under bakken Reguleringsplan nivå 2 R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 7

8 Illustrasjon snitt gjennom Strandvegen mot nord Type boenheter vil være leiligheter av varierende størrelser, fra ca 70m2 til 130m2, med en hovedtyngde på rundt 85 m2. Totalt boligareal er ca 8300m2. I overensstemmelse med planmyndighet er både utnyttelsesgrad og høyder gitt en økt utnyttelsesgrad. Minst 50 % av boenhetene skal være tilgjengelige. Planen forutsetter universell utforming av uteområder og bygninger iht lover og forskrifter. Boder og minst en parkeringsplass pr. leilighet etableres i tilknytning til hver enhet der det er løsbart i forhold til adkomst. Sekundær parkering (gjester med mer) etableres i hovedsak i utkanten av planområdet, utenfor gatetunet. Tunet skal utformes på fotgjengernes premisser, det skal ikke legges opp til bilkjøring utover det som er nødvendig i forbindelse med adkomst til boligen, snørydding og utrykningskjøretøy. Renovasjon vil bli plassert ved innkjøring til parkeringsplass fra Birkebeinervegen. Det skal settes av areal til utvendig lek/opphold i forbindelse med gatetun. Områdeplanen setter detaljerte krav til høyder, volumutforming og materialbruk. Detaljreguleringen med illustrert prosjekt har i vesentlig grad fulgt områdeplanens krav. Det er derimot gitt en åpning for en inntrukket øverste etasje eller takstue over hovedgesims. Dette er gjort for å skape variert uttrykk i fasaden. Intensjoner i detaljregulering mht høyder og avtrapping er dokumentert ved snitt og illustrasjoner. Regulert øverste høyde: +3,3 m over hovedgesims Regulert hovedgesims: +13 m Illustrasjon: typisk snitt, leilighetsbygg: Prinsipp full tilgjengelighet over p-kjeller m/ heis R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 8

9 Illustrasjon 3D-modell, planområdet sett fra nord, nærhet til Mjøsa Illustrasjon 3D-modell, bebygelse og lekeplass sett fra nordvest, med Mjøsa i bakgrunnen R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 9

10 Illustrasjon 3D-modell, bebygelse og friområde sett fra Strandvegen Illustrasjon 3D-modell, bebygelse og friområde sett fra Birkebeinervegen Illustrasjon snitt gjennom ny gangveg mot øst R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 10

11 Sol- / skyggediagram 21. juni kl juni kl juni kl juni kl mars kl mars kl sept kl sept kl R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 11

12 3. 2 R e g u l e r i n g s fo r m å l Reguleringsplanen er vist for 2 nivåer. Dette er gjort for å synliggjøre formål for parkeringsetasje og øvrige etasjer. I tillegg viser reguleringsplanen regulerte høyder på snitt og fasadeoppriss Område for bolig. Boligbebyggelsen er detaljert regulert, med inntrekk og avtrapninger innenfor formålsgrense. Boligene er illustrert med private terrasser og balkonger mot øst, vest og syd. Bebyggelsen er planlagt som punktbebyggelse med inntrukket 5. etasje mot Birkebeinervegen og en takstue på øvrige leilighetsbygg for å bryte opp fasaden og gi variasjon i uttrykket. Bebyggelsen er planlagt iht områdeplanens intensjoner mht fasadeutforming og materialbruk, og er grundig dokumentert. Hovedmateriale i fasader vil være tegl med innslag av tre Friområde. Friområde er planlagt med en friere form enn vist i områdereguleringen og detaljreguleringens avgrensning er satt etter denne. Turveg er planlagt gjennom friområdet. To innmålte trær på området bevares Fareområde Det er avsatt flomsone med grense for faresone iht områdeplanen. For flomsone gjelder 200- års flom iht kote Dette er inkludert 50 cm sikkerhetshøyde.kjeller må konstrueres for å tåle økt grunnvannstand Område for parkering Formålet er vist på reguleringsplan med markparkering med atkomst fra Birkebeinervegen. I tillegg er det to parkeringsanlegg under bakken, en med adkomst fra Birkebeinervegen og en fra Strandvegen. Anlegget har til hensikt å dekke parkeringskravet innenfor planområdet (106 p-plasser), samt avsette nødvendig areal til sportsboder for leiligheter. Reguleringen viser parkering i kjeller for minimum en parkeringsplass pr. leilighet. Det er krav til en biloppstillingsplass pr. bruksenhet for bolig med BRA under 70 m2 og 1,5 plasser for leiligheter over 70 m % av biloppstillingsplassene skal tilrettelegges for bevegelseshemmede Område for uteoppholdsareal Formålet er vist på reguleringsnivå plan 2. Området skal være uteoppholdsareal / lekeareal for boligdelen, og vil bli opparbeidet etter prinsipp som illustrert. Totalt areal skal være min 25m² per boenhet. 4 K o n s e k v e n s e r a v p l a n f o r s l a g e t 4. 1 Ko n s e k ve n s u t re d n i n g Forslaget er vurdert etter plan og bygningslovens 4-2 og forskrift om konsekvensutredninger. Reguleringen er foreslått innenfor rammen av overordnet områdeplan, og detaljplanen anses ikke å utløse krav om konsekvensutredning. 4.2 Natur og miljøforhold Om planens betydning m.h.t. miljøspørsmål; naturgrunnlag, forurensning, støy m.m. Det ble i forbindelse med reguleringsplan utført en ROS-analyse som tar for seg Natur- og R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 12

13 miljøforhold, drikkevann og andre biologiske ressurser, Virksomhetsbasert sårbarhet risikovurdering av eksisterende bedrifter. Konklusjonen er at gjeldende planområde i liten grad synes å være påvirket av eksisterende industri Støy, forurensning, helse og sikkerhet Planen vil gi redusert forurensning i forhold til tidligere aktivitet (industri), men økt støy i Birkebeinervegen pga økt trafikk. Det er ikke påvist forurensning i grunnen, men man må påberegne forurensning i grunnen på grunn av tidligere aktivitet på området. Det kan kreves dokumentasjon av grunnen dersom det etter riving av eksisterende bygningsmasse oppstår tvil om dette. Planen genererer økt biltrafikk til området, i tråd med reguleringsplanen. Før det gis igangsettingstillatelse skal støyforhold og nødvendige tiltak dokumenteres. Se for øvrig punkt 2.6 vedrørende ROS-analyse Energifleksible oppvarmingssystemer Planen utløser krav om tilknytning til fjernvarme Grønnstruktur I tråd med reguleringsplanen skal friområdet etableres i forbindelse med etablering av den nye bebyggelsen. Opparbeidelse er sikret gjennom rekkefølgebestemmelser. Gang- og sykkelveg fra øst til vest foreslås beplantet og denne binder også nye og gamle boligområder sammen. Det er ikke nødvendig å tilrettelegge for lokal overvannshåndtering på Martodden. B1 er i umiddelbar nærhet til store friområder langs Mjøsa. Strandvegen vil få en mindre trafikkbelastning, og atkomst til Mjøsa vil være uten vesentlig fare for gående og syklende Radon Alunskifer finnes i grunnen i Hamar, med tilhørende fare for radongass. Det er ikke utført spesiell kartlegging for Martodden, men på generelt grunnlag skal det tas hensyn til dette ved oppføring av ny bebyggelse. For nybygg skal grunnforhold dokumenteres mht radon. 4.3 B arns interesser Det etableres områder for lek og rekreasjon innenfor boligområdet. Det legges opp til minst mulig trafikk inne på området. I forbindelse med etablering av nytt boligområde stilles det krav om opparbeiding av friområde i rekkefølgebestemmelsene. I tilknytning til område Lek 4 /turvei skal det etableres barnehage. I tillegg ligger planområdet i umiddelbar nærhet til store friområder langs Mjøsa og Norsk Jernbanemuseum U n i ve r s e l l u t fo r m i n g Det skal sikres god tilgjengelighet for hele befolkningen, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Arealene skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av en så stor del av befolkningen som mulig. Uteområder skal i den grad det er løsbart være universelt utformet i henhold til gjeldende regelverk. Alle boenheter skal ha trinnfri adkomst og et brukbart toalett/bad. På område B1, blokkbebyggelse, stilles det krav om minst 50 % tilgjengelige boenheter. I henhold til teknisk forskrift TEK10 skal alle boenheter i bygninger der det utløses krav om heis R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 13

14 være tilgjengelige. Alle leiligheter er planlagt ur fra prinsippet om tilgjengelighet. R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 14

15 5-10 % av biloppstillingsplassene skal være tilrettelagt for mennesker med nedsatt funksjonsevne. I parkeringsanlegg skal tilrettelagte plasser ligge nært heis, adkomst til boenheter. Adkomstforhold fra tilstøtende gater mot innganger og gårdrom er ivaretatt for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Parkeringsareal er hovedsaklig plassert i u-etasje med heisforbindelse til alle etasjer Tra f i k k fo rh o l d Prosjektet gir økt personbiltrafikk til området, samt noe kjøring i forbindelse med henting av avfall. Biltrafikk er begrenset til adkomst og parkering ved boenhetene, samt noe gjesteparkering rfa Birkebeinervegen. Parkeringsbestemmelser fra gjeldende vedtekter gjelder. Atkomst til parkeringsanlegg i kjeller har en innkjøring fra Birkebeinervegen og en fra Strandvegen. Fortau skal sikre gående i området 4.6 E stetik k og landskap Detaljplanen viderefører i hovedsak reguleringsplanens føringer. Friområde etableres i forbindelse med prosjektet. I tillegg etableres det tun i tilknytning til bebyggelsen og friområdet. Volumoppbygging følger i hovedsak reguleringen. Større volumer er foreslått lagt opp mot Skogfrøverket og Norsk jernbanemuseum, lavere leilighetsbygg etableres ned mot eksisterende villabebyggelse og Mjøsa. 4.7 Støy Det er gjort støyberegninger for trafikkstøy av Ingeniør Gert Berg Knudsen. Boligene langs Strandvegen ligger så vidt utenfor gul støysone og trenger ingen støydempende tiltak. Boligene langs Birkebeinervegen ligger på grensen til gul støysone ifølge kartet. Det må følgelig vurderes om det må gjennomføres støydempende tiltak for å tilfredsstille kravene i NS8175 (tabell 1). Utendørs: Som det fremgår av kartet vil bare området mellom husene og Birkebeinervegen R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 15

16 ligge i gul sone. Resten av uteområdet på bakkenivå vil ligge utenfor gul støysone. Det blir følgelig ikke nødvendig med noen skjermingstiltak for utendørs støy. Leiligheter mot Birkebeinervegen vil få en stille side rundt egen balkong/ terrasse som ikke er støyutsatt. Beregningene viser at lydkrav i T-1442 og NS8175 vil bli oppfylt uten noen tiltak for støydemping An d re f ys i s ke o g f u n k s j o n e l l e fo rh o l d Som en følge av detaljregulering og utbygging skjer det en generell opprustning av områdets infrastruktur og grøntstruktur. Planen tilfører området et nytt trafikksikkert boligområde, tilrettelagt for lek og rekreasjon. 4.9 Hvilken nytte har prosjektet for fellesskapet/samfunnet? Etablering av nytt attraktivt boligområde, nært Mjøsa. Området er sentrumsnært, med gangavstand til et bredt utvalg av butikker, noe som vil redusere behovet for bilbruk. Planen tilfører moderne og tilgjengelige boliger i et attraktivt område med en unik beliggenhet. Planen medfører betydelig forbedring av området med etablering av friområde som vil være tilgjengelig for allmennheten. 5 P l a n p r o s e s s e n 5.1 O m planprosessen Varsel om igangsatt regulering ble annonsert Det har vært flere møter og mailkorrespondanse med planavdelingen i Hamar kommune og berørte grunneiere. 5.2 I nnkomne innspill I forbindelse med kunngjøring av reguleringsplanen foreligger følgende høringsuttalelser (noe forkortet, se vedlegg for fullstendige merknader) a) Fylkesmannen i Hedmark Det forutsettes at krav til universell utforming vektlegges og at hensynet til barn og unge ivaretas. Det stilles krav til risiko-og sårbarhetsanalyse samt at det tilrettelegges for alternative oppvarmingskilder. Fylkesmannen i Hedmark forutsetter at detaljplanene føler opp føringer nedfelt i reguleringsplan for Martodden. Spesielt viktig er etableringen av kvartalslekeplass. Fylkesmannen minner også om følgende: -det skal legges til rette for medvirkning i planprosessen -bestemmelser skal utformes i samsvar med gjeldende nasjonal produktspesifikasjon -kopi av SOSI- og pdf-fil sendes Statens kartverk Hamar for kontroll -kartlegging og sikring mot støy -Samfunnssikkerhets-og beredskapsmessige forhold skal ivaretas i reguleringsplanen på grunnlag av vurdering og analyse av risiko og sårbarhet. R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 16

17 Kommentar Vektlegging av universell utforming og hensyn til barn og unge anses ivaretatt. Kvartalslekeplass skal etableres i forhold til rekkefølgebestemmelsene. Støyvurdering er utført og rapporten viser at lydkrav i T-1442 og NS8175 kan oppfylles ved bygningsmessige tiltak i fasader. Bygninger vil bli tilknyttet kommunalt fjernvarmeanlegg. b) Hedmark fylkeskommune Forutsetter at føringene fra godkjent områdeplanen for Martodden videreføres. Hedmark Fylkeskommune minner om varslingsplikt for funn av automatisk fredede kulturminner iht kulturminneloven. Kommentar Områdeplanen er godkjent. Detaljplanen følger i hovedsak alle bestemmelser i områdeplanen med krav knyttet til utforming av bygningsmassen. c) Statens vegvesen Har ingen merknader til varselet, men forbeholder seg retten til å komme med merknader når planen legges ut til offentlig ettersyn. d) Jernbaneverket Av sikkerhetshensyn ønsker Jernbaneverket at antall planoverganger reduseres. Jernbaneverket ber om at eiendom de disponerer eller eier må sikres planmessig og at arealer langs jernbanen ikke skal avsettes til formål som hindrer utvikling av Dovrebanen. Til slutt minner JBV om jernbanelovens 10, 30-metersforbudet. Kommentar Det er ingen endringer fra områdereguleringen i forhold til jernbanespor som ligger inntil planområdet. Anntall planoverganger/ avkjøringer til Birkebeinervegen er de samme. d) NVE Påpeker at planområdet omfattes av flomkart avmerket med kjellerfri sone. Tiltak som planlegges i kjellernivå må tåle å bli satt under vann. Materialbruk og tekniske installasjoner må anlegges flomsikkert. Det må etableres rutiner for evakuering av parkeringskjellere. NVE anbefaler at disse forholdene innarbeides i planbestemmelsene. Kommentar Kjeller konstrueres for å tåle økt grunnvannstand og forholdene tas inn i planbestemmelsene. e) Eidsiva Nett AS Ønsker å få avklart hva som skla skje med eksisterende forsyning og tilførselskabler/ kabelfordelingsskap som finnes på området i dag. Eidsiva ønsker å få angitt hvordan utbyggingen på området blir og hvordan det skal forsynes med strøm. Det må avklares om det må settes opp ny nettstasjon. R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 17 De minner om at utbygger forplikter å oppgi energi- og effektregnskap for tiltak som vil komme

18 og det må avklares hvorvidt fjernvarme skal benyttes. Kommentar Avklaringer må skje senere i planarbeidet, da kommentar ble mottat etter svarfrist. f) Norsk Jernbanemuseum Er uening i gangveg som er regulert i henhold til områdereguleringen. Kommentar I bestemmelsene tas det inn en formulering om at Gang- og sykkelveg mellom friområde og Strandvegen tillates gitt annen plassering innenfor område A1 i områderegulering. g) Rådet for mennesker med nedsatt funksjonseven Rådet forutsetter at hensynet til universell utforming ivaretas slik det framkommer av lovverk og forskrifter. Rådet mener at de leilighetene som oppfyller kravene i TEK til tilgjengelighet R eguler ingsplan M ar todden B1 planbesk r ivelse 18