Forslag til detaljregulering for JERNBANEGATA 3 ( ) PLANBESKRIVELSE. Planforslag Jernbanegata 3. Fauske kommune

Transkript

1 Forslag til detaljregulering for JERNBANEGATA 3 ( ) PLANBESKRIVELSE Planforslag Jernbanegata 3 Fauske kommune

2 INNHOLD 1.0 Innledning Oppdragsgiver Eiendomsforhold Planlegger Hensikten med planen Gjeldende planverk Konsekvenser plan Registreringer Planområdet Eksisterende arealbruk Barn og unge Infrastruktur Spesielle forhold Grunnforhold Klimatiske forhold Støy Risiko- og sårbarhet (ROS) Planfremstilling Planforslag Plan uteareal Klima Arealoppgave Tilgjengelighet Skole/barnehage/forretninger Utbyggingsavtale Planprosess og medvirkning Deltakere i planprosessen Kunngjøring igangsatt planarbeid Innkomne forhåndsmerknader Samarbeid Vedlegg 8 2

3 1.0 Innledning 1.1 Generelle opplysninger Oppdragsgiver Ebbe Prosjekt AS, Pb.349, 8201 Fauske. Tlf E-post: Eiendomsforhold Planområdet består av gnr.103 bnr.567 eid av Ebbe Prosjekt AS og tilleggsareal gnr.103 bnr.11 eid av Fauske kommune samt gnr.120 bnr.1 eid av Statens vegvesen Planlegger A/S Salten Kartdata, Eliasbakken 7, 8205 Fauske. Tlf og e- post: Organisasjonsnr Hensikten med planen Det skal legges til rette for 8-10 leiligheter i et bygg på 3 etasjer samt en tilbaketrukket 4. etasje og garasje i kjeller under bakken. Planen omfatter også tilhørende atkomst, parkering, lekeareal og annet uteopphold. 1.5 Gjeldende planverk Gjeldende plan for området er reguleringsplan , vedtatt av kommunestyret og stadfestet av Fylkesmannen i Nordland I reguleringsplanen er det krav om bebyggelsesplan og etter ny planlov tolker kommunen dette som detaljregulering. Gjeldende reguleringsplan tillater bygging av flerleilighetsbygg med mønehøyde maksimalt kan være 13 m fra laveste terreng ved bygningen, hvor øverste etasje skal være tilbaketrukket. Takvinkel skal ikke overstige 18 grader og det må anlegges 1,5 3

4 biloppstillingsplasser pr boenhet. Samlet bebygd areal skal ikke overstige 40 % inkl. parkeringsareal. 1.6 Konsekvenser plan Planen medfører endret utsikt for naboer da det nye bygget blir ca en etasje høyere (2,4 m) enn den bygningen som står på tomten i dag, men uendret utsikt når man bor i en bykjerne kan ikke forventes i uoverskuelig fremtid. Utvikling i boligområder så tett på sentrum må påregnes. Det er foretatt en ny solstudie med planlagt bygg og denne viser en forbedring for naboene i forhold til solstudien som ble gjort i reguleringsplanprosessen, der det ble benyttet en generell hustype. Resultatet er at naboene i liten grad får forverret sine solforhold i den lyse årstiden. Flytting avkjøring Olderen, høyde/utsikt og solforhold samt antall boenheter var kjente konsekvenser da reguleringsplanen ble vedtatt og detaljplanen har ingen negative konsekvenser ut over de som var kjent i forrige planprosess. Arealmessig gir dette en bedre utnyttelse av tomten. For miljø og samfunn vil dette ha positive konsekvenser i form av sentrumsnære leiligheter som vil redusere bilbruk for 8-10 potensielle familier. 2.0 Registreringer 2.1 Planområdet Planområdet er på ca 2,0 daa og ligger ca 100 m øst for E6 og ca 300 m fra Jernbanestasjonen på Fauske og ca 500 m nord for Fauske sentrum. Kommunens sentrumsavgrensning går langs denne tomten og parken som ligger sørvest for eiendommen er innenfor avgrensningen. Området består av eksisterende tomt med bolig og atkomstveg. 4

5 2.2 Eksisterende arealbruk Eiendommen ligger i et eksisterende boligområde og det ligger en kommunal park like sørøst for denne. I dag står det en tomannsbolig med kjeller, 2 etasjer samt loftsetasje med mønehøyde 9,6 m, som skal rives før oppsetting av nytt bygg. 2.3 Barn og unge Planarbeid er annonsert i hht. plan- og bygningsloven. Barn og unges behov er tatt hensyn til i planleggingen av blant annet lekearealer. Krav i reguleringsplan er 25 m 2 pr boenhet og det er satt av til sammen 276 m 2 (inntil 11 boenheter). Lekeareal som vender mot veg sikres med gjerde. 2.4 Infrastruktur Jernbanegata er en utstikker fra E6 og Olderen (FA1) en utstikker fra Jernbanegata. Veiene er ikke endret, men følger vedtatt reguleringsplan for Jernbanegata 3 og er i hht. håndbok Spesielle forhold Når det gjelder avfallshåndtering planlegges det en nedsenket løsning i bakken og det er vurdert to mulige plasseringer, sør for innkjøring tomt eller ved hovedinngangen. Endelig plassering vil bli vurdert i samråd med Iris og kommunen. 2.6 Grunnforhold Rapport utarbeidet av Multiconsult med geoteknisk vurdering av tomten følger vedlagt. 2.7 Klimatiske forhold Generelt er det en del vind på Fauske, men utgjør ingen risiko. 2.8 Støy Det nye bygget vil komme ca 5 m nærmere Jernbanegata og området ligger ca 100 m fra E6 og trafikkstøy kan forekomme. Støymålinger viser behov for støyvegg og utforming av denne tilpasses planlagt bygg slik at støykravene blir tilfredsstilt i henhold til vedtatt reguleringsplan. 2.9 Risiko- og sårbarhet (ROS) Fylkesmannen i Nordlands sjekkliste for ROS er utfylt og følger vedlagt. 3.0 Planfremstilling 3.1 Planforslag Plannavn er Jernbanegata 3 og planid er Planforslaget består av plankart av , målestokk 1:500 (vedlagt i A3). Planbestemmelser til reguleringsplan av med planid gjelder også for detaljreguleringen og det er kun formålsbenevnelser, som er forskjellen i forhold til ny planlov. Planforslaget følger vedtatt reguleringsplan med bestemmelser av der formålet var boligbygging, vei m.m. Detaljreguleringen følger reguleringsplanens omriss og viser forholdet mellom bygg, lekeareal, veiareal, parkeringsareal og annet uteareal. Maksimal mønehøyde var i reguleringsbestemmelsene satt til 13,0 m og bygget som planlegges oppsatt vil få en mønehøyde på 12,0 m. Tomten er på 1094 m 2, bygg utgjør på 329 m 2 og parkering inkl. manøvreringsareal er på 108 m 2, som gir en utnyttelsesgrad på 39,9 % BYA. Krav i reguleringsbestemmelsene er maksimum 40 % BYA. 5

6 Rampe til kjellergarasje under bakkenivå er ikke medtatt i utnyttelsesgraden da den ikke inngår som verken bebygd areal eller parkerings- og manøvreringsareal jf. T-1459 s.28 og 49. I utnyttelsesgraden er utstikker i 2.etasje mot nord og takutstikk inngang mot øst medtatt. Utstikker i 2.etasje kommer 50 cm innenfor byggegrensen, men har ikke vindu jf. brannteknisk forskrift s.62. For å ivareta krav om universell utforming får bygget et lett-tak over inngangen. Taket kommer 90 cm innenfor byggegrensen, men vil ikke være et problem i forhold til brannkravene. I reguleringsplanprosessen ble eksisterende vegetasjon (busker) i parken vest for området målt inn, og vil ikke bli berørt av ny atkomst fra Jernbanegata. Som fasadetegninger nedenfor viser, er fasaden brutt opp med flere utstikkere slik at bygningsmassen ikke skal fremstå som en liten koloss, men får en mer moderne og spennende utforming. Det er gjort blitt gjort ulike endringer i etterkant av et fellesmøte med berørte naboer og byggherre, for å imøtekomme de som ikke har vært positive til tiltaket. Et av tiltakene har vært å flytte bodene i bakkant av bygget og det medførte at bygget ble lavere, 12 m i stedet for 13 m som er tillatt i vedtatt reguleringsplan. Med en lysere farge på det meste av toppetasjen vil det visuelt være med på å senke høyden på bygget. Målet i prosjektet har vært å få til et nyskapende og spenstig bygg, som vil passe inn i et moderne og fremtidsrettet byutvikling av Fauske. Bildet på neste side er en fotomontasje av bygget, som viser hvordan bygget tilnærmet vil ta seg ut på tomten i Jernbanegata. Montasjen av selve bygget er utarbeidet før byggherren har innarbeidet de endringene som det er vist til i teksten ovenfor. 6

7 Planbeskrivelse 3.2 Klima Det forligger ingen opplysninger om at området har spesielle lokalklimatiske forhold, som det må tas særlig hensyn til ved utbygging av eiendommen. 3.3 Arealoppgave Planområdet er på ca 2,0 daa. Det planlegges et leilighetsbygg med 8-11 boenheter. Nedenfor vises forhold mellom blant annet byggeområder og fellesområder. Boligareal Uteopphold/rampe Lekeområder Hovedveg m/grøft Atkomstveg m/grøft Annen veggrunn Parkering Sum Tilgjengelighet Området har god tilgjengelighet og universell utforming har ligget til grunn for utforming av bygget som blant annet har heis, rullestolramper osv. 3.5 Skole/barnehage/forretninger Nærmeste skole er Vestmyra skolesenter, som ligger ca 1,0 km fra området. Det er ca 1,4 km til Vestmyra barnehage (kommunal) og ca 2,0 km til Lyngveien barnehage (privat). Fauske har flere innregulerte friområder, fotballstadion, svømmehall og idrettshall som ligger innenfor en radius på ca 700 m fra området. Det er bare 500 m til sentrum og butikker for mat, klær, jernvare m.m. 3.6 Utbyggingsavtale Kommunen krever ikke utbyggingsavtale. 7

8 4.0 Planprosess og medvirkning 4.1 Deltakere i planprosessen Fauske kommune: Jan-Erik Johansen. 4.2 Kunngjøring igangsatt planarbeid Oppstart planarbeid ble annonser i Avisa Nordland og Saltenposten Det ble sendt ut melding om planlegging til offentlige myndigheter, naboer og andre berørte parter. Det ble sendt ut brev til ovennevnte parter med tilleggsopplysninger vedrørende evt. fremtidig vannledning Innkomne forhåndsmerknader Offentlige høringsinstanser Statens vegvesen, Ingen merknader Nordland Fylkeskommune, De understreker, som i uttalelse til vedtatt reguleringsplan, viktigheten av estetiske hensyn i detaljreguleringen. Det bør vurderes å sette krav om tilrettelegging for fjernvarme. Universell utforming og hensynet til barn og unge bør bli særlig vektlagt i planleggingen. Planen er ikke i konflikt med registrerte kulturminner. Vår kommentar: Det estetiske har vært viktig for byggherren. Krav om fjernvarme synes urimelig da det er lite tilrettelagt for dette på Fauske. Universell utforming har ligget til grunn for utforming av bygget (eks. ramper, heis, størrelse rom, innganger osv.). Det legges opp til to lekeområder på tomten. Direkte berørte parter og naboer Ingen innkomne forhåndsmerknader. 4.4 Samarbeid I foregående reguleringsplanprosess som ble gjennomført i løpet av 2008/2009 var det blant annet avholdt forhåndskonferanse med Fauske kommune, og befaring med tiltakshaver. I tillegg har planutvalget besiktiget området. Det var avholdt orienteringsmøte med naboer Vedlegg 1. Plankart i A3, M 1: Plan vist på ortofoto i A3, M 1: Kopi av oppstartsmelding, annonse og innkomne forhåndsmerknader 4. ROS-sjekkliste 5. Geoteknisk vurdering 6. Støyberegninger Alle dokumenter leveres i ønsket format (pdf, word og sosi) i henhold til avtale med Fauske kommune. 8