R e g u l e r i n g s p l a n f o r Kvartal 32 Plan nr P L A N B E S K R I V E L S E

Transkript

1 R e g u l e r i n g s p l a n f o r Kvartal 32 Plan nr P L A N B E S K R I V E L S E Utgave: Revidert planforslag Dato:

2 FORORD Planområdet omfatter kvartal 32 i Kvadraturen. Kvartalet grenser inntil Nedre torv og Markens gate. Det er i dag kontorer, forretning, hotell, caféer og restauranter. Formålet med planen er å tilrettelegge for utvikling av dagens virksomheter, åpne opp for etablering av parkeringskjeller og bygging i indre gårdsrom for å skape bedre og mer effektive lokaler for utleie. Kvadraturen utfordres som handelsområde og etablering av nye arbeidsplasser. Planen er et tiltak for å møte konkurransen. Forslagstiller er Kvartal 32 AS, et heleid datterselskap i Christiansholm Eiendom AS. Asplan Viak har bistått med utarbeidelse av reguleringsplan behandlet i bystyret i Revideringer i 2015 er foretatt av Christiansholm Eiendom. AMB arkitekter har utarbeidet forprosjekt for Skanska, som er engasjert som medutvikler. Illustrasjoner i digitale 3d- modeller er laget av Rambøll og AMB arkitekter. Jon Bjørgum Christiansholm Eiendom Per Arnt Carlsen Asplan Viak 1

3 INNHOLDSFORTEGNELSE FORORD PLANOMRÅDET BELIGGENHET OG AVGRENSNING EKSISTERENDE AREALBRUK EIENDOMSFORHOLD EKSISTERENDE BEBYGGELSE... 3 PLANSTATUS KOMMUNEPLANEN KOMMUNEDELPLAN REGULERINGSMESSIG STATUS TILSTØTENDE PLANER PÅGÅENDE PLANARBEID PLANFORSLAGET HOVEDGREP OG INTENSJONER BEVARING NYBYGG- FORPROSJEKT SYNLIGHET ADKOMST/ PARKERING NEDRE TORV OMRÅDER FOR RENOVASJON VARELEVERING AREALER TEKNISKE ANLEGG BARN OG UNGE UNIVERSELL UTFORMING STØY RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE PLANPROSESSEN VARSEL OM OPPSTART PLANARBEID UTTALELSER OG MERKNADER TIL OPPSTART KONTAKT MED GRUNNEIERE OG BERØRTE OFFENTLIGE ETATER HØRING OG INNKOMNE MERKNADER INNSIGELSE NYTT REVIDERT PLANFORSLAG VEDTAK I BYUTVIKLINGSSTYRET (BUS) OG BYSTYRET NYTT FORSPROSJEKT OG NY BEHANDLING VEDLEGG TIL REVIDERT PLANFORSLAG:

4 1 PLANOMRÅDET opp. Det vil derfor være behov for oppmåling av enkelte grenser før utbygging kan skje. 1.4 Eksisterende bebyggelse Kvartalet består i sin helhet av murhus, der de fleste oppført i perioden like etter den store bybrannen i Det ulike husene består av tre til fire etasjer, med saltak (og kvister) i varierende vinkler. Fasadene er stort sett pusset, med enkelte teglfasader innimellom. Taktekkingen varierer mellom skifer, tegl og båndtekking/plater. Mot Markens gate er bygningene store, og med rikt utsmykkede fasader, mens bygningene oppover i Tollbodgata er mer beskjedne i utformingen. Figur 1 Avgrensing av planområdet. 1.1 Beliggenhet og avgrensning Planområdet ligger ved nedre torv, og avgrenses av Rådhusgaten, Markensgate, Tollbodgata og Kirkegaten. Formålet med reguleringen er å legge til rette for videreutvikling av dagens bruk. Dagens bygningsmasse har en urasjonell form og gir små butikk- og kontorenheter. Selv om svært mange av bygningene i kvartalet er godt tatt vare på, er en del av fasadene bygget om og til dels betydelig endret i forhold til sitt opprinnelige utseende. Når det gjelder interiøret, har alle bygningene gjennomgått store endringer. Enkelte steder har husene blitt fullstendig rensket innvendig, mens andre steder er deler av den opprinnelige bygningsstrukturen bevart. Stort sett er de opprinnelige eiendomsgrensene bevart, med bygårder for hver eiendom. Dette gir en rytme i gateløpene som kanskje er kvartalets største kvalitet. 1.2 Eksisterende arealbruk I Tollbodgaten liggende i første etasje er det i dag noen mindre forretninger, en frisør og flere som står tomme. Flere av dagens leietakere evner ikke å betale leie. Inntil nylig har Nordea hatt kontorer i størsteparten av disse lokalenes andre etasje. Nordea har også kontorlokaler i 2 og 3 etasje i byggene som ligger mot Markensgate og nedre torg. Det er en leilighet i bebyggelsen; - i Tollbodgata 23. Ut mot Kirkegaten ligger Hotell Wergeland. Langs nedre torg er det både kaféer, restauranter og enkelte butikker. I etasjene over er det kontorlokaler. Bakgårdene er delvis utbygd til kontor og lager. Disse arealen er ikke i bruk. Øvrige arealer brukes til parkering. Figur 2 Kartet viser hvilke eiendommer som kontrolleres av forslagstiller 1.3 Eiendomsforhold Forslagstiller eier store deler av bygningsmassen i kvartalet. Enkelte eiendomsgrenser er ikke målt 3

5 PLANSTATUS 1.5 Kommuneplanen I kommuneplanen er planområdet avsatt som senterområde. 1.6 Kommunedelplan av 2014 Bybebyggelse Sentrumsformål spesialområde bevaring, med unntak av Rådhusgata 14 og 14a. Utdrag fra bestemmelsene i murbyplanen: 5.4 I områder for forretning/kontor (og bevaringsverdig bebyggelse) FK er det tillatt å bebygge inntil 80% av netto tomteareal (BYA). I kvartalene 31, 32, 38, 43 og 44 kan boliger tillates fra 2. etasje og høyere opp dersom forretningsformål fyller hele den bebyggbare del av arealet. Serveringsteder kan tillates. I disse områdene kan utearealet tilrettelegges også på takterasser o.l. Boliger skal ha min. 25 m2 uteareal pr. boenhet. 5.7.Kvartalene 20, 32, 33, 38, 39, 40, 41, 43, 44, 45, 48, 49, 50, 51, 52, 53 og 54. Mønehøyde: 16 meter Gesimshøyde:10 meter. Det er ikke i Murbyplanen krav om bebyggelsesplan for kvartalets indre. Figur 3 Utsnitt av kommunedelplan for Kvadraturen. I bestemmelsene til kommunedelplanen (vedtatt ) tillates det i 3.11 en maksimal gesimshøyde på 15,5 m. og maksimal mønehøyde på 20,1 m. Høydene skal kunne romme 4. etasje, med tilbaketrukket 5 innenfor en vinkel på 45 grader. På tak skal det iht kun være mindre oppbygg for ventilasjon, heis e.l., maks 10% av byggets flate, og trekkes inn fra vegglivet minimum 2 m eller innenfor 45 grader. Utnyttelsesgrad i det indre av kvartalet er BYA 100%. 1.8 Tilstøtende planer Eiendommer i tilstøtende kvartaler er regulert av plan for kvartal 38 (Sandens), kvartal 33 (Rådhuskvartalet), kvartal 39 og reguleringsplan for parkering under torvene- Resterende er underlagt Murbyplanen. Kvartal 32 ligger inntil Markens. I Kvadraturplanen uttrykkes det et ønske om at lokalene langs gatene får en intensiv publikumsrettet virksomhet. Dette området omtales også som Kvadraturens kultursentrum. 1.7 Reguleringsmessig status Kvartalet inngår i reguleringsplan for Murbyen, (vedtatt ). Figur 4 Dagens situasjon. Tilstøtende reguleringsplaner. Utdrag fra kommunens kartbase. Eksisterende bebyggelse er regulert til kombinerte formål forretning/kontor. Hoteller er regulert til dette formål. Alle eiendommer er regulert til 1.9 Pågående planarbeid Det er slik forslagsstiller kjenner til ingen andre pågående planarbeider i området. 4

6 2 PLANFORSLAGET Figur 5 Forslag til plankart (ikke måleriktig) 2.1 Hovedgrep og intensjoner I revidert planforslag er fremdeles intensjonen å bevare en stor del av bebyggelsen langs Markensgate, Rådhusgaten og Kirkegaten. I Tollbodgaten vil det blir gjort endringer men dagens eiendomsstruktur vil beholdes og en ny og spennende fasade vil bli etablert. Det indre av kvartalet vil bli fornyet og dagens parkeringsplasser i bakgården vil forsvinne. Krav fra leietakere og byggeforskrifter (TEK 10) gjør at tidligere foreslåtte planer må endres. Planforslaget bygger på et konkret forprosjekt for utbygging av kvartalet. Dette er del av planene for å ta ut det potensialet som ligger i en revitalisering av Kvadraturen og hvor kvartal 32 er sentralt. Dette vil det også være mulig å få gjennomført som en del av et prosjekt for parkeringsanlegg under Øvre og Nedre Torv og dermed gi en god adkomst til p-plasser under deler av kvartal 32. Tidligere planer for adkomst under bakken til kvartal 38 opprettholdes. Det er en bolig i kvartalet i dag. Det planlegges ikke for nye boliger. Hotell Wergeland, som ligger i Kirkegaten skal opprettholdes, og foreslås videreutvikling primært i den nye bygningsmassen som det legges til rette for i kvartalets indre. 5

7 Fasadeoppriss (Mønehøyden på Rådhuskvartalet er i forslaget til reguleringsplan redusert med 0,5 meter) 2.2 Bevaring Ved regulering av Murbyen ble det gjort en vurdering av eksisterende bebyggelse i kvartalet m.t.p. fastlegging av hvilke bygg som har bevaringsverdi. Store deler av bygningene inngår der som spesialområde bevaring. Bevaring av byggene langs gatene har vært fulgt opp i planforslaget i Markensgate, Rådhuskvartalet og Kirkegaten. Inn mot det indre av kvartalet kan derimot bygningene fra Tollbodgata 15 til 21 rives. Det kan videre bygges en høyere bygningsmasse inne i kvartalet, som i liten grad blir synlig utenfra. I tråd med Murbyplanen er ikke Rådhusgata 14 og 14A regulert til bevaringsformål. Gesims- og mønehøyde er i Rådhusgaten 14 satt til hhv. kote +20,9 m og kote 24,0 m. Dette er 3 meter lavere en hva kommunedelplanen hjemler for men 3 og 1 meter høyere enn murbyplanen. Høydene er satt for å tilpasse eksisterende bygningmasse i kvartalet og i forhold til «Fevenenn»-bygget i Rådhuskvartalet samt å få til riktige høyder iht. krav i byggeforskriftene. Rådhusgaten 14A skal fremstå som et bygg av vår tid og som en «infil». Mønehøyde er satt til kote +24,5, som er en meter høyere enn det som det i dag er hjemmel for i murbyplanen. Fra mønet kan det bygges i samme høyde innover i bakgård. Gårdene langs Markens gate er innvendig sterkt ombygd allerede. I planen er fasadene langs gata her regulert til bevaring, mens det bakenfor de enkelte bygningenes møne er mulighet for å fylle opp i full høyde, ved gjenbygging eller nybygging. I revidert planforslag reguleres også mye av bebyggelsen til bevaring, som i Murbyplanen. Men ut fra en ny totalvurdering i forhold til de byplan- grep en ønsker å oppnå, er planforslaget endret. Byantikvaren og riksantikvar har vært orientert om behovet for revurderinger. Endringene er følgende: 6

8 Tollbodgata 15 til 21 bevares ikke. Eiendommenes struktur, tilstand og størrelse gjør at disse ikke lar seg bruke i det konkrete prosjektet som nå gjennomføres. Det er ikke mulig å tilpasse disse til krav fra leietaker, som f.eks samme høyde på gulv. Heller ikke forskriftenes krav til universell adkomst, krav til energiforbruk, o.l. lar seg gjennomføre. Fasadene kan ikke bevares på en forsvarlig måte hverken teknisk eller økonomisk. Disse fasadene/eiendommene er slik vi oppfatter ikke av verneverdig karakter, men er blitt det som rekke. Rekken (rytmen) vil bli tatt vare på og forsterket i det nye prosjektet. Mulighet for grave ut til biltunnell til kvartal 38 blir tatt vare på, også en gangtunnel under gaten. Gangbro over gaten er tatt ut av planen. 2.3 Nybygg- forprosjekt Planforslaget legger til rette for en større utbygging av kvartalets indre, hvor gammelt og nytt spiller sammen. Illustrasjonene under er hentet fra forprosjekt for utbyggingen. I likhet med i kvartal 38 er det kjøpesenter/ forretning i 3 etasjer, i underetasje, 1. etasje og 2. etasje. Over dette er det plass for utbygging av en utvidelse av hotellet som fremdeles skal ha hovedinngang fra Kirkegaten samt en ombygging av kontorene til Nordea. I tillegg vil det bygges arealer fi 1. og 2. etasje for mediahuset Fædrelandsvennen. Dette gjør at det i forhold til tidligere planforslag bygges mindre inntil bevaringsverdige bakfasader. Slik vil det opprinnelige inntrykket av gamle bygninger i friluft fremdeles være tilstede og det vil bli anledning til å la de gamle bygningene eksponeres inn mot disse. Dette gjelder spesielt i de øverse etasjene. Plan 1. Etasje. 7

9 2.4 Synlighet Bebyggelsen i kvartalets indre når opp i 5 etasjers høyde. Det er kun fra nord at bygningsmassen vil være synlig og da fra øvre torv og Wergelandsparken. Gradene av dette er dokumentert ved utarbeidelse av en digital tredimensjonal modell av Rambøll og AMB arkitekter. I forbindelse med tidligere behandling av reguleringsplanen er dette emnet grundig belyst med synlighetsstudier. Under gjengis de siste arbeidene: Fra Øvre Torv (Rådhusgaten 14 er kun en modell benyttet i forbindelse med diskusjoner om høyde. Eiendommen skal renoveres utvendig og innvendig og vil fremstå på enn annen måte en over). Mønehøyde på Rådhusgaten 14 er rdusert med 0,5 m i reguleringsforslaget. Fra Wergelandsparken. 8

10 Tverrsnitt ved Rådhusgaten 15, sett fra Markensgate. Langsnitt, sett fra Tollbodgaten. 2.5 Adkomst/ parkering Dagens tre innkjøringer utgår. I stedet etableres det innkjøring til parkering i 2 underetasjer fra parkeringsanlegg under torvene eller fra Dronningens gate, gjennom det etablerte parkeringsanlegget under Sandens i kvartal 38. Erfaringene med trafikkavvikling til denne adkomsten har vært gode, og det vurderes som en god løsning å knytte seg på denne adkomsten. Dette har vært presentert for Statens Vegvesen, som har vært positive til å vurdere en slik løsning i planforslaget. Enda bedre vil det være med en direkteforbindelse fra anlegg under torvene som vil ha innkjøring i Festningsgaten. 9

11 Parkering i 2 underetasjer, med innkjøring fra Dronningens gate (vist ved utsnitt av 1. etasjeplan) Kjelleretasjen i kvartal 32 er ikke korrekt. Skissen er hentet fra en eldre illustrasjon. 2.6 Nedre Torv I planen er det lagt opp til at mye av lokalene ut mot Nedre Torv skal romme serveringssteder, som vender seg inn mot kjøpesenteret, og ut mot torvet. Det er ønskelig at det ute langs fasadene mot torvet i fullt omfang kan etableres uteservering. Dette er det mulig å se i sammenheng med bedret tilgjengelighet til de enkelte etablissementene i kvartalet, som ligger på et nivå høyere enn torvet, ved å løfte uteserveringsområdene noe. Dette må det tas stilling til i en samlet vurdering av ny utforming av Nedre Torv, som parkvesenet er i gang med. Det vil være mulig å knytte en ny opparbeidelse av Nedre Torv sammen med en eventuell utbygging av parkeringsanlegg under torvet. 10

12 Perspektiv Plan 2.7 Områder for renovasjon Det settes av plass i kjeller for søppelanlegg. Herfra etableres det løftebord til et rom på gateplan i Tollbodgata, hvorfra renovasjonsvesenet låser seg inn og henter søppel. Plassen er merket på plankartet, sammen med plass for varelevering. 2.8 Varelevering Kvartalet vil få en felles varelevering i Tollbodgata, hvor fra varene vil bli distribuert via underetasjen og rundt til de enkelte forretningene. 11

13 2.9 Arealer I planforslaget inngår følgende formål : Kombinerte formål forretning/ bevertning/ hotell/ kontor Spesialområde bevaring Gate med fortau Etter utbygging vil bygningsmassen i kvartalet utgjøre m2 (BTA) over gateplan. Den kan iht forprosjektet inneholde følgende formål, i tråd med reguleringsbestemmelsene: Forretning 6600 m2 Servering 1200 m2 Kontor 5200 m2 Hotell 6500 m2 I dag er bygningsmassen i kvartalet m2, med blandet formål, forretning, bevertning, kontor, bolig, lager. Økt bygningsmasse over garteplan vil altså utgjøre 6500m2. Under gateplan vil det være m2, inkl div lager i gamle bygg. Dette vil omfatte parkering, lager, tekniske rom/ installasjoner og forretningsarealer Tekniske anlegg Stort sett hver eiendom har egen septiktank. Det vurderes å sanere enkelte og etablere nye større tanker ved utbygging av parkeringskjeller Barn og unge Det er 1 boenhet i området i dag. Planen åpner ikke opp for etablering av flere boliger i kvartalet. Det vil derfor ikke være behov for etablering av lekeplasser og uteoppholdsarealer. Barn og unge bruker i dag arealene på nedre torv, som grenser inntil området, men disse ligger utenfor planområdet. Sett ut fra dette vil det ikke være behov for å sikre arealer for barn og unges opphold innenfor planområdet Universell utforming Kvartalet består langs 3 av gatene i hovedsak av eldre bygninger som skal bevares. Til disse er det i dag vanskelig å opprette trinnfri adkomst, fordi de ligger 1-4 trinn over gateplan, med trapper og portrom som en viktig del bygningenes identitet. Planen forutsetter utbygging av kvartalet under ett, med en fornyelse av bygningsmassen i kvartalets indre og i Tollbodgaten. Dermed er det en mulig å etablere et innvendig hovedplan forbundet med ramper opp fra hovedinngangene, som så de enkelte bygningene langs gatene kan ha trinnfri adkomst fra, innenfra. De tre hovedinngangene vil være fra Tollbodgata 17, fra Markens gate 14, der hvor det i dag er hovedinngang til banklokaler og fra Rådhusgaten 10. I tillegg vil det være felles gjennomgang fra midt på torvsiden, der det vil være trapp og heis til parkeringskjeller, og til Tollbodgaten. I de gamle byggene og i de nye i Tollbodgata vil det være flere individuelle butikkinnganger. Forretningene vil kunne utvides innover i kvartalet, eller ha overgang til annet forretningsareal. Uansett forutsettes det at eventuelle høydeforskjeller utlignes ved ramper til de enkelte gamle bygningene, der nivåene ikke måtte stemme helt overens med det nye felles nivået i kvartalets indre. I Kirkegata ligger hotellet, som gis mulighet for å utvides innover i kvartalet. Det har en høydeforskjell i forhold til gata som er problematisk å endre på. Her vil adkomst fra kvartalets indre gi mulighet for å etablere trinnfri adkomst til hotellet med heis i 1. etasje. I 2. og 3. etasje kan ny og gammel bygningsmasse forbindes med ramper. 12

14 Restaurantene vil ha uteservering langs hele siden mot Nedre Torv. Denne vil godt kunne fungere på egenhånd, med trinnfri adkomst til restauranten, til toaletter osv, gjennom de felles inngangene til kvartalets indre. Og derfor er planen begrenset til selve kvartalet, og omfatter ikke uteareal på Nedre Torv. På illustrasjonene i forprosjektet er det imidlertid vist en mulig utforming av Nedre Torv med en terrassering av uteserveringen, opp i nivå med restaurantene. Slik vil de enkelte etablissementene kunne fungere med trinnfri adkomst og samspill mellom inne- og uteareal, også fra Nedre Torv- siden. Men dette skal det altså ikke tas stilling til her, men det vil være en idé til en egen diskusjon som man skal ha etter hvert, om utforming og bruk av Nedre Torv Støy Det legges ikke til rette for nye boliger i kvartalet. Det vil derfor ikke være behov for å utarbeide støyanalyse. Nye hotellrom vil legges primært mot rolig side i kvartalets indre Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er ikke risiko- eller sårbarhet som krever oppfølging som følge av planforslaget. Det vises til tidligere innsente utfylt skjema. 13

15 3 PLANPROSESSEN Foreliggende planforslag er revidert av forslagsstiller, etter at tidligere planforslag har vært på høring. Det er kommet inn nye elementer, og det er utarbeidet et forprosjekt for utbygging av kvartalet. Det er sendt ut nytt nabovarsel 31. mars 2015 med vedlegg av fasader og snitt. I det følgende gjennomgås planprosessen kronologisk. 3.1 Varsel om oppstart planarbeid Melding om oppstart av planarbeid ble kunngjort i Fædrelandsvennen og sendt berørte grunneiere, naboer og offentlige myndigheter ved brev datert (jf. vedlegg). Frist for merknader ble satt til Figur 9: Annonsen som gjengitt i Fædrelandsvennen

16 3.2 Uttalelser og merknader til oppstart Det kom inn i alt 4 merknader ved melding om oppstart av planarbeid. 1. Vest-Agder fylkeskommune, Fylkeskommunens interesser er knyttet til tilgjengelighet for alle, barn og unges interesser, hensynet til myke trafikanter og trafikksikkerhet, hensynet til kollektivtrafikk (herunder metroaksen og metrostopp), kulturminneloven). Ber om at disse temaene blir vurdert og hensyntatt i planprosessen. Fylkeskonservator har ingen merknader til saken. Vurdering: Omtales i planbeskrivelsen 2. Fylkesmannen i Vest-Agder, Minner om at grenseverdier for støy må overholdes. Konsekvenser for barn og unge og for funksjonshemmede skal beskrives. Det skal utarbeides en risiko- og sårbarhetsanalyse. Ev. hensyn som må tas skal innarbeides i bestemmelsene. Vurdering: Omtales i planbeskrivelsen 3. Statens vegvesen, Vil vektlegge ev. tiltak i tilknytning til Tollbodgata, Fv K-27, på adkomst til ev. parkeringsanlegg og parkeringsdekning. Med kvartalets plassering i forhold til busstrasé og i forhold til innfartsveier med tanke på adkomst, bør parkeringsdekning for forretnings- og kontorlokaler baseres på minimumskrav. Vurdering: Parkering vil dekkes iht parkeringsvedtekt, i kjeller og evt. ved frikjøp. 4. Agder Energi, Det er to nettstasjoner i området, samt bestående kabelnett. Ev flytting må bekostes av utbygger. Blir det behov for ny nettstasjon for å forsyne området med strøm, må det avsettes plass til dette formål. Vurdering: Dette følges opp i tiltaksfasen. 5. Anne Berit Try, Viser til tidligere planer om utbygging av hotellet i 2005, som ville medført ødeleggelse av leiligheten dersom utbyggingen hadde blitt realisert. Har i dag åpent rom rundt leiligheten og gode solforhold. Dersom kvartalet gjenbygges like høyt som hotellet vil det medføre at det ikke vil være mulig å bo her i tillegg til stor verdiforringelse og økonomisk tap. Viser videre til dialog i forbindelse med saken i 2005, hvordan reguleringsarkitekt vurderte leiligheten som en oase, og lovte å dokumentere saken med modell, lovnader om å ta hensyn til leiligheten m.m. Leiligheten ligger i 3. etg. i Tollbodgata 23. Ønsker ikke å miste sol, lys og åpenheten som er der. Viktig å ta hensyn til beboere i forhold til aktiviteter som skaper bråk - høy musikk og lignende. I dag er det stille og rolig. Håper det blir det i fremtiden også. Ber om at bomiljøet bevares - i tråd med ønsker om å ha boliger i Kvadraturen. Vurdering: Leiligheten og terrassen i 3. etasje vil komme i skygge fra bebyggelse i 4 etasjer mot sør/ vest, om hotellet påbygges, men neppe fra en inntrappet 5. etasje lenger sør. Gårdsrommet og terrassen åpner seg i dag i hovedsak mot nord/ vest. 3.3 Kontakt med grunneiere og berørte offentlige etater Som ledd i planprosessen er det avholdt flere møter med kommuneadministrasjonen. Under høringen er det avholdt møte med sameiet Tollbodgata

17 3.4 Høring og innkomne merknader Byutviklingsstyret behandlet planforslaget i sitt møte , og fattet følgende vedtak: 1. Byutviklingsstyret legger forslag til reguleringsplan for Kvartal 32, sist datert , med bestemmelser, sist datert , ut til offentlig ettersyn. (Enst) 2. Det bes vurdert løsninger som gjør tekniske overbygg unødvendige. Enst) 3. Tekniske installasjoner bes vist på fremtidige installasjoner. (enst) Kommunen mottok følgende merknader i høringen: 1. Samfunnsmedisinsk enhet i helse og sosialsektoren, Er enig i at det ikke bør legges til rette for leiligheter i et sentralt kvartal hvor det planlegges hotell, bevertning og forretninger. Det bør vurderes om inn- og utkjøring til parkeringskjeller i kvartalet kan skje fra en eventuell parkeringsplass under torvområdet. Mener en passasje gjennom kvartalet er en god løsning Mest mulig UU. 2. Rådet for funksjonshemmede, Har kommet til å forveksle denne planen med rådhuskvartalet. 3. Politiet, Med bakgrunn i fremtidig regulering av Tollbodgata som kollektivgate, vil det være ønskelig å endre inn/ utkjøringen til kvartal Fylkesmannen Ingen merknader. 5. Statens Vegvesen, Vil stert tilrå, for å begrense arbeidsreiseparkering og begrense konflikt som inn og utkjøring vil gi buss/ terminalområde, at krav til parkering settes til maksimum 1 biloppstillingsplass pr. 200m2. 6. Sameiet Tollbodgata 23, v/ Solum Ber om at eiendommen i sin helhet tas ut av planen, da den ikke lar seg harmonisere med nåværende bruk av eiendommen. Byggelinje i bakgård vil medføre at en praksis for fysioterapi hevdes å ikke lenger kunne benyttes. Boligvil bli liggende i skygge av ny bebyggelse. Inn/ utkjøring til underetasje på begge sider av eiendommer vil redusere eiendommens samlede attraktivitet og verdi. 7. Rådhusgata 14a Jernæs Frukt v Aasulv Bygland, I dag er det forretning, kontor og bolig. Det er ok at boligformål tas ut, om det kan opprettholdes så lenge det ikke gjøres endringer. Hotellformål kan aksepteres, om det er opp til dem selv. Er positiv til høyere utnyttelse. Forventer at krav til parkeringsløsning ikke skal hindre fremtidig utvikling. 8. Domkirkens menighetsråd Er opptatt av å bevare Kvadraturens siluett, ber om at tekniske anlegg integreres i bygget. 9. Fylkeskommunen, Mener planforslaget med en del endringer kan bidra til å utvikle Kristiansand som et attraktivt sted. 16

18 Samferdsel: Mener man i større grad må prioritere kollektivtrafikken i Tollbodgata og vil på denne bakgrunn reise innsigelse til parkeringskjeller med adkomst til Tollbodgata. Kulturminneverdier: Mener at viste 3d- modeller av synlighet fra torvområdet ikke er godt nok dokumentert, og er i tvil om de stemmer. Hevder at byrommets åpne karakter og eksisterende siluettvirkning fra parken og torvene må bevares. Reiser innsigelse til høydene i kvartalets indre, da de anses å berøre kulturminneinteresser av regional og nasjonal verdi. Kan trekkes om det kan dokumenteres at siluettvirkningen ikke vil bli forstyrret. Vil fraråde å gjenbygge kvartalet, vil heller ha en byreparasjon og åpne lunger i kvartalets indre. 3.5 Innsigelse Plan- og bygningsjefen inviterte representanter fra fylkeskommunen og forslagsstillerne til et møte for å drøfte mulige løsninger for å imøtekomme innsigelsene. Det ble konkludert med: Å vurdere videre om det vil være mulig å legge adkomst til parkeringsanlegg fra et annet parkeringsanlegg. Å redusere høydevirkning ved å integrere oppbygg for tekniske installasjoner og plassere heiser mellom nybygg og eksisterende bygg i Tollbodgata. I synlighetsvurderingen etterlystes illustrasjoner fra Gyldenløves gate v/ biblioteket, Wergelandsparken og eventuelt fra Rådhusgata v/ Mølla. For at innsigelsen skal trekkes, må det vises at nybygget ikke blir synlig fra ulike standpunkt. Det er etter dette fremstilt nye utsnitt av den digitale 3d- modellen, som har vært fremlagt for drøfting med fylkeskommunen underveis. Under arbeidet med revidert plan og forprosjekt, er det benyttet ny digital modell med fasadeinntrykk i tillegg. Denne dokumentasjon er nå benyttet i denne beskrivelsen av det reviderte planforslaget. 3.6 Nytt revidert planforslag. Forslagsstiller har etter dette vært aktiv med hensyn til å utrede mulighetene i området. Dette har medført at en har ønsket å fremme en nytt revidert planforslag. Planen bør se utviklingen av kvartal 32 i sammenheng med potensialet i området omkring, med utviklingen av Sandens kjøpesenter i kvartal 38 og en revitalisering av Kvadraturen som møteplass for handel og kontor. Det ble avholdt et møte hos plan- og bygningssjefen, der tankene om utvikling av kvartalet ble drøftet. Det ble enighet om å utarbeide et revidert planforslag, som blir fremstilt etter kravene i ny vedtatt planlov av 1. juli Dette fremlegges for ny 1. gangs behandling i byutviklingsstyret, for utleggelse til ny høring. 3.7 Vedtak i byutviklingsstyret (BUS) og bystyret Reguleringsplanen ble behandlet i BUS 9. desember 2010 og vedtatt av bystyret 26. januar Fylkeskommunen hadde flere insigelser til planen og det er foretatt mekling hos Fylkesmannen uten at disse har ført frem. Innsigelsene er knyttet til synlighet av ny innvedig bygningsmasse og til riving av Tollbodgaten nr. 15 og nr. 17. Bystyrets vedtak er således ikke gyldig. 3.8 Nytt forprosjekt og ny behandling Kvartal 32 AS evnet ikke å få leietakere som ville benytte de arealene som planen vedtatt i 2011 delvis hjemlet for. Dette skyldes bl.a. at flere av de elementene som planen hadde i seg ble tatt bort under høringen, herunder broforbindelse mellom handelssentrene, avklaringen om etablering av kino, ikke hensiktsmessige lokaler for handel samt en sterk etablering utenfor Kvadraturen. Sett i lys av vedtak av ny kommunedelplan, beslutninger foretatt ved byggingen på «Meieritomta» og Rådhuskvartalet har prosjektet i kvartal blitt utredet på nytt. Forslagsstiller har lykkes i å tilpasse planene slik at det nå er mulig å gjennomføre. Det forutsetter at ovennevnte beslutninger kan danne grunnlag for tilsvarende i dette kvartalet. Den reviderte plan med illustrasjoner og henvisninger til andre planer følger som eget vedlegg. Plan- og bygningsetaten har vært holdt orientert om planen. Det er foreslått at disse legges ut på ny høring. 17

19 4 VEDLEGG 4.1 Til revidert planforslag: Plankart Bestemmelser Illustrasjoner og redegjørelser for endringer. 18