Saksfremlegg REGULERINGSPLAN FOR SKRIVERVEGEN 18 M.FL, 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 Arkivsak: 08/ Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: Saksfremlegg REGULERINGSPLAN FOR SKRIVERVEGEN 18 M.FL, 2. GANGS BEHANDLING Mona Helene Larsen Innstilling: Forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Skrivervegen 18 m.fl., datert sist revidert , vedtas. Gjeldende plan for Sørumsand bygningsområde, stadfestet , oppheves der den overlappes av ny reguleringsplan. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven av For saker som skal videre til kommunestyret, kan innstillingsutvalgene oppnevne en saksordfører. Forslag til ny reguleringsplan legger til rette for fortetting av et kvartal langs Idrettsvegen, Skrivervegen og Vestbyvegen. Tanngarden AS ønsker å oppføre et nybygg på gnr 46 bnr 38, Skrivervegen 18. Bygget planlegges for boliger i tre etasjer, samt tannlegeklinikk og eventuelt noe annen helsevirksomhet i første etasje. De øvrige eiendommene reguleres til konsentrert småhusbebyggelse. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Kart over planområdet 3. Forslag til reguleringsplan datert , revidert Fargelagt kopi til de faste medlemmene i M/U 4. Forslag til reguleringsbestemmelser datert , revidert Forslagstillers planbeskrivelse 6. Situasjonsplan 7. Risiko og sårbarhetsanalyse 8. Sol /skyggestudier og snitt 9. Fotomontasje. Fargelagt kopi til de faste medlemmene i M/U 10. Utredning fra Advokatfirmaet Magelig ANS, datert Merknader til varsel om oppstart av planarbeid: 11. Beboere innenfor planområder og naboer til Skrivervegen 18, brev datert Ellen Fonneløp på vegne av avsendere av brev referert ovenfor, brev datert Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Sakens øvrige dokumenter Blant annet støyrapport, grunnundersøkelser som kan utleveres på forespørsel. Saksutredning: Bakgrunn for saken: Planforslaget for Skrivervegen 18 mfl. ble fremmet av Lil Solnes AS for Tanngarden AS. Planområdet, som er på ca 14 daa, ligger svært sentralt på Sørumsand. Planområdet avgrenses av Idrettsvegen i sør, Skrivervegen i øst og Vestbyvegen i nord. Mot vest korresponderer plangrensen

2 med tomtegrensen til 46/172 og 46/174. Området er i dag et veletablert boligområde bestående av eneboliger. Planforslaget: Tannlegeklinikk og leiligheter Tanngarden AS ønsker å legge til rette for oppføring av en lavblokk på Skrivervegen 18, gnr 46 bnr 38, med leiligheter i 3 etasjer, og kontorer for tannlegeklinikk og eventuelt noe annen helsevirksomhet i første etasje. Bygget planlegges med 4 etasjer langs Idrettsvegen, og 3 etasjer på delen mot nord. Det skal være parkeringskjeller under hele bygget. Bygget er ikke ferdig prosjektert, men volumet planen legger til rette for er vist på vedlagt fotomontasje. Konsentrert småhusbebyggelse Rådmannen fremmet i sak M/U-sak 47/08 forslag om å regulere et større område enn eiendommen Tanngarden AS ønsker å utvikle. Hensikten var å legge til rette for fortetting. Boligfeltet mellom Idrettsvegen og Vestbyvegen har i dag en svært lav utnyttelsesgrad, samtidig som det ligger i umiddelbar nærhet til sentrum og kollektivknutepunktet. Planområdet er derfor utvidet med 6 eiendommer som flatereguleres med en høy grad av utnytting. Dette vil gjøre det mulig å bygge langt tettere enn det den gjeldende planen fra 1947 tillater. Planen legger for disse 6 eiendommene opp til konsentrert småhusbebyggelse med en BYA på 40 %. Det vil si at disse eiendommene kan bebygges med f. eks rekkehus, kjedehus eller lignende. Planen åpner ikke for at eier kan fortette sin eiendom med kun en boenhet til. Dersom en ønsker å fortette en eller flere av disse eiendommene, må det være i form av konsentrert bebyggelse. Det vil si at søknad om å fradele en eiendom for ny enebolig innenfor planområdet vil bli avslått. Vedlikehold, påbygg og tilbygg på eksisterende bolig er tiltatt. Planen stiller ingen krav til riving av eksisterende bolighus, eller sier noe om når en fortetting skal skje. Det er opp til den som til en hver tid er eier av eiendommen om en ønsker å realisere planen. Før eiendommene innenfor felt B1 og B2 kan bebygges, må det detaljreguleres slik at blant annet adkomst, bygningers plassering og volum vurderes i forhold til omkringliggende bebyggelse, se forslag til reguleringsbestemmelser punkt 3. Ved regulering innenfor B1 skal hele B1 reguleres for å vise utnytting av hele delfeltet. Hensikten med en felles detaljplan for området B1 er å legge til rette for et samarbeid over eiendomsgrensene, og sikre en utvikling som ikke sperrer for gode løsninger. Eiendommen gnr. 46 bnr. 315 er allerede utbygd med 7 boenheter, en fortetting i samsvar med intensjonen i dette planforslaget. Innenfor planområdet på gnr 46 bnr 21 ligger Villa Lillebis bygget i Planforslaget tar ikke stilling til om bygget skal reguleres til bevaring. Dette må gjøres i en detaljplan for området B1. Saksopplysninger: Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Naboer og berørte parter ble tilskrevet, og det ble annonsert i Romerikes blad og Akershus indre Det er kommet inn 10 merknader som kort refereres her. Flere av merknadene ligger som vedlegg til saken. 1. Beboere innenfor planområder og naboer til Skrivervegen 18, brev datert En realisering av planforslaget vil føre til at sentrum ekspanderer inn i et veletablert eneboligområde. Naboene mener at dagens grense for blokkbebyggelse og åpen småhusbebyggelse må opprettholdes. Utvidelse av sentumbebyggelsen bør skje ved rullering av kommuneplan/delplan. Naboene mener det allerede er satt av nok areal til boliger på Sørumsand. Planforslaget strider imot intensjonen i kulturminnevernplanen for Sørum. Planområdet er en del av den karakteristiske trehusbebyggelsen. Bebyggelsen planforslaget legger til rette for

3 bryter med byggeskikk og volum i området. Naboene ønsker at planforslaget tilpasses omkringliggende bebyggelse i byggeskikk og skala. Høyde på nytt bygg må tilsvare høyden på forretningsgården på 46/18, som er 2,5 etasjer og bygges med trefasader. Naboene mener at omkringliggende bebyggelse vil etter en realisering av planforslaget bli mindre attraktive og eiendommene vil synke i verdi. Naboene mener kommunen har et ansvar for ikke å vedta planer som er i strid med negative servitutter. Eier av 46/176 ønsker egen avkjørsel. Det ønskes en sone på 3m mellom parkering og tilgrensende tomter for beplantning, p-plass brytes opp av grønnstruktur og en byggegrense mot Idrettsvegen på 6m. Naboene mener at eiendommene i B1 og B2 må reguleres til åpen småhusbebyggelse eller tas ut av planforslaget. Videre ønsker de at eiendommen 46/21 reguleres til spesialområde bevaring eller tas ut av planforslaget. 2. Ellen Fonneløp på vegne av avsendere av brev referert ovenfor, brev datert Den negative servitutten omtalt i brev av er fremskaffet. Servitutten er en strøkservitutt som forbyr utbygging av området til annet enn boligformål. Det er tinglyst at eiendommen kun kan bebygges villamessig, mens skjemmende bebyggelse, sykehus, fabrikker og enhver virksomhet som ved støy, larm eller lukt generer naboene, salg av alkohol og handelsvirksomhet forbys. Planforslaget er i strid med servitutten. Det hevdes at servitutten fremdeles gjelder og at den ikke vil bortfalle ved vedtak av reguleringsplan, og at vedtak av planforslaget vil skape en unødvendig uoversiktlig situasjon. Servitutten kan eksproprieres. Det er også fremlagt dokumentasjon på en veirett som må respekteres ved en utbygging. 3. Rådet for funksjonshemmede, saksprotokoll fra møtet Rådet har ingen merknader til saken. Rådet ser positivt på at det kan bygge fortau innenfor planområdet. 4. Eldrerådet, saksprotokoll fra møtet Eldrerådet deler bekymringen for økt trafikk. Saken er tatt til etterretning. 5. Østre Romerike brann- og redningsvesen IKS Brannvesenet forutsetter at objektene prosjekteres iht. preaksepterte krav i teknisk forskrift til plan- og bygningsloven. Eventuelle fravik fra denne må begrunnes, og tilfredsstillende tiltak dokumenteres jf. forskrift om brannforebyggende tiltak. Brannvesenet har ut over dette ingen kommentarer. 6. Romerike avfallsforedling, brev datert Er positiv til at kommunen krever uttalelse fra ROAF vedrørende renovasjonsløsning før rammetillatelse gis. 7. Akershus fylkeskommune, brev datert Det er ingen registrerte fornminner i området, en nærmere utredning anses som unødvendig. Det kan være ukjente fornminner i området, alle fornminner er fredet. Planforslaget er i samsvar med kommuneplan og fylkesplan/delplaner. Fylkesrådmannen har ingen ytterligere merknader. 8. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert

4 Av saksfremlegget fremgår det at det er utarbeidet en rapport om grunnforhold. Denne skal legges til grunn for prosjekteringen. Rapporten forutsetter at det ikke skal være steilere graveskråninger enn 1:1,5. Det forutsettes at dette følges opp. Det fremgår ikke hvorfor brannvann og grunnforhold er ansett som eneste aktuelle scenerier for uønskede hendelser i tilknytning til planforslaget. Redegjørelse savnes. Ut over det har Fylkesmannen ingen merknader. 9. Norges vassdrags- og energidirektorat, e-post av Det fremgår av plandokumentene at det er gjennomført grunnundersøkelser. NVE har ikke gjennomgått denne, men forutsetter at den er utført iht. vedlegg 1 i retningslinjer NVE Statens vegvesen, brev datert Planområdet har adkomst via Skrivervegen som går fra rundkjøring i enden av miljøgata. Det vil ikke være behov for tiltak ved rundkjøring i forbindelse med utbyggingen. Statens vegvesen har ingen merknader til forslaget. 11. Jernbaneverket, e-post sendt Planforslaget berører ikke Kongsvingerbanen. Forhold til eksisterende plandokumenter: Området er i gjeldende reguleringsplan for Sørumsand bygningsområde, stadfestet , regulert til åpen småhusbebyggelse. Boligfelter har i dag en svært lav utnyttelsesgrad, samtidig som det ligger i umiddelbar nærhet til sentrum og kollektivknutepunkt. Nytt planforslag legger opp til en vesentlig høyere utnytting og mulighet for kontor på en av eiendommene. Boligen på 46/21 er fra 1920 og er i kulturminnevernplanen vurdert til bevaringskategori VK3 Kulturminne/-miljø av lokal betydning, har verdi som del av et større kulturminnemiljø.. I kulturminnevernplanen anbefales det at hele boligområdet vurderes regulert til spesialområde bevaring: Boligområdet begrenset av Skrivervegen, Vestbyvegen, Parkvegen, Idrettsparken og jernbanelinja er en naturlig del av det gamle Sørumsand sentrum som bør ses på som en helhet. Tre hus i dette området er med i listen over nyere tids kulturminner (Lillebis, Idrettsvegen 4 og Idrettsvegen 10). Det er viktig å bevare hele området som et helhetlig eksempel på utviklingen av Sørumsand sentrum gjennom tidene. Området bør vurderes regulert til spesialområde for bevaring. Forhold til gjeldende vedtak: Det ble gitt tilslutning til oppstart av regulering, med hensikt å legge til rette for fortetting, i MU-sak 47/ Økonomiske konsekvenser: Investeringer, drift og vedlikehold: Ingen for kommunen. Bærekraftig utvikling: Det er ønske om en fortsatt vekst i kommunen, men det er ikke ønskelig å bygge ut mer i åsene, som er gode friluftsområder. Boliger i åssidene blir liggende langt fra sentrum, og med dårlig kollektivtilbud. Alternativene er da å benytte landbruksjord eller fortetting i allerede bebygde områder. Landbrukets produksjonsarealer er under press fra ulike utbyggingsformål. Utbyggingstakten i Oslo og Akershus er betydelig, med en gjennomsnittlig nedbygging av dyrka og dyrkbar mark de siste 20 år på hele daa pr år. Dagens nedbyggingstakt er ikke bærekraftig i forhold til å bevare ressursen dyrka mark.

5 Det ble i St.prp. nr fastsatt et nasjonalt mål om å halvere den årlige omdisponeringen av de mest verdifulle jordressursene innen Jordvern og miljøvennlig by- og tettstedsutvikling er ofte sammenfallende interesser. Kompakte byer og tettsteder gir mindre transportbehov og bedre muligheter for miljøvennlige energiløsninger. Rikspolitisk retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging legger bl.a. vekt på at mulighetene for økt konsentrasjon av utbyggingen i byggesonen i by- og tettstedsområder skal utnyttes, og at det legges opp til høy grad av tetthet i knutepunktene for kollektivtrafikken. Planforslaget legger opp til fortetting i et sentrumsnært boligfelt, helt i tråd med disse føringene. Planforslaget strider imot ønsket om å redusere tapet av kulturminner, jf kulturminnevernplanen. Det er også bærekraftig å bevare kulturminner for fremtidige generasjoner. Det er nødvendig å vurdere hva som er ønskelig å bevare, og hvordan en skal ta vare på kulturminnene ved fortsatt vekst på Sørumsand. I dette området vurder rådmannen fortetting til å veie tyngst. Bemanningskonsekvenser: Ingen for kommunen. Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet har hatt planforslaget til uttalelse under offentlig ettersyn. Rådet for funksjonshemmede har hatt planforslaget til uttalelse under offentlig ettersyn. Alternative løsninger: Regulere kun 46/38, Skrivervegen 18, til bolig/kontor. Vurdering: Planforslaget legger opp til fortetting på svært sentrale tomter på Sørumsand. Det er i tråd med statlige føringer om å fortette sentrumsnært og nær kollektivknutepunkt, samt målet om å redusere omdisponering av landbruksjord, og vår egen kommuneplan. Men forslaget trekker opp flere spørsmål som Sørum kommune er nødt til å ta stilling til: Sentrumsavgrensning I dag går grensen mellom høyere sentrumsbebyggelse og åpen småhusbebyggelse i Skrivervegen. Planforslaget åpner for lavblokk på Skrivervegen 18, mens resten av planområdet foreslås regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Rådmannen mener dette vil være en god avslutning av den tette og høye bebyggelsen i sentrum, slik sentrum vil fremstå når Egebergkvartelet er bygget ut med 4 etasjer. En kan også se for seg at eiendommene ved rundkjøringen, gnr 46 bnr 6 (Svendsengården) og bnr 18, kan fortettes med blokker på opptil 4 etasjer, dvs 2 etasjer mer enn det dagens regulering åpner for. Tilsvarende også for Skrivervegen 22. En eventuell høy bebyggelse på tomten nevnt ovenfor kan sammen med Skrivervegen 18 utgjøre et skille mellom den høye, tette bebyggelsen og den lave, åpne bebyggelsen. Planforslaget legger ikke opp til en spredning av sentrumsfunksjoner, som forretninger, serveringssteder, post og lignende. Foretninger tillates ikke innenfor planområdet. Sørumsand sentrum vil fremdeles være konsentrert rundt Fokussenteret og de andre forretningene. Det er i kommuneplanen og reguleringsplan lagt opp til fortetting på Noractorområdet og Egebergkvartalet, men det er usikkert når dette vil bli realisert. Rådmannen er positiv til at det skjer en fortetting av Skrivervegen 18, uavhengig av når annen fortetting vil skje. Skrivervegen og Egebergkvartalet vil kunne stå fint sammen dersom begge bygges ut.

6 Kulturminnevern / fortetting Planforslaget strider i mot anbefalinger i kulturminnevernplanen for Sørum, som sier at en bør vurdere å regulere hele boligområdet til spesialområde bevaring. I alle saker vil det være en avveining mellom vern og utbygging. Området består av eneboliger i tre, men er ut over dette ikke enhetlig. Området har lav vernklasse og rådammen mener det her har større verdi å fortette. Innenfor planområdet på gnr 46 bnr 21 ligger Villa Lillebis bygget i Villaen har verdi som lokalt kulturminne. Planforslaget tar ikke stilling til byggets bevaringsverdi eller hvordan en skal fortette på denne eiendommen, bare at muligheten er tilstede. Dette må gjøres i en senere detaljplan, hvor det bør vurderes om det skal være en hensynssone for kulturminnevern på bygningen. Området regulert til konsentrert småhusbebyggelse Området er i dag regulert til åpen boligbebyggelse med en lav grad av utnytting. Reguleringsplanen er fra 1947 og gir lite informasjon. Det er mulig å søke om å fradele og bygge en ny boenhet. Kommunens praksis på dette har tidligere vært liberal, men ettersom kravet til å fortette sentrumsnære områder og jordvernet er blitt sterkere har også kommunens praksis på dette området blitt strengere. Det vil si at dersom disse områdene skal fradeles og/eller fortettes, er det ønskelig med en høy utnytting av området. Rådmannen vil være negativ til at eiendommer fortettes med en boenhet. Ved å regulere et kvartal til konsentrert småhusbebyggelse sikres en høy grad av utnytting og krav om at hele området må sees på under ett, gjennom en reguleringsplan. Rådmannen ser for seg at det i fremtiden kan bli aktuelt å utvikle Skrivervegen 22 mer enn det planforslaget legger opp til. Det kan vurderes om det er hensiktsmessig med en lavblokk parallelt med Skrivervegen, som en fortsettelse av bebyggelsen som foreslås på Skrivervegen 18. Planforslaget og omgivelsene Planforslaget setter krav til fasadematerialer og utforming av bygning på Skrivervegen 18. Fasaden skal ha et betydelig innslag av tre. Det kan også benyttes tegl og pusset mur. Hensikten med bestemmelsen er å sikre tilpassning bygget til eksisterende boligmiljø i området og samtidig gjøre bygget noe mykere. Estetikk skal tillegges stor vekt for prosjekter innenfor hele planområdet. Naboene til Skrivervegen 18 mener deres eiendommer vil bli mindre attraktive og synke i verdi dersom planforslaget gjennomføres. Rådmannen mener en videre utvikling og fortetning av Sørumsand vil gjøre hele Sørumsand mer attraktivt, også boligtomtene innenfor planområdet. Det uttrykkes bekymring omkring skader på bygninger i området ved utbygging. Det blir utbyggers ansvar å påse at bebyggelse på naboeiendom ikke tar skade under oppføringen av nybygg. Trafikk Utbyggingen som planforslaget åpner for vil generere noe mer trafikk på de første 70 meterne av Skrivervegen. Det kan forventes at mengden trafikk til et nytt tannlegekontor vil bli noe større enn den er i dag. I tillegg vil det bli noe trafikk som følge av ca 16 nye leiligheter. Rådmannen anser ikke dette for å være en økning som vil være av betydning for infrastrukturen. Skrivervegen har tosidig fortau på denne strekningen. Naboene ønsker en sone på 3 meter mellom parkeringsplass på Skrivervegen 18 og tilgrensende tomter. En slik sone er fornuftig for å skjerme tilgrensende hager, men rådmannen mener det er tilstrekkelig med 1,5 meter. Planforslaget legger ikke opp til fortau eller utvidelse av Idrettsvegen. Det er et ønske fra naboer om byggegrense på 6 meter fra Idrettsvegen slik at det er rom for fremtidig utvidelse av veien. Det er ingen planer for å utvide Idrettsvegen. Veien er atkomstvei til boliger, det er ikke lenger mulig å kjøre til barnehagen eller idrettsanlegget via Idrettsvegen. At Idrettsvegen er smal er også med på å holde farten nede. Rådmannen foreslår at byggelinjen på 4 meter opprettholdes.

7 Negativ servitutt på 46/38 Det er påheftet en negativ servitutt på eiendommen 46/38 som innebærer at eiendommen kun kan bebygges villamessig, mens skjemmende bebyggelse, sykehus, fabrikker og enhver virksomhet som ved støy, larm eller lukt generer naboene, salg av alkohol og handelsvirksomhet forbys. En negativ servitutt er en rettighet på en grunneiendom som begrenser grunneiers bruk av eiendommen. Servitutten kan være tidsbegrenset eller evigvarende. En servitutt kalles også for en heftelse. Servitutter (med unntak av legalservitutter) er privatrettslige avtaler som er tinglyst på eiendommer. Typiske eksempler er avtaler mellom selger og kjøper av en eiendom. Avtalen kan omhandle hva kjøperen kan bygge på eiendommen, hvor høyt det kan bygges, beiterett, veirett osv. Hva som avtales mellom private parter, og håndheving av avtaler er ikke relevant for planmyndighetene. Kommunen er ikke bundet av slike privatrettslige avtaler når den fatter vedtak som planmyndighet. Kommunen trenger derfor ikketa hensyn til denne servitutten ved sin behandling av reguleringsplanen. Når det gjelder spørsmålet om å gjennomføre reguleringsplanen, så kan det komme i strid med denne servitutten. Servitutten kan sette en privatrettslig skranke for en utbygging etter reguleringsplanen. En servitutt kan falle bort av flere grunner. Partene kan avtale at servitutten skal bortfalle. I enkelte tilfeller kan slike strøksservitutter falle bort på grunn av samfunnsutviklingen. Om dette kan være tilfelle her er svært usikkert, og vil kreve en rettslig prosess. Da servitutten er privatrettslig vil kommunen ikke gå inn på dette spørsmålet. Dersom det blir en rettslig prosess mellom partene vil kommunen ikke være en part i denne prosessen. Kommunestyret kan derimot ekspropriere denne servitutten bort, på vegne av en utbygger. Risiko og sårbarhet Fylkesmannen stiller spørsmål ved hvorfor brannvann og grunnforhold er ansett som eneste aktuelle scenerier for uønskede hendelser i tilknytning til planforslaget. Forslagstiller har tatt for seg grunnforhold, flomfare, høyspent, støy og radon i en risiko- og sårbarhetsanalyse. Foruten grunnundersøkelser er det foretatt støymålinger som viser at to fasader må støyisoleres. Skrivervegen 18 ligger 12 meter over nivået som hundreårsflommen målte i Flomproblematikk blir derfor sett på som svært lite sannsynlig. Radon kan forekomme på Sørumsand, dog i moderate mengder. Radon kan det sikres mot ved hjelp av enkle tiltak. Dette er satt som et krav i reguleringsbestemmelsene. Det er ikke høyspentlinjer innenfor planområdet eller i umiddelbar nærhet. Området er relativt flatt, slik at det ikke er fare for stein- jord eller snøras. Eiendommen er ikke tidligere brukt på en slik måte at det er sannsynlig med forurensning i grunnen. Planforslaget åpner for boliger, ikke tiltak som medfører støy, forurensning, eksposjoner eller annen fare. Planforslagets påvirkning på omgivelsene er vurdert i saken. Konklusjon Rådmannen mener planforslaget er i overensstemmelse med overordnede føringer og legger opp til en fornuftig utvikling av sentrumsnære områder. Utskrift av saken til: Saksbehandler Sørumsand, den Seksjonsleder: Inger K. Tveranger