Saksfremlegg REGULERINGSPLAN FOR SKRIVERVEGEN 18

Transkript

1 Arkivsak: 08/ Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: Saksfremlegg 1. GANGS BEHANDLING REGULERINGSPLAN FOR SKRIVERVEGEN 18 Mona Helene Larsen Innstilling: Forslag til reguleringsplan i 2 alternativer for Skrivervegen 18, datert datert sist revidert , legges ut til offentlig ettersyn. Del av gjeldende plan for Sørumsand bygningsområde, stadfestet overlappes av det nye planforslaget og foreslås opphevet. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Det er utarbeidet 2 nye forslag til reguleringsplan for Skrivervegen 18, gnr 46 bnr 38. Forslagsstiller ønsker fortrinnsvis å oppføre et bygg langs Idrettsvegen med 4 etasjer, hvor 4. etasje et inntrukket. Alternativt kan det oppføres et 3 etasjes bygg med en del mot Idrettsvegen og en del langs Skrivervegen. Bygget planlegges for tannlegeklinikk og eventuelt noe annen helsevirksomhet i første etasje og boliger i øvrige etasjer. Rådmannen anbefaler at begge alternativ til reguleringsplan legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan alternativ 1, datert sist revidert Forslag til reguleringsplan alternativ 2, datert sist revidert Forslag til reguleringsbestemmelser alternativ 1, datert sist revidert Forslag til reguleringsbestemmelser alternativ 2, datert sist revidert Forslagstillers planbeskrivelse alternativ 1 7. Forslagstillers planbeskrivelse alternativ 2 8. Risiko og sårbarhetsanalyse 9. Støyrapport, datert Rapport grunnforhold, Andre dokumenter, som ikke er vedlagt: Sakens øvrige dokumenter. Saksutredning: Bakgrunn for saken: Planforslaget for Skrivervegen 18 er fremmet av Lil Solnes AS for Tanngarden AS. Planområdet, som er på ca 2,5 daa, ligger svært sentralt på Sørumsand. Planområdet avgrenses av Idrettsvegen i sør, Skrivervegen i øst, og mot nord og vest eiendommene gnr. 46 bnr. 78, gnr. 46 bnr 315 og gnr. 46 bnr 176. Skrivervegen 18 er i dag en del av et veletablert boligområde bestående av eneboliger og rekkehus. Tanngarden AS ønsker å legge til rette for oppføring av en lavblokk i Skrivervegen 18 med tannklinikk i 1. etasje samt leiligheter i byggets øvrige etasjer.

2 Forslagstiller ønsker primært å oppføre en bygning med 4 etasjer langs Idrettsvegen (Alternativ 1). Bygningen foreslås å inneholde tannklinikk i 1. etasje og boliger i etasje. Planforslaget legger til rette for flatt tak. For at bygget ikke skal virke så høyt opp i mot eneboligene foreslås det at 4. etasje minimum er inntrukket 2,6 m mot Idrettsvegen og 3 m mot 46/78. Det skal være parkeringskjeller under hele bygget. Alternativt foreslås det å oppføre en bygning med 2 byggetrinn (Alternativ 2). Bygget planlegges i en vinkel langs Idrettsvegen og Skrivervegen. Bygget foreslås oppført med 3 etasjer. Planforslaget åpner for saltak. I 1. etasje kan det være aktuelt med annen helsevirksomhet i tillegg til tannklinikk. Det skal være parkeringskjeller under hele bygget. Saksopplysninger: Forslagene som nå fremmes, er revisjoner av planforsaget som tidligere er behandlet i Miljø- og utviklingsutvalget. Behandling av tidligere planforslag: Det ble gitt tilslutning til oppstart av regulering, med hensikt å legge til rette for fortetting, MU-sak 47/ Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt ut ved brev til naboer, offentlige og private instanser Det ble samtidig kunngjort oppstart i Romerikes Blad. Det ble utarbeidet et planforslag som ble lagt ut til offentlig ettersyn av MU i sak 57/ juni Planforslaget ble 2. gangs behandlet i MU sak 80/09. MU fattet følgende vedtak: M/U sender reguleringsplanen tilbake til administrasjonen med bestilling av en arealutnyttelsesgrad på 35 % og tillatt høyde i tråd med fortettingen for Skrivervegen 18. (Sorenskriverboligene 2. etg + loft). For forslagsstiller er det ikke interessant å oppføre en bygning med 2 etasjer + loft innenfor en BYA på 35 %. Forsslagstiller vurderer at det ikke vil gi mulighet for å øke størrelsen på tannklinikken eller boligdelen nok til at det forsvarer å rive eksisterende bygg og i tillegg oppføre et nybygg. Forslagstiller har revidert det opprinnelige planforslaget og forsøkt å imøtekomme MU sin bestilling så langt det er mulig. Samtidig er det tatt hensyn til at tiltakshaver har behov for en ny moderne tannklinikk samt at prosjektet det legges til rette for skal være økonomisk forsvarlig. Det er utarbeidet to planforslag. I reguleringsbestemmelsene er teksten som er ulik i de to alternativene markert med fet og kursiv. Det er ikke utarbeidet tegninger for disse to alternativene. Det er ønske om en prinsipiell vurdering av forslagene uten bindinger som tegninger lett medfører. Endringer i planforslaget etter siste behandling: Planområdet er redusert fra å gjelde hele kvartalet til omfatte kun Skrivervegen 18. Det vil si at planforslaget ikke legger føringer for bruk av naboeiendommene. Alternativ 1 foreslås med en bygning langs Idrettsvegen med redusert grunnflate. BYA er redusert til 40 %, men det er beholdt 4 etasjer. Alternativ 2 har redusert til 3 etasjer + loft (planforslaget åpner for saltak), men har like stor grunnflate som opprinnelig planforslag. Forslaget har en BYA på 51 %. Forhold til eksisterende plandokumenter: Området er i gjeldende reguleringsplan for Sørumsand bygningsområde, stadfestet , regulert til åpen småhusbebyggelse. Nytt planforslag legger til rette for bolig og kontor med en vesentlig høyere utnytting.

3 I kulturminnevernplanen anbefales det at boligområdet som Skrivervegen 18 er en del av vurderes regulert til spesialområde bevaring: Boligområdet begrenset av Skrivervegen, Vestbyvegen, Parkvegen, Idrettsparken og jernbanelinja er en naturlig del av det gamle Sørumsand sentrum som bør ses på som en helhet. Tre hus i dette området er med i listen over nyere tids kulturminner (Lillebis, Idrettsvegen 4 og Idrettsvegen 10). Det er viktig å bevare hele området som et helhetlig eksempel på utviklingen av Sørumsand sentrum gjennom tidene. Området bør vurderes regulert til spesialområde for bevaring. Forhold til gjeldende vedtak: Det ble gitt tilslutning til oppstart av regulering i MU-sak 47/ Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn av MU i sak 57/ juni Planforslaget ble 2. gangs behandlet i MU sak 80/09. Økonomiske konsekvenser: Investeringer, drift og vedlikehold: Ingen for kommunen. Bærekraftig utvikling: Det er ønske om en fortsatt vekst i kommunen, men det er ikke ønskelig å bygge ut mer i åsene. Boliger i åssidene blir liggende langt fra sentrum med dårlig kollektivtilbud og på arealer som er gode friluftsområder. Alternativene er da å benytte landbruksjord eller fortette i allerede bebygde områder. Landbrukets produksjonsarealer er under press fra ulike utbyggingsformål. Utbyggingstakten i Oslo og Akershus er betydelig, med en gjennomsnittlig nedbygging av dyrka og dyrkbar mark de siste 20 år på hele daa pr år. Dagens nedbyggingstakt er ikke bærekraftig i forhold til å bevare ressursen dyrka mark. Det ble i St.prp. nr fastsatt et nasjonalt mål om å halvere den årlige omdisponeringen av de mest verdifulle jordressursene innen Jordvern og miljøvennlig by- og tettstedsutvikling er ofte sammenfallende interesser. Kompakte byer og tettsteder gir mindre transportbehov og bedre muligheter for miljøvennlige energiløsninger. Rikspolitisk retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging legger bl.a. vekt på at det legges opp til høy grad av tetthet i knutepunktene for kollektivtrafikken. Planforslaget legger opp til fortetting i et sentrumsnært boligfelt, helt i tråd med disse føringene. Planforslaget strider imot ønsket om å redusere tapet av kulturminner, jf kulturminnevernplanen. Det er bærekraftig å bevare et representativt utvalg av kulturminner for fremtidige generasjoner. Det er nødvendig å vurdere hva som er ønskelig å bevare, og hvordan en skal ta vare på kulturminnene ved fortsatt vekst på Sørumsand. I dette området vurder rådmannen fortetting til å veie tyngre enn bevaring av boligområdet. Bemanningskonsekvenser: Ingen for kommunen. Uttalelse fra andre utvalg: Skal saken før den politiske behandlingen oversendes for uttalelse til: Eldrerådet får planforslaget til uttalelse under offentlig ettersyn. Rådet for funksjonshemmede får planforslaget til uttalelse under offentlig ettersyn. Barns og unges kommunestyre/arbeidsutvalget? Nei Andre råd/utvalg I tilfelle hvilke? Nei Alternative løsninger: Planforslaget avvises. Kun et av alternativene legges ut til offentlig ettersyn.

4 Vurdering: MU la føringer i sak 80/09 om lav grad av utnytting, tilsvarende BYA på 35 % og 2. etg + loft. En slik plan vil ikke åpne for en stor nok fortetting til at det svarer seg å rive dagens bebyggelse. Det vil heller ikke være forsvarlig å kreve parkeringskjeller da dette er en svært stor investering som må fordeles på et større antall leiligheter og mer m 2 kontorareal. Et planforslag med disse begrensingene anses derfor ikke som et alternativ. Dersom det ikke er ønskelig med utbygging i 3 eller 4 etasjer er det ikke behov for en omregulering av eiendommen. Alternativene til ny reguleringsplan for eiendommen legger opp til fortetting svært sentralt på Sørumsand som kan styrke tettstedet som kommunesenter og handelssted. Planforslaget legger til rette for næringsutvikling i form av utvidelse samt modernisering av en tannklinikk. Forslaget er i tråd med statlige føringer om å fortette sentrumsnært og nær kollektivknutepunkt, samt målet om å redusere omdisponering av landbruksjord. Planforslaget er også i overensstemmelse med kommunens arealstrategi. Men forslaget trekker opp flere spørsmål som kommunen er nødt til å ta stilling til: Sentrumsutbygging I dag er det høy og konsentrert bebyggelse øst for Skrivervegen (Kuskerudparken) og åpen/konsentrert småhusbebyggelse i boligområdet som Skrivervegen 18 er en del av. Planforslaget åpner for bebyggelse i 3 eller 4 etasjer i Skrivervegen 18. Dog 1 eller 2 etasjer mer en omkringliggende småhus. Rådmannen mener dette vil være en god tilpassning til den tette bebyggelsen i Kuskerudparken, og sentrum slik det vil fremstå når Egebergkvartalet er bygget ut. En kan også se for seg at eiendommene ved rundkjøringen, gnr 46 bnr 6 (Svendsengården) og gnr 46 bnr 18, kan fortettes med blokker på opptil 4 etasjer, dvs 2 etasjer mer enn det dagens regulering åpner for. Tilsvarende også for Skrivervegen 22. Planforslaget legger ikke opp til en spredning av funksjoner som bør ligge midt i sentrum, som forretninger, serveringssteder, post og lignende. Sørumsand sentrum vil fremdeles være konsentrert rundt Fokussenteret og de andre forretningene. Planforslaget legger derimot til rette for videreutvikling av en tannklinikk. Slike helsetjenester er hensiktsmessig å ha i eller i umiddelbar nærhet av sentrum og kollektivknutepunkt, men de bør ikke oppta arealer midt i sentrum som heller bør nyttes til forretningsvirksomhet. Det er i kommuneplanen og reguleringsplan lagt opp til fortetting på Noractorområdet og Egebergkvartalet, men det er usikkert når dette vil bli realisert. Rådmannen er positiv til at det skjer en fortetting av Skrivervegen 18, uavhengig av når annen fortetting vil skje. Skrivervegen og Egebergkvartalet vil kunne stå fint sammen dersom begge bygges ut. Kulturminnevern / fortetting Planforslaget strider i mot anbefalinger i kulturminnevernplanen for Sørum, som sier at en bør vurdere å regulere hele boligområdet til spesialområde bevaring. I alle slike saker vil det være en avveining mellom vern og utbygging. Området består av eneboliger i tre, men er ut over dette ikke spesielt enhetlig. Området har lav vernklasse. Ingen bygninger som er særskilt nevnt i kulturminnevernplanen vil bli direkte berørt av planforslaget. Rådmannen mener det her har større verdi å fortette. Området er i dag regulert til åpen boligbebyggelse med en lav grad av utnytting. Reguleringsplanen fra 1947 gir lite informasjon og er utdatert. Det er mulig å søke om å fradele for å bygge en ny boenhet innenfor boligområdet. Kommunens praksis på dette har tidligere vært liberal, men ettersom kravet til å fortette sentrumsnære områder og jordvernet er blitt sterkere har også kommunens praksis på dette området blitt strengere. Det vil si at dersom området skal fortettes og bevaringsverdien forringes, er det ønskelig med en høy utnytting av området. Planforslaget og omgivelsene Estetikk skal tillegges stor vekt i prosjektet. Både for å ta hensyn til småhusområdet, men også fordi Skrivervegen 18 er synlig fra sentrum. Det er siktlinjer både fra Rådhusparken, rundkjøringen Sørumsandvegen/Skrivervegen og jernbanen. Planforslaget setter krav til fasadematerialer og utforming

5 av bebyggelsen på Skrivervegen 18. Fasaden skal ha innslag av tre. Det kan også benyttes tegl og pusset mur. Hensikten med bestemmelsen er å oppta elementer fra eksisterende boligmiljø i området. Samtidig kan bruken av tremateriale gjøre bygget noe mykere. Trafikk Utbyggingen som planforslaget åpner for vil generere noe mer trafikk på de første 70 meterne av Skrivervegen. Det kan forventes at mengden trafikk til et nytt tannlegekontor vil bli noe større enn den er i dag. I tillegg vil det bli noe trafikk som følge av flere leiligheter. Rådmannen anser ikke dette for å være en økning som vil være av betydning for infrastrukturen. Skrivervegen har tosidig fortau på denne strekningen. Det er rundkjøring i krysset Skrivervegen/Sørumsandvegen, som gjør at det er god kapasitet i krysset og enkelt å komme inn eller ut av Skrivervegen. Planforslaget legger ikke opp til fortau eller utvidelse av Idrettsvegen. Det er et ønske fra naboer om byggegrense på 6 meter fra Idrettsvegen slik at det er rom for fremtidig utvidelse av veien. Det er ingen planer for å utvide Idrettsvegen. Veien er atkomstvei til boliger, det er ikke lenger mulig å kjøre til barnehagen eller idrettsanlegget via Idrettsvegen. At Idrettsvegen er smal er med på å holde farten nede. Rådmannen foreslår at byggelinjen på 4 meter opprettholdes. Negativ servitutt Det er påheftet en negativ servitutt (heftelse) på eiendommen som innebærer at eiendommen kun kan bebygges villamessig, mens skjemmende bebyggelse, sykehus, fabrikker og enhver virksomhet som ved støy, larm eller lukt generer naboene, salg av alkohol og handelsvirksomhet forbys. Servitutter (med unntak av legalservitutter) er privatrettslige avtaler som er tinglyst på eiendommer. Hva som avtales mellom private parter, og håndheving av avtaler er ikke relevant for planmyndighetene. Kommunen er ikke bundet av slike privatrettslige avtaler når den fatter vedtak som planmyndighet. Kommunen trenger derfor ikke å ta hensyn til denne servitutten ved sin behandling av reguleringsplanen. Når det gjelder spørsmålet om å gjennomføre reguleringsplanen, så kan det komme i strid med denne servitutten. Servitutten kan sette en privatrettslig skranke for en utbygging etter reguleringsplanen. Servitutten også kan være bortfalt av flere grunner. I enkelte tilfeller kan slike strøksservitutter falle bort på grunn av samfunnsutviklingen i området. Om dette kan være tilfelle her er svært usikkert. Da servitutten er privatrettslig vil kommunen ikke gå inn på dette spørsmålet. Dersom det blir en rettslig prosess mellom partene vil kommunen ikke være en part i denne prosessen. Kommunestyret kan derimot ekspropriere denne servitutten bort, på vegne av en utbygger. Dersom dette skulle bli aktuelt må utbygger be om at kommunen eksproprierer servitutten i egen sak. Risiko og sårbarhet Forslagstiller har tatt for seg grunnforhold, flomfare, høyspent, støy og radon i en risiko- og sårbarhetsanalyse. Grunnundersøkelsene viser at alle de siltholdige massene fjernes som følge av utgraving til parkeringskjeller og fundamentet vil komme ned på rene svært lite setningsfarlige sandmasser. En fundamentering på disse massene kan anbefales. Foruten grunnundersøkelser er det foretatt støymålinger som viser at to fasader må støyisoleres. Skrivervegen 18 ligger 12 meter over nivået som hundreårsflommen målte i Flomproblematikk blir derfor sett på som svært lite sannsynlig. Radon kan forekomme på Sørumsand, dog i moderate mengder. Krav til tiltak mot radon følger av teknisk forskrift og vil bli ivaretatt i byggesaken. Det er ikke høyspentlinjer innenfor planområdet eller i umiddelbar nærhet. Området er relativt flatt, slik at det ikke er fare for stein- jord eller snøras. Eiendommen er ikke tidligere brukt på en slik måte at det er sannsynlig med forurensning i grunnen. Planforslaget åpner for boliger og kontor, ikke tiltak som medfører støy, forurensning, eksplosjoner eller annen fare. Rådmannens vurdering av de to alternativene og konklusjon Etter rådmannens faglige vurdering er begge alternativ til reguleringsplan i overensstemmelse med

6 overordnede føringer og legger opp til en fornuftig utvikling av en sentrumsnær eiendom. Det er vesentlig at det settes krav om parkering under bakken, men for at det skal være gjennomførbart må utnyttelsesgraden være høy, enten at det bygges i 4 etasjer eller med en høy % BYA. Alternativ 1, et byggetrinn med 4 etasjer, legger til rette for en effektiv utnytting av eiendommen. Det planlegges flatt tak, slik at høyden ikke vil overstige mønehøyden i alternativ 2. For å gjøre bygget mindre massivt er det satt krav om at 4. etasje skal trekkes inn langs idrettsvegen og mot naboeiendom i vest. Alternativ 1 har en lavere % BYA gir dermed mer ubebygd areal. På lang sikt kan det tenkes å være en heldig løsning dersom det blir aktuelt å fortette på naboeiendom langs Skrivervegen. Alternativ 2 i møtekommer i større grad merknader som har kommet til høyden på det første planforslaget. Bygget begrenses til 3 etasjer. Det åpnes for saltak slik at maksimal mønehøyde likevel kan bli tilsvarende høyden i alternativ 1. Det er ikke tatt stilling til takform i planforslaget. Alternativ 1 er etter rådmannens faglige vurdering det beste alternativet når en tenker på en langsiktig utvikling av Sørumsand. Det anbefales likevel at begge alternativene legges ut til offentlig ettersyn slik at naboer og andre berørte gis mulighet til å uttale seg. Før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn må forslagstiller utarbeide et nytt plankart med riktige sosi koder. Dersom det ikke er ønskelig med blokkbebyggelse på eiendommen anbefaler rådmannen at planforslaget avvises. Informasjons- og kommunikasjonstiltak: Dersom et eller begge forslagene til ny reguleringsplan legges ut til offentlig ettersyn vil naboer og berørte parter blir tilskrevet og høringen vil annonseres i avis og på kommunens hjemmeside. Det vil gis mulighet til å gi en uttalelse innen 6 uker. Utskrift av saken til: Saksbehandler Sørumsand, den 8. oktober 2010 Seksjonsleder: Sissel Andersen