Boligmarkedet grunn til bekymring? Presentasjon for ABG Sundal Collier 31. oktober Ove B. Haupberg, CFO Marianne Aalby, Finansdirektør

Transkript

1 Boligmarkedet grunn til bekymring? Presentasjon for ABG Sundal Collier 31. oktober Ove B. Haupberg, CFO Marianne Aalby, Finansdirektør

2 Agenda OBOS som eiendomsaktør Generell markedsutvikling Boligutvikling i Norge og Sverige Boligmarkedet i Norge en korreksjon eller krise? Hvordan påvirkes OBOS sin portefølje? Pågående og kommende prosjekter

3 En ledende nordisk eiendomsaktør

4 Antall ansatte Resultat IFRS (1. halvår 2017) Verdijustert EK (1. halvår 2017) Før skatt MNOK Antall solgte boliger (1. halvår 2017) Antall medlemmer Antall forvaltede boliger (1. halvår 2017) Per (anslått verdi 886 MRD KR)

5

6 OBOS House of Brands De viktigste merkevarene i OBOS-konsernet Boligutvikling OBOS Nye Hjem OBOS Projektutveckling OBOS Mark Næringseiendom Forretningsbygg Eiendomsforvaltning Rådgivning Forvaltning Eiendomsforvaltning Projekt Eiendomsdrift Aksjeinvesteringer Bank og eiendomsmegling Fornybar energi Energi

7 Nordiske ledende boligutviklere målt på antall salg pr Q Skanska 181 OBOS JM YIT Peab Bonava Veidekke Selvaag

8 En av de største utstederne i det norske obligasjonsmarkedet Utestående obligasjonsvolum for eiendomsselskaper OBOS-konsernet har over 22 milliarder utestående i det norske obligasjonsmarkedet: OBOS BBL: MNOK OBOS Forretningsbygg: MNOK 1 861* OBOS Nye Hjem: MNOK 910 OBOS-banken: MNOK OBOS Boligkreditt: MNOK *Inkluderer ikke nytt grønt obligasjonslån på MNOK 430 med innbetaling 7. november Kilde: Danske Bank

9 Diversifisert forfallsprofil OBOS BBL: Utestående obligasjonslån: MNOK Vektet tid til forfall: 3,3 år OBOS Forretningsbygg: Utestående obligasjonslån: MNOK 1 861* Vektet tid til forfall: > 3,7 år *Inkluderer ikke nytt grønt obligasjonslån på MNOK 430 med innbetaling 7. november BBL OFB* ONH Bank (inkl. Boligkreditt) All figures in MNOK

10 Finansielle nøkkeltall Alle tall ekskl. OBOS-banken konsern Finansiell nøkkeltall pr Nominell rentebærende gjeld Ubenyttede trekkfasiliteter Egenkapitalandel 46 % Andel lån med fast rente* 41 % Sammensetning av rentebærende gjeld 3% 32% Gjennomsnittlig løpetid på rentesikringer* 5,4 år *kun OBOS Forretningsbygg 65% Obligasjoner Bank Annet Tall i MNOK

11 Nytt grønt obligasjonslån for OBOS Forretningsbygg Første grønne obligasjonslån utstedt av et selskap i OBOS-konsernet. OBOS Forretningsbyggs Green Bond Framework fikk klassifiseringen Medium Green av Cicero. Nøkkelpunkter Lånevolum MNOK 430 (LTV på 65 %) Kupong 3m Nibor + 99 bps. Løpetid 5 år fra 7. november 2017 Struktur FRN Grønn obligasjon Panteobjekt Kanalveien 4 på Lillestrøm. 6 % 2 % Andel ordrebok 92 % Forvaltere Pensjonskasser Familieforetak

12 Kontantstrømsykelen Mange kilder til likviditetsgenering Boligutvikling Utvikling av næringseiendom Boligforvaltning Aksjeutbytte Bank Næringseiendom

13 Generell markedsutvikling

14 Ser litt bedre ut for global økonomi, men moderat vekst - Lav inflasjon i utviklede økonomier gir lave renter, men noe renteoppgang i vente Global BNP-vekst fordelt på region Lav inflasjon i utviklede økonomier Styringsrenter Kilde: OECD Economic Outlook (sep. 2017). Utviklede økonomier inkluderer Canada, Japan, Sverige, Sveits, Storbritannia, USA og euroområdet. Core inflation (kjerneinflasjon) eksluderer mat og energi. DNB Markets (renteprognoser per 23. aug. 2017)

15 Norsk økonomi og arbeidsmarked i bedring økt reallønnsvekst

16 Mindre fart i svensk økonomi og sysselsetting lavere reallønnsvekst

17 Forsiktig oppgang i styringsrentene fra 2018 i Sverige og fra 2019 i Norge, men lavt nivå lenge Kilde: SSB, Norges Bank, Riksbanken, SEB

18 Boligmarkedet i Norge en korreksjon eller krise?

19 Ekstremt godt boligsalg og høye priser har gitt rekordhøy boligbygging og byggelyst, men nå har det snudd Igangsetting («spaden i jorda») av nye boliger Salg av nye boliger Kilde: SSB, Boligprodusentenes Forening, * Prognosesenteret (september 2017),

20 Det er særlig leilighetsmarkedet som er rammet av lavere nyboligsalg økning for småhus Nyboligsalg, endring per boligtype Igangsetting, endring per boligtype Kilde: Boligprodusentenes Forening/Prognosesenteret

21 Høyt boliglager i Oslo, men få nyboliger er igangsatt Usolgte nye boliger (per oktober 2017) Kilde: Econ Nye Boliger, Eiendom Norge

22 Markant fall i boligprisene i Oslo, og dette smitter til resten av Norge Lavere etterspørsel Boliglånsforskriften begrenser tilgangen på boliglån «Så høyt prisnivå at det biter for de aller fleste» Negativ markedspsykologi Lavere folketilvekst pga. lavere nettoinnvandring Økt boligtilbud høyt lager Flere bruktboliger til salgs Høy nybygging Lengre omsetningstider Eiendom Norge

23 Det skrives mye i media rundt overoppheting av boligmarkedet Vanskelig å spå hvordan det påvirker psykologien i markedet

24 For å se fremover, må vi først se bakover 500,0 450,0 400,0 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 Boligpriser. Utviklingen i realprisene fra Indeks 1981=100 Hvilket scenario befinner vi oss i? 1. Bankkrisescenario ( ) 2. Finanskrisescenario ( ) 3. Moderat markedskorreksjonsscenario ( ) 151,3 150,5 140,6 86,1 78,4 321,3 275,3 251,3 Norge Oslo 314,8 0,0 Kilde: Norges Bank, SSB

25 Når kan vi vente en bedring? Arbeidsmarked, inntektsutvikling og renter tilsier at prisnedgangen ikke blir langvarig Positivt at prisfallet i Oslo har avtatt Høyt boliglager i storbyene, særlig i Oslo. Må få ned dette Prisene skal justeres seg ned fra et kunstig høyt nivå Mest trolig bedring mot sommeren 2018 Mindre prisfall i Oslo nå enn i sommer Boligpriser. Sesongjustert månedsvekst Hvis prisnedgangen svekker realøkonomien kan: Boliglånsforskriften mykes opp/avvikles Rentehevingen utsettes eller rentene settes ned

26 Antall Endring å/å Antall Selv om markedet er tråere, skal det fortsatt bygges mye i forhold til tidligere år i Norge Norge, Boliger, Igangsetting, Antall % 30% 20% Norge, Boliger, Igangsetting, Antall % % -10% -20% % -40% Enebolig Småhus Leilighet Kilde: SSB, Prognosesenteret Endring å/å (v.a.) Nivå (h.a.) Kilde: Prognosesenteret Kilde: Prognosesenteret. Igangsettingstillatelser

27 Det må også bygges mer i Oslo enn vi historisk har gjort for å dekke boligbehovet de neste årene Observert og antatt vekst i boligbestanden (SSB) Demografiberegnet vekstbehov, alternativ lav netto innvandring fra 2017 Glidende 3-års snitt Kilde: Prognosesenteret

28 Boligmarkedet i Sverige er bremsene satt på?

29 Sverige har hatt et svært sterkt boligmarked, men nå er det tegn på avmatning Kraftig økning i boligbyggingen Folketilveksten blir noe mindre, men vil fortsatt være høy Prisnivået er allerede høyt flere steder, og vi vil se en stabilisering Fortsatt optimisme blant husholdningene, selv om den har avtatt noe Strengere amortiseringsregler fra 2018? Kilde: Valuegaard HOX index

30 Høy, men ikke høy nok boligproduksjon i Sverige? Årlig boligproduksjon Antall påbegynte og igangsettingstillatelser til leiligheter (FBH) og småhus (SMH). 6 måneder glidende gjennomsnitt Ca fullførte boliger i 2017, mot i 2016 ( per år siste tiår) Igangsetting 2017: Boverket anslår i 2017, Svenske byggindustrier : Boverket anslår og Svenske byggindustrier Sterk produksjonsvekst, men ikke høy nok til å dekke behovet på boliger per år mot 2020 iht. Boverket Kilde: SCB, Boverket, Sveriges Byggindustrier. Bovekrets byggeprognoser inkl. nettotilskudd på 4000 gjennom ombygging

31 Større volum ute i markedet metter visse distrikt fortsatt behov for boliger totalt sett Folketilvekst i forhold til antall fullførte boliger i Sverige totalt, i storbyområdene og i resten av landet Stor-Stockholm Mange nye boliger på markedet Amortiseringsregler gir nedkjøling i Stockholm Distrikt 255 kommuner har boligunderskudd, 34 i balanse og 1 i overskudd De siste årene har folketilveksten i forhold til antall fullførte boliger steget mye utenfor storbyområdene 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0-6, Stor-Stockholm 0020 Stor-Göteborg 0030 Stor-Malmö 0060 Riket exkl storstadsområden Riket Kilde: Statistiska Centralbyrån, SCB

32 Er tegn på at det blir mindre fart i det svenske boligmarkedet fremover? De fundamentale faktorene er på plass, men: Lageret av bruktboliger øker Omsetningen vokser ikke i takt med tilbudet. Transaksjonsvolumet er stabilt Omsetningstiden øker Kjøpekraften til bolig har avtatt de siste årene, noe som indikerer lavere prisvekst på lengre sikt men kjøpekraften økte noe i Q2 (unntatt i Malmø) Strengere amortiseringskrav Negativ markedspsykologi en joker! * *Boindex på over 100 uttrykker bedre kjøpekraft blant husholdningene basert på en norm der 100 tilsvarer at 30% av disponibel inntekt går til bolig, mens en indeks under 100 tyder på at kjøpekraften er lavere.

33 Hvordan påvirkes OBOS sin portefølje?

34 Boligutviklingen må sees over tid OBOS er vant til svingninger i markedet Antall salg (brutto) OBOS Nye Hjem OBOS Fornebu Block Watne OBOS Sverige Kärnhem Q1 15 Q2 15 Q3 15 Q4 15 Q1 16 Q2 16 Q3 16 Q4 16 Q1 17 Q2 17 Q3 17

35 Salgsverdien var eksepsjonelt høy i Q2-16, men vi ser avmatting fra Q3-17 Salgsverdi (brutto) OBOS Nye Hjem OBOS Fornebu Block Watne OBOS Sverige 593 Kärnhem Q1 15 Q2 15 Q3 15 Q4 15 Q1 16 Q2 16 Q3 16 Q4 16 Q1 17 Q2 17 Q3 17

36 OBOS sine prognoser viser en marginal nedgang for leiligheter stabilt for småhus i både Norge og Sverige Oslo/storbyer Nye boliger/leiligheter vil ha naturlige svingninger, men er fortsatt på et høyt nivå Q3-17 P % 27 % Regionalt/småhus Småhus i bynære strøk og i distriktene er stabile og økende segment i Norge og Sverige 75 % Leiligheter Småhus 73 % Leiligheter Småhus

37 En korrigering i Oslo vil ikke påvirke produksjonstakten for OBOS i Oslo før i 2019 Ferdigstillelse av boliger under produksjon Salgsgrad på boliger under produksjon (pr år) Antall boliger : 98,9 % 2018: 96,9 % : 62,7 % Produksjon i Oslo per 31. juli 2017 Antall enheter som ferdigstilles

38 Pågående og kommende prosjekter

39 Kværnerbyen, Oslo 1700 boliger m 2 kommersiell eiendom Norges største barnehage 500 barn Komplett transformering av en gammel industritomt Utviklingsperiode:

40 ornebu, Bærum, boliger på OBOS sin balanse m2 kommersiell og sosial infrastruktur Huser store selskap som Statoil og Telenor High end, med fokus på grønn og smart utvikling Utviklingsperiode: ?

41 Ulven, Oslo 3000 boliger m2 kommersiell eiendom Fokus på grønn og rimelig bosetting Utviklingsperiode: ?

42 OBOS i Sverige Fem bolag, fyra varumärken: - Myresjöhus AB, SmålandsVillan AB, Kärnhem AB - OBOS Projektutveckling, OBOS Mark AB Fyra fabriker: - Myresjö, Vrigstad, Sundsvall, Sävsjö Cirka 1000 medarbetare Producerar cirka 1800 bostäder per år Totalt 45 försäljningskontor från Luleå i norr till Malmö i söder

43

44 Bolig er bare en del av porteføljen til OBOS det satses også mye innen næringseiendom

45 OBOS Næringseiendom har vokst til å bli en betydelig aktør OBOS Forretningsbygg AS ble etablert i Ideen bak etableringen var å bygge og leie ut butikk- og servicelokaler i tilknytning til OBOS boligområder. I dag er OBOS Forretningsbygg AS en betydelig aktør innenfor utvikling, drift og forvaltning av næringseiendom i Osloområdet. Selskapet eier også eiendommer i Bergen, Trondheim og Stavanger. 100% eid av OBOS BBL 41 ansatte 69 heleide bebygde eiendommer kvm (heleid) Inkludert parkeringsanlegg kvm (deleid)

46 Diversifisert eiendomsportefølje Kommentarer Konsernets heleide eiendomsportefølje består av 69 bebygde eiendommer. Kjøpesentre og kontorbygg er de største områdene. En vesentlig andel av lagerarealet vil bli konvertert til bolig og kontor. OBOS Forretningsbygg har flere prosjekter under oppføring som ferdigstilles vinteren 2017/18. Eiendomsporteføljen Type eiendom Antall Antall kvm Kjøpesentre Kontorbygg Forretningsbygg Hotell Lager Garasjer Total 100% eid FKV/TKS (OBOS andel) Totalt

47 Størst eksponering mot Oslo-området Kontor og kjøpesenter utgjør hoveddelen av inntektene Leieinntekter geografisk fordelt Oslo Bergen Trondheim Stavanger 3 % 5 % 10 % Inntekter fordelt på type eiendom Kontor Kjøpesenter Hotell Lager Forretningsbygg 7 % 12 % 35 % 13 % 82 % 33 %

48 Pågående / kommende prosjekter næringseiendom Portalen Lillestrøm Hotell kvm Ferdigstilles vinteren 2017 Investering MNOK 290 Kontor kvm Ferdigstilt 15. juni 2017 Investering MNOK 477 Næring kvm Ferdigstilles høsten 2017 Investering MNOK 78

49 Pågående prosjekter næringseiendom Oppsal senter Lambertseter senter øst Freserveien 1 Loomis kvm forretningslokaler Ferdigstilles sommeren 2018 Investering MNOK kvm næringslokaler og parkering Ferdigstilles sommeren 2018 Investering MNOK kvm inkl. parkering Påbegynt fase 1 - grunnarbeider Total investering MNOK kvm Ferdigstilles januar 2018 Total investering MNOK 157

50

51 For mer informasjon, se