Gnr 037 bnr søknad om dispensasjon for flytebrygge, trapp og platting - klagebehandling

Transkript

1 Arkivsak. Nr.: 2017/ Saksbehandler: Gjermund Gomo Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur Gnr 037 bnr søknad om dispensasjon for flytebrygge, trapp og platting - klagebehandling Rådmannens forslag til vedtak Klage fra Stein Haugan datert tas ikke til følge, jfr. forvaltningslovens 33 og 34. Begrunnelsen for vedtaket er: Hensynet til friluftsliv anses å bli vesentlig tilsidesatt dersom det gis tillatelse til de omsøkte tiltakene. Etter en samlet vurdering er fordelene ved å gi dispensasjon mindre enn ulempene. Det legges stor vekt på at tiltakene vil medføre presedens. Det legges vekt på at tiltakene ikke er i tråd med regional plan eller statlige retningslinjer. Det legges vekt på at Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har uttalt seg negativt i saken. Saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag til endelig avgjørelse. Vedlegg 1 Oversiktskart 2 Situasjonskart 4 Uttalelse/innsigele -søknad om dispensasjon flytebrygge - gnr 037 bnr 013, Skarnsundvegen 18 5 Uttalelse til søknad om disp. for oppføring av flytebrygge mv. 6 Uttalelse vedrørende søknad om disp. for oppføringa v flytebrygge, trapp og platting på eiendommen gnr 37 bnr 13 7 Søknad om dispensasjon for flytebrygge, platting og trapp - avslag 7 Klage på avslag på søknad om disp. for flytebrygge, platting og trapp

2 Bakgrunn Stein Haugan søkte om dispensasjon for oppføring av flytebrygge på eiendommen 37/13 på Vangshylla (oversiktskart i vedlegg 1). Bryggen er planlagt liggende 2-3 meter fra berget med stag inn til berget for å kompensere for flo og fjære. Den blir ikke ankret opp på annen måte. Som vist på kartet er den planlagt langs med berget og vil ikke være til hinder for båt trafikk. Det vil heller ikke være noe innsyn fra hyttenaboer eller fastboende. Bryggen blir godt skjult og skjermet for strømninger i vannet. Den blir heller ikke til hinder for noe strandpassasje da terrenget er bratt og ufremkommelig til fots. Berget går loddrett ned til sjøen fra 5-7 meters høyde. Grunnen til at vi ønsker en flytebrygge er at vi det er ikke mulig å ankre en båt utenfor hytten vår, da vanndybden er på meter. Ved befaring ble det konstatert andre tiltak i strandsonen, terrenginngrep og en støypt platting. Kommunen tok opp dette forholdet i epost sendt ; Under befaringen registrerte vi at du er i gang med tiltak i strandsonen (terrenginngrep og støypt platting). Vi gjør oppmerksom på at tiltak i strandsonen krever dispensasjon fra 1-8 i plan- og bygningsloven. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-4 pålegges øyeblikkelig stans av alle tiltak i strandsonen. Overtredelsesgebyr i henhold til plan- og bygningslovens 32-8 bokstav l) kan ilegges dersom pålegget ikke følges. Du kan søke om dispensasjon for etterhåndsgodkjenning av gjennomførte tiltak, og eventuelt inkludere planlagte tiltak. Vi stiller behandling av dispensasjonssøknad for flytebrygge i bero inntil vi får tilbakemelding på dette. Kommunen kan med hjemmel i plan- og bygningslovens 32-3 pålegge retting av ulovlige tiltak dersom de ikke omsøkes, eller om en eventuell søknad avslås. Tiltakshaver søkte dispensasjon for etterhåndsgodkjenning av støypt platting, samt dispensasjon for oppføring av trapp. Når det gjelder terrenginngrep vil den midlertidige stien ned til berget bli fjernet slik at terrenget blir som før. Stien ble anlagt da terrenget er svært bratt og for å få fraktet steiner og diverse skrot opp fra skrenten. Her søker vi om å få dispensasjon til å bygge en trapp ned skrenten. Da det er vanskelig å ta seg ned til sjøen på en trygg måte. Plattingen ble støpt under bygging av bassenget da det ble betong til overs som ble benyttet til dette. Vi var ikke klar over at dette krevde dispensasjon etter plan og bygningsloven, noe vi beklager. Plattingen ligger skjermet for innsyn og diskre i terrenget, og er heller ikke synlig fra sjøen. Vi søker nå om å få etterhåndsgodkjent dette. Plassering av alle tiltak er vist i vedlegg 2. Saken har vært til uttalelse hos berørte fagmyndigheter og naboer.

3 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Det er ikke registrert spesielle biologiske verdier som berøres av omsøkte tiltak, men under befaringen ble det observert at vegetasjonen i området er rik og preget av kalkkrevende planter (bl.a. liljekonvall). Det er tidligere registrert viktige naturtyper av rik berglendt mark og kalkgranskog andre steder i nærområdet. Terrenginngrep i kalkrike berg er uheldig da det kan finnes spesiell botanikk på slike lokaliteter. Skarnsundet er registrert som et friluftsområde med regional bruksverdi som er godt egnet til fritidsfiske. Det er mulig å legge til land med båt i dette området, og miljøvernavdelingen mener at omsøkte tiltak vil føre til en uheldig privatisering av strandsonen i et mye brukt sjøområde. Terrenget på land er bratt, og flere fritidsboliger bidrar til at deler av området allerede er privatisert. Miljøvernavdelingen følger imidlertid kommunens vurdering i at strandsonen som berøres av tiltakene er tilgjengelig nordfra, og godt egnet til fiske fra land. Vi viser til statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning i strandsonen (SPR) fastsatt I SPR er Inderøy kommune kategorisert som en kommune med stort press på arealene i strandsonen, der hovedregelen er at byggeforbudet i strandsonen skal praktiseres strengt. En eventuell dispensasjon til omsøkte tiltak vil skape presedens for liknende søknader, noe som kan føre til en uheldig utvikling og privatisering av strandsonen. I Regional plan for arealbruk i Nord-Trøndelag, vedtatt , er det signalisert at utbygging av flytebrygger bør skje i form av fellesanlegg. Det å legge ut nye private flytebrygger, i områder der det fra før av finnes fellesanlegg, er ikke i tråd med dette prinsippet. Det finnes en småbåthavn på Vangshylla, ca. 400 m fra planlagt flytebrygge. Denne skal i hovedsak dekke behovet for båtplasser i området. Siden presset er stort på strandsonen i området, vil en eventuell dispensasjon for omsøkte tiltak medføre presedens for liknende saker. Av hensynet til friluftslivet, allmenn ferdsel og presedensfaren, vil Fylkesmannens miljøvernavdeling gå i mot at det gis dispensasjon til omsøkt platting, trapp og flytebrygge. Vi ber om å bli varslet om avgjørelse i saken, og varsler samtidig om at et eventuelt dispensasjonsvedtak kan bli påklaget. Naboer Det er kommet inn uttalelser fra tre naboeiendommer (vedlegg 3-5), hvor alle er opptatt av at privatisering av strandsonen må unngås. Tiltaket behandles etter PBL Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens

4 bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Administrativ behandling Kommunen fattet i brev datert (vedlegg 6) følgende vedtak: Søknader om dispensasjon for oppføring av flytebrygge og trapp, samt etterhåndsgodkjenning av støypt platting på gnr 37 bnr 13 avslås med hjemmel plan og bygningslovens Begrunnelsen for vedtaket er at hensynet til friluftslivet anses å bli vesentlig tilsidesatt dersom det gis tillatelse til de omsøkte tiltakene. Det er dette vedtaket som nå påklages (vedlegg 7). Vurdering Innledningsvis er det riktig å påpeke et nytt moment i saken. Begrunnelsen som tiltakshaver ga i den opprinnelige dispensasjonssaken var følgende; Grunnen til at vi ønsker en flytebrygge er at vi det er ikke mulig å ankre en båt utenfor hytten vår, da vanndybden er på meter. Tiltakshaver opplyste ikke om at de også eier nausttomt (gnr 37 bnr 55) ca. 80 meter nordvest for hytta, hvor det er mulig å ankre opp båt. Flytebrygge på omsøkt plass er således ikke avgjørende for tilgang til sjøen i nærheten av hytta. Gjennomgang av argumenter i klagen. "Viser til strandretten og tilflottsretten, noe det ikke er tatt hensyn til i denne saken." Kommentar: Strandretten, som innbefatter tilflottsretten, gir grunneiere med strandlinje visse rettigheter som strekker seg utover eiendomsgrensen i sjøen. Det er likevel slik at PBL begrenser grunneiers rettigheter i tilliggende sjøareal, akkurat som på land. "Flytebryggen vil ikke komme ikke i konflikt med området som kan brukes til fiske etc. da den ligger på enden langs et berg som går stupbratt ned i sjøen. Vi har forøvrig ikke observert noen som har benyttet dette området når vi har vært på hytta. Om noen skulle bruke området når vi ikke er på hytta, vil en flytebrygge ikke påvirke tilgangen. Når det gjelder allemannsretten så er det bedre tilgang langs strandsonen nå enn da vi tok over eiendommen. Stien var da igjengrodd, vi har i ettertid ryddet tilkomst langs berget. Kommunen sier at strandsonen har stor lokal verdi for friluftslivet og at hensynet til friluftsliv anses som vesentlig sidesatt, dersom det gis tillatelse til de omsøkte tiltakene. Det er 5 år siden vi kjøpte hytta og vi har brukt den mye, og har enda til gode å se at noen andre bruke området. Så hvordan kommunen og fylkesmannen kan påstå dette finner vi noe underlig. Har de en bedre oversikt over hvem som bruker strandsonen en oss som tilbringer mye tid her på hytta? Uttalelse fra fylkesmannen/miljøavdelingen skriver bla. at det er mulig å legge til med båt i området. Tenker de da å fortøye båten til berget? Det er ikke mulig når berget går rett ned i sjøen, med flo og fjære vil båten bli ødelagt om den ligger inntil berget. Det er derfor vi søker om flytebrygge. Her blir det ikke noen inngrep i naturen, en flytebrygge som ligger inntil berget vil gjøre det enklere å få tilgang til sjøen og vil ikke bli skjemmende." Kommentar: Flytebrygga vil legge beslag på noe sjøareal, men vil ikke utgjøre noen stor fysisk begrensning på mulighetene for bruk av strandsonen, inkludert fiske. Det er den privatiserende effekten som er betydningsfull. Kommunen har ikke kunnskap om i hvor stor grad strandsonen på eiendommen brukes av allmenheten i dag. Bruksintensitet kan variere naturlig over år, og

5 det er lagt vekt på strandsonens egnethet og tilgjengelighet til strandsonen ellers i området. Det er også viktig å påpeke at bakenforliggende naboer har fremhevet tilgang til strandsonen som en begrenset ressurs i området, og er bekymret for en ytterligere privatisering. Kommunen er enig med fylkesmannen i at det er mulig å legge til med båt i området. Ikke på den ikke aktuelle eiendommen, men i bukta nordvest for eiendommen. "Trapp ned mot sjøen: Dere nevner at de omsøkte tiltakene vil medføre at strandsonen vil oppfattes som privat område og således være en psykisk hindring for allmenhetens bruk av området. Det at hytta blir brukt vil vel være den største psykiske hindringen for å oppholde seg rundt i hytteområdet vil jeg mene. Det vi vil gjøre er at det bli en bedre og sikker tilgang ned til strandsonen med en trapp som blir skjult for alle naboer, kun synlig fra sjøen. Avstanden fra enden av trappen og ned til sjøen er 12 meter på flo sjø slik at det er god avstand til passasje. Det er den samme avstanden fra sjøen som bassenget er, noe som vi har søkt om og fått godkjent tidligere. Trappen blir ikke synlig for noen naboer, kun fra sjøen. Vi synes det er merkelig at vi ikke bygge en trapp ned berget, da det er gitt tillatelse til å bygge anneks innenfor 15 m2 uten søknad. Det må da være de samme reglene for oss som alle de andre som får sette opp anneks innenfor 100 meters sonen uten søknad. Grunnen til at vi vil ha trapp ned berget er at vi ønsker å komme oss ned til sjøkanten på en sikker måte. Det er en høydeforskjell på 6-8 meter. Våre foreldre er mellom år og de kommer seg ikke ned til sjøkanten. Det vil også gange allmenheten, med lettere tilgang til strandsonen. Føler at dette har blitt en prinsippsak og at hensikten er at vi ikke skal få en lettere tilgang til strandsonen." Kommentar: Tiltaket vil medføre at strandsonen i større grad oppfattes som privat område og således være en psykisk hindring for allmenhetens bruk av området. Dette er av betydning for de som ønsker å ferdes og oppholde seg i strandsonen. Det er således uvesentlig om trappa er skjult for naboer. Et anneks på 15 m2 ville også vært søknadspliktig om det skulle oppføres på samme sted. Når det gjelder tilgang til strandsonen fra hytta, bemerkes det at det allerede eksisterer en eldre trapp. "Støpt platting: Det er støpt en platting på 5 m2 nede ved sjøen, for å rette opp i sprekker og ulendt terreng på berget. Plattingen er ikke synlig for noen naboer, fra sjøen eller fra land, man må helt ned på berget for å se den, så skjemmende er den ikke. Når det gjelder 100 metersregelen har kommunen tillatt flere å bygge anneks uten søknad på opp til 18 m2 med grunnmur og det hele. Vi finner ingen rettferdighet i at vi må fjerne plattingen. Vi har søkt på alt vi har foretatt oss og handlet i god tro når vi støpte plattingen. Under bygging av anneks fikk vi beskjed om at vi kunne bygge uten å søke så lenge det var under 15 m2, som resten av naboene i området. At vi støpte plattingen i god tro kan vel ikke være vanskelig å forstå, selv om noen liker å vri å vende på dette. Vi rev også en gammel dokkestue som er tegnet inn på kartet og fikk muntlig tillatelse å sette opp den hvor vi ville på

6 tomten. Kan vi da sette opp den der plattingen står? Denne plattingen var det ingen som hadde lagt merke til før Gomo var på befaring i forbindelse med søknad om flytebrygge. Han tok opp dette og sa at vi måtte søke om platting og trapp for å få det godkjent, noe vi gjorde. Selv om vi syntes det var merkelig da det var flytebrygge vi hadde søkt om. Hvor er fornuften i at platting skal meisles opp og fraktes opp fra berget og sorteres som spesialavfall? Er dette rettferdig praksis? Fra enden av plattingen nærmest sjøen og ned flo sjø er det 5 meter, og ikke til noe hinder for de som vil bruke strandsonen. Snarere tvert om, det vil bli lettere å te seg nede ved stranden. Men som tidligere skrevet har vi enda ikke sett noen benytte seg av dette området. Vår hensikt er ikke å gjøre det vanskeligere for allmenheten å bruke området nede ved sjøkanten, men gjøre det lettere tilgjengelig for alle å ta seg ned til sjøen og bruke plassen med de tiltak vi søker om. Vi kjenner på at dette er blitt en prinsippsak og at målet er at vi ikke skal få en lettere adkomst ned til sjøen." Kommentar: Plattingen er ikke et fysisk hinder, men medfører at strandsonen i større grad oppfattes som privat område og er således en psykisk hindring for allmenhetens bruk av området. Utplassering av hagemøbler som vist på bilde ovenfor forsterker denne effekten. Det vil ikke være tillatt å sette opp dokkestue på samme lokalitet. Elles må det bemerkes at kommunen ikke har pålagt tiltakshaver å søke om godkjenning av platting, men kun informert om regelverket. Vurdering opp mot PBL 19-2 Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det i henhold til PBL 1-8 tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Kommunens vurdering er at strandsonen på eiendommen har stor lokal verdi for friluftslivet. Det er lagt vekt på at det er mange hytter uten tilgjengelig strandsone i nærheten. Vurderingen er gjort ut fra at strandsonen i området generelt er lite tilgjengelig på grunn av bratt terreng og delvis på grunn av nedbygging, mens strandsonen på eiendommen er tilgjengelig fra nord og er godt egnet til fiske fra land og egnet til annet midlertidig opphold. Det vises også til Fylkesmannens vurdering: Skarnsundet er registrert som et friluftsområde med regional bruksverdi som er godt egnet til fritidsfiske. Det er mulig å legge til land med båt i dette området, og miljøvernavdelingen mener at omsøkte tiltak vil føre til en uheldig privatisering av strandsonen i et mye brukt sjøområde. De omsøkte tiltakene vil medføre at strandsonen vil oppfattes som privat område, og således være en psykisk hindring for allmennhetens bruk av området. Hensynet til friluftsliv anses derfor å bli vesentlig tilsidesatt dersom det gis tillatelse til de omsøkte tiltakene. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, blir vesentlig tilsidesatt (jamfør PBL 19-2, annet ledd, første punktum). Selv om vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon er selvstendige (jamfør PBL 19-2, annet ledd), dvs at brudd på ett av vilkårene medfører at dispensasjon ikke kan innvilges, følger en helhetlig vurdering opp mot PBL For å kunne gi dispensasjon må i tillegg fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er i utgangspunktet fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Det vil derfor i hovedsak være samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som har vekt når det er snakk om fordeler og ulemper. I en dispensasjonsvurdering er det ikke tilstrekkelig at situasjonen for de

7 allmenne interessene ikke forverres. Det må også påvises en fordel av tiltaket, primært for allmenne interesser. Planfaglig kan det være fordeler med å innvilge enkelttiltak gjennom dispensasjon. En forutsetning for dette er at det ikke skapes uheldige presedensvirkninger i forhold til fremtidig arealbruk i kommunen. Å tillate tiltakene i strandsonen vil utvilsomt medføre en uheldig presedensvirkning med store ulemper for fremtidig arealforvaltning i kommunen. Tiltakene medfører også betydelige ulemper for friluftslivet. Etter en samlet vurdering er fordelene ved å gi dispensasjon mindre enn ulempene. Vilkåret for å kunne gi dispensasjon er derfor ikke oppfylt (jamfør PBL 19-2, annet ledd, andre punktum). Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning i strandsonen tilsier en streng praksis i gamle Inderøy kommune, og en eventuell dispensasjon til omsøkte tiltak vil skape presedens for liknende søknader, noe som kan føre til en uheldig utvikling og privatisering av strandsonen. Tillatelse til private flytebrygger er heller ikke i tråd med regional plan for arealbruk i Nord-Trøndelag, som signaliserer at utbygging av flytebrygger bør skje i form av fellesanlegg. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I dette tilfellet har Fylkesmannens miljøvernavdeling gått i mot at det gis dispensasjon til omsøkt platting, trapp og flytebrygge. De har også bedt om å bli varslet om avgjørelse i saken, og varslet samtidig om at et eventuelt dispensasjonsvedtak kan bli påklaget. Konklusjon Klage fra Stein Haugan datert tas ikke til følge. Begrunnelsen for vedtaket er: Hensynet til friluftslivet anses å bli vesentlig tilsidesatt dersom det gis tillatelse til de omsøkte tiltakene. Etter en samlet vurdering er fordelene ved å gi dispensasjon mindre enn ulempene. Det legges stor vekt på at tiltakene vil medføre presedens. Det legges vekt på at tiltakene ikke er i tråd med regional plan eller statlige retningslinjer. Det legges vekt på at Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har uttalt seg negativt i saken.