Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling

Transkript

1 Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling Arkivsak: 2012/ Arkiv: 0203R1201 Dato: SAMLET SAKSPROTOKOLL Saksbehandler: Kari Marte Haugstad Utv.saksnr Utvalg Møtedato 26/14 Fast utvalg for plansaker Forslag til Plan nr. 0203R120, detaljregulering felt B2 i Løkenåsen II Rådmannens innstilling: Forslag til detaljreguleringsplan med bestemmelser for felt B2, gnr./bnr. 40/75, 40/76 og 40/79 plannummer 0203R1201, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven Saksprotokoll i Fast utvalg for plansaker Fast utvalg for plansakers behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Fast utvalg for plansakers enstemmige vedtak: Forslag til detaljreguleringsplan med bestemmelser for felt B2, gnr./bnr. 40/75, 40/76 og 40/79 plannummer 0203R1201, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven

2 Vedlegg: 1. Forslag til reguleringsplan i målestokk 1:1000, datert Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Illustrasjonsplan, datert Snitt 1-6, datert ROS-analyse, datert Planbeskrivelse, datert Innspill til varsel oppstart planarbeid Dokumenter som ligger på saken: Kopi av varslingsannonser Kopi av varslingsbrev Bakgrunn for saken: Reguleringsplan for Del av Løkenåsen, plan-id: 0203R9807, ble vedtatt i kommunestyret i Fet den Det er i denne planen stilt krav om godkjent bebyggelsesplan før søknad om byggetillatelse kan behandles. I følge gjeldende planlov av 2008 skal det ikke lenger utarbeides bebyggelsesplaner, men detaljreguleringsplaner. Følgelig fremmes forslag til detaljreguleringsplan for delfelt B2 med tilhørende atkomstvei og fellesområde. Forslagsstiller er Tegneriet Bygg og Interiørdesign Ltd og In Situ Landskapsarkitekter AS på vegne av TBA Prosjekt AS. Saksutredning: Kunngjøring og varsling Oppstart av planarbeidet ble varslet i Romerikes Blad og på hjemmesidene til Fet kommune med frist for innspill den Det ble også sendt varsel om oppstart til berørte naboer, grunneiere og fagmyndigheter i eget brev. Det kom inn 7 uttalelser. Fremdriftsplan Planutvalget 1. gangsbehandling, september 2014 Offentlig ettersyn høst 2014 Planutvalget 2. gangsbehandling, høst/vinter 2014 Kommunestyret høst/ vinter 2014

3 Beskrivelse av planområdet Området er regulert til fremtidig boligområde i gjeldene kommuneplan. Områderegulering Planområdet er en del av vedtatt reguleringsplan for Del av Løkenåsen syd og er der regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Samlevei og nytt kryss med avkjøring fra rv.22 er Planområdet ferdigstilt og all hovedinfrastruktur i planområdet er i ferd med å ferdigstilles. Landskapsplan In Situ AS landskapsarkitekter har utarbeidet en landskapsplan, datert september 2011, for hele Løkenåsen reguleringsområde, i tråd med krav i reguleringsbestemmelsene i gjeldende plan for Del av Løkenåsen. Landskapsplanen skal være et styringsdokument for detaljregulering og utbygging av feltene. I landskapsplanen er B2 anbefalt utbygd med konsentrert småhusbebyggelse i rekke på grunn av terrenget og utfordringer i forhold til dette. Planområdet

4 Bygningene i Felt A2 og B2 bør i følge landskapsplanen legges så nært veien som mulig for å få tilnærmet flate inngangspartier. Da B2 har begrenset med uteareal på terreng, vil det være en fordel om husene får takterrasser. Bildet viser utsnit fra 3D-modell i lansdkapsplan (nedre del) Beskrivelse av planforslaget Området foreslås med bakgrunn i føringsgivende planmateriale regulert til konsentrert småhusbebyggelse (B2) og lekeområde (FAL2). Felt B2 er i reguleringsplan for Del av Løkenåsen regulert til 16. boenheter. Planforslaget som her fremmes, legger også opp til 16 boenheter. Planforslaget er slik også i tråd med anbefalinger fra Landskapsplanen for nedre del av Løkenåsen. Bebyggelse og grad av utnytting Området Felt B2, reguleres til konsentrert småhusbebyggelse. Det legges til rette for utbygging med rekkehus med garasje i underetasje. Løsningen anses som et godt alternativ for å løse de terrengmessige utfordringene på stedet. Utnyttelsesgraden for boligområdet følges opp fra gjeldende plan der felt B2 % BYA = 35 % Parkeringsarealer inngår i beregningen av % BYA ihht TEK10. 4

5 Terrengtilpasning Eksisterende terrenget innenfor planområdet har stor høydeforskjell, fra m.o.h. og det er slik en del utfordringer knyttet til boligutvikling av arealet. I forslag til plan er boligtypen modifisert til 1 underetasje, mellometasje nedsenket ift. terreng og 1 loftsetasje med utgang til takterrasse. Med dette grepet er bebyggelsens totale høyde redusert og holder seg godt innenfor høydebegrensningen på kote +181 i vedtatt regulering. Ut fra høydebegrensninger gitt i gjeldende regulering for området og av hensyn til at adkomst til boligene skal være universelt utformet, vil det ikke være hensiktsmessig å plassere husene høyere i terreng. Den nedsenkede mellometasjen vil gi bedre gjennomlys i boligene med utgang og vinduer inn mot fjellskjæringen. Terrenget mellom boligene og bakenforliggende grøntareal blir slik det er skissert i landskapsplanen relativt bratt og vil være lite egnet for bruk. Det anbefales derfor i planforslaget å lage en fjellskjæring i bakkant av tomten for å ta opp terreng, slik at boligene får et brukbart uteareal også bak boligen, med luft mellom oppholdsrommenes vinduer og bakenforliggende skråning/skjæring. For å oppnå plass til et uteareal bak huset, er det valgt å trekke bebyggelsen mot adkomstveien slik det også anbefales i landskapsplanen. Dette vil gi muligheter for skjermede uteplasser mot fjellskjæringen, også med tanke på at støy fra rv.22 og samleveien til Løkenåsen. På denne

6 måten får alle husene uteareal på byggenes stille side og samtidig gjennomlys i boligene. Alle boligene får også uteplass på taket med gode solforhold. Fjellskjæringen blir liggende bak husene og blir dermed lite synlig i landskapet. I tillegg foretas det en enkel beplantning langs adkomstveien, jfr. landskapsplan. Adkomst Boligene har trinnfri adkomst og adkomstvei og oppkjørsel skal ikke være brattere enn 1:12 av hensyn til universell utforming. Areal foran garasjer som skal fungere som adkomstsone til boligene og biloppstillingsplass skal ikke ha mer stigning enn 1:20. Dette er oppnådd for alle boliger i forslag til plan. 2 og 2 boenheter får felles kjøreadkomst. Dette for å avgrense antall utkjøringer til adkomstveien, Nedre Damvei. Selv om denne betjener kun områdene A2, B2 og B1. Avkjøringene er i henhold til gjeldende regulering. Parkeringsnorm Det skal avsettes areal for oppføring av 2 biloppstillingsplasser pr. bolig, derav minst en plass i garasje. I planforslaget vil garasje som rommer en bil ligge i bebyggelsens underetasje. Dette er hensiktsmessig for å ta opp terreng. Videre krav til parkering løses ved plass til en bil på egen tomt på gårdsplass/adkomstareal. Estetikk og beplantning Bebyggelsen i felt B2 skal bygges ut under ett. Dette vil sikre en enhetlig utforming av ny bebyggelse, både når det gjelder boliger, garasjer og utendørs konstruksjoner som terrasser mot øst og eventuelle levegger. Helhetlig utforming, farge- og materialbruk er sikret i bestemmelser til planen. For å sikre et grønt preg i området og dempe fjernvirkningen av utbyggingen, må skråninger og toppen av fjellskjæringen revegeteres. Det er også lagt føringer om at det må plantes trær langs adkomstveien som vist i illustrasjonsplanen til planforslaget, iht landskapsplanen. Konsekvenser av planforslaget Konsekvenser i forhold til overordnede planer og mål. Forslag til detaljregulering for felt B2 er i all hovedsak i tråd med områdereguleringen for Løkenåsen, det er kun noen mindre justeringer ift beregning av byggehøyder, og forslag til plan holder seg uansett innenfor den totale tillatte byggehøyde på kote +181 som er gitt i områdereguleringen. Hensyn til fjernvirkning og landskapstilpasning er ivaretatt i tråd med intensjonene i overordnede planer for området. For å få plassert bebyggelsen hensiktsmessig i forhold til god tilgjengelighet til boligene, samt gode utearealer vil det i bakkant av boligene bli en fjellskjæring. Dette sikrer at boligene får et uteareal som kan brukes, fremfor en bratt skråning som blir vanskelig å skjøtte. Videre sikrer det god tilgjengelighet til boligene fra denne siden, samt en trafikksikker gangforbindelse som knyttes opp til grønnstrukturen på stedet. Fjellskjæringen vil ligge bak boligene mot øst og vil følgelig bli lite synlig på avstand. Endringen vil således ikke ha noen konsekvens som har betydning for intensjonene i overordnede planer.

7 Konsekvenser for natur og miljø Forslag til detaljregulering følger i all hovedsak opp det som allerede er vedtatt i gjeldende reguleringsplan for Løkenåsen. Planforslaget innebærer derfor ingen andre konsekvenser for natur/miljø enn det som allerede er nedfelt i områdeplanen. Vurderinger etter Naturmangfoldlovens 8-12 Detaljregulering for Løkenåsen felt B2 faller ikke inn under oppfangskriteriene i forskrift om konsekvensutrendinger. Det er ikke registrert spesielle naturverdier eller truede arter innenfor planområdet til detaljreguleringen i direktoratet for naturforvaltning sin database Naturbase, eller artsdatabankens artskart. Klokkeruddammen hvor det har vært registrert amfibier, grenser til planområdet i sør, men heller ikke her er noen truede arter registrert. Klokkeruddammen er nå gjenfylt i forbindelse med opparbeiding av ny samlevei til Løkenåsen. Planområdet består av furu og granskog på grunnlendt mark, en naturtype som er vanlig i landsdelen og landet for øvrig. Med bakgrunn i ovennevnte er det vurdert at det ikke er behov for ytterligere kartlegging av biologisk mangfold i forbindelse med planarbeidet. Følgende skjema er en enkel kartlegging og vurdering av naturmangfold i planområdet slik det har vært. Det påpekes at området er i ferd med å utbygges og at opprinnelig natur og landskap allerede i stor grad er endret. SENTRALE TEMA BESKRIVELSE AKTUELLE TILTAK Hvilke økosystemer, naturtyper eller arter berøres av planen? Granskog (barblandingsskog). Store deler av naturområdet er allerede endret/omarbeidet ifm. bygging av vei. Marksikringsplan (iht. landskapsplanen) som sikrer mellomlagring av skogbunn for gjenbruk Hvilke effekter vil planen ha på økosystemer, naturtyper og arter? Arealbeslag i områder med begrenset biologisk verdi. Små effekter utover allerede regulerte formål/ forutsetninger i plan av Oppfølging av marksikringsplan. Skjerming mot omgivelser. Hvordan er tilstanden for de aktuelle økosystemer, og utviklingen i antall lokaliteter av naturtypene og bestandene på landsbasis og på stedet, jf. blant annet naturindeksen? Granskog er rikt representert i landsdelen for øvrig.

8 Foreligger det faglige rapporter og utredninger om naturmangfold i det aktuelle planområdet. Foreligger det erfaringsbasert kunnskap (fra lokalsamfunnet, kommuner og andre myndigheter) samt foreninger og organisasjoner som besitter kunnskap? Vil planen påvirke truete og nær truete arter på Norsk rødliste for arter 2010? Vil planen påvirke truete og nær truete naturtyper på Norsk rødliste for naturtyper 2011? Vil planen påvirke utvalgte naturtyper eller prioriterte arter? Vil planen påvirke tilstanden i vannforekomster? Vil planen påvirke utvalgte kulturlandskap? Ingen kjente, aktuelle rapporter i planområdet (men for tidligere tilgrensende område med dammer, Fylkesmannens rapport ). Det er stor interesse for naturområdet, først og fremst som friluftsområde, hos lokale Interesseorganisasjoner og Vel-foreninger. Erfaringsbasert kunnskap har i tidligere stadium ikke vært av avgjørende/vesentlig verdi for planutformingen. Nei Nei Nei Nei. Antatt liten påvirkning av grunnvannstanden i forbindelse med utbygging. Nei Mulighet for nye innspill i reguleringssaken ved offentlig ettersyn av planen. Lokal overvannshåndtering Vil planen påvirke miljøregistreringer i skog? Nei. Ingen lokale registreringer. Vil planen påvirke inngrepsfrie naturområder (INON)? Vil planen påvirke områder eller naturtyper som er spesielt verdifulle for naturmangfold? Er det kunnskapsmangel? Hva er det vi eventuelt mangler kunnskap om? Nei Nei Nei De aktuelle tema er allerede vedtatt i gjeldende reguleringsplan for området, og ny samlevei er

9 påbegynt. Godkjent landskapsplan for hele Løkenåsen ligger til grunn for håndtering av naturområder i planområdet og i tilgrensende områder. Innspill til varsel om oppstart Ved varsel om oppstart er det kommet inn 7 uttalelser. I det følgende gis en kort oppsummering av innspillene og en redegjørelse for hvordan disse berører og er søkt ivaretatt i forslag til plan. 1. Mette Dale og Torstein Engen Løkenåsen 36 (gnr.40, bnr 73)/ Aksjonsgruppa Løkenåsen II: A. Det er positivt at utbygger for området B2 og FAL2 vil forholde seg til gjeldene reguleringsbestemmelser (mht utnyttelse og høyde) og 14 stk boenheter. Endring av utnyttingsgrad (% BYA) og kotehøyder vil få konsekvenser for bakenforliggende boenheter, Utnyttingsgrad og maksimale kotehøyder angitt i reguleringsbestemmelsene er derfor ufravikelige. Foreslått grad av utnytting er i tråd med vedtatt regulering for området som tilsier grad av utnytting for felt B2 på % BYA=35 %. I forslag til detaljregulering er % BYA ca. 29 %. I landskapsplanen er det skissert 14 stk boenheter innenfor felt B2. Formålet med landskapsplanen er å illustrere bygningstype(konsentrert småhusbebyggelse) og prinsipper for plassering av bebyggelsen i landskapet(bebyggelse med underetasje i dette tilfellet). Landskapsplanen er imidlertid kun illustrerende og er ikke et juridisk bindende dokument mht antall boliger. Utbyggingen innenfor felt B2 holder seg godt innenfor tillatt utnyttelsesgrad gitt i områdereguleringen for Løkenåsen II og som er satt til % - BYA = 35 % for felt B2. Maksimalt tillatt kotehøyde er iht områdereguleringen satt til kote +181 for felt B2, bebyggelsen holder seg innenfor denne høyden. Ny bebyggelse er planlagt bygget med pulttak. Pulttaket strekker seg imidlertid kun i takflatens halve bredde, slik at øverste gesims har en plassering omtrent der mønelinjen normalt vil ligge, og ikke i bygningens fasade. Ny bebyggelse planlegges med takterrasse på en nærmere angitt del av takflaten. Denne vil imidlertid ligge flere meter under tillatt total kotehøyde, og ingen takkonstruksjoner/gjerder e.l. vil bli høyere enn tillatt maks kotehøyde. Bebyggelsens maksimale høyde vil uansett ikke overskrider høydebegrensningen i områdereguleringen som er satt til kote Bakenforliggende bebyggelse ligger over kote 183 og vil i liten grad berøres av ny bebyggelse i felt B2 som ligger vesentlig lavere i terreng. Boliger i Løkenåsen har gode utsiktsforhold, og dette vil ikke i vesentlig grad forringes.

10 B. Nabo fremholder at utbygger må etablere en prosjektplan hvor tydelige stopp-punkter er innarbeidet. Hensikten er å kunne utføre kontrollmålinger og verifisering av at byggeprosessen forløper i henhold til reguleringsplanen. Nabo stiller en rekke krav mht rystelsesmålere og videofilming, dynamitt og sprengningsplan for byggearbeidene. Nabo oppgir som bakgrunn for kravene, at slike forhold ikke i tilstrekkelig grad er blitt fulgt opp i forbindelse med utbygging av vei, vann og avløp i Løkenåsen II. Forsøk på omgåelse og/eller "tøying" av gjeldende reguleringsbestemmelser i forhold til vedtatte maksimale kotehøyder, som for eksempel takterrasser med 2 meter høyt "sikkerhetsgjerde", levegg, ventilasjonsanlegg e.l. belegges med sanksjoner. Avvik fra vedtatt utnyttingsgrad, kotehøyder eller "tøying" av reguleringsbestemmelsene til utbyggers økonomiske fordel, er sanksjonsbelagt. Området skal detaljreguleres. Forslagsstiller vil forholde seg til endelig godkjent detaljregulering for området. Denne følger opp intensjonene i områdereguleringen for Løkenåsen, og tillatt total kotehøyde på +181 i områdereguleringen er overholdt med god margin. Reguleringsplanen legger de juridiske rammene utbyggingen skal finne sted innenfor, mens kontroll og tilsyn av byggeprosessen styres gjennom de lover, forskrifter og annet regelverk som gjelder utførelse og kontroll av byggearbeider og tiltak, som byggesaksdelen av plan- og bygningsloven og teknisk forskrift(tek10). Forslag til plan forholder seg til de gjeldende reguleringsbestemmelsene i områdereguleringen, og holder seg innenfor dem både i forbindelse med total byggehøyde og utnyttelse. C. Utbygger plikter å opprettholde området FAL2 (Fellesareal lek) i henhold til gjeldende reguleringsplan. Det er utbyggers plikt å foreta nødvendig investering i beplantning, opparbeidelse av grøntarealer samt utplassering av lekeutstyr. Kostnader for fremtidig drift og vedlikehold av lekeapparater o.l. for FAL2 pålegges boenhetene i området B2. Arealet FAL2 utformes iht områdereguleringen. Det legges til rette for naturbasert lek i området grunnet utfordrende terrengforhold. Det har vært et siktemål å beholde eksisterende markdekke i dette området som vegetasjonsskjerm/grønnstruktur i boligområdene iht landskapsplanen. Drift og vedlikehold av arealet skal sikres gjennom privatrettslige avtaler og statutter for boligene i felt A2, B1 og B2. D. Informasjonsmøte. Før utbygger oversender sitt utkast til detaljregulering for det aktuelle området, skal det avholdes et lukket informasjonsmøte i Fet rådhus hvor følgende parter inviteres til å delta; nødvendige representanter fra Fet kommune, berørte naboer, Løkenåsen Interessefellesskap og utbygger. Utbygger presenterer og gjennomgår forslag til detaljreguleringsplan for området. Forslagsstiller vil ved ønske/behov holde informasjonsmøte om forslag til plan.

11 2. E-post fra Mads Blegen i Aksjonsgruppa Løkenåsen II (Løkenåsen 29): Det er sendt spørsmål om oppdragsgiver, antall boenheter som skal bygges og fremdrift. Naboen er positiv til svar fra konsulent om at utnyttelse vil forholde seg til gjeldende regulering, men påpeker at landskapsplanen viser kun 14 boenheter, og ikke "ca. 17 enheter". Nabo anmoder om at totalrammen på 212 boenheter på Løkenåsen ikke overskrides, av hensyn til infrastrukturelle problemstillinger i kommunen. (vi går ut fra det er kommunens begrensede kapasitet på vann- og avløpsnettet det siktes til). Utbyggingen på Løkenåsen vil forholde seg til de rekkefølgekrav mht vann-og avløpsnettet som er gitt i kommunen. Hva gjelder annen infrastruktur som f eks samferdsel, så vil utbyggingen på Løkenåsen innebære noe økt trafikk, men dette vil fanges opp av nye store hovedgrep på veinettet som er under planlegging. Utbyggingen er uansett i tråd med kommunens utbyggingsstrategi, hvor det er lagt opp til utbygging nær kollektivknutepunktet på Fetsund. Det vises for øvrig til våre kommentarer over (7.1.A) angående antall boenheter og grad av utnytting. 3. Statens Vegvesen(SVV), Region Øst Formålet med detaljreguleringen er i tråd med gjeldende reguleringsplan for området. SVV forutsetter at rekkefølgebestemmelsene, 10 i reguleringsplanen for del av Løkenåsen, blir fulgt og at det ikke gis igangsettingstillatelse til boligbygging før de påkrevde tiltakene er gjennomført. Detaljreguleringsplanen må inneholde de samme rekkefølgekravene som gjeldende plan (0203 R9807). Rekkefølgekravene SVV viser til gjelder opparbeiding av nytt kryss med Rv 22 fra Løkenåsen II med tilhørende gangvei/fortau og bussholdeplasser med gangadkomster. Det kan ikke gis brukstillatelse for nye boliger i Løkenåsen II før dette er opparbeidet. Ny kryssløsning er under utbygging. Det er også satt krav om opparbeiding av nye avkjørsler til eksisterende boliger i felt A1 og sanering av direkteavkjørsler til Rv 22 fra disse boligene. Detaljregulering for A1 er under behandling. Så snart denne er godkjent vil arbeid med nye avkjørsler igangsettes, og arbeidet vil etter all sannsynlighet ferdigstilles før utbyggingen i felt B2 er gjennomført. For øvrig er det knyttet rekkefølgekrav til opparbeiding av felles lekeareal /grøntareal, utearealer, gangveier, felles adkomstveier og kommunaltekniske anlegg før brukstillatelse for boligene kan gis. Rekkefølgekravene er ivaretatt i planforslaget gjennom rekkefølgebestemmelser til planen. 4. Norges vassdrags- og energidirektorat NVE nevner at de helt vestre og søndre delene av planområdet består av havavsetninger, jf. NGUs løsmassekart for området. Før det kan planlegges byggetiltak eller terrenginngrep i områder med marine avsetninger, må det dokumenteres at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere. NVE ber om at «Retningslinjer for Flaum- og skredfare i arealplanar» (finnes på nve.no) legges til grunn i planprosessen.

12 Som beskrevet i punkt 4.5, består planområdet i det alt vesentlige av fjell i dagen eller mark med tynt dekke ned til fast fjell. I forbindelse med veiutbygging i området er det påvist også tynt dekke i arealet helt sørvest i planområdet, og området anses ikke som et potensielt rasområde. Geoteknisk konsulent Siv. Ing. Per Øivind Fredheim er knyttet til tiltaket, og problemstillinger innenfor dette fagområde vil bli behandlet iht. gjeldene regler og forskrifter. 5. Nedre Romerike avfallshåndtering (ROAF) ROAF anbefaler at det for renovasjon i områder med ny bebyggelse legges opp til mest mulig bruk av fellesløsninger der dette er mulig. Det er ønskelig å få ned mengden støyende og til tider farlig trafikk inne i boligområdene. l områder av en viss størrelse ønsker de også at det settes av plass for returpunkt(er) for glass- og metallinnsamling. Hvilke renovasjonsløsninger som passer best er avhengig av typen bebyggelse som er beregnet oppført. ROAF skal tas med på råd så tidlig som mulig i planarbeidet. Utbyggingen begrenser seg til 16 boenheter, og det legges opp til separate løsninger for avfallshåndteringen. Det legges likevel opp til at avfallsbeholdere samlokaliseres for 2 og 2 boenheter. Løsninger for eventuelle returpunkter bør sees i sammenheng med tilgrensende delområder på Løkenåsen. Forslagsstiller er åpen for å inngå avtale om plassering av slike i eller nær planområdet, fortrinnsvis i fellesløsning mellom felt A2, B1 og B2 som benytter samme adkomstvei. Alle løsninger vil avklares i samråd med ROAF i forbindelse med rammesøknad. 6. Østre Romerike brann- og redningsvesen IKS Brannvesenet forutsetter at det blir prosjektert iht. gjeldende brannlovgivning, slik at atkomstveier planlegges og bygges slik at brannvesenets mannskapsbiler lett kan komme fram. De anbefaler videre brannhydrant av typen «drop down»-hydrant eller liknende, og forutsetter videre at TEK 10 følges. Adkomstvei til boligområdet offentlig vei 3 er dimensjonert som adkomstvei klasse 1 iht veinormalen og er dermed tilstrekkelig dimensjonert for utrykningskjøretøy. Boligene ligger i kort avstand fra adkomstvei innenfor utrykningskjøretøyenes og slokkeutstyrs rekkevidde. Innspillet er ivaretatt i forslag til plan. Problemstillinger knyttet til tilgang til slokkevann og type hydrant vil avklares i forbindelse med utarbeiding av landskapsplan og rammesøknad for boligene. Vann- og avløpsnett et ferdig opparbeidet i området.

13 7. Fylkesmannen i Oslo og Akershus Fylkesmannen forutsetter at planen utarbeides i samsvar med kommuneplan og overordnede planer. Det ligger to dammer samt et bekkedrag innenfor planområdet. Fylkesmannen viser til vannressursloven og vannforskriften, og forventer at vann og vassdrag blir ivaretatt i det videre planarbeidet. Ut over dette viser fylkesmannen til føringer som skal vurderes og ivaretas i planen iht fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 12. mars Utbyggingen på Løkenåsen følger opp statlige føringer og kommunens utbyggingsstrategi med utbygging i rimelig avstand til kollektivknutepunkt og nærtilbud i gangavstand (butikk, skole og barnehage). Forslag til detaljplan for felt B2 er i all hovedsak i samsvar med områdereguleringen for Løkenåsen II, og følger opp intensjonene i områdereguleringen. Terrengtilpasning er utfordrende i det bratte terrenget, samtidig som boligene skal ha god tilgjengelighet. Boligene er plassert og utformet i tråd med prinsippene om universell utforming, men boligene er ut fra topografiske forhold og føringer om tetthet(konsentrert småhusbebyggelse) ikke universelt utformet. Alle boligene er likevel tilgjengelige med trinnfri adkomst og maks stigning på adkomstvei på 1:12, og videre er det bestrebet å få gode gangforbindelser gjennom boligområdet som knyttes opp til grønnstrukturen på stedet. Videre er det søkt å begrense tiltakets fjernvirkning gjennom å overholde høydebegrensingen på kote +181 satt i områdereguleringen, samt at det skal bevares og reetableres vegetasjon i planområdet. Det er kun Klokkeruddammen som til en viss grad berøres av utbyggingen i felt B2, siden planområdet grenser til denne helt i sørvest. De nevnte dammer og bekker i fylkesmannens uttalelse er for øvrig i forbindelse med fremføring av ny samlevei til Løkenåsen gjenfylt. Overvannsproblematikk er imidlertid et tema som er hensyntatt i planutarbeidelsen, og det er lagt føringer for at overvann skal håndteres lokalt. Opprettholdelse av grønne buffersoner gjennom boligområdet er prioritert, iht landskapsplanen for Løkenåsen. Forhold omkring dammene og bekk er avklart ifm områderegulering for Løkenåsen og etterfølgende prosjektering og igangsetting av utbygging av nytt veisystem til Løkenåsen.

14 Rådmannens vurdering: Planforslaget har løst terrengutfordringene på en god måte. Hver leilighet har trinnfri adkomst, gode uteplasser med sol på tak og stille areal inn mot fjellskjæringen. Boligtypen vil stå bra til boliger bygd og planlagt i resten av Løkenåsen. Skjæringen i bakkant av bebyggelsen vil ikke få for stor fjernvirkning. Planforslaget holder seg innenfor det vedtatte antall boliger for B2 med 16 boenheter og byggehøyder i forhold til kotehøyde i områdereguleringen. Rådmannen anbefaler planen lagt ut til offentlig ettersyn. RÅDMANNEN I FET Trine Myrvold Wikstrøm (sign)