Sammen skaper vi trivsel og utvikling. Utv.saksnr Utvalg Møtedato 40/14 Fast utvalg for plansaker /15 Kommunestyret

Transkript

1 Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling Arkivsak: 2012/ Arkiv: 0203R1201 Dato: SAMLET SAKSPROTOKOLL Saksbehandler: Kari Marte Haugstad Utv.saksnr Utvalg Møtedato 40/14 Fast utvalg for plansaker /15 Kommunestyret Reguleringsplan 0203R1201 B2 i Løkenåsen II Rådmannens innstilling: Reguleringsplan 0203R1201 B2 i Løkenåsen II datert med planbestemmelser datert vedtas i medhold av plan- og bygningsloven med forbehold om endring av arealkart etter at areal fra gnr.40 bnr 76 til gnr. 40 bnr. 73 har blitt overført og grensejusteringen er endelig. Saksprotokoll i Fast utvalg for plansaker Fast utvalg for plansakers behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Fast utvalg for plansakers enstemmige innstilling: Reguleringsplan 0203R1201 B2 i Løkenåsen II datert med planbestemmelser datert vedtas i medhold av plan- og bygningsloven med forbehold om endring av arealkart etter at areal fra gnr.40 bnr 76 til gnr. 40 bnr. 73 har blitt overført og grensejusteringen er endelig. 1

2 Saksprotokoll i Kommunestyret Kommunestyrets behandling: Fast utvalg for plansakers innstilling ble enstemmig vedtatt. Kommunestyrets enstemmige vedtak: Reguleringsplan 0203R1201 B2 i Løkenåsen II datert med planbestemmelser datert vedtas i medhold av plan- og bygningsloven med forbehold om endring av arealkart etter at areal fra gnr.40 bnr 76 til gnr. 40 bnr. 73 har blitt overført og grensejusteringen er endelig. 2

3 Vedlegg: 1. Plankart, datert: Reguleringsbestemmelser, datert: , sist revidert Illustrasjonsplan, datert: Varsel om innsigelse, mail fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert ROS-analyse, datert , sist revidert Merknader offentlig ettersyn Dokumenter som ligger på saken: 1. FUP-sak 26/14 Forslag til plan nr. 0203R1201 Detaljregulering felt B2 i Løkenåsen II 2. Snitt 1-6, datert Planbeskrivelse, datert Innspill til varsel oppstart planarbeid Bakgrunn for saken: Reguleringsplan for Del av Løkenåsen syd 0203R9807 ble vedtatt i Fet kommunestyret den Det er i denne planen stilt krav om godkjent bebyggelsesplan før søknad om byggetillatelse kan behandles. I følge gjeldende planlov av 2008 skal det ikke lenger utarbeides bebyggelsesplaner, men detaljreguleringsplaner. Følgelig fremmes detaljreguleringsplan for delfelt B2 med tilhørende atkomstvei og fellesområde til vedtak. I kommunestyret den (K-sak 59/08) ble Del av Løkenåsen Syd vedtatt med noen endringer fra opprinnelig forslag. BYA ble redusert med 5 %. I øvre del ble antall boenheter redusert med 20 %. Dette tilsvarer 32 boenheter. Det er i denne reguleringsplanen skissert 16 boenheter i illustrasjonsplanen, med en BYA på 35 % etter reduksjon. I landskapsplan for Løkenåsen II fra 2012 er det skissert 14 boenheter for del-feltet. Ingen av disse skisseringene er juridisk bindene, men er med på å gi retningslinjer for konsept for planen og type bebyggelse. Forslagsstiller til felt B2 er Tegneriet Bygg og Interiørdesign Ltd og In Situ Landskapsarkitekter AS på vegne av TBA Prosjekt AS. 3

4 Saksutredning: Kunngjøring og varsling Oppstart av planarbeidet ble varslet i Romerikes Blad og på hjemmesidene til Fet kommune med frist for innspill den Det ble også sendt varsel om oppstart til berørte naboer, grunneiere og fagmyndigheter i eget brev. Det kom inn 7 uttalelser. Beskrivelse av planområdet Området er regulert til fremtidig boligområde i gjeldene kommuneplan. Planområdet er en del av vedtatt reguleringsplan for Del av Løkenåsen syd og er der regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Området vil med bakgrunn i føringsgivende planmateriale bli regulert til konsentrert småhusbebyggelse (B2) og lekeområde (FAL2). Felt B2 legger opp til 16 boenheter med konsentrert småhusbebyggelse i rekke. Planen er slik i tråd med anbefalinger fra Landskapsplanen for nedre del av Løkenåsen og Reguleringsplan for del av Løkenåsen syd. Utnyttelsesgraden for området er i henhold til gjeldene plan på 35% BYA. Boenhetene i rekke tar opp høydeforskjellen i terrenget og anses som et godt alternativ for å løse de terrengmessige utfordringene. Bebyggelsen er holdt godt under maksimal kotehøyde som er angitt. Både % BYA og maksimal kotehøyde er videreført fra Reguleringsplan for Del av Løkenåsen Syd. Offentlig ettersyn. Planen lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet varslet Fylkesmannen i Oslo og Akershus (FMOA) at de kom til å fremme innsigelse hvis det ikke ble fremlagt en mer fullstendig ROS-analyse innen tidsfristen for offentlig ettersyn. (vedlegg 4) Etter en fremvisning av ny ROS-analyse (Vedlegg 5) og en utsettelse av høringsfristen, trakk FMOA innsigelsen (vedlegg 6,9). Det kom tilsammen inn 8 merknader innen høringsfristens utløp. 4

5 Merknader offentlig ettersyn: 1. Nedre Romerike brann- og redningstjeneste, (vedlegg 6,1) 2. Statens Vegvesen, region Øst, (vedlegg 6,2) 3. Akershus fylkeskommune, (vedlegg 6,3) 4. Aksjonsgruppa Løkenåsen, (vedlegg 6,4) 5. Torstein Engen og Mette Dale, (vedlegg 6,5) 6. Norges vassdrags- og energiverk, (vedlegg 6,6) 7. ROAF, (vedlegg 6,7) 8. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, (vedlegg 6,8) 1. Nedre Romerike brann- og redningstjeneste, Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS uttaler at parkering, innsnevringer, støyskjerming, beplantning, utsmykning, sykkelstativer, bommer osv ikke må være til hinder for utrykningskjøretøy. Kun én kjørbar adkomstvei til bebygde arealer gjør brann- og ulykkesberedskapen til området svært sårbar. For å sikre vannforsyning til brannvannuttakene bør hovedledningsnettet ha tosidig forsyning. Plassering og valg av avfallsløsning vil ha betydning for brannsikkerheten, og brannsikkerhet bør vurderes ved valg av avfallsløsning. Påsatte branner starter ofte i avfallsbeholdere. Ved etablering av ladestasjoner for el-biler i lukkede garasjeanlegg er det viktig å ta hensyn til at brann i elbil har et annet forløp enn brann i en bensin- /dieselbil. Områder med bratt terreng kan gi større fare for rask og omfattende brannspredning. Materialvalg samt vegetasjon, utforming, møblering og utsmykking av uteareal bør vurderes nøye med tanke på å begrense spredningsfaren mellom byggverk. Det må tilrettelegges for brannvesen i anleggsperioden. Nedre Romerike Brann og feiervesen foreslår rekkefølgebestemmelsene: Før igangsettingstillatelse gis må det foreligge en plan for ivaretakelse av tilstrekkelig tilgang på slokkevannsmengde og slokkevannsuttak og en utomhusplan som viser tilfredsstillende ivaretakelse av tilgjengelighet/adkomst for brannvesenet iht TEK10 og Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS sine retningslinjer vedrørende tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper. En utomhusplan må vise hvordan det skal tilrettelegges for brannvesenet, det tenkes da bl.a. på adkomster for brannvesen, angrepsveier, tilgang på brannvann og oppstillingsplasser. Ved etappevis utbygging bør det utarbeides en midlertidig utomhusplan som viser ivaretakelse av tilfredsstillende tilrettelegging for brannvesenets innsats. 5

6 Adkomst og vannforsyning for brannvesen må være ferdigstilt før bygg kan tas i bruk jf. Pbl nr. 4. Før brukstillatelse gis må tilrettelegging for brannvesenet være tilfredsstillende ivaretatt iht TEK og brannvesenets retningslinjer vedrørende tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper. Tiltakshaver: Det skal ikke legges til rette for felles garasjeanlegg i planområdet. Løsninger for ladestasjoner må følge de regler og forskrifter som gjelder. Adkomstvei med snuhammer til planområdet er ferdig opparbeidet, og tilgjengelighet til området for utrykningskjøretøy er ivaretatt i anleggsperioden. Forslagsstiller foreslår at bestemmelse som sikrer tilgjengelighet og løsning for utrykningskjøretøy og slokkemannskap innarbeides i bestemmelser til planen under fellesbestemmelser, krav til utomhusplan pkt. 2,4 Anlegget skal utformes på en måte som sikrer løsninger og god tilgjengelighet for utrykningskjøretøy, iht TEK10 og Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS sine retningslinjer vedrørende tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper. Avfallsløsning vil bli etablert ved felles adkomstvei for de ulike boenhetene. Dette vil begrense brannspredningsfaren til bebyggelse. Vendehammer er opparbeidet etter kommunal veistandard. Godkjent Utomhusplan og kommunalteknisk rammeplan ivaretar brannvesenets ønsker med hensyn til brannvann og brannbiloppstilling. Dette er presisert i planbestemmelsene. 2. Statens Vegvesen, region Øst, SVV forutsetter at rekkefølgekravene i Reguleringsplan for Løkenåsen II videreføres i detaljreguleringen. Dette gjelder spesielt rekkefølgekrav som omhandler opparbeiding av kryss mellom samlevei til Sa1 til Løkenåsen og Rv22 med busslommer og gs-vei, samt sanering av avkjørsler til boliger langs rv22 i felt A1. Utover dette har ikke SVV noen merknader til planforslaget. 6

7 Tiltakshaver: SVV forutsetter at rekkefølgekravene i Reguleringsplan for LøkenåsenII videreføres i detaljreguleringen. Dette gjelder spesielt rekkefølgekrav som omhandler opparbeiding av kryss mellom samlevei til Sa1 til Løkenåsen og Rv22 med busslommer og gs-vei, samt sanering av avkjørsler til boliger langs rv22 i felt A1. Utover dette har ikke SVV noen merknader til planforslaget. Reguleringsplan for Løkenåsen II fra 2008: 10 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 10.1 Det tillates ikke gitt igangsettingstillatelse for boligbebyggelse innenfor planområdet før kryss med Rv. 22 med tilhørende gangvei/fortau og bussholdeplasser med gangadkomster være opparbeidet i henhold til byggeplan godkjent av Statens Vegvesen. Adkomst til bussholdeplasser på begge sider av riksveien er innbefattet i dette gang- og sykkelsystemet Eksisterende adkomster til bebyggelse i felt A1 skal stenges fysisk og nye fellesavkjørsler opparbeides før det gis igangsettingstillatelse for bygging av boliger innenfor planområdet Regulerte offentlige adkomstveier med fortau og felles adkomstveier, parkeringsplasser, gangveier, gangstier og lekeplasser skal opparbeides før boliger som sogner til anleggene tas i bruk eller etter annen avtale med kommunen. Det foreslås at rekkefølgekravene innarbeides i forslag til plan. Sa1 og kryss til rv. 22 er ferdig opparbeidet. Rekkefølgekravene tas til etterretning. 3. Akershus fylkeskommune, Ingen merknader Tiltakshaver: Undersøkelsesplikten iht kulturminneloven er ivaretatt, og Akershus fylkeskommune har for øvrig ingen kommentarer til planforslaget. Tas til etterretning 7

8 4. Aksjonsgruppa Løkenåsen, Aksjonsgruppa viser til vedtak gjort i Fet kommune om å begrense det totale antall boliger i Løkenåsen II til 212 boenheter, og stiller spørsmål ved hvorfor det legges opp til et høyere antall boenheter innenfor felt B2 enn i reguleringsplanen fra Aksjonsgruppa har videre merknader til hvordan krav til høyder er utformet i planen. Brudd på bestemmelser i Regulering for del av Løkenåsen Syd: Det skal legges spesielt vekt på at bebyggelsen tilpasses terrenget Gesims og mønehøyde skal måles fra gjennomsnitlig terrengplan på bygningens lavestliggende terrengside og Gesims og mønehøyde skal være i samsvar med angivelse på plankartet og disse bestemmelser. - Bebyggelsen har pulttak Tiltakshaver: Innledningsvis vil vi påpeke at det ikke vil være behov for å søke om dispensasjon selv om detaljreguleringsplanen for felt B2 på noen områder avviker fra gjeldende reguleringsplan for området. Iht plan- og bygningsloven ( 12-3) skal privat forslag til detaljregulering innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplan og områderegulering. Det vil si at det er anledning til å gjøre mindre endringer fra foreliggende områdeplaner. Detaljregulering kan skje som utfylling eller endring av vedtatt reguleringsplan. Dispensasjon er per definisjon et avvik fra en vedtatt plan. Det kan søkes om dispensasjon når man ønsker å avvike fra en vedtatt plan uten å gjennomføre en ny regulering. Når man derimot regulerer et område, erstatter den nye reguleringsplanen gjeldende plan for området. Så lenge denne nye planen er i samsvar med overordnede planer, vil det ikke være nødvendig å søke om dispensasjon. Ved utarbeidelse av ny reguleringsplan, er det altså anledning til å gjøre mindre endringer i forhold til planer som gjelder i området fra før. Landskapsplanen som er utarbeidet for Løkenåsen er ikke bindende i forhold til antall boliger i felt B2. Det er reguleringsplanens bestemmelser om grad av utnytting som er styrende for bebyggelsens omfang. I reguleringsplanen for Løkenåsen II fra 2008, er det iht 3.3 tillatt grad av utnytting på inntil % BYA=35 % innenfor felt B2. I forslag til detaljregulering for felt B2 er maksimal tillatt grad av utnytting også satt til % BYA = 35 %. Gjennom kommuneplanen er det gitt føringer for utbyggingstakten på Løkenåsen, ved at antall boliger som kan oppføres innenfor Løkenåsen per år begrenses med bakgrunn i behov for å øke kapasiteten på teknisk og sosial infrastruktur i kommunen. 8

9 I bestemmelsene i Kommuneplan for Fet , er det gitt følgende begrensning i utbyggingstakten på Løkenåsen: Kap II Byggeområden, 3 vilkår for gjennomføring av planen Garderåsen IV og Løkenåsen kan først utbygges når reguleringsplan er vedtatt og gjennomføringen mht. teknisk infrastruktur, grønnstruktur mv. er sikret gjennom utbyggingsavtale. Av hensyn til ekstern sosial og teknisk infrastruktur kan maks. 50 boliger pr. område tas i bruk innen utgangen av Deretter kan maks. 50 boliger pr. område tas i bruk pr. år dersom forutsetninger for og krav til ekstern sosial og teknisk infrastruktur mv. er oppfylt iht utbyggingsavtale. Høydebasseng må være etablert før boliger i Garderåsen IV kan tas i bruk. For begge områder vil utbygging etter 2010 være avhengig av at kapasiteten på renseanlegg RV er sikret og at det kan dokumenteres tilstrekkelig skolekapasitet i den aktuelle skolekrets. Foreløpig er det kun etablert et fåtall nye boliger i Løkenåsen, og utbyggingstakten som er fastsatt i kommuneplanen vil ikke overskrides. Gjeldende reguleringsplan for Løkenåsen II er utarbeidet etter plan- og bygningsloven av I 2008 ble det vedtatt ny plan- og bygningslov som trådte i kraft Detaljreguleringsplan for Løkenåsen II felt B2 er utarbeidet iht ny planlov av På samme måte er det vedtatt ny byggteknisk forskrift i 2010, Forskrift om tekniske krav til byggverk, TEK10, som trådte i kraft Iht gjeldende forskrift, TEK10, skal gesims og mønehøyde beregnes fra gjennomsnittlig planert terreng. TEK 10, 5-9. Bygningers høyde Gesims- og mønehøyde angis med kotetall eller i meter fra planert terreng. Høyder måles etter 6-2. Avvik fra høydebestemmelsene i plan- og bygningsloven 29-4 første ledd må fastsettes i den enkelte plan. Kommunen kan i bestemmelse til plan fastsette høyder for ulike deler av bygning Høyde (1) Gesimshøyde er høyde til skjæringen mellom ytterveggens ytre flate og takflaten. Hvor taket er forsynt med et takoppbygg eller parapet som stikker mer enn 0,3 m opp over takflaten, regnes høyden til toppen av takoppbygget/parapetet. Gesimshøyde måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Når det gjelder forholdet mellom gesims og mønehøyde, vil vi påpeke at øverste gesims i dette tilfelle går der mønet normalt vil være, og ikke utenfor veggliv mot vest. Formålet med denne måleregelen i teknisk forskrift er bl.a. å forhindre veldig høye fasader ved øverste gesims, når denne trekkes ut til fasaden. Slik bebyggelsen er utformet i forslag til plan, vil fasade mot vest opp til takterrassen ikke overstiger 6m. Hensikten med å benytte pulttak her, er å få gode 9

10 oppholdsarealer på tak for beboere i planområdet. Disse takterrassene vil være avskjermet fra bakenforliggende bebyggelse. Iht teknisk forskrift har kommunen anledning til å angi avvikende høydebestemmelser og fastsette høyder for deler av bebyggelsen i reguleringsplanens bestemmelser. Det er i bestemmelsene i planforslaget også sikret at bebyggelsen høyde begrenses ved at det ikke tillates å oppføre bebyggelse som overstiger kote 181. Dette er helt i samsvar med gjeldende reguleringsplan i området: REGULERINGSPLAN DEL AV LØKENÅSEN, ID 0203 R9807, vedtatt Bebyggelsen skal ha maks. gesimshøyde 6,0 m og maks. mønehøyde 9,0 m. I felt B1-B5 skal byggehøyden / mønehøyden ikke overstige følgende kote: Felt B2 maks kote 181. Det er utfordrende terreng å bygge i på Løkenåsen, og det vil være nødvendig å sprenge ut fjell på tomten for å kunne bebygge den. I bestemmelsene i reguleringsplanen for Løkenåsen II fra 2008, står det at det skal legges vekt på at bebyggelsen tilpasses terrengforholdene. Innenfor felt B2 er det en naturlig høydeforskjell på inntil 14m, og for å ta opp noe av høydeforskjellen i terrenget, er det valgt å utforme ny bebyggelse med underetasjer. Det skal tilbakefylles mot bygninger og fjell, slik at terrenginngrepene vil bli så små som mulig. Det er i bestemmelser til planen stilt krav om beplantning og utforming av uteområdene som også vil bidra til dette. Det medfører riktighet at merknadene som her er påpekt er endringer fra den opprinnelige reguleringsplanen for hele Løkeåsen II. Når nå hvert del-felt skal bli omregulert er det mulighet for å fravike bestemmelser fra den eldre planen der dette er hensiktsmessig. Terrenget i B2 er svært utfordrende. Videre er det kommet inn andre krav i pbl 2008 som må hensyntas i en ny regulering av del-feltet og som man tidligere kunne se bort fra. Dette gjelder krav som for. Eks. Universell utforming som ikke var et krav tidligere. Dette understreker betydningen av å endre noen av kravene satt i reguleringsplan for del av Løkenåsen syd slik at bebyggelsen kan tilpasses del-feltet på best mulig måte. I vedtak av reguleringsplan for Del av Løkenåsen Syd er det i illustrasjonplanen skissert 16 boenheter. Dette er ikke juridisk bindene, men er ment som en illustrasjon av hvordan feltet skal eller kan bygges ut I landskapsplanen fra 2012 er det skissert 14 stk boenheter innenfor felt B2. Formålet med landskapsplanen er å illustrere bygningstype (konsentrert småhusbebyggelse) og prinsipper for plassering av bebyggelsen i landskapet (bebyggelse med underetasje i dette tilfellet). 10

11 Landskapsplanen er imidlertid kun illustrerende og er ikke et juridisk bindende dokument mht antall boliger. Det er pr. i dag gitt brukstillatelse på vel 20 boenheter i Løkenåsen II. Utbyggingen skjer dermed i begrenset hastighet, noe som var grunnlaget for å sette et maks antall boenheter i Løkenåsen II. Det juridisk bindene i denne sammenheng er makismal kotehøyde og maks BYA. Maksimalt tillatt kotehøyde er iht områdereguleringen satt til kote +181 for felt B2, maks. BYA er 35%. Det er tillat å fravike fra dette i ny plan, men bestemmelsene i reguleringsplan for del av Løkeåsen syd synes fremdeles å være hensiktsmessige og det er valgt å beholde dette i ny reguleringsplan. Ny bebyggelse er planlagt bygget med pulttak. Pulttaket strekker seg imidlertid kun i takflatens halve bredde, slik at øverste gesims har en plassering omtrent der mønelinjen normalt vil ligge, og ikke i bygningens fasade. Grunnprisnippet for bestemmelsen om at høyder måles fra lavestliggende side var for å begrense høyden på veggliv eller fasade uten trapping etter terreng. Ved å ha en tilbaketrukket etasje, vil fasadens inntrykk bli vesentlig nedtonet i forhold til både fjernvirkning og påvirkning på naboer og vil heller ikke gå ut over begrunnelsen til bestemmelsen om høyder. Den vil derimot tilpasse seg terrenget i større grad og utnytte delfeltet på en bedre måte. Bebyggelsens fasaden vil slik stå i forhold til omkringliggende bebyggeselse, men uten å begrense lokal tilpassning i for stor grad. En slik trapping av fasaden legger også opp til et bedre uteoppholdsareal for fremtidige beboere.ny bebyggelse planlegges med takterrasse på en nærmere angitt del av takflaten. Denne vil ligge flere meter under tillatt total kotehøyde, og ingen takkonstruksjoner/gjerder e.l. vil bli høyere enn tillatt maks kotehøyde. 5. Torstein Engen og Mette Dale, Forslaget bryter med landskapsplanen fra 2012, der det er skissert 12 boenheter. Gesims og mønehøyde i beregnes ut fra gjennomsnitt planert tereeng, i motsetning til 2,3 i reguleringsplan for Del av Løkenåsen syd, der gesims og mønehøyde måles ut i fra gjennomsnittlig høyde på terreng på bygningens lavestliggende side. Vil ha tilbakemelding fra sakbehandler hvorfor dette er endret. Pultak er ikke i samsvar med tidligere regulering. Vil beholde Fal 2 som naturtomt. Presiserer at Fal2 og markdekket ikke skal ødelegges av motoriserte kjøretøy 11

12 Tiltakshaver Naboene ber om at det tydeliggjøres i bestemmelsene at eksisterende skogbunn og vegetasjon i felles lekeareal FAL 2 må bevares i sin helhet. Forslagsstiller er av den oppfatning at det bør tilrettelegges med en sti og eventuelt en liten samlingsplass sentralt i lekearealet. Utover dette bør all vegetasjon bevares for å opprettholde arealet som naturområde/naturlekeplass. Det bør imidlertid åpnes for at det kan tynnes i vegetasjonen ved behov. Dette vil legge til rette for god vekst for enkelttrær med god kvalitet. Forslagsstiller foreslår at bestemmelsenes 3.2 Felles lekeplass FAL2, andre avsnitt, endres fra: Eksisterende skogbunn og trevegetasjon skal i størst mulig grad bevares. For å gjøre arealet mer tilgjengelig og egnet til lek, kan krattvegetasjon i nødvendig grad fjernes. Skogbunn og annen vegetasjon som skades i forbindelse med byggearbeider skal erstattes med nyplanting. Til: Eksisterende skogbunn og trær skal bevares. Det tillates likevel opparbeidet sti og samlingsplass på arealet. For å gjøre arealet mer tilgjengelig og egnet til lek, skal eventuell krattvegetasjon i nødvendig grad fjernes. Skogbunn og annen vegetasjon som skades i forbindelse med byggearbeider skal tilbakeføres til den stand det var. For øvrig vises det til våre kommentarer over. Landksapsplanen for Løkenåsen II er ikke et juridisk bindene dokument, men en del av planmaterialet for reguleringsplan for Løkenåsen II. Illustrasjonsplan for Del av Løkenåsen Syd viser 16 boenheter i rekke. Siste revidering av Lanskapsplan fra 2012 viser 14 boenheter med konsentrert småhusbebyggelse i rekke. Prinsippet om bebyggelse i rekke er det holdt fast ved i ny regulering. I en ny regulering er det mulighet for å endre tidligere bestemmelser i områder der dette synes hensiktsmessig. For øvrige merknader vises til kommentar til Aksjonsgruppa for Løkenåsen. 3,2 innskjerpes for å etablere FAL 2 til et naturlekeområde, der den naturlige vegetasjonen skal bevares. 6. Norges vassdrags- og energiverk, Ingen merknader Tiltakshaver: Fylkesmannen i Oslo og Akershus har ingen merknader til forslag til plan. Tas til etterretning 12

13 7. ROAF, Det legges i planen opp til avfallsløsning med separate avfallsbeholdere. ROAF anbefaler etablering av avfallsbrønner i områder hvor det planlegges etablert mer enn 10 boenheter, og ber om at man foretar en vurdering rundt etablering av avfallsbrønner for felt B2. Tiltakshaver: Tiltakshaver har vært i kontakt med ROAf. For at en løsning med nedgravde avfallsbeholdere skal være hensiktsmessig, må alle boligene langs adkomstveien benytte samme type renovasjonsløsning. Dette er i dagens situasjon lite aktuelt. Felt A2 er allerede delvis bygget ut, og det vil samtidig bli relativt stor avstand for noen av boligene til en felles løsning. Vi viser til e-post fra Roaf datert : «ROAF opprettholder sitt ønske om felles løsning for dette området. En slik løsning vil likevel kun komme til sin rett fullt ut dersom alle boenhetene i veien tilknyttes løsningen. I motsatt fall vil veien bli trafikkert med dobbelt så mange renovasjonskjøretøy pr. år siden avfallsbrønner og beholdere betjenes av to forskjellige renovasjonsbiler. Pr. i dag virker det vanskelig å involvere samtlige boenheter i en felles løsning ute ved veien, bla. pga. avstand fra de innerste boenhetene. Vi ønsker likevel å holde muligheten åpen for etablering av felles løsning i form av avfallsbrønner på et senere nivå.» Det legges opp til avfallsbeholdere for hver bolig, eventuelt at to og to boliger har felles beholder. Avfallsbeholdere plasseres ved felles avkjøring. Det vil ikke på nåværende tidspunkt være hensiktsmessig med avfallskummer som betjener alle boenheter innenfor delfeltet. Vi tar ellers ROAF sitt ønske om avfallsbrønner til etterretning. 8. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Varsel om innsigelse trekkes etter å ha mottatt oppdatert planmateriale. Ingen merknader for øvrig Tiltakshaver: Fylkesmannen i Oslo og Akershus har ingen merknader til forslag til plan. Tas til etterretning 13

14 Eiendomsgrenser endret I etterkant av offentlig ettersyn har Leikvin, som eier og utbygger av Løkenåsen II, og eier av gnr./bnr 40 /73 anmodet en grensejustering. Det foregår derfor en prosess om arealoverføring fra gnr./bnr. 40/76 som utgjør Fal 2, og 40/75, til gnr./bnr. 40/73 som er nabo til reguleringsområdet. Som et resultat av dette må plankartet endres når arealoverføringen er ferdig behandlet. Endret arealplankart må leveres kommunen før vedtaksmelding sendes ut. Kommunalt behandlingsgebyr For behandling av forslag til detaljreguleringsplan 0203 R1302, felt B2 i del av Løkenåsen, gnr./bnr. 40/85 og 40/75, vil behandlingsgebyret bli som følger: Behandlingsgebyr for detaljreguleringsplaner 2014 Fet kommune Gebyr per. Plansak ,0,- Inntil 5000 m2 (5000 m2 x 6,3kr per m2) ,0,- Fra 5001 til m2 (1800 m2 x 5,0 kr per m2) 9 000,0,- Fra og oppover (0m2 x3,4 kr per m2) 0,0,- SUM ,0,- Vedtaket er fattet i medhold av pbl 33-1 og er i henhold til Fet kommunes gebyrregulativ. 14

15 Rådmannens vurdering: Det er i planen fokusert mye på terrengtilpasning for å etterkomme alle krav og få gode boforhold for fremtidige beboere. For å løse de store terrengutfordringene på del-feltet, anses løsningen med konsentrert småhusbebyggelse i rekke som den beste løsningen. Bebyggelsens utforming sikrer tilstrekkelige uteoppholdsareal og universell utforming av adkomst. Planen for B2 synes å ivareta hovedhensikten med boligbygging i Løkenåsen II, og bebyggelsen holder seg under maksimal mønehøyde. I tillegg er maks BYA på 35 % beholdt. Først når kommunen har mottatt forbedret plankart etter grensejusteringen vil planen anses som ferdig. Planen anbefales vedtatt med forbehold om at plankart med grenseendring mottas RÅDMANNEN I FET Trine Myrvold Wikstrøm (sign) 15