Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling

Transkript

1 Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling SAMLET SAKSPROTOKOLL Arkivsak: 2013/ Arkiv: 0203R1302 Dato: Saksbehandler: Kari Marte Haugstad Utv.saksnr Utvalg Møtedato 27/14 Fast utvalg for plansaker /14 Kommunestyret Vedtak av detaljreguleringsplan for felt B5 i Løkenåsen II, plan nr. 0203R1302 Rådmannens innstilling: Vedtak til detaljreguleringsplan med bestemmelser for felt B5, G.nr./Bnr. 40/85 og 40/75 plan nr R1302, vedtas i medhold av plan- og bygningsloven Saksprotokoll i Fast utvalg for plansaker Fast utvalg for plansakers behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Fast utvalg for plansakers enstemmige innstilling: Vedtak til detaljreguleringsplan med bestemmelser for felt B5, G.nr./Bnr. 40/85 og 40/75 plan nr R1302, vedtas i medhold av plan- og bygningsloven

2 Saksprotokoll i Kommunestyret Kommunestyrets behandling: Repr. Ronny Røste (FrP) la fram følgende primære forslag: «Saken utsettes og sendes tilbake til administrasjonen for ny utredning med henvisning til vedtak i K-sak 51/13.» Under forutsetning av at kommunestyret vedtar Fast utvalg for plansakers innstilling i saken la repr. Ronny Røste fram følgende subsidiære forslag: «Vedtaket er først gyldig når formannskapet har fått tilfredsstillende plan for hvordan nedre del skal begrenses til 86 boenheter.» Repr. Ronny Røstes utsettelsesforslag falt med 12 stemmer. Stemmene for forslaget fordelte seg slik: FrP-4, V-2, H stemte mot forslaget. Fast utvalg for plansakers innstilling ble vedtatt med 15 stemmer. Stemmene for innstillingen fordelte seg slik: AP-11, SP-2, SV-1, H stemte mot innstillingen. Repr. Ronny Røstes subsidiære forslag falt med 12 stemmer. Stemmene for forslaget fordelte seg slik: FrP-4, V-2, H stemte mot forslaget. Kommunestyrets vedtak: Vedtak til detaljreguleringsplan med bestemmelser for felt B5, G.nr./Bnr. 40/85 og 40/75 plan nr R1302, vedtas i medhold av plan- og bygningsloven

3 Vedlegg: 1 Plankart, datert: Reguleringsbestemmelser, datert Illustrasjonsplan, datert Snitt A og B 5 Merknader offentlig ettersyn Dokumenter som ligger på saken: 1. Prinsippløsning atkomst fra VEG 4, datert ROS-analyse, datert Planbeskrivelse, datert Innspill til varsel oppstart planarbeid 5. Fast utvalg for plansaker- 1.gangbehandling, sak nr. 40/ Bakgrunn for saken: Delfelt B5 ligger i nedre del av Løkenåsen. Området er regulert gjennom Reguleringsplan for Del av Løkenåse syd med plannr. 0203R9807, som ble vedtatt i kommunestyret i Fet den Det er her stilt krav om godkjent bebyggelsesplan før søknad om byggetillatelse kan behandles. I følge plan- og bygningsloven av 2008 utgår begrepet bebyggelsesplaner og erstattes av detaljreguleringsplaner. Følgelig fremmes forslag til detaljreguleringsplan for delfelt B5. I varslingsannonsen for reguleringsarbeidet var også felt A1 inkludert i planområdet. Det ble i begynnelsen av 2013 sendt inn reguleringsmateriale med plannr R1111 til kommunen for kun felt A1. Denne planen ble vedtatt Følgelig foreslås her kun detaljreguleringsplan for delfelt B5 vedtatt.

4 Forslagsstiller er Vindveggen Arkitekter AS på vegne av Kruse Smith Eiendom AS. Planen har til hensikt å legge til rette for boligbebyggelse på delfeltet. Saksutredning: Kunngjøring Varsel om igangsetting av planarbeidet med detaljregulering av B5 ble varselet i Romerikes blad den Hjemmelshavere, rettighetshavere, fagmyndigheter, naboer og organisasjoner er varslet i brev. Det kom inn 7 uttalelser etter varsel om oppstart. Førstegangsbehandling Forslag til reguleringsplan 0203R1302 ble fremmet for fast utvalg for plansaker (FUP) den Planleggingens formål var ved politisk behandling å detaljregulere for konsentrert småhusbebyggelse på feltet B5. Etter rådmannens innstilling ble nedre del (vestre) av planområdet vedtatt endret fra boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse til boligbebyggelse blokkbebyggelse. Parkering skal etableres i underetasjen. I øvre del (østre) ble konsentrert småhusbebyggelse beholdt. Nedre del tillates utbygd med inntil 24 boenheter. Øvre del tillates bebygd med inntil 12 boenheter. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet til I perioden for offentlig ettersyn kom det in 7 merknader, disse er referert og kommentert under.

5 Merknader innkommet i forbindelse med offentlig ettersyn: Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Ingen merknader Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS, datert Det bes om at forhold rundt tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper jf i Teknisk forskrift blir ivaretatt. Tilgjengelighet til bygning, behov for vannforsyning og biloppstillingsplasser trekkes spesielt frem. Det påpekes videre at høydeberedskapen i Fet kommune ikke innbefatter stigebil/maskinstige. På grunn av endringer i Teknisk forskrift vil dette være påkrevet ved bebyggelse over 3. etg. Brannvesenet trekker også fram flere forhold som bør ivaretas før det kan gis igangsettingstillatelse og midlertidig brukstillatelse innenfor området. Forslagstillers kommentar: Tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper iht. teknisk forskrift skal ivaretas ved tiltak og i anleggsperioden. Hva gjelder høydeberedskapen i Fet kommune er merknaden rettet direkte til kommunen og besvares best av kommunen selv. Enkelte av forholdene som påpekes er ikke av reguleringsmessig art og vil først bli aktuelle når et tiltak og tilhørende brannsikkerhet detaljprosjekteres og ansvarsbelegges etter plan- og bygningsloven. Merknad fra Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS bes videreført av kommunen som tema til framtidig byggesak. Fet kommune: Som følge av endringer i Tek. 10 påpeker NRBR behovet for stigebil ved tillatelse av oppføring av bygninger over 9 meter (3etg.). Fet kommune tar merknaden til orientering og forutsetter at kravet til stigebil uansett må oppfylles. ROAF, datert Ingen merknader Statens vegvesen, datert Ingen merknader Vindveggen Arkitekter, datert Idet planen ble lagt ut til offentlig ettersyn ble bestemmelse endret av kommunen, uten at dette på forhånd ble diskutert/godkjent av forslagstiller og initiativtaker. Etter dialog mellom initiativtaker og kommunen, ber forslagstiller om at ovennevnte bestemmelse endres til følgende ordlyd:

6 3.2.4 Uteplasser Det skal etableres privat, vestvendt balkong/terrasse tilknyttet hver boenhet. Areal på lokk over parkeringsetasje og mellom bygningskroppene skal opparbeides som felles uteoppholdsareal med mulighet for nærlekeplass for de minste. Felles uteoppholdsareal/uteplass skal være tilgjengelig direkte fra heis-/trappehus eller fra terreng. Ved etablering av takterrasse, skal denne være tilbaketrukket fra fasadeliv. Utforming av felles uteplass(er) skal framkomme i utomhusplan, jf Fet kommune: Endringer ble gjort med den hensikt å sikre beboerne tilstrekkelig uteoppholdsareal. Noen endringer er gjort i formuleringen av bestemmelsen, men hensikten med bestemmelsen er fremdeles oppnådd. Aksjonsgruppa Løkenåsen II v/ Mads Blegen, datert : I hovedsak reagerer aksjonsgruppa på at kommunen gjennom reguleringsplanen legger opp til at det skal kunne tillates flere boenheter enn det som tidligere har vært planlagt på Løkenåsen. Rådmannens innstilling innebærer å øke antall boenheter fra 22 til 36 innenfor delfelt B5 og presiserer at dette ikke automatisk fører til en redusert utnyttelse av øvrige utbyggingsfelt i Løkenåsen. Dette strider med fylkesmannens vedtak vedrørende delfelt A1 og øker bekymringen for at det totale antall boenheter på 212 skal overskrides i Løkenåsen II som helhet. Aksjonsgruppa følger videre ikke med på resonnementet at en økning i antall boenheter innenfor delfelt B5 vest vil kunne føre til økt trafikksikkerhet. Det henvises også til endringer vedørende BYA, høyde, tilpasning til terreng og type bebyggelse som strider med tidligere regulering. Forslagstillers kommentar Store deler av aksjonsgruppas merknad er rettet direkte til kommunen og til kommunens håndtering av tidligere vedtatte føringer for området, noe som best vil kunne besvares av kommunen selv. Forslagstiller hadde opprinnelig framsatt et planforslag for kommunen som videreførte føringene i gjeldende reguleringsplan 0203 R9807 fra På bakgrunn av fast utvalg for plansakers førstegangsbehandling av planforslaget er «konsentrert småhusbebyggelse» videreført innenfor felt B5-øst mens formålet for felt B5-vest er endret til blokkbebyggelse, noe som er i tråd med anbefalingene i Landskapsplanen for Løkenåsen. Foreliggende planforslag har i tillegg trukket ut en del av tidligere regulert boligformål som her foreslås til grønnstruktur/veianlegg, noe som medfører forminskning av byggeområdet. Dette, sammen med endring av bygningstypologi, har ført til en økning i grad av utnytting og høyder. Hva gjelder trafikksikkerhet og antall boenheter var det kommunens ønske å ha så få avkjøringer til delfeltene som mulig, selv om vei 4 inntil videre er en blindvei. Siden delfelt B5 vest er så smalt ville det være nærmest umulig å innfri kommunens krav om få innkjøringer med konsentrert småhusbebyggelse, i tillegg til at alle boenhetene hadde fått direkte avkjøring fra vei 4. Dette anså kommunen som uheldig trafikksikkerhetsmessig.

7 I henhold til plan- og bygningsloven 12-3 må detaljreguleringsplaner innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer. Detaljregulering kan skje som utfylling eller endring av vedtatt reguleringsplan. Kommunen er planmyndighet i detaljreguleringsaker og avgjør hvorvidt planforslaget anses å innfri ovennevnte. På bakgrunn av fast utvalg for plansakers førstegangsbehandling av planforslaget og tilhørende vedtatte endringer, er det forslagstillers antakelse at kommunen anser at planforslaget ikke «bryter med det meste». Fet kommune Reguleringsplanen for delfelt B5 er vurdert ut i fra en helhetlig løsning for Løkenåsen og den opprinnelige tanken for dette spesifikke område. Planen for Løkenåsen med maks antall boenheter på 212 er det gjeldende planleggingsverktøyet når regulering for delområder skal planlegges. Ved detaljregulering av delfelt B5 fremmet imidlertid rådmannen en alternativ bebyggelse ved 1.gangsbehandling. Dette fordi administrasjonen så at en endring i type boenheter på den nedre del ville føre til at trafikksikkerheten ble bedre ivaretatt og terrenget ble bedre utnyttet. Ved en høyere utnytting av tomta i form av blokkbebyggelse, oppnådde man bedre uteoppholdsareal for beboerne enn en hadde fått ved småhusbebyggelse. Dette viser at det enkelte ganger ved detaljregulering kan være fornuftig å fravike fra områdeplanen hvis løsningen blir bedre på det enkelte området og den opprinnelige tanken bak feltet ikke er fraveket. Fremdriftsplan Planutvalget 1.gangsbehandling Offentlig ettersyn: Planutvalgets 2.gangsbehandling Sluttbehandling Kommunestyret Sluttbehandling Ved 1.gangsbehandling ble det vedtatt å endre vestre del av planområdet fra konsentrert småhusbebyggelse til blokkbebyggelse fordelt i 2 blokker. Dette mente administrasjonen ville utnytte terrenget på en bedre måte. Forslagstiller har etter dette arbeidet med utformingen av blokkbebyggelsen, der de har kommet fram til at en fordeling i 3 bygningskropper vil være fordelaktig. Kommunen ser seg enige i at dette vil kunne gi mer lys inn i leilighetene og bedre tilrettelegging av uteareal og felles oppholdsrom rundt blokkbebyggelsen.

8 Illustrasjonsplan Snitt B Rådmannens vurdering: Planforslaget sikrer god trafikksikkerhet og en god utnytting av terrenget. Det følger også opp hovedtrekket fra anbefalingene fra landskapsplanen for Løkenåsen (nedre del) og vil føre til en fornuftig og god utnytting av arealet som utgjør delfelt B5. Planen anbefales vedtatt. RÅDMANNEN I FET Trine Myrvold Wikstrøm (sign)