Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling

Transkript

1 Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling Arkivsak: 2011/ Arkiv: 0102R1112 Dato: SAMLET SAKSPROTOKOLL Saksbehandler: Morten Andreas Kirkemo Utv.saksnr Utvalg Møtedato 2/16 Fast utvalg for plansaker Forslag til reguleringsplan for boliger i Nordlia, gnr/bnr 18/64, i Fet kommune - Plan nr R1112 Rådmannens innstilling: Forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Boliger i Nordlia, gnr./bnr. 18/64, i Fet kommune - plannummer 0102 R1112, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven

2 Saksprotokoll i Fast utvalg for plansaker Fast utvalg for plansakers behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Fast utvalg for plansakers enstemmige vedtak: Forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Boliger i Nordlia, gnr./bnr. 18/64, i Fet kommune - plannummer 0102 R1112, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven

3 Vedlegg: 1. Forslag til planbestemmelser, datert Forslag til plankart, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert Illustrasjonsplan, datert Snitt A-A, datert Snitt B-B, datert Samlede innspill til varslet planstart Dokumenter som ligger på saken: Varslingsbrev oppstart planarbeid Bakgrunn for saken: Eiendommen har inntil den ble solgt i 2011 vært brukt som fritidseiendom. Etter salget har hytten som sto på eiendommen blitt revet og det ønskes nå å regulere eiendommen til boligbebyggelse i tråd med kommuneplanen. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for utbygging av fire boenheter på eiendommen. Avkjørsel/adkomst vil være fra Nordlia veien. Reguleringsplan for Boliger i Nordlia, gnr 18 bnr 64 fremmes på vegne av SEK Eiendomsutvikling AS. Forslagstiller er Øvre Romerike Prosjektering AS. Beskrivelse av planområdet Reguleringsplanområdet omfatter gnr/bnr 18/64 med deler av 18/37, 18/85, og 18/146. Planområdet er på 3,2 daa og grenser i nord og sør til eksisterende boligtomter, til et skogsområde i øst, og i vest grenser den mot et grøntbelte og veien Nordlia. Det er ca. 1 km i luftlinje til Fetsund sentrum og jernbanestasjonen.

4 (Kilde: Fet kommunes kartportal).

5 (Kilde: Fet kommunes kartportal). For mer detaljert beskrivelse av planområdet vises det til vedlegg 3 Planbeskrivelse. Saksutredning: Kunngjøring Planen er varslet i Indre Akershus blad og Romerikes blad den Det er sendt brev til berørte grunneiere, naboer, private og offentlige instanser. Frist for å komme med merknader var satt til den Det kom inn totalt 6 uttalelser Samtidig med varsling av planarbeid ble det varslet om oppstart av byggesak med tanke på felles behandling iht. pbl av uttalelsene er fra naboer og de har blitt svart direkte med brev. På grunn av endringer i løpet av planprosessen må naboer varsles på nytt i forbindelse med byggesøknaden. Grad av utnytting (jf. 5.1) Utnyttelsesgraden for boligområdene er satt til % BYA = 37% (åpen småhusbebyggelse)

6 Bebyggelsens høyder (jf. 5.2 og 5.3) Maks tillatt gesimshøyde er 6,5 meter og maks tillatt mønehøyde er 8,5 meter målt fra overkant sokkel. Mønehøyden skal ikke overstige kote 175,50. Bebyggelsen i området skal ha skråtak. Takvinkel skal være mellom 22 og 40 grader. Garasjer og boder skal tilpasses bolighusets form, takvinkel og materialbruk. Atkomst (jf. 6.1 og 5.4) Felles avkjørsel skal opparbeides i henhold til plankartet og i tråd med kommunal vegnorm for Fet kommune Det tillates stigning på inntil 12,5 %.med adkomst fra Nordlia veien. Det skal avsettes minst 2 parkeringsplasser per boenhet, hvorav minst en skal være under tak. På parkerings/manøvreringsarealet tillates maks stigning 5 % i lengdeprofilet og et tverrfall på maks 3 %. Overvannshåndtering ( 4.1) Overvann/takvann/drensvann skal håndteres lokalt, enten ved fordrøyning/infiltrasjon eller ved bruk av naturlige vannveier. Overvannshåndtering skal dokumenteres ved søknad om tiltak. I fyllinger skal det brukes kun drenerende masser til infiltrasjon av overvann. For ytterligere beskrivelse av planforslaget vises det til vedlegg 3, planbeskrivelse, del 5 om vurdering av planforslaget. Konsekvenser av planforslaget Konsekvenser i forhold til overordnede planer og mål. Planforslaget er tråd med kommuneplanen for Fet Iht. til forskrift om konsekvensutredning 2, 2. ledd, er dette planforslaget i tråd med overordnet plan. Det vurderes også at planforslaget ikke faller inn under kriteriene i forskriftens 3, da planforslaget ikke har vesentlige virkninger for miljø og samfunn jf. 4. Iht. til forskrift om konsekvensutredninger jf. 2 og 3 er det vurdert at denne planen ikke utløser krav om konsekvensutredning. Vurderinger etter Naturmangfoldlovens 8-12 Se planbeskrivelsen under punkt 2.1 for vurdering etter naturmangfoldsloven og andre konsekvensvurderinger under kapittel 5.

7 Behandlingsgebyr for detaljplanlegging (pbl 12,3, 12,10 og 12,11): Fet kommunes gebyrregulativ 2015 pkt Totalt regulert areal Gebyr per sak Inntil 5000 m2, pr. m2 Sum 3.16 daa kr kr kr INNSPILL TIL VARSEL OM PLANSTART I løpet av varslingsperioden, fra til , kom det inn 6 merknader. Følgende er en kort oppsummering av merknadene, samt forslagsstillers kommentarer til disse. 1. Atle Sandberg, «Kan ikke se at det foreligger høydebeskrivelse fra grunnfjell eller høyde forskjeller mellom ny bebyggelse og eksisterende. Dette vil jeg anta er meget viktig for kommunen og meg selv. Da jeg skulle bygge var det avgjørende for kommunen at ny bebyggelsen ikke skilte seg ut fra eksisterende boliger. Vi diskuterte den gang høydeforskjeller på cm. Samtidig vil jeg påpeke at det ikke foreligger noe nabovarsel på fyllmassen som er lagt på tomten, dette er en mangel som utbygger plikter å sende varsel om. Jeg ber derfor å få tilsendt manglende opplysninger.» Det er laget illustrasjonsplan med snitt som viser hvordan tomta skal opparbeides med høyder. 2. Statens vegvesen, Har ingen merknader til varslet planoppstart. Tas til orientering.

8 3. Romerike avfallsforedling IKS, «Det anbefales felles oppsamlingsplass ved felles atkomst for boligene. Dette begrunnes med begrensede muligheter for renovasjonsbilene til å snu utenfor boligene samt at man ønsker å redusere mengden støyende og til tider farlig trafikk inne i boligområder. ROAF yter fri konsulenthjelp relatert til renovasjon av husholdningsavfall i saker som berører eierkommunene. Utbygger må kontakte ROAF for videre planlegging av renovasjonsløsning.» Forslagstiller har vært i kontakt med Romerike Avfallsforedling IKS (ROAF) den For de 4 planlagte eneboligene anbefalte ROAF 2 stk. beholdere på 660 liter (en for restavfall og en for papir). Kravet er at beholderene må stå maks 5 meter fra kjørbar veg og det skal være ryddet for snø når søppelbilen kommer. Hver beholder måler 1,4 m x 0,8 m. Planlagt plassering blir ved innkjørselen til boligene fra Nordlia. Her må det opparbeides et lite platå som beholderne kan stå på. 4. Guro Grøneng, «Atkomst til nye boliger går over en stripe som tilhører gnr. 18, bnr. 37. Det har tidligere foreligget en avtale om bytte av vegrett i form av at eier av gnr. 18, bnr. 64 skulle få vegrett over en stripe som tilhører gnr. 18, bnr. 37, mot at gnr. 18, bnr. 37 fikk vegrett over del av gnr. 18, bnr. 64 i forbindelse med fremtidig utbygging på gnr. 18, bnr. 37. Det bes om at det redegjøres for forholdene rundt atkomstvegen over gnr. 18, bnr. 37 til de fire boenhetene på gnr. 18, bnr. 64.» På grunn av krav til stigning på adkomst er det ikke mulig å føre vei over gnr. 18 bnr. 64 uten å bruke hele tomta til vegareal. Det anbefales derfor å se på alternative løsninger til fremtidig adkomst til gnr. 18 bnr. 37 ved en evt. utbygging. 5. Sindre Rambøl, «Varsel som er sendt ut gjelder riving av hytte og opparbeiding av fire eneboliger med uteområde. Hytten er allerede revet, da det ved forrige nabovarselvarsel kun var søkt om en anleggsvei. Det virker som at utbygger "tar seg til rette" og etter vår mening har rasert en ellers tett skog og fin naturtomt, for deretter å fylle på med masser, dette også uten godkjenning. Etter hva jeg har forstått stoppet kommunen denne jobben. Da det er fylt på masser er også utgangspunktet for høyden på nye boliger (som overnevnte varsel omhandler) mye høyere. I varselet mangler angivelse av sokkel, gesims og mønehøyde med meter over havet slik at man har mulighet for å se hvordan dette vil bli sammenlignet med eksisterende bebyggelse. Vi savner også kopi av plankart og bestemmelser, samt reguleringsplan for området. Dette skal legges ved en varslingssak, ref samtale med kommunen.

9 Det er fremmet ønske om å bygge 4 nye eneboliger på samme tomt som tidligere var en fin naturtomt med en liten hytte. Dette er en voldsom endring i nabolaget og passer ikke inn i eksisterende bebyggelse (større eneboliger med romslige uteområder). Det er også uklart på hvor høyt nybyggene er tenkt å være da mål ikke er angitt på en god nok måte etter vårt syn. Det virker som utbygger kun er ute etter å tjene penger og presser så mange boliger som mulig inn på en liten tomt. Det er flere av naboene våre som også reagerer på måten de har tatt seg til rette. Disse har også reagert negativt til de planer som fremmes med 4 stk eneboliger. Husene på forslaget er satt veldig tett og bryter med eksisterende bebyggelse på østsiden av Nordlia. En enebolig (alternativt 2 stk) i normal høyde (2 plan) ville vært bedre noe vi ikke ville hatt noe problem med.» I forhold til varslingen er det redusert fra 4 eneboliger til 2 to-mannsboliger. Boligene bygges med kjeller og en etasje og tilpasses terrenget slik at de høydemessig også er tilpasset nabobebyggelse. Terrenget må fylles opp noe av hensyn til krav til stigning på adkomst, slik at denne ikke blir for bratt. 6. Akershus fylkeskommune, Fylkesrådmannen anser tiltaket for å være i tråd med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/-delplaner. Kulturminner Ingen registrerte fornminner eller nyere tids kulturminner befinner seg innenfor området. Det kreves ikke arkeologiske undersøkelser. Barn og unge Det vises til RPR for barn og unge, og at dette skal håndheves strengere. I tilfeller der det er interessekonflikt, bør barns behov for aktivitetsfremmende arealer veie tyngre enn de hittil har gjort. Fylkesrådmann anbefaler at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om at leke- og fellesarealer skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest/brukstillatelse til boligene. Fylkesrådmannen anbefaler at bevaringsverdige naturkvaliteter ift. leke- og aktivitetsplasser identifiseres og sikres tidligst mulig i planprosessen. Det er viktig at det i reguleringsbestemmelsene også stilles krav om sikringstiltak i anleggsfasen. Leke- og fellesarealer bør anlegges på steder med gode solforhold og siktlinjer fra boligområdene. Fylkesrådmann anbefaler at det etableres trygge ferdselsforbindelser for myke trafikanter før utbygging er ferdigstilt.

10 Universell utforming Det er et nasjonalt mål å sikre at planleggingen virker inkluderende, slik at alle kan benytte bebyggelse og uterom på en likestilt måte. Kommunen bes vurdere om det i planen skal stilles krav om at en definert andel av boligene skal utformes med livsløpsstandard. Det er satt av et areal til nærlekeplass på eiendommen og det er satt krav til opparbeidelse i reguleringsbestemmelsene. Det er mulighet for universelt utformet adkomst mellom parkering og hus. 1. etasje kan utformes med livsløpsstandard. Rådmannens vurdering: Forslag til reguleringsplan for Boliger i Nordlia ble varslet den I varselet ble det illustrert at det var ønsket fire eneboliger på tomten. Under utarbeidelse av forslag til reguleringsplan for planområdet, så forslagstiller og kommunen det hensiktsmessig å anlegge to tomannsboliger fremfor fire eneboliger. Dette skylles tomtens beskaffenhet og stedskarakter. Tomten heller bratt mot øst. Veldig lite av tomten som blir liggende nedenfor bebyggelsen er nyttbart til uteopphold. Det er viktig for kommunen å sikre at beboerne i den nye bebyggelsen har tilgang på gode uteoppholdsarealer. Også at ny bebyggelse ikke «bryter» områdets stedskarakter. Valget landet derfor på å flytte bebyggelsen lengre mot øst, slik at den vestvendte delen av huset får et større tilgjengelig tomteområde til opphold, med god tilgang på sol og lys. Løsningen med eneboliger skapte i tillegg mye «dødt areal». Disse arealene er redusert i den foreslåtte løsningen og dermed har større deler av tomta har fått en mer effektiv utnyttelse. Rådmannen anbefaler planen lagt ut til offentlig ettersyn. RÅDMANNEN I FET Trine Myrvold Wikstrøm (sign)