TILLEGGS OPPLYSNINGER. Fredsbergvegen 15 - Nørvasund.

Transkript

1 TILLEGGS OPPLYSNINGER Fredsbergvegen 15 - Nørvasund.

2

3 ÅLESUND KOMMUNE Målestokk 1:1000 Det tas forbehold om at det kan forekomme feil på kartet, bla. gjelder dette eiendomsgrenser, ledninger/kabler, kummer m.m. som i forbindelse med prosjektering/anleggsarbeid må undersøkes nærmere.

4

5

6

7 KOMMUNEPLANENS AREALDEL ÅLESUND KOMMUNE TEGNFORKLARING (PBL 11 KOMMUNEPLANENS AREALDEL) 1. Bebyggelse og anlegg (PBL 11-7 nr. 1) Nåværende Framtidig Hytte Hytte Boligbebyggelse Fritidsbebyggelse Fritidsbebyggelse Sentrumsformål Forretninger Offentlig eller privat tjenesteyting Fritids- og turistformål Råstoffutvinning Næringsbebyggelse Idrettsanlegg Andre typer bebyggelse og anlegg Grav- og urnelund Kombinert bebyggelse og anlegg 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 11-7 nr. 2) Nåværende Framtidig Veg Sikringsoner Nedslagsfelt drikkevann Område for grunnvannsforsyning Hensynsoner H560_Bevaring naturmiljø H570_Bevaring kulturmiljø Infrastruktursoner Båndleggingsoner Nåværende Framtidig H410_Krav vedrørende infrastruktur (ankringsområder) H710_Båndlegging for regulering etter pbl. H720_Båndlegging etter lov om naturvern H730_Båndlegging etter lov om kulturminner Automatisk freda kulturminner med sikringssoner Samferdsellinjer med vertikalnivå Nåværende Framtidig Fjernveg - Tunnel Fjernveg - På bakken Fjernveg - Bro Hovedveg - Tunnel Havn Kollektivknutepunkt Parkering 3. Grønnstruktur (PBL 11-7 nr. 3) Nåværende Framtidig Grønnstruktur Friområde Naturområde 5. Landbruks-, natur- og friluftsformål - LNF (PBL 11-7 nr. 5) Punktsymboler Nåværende Framtidig Hovedveg - På bakken Hovedveg - Bro Samleveg - På bakken Adkomstveg - På bakken Gang/Sykkelveg - På bakken Sykkelveg - På bakken Gangveg - På bakken Turveg/turdrag - På bakken Nåværende LNF for tiltak basert på gårdens ressursgrunnlag LNF for spredt bolig-,fritids- eller næringsbebyggelse LNF for spredt boligbebyggelse Tunnel Vegkryss - På bakken Vegkryss - Tunnel Linjesymboler 6. Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende Grense for arealformål stradsone (PBL 11-7 nr. 6) Kommunegrense Nåværende Framtidig KpBestemmelseGrense Drikkevann Grense for båndleggingsoner Småbåthavn Grense for angitt hensynsoner Badeplass Grense for faresoner NFFF NFFF Område for natur, ferdsel, fiske, og friluftsliv Grense for sikringsoner NFFFA NFFFA Natur, friluftsliv, ferdsel, fiske, og akvakulturområde Bokstavbruk i planen Kombinerte formål i sjø - trenings B Barnehage N Næring/håndverk/lager og regattabane BS Brannstasjon PF Plasskrevende varer Faresoner D Deponi P Parkering Ras- og skredfare F Forretning O Omsorgsenter Flomfare G Gravsted S Skole Høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler) - Sone I H Sykehus T Terminal Høyspenningsanlegg (magnetisk felt med over 0,4 μt) - Sone II K Kontor Revisjoner i h.h.til planutvalgets vedtak DATO SIGN. Revisjon A Revisjon B Revisjon C Revisjon D SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Varsel om oppstart av planarbeidet VEDTAKSORGAN SAKSNR. DATO Fastsetting av planprogram Formannskapet 125/ gangs behandling Formannskapet 082/ gangs offentlig ettersyn gangs behandling Plan- og byggesaksutvalget 021/ gangs offentlig ettersyn Begrenset høringsrunde SIGN. 3.gangs behandling Egengodkjenning UTARBEIDET AV: Plan- og byggesaksutvalget Bystyret DATO: SAKSBEHANDLER: 141/ Behandling i bystyre Bystyret 110/ Begrenset høringsrunde gangs behandling Plan- og byggesaksutvalget 025/ / KONSTRUERT/ DIGITALISERT/ GRAFISK UTFORMET: Virksomhet Plan og bygning GRUPPE OMRÅDEUTVIKLING Målestokk: UTM sone 32 / Euref89) John H. Fylling M=1: Gordana Begic Papirkvalitet: Jet Set JSO24/90 g m2

8

9 KOMMUNEPLANENS AREALDEL FOR Ålesund bystyre godkjente i møte med hjemmel i plan- og bygningslovens Kommuneplanens arealdel med plankart, bestemmelser og retningslinjer samt planbeskrivelse og underlagshefter, sist rettet (rev. D). Arealplanen er godkjent med unntak av et mindre delområde på Vegsundstranda som er unntatt pga. innsigelse. En avgjørelse på høyere nivå må avventes. DOKUMENTER I SAKEN Sakens dokumenter i pdf-format: Ålesund bystyre sak Kommuneplanens arealdel Ny sluttbehandling. Arealplankart (rev. D) Hefte 1: Bestemmelser og retningslinjer (rev. D) Hefte 2: Planbeskrivelse (rev. D) Temaplaner og -kart samlet (rev. D) Vedleggshefte B: Samlet vurdering KU (rev.d) Vedleggshefte B: underlagshefte b1 KU enkeltområder (rev.d) Vedleggshefte C: ROS-analyse (rev. D)

10 1 Generalforsamling for BL Fredsberg AL TID: Mandag 3. april, kl. 19:00 STED: Vardehuset i Nørvasund

11 3

12 5

13 6

14 7

15 8

16 9

17 10

18 11

19 12

20 13

21 14

22 15

23 16

24 17

25 18

26 19

27 20

28 21

29 22

30 23

31 24

32 25

33 26

34 27 Punkt 6.3 Rehabiliteringsprosjekt Sak 6.3 gjelder rehabiliteringsprosjekt delvis presentert på informasjonsmøtet 13. februar I samarbeid med OBOS Prosjekt, Plot Arkitekter og Norconsult har styret utarbeidet en tiltaksplan basert på tilstandsregistrering og fagkyndig vurdering av bygningsmassen. På informasjonsmøtet 13. februar fikk styret innspill fra mange av beboerne om at man heller burde gjennomføre mindre omfattende løsninger. Styret har lyttet til dette men samtidig til erfaringen fra fagkyndige på området og deler oppfatningen om at slike løsninger ofte resulterer i et dyrere sluttresultat. Prosjektet og tiltakene som presenteres på de neste sidene er ment å gi en nær optimal løsning, med både økonomi og byggeteknisk stand tatt i betraktning. Styret,

35 28 Bakgrunn Historikk Det har helt siden innflyttingen av terrasseblokken, sommeren 1980, vært påvist lekkasjer fra terrassene. Allerede i juni 1984 kom Sintef med sitt forslag til utbedring av lekkasjene: «Hele terrassen må tekkes. Tekkingen må fortsette under blomsterkassene og føres ned på utsiden av dekket. Tekkingen må føres minst 10 cm høyere enn påstøp oppover og rundt leilighets-skillevegger. Oppkanten kan dekkes av en kledning utenpå veggen.» Videre står det: «Forslaget innebærer at blomsterkassene må løftes opp, utover så mye at tekningen kunne dras ut under dem og bak dem på leilighetsdeleveggene.» Konklusjonen fra Sintef er i tråd med den Norconsult kommer med i sin rapport nedenfor. Fredsberg Rehabilitering 1. Balkonger terrasseblokk Historikken viser at det har vært problemer med lekkasjer siden blokka var ny. Det vises til Sintef-rapport av Det har vært og er vannlekkasjer til underliggende leiligheter og balkonger. Det ble foretatt en utbedring i 1986, men den var ikke tilstrekkelig og lekkasjene fortsatte. Nye utbedringer ble utført i 2004 for å lede bort lekkasjevann med takrenner etc., men dette ble heller ingen tilstrekkelig utbedring. Det vises til befaringsrapport av fra undertegnede. For å få endelig slutt på vannlekkasjene, må hele balkongene tekkes fra yttervegg i leilighet til dekkeforkant. Det betinger at blomsterkasser fjernes. Vannlekkasjene gjennom betongdekkene fører til at betongen er konstant oppfuktet. Dette fører til økt risiko for armeringskorrosjon. Når armering korroderer(ruster), skapes et rustprodukt som har større volum enn armeringen og dermed har en sprengvirkning på betongen. Armering som ruster nær overflaten, vil skape sprekker i betongen og etter hvert sprenge løs betong og betongbiter kan falle ned. Dette er det mange eksempler på i blokkene, kfr. vedlagte bilder. Fukt i betongdekkene fører også til at maling flasser av på undersiden av balkongdekkene I tillegg til problemer med vannlekkasje, er det også et kuldebroproblem fra utvendige betongkonstruksjoner i balkongdekke og i betongskillevegger og inn i leilighetene. Kulderbroer inn i oppvarmede bygninger er problematiske pga. varmetap som fører til økt energiforbruk og fare for kondens som kan føre til soppvekst. Kuldebroer kan også føre til ubehag med kalde golv etc. Dette anbefales løst ved å isolere balkongdekkene over og under samt å isolere betongskilleveggene på begge sider. I henhold til dagens krav i byggeforskrifter TEK10, er det strenge krav til å unngå kuldebroer inn i nye bygninger pga. energiøkonomisering.

36 29 2. Betongrehabilitering Utvendige betongkonstruksjoner er sterkt utsatt for miljøpåkjenninger. Betongoverflatene som utsettes for værepåkjenning, regn, sol, vind, frost etc., er sterkt utsatt for forvitring. Krav til bestandig betong og økt armeringsoverdekning er blitt sterkt innskjerpet i seinere år. Skader i betong bør utbedres så tidlig som mulig når de oppdages. Dette er viktig for å hindre videre skadeutvikling som fører til større skader og mer omfattende vedlikeholdskostnader, samt for å sikre at konstruksjonene fungerer som de skal. Det er registrert betongskader som synlig armeringskorrosjon, sprekker og avskallinger under dekker og i dekkeforkanter, samt på betongskillevegger. Det ble også nylig registrert ned fall av betongbiter far armeringskorrosjon og utsprenging på nordfasaden på terrasseblokka. Alt dette indikerer at det er på høy tid å foreta nødvendige utbedringer med betongrehabilitering. Sammendrag/konklusjon Det har vært lang historikk og mange reparasjoner for å få utbedret problemer med fukt på terrasseblokka. Dette har vært vanskelig å få til på grunn av blomsterkasser som står ytterst på balkongene slik at en ikke får tettet under disse. Dette har resultert i at betongdekket har hatt mye vannpåkjenning som igjen øker faren for betongskader. Fuktproblemer på balkongene vil ikke kunne fjernes helt uten at hele balkongdekket tekkes med ny membran. For å kunne få det til, må blomsterkassene demonteres og løftes ned fra balkongene. Deretter kan balkongene membrantekkes frem til dekkeforkant og avsluttes mot ny betongoppkant. Mot vegger anordnes oppbrett og beslag for å sikre tetting. Det anordnes sluk med nedløp og takrenner fjernes. Dette gir en bedre løsning for vannavrenning fra balkongene. Betong-/armeringsskader anbefales utbedret på alle balkonger og på fasadene forøvrig. Det anbefales å isolere balkongdekkene i overkant frem til dekkeforkant, samt i hele undersiden for dermed å fjerne kuldebroa fra balkongdekket og inn i leilighetene. Det anbefales å isolere betongskillevegger på begge sider for dermed å fjerne kuldebroa inn i leilighetene. Blomsterkassene anbefales fjernet og at det monteres nytt rekkverk i forkant balkongdekker.

37 30 Bildevedlegg Bilde nr. 01 Underkant balkongdekke som viser betongskader/sprekker i dekkeforkant samt malingsavskalling pga. fukt i dekket

38 31 Bilde nr. 02 Dekkeforkant balkong som viser betongskader/støpesår Bilde nr. 03 Gesimselement som viser betongskader/riss fra armeringskorrosjon

39 32 Bilde nr. 04 Toppen av veggskiver som viser betongskader/riss og synlig korrodert armering med avskallet betong og malingsflassing.

40 33

41 34 BEFARINGSRAPPORT 001 Norconsult AS Retirovegen 4, NO-6019 Ålesund Tel: Fax: Prosjektnavn: Rapport nr: Oppdragsnr.: OBOS PROSJEKT FREDSBERG TERRASSEBLOKK BFR.001 Dato: Værtype: Norconsult : Oppholdsvær, sol Arnold Bolstad Personer til stede på befaringen Styret i borettslaget: Per Sverre Vadseth, Kåre Hanken, Kjell Harsvik OBOS Prosjekt - Nordvest : Peder Helge Måseide Norconsult : Arnold Bolstad 1 Balkonger og blomsterkasser terrasseblokk 1. Det er lekkasjeproblemer gjennom balkongdekkene. Fukt trekker inn i betongdekkene og fører til fuktgjennomslag, avskalling av maling og armeringskorrosjon. Dette har vært et problem fra dag en når blokkene var nye og det har blitt utført flere tiltak for å rette på dette uten at problemet er løst. Det vises til vedlagte snitt gjennom terrassen av fra Brødr. AAkvik. Dette viser oppbyggingen av terrassedekket med blomsterkasse og rekkverk. Det forutsettes at dette er dagens konstruksjon. 2. Terrassegolv er erstattet med flis på flere terrasser, noen har lagt nytt terrassegolv kfr. vedlagte bilder. 3. Takrenner i fremkant terrassedekke samt midt under dekket er montert som vist på snitt-tegning, kfr. bilder. 4. Snitt-tegningen viser at det ligger isolasjon oppå terrassene frem til reife med takrenne under. Oppå isolasjonen er det lagt membrantekking frem til blomsterkasse, tekkingen danner en renne mellom isolasjon og blomsterkassen. Det trekker vann ned i takrennen, men også gjennom dekket på siden av takrennen og dette fører til at malingen flasser. 5. Blomsterkassene står på knotteplast oppå betongdekket. Beslag montert fra blomsterkasse og ned i takrenne er ikke slisset inn i blomsterkassen, dette er derfor et lekkasjepunkt. 6. Blomsterkassene er fylt med jord og mer eller mindre beplantet. Noen har skiftet ut jorda med leca-kuler. 7. Blomsterkassene er plasstøpt med støpeskjøt for hver leilighet. Disse støpeskjøtene er lekkasjepunkter. Beslag på topp blomsterkasser spriker i skjøtene og dette er et lekkasjepunkt. 8. Det trekker vann gjennom blomsterkassen. I forkant vises malingsflassing pga. fukt i underkant blomsterkasse. 9. Membrantekkingen er avsluttet mot blomsterkassen med en oppbrett. Det er derfor ikke membrantekking under blomsterkassen. 10. Vann som trekker gjennom blomsterkassen og ned på dekket, vil derfor trekke inn under membrantekkingen og gjennom dekket. 11. Fukt i blomsterkasse og dekket har ført til armeringskorrosjon. Dette viser seg som riss fra korrosjonssprengning i blomsterkasse og dekkeforkanter, kfr. bilder nr. 20, 21 og Vindu, balkongdør og yttervegg mot terrasse. 1. Balkongdører er skiftet for noen år siden 2. Vindu og brystningsvegg på begge sider av balkongdør er hele veggfelt. 3. Vinduene er gamle og dårlige. Noen åpningsvindu lar seg ikke lukke. Noen har skiftet glass pga. punktering. Det er vedtatt at vinduer her skal skiftes snarest råd. 4. Ved utskifting av vindu bør det tas hensyn til at skillevegger på balkongene anbefales utlektet og isolert, kfr. pkt Dette gjør at viduene blir litt smalere. n:\515\44\ \3 møter\31 befaringer\ bfr.001.docx Side 1 av 16

42 35 BEFARINGSRAPPORT 001 Norconsult AS Retirovegen 4, NO-6019 Ålesund Tel: Fax: Oppdragsnr.: Skillevegger mellom leiligheter på terrasse 1. Skilleveggene er støpte betongvegger i forlengelse av innvendige vegger mellom leilighetene. 2. På en ene skilleveggen er det lektet ut og kledd med eternitplater, kfr. bilder nr. 2, 14 og Anbefalt tiltak her er å lekte ut og isolere de utvendige skilleveggen på begge sider for å fjerne kuldebro inn i leilighetene. 4 Anbefalte tiltak balkonger og blomsterkasser 1. Fuktproblemer på balkongene vil ikke kunne fjernes helt uten at hele balkongdekket tekkes med membran. For å kunne få det til, må blomsterkassene demonteres og løftes ned fra balkongene. Deretter kan eksisterende membrantekking skjøtes frem til dekkeforkant og avsluttes med beslag ned i takrenne. 2. Betong-/armeringsskader i dekkeforkant og under dekkene må utbedres. 3. Det anbefales å isolere balkongdekkene i overkant frem til dekkeforkant, samt i hele undersiden for dermed å fjerne kuldebroa fra balkongdekket og inn i leilighetene. 4. Blomsterkassene kan utbedres og settes på plass, men det anbefales heller at de fjernes og at en monterer nytt rekkverk i forkant balkongdekker. 5. Skillevegger mellom balkongene kan forlenges frem til nytt rekkverk. 6. For å kunne demontere og løfte ned blomsterkassene, må en komme til med mobilkran. Det skal være mulig å kjøre en mobilkran syd om terrasseblokken via eksisterende gangveier på området. Kopi til: (Intern distribusjon besørges av den enkelte) OBOS PROOSJEKT NORDVEST v/peder Helge Måseide Dato: Vedlegg: Ålesund Underskrift: Arnold Bolstad (Sign) Bilder og tegninger, detaljer balkong og blomsterkasser n:\515\44\ \3 møter\31 befaringer\ bfr.001.docx Side 2 av 16

43 Kuldebro: Varmelekkasje gjennom betongdekke Varmelekkasje gjennom yttervegg og vindu Inngang Varmelekkasje gjennom gulv. Eksisterende isolasjonssjikt er tynt etter dagens målestokk. Varmelekkasje gjennom tak er ukjent. (Tilstand for taktekking og takisolasjon er ikke registrert per dato.) DAGENS SITUASJON Illustrasjon av bygningsfysiske svakheter som anbefales utbedret Fuktvandring i betong gir rust i armering, utsprengt betong og flassende maling Betongdekke uten membran Eksisterende yttervegg: 100 mm isolert bindingsverk med utvendig og innvendig kledning. Korrosjonsskader med utsprenging av betong i fasader Kledning hindrer korrosjonsskader Snitt Blokk 01 1: Ny overflate, feks. flis Ny membran (rød) Ny påstøp, betong Ny isolasjon Betongdekke Fall til nytt sluk Varmelekkasje gjennom betongdekke reduseres med isolering Dørterskel hevet Eksisterende yttervegg: 100 mm isolert bindingsverk med utvendig og innvendig kledning. Suppleres med: 100 mm isolert utlekting og ny fasadekledning Varmelekkasje reduseres med isolering under betongdekke og på skillevegg Korrosjonsskader utbedres Glassrekkverk eller annen personsikring pga. høyere terrassegulv Kledning hindrer korrosjonsskader ILLUSTRASJON AV BYGNINGSFYSIKK OG REGISTRERTE UTBEDRINGSBEHOV Forprosjekt/kalkyle BL FREDSBERG AL, BLOKK 01 Fredsbergvegen Inngang Varmelekkasje reduseres med tilleggsisoleing Kuldebro: Varmelekkasje gjennom betongdekke Varmelekkasje reduseres med tilleggsisolert yttervegg og nye vindu Varmelekkasje gjennom tak er ukjent. (Tilstand for taktekking og takisolasjon er ikke registrert per dato.) SITUASJON ETTER ANBEFALT UTBEDRING Illustrasjon av bygningsfysiske forbedringer +2,70 PLAN 02. ETG +5,40 PLAN 03. ETG +8,10 PLAN 04. ETG +10,80 PLAN TAK 36

44 Varmelekkasje gjennom tak er ukjent. (Tilstand for taktekking og takisolasjon er ikke registrert per dato.) Varmelekkasje gjennom yttervegg og vindu Kuldebro: Varmelekkasje gjennom betongdekke Kuldebro: Varmelekkasje gjennom betongdekke Vanninntrenging i betong i drenerende slisse Takrenne Fuktvandring i betong gir rust i armering, utsprengt betong og flassende maling Lekkasjer i forbindelse med blomsterkasser Korrosjonsskader med utsprenging av betong i fasader Lekkasjer fra gammel membran Terrassebord, alt. flis Membran fra rehabilitering (rød) Påstøp, betong Isolasjon Opprinnelig membran (rød) Betongdekke 48 mm tre som kuldebro-sperre Eksisterende yttervegg: 100 mm isolert bindingsverk med utvendig og innvendig kledning. DAGENS SITUASJON Illustrasjon av bygningsfysiske svakheter som anbefales utbedret Snitt Terrasseblokk 1: Glassrekkverk ILLUSTRASJON AV BYGNINGSFYSIKK OG REGISTRERTE UTBEDRINGSBEHOV Forprosjekt/kalkyle Fjerning av blomsterkasser gir bedre plass på terrasse Skillevegg i matt glass mellom terrasser Ny kledning på gesims Varmelekkasje gjennom betongdekke reduseres med isolering Ny flis Ny membran (rød) Ny påstøp, betong Ny isolasjon Betongdekke Fall til nytt sluk Eksisterende yttervegg: 100 mm isolert bindingsverk med utvendig og innvendig kledning. Suppleres med: 100 mm isolert utlekting og ny fasadekledning Varmelekkasje reduseres med isolering under betongdekke og på skillevegg BL FREDSBERG AL Fredsbergvegen Kuldebro: Varmelekkasje gjennom betongdekke Varmelekkasje reduseres med tilleggsisolert yttervegg og nye vindu Varmelekkasje gjennom tak er ukjent. (Tilstand for taktekking og takisolasjon er ikke registrert per dato.) SITUASJON ETTER ANBEFALT UTBEDRING Illustrasjon av bygningsfysiske forbedringer ±0,00 1. Etasje +2,70 2. Etasje +5,40 Takplan 37

45 38 Borettslagets vedlikeholdsplikt Borettslagets vedlikeholdsplikt er forankret i 5-2 i vedtektene til borettslaget og 5-17 i Burettslagslova:

46 39 Styrets forslag til tiltak ALTERNATIV A, PRESENTERT I BEBOERMØTE 13. FEBRUAR 2017, BASERT PÅ PÅVIST VEDLIKEHOLDSBEHOV OG LANGSIKTIG, BYGGFORVALTNINGSMESSIG VURDERINGER. Utskifting av vinduer og balkongdører, «vedlikeholdsfri» type med god klasse for isolasjon og støydemping. Glass i vinduer mot sør vil få solfilter. Nye, effektive ventiler i vegg/vindusfelt. Vinduer leveres ikke lenger med spalteventil pga. krav til U-verdi og lydisolasjon. Fjerning av eksisterende asbestholdig platekledning inkl. sidevegg mot naboleilighet. 5 cm ekstra isolering utvendig på vindusvegg mot syd. Veggene lektes ut og klees med ny platekledning. Totalt 15 cm isolasjon i veggen. Sidevegger/skillevegger mellom balkongene er en kuldebro og er medtatt isolert. Platekledning eller pusset overflate, bestemmes ved detaljprosjekteringen. Blomsterkasser på terrasseblokk fjernes, erstattes med nytt rekkverk. Glass er medregnet, type og utførelse spesifiseres under detaljprosjekteringen. Eksisterende renner på terrasseblokk-dekkene fjernes. Avløp via sluk. Isolering av kuldebro, overside og underside balkongdekker. Membran og påstøp. For god og enhetlig utførelse er det medtatt sklisikker flis på alle balkonger. Isolert underkant av balkongdekker får enten platekledning eller pusset overflate. Rekkverk på blokkene forsynes med glass-skjerm for økt høyde og bedre vindskjerming. Reparasjon av betongskader. Det er til dels omfattende behov for reparasjon av betong. Armering har begynt å ruste og dette gjør at betongbiter løsner. Det er medtatt sikring av slike betongskader, inkl. også nordsiden av terrasseblokk. Gesims er medtatt platekledt på terrasseblokk (syd), slik det tidligere er gjort på blokkene. Dette for å få en fin overflate etter betongrehabilitering og beskytte betongen. Det er lagt inn ,- pr. leilighet for elektriske arbeider. Dette innebærer demontering av elektrisk utstyr før byggearbeider og etablering av nye utvendige stikkontakter med strøm fra jordet kurs. Omfang vurderes etter detaljprosjektering og tilbudsinnhenting. Ved inngangspartier for blokkene er det medtatt isolering av utvendig himling da dette er en kuldebro opp i gulv i overliggende leilighet. Platekledning eller pusset overflate, bestemmes under detaljprosjektering. Vindu til sportsbod fjernes. -o-o-o-o-o-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

47 40 Tilstandsregistrering og påvist historikk dokumenterer at terrasseblokkene er bygd med konstruksjonsmessige svakheter som i praksis har medført ekstraordinær nedfukting av betongkonstruksjoner i terrassene i over 40 år. Kostnader for en samlet, fremtidsrettet oppgradering av sydfasadene etter Alternativ A er forholdsvis store. Styret har arbeidet intenst med flere muligheter for reduksjon av omfang, og oppdeling av prosjektet i flere etapper. Konklusjon i styret er å følge de vedlikeholds-råd som er gitt for prinsipp og omfang slik det fremkommer i Alternativ A, og at gjennomføringen for terrasseblokkene ikke kan utsettes. Klare tilbakemeldinger og signal fra andelseiere bekrefter at tilstanden i de bakre blokkene ikke oppleves som kritisk samtidig som det fremkommer et sterkt ønske om å dempe kostnadstrykket. Blokkene er konstruert på samme måte som terrasseblokken mhp. kuldebro-problematikken, men har ingen kritisk situasjon i forhold til nedfukting og alvorlig betongnedbrytning. Styret ber da om tilslutning til et prosjekt med redusert omfang; Terrasseblokkene blir oppgradert slik presentert og beskrevet under Alternativ A. Blokkene blir i denne omgang oppgradert slik beskrevet under Alternativ B. ALTERNATIV B, Utskifting av vinduer og balkongdører, «vedlikeholdsfri» type med god klasse for isolasjon og støydemping. Glass i vinduer mot sør vil få solfaktor. Leiligheter med svært smal balkong får skyvedør istedenfor eksisterende dør og vindu. Nye, effektive ventiler i vegg/vindusfelt. Vinduer leveres ikke lenger med spalteventil pga. krav til U-verdi og lydisolasjon. Fjerning av eksisterende asbestholdig platekledning inkl. sidevegg mot naboleilighet. Inntil 5 cm ekstra isolering utvendig på vindusvegg mot syd. Veggene lektes ut og klees med ny platekledning. Totalt inntil 15 cm isolasjon i veggen. Reparasjon av betongskader. Det er til dels omfattende behov for reparasjon av betong. Armering har begynt å ruste og dette gjør at betongbiter løsner. Det er medtatt sikring av slike betongskader, inkl. også nordsiden av terrasseblokk. Det er lagt inn ,- pr. leilighet for elektriske arbeider. Dette innebærer demontering av elektrisk utstyr før byggearbeider og etablering av nye utvendige stikkontakter med strøm fra jordet kurs. Omfang vurderes etter detaljprosjektering og tilbudsinnhenting. MAKS-KALKYLE FOR REDUSERET PROSJEKTET GJENNOMFØRT I EN ENTREPRISE: 53 mill. Kalkulerte byggekostnader inkl. mva, eksklusivt marginer og reserve utgjør her 47,8 mill. Snittkostnad pr. andel: 53mill / 147 = o-o-o-o-o-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

48 41 Økonomiske konsekvenser av rehabilitering Det er utarbeidet et kostnadsestimat basert på erfaringstall fra lignende prosjekter. Basert på styrets forslag, vil rehabiliteringsprosjektet få en anslått total kostnadsramme på kr I tillegg til byggearbeidene, inkluderer kostnadsrammen også utgifter til tegning og prosjektering, prosjekt-, og byggeledelse, sikkerhetsmarginer og reserver. OBOS Nordvest har på oppdrag fra styret utarbeidet utkast til forventet utvikling i felleskostnader i Borettslaget Fredsberg 1 AL, dersom styrets forslag til rehabilitering av bygget ved hjelp av låneopptak blir vedtatt. Følgende forutsetninger er tatt med i beregningen forventet utvikling i felleskostnader: - Vi har beregnet mulig utvikling av felleskostnadene med utgangspunkt i et driftsbudsjett for borettslaget hvor prosjektet er finansiert ved låneopptak. - Lånet er forutsatt utbetalt i september og desember 2017, februar og mai I beregningen er det lagt inn annuitetslån med 2,5 % rente, 30 års løpetid med 5-års avdragsfrihet. - Fra 2018 er det lagt inn en økning i drift på 1,5 % pr. halvår for å ta høyde for generell prisstigning. For å illustrere forventet utvikling i felleskostnader har vi lagt ved en kurve som viser månedlig sum å betale for de leilighetene med lavest og høyest andel av brøk, i tillegg til gjennomsnittlig andel av brøk. For å ha et referansepunkt er dagens gjennomsnitt av felleskostnader i OBOS-tilknyttede lag i Ålesund lagt til nederst i oversikten. Den vedlagte kurven er utarbeidet i forkant av generalforsamlingen 3. april 2017 og er ikke et bindende dokument for styret i årene fremover, men er ment å gi et mest mulig realistisk bilde av tiden fremover basert på de forutsetningene som foreligger per dags dato. Det er viktig å merke seg at felleskostnadene vist i kurvene ikke inkluderer betaling for Canal Digital. Andel fellesgjeld inkludert dagens lån er ved prosjektslutt estimert til følgende: Ålesund, Christer Jensen forvaltningskonsulent OBOS region Nordvest

49 42

50 43

51 44

52 45

53 46

54 47

55 Tilbakemelding Viser til vårt oppdrag hos Dere, og hvorvidt Dere er fornøyd/ misfornøyd med det arbeidet vi i Otto`s Megling har utført. Vil du i ettertid kunne anbefale oss til andre, eventuelt vil du kunne bruke oss ved salg av ditt objekt? Med vennlig hilsen oss i Otto`s Megling AS. Medhjelper Eiendomsmegler/Fagligleder MNEF Guri Rødal Otto Ståle Grotle Mobil Mobil guri@ottosmegling.no otto@ottosmegling.no

56 Notater

57 Otto`s Megling AS Røysegata 11, 6003 Ålesund. Besøk oss i våre nye og moderne lokaler i Røysegata 11. ( Tidligere Eiendomsmegleren.net AS, Løvenvoldgate 1,Ålesund).

58 Notater

59 Din eiendomsmegler: Otto Ståle Grotle. Daglig - Faglig leder MNEF Tlf.: otto@ottosmegling.no Otto`s Megling AS, Røysegata 11, 6003 Ålesund. Tlf , Mobil:

60 Epost: Røysegt.11, 6003 ÅLESUND. Tlf , Mobil: