Ekstraordinær generalforsamling Torshov kirke 15. september 2014

Transkript

1 Ekstraordinær generalforsamling Torshov kirke 15. september 2014

2

3 Vedlikeholdsplikt og styrets oppgaver Vedtektene 5-2, første ledd Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand, så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer og balkongdører 8-2, første ledd Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

4 Bakgrunn 16. november 2010 vedtok Generalforsamlingen følgende: 147 mot 13 stemte for nye balkonger 100 mot 59 stemte mot etterisolering Byantikvaren satte borettslaget (untatt Sigurd Lies gate) på gul liste og det medførte at borettslaget ikke fikk lov å endre fasadeuttrykket, mao. ingen nye balkonger Vedtaket ble påklaget til Fylkesmannen Klagen ble avvist Borettslaget har vært i dialog med Byantikvaren og Plan-og bygningsetaten for å se på alt. løsnniger -nye og større balkonger men med samme fasong Alle forslag har blitt avvist

5 Tilstandsanalyse Tilstandsanalysen fra 2013, avdekket flere mangler på byggemassen, disse må utbedres. Rehabiliteringen kommer til å føre til store kostnader, men et rehabiliteringsprosjekt vil løfte hele bygningsmassen, som igjen vil øke verdien av boligen til hver enkelt, samt skape et trivligere bomiljø. Et rehabiliteringsprosjekt kan også løfte hele nærmomeråde og bybildet der det blir utført.

6 Hva skal man ta stilling til i dag? Bygningsmassen må rehabiliteres Tilstandsrapporten utført i 2013 viser at fasadene og balkongene mårehabiliteres Styret ønsker å etterisolere de fasader om man får tillatelse til å etterisolere av myndighetene Etterisolering ved pussisolasjon av de pussede fasadene er en billigereløsning enn alternitivet som er klassisk puss styret ønsker å gå for den billilgste og beste løsningen for borettslaget Generalforsamlingen vedtok i 2010 å ikke etterisolere fasadene vedtaket fra 2010 må omgjøres. Generalforsamlingen må gi styret fullmakt til å ta opp et lån som sikres i borettslagets eiendom med pant foran innskuddene for å gjennomføre vedlikeholdet

7 Endring i felleskostnad og -gjeld Forutsetninger Lån 87 millioner (maksimalt lånebeløp) Rente 4.4% Løpetid 30 år Likt fordeling av fellesgjeld Felleskostnad Økning i Felleskostnad Ny Felleskostnad Rentefradrag Netto økning felleskostnad Økning fellesgjeld kr 2835 kr 433 kr 3268 kr 337 kr 96 kr kr 2903 kr 443 kr 3346 kr 345 kr 98 kr kr 3027 kr 462 kr 3489 kr 360 kr 102 kr kr 3061 kr 468 kr 3529 kr 364 kr 104 kr kr 3063 kr 468 kr 3531 kr 364 kr 104 kr kr 3094 kr 473 kr 3567 kr 368 kr 105 kr kr 3149 kr 481 kr 3630 kr 374 kr 107 kr kr 3159 kr 482 kr 3641 kr 376 kr 107 kr kr 3176 kr 485 kr 3661 kr 378 kr 108 kr kr 3208 kr 490 kr 3698 kr 381 kr 109 kr kr 3243 kr 495 kr 3738 kr 385 kr 110 kr Man må være i skatteposisjon for å få rentefradrag

8 Vinduer Styret besttreber at alle andelseiere tilbys individuell utskiftning av vinduer. Tilstandsanalysen viser at standaren på vinduene genrelt ikke er god Fordeler ved å bytte vindu: Lavere oppvarmingskostnader, mindre varmelekkasje, bedre innekllima I henhold til borettsalgets vedtekter omfatter andelseieres vedlikeholdsplikt utskiftning av leilighetsvinduer, balkongdør og ytterdør til boligen. Dvs at det er hver enkelt andelseiers ansvar å påse at vinduene holder en standard som ivaretar byggningsmassen. Individuell vindusutskiftning: Bestillingskjema vil komme i posten Styret gjør oppmerksom på at des flere som bestiller des billigere blir vindusutskiftningen for hver enkelt. Foreløpig finnes det ikke en godkjent vindustype for blokkene som er på gul liste Styret sammen med en arkitekt jobber med å få dette på plass

9 Søndre Åsen borettslag Rehabilitering av balkonger og fasader Sivilingeniør Iain H. B. Miller Millab Consult a.s.

10 Tilstandsundersøkelsen Den utførte tilstandsundersøkelsen er på nivå 2, og er i henhold til NS 3424 Tilstandsundersøkelse av byggverk og RIFs norm for tilstandsundersøkelser av betongkonstruksjoner. Undersøkelsene ble utført på alle blokker og 30% av alle overflater ble undersøkt i detalj. Restrerende overflater ble undersøkt visuelt. Hovedkonklusjonene fra tilstandsundersøkelsene er: 1. På blokkene med pussede fasader har pussen løsnet fra underlaget i et omfang på mellom 20% og 50%. 2. På alle blokker er det registrert korrosjon (rust) på bjelker og armering i murverket over vinduene. Omfanget er stort. 3. Blomsterkassene av betong er så skadet at de ikke kan repareres. 4. Balkongbrystningene- og dekkene har skader forårsaket av rust på armeringen, og som følge av at gamle reparasjoner svikter. 5. På upussede blokker er mørtelfugene mellom mursteinen stedvis forvitret.

11 Sigurd Lies gate: Armeringskorrosjon i sålebenk

12 Sigurd Lies gate: Delaminert puss og krakelert maling.

13 Sigurd Lies gate: Delaminert puss og blæret og krakelert maling

14 Sigurd Lies gate: Delaminert puss og avflasset maling. Sprekker i gesimsen.

15 Sigurd Lies gate: Korrosjon på armering i dekkekant. Delaminert påstøp på dekket.

16 Sigurd Lies gate: Armeringskorrosjon i undersiden av balkongdekke.

17 Edvard Griegs allé 13-15: Armeringskorrosjon i balkongbrystning. Omfattende malingsavflassing.

18 Edvard Griegs allé 13-15: Oppsprukket blomsterkasse sett fra undersiden.

19 Edvard Griegs allé 13-15: Armeringskorrosjon i dekkekant til balkong

20 Edvard Griegs allé 13-15: Korrosjon på armering i murverk over vindu.

21 Edvard Griegs allé 17-19: Armeringskorrosjon på dekkekant og underside dekke. Blomsterkassen er skiftet ut med blomsterkasser av plast.

22 Edvard griegs allé 17-19: Armeringskorrosjon i balkongbrystning

23 Edvard Griegs allé 17-19: Korrosjon på armering i murverk over vindu. Her er det begynnende fare for nedfall av mørtelfuger og murstein. Sikkerhet er en viktig faktor!

24 Edvard Griegs allé 5-7: Armeringskorrosjon i underkant balkongdekke.

25 Edvard griegs allé 5-7: Korrosjon på armering i murverk over vindu. Mørtelfugen er for hard (sementrik) slik at den ødelegger teglsteinen når fugen sprenges ut.

26 Edvard Griegs allé 9-11: Korrosjon på armering i murverk over vindu. Teglen knuses fordi mørtelfugen er for hard.

27 Edvard Griegs allé 6-8: Armeringskorrosjon på innsiden av balkongbrystning.

28 Edvard Griegs allé 6-8: Nedbrutt maling og delaminert puss.

29 Edvard Griegs allé 6-8: Korrosjon på armering i murverk over vindu. Her er det fare for nedfall av puss og tegl.

30 Edvard Griegs alle 6-8: Delaminert og krakelert puss på gavl.

31 Roveruds gate 13-15: Armeringskorrosjon i underkant balkongdekke. Blomsterkassen mangler.

32 Roverud gate 13-15: Korrosjon på armering i murverket over vindu.

33 Roveruds gate 13-15: Fare for vannlekkasje mellom pussfals og sålebenksbeslag.

34 Edvard Griegs allé 14-16: Pussen går i oppløsning rundt vinduet. Fare for vanninntrengning i murverket og frostskader i pussen.

35 Edvard Griegs allé 14-16: Delaminert puss og flassende maling på gavl.

36 De skadetypene som her ble presentert er ikke enkeltskader for hver blokk. Slike skader finnes på alle blokker. Konklusjon: Vedlikeholdsbehovet er omfattende og veldokumentert! Dersom rehabilitering ikke utføres vil: -skademengden vil øke for hvert år som går. -verditapet vil øke samtidig som rehabiliteringskostnadene øker. -faren for nedfall av mur- puss- og betongbiter vil medføre en uholdbar bosituasjon. Konklusjon: Styret plikter å vedlikeholde bygningsmassen, så videre forfall er ikke et alternativ. Rehabilitering er uungåelig!

37 Begrensninger i valg av løsninger Som kjent har Byantikvaren lagt strenge føringer for hvilke rehabiliteringsalternativ Søndre Åsen borettslag kan foreta. Det har medført at dere ikke står fritt til å velge materialer og metoder. Det er prisdrivende! I utgangspunktet har Byantikvaren nektet etterisolering av de fire pussede blokkene. Arkitekten er i forhandling med byantikvaren om etterisolering av disse blokkene. Blokken i Sigurd Lies gate kan etterisoleres. Byantikvaren har også satt strenge regler for utskifting av vinduer på alle blokker, unntatt blokken i Sigurd Lies gate. Byantikvaren nekter pussing eller etterisolering av blokker teglsteinsfasader. På grunn av disse begrensningene er det stort sett prosjektert en eksakt videreføring av alle konstruksjoner, fasader og vinduer.

38 Prosjektering Prosjekteringen, det vil si utarbeidelsen av tekniske beskrivelser for utførelsen av rehabiliteringsarbeidene er i henhold til Norsk standard, NS3420, med det tilhørende tekniske standardverket for rehabilitering av betong, murverk og puss. De tekniske beskrivelser er utført detaljert og omfattende for hvert fag. Utførelser og materialer av høy kvalitet er lagt til grunn. Levetiden til ferdig rehabiliterte balkonger og fasader er minst 30 år. Konkurranseutsettelse Det ble innlevert fem tilbud i konkurransen om Sigurd Lies gate og seks tilbud i konkurransen om de øvrige blokkene. Tilbudene er evaluert på basis av pris, kvalitet og byggetid som de viktigste kriterer for kontraktsinngåelse.

39 Kostnader Det er viktig at generalforsamlingen vet at entreprenører for rehabiliteringen av Sigurd Lies gate og de øvrige blokker foreløpig ikke er valgt. Valg av entreprenører baseres ikke kun på pris, men i også på kvalitet. Budsjettsummen på kr. 87 millioner er basert på kostnadsnivået på tilbudene, og kostnaden for prosjektledelse, samt en buffer for uforutsette kostnader. Rehabiliteringsprosjekter har høyere risiko for uventede ekstrakostnader enn nybyggsprosjekter. Det er derfor nødvendig å ha reservekapital. Prosjekteringen inneholder regulerbare mengder og opsjoner. Under prosjektets utførelse skal utførelsene behovsprøves og reguleres. Dette er for å sikre at alle tiltak som gjøres er nødvendige. Behovsprøving skal gjøres for å holde kostnadene nede! Vi kjenner ikke eksakte kostnader før prosjektet er kommet langt, og vi vil alltid tilstrebe å holde kostadene så lave som mulig, men ikke på bekostning av kvalitet!

40 Material- og utførelsesvalg og kostnader Betongrehabilitering av balkonger og gesimser: Forenklet mekanisk reparasjon av skader kombinert med elektrokjemisk passivering av armeringen. Årsaken til metodevalget er lang levetid og minimale inngrep i verneverdige konstruksjoner. Klassisk puss eller pussisolasjon? For å oppnå lang levetid etter påføring av klassisk puss kreves det svært grundig utbedring av fuger og sprekkdannelser i underlaget. Slik utbedring er kostbart. Fordi pussisolasjon, altså selve isolasjonen, forhindrer direkte kontakt mellom pussen og underlaget, senkes kravet til utbedring av underlaget. Pussisolasjon er derfor noe rimeligere enn klassisk puss, mens levetiden er like lang. Dessuten oppnås en økonomisk gevinst ved energisparing. Det er fortsatt uvisst om byantikvaren vil tillate ettersiolering av de pussede blokkene i Roveruds gate og Edvarg Griegs allé.

41 Omfanget av rehabiliteringen Sigurd Lies gate -Nye balkonger med dimensjonene 1,5 m x 3,0 m og vindskjermer. -Komplett ny fasadepuss, klassisk pusskonstruksjon eller pussisolasjon. -Oppussing av vinduer med vindtetting mellom karmer og utsparinger. Fire blokker med pussede fasader -Rehabiliterte balkonger med gulvbelegg, malte flater, nye blomsterkasser av betong, og nye vindskjermer. -Komplett ny fasadepuss, klassisk pusskonstruksjon (Kanskje pussisolasjon). -Oppussing av alle vinduer med vindtetting mellom karmer og utsparinger.

42 Seks blokker med teglsteinsfasader -Rehabiliterte balkonger med gulvbelegg, malte flater, nye blomsterkasser av betong, og nye vindskjermer. -Utskifting av fugene mellom teglstein. Meget kostbart! -Oppussing av alle vinduer med vindtetting mellom karmer og utsparinger. I tillegg vil det bli utført blikkenslagerarbeid for fornyelse av alle beslag på alle blokker, samt elektrikerarbeid for fornyelse av utebelysning på alle blokker.

43 Huitfeldtsgate 29 Balkong- og fasaderehabilitering

44 Huitfeldtsgate 29 Balkongfornyelse og fasaderehabilitering

45 Eksempel på rehabiliterte flater. Malte dører og vinduer Ny puss på yttervegger Belegg på balkonggulv Nye beslag Ny blomsterkasse

46

47 Byggetid Dere må helhetlig regne med to års byggetid, og inntill ett år per blokk. Den faktiske byggetiden er avhengig av entreprenørvalg. Blokken i Sigurd Lies gate får 6 til 9 måneders byggetid. Byggeplassen Brakkeriggene vil stå på grøntarealene ved Harklous plass. Utstyrscontainere vil stå på grøntarealene ved blokkene. Det skal etableres trygge passasjer og soner avgrenset med byggegjerder. Alle stillaser sikres mot uvedkommende ved montering av plater i 1. etasje. Det vil bli montert vinduer i platene for å gi lys inn i leilighetene. På grunn av krav til temperering av luften bak stillasene, vil stillasene bli kledt med lystransparent plastduk. Det skal kun benyttes brannsikker duk. Det er satt strenge krav til orden, renslighet og kontinuerlig rydding.