Saksprotokoll. Utvalg: Kommunestyret Møtedato: Arkivsak: 03/ /04 Arkiv: PLA 182 Sak: 0069/04

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Kommunestyret Møtedato: Arkivsak: 03/ /04 Arkiv: PLA 182 Sak: 0069/04 REGULERINGSPLAN FOR LAGERÅA, ILSENG Behandling: Formannskapets innstilling enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens vedtar kommunestyret reguleringsplan for Lageråa, Ilseng med tilhørende bestemmelser begge sist datert Som en del av reguleringsplan for Lageråa vedtar kommunestyret illustrasjonsplan for Lageråa vestre datert med tilhørende bestemmelser. 3. Kommunestyret godkjenner følgende endringer av planene og planbestemmelsene: - Det reguleres felles gangsti mellom A1 og F2 (gjelder begge planene) - Det reguleres byggegrense til Svartelva i området B10 i en avstand ca. 12 m fra elvebredden (gjelder reguleringsplan for Lageråa) - Det reguleres felles adkomstveg for gnr./bnr. 211/5 og 7 (gjelder reguleringsplan for Lageråa) - Granvegen reguleres 6 m bred (gjelder reguleringsplan for Lageråa) - Tillegg til 3 i bestemmelsene til reguleringsplan for Lageråa: Det tillates å anlegge vegfyllinger og skjæringer utenom regulert vegformål. Tilstøtende arealformål endres ikke. - Ny 2.15 i bestemmelsene til illustrasjonsplan for Lageråa vestre: Utbygger skal dokumentere at det er vurdert å bygge et distribusjonsanlegg for vannbåren varme i den enkelte bolig. - Reguleringsbestemmelsene 10.4 til illustrasjonsplan for Lageråa vestre tas ut. 4. Det skal inngås utbyggingavtale mellom kommunen og utbyggere/eiere av området Lageråa vestre (B1-B4) og området B7 som fastlegger følgende: - Andelsbidrag til kvartalslekeplass i området F1 - Opparbeide tursti i F1 - Utbygging og overtagelse av offentlige regulerte veger, friområder og tekniske anlegg 1

2 5. Bygging av de planlagte fortauene langs fylkesvegene og stenging av Granvegen må tas inn i kommunens trafikksikkerhetsplan slik at prosjektet kan bli tatt med i langtidsbudsjettet for Statens vegvesen. Rett utskrift: Stange kommune, den Kari Vasaasen formannskapssekretær Saksprotokoll sendes: Planavdelingen Rådmannen ber om at det arbeides videre med saken i henhold til kommunestyrets vedtak. 2

3 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Magnar Røstbakken Arkiv: PLA 182 Arkivsaksnr.: 03/04838 Saken skal sluttbehandles av: Kommunestyret REGULERINGSPLAN FOR LAGERÅA, ILSENG OG ILLUSTRASJONSPLAN FOR LAGERÅA VESTRE Rådmannens innstilling: 1. I medhold av plan- og bygningslovens vedtar kommunestyret reguleringsplan for Lageråa, Ilseng med tilhørende bestemmelser begge sist datert Som en del av reguleringsplaen for Lageråa vedtar kommunestyret illustrasjonsplan for Lageråa vestre datert med tilhørende bestemmelser. 3. Kommunestyret godkjenner følgende endringer av planene og planbestemmelsene: - Det reguleres felles gangsti mellom A1 og F2 (gjelder begge planene) - Det reguleres byggegrense til Svartelva i området B10 i en avstand ca. 12 m fra elvebredden (gjelder reguleringsplan for Lageråa) - Det reguleres felles adkomstveg for gnr./bnr. 211/5 og 7 (gjelder reguleringsplan for Lageråa) - Granvegen reguleres 6 m bred (gjelder reguleringsplan for Lageråa) - Tillegg til 3 i bestemmelsene til reguleringsplan for Lageråa: Det tillates å anlegge vegfyllinger og skjæringer utenom regulert vegformål. Tilstøtende arealformål endres ikke. - Ny 2.15 i bestemmelsene til illustrasjonsplan for Lageråa vestre: Utbygger skal dokumentere at det er vurdert å bygge et distribusjonsanlegg for vannbåren varme i den enkelte bolig. - Reguleringsbestemmelsene 10.4 til illustrasjonsplan for Lageråa vestre tas ut. 4. Det skal inngås utbyggingavtale mellom kommunen og utbyggere/eiere av området Lageråa vestre (B1-B4) og området B7 som fastlegger følgende: - Andelsbidrag til kvartalslekeplass i området F1 - Opparbeide tursti i F1 - Utbygging og overtagelse av offentlige regulerte veger, friområder og tekniske anlegg 5. Bygging av de planlagte fortauene langs fylkesvegene og stenging av Granvegen må tas inn i kommunens trafikksikkerhetsplan slik at prosjektet kan bli tatt med i langtidsbudsjettet for Statens vegvesen. Stange, den SAKSOPPLYSNINGER Erik Heldal Haugerud rådmann Jørn A. Haugen kommunalsjef 3

4 Sammendrag: Forslag til reguleringsplan for området Lageråa på Ilseng er utarbeidet av Stange kommune. Reguleringsplanen omfatter også Lageråa vestre. For Lageråa vestre er det utarbeidet en illustrasjonsplan. Forslag til illustrasjonsplan er utarbeidet av arkitektkontoret NOWA på vegne av Ilseng Eiendom AS. Planområdet for Lageråa er tidligere regulert. Formålet med reguleringsplanen er å oppdatere aktuell arealbruk, sikre arealer til fortau langs Gamlevegen, Jønsbergvegen, nye områder til boligbygging og friområder. Omlegging av Gamlevegen tas bort slik som gjeldende kommuneplan viser. Planlegging for Lageråa vestre ble varslet den og Lageråa den Reguleringsplanforslaget for Lageråa med bestemmelser og illustrasjonsplan for Lageråa vestre med bestemmelser ble lagt ut til offentlig ettersyn i tiden til Plansjefen har latt utrede spørsmålet om alternative energikilder for utbyggings- og rehabiliteringsprosjekter i kommunen, se avsnittet vurderinger nedenfor. Bakgrunn: Området er tidligere regulert med omlegging av fylkesveg (F208). I kommuneplanen er denne omleggingen tatt bort, og kommunen ønsker nå å regulere området slik som vist i kommuneplanen. Den ble det varslet planlegging for boliger på eiendommen Lageråa vestre. Planen er utarbeidet av arkitektkontoret NOWA for Ilseng Eiendom as. I møte den vedtok formannskapet at planlegging for området settes i gang i 2003 med gang- og sykkelveg ved Horne bru. Dette er i tråd med kommuneplanen som viser gang og sykkelveg langs Gamlevegen og Jønsbergvegen. For øvrig skal området tilrettelegge for boliger og forretning. En er blitt enig med Ilseng Eiendom at planen for Lageråa vestre skal innarbeides i en helhetlig plan for et større område. Planen for Lageråa vestre er nå utarbeidet som en illustrasjonsplan for en del av planområdet Lageråa. Det større planområde, Lageråa, grenser i nord mot kommunegrensa mot Hamar, i øst langs Gamlevegen (F208) og Jønsbergvegen (F206), i sør mot Svartelva og i vest mot Lageråa. Varsel om regulering for Lageråa ble kunngjort den og berørte parter tilskrevet. Parallelt med reguleringsarbeidet er det satt i gang arbeid med å revidere kommuneplanens arealdel av I møte om ny kommuneplan på Ilseng den tok noen av de frammøtte opp behovet for stenging av Granvegens utkjøring i Gamlevegen. Begrunnelsen var først og fremst å bedre trafikksikkerheten i kryssområdet. Stenging av Granvegen ble tatt opp med Statens vegvesen. Vegvesenet hadde et sterkt ønske om å stenge Granvegens utkjøring i Gamlevegen for å bedre trafikksikkerheten i området. Brev om forslag til stenging av Granvegen ble sendt til berørte oppsittere i Granvegen den Gjeldende planer Reguleringsplan for Ilseng Lageråen vestre, vedtatt:

5 Reguleringsplan for Ilseng barnehage, vedtatt: Reguleringsplan for Horne bru, vedtatt: Kommunedelplan , vedtatt: Planbehandling: Varsel av om planlegging for Lageråa vestre Det ble mottatt 2 uttalelser fra offentlige myndigheter. Disse ble lagt fram for formannskapet i møte den Uttalelsene er vedlagt som utrykte dokument, se dokumentliste. Uttalelser til varsel av om planlegging for Lageråa Det ble mottatt 18 uttalelser. Uttalelsene ble lagt fram for formannskapet i møte og de er vedlagt som utrykte dokument, se dokumentliste. Alternativ energi Plansjefen har oppfordret utbygger og planlegger av Lageråa vestre til å vurdere alternative energiløsninger for området. Arkitektkontoret NOWA as, uttaler : Har hatt kontakt med Stange Energi, som opplyser at det skal fortas en kartlegging/undersøkelse omkring temaet i løpet av året. Fikk forståelse av at dette gjelder Stange kommune. Oppdragsgiver er skeptisk til å pålegge kostnader for felles anlegg for boligoppvarming. Det er lokale interesserte som er kjøpermassen til boliger på Ilseng og er redd for at kostnadene på alt. energi blir i drøyeste laget for de boligsøkende. Oppdragsgiver er skeptisk til hvordan eierskap og drift av slikt anlegg vil arte seg, da man har lite kunnskap om temaet på nåværende tidspunkt. Boligfeltet er lite og NOWA anbefaler at man unnlater å pålegge utbygging av felles fjernvarmeanlegg for boligfeltet. Merknad: Se avsnittet vurderinger om alternativ energi nedenfor. 1. gangs behandling i formannskapet: Formannskapet som det faste valget for plansaker vedtok den å legge forslag til reguleringsplan for Lageråa, Ilseng og forslag til illustrasjonsplan for Lageråa vestre ut til offentlig ettersyn. Høringsuttalelser: Planforslagene har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden Det er mottatt 9 høringsuttalelser. Hedmark fylkeskommune, Fylkeskommunen er positiv til det sammenhengende grøntområdet langs Lageråa. Det hadde vært ønskelig at det hadde vært tilgjengelig felles lekeplass for området B6 og viser til rundskriv T-5/99 Tilgjengelighet for alle. Fylkeskommunen ser det som ikke nødvendig med befaring i området med hensyn til automatisk fredete kulturminner. Merknad: Noen av tomtene i området B6 har ikke direkte kontakt med lekeplass. Området er utbygd med eneboliger på relativt store tomter. En mener i dette tilfellet at felles nærlekeplass ikke er påtrengende nødvendig da lek for småbarn kan foregå på egen tomt. 5

6 Imidlertid har vi forsøkt å komme til minnelig ordning med eier av 211/3 om å anlegge en sti over eiendommen fra F3 til FA2, men det har ikke lyktes. Plansjefen tilrår å ikke endre planforslaget. Barn og unges talsperson, Det er helt nødvendig med sikring av lekepassen som ligger i området mot elvene. De to lekeplassene F2 og F3 burde vært lagt lengre fra hverandre. Hvert område som skal bygges ut bør direkte tilknyttes en trygg nærlekeplass. Merknad: Lekeplass som skal bygges med apparater i området F1 og lekeplassene F2 og F3 skal gjerdes inn; se reguleringsbestemmelsene. Plansjefen tilrår at områdene B1 gis direkte kontakt til lekeplassene F2 og F3 ved en tursti. Fylkesmannen i Hedmark, landbruksavdelingen, Det er positivt at området reguleres i sin helhet og at det legges opp til en god utnyttelse av arealene. Det bør legges opp til en klar avgrensing av boligområdet og landbruksområdet mot nord i Hamar kommune. Fylkesmannen ber om at kommunen vurderer om det er hensiktsmessig å regulere ei sone, i alle fall det flomutsatte arealet, langs Svartelva til friområdet. Kommunen bør vurdere om det er tilstrekkelig å legge turvegen og eventuelle opparbeidede arealer i forbindelse med lekeplassen på fylling i friområdet F1, slik at mest naturlig vegetasjon bevares. Fylkesmannen minner om at det er viktig at fortauet bygges med nedsenket kantstein der fortauet ender eller krysser veg. Merknad: En mener at planens avgrensingen mellom boligområdet og landbruksområdet mot nord er klar. Arealet er avgrenset med veg og parkering, se planforslagene. Plansjefen mener at turveg i flomfareområdet langs Svartelva er ikke aktuelt å bygge innen10 år som er fristen for ekspropriasjon i medhold av reguleringsplan, jfr i planog bygningsloven om virkning av reguleringsplan. Plansjefen tilrår at det reguleres en byggegrense mot Svartelva for å sikre at området ikke bygges ned. Tilgangen til Svartelva for fritidsaktiviteter er god på sydsiden. Før fortauene bygges langs Gamlevegen og Jønsbergvegen vil det bli utarbeidet en byggeplan (detaljplan) som kommunen skal godkjenne. Plansjefen mener derfor det er mest naturlig at nedsenking av kantstein vurderes i byggeplanen og ikke i reguleringsplanen. Edith Mikaelsen, og Hun mener at eiendomsgrensene til sine eiendommer 212/5 og 7 er feil inntegnet på tilsendte og tidligere kart. Hun har tidligere tatt saken opp med oppmålingsavdelingen i kommunen. I brev av skriver hun at adkomst til sin eiendom 212/7 må gå der uthuset på eiendommen 212/ 5 står i dag. Merknad: Den endelige formålgrensen mellom bolig 212/5, 7 og bolig/forretning 212/26, 49 kan fastsettes ved en eventuell grensegang. Plansjefen tilrår at adkomst til 212/7 inntegnes slik det framgår brev av fra Edith Mikaelsen. Statens vegvesen, Vegvesenet har ingen merknader til at tidligere omlegging av Gamlevegen er tatt bort. Det mener det er positivt for trafikksikkerheten at Granvegen stenges. 6

7 Horne bru er konstruert for å kunne henge på en gangbrukonstruksjon på bruas østside. Gangbrua må likevel fundamenteres med egen understøtting. Dette kan komme til å kreve mer arealer enn det som er vist som trafikkområde ved brua på planforslaget. Der sideterrenget er flatt har de ingen merknad til at vegbreddene på Gamlevegen og Jønsbergvegen er 6,25 m med sideterreng 1,5m og fortauene 2,5m med sideterreng 1m. På østsiden av Gamlevegen fra Granvegen til 211/28 er sideterrenget skrått og vegvesenet foreslår at det reguleres inn 1 m ekstra til trafikkformål. Merknad: De berørte vegstrekningene av fylkesvegene ligger innenfor det vi definerer som sentrumsområdet på Ilseng. En ønsker derfor at vegskråninger utenfor normalt sideareal (grøfter og snøopplag) reguleres til tilstøtende arealformål og ikke til vegformål. For å gi bedre plass for anlegg av veger foreslår plansjefen at det i reguleringsbestemmelsene tas inn et nytt punkt om vegskråninger i 3: Det tillates å anlegge vegfyllinger og skjæringer utenom regulert vegformål. Tilstøtende arealformål endres ikke. Kristin m. Tonning Riise og Morten Riise, De har følgende nummererte kommentarer: 1. De er positiv til det planlagte fortauet langs Gamlevegen. Det forutsettes at inngrepet på deres eiendom, 211/7, gjøres skånsomt og ikke blir større enn høyst nødvendig. Det forutsettes at gjerde og granhekk erstattes. 2. De viser til sin tidligere uttalelse vedr. stenging av Granvegen og mener at trafikksikkerheten kan ivaretas ved fartsreduserende tiltak for eksempel med fartshumper. Utvidelse av Granvegen er en unødvendig inngripen, kostnad og belastning for grunneiere. 3. Snuplassen som er tegnet inn i enden av Granvegen vil innebære et relativt stort inngrep på deres eiendom. De ønsker at snuplassen bygges lengre ned mot Gamlevegen, og de ønsker en nærmere dialog rundt utformingen og plasseringen. De setter også spørsmålstegn ved at det er bare vår eiendom som skal avgi grunn til en slik snuplass. Merknad: Ved bygging av fortau langs Gamlevegen og snuplass i Granvegen vil erstatning til grunneier bli gitt på vanlig måte. En senere byggeplan vil vise inngrepet i detaljer. Granvegen stenges først og fremst for å bedre trafikksikkerheten langs Gamlevegen. Siktog terrengforhold i krysset er dårlige. Plansjefen foreslår at Granvegen reguleres 6 m bred slik den er i dag. Den endelige plassering av snuplassen kan gjøres på stedet dersom det er snakk om en mindre justering i forhold til regulert plassering. I den sammenheng må plassens funksjon og trafikksikkerhet for de myke trafikanter tillegges stor vekt. Gunnar Nilsen, Han er eier av 211/211 og mener at bygging av fortau kan utføres uten ødeleggende inngrep på sin eiendom. Han skriver at hans inn- og utkjøring er veldig oversiktlig og at annet alternativ egner seg ikke slik husene er plassert. Eiendommen har også en historisk verdi for Ilseng og bør ikke forandres utover nødvendig restaurering som nå pågår. Merknad: Vi har vært på befaring med Statens vegvesen. Vegvesenet ønsker å bygge fortauet langs den eksisterende kjørebane uten å måtte forskyve vegen. En forskyvning av kjørebanen er kostbar og det er dessuten ikke plass til å bygge fortauet innenfor eksisterende 7

8 gjerdelinjer. Realiteten er at en del av eiendommen i dag er en del av fylkesvegen. Hoveddelen av eiendommen ligger utenfor planområdet. Nilsen ønsker å opprettholde sin avkjørsle slik den er i dag til Gamlevegen. I den gjeldende reguleringsplan er avkjørselen vist til Villavegen. Vegvesenet ønsker at dagens avkjørsel stenges og at den regulerte avkjørsel til Villavegen skal gjelde. En oppnår med dette at antall avkjørsler til fylkesvegen blir mindre og en slipper kjøring over fortauet. Plansjefen tilrår ikke å endre planen. Norges vassdrag- og energidirektorat, NVE har merket seg at uttrykket flomvoll er brukt i reguleringsbestemmelsen for Lageråa vestre Merknad: Flomvoll skal ikke bygges, men områdene for boligbygging langs Lageråa skal fylles opp til flomsikkert nivå kote 143, jfr. forslagene til reguleringsplan for Lageråa og til illustrasjonsplan for Lageråa vestre. Plansjefen tilrår at reguleringsbestemmelsen til Lageråa vestre 10.4 tas ut for ikke å skape dobbelt bestemmelse og misforståelse. Planen: Boligområder: Samlet er boligområdet tilnærmet 50 daa. For områdene B1 til B5, Lageråa vestre, er det utarbeidet egen illustrasjonsplan med bestemmelser. B1, det eksisterende bygget, er regulert til lavblokk i 3 etasjer med utnyttelsesgrad %TU = 50 %. B2,B3 og B4 er regulert til rekkehus og B5 til småhus med utnyttelsesgrad %TU = fra 30% - 40 %. I områdene B6 til B13 skal det bygges småhus, enten som frittliggende boliger eller rekkehus med utnyttelsesgrad %TU = 30 %. Gesims- og mønehøyde skal henholdsvis ikke overstige 6m og 9m. For området B7 skal det utarbeides en bebyggelsesplan før utbygging. Bolighuset på 211/11 inngår ikke i planen på grunn av byggegrensen i kryssområdet. Det innebærer at, dersom huset blir fjernet, må et eventuelt nytt hus trekkes ut av byggegrensen. Område for kombinert formål: Området er regulert til forretningsbygg i 1. etasje og boligformål i 2. etasje. Trafikkområder: Langs Jønsrudvegen og Gamlevegen er det regulert fortau i stedet for gang- og sykkelveg. Vegbredden på begge vegene er 6,25 m med 5,5 m kjørebanebredde. Fortauene er 2,5 m brede med 1 m snøopplag. De øvrige offentlige vegene er regulert med total bredde 8 m mellom gjerdelinjene. Felles adkomstveger er regulert 6 m brede mellom gjerdelinjene. Granvegens utkjøring i Gamlevegen er foreslått stengt for biler. Det foreslås regulert en snuplass i enden av vegen med gang- og sykkelveg ned til Gamlevegen. Den eksisterende bussholdeplassen langs Gamlevegen er innregulert. Offentlige friområder: Friområdet F1 er et sammenhengende grøntdrag og kan nyttes til lek, ballspill, turveg og rekreasjon. Området F1 skal sikres mot flom og fylles opp til minimum 142 m. Fareområder: Området skal nyttes til høgspentledning og flomfareområde lang Lageråa og Svartelva. 8

9 Sår i terrenget skal unngås av hensyn til errosjonsfaren og den eksisterende vegetasjonen (kantvegetasjonen) skal bevares av hensyn til det biologiske miljøet. Vurdering: Vegtrafikkstøy Etableringen av fortau vil ikke påvirke trafikktallet, sammensetning av kjøretøy eller hastigheten i planområdet slik at støynivået økes. Det vil ikke bli gjennomført spesielle støydempingstiltak i forbindelse med utbyggingen av fortauene. Trafikkstøyen er beregnet til 57 dba langs Gamlevegen. Støynivået fra vegtrafikken tilfredsstiller retningslinjenes laveste grenseverdier utenfor fasader som er dba. Landskap Nye skjærings- og fyllingsskråninger skal tilsås. Dette gjelder også fyllingsskråninger ved oppfylling på grunn av flomfare i områder mot Lageråa. Veger I tråd med gjeldende kommuneplan er omlegging av Gamlevegen tatt bort. Forslaget om stenging av Granvegen vil bidra til å øke trafikksikkerheten i området. Det er valgt å reguler fortau langs Gamlevegen og Jønsbergvegen i stedet for gang- og sykkelveg. Vegstrekningene ligger i sentrumsområdet på Ilseng. Fortauløsningen vil visuelt understreke sentrumsområdet og er mindre arealkrevende enn gang- og sykkelveg. Fortauet blir en videreføring av eksisterende fortau ved jernbaneundergangen. Natur/miljø Det største natur- og friområdet ligger langs Lageråa og Svartelva. Området er foreslått regulert til et sammenhengende friområde med grønnstruktur og gangveg. En del av område kan fylles opp til kote 143. Laveste delen ned mot elva og bekken er regulert som flomfareområde. Tilgang til friområdet er sikret via offentlig og felles vegnett. Miljøvernsjefen uttaler: Området er ikke befart. Flybilde fra år 2002 viser imidlertid den naturlig vegetasjonen som ligger på begge sider av bekken. Kantvegetasjonen er viktig for biologiske funksjoner i bekken. Blant annet er Lageråa omtalt som en av de beste gyteområdene for mjøsørret i Svartelvvassdraget (Flerbruksplan for Svartelva - statusrapport ). Det kreves at fremtidig fremkommelighet og kantvegetasjon med naturlig bekkekant er tenkt ivaretatt. Dette må beskrives og visualiseres i en byggeplan. Dette er i tråd med Stange kommunes kommuneplan der tiltak innen 100 meters beltet mot vann, elver og bekker skal belyse virkningen på fremkommelighet, flomvern, biologi og estetikk før det gis dispensasjon til tiltak. Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Men det er registrert en rydningerøys i det regulerte friområdet F1 sør for pumpestasjonen S2. Kultur og fritid uttaler: Også moderne kulturminner, slik som rydningsrøyser og steingjerder m.m. kan være interessante spor og derfor vel verdt å ta vare på når en skal arbeide med en reguleringsplan. Jeg vil likevel ikke sette mye inn på at dette gjennomføres her, spesielt når jeg mangler konkret kunnskap om forekomsten i området. Men jeg vil anmode om at dette blir vurdert og at røysa inkorporeres i de løsninger en ellers arbeider 9

10 med, om den ikke blir for arealkrevende eller på annen måte dominerende i helheten. I motsatt fall kan jeg også akseptere at røysa fjernes. Det anbefales at rydningsrøysa inngår i friområdet uten spesielt formål. Friluftsliv Tilgang til friområder ved Lageråa er sikret via offentlig vegnett. Barn og unges interesse Generelt vil bo- og oppvekstvilkårene for barn og unge i nærområdet bli bedret ved at det legges til rette for tryggere ferdsel langs fylkesvegen, og at det reguleres inn et friområde ved Svartelva og Lageråa. Alternativ energi Kommunen ønsker å utrede spørsmålet om alternative energiløsninger ved utbyggings- og rehabilitetsprosjekter i kommunen. Fossekallen AS har utarbeidet en rapport Temarapport alternativ energi Stange kommune. Rapporten beskriver prinsipper for sentraliserte/desentraliserte løsninger på byggefelt, samt bruk av ulike typer energikilder som kan være aktuelle å bruke i Stange kommune. I tillegg inneholder rapporten økonomiske betraktinger samt årskostnader og miljøkonsekvenser ved de ulike energibærere. Som hovedregel skal utnyttelse av alternativ energi baseres på at det skal være lønnsomt. Det fokuseres på at premisser for energibruk og fleksible energiløsninger legges i den tidlige fasen av byggeprosjektene. Rapporten gir en relativt klar konklusjon på at sentraliserte løsninger i et konvensjonelt byggefelt er lite aktuelt med mindre det finnes lokale aktører som på en økonomisk basis kan drifte et felles varme- og distribusjonsanlegg. Dette innebærer at det i de fleste tilfeller vil være desentraliserte løsninger (hver enkel bolig) som er aktuelt. Investeringskostnadene for en normalbolig (150m 2 ) varierer omtrent som følger: Elektriske panelovner Vannbåren golvvarme m/gasskjele m/oljekjel m/varmepumpe Kr kr kr kr Energiprisen på de enkelte energikildene vil være avgjørende for den langsiktige lønnsomheten i valget av oppvarmingssystem i boligen/bygget. Et eventuelt pålegg om å bygge et felles distribusjonsnett for vannbåren varme er i strid med plan- og bygningsloven (pbl) uten at det foreligger et fjernvarmeanlegg, jfr. pbl 66a. Utbygger kan derimot pålegges å vurdere om hver enkel bolig skal bygges med et distribusjonsanlegg for vannbåren varme, jfr. 26 i pbl. Plansjefen forslår at det i reguleringsbestemmelsene til illustrasjonsplan for Lageråa vestre tas inn en ny 2.15 Utbygger skal dokumentere at det er vurdert å bygge et distribusjonsanlegg for vannbåren varme i den enkelte bolig. Utbyggingsøkonomi: 10

11 Bygging av de planlagte fortauene langs fylkesvegene og stenging av Granvegen må tas inn i kommunens trafikksikkerhetsplan slik at prosjektet kan bli tatt med i langtidsbudsjettet for Statens vegvesen. Utbyggere/eiere av området Lageråa vestre (B1-B4) og området B7 skal økonomisk bidra med andel til bygging av kvartalslekeplass i friområdet F1 sør for pumpestasjonen. Andelen fastsettes gjennom en utbyggingsavtale. Utbygger av Lageråa vestre skal opparbeide tursti i området F1 fram til Smiuvegen. Annet: Forslag til reguleringsplan og illustrasjonsplan er forelagt de berørte fagavdelinger i rådhuset. Uttalelsene er innarbeidet i planforslaget. Steinrøysa i friområdet ved pumpestasjonen er av nyere dato og er ikke foreslått bevart, men den kan allikevel bli et fint objekt i friområdet. Rådmannens vurdering: Illustrasjonsplanen for Lageråa vestre er behandlet og lagt ut til offentlig ettersyn sammen med reguleringsplanen. Dersom kommunestyret vedtar illustrasjonsplanen med bestemmelser, gis plandokumentet samme rettsvirkning som reguleringsplanen for Lageråa. Rådmannen foreslår at endringene av plankartene og bestemmelsene godkjennes slik som foreslått av plansjefen. Planforslaget for Lageråa innebærer at det bygges fortau langs Gamlevegen og Jønsbergvegen. Granvegen reguleres til blindveg i og med at krysset med Gamlevegen stenges. Dette er gode trafikksikkerhets tiltak. Rådmannen mener det er positivt at området langs Lageråa og Svartelva sikres til friområde. Rådmannen viser til temarapporten alternativ energi å tilrår at kommunestyret ikke pålegger utbygger av Lageråa vestre å bygge felles varme og distribusjonsanlegg da det ikke er hjemmel for dette i plan- og bygningsloven. Derimot skal utbygger vurdere om hver enkelt bolig skal bygges/utstyres med anlegg for vannbåren varme. Utbyggingsområdene skal tilknyttes det offentlige ledningsnett. Dersom kommunen skal overta ledningsnettet og de regulerte offentlige vegene, må det utarbeides en avtale mellom utbygger og kommunen. Dette gjelder også sikring av lekeplasser, friområde langs vassdraget og bygging av tursti. Planforslaget innebærer at det skal utarbeides byggeplaner for Gamlevegen, Jønsbergvegen og friområdet langs Lageråa og Svartelva. Ut fra en samlet vurdering tilrår Rådmannen at de foreliggende planforslagene med bestemmelser godkjennes. De foreslåtte endringer krever ikke nytt offentlig ettersyn. Vedlegg: Forslag til reguleringsplan m/ bestemmelser Forslag til illustrasjonsplan m/ bestemmelser Oversiktskart Dokumentliste... Sett inn saksutredningen over denne linja 11

12 Sak: REGULERINGSPLAN FOR LAGERÅA, ILSENG Saksnr. Løpenr Arkivkode Sted Dato 03/ /04 PLA 182 STANGE Reguleringsbestemmelser for Lageråa, Ilseng Rev: Området Disse reguleringsbestemmelsene gjelder for det området som på plankartet er vist med reguleringsgrense (planens begrensning). Varslings- og undersøkelsesplikt etter lov om kulturminner Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes fylkeskommunens kulturavdeling, jfr. Lov om kulturminner 8, annet ledd. 1. Fellesbestemmelser 1. Ubebygde deler av tomtene skal gis en tiltalende utforming og beplantning. Fyllinger og skjæringer med unaturlig eller bratte overganger til sideterreng skal unngås. Fyllinger eller skjæringer med større høyde enn 0.5 meter skal godkjennes av kommunen. 2. Der hvor terreng nødvendiggjør forstøtningsmur, skal murens konstruksjon, utforming og høyde godkjennes av kommunen. 3. Den eksisterende grøntstruktur langs vassdragene skal tas vare på. Gangsti skal opparbeides. 4. Ingen tomt må beplantes med trær eller busker som etter kommunens skjønn virker sjenerende for den offentlige fredsel. 5. For alle områder skal det på egen grunn være plass til 2 parkeringsplasser (inkl. min. 1 garasjeplass) per boenhet. 6. Som innhegning skal det fortrinnsvis brukes hekk eller annen beplantning. Gjerder skal ikke være høyere enn 0,7 meter. Gjerde skal settes opp langs friområdet F1 som grensemarkering. 7. Kommunen skal se til at valg av materialer og farger på bygninger mv. foretas med sikte på helhet og kvalitet i området. Frittstående garasjer / carporter og boder skal tilpasses tilliggende boliger mht. takutforming, materialer og farger. 8. For områdene B1 B5 er det utarbeidet en illustrasjonsplan med tilhørende bestemmelser som er juridisk bindende. 9. For området B7 skal det ved fremtidig utbygging utarbeides en bebyggelesplan. 10. Før utbygging skal terrenget i områdene B1, B2-1 og B7 fylles opp til minimum kote 143, jfr Byggeområder Område for boliger 1. For områdene B1 B5 er det utarbeidet egne reguleringsbestemmeler, jf. pkt

13 2. I områdene B6 B13 skal det bygges småhus, enten som frittliggende boliger eller som rekkehus. Gesimshøyde skal ikke overstiger 6 m og mønehøyde 9,0 m målet fra planert terreng. 3. Bygningene skal ha saltak/valmtak og skal best mulig tilpasse hverandre og eksisterende bebyggelse i området. Den ubebygde delen av tomten skal gis en tiltalende utforming og beplantning Område for kombinerte formål 1. Området skal nyttes til forretningsbebyggelse med tilhørende anlegg i 1. etasje og 2. etasje skal nyttes til boligformål. 2. Det skal på egen grunn anlegges minst 2 biloppstillingsplasser, inkl. garasje/carport for boligbebyggelsen. For forretningsbebyggelsen skal det opparbeides tilstrekkelig parkeringsplasser i henhold til Stange kommunens vedtekt til pbl med tilhørende retningslinjer for beregning av parkeringsbehov. 3. Offentlige trafikkområder I trafikkområdet skal det anlegges kjøreveger og fortau. Annet trafikkareal kan benyttes til grøft og snølagring. Det tillates å anlegge vegfyllinger og skjæringer utenom regulert vegformål. Tilstøtende arealformål endres ikke. 4. Friområder Friområdet F1 skal nyttes til park, turveg, lek og ballplass. Område skal fylles opp til minimum kote 142 for å sikre området mot flom, jfr Den delen av F1 som skal opparbeides til lekeplass skal gjerdes inn. 5. Fareområder Området skal nyttes til høgspenningslinje og område utsatt for flomfare. Det skal tas nøye hensyn til terreng og eksisterende vegetasjon i flomfareområdet. Fylling i friområdets flomfareområd langs Lageråa og Svartelva tillates ikke. 6. Spesialområder 1. I områdene skal det anlegges nettstasjon S1 og pumpestasjon S2. 2. I frisiktsoner skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende vegers planum (jfr. bestemmelsene i veglovens 31). 7. Fellesområder 1. I området skal det anlegges felles avkjørsel og felles gangareal. Eiendommer som på plankartet er vist med felles atkomst (FA) og felles gangareal (FG), har dette areal felles. 2. Felles lekeplass F2 og F3 er felles for områdene B1, B2, B3, B4 og B5. Lekeplassene skal være ferdig planerte, tilsådde og sandkasser /husker skal settes opp før innflytting i boligene. Lekeplassene skal gjerdes inn. 13

14 Sak: REGULERINGSPLAN FOR LAGERÅA, ILSENG Saksnr. Løpenr Arkivkode Sted Dato 03/ /04 PLA 182 STANGE Reguleringsbestemmelser for illustrasjonsplan for Lageråa vestre, Utarbeidet av NOWA Rev.: Ved siden av disse bestemmelsene gjelder reguleringsbestemmelsene for reguleringsplan for Lageråa så langt de passer. Varsling og undersøkelsesplikt etter lov om kulturminner. Dersom det i forbindelse med tiltak i marken oppdages automatisk fredete kulturminner som tidligere ikke er kjent, skal arbeidet stanses i den utstrekning det berører kulturminnene eller deres sikringssoner på fem meter. Det er viktig at også de som utfører arbeidet i marken gjøres kjent med denne bestemmelse. Melding om funn skal straks sendes fylkeskommunens kulturavdeling, jfr. Lov om kulturminner 8, annet ledd. 1 Planområdet 1.1 Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på plankartet. Innenfor det regulerte område er det avsatt areal til følgende formål: 1. Byggeområder (pbl. 25.1): -Boliger Lavblokk i 3 etasjer (eks. bygg B1) -Boliger Rekkehusbebyggelse vertikaldelt (nybygg B2 1 og B2 2) -Boliger -,Rekkehusbebyggelse horisontaldelt (nybygg B4) -Boliger - Rekkehus (nybygg B3) -Boliger - Enebolig (nybygg B5) 2. Offentlige bebyggelse: -Eksisterende trafo 3. Fellesområder: -I området B1, B2-1, B2-2, B3 og B4 skal det anlegges felles parkering og garasjer. 4. Trafikkområder -Kjøreveg 5. Friområder: -Friareal / Lekeområder internt på området F2 og F3 -Området skal ha adkomst via gangveg over friareal ved Lageråa til offentlig lekeplass/friareal ved pumpestasjon. 2 Fellesbestemmelser 2.1 Rammer for bebyggelse Kommunen skal påse at terrengforming, opparbeidelse, beplantning innenfor byggeområdet foretaes med sikte på god kvalitet Opparbeiding av utomhusarealer, nedskjæringer, fyllinger og støttemurer med høyde over 0,5 m, samt underordnede bygg og innretninger som hører til området, skal vises på situasjonsplan og skal følge byggemelding og byggesøknad. 14

15 2.12 Ny bebyggelse av området skal harmonere med bebyggelsen i strøket for øvrig m.h.t. takform, materialbruk og farge. Maksimal utnyttelse er påført plankartet innenfor hvert område. Bygningene skal ha saltak med vinkel mellom 27 og 35 grader Gjerders høyde, materiale, utførelse og farge skal godkjennes av kommunen. Gjerder skal fortrinnsvis utføres av trematerialer. Der hvor høye gjerder er påkrevet, kan disse være netting eller annet materiale, men kommunen kan kreve at det inntil slikt gjerde blir plantet hekker eller annen skjermende beplantning 2.14 Ingen tomt eller annet areal må beplantes med trær eller busker m.v. som etter kommunens skjønn er til hinder for den offentlige ferdsel Det tillates å anlegge vegfyllinger og skjæringer utenom regulert vegformål. Tilstøtende arealformål endres ikke. 3 Område for boliger B Bygninger I boligområde B1 skal nåværende fabrikkbygning ombygges til blokkleiligheter innenfor bestående yttervegger og etasjeskillere og beholde nåværende grunnform. Ved utnyttelse av bestående etasjeskillere / dekker, kan det bygges inntil 3 etasjer totalt over grunnmur. Gesimshøyden skal ikke overstige10.0 og mønehøyde inntil 14,5m målt fra ferdig terreng På nåv. bygning kan vinduer, ytterkledning, takvinkelog taktekking endres og balkonger kan tilbygges. Det skal etableres plass for 1 garasje og 1 biloppstillingsplass pr. leilighet, som plasseres innenfor formålsgrensen 4 Område for boliger B2-1 og B Bygninger I boligområde B2-1 og B2-2 tillates oppført rekkehus. Inntil 4 stk.vertikaldelte leiligheter. Bygningene oppføres i 2 etasjer over grunnmur. Gesimshøyden skal ikke overstige 6,5 m og mønehøyde inntil 10,0m målt fra ferdig terreng Bygningen skal plasseres innenfor byggegrense som er påført plankartet.. Det skal etableres plass for 1 garasje og 1 biloppstillingsplass pr. leilighet, som plasseres innenfor formålsgrensen 5 Område for boliger B3 5.1 Bygninger I boligområde B3 tillates oppført rekkehus. Inntil 3 stk.vertikaldelte leiligheter. Leilighetene bygges i 1 etasje over grunnmur og gesimshøyden skal ikke overstige 3,0 m Bygningen skal plasseres innenfor byggegrense som er påført plankartet.. Det skal etableres plass for 1 garasje og 1 biloppstillingsplass pr. leilighet, som plasseres innenfor formålsgrensen 6 Område for boliger B4. 15

16 6.1 Bygninger I boligområde F4 tillates oppført rekkehus. Inntil 8 stk.horisontaldelte leiligheter. Leilighetene bygges i 2 etasjer over grunnmur og gesimshøyden skal ikke overstige 6,5 m Bygningen skal plasseres innenfor byggegrense som er påført plankartet.. Det skal etableres plass for 1 garasje og biloppstillingsplass pr. leilighet, som plasseres innenfor formålsgrensen 7 Område for boliger B Bygninger I boligområde F5 tillates oppført 1 stk. enebolig. Boligen bygges i 1 etasje over grunnmur og gesimshøyden skal ikke overstige 3,0 m Bygningen skal plasseres innenfor byggegrense som er påført plankartet.. Det skal etableres plass for 1 garasje og biloppstillingsplass som plasseres innenfor formålsgrensen 8 Offentlig bebyggelse. 8.1 Trafokisk I område B2-2 er det oppført trafokiosk. Denne skal flyttes som vist på plankartet. Avstand fra kiosk til annen bygning skal være 5,0 m og et areal på 1 meter ut fra kiosken skal være fritt for beplantning / gjerde eller lignende. 9 Offentlige trafikkområder 9.1 I området skal det anlegges kjøreveger som vist på planen. 10 Fellesområder 10.1 I områdene skal de anlegges garasjer og parkering som vist på illustrasjonsplan På felles adkomst og parkeringsområder skal det være gatelys etter retningslinjer for belysning av kommunale veger og plasser Område for felles avkjørsel er felles for eiendommene med vist adkomst til arealet 10.3 Fellesareal til friområde/lek, skal være ryddet /ordnet av utbygger, senest ved ferdigstillelse av tilliggende byggeområder. Områdene skal deretter være ferdig opparbeidet innen 3 måneder- med unntak for tidsrom med vinterforhold (snø / tele). 16