Oppsummering av: - Styrets arbeid i perioden fra 14.november til 29. januar - Beboermøte 29. Januar.

Transkript

1 Oppsummering av: - Styrets arbeid i perioden fra 14.november til 29. januar - Beboermøte 29. Januar. Innhold 1 Saker styret har jobbet mye med: Taklekkasje Lekkasje i leilighet i 1.etg Brukstillatelse 1. byggetrinn Foretningsfører Sameie Økonomi Fordelingsnøkkel Fuktskade Parkering Trappevask Hjemmeside Oppgradering av bygg Beboerrunde Sosialkomiteen Idémyldring Byggningsmassen Sosialt Miljø Vedlegg 1 Økonomi Vedlegg 2 Oppgradering av bygg Vedlegg 3 Litt rundt parkering Vedlegg 4 Bilder fra workshop... 10

2 1 Saker styret har jobbet mye med: 1.1 Taklekkasje Hard start for styret da det tok over i november. Lekkasje i taket over nedre terrasse og det rant masse vann ned i næringsdelen. Styret hadde mange runder med mestertak, byggeksperter og rørleggere. Man forsøkte å tette små hull uten hell før man koblet til avløp på et gammelt tak under taket. Dette tiltaket fungerer forhåpentligvis midlertidig. Stor takk til vaktmester for fabelaktig assistanse under dette arbeidet! 1.2 Lekkasje i leilighet i 1.etg. Det var også vannlekkasje i en leilighet i 1.etg. Der var det lekkasje ved inntaket til varmtvannstanken som var årsaken. Heldigvis dekkes dette av forsikring, men det er en egenandel ved slike skader, i tillegg til at neste års forsikringspremie sannsynligvis øker, da man mister litt bonus på samme måte som for en bilforsikring ved skader. Vi ber derfor om at alle er oppmerksomme på fukt i områder det ikke bør være fukt slik at slike skader kan fikses før man må gjøre store reparasjoner. 1.3 Brukstillatelse 1. byggetrinn Av ukjent årsak har vi kun midlertidig brukstillatelse for 1.byggetrinn (hele rødbygget og etg. i gulbygget). Det jobbes nå med å få ferdigattest for byggetrinn 1, og dette er sannsynligvis på plass relativt snart. 1.4 Foretningsfører Da hele styret var nytt har vi fått utrolig mye hjelp av foretningsfører som har stått på mye de siste månedene for at vi skal få borettslaget på rett kjøl. Vi har hatt lange diskusjoner om tiltak og funnet ut at husleieøkning, økt parkering og trappevask er tiltak som må til. Han har også hjulpet oss med fordelingsnøkkel, eget regnskap for sameiet, taklekkasje, lekkasje i en leilighet i 2. etasje, bruksattest for 1. byggetrinn med mer. Foretningsføreren er likevel en travel mann, så styret håper man er litt tålmodig når de tar kontakt og ikke antar det verste.

3 1.5 Sameie Styret har jobbet en del med å bedre forholdet til sameiet, og vi håper samarbeidet framover vil være bedre enn det har vært de siste årene. Det viktigste å få orden på i denne sammenhengen er det økonomiske samarbeidet det skal være innad i sameiet for å holde orden på bygningsmassen som utgjør våre felles verdier. Styret har derfor arbeidet for å få et eget regnskap for sameiet slik at utgiftsposter kan flyttes over fra borettslaget til sameiet, der de hører hjemme, og slik at de andre sameierne kan bidra økonomisk til driften av sameiet. Les om sameiet på nettsiden 1.6 Økonomi Se vedlegg økonomi for budsjett 2014 og grafer for hvordan økonomien har gått siden Vi har de 5 siste årene hatt en utvikling hvor husleien ikke har dekket utgiftene knyttet til drift og uventede reparasjonskostnader, samtidig som borettslaget har begynt å betale avdrag på fellesgjelden. Selv om borettslaget teknisk sett ikke har gått mye i underskudd så har borettslaget hatt en pengebruk som har tært på omløpsmidler/penger på bok, slik at borettslaget for øyeblikket har dårlig likviditet. Dette gjør borettslagets økonomi veldig sårbar i en tid hvor vi har større reparasjons- og vedlikeholdsoppgaver foran oss. Det som gjør situasjonen særlig utfordrende er at borettslaget/sameiet ikke har hatt en vedlikeholdsplan og at det ikke har vært satt av penger til vedlikehold over lengre tid. Vi stiller således på bar bakke ift hvordan vi skal klare å finansiere vedlikeholdet. På den positive side har vi en økende egenkapitalgrad. Altså, vi betaler ned på lån og eier mer og mer av bygningen selv. Når vi tar med at vi betaler ned ganske mye på lån hvert år, som er penger vi betaler til oss selv, er husleien vår ganske normal. Styret er blitt anbefalt å ha en økonomisk buffer på minst ,- for å kunne ta uforutsette utgifter. Dette, sammen med at vi tar høyde for økte vedlikeholdskostnader, er hovedgrunnen for husleieøkning. Det er også verdt å merke seg at husleien alltid vil følge prisjusteringer i samfunnet ellers slik at den normalt vil øke litt hvert år. (Når husleien nå er økt må de som har avtalegiro gå inn i banken og godta at det trekkes et høyere beløp. Viktig at alle sjekker dette! Husk at alle som vil kan få avtalegiro ved å huke av for det i nettbanken. Det vil gjøre det lettere for dere og for eiendomsforvaltning. ) Hvor høy husleien vil bli etter at vi har spart opp en tilstrekkelig buffer og fått satt av midler til vedlikehold i budsjettet etter en vedlikeholdsplan er foreløpig uvisst. Vi regner uansett med at hoveddelen av vedlikehold og oppgradering av bygget må finansieres gjennom nytt låneopptak.

4 Tabellen under viser hva husleien brukes på i 2014 for et utvalg leiligheter. Om man ser på leiligheten på 66 m^2 ser man at man bare bruker 2268 kroner for å drifte borettslaget mens resten går til sparing, avdrag og renter. Grunnen til at f.eks leilighet med 73,8m^2 betaler mer enn leilighet med 75,4m^2, er fra 1.byggetrinn hvor man generelt har mindre gjeld enn i 2. byggetrinn. 1.7 Fordelingsnøkkel Styret har forsøkt å kartlegge hvordan fellesutgiftene har blitt fordelt, og skal fordeles. Vi har etter prøving og feiling, samt graving i arkivet, utviklet en fordelingsnøkkel basert på opprinnelig forslag til fordeling av fellesutgifter fra I opprinnelig fordelingsnøkkel er noen budsjettposter fordelt etter areal mens andre budsjettposter deles likt uavhengig av areal. Finansielle utgifter fordeles etter andel fellesgjeld. Fordelingsnøkkelen har imidlertid ikke tidligere blitt fulgt konsekvent som innebærer at det over tid har bygget seg opp en liten skjevhet i hvordan husleien er ift hva de skulle vært. Husleieøkningen i februar har rettet på dette slik at vi nå har en fordelingsnøkkel vi kan styre etter, basert på budsjettet som skal vedtas hvert år i generalforsamlingen. Dette er da grunnen til at noen har økt med 15%, mens andre med opptil 27%. Ingen har likevel hatt en økning på mer enn 1150 kroner, og vi mener utgiftene er rettferdig fordelt ift opprinnelig fordelingsnøkkel. Dette temaet og endelig bestemmelser rundt fordelingsnøkkel vil bli tema for diskusjon på generalforsamlingen. 1.8 Fuktskade Styret har jobbet mye med en fuktskade i en leilighet i blokka. Det har der pågått en tvist i lengre tid mellom en beboer og tidligere styre. Styret har innhentet byggsakkyndig takstmann for å vurdere årsak til skaden. Beboeren mener at bygningsmassen har skyld i sopp- og råteskader mens takstmann mener det skyldes feil bruk av leilighet (manglende bruk av ventilasjonsanlegg). Vi minner om at det fort kan oppstå sopp- og muggskader om man ikke er nøye med riktig bruk av ventilasjonsanlegg og tar grep for å redusere fuktproduksjon i leiligheten. Styret anbefaler derfor alle å lese om ventilasjon på hjemmesiden og ta nødvendige forholdsregler.

5 1.9 Parkering Da vi må diskutere en del endringer i parkeringsordningen med sameiet vil det skje en del på denne fronten innen rimelig kort tid. Mer info kommer senere. Litt info ser dere allerede på vedlegg parkering Trappevask Avtalen rundt trappevask er sagt opp f.o.m. 1. april. Etter det må beboerne vaske fellesarealer selv. Sosialkomiteen har ansvaret for organisering av trappevasken. Stemningen på beboermøte var størst for faste vaskelister i en eller annen form. Sosialkomiteen står likevel fritt til å teste de ordningene de mener vil fungere best Hjemmeside Olav Morken har laget en kjempefin hjemmeside til oss. Sjekk den ut på Der ligger masse viktig info som vi anbefaler alle å lese. Alle oppdateringer fra styret vil bli lagt ut, så vi anbefaler alle å sjekke den ut med jevne mellomrom. Hjemmesiden ligger nå åpen uten brukernavn og passord. Grunnen er at vi ikke har noe å skjule, samt. at informasjonen som i dag ligger passordbeskyttet er av interesse for boligkjøpere og andre Oppgradering av bygg. Se vedlegg oppgradering av bygg. Oppsummert kan man si at mange vedlikeholdsoppgaver er nært forestående for borettslaget/sameiet. Videre er det en del oppgraderingsoppgaver som bør gjøres samtidig. Styret arbeider med å legge plan for et samlet vedlikeholds- og oppgraderingsprosjekt som tenkes gjennomført som ett trinn for å kostnadsmessig komme best mulig ut av etterslepet som har bygget seg opp over tid. Den nedre takterrassen må uansett fikses forstkommende sommerhalvår grunnet lekkasjer. Vi håper dette kan finansieres av vedlikeholdspenger i budsjett, men konkrete kostnadsestimater på arbeidet foreligger ikke ennå. Et alternativ som vurderes er at man kan finansiere store deler av vedlikeholdet og oppgraderingen ved å bygge ekstra etasjer og nye leiligheter som kan bidra med husleie.

6 Dette er fortsatt usikkert da mye må undersøkes først. Styrke på bygg, godkjenning fra kommune og byantikvar og finansiering er viktige brikker som må på plass. Uansett mener vi i styret at det vi eventuelt må øke gjelden til hver enkelt for å finansiere en oppgraderingspakke, vil være en god del mindre enn verdiøkningen på leiligheten. Styret vil den nærmeste tiden undersøke mange muligheter, men slike prosesser tar fort en del tid når man gjerne må vente lenge på behandling av søknader etc Beboerrunde Styret har nå vært på besøk eller snakket med nesten alle. Det var en utrolig trivelig affære selv om det tok mye tid. Styret fikk avdekket fikk masse gode innspill og positive tilbakemeldinger som har inspirert til videre arbeid. Det er stor enighet blant beboerne våre at vi ville gjøre en skikkelig oppgradering av byggingen og vi vil alle bli kjent med våre naboer. Innspill vi fikk inn ble diskutert på Idemyldringen beskrevet i kap. 3. Vi mangler bare to andelseiere som vi ikke har fått tak i. Fint om de det gjelder kan ta kontakt så vi får registrert alle. Et skikkelig beboerregister har allerede spart oss i styret for mye jobb, så det er viktig at dette holdes oppdatert. Det gjelder også ved utleie. 2 Sosialkomiteen Fra referat første møte i sosialkomiteen: Viktoria Nordstrøm Larsen ble enstemmig valgt til leder av sosialkomiteen. Sosialkomiteen består nå av 5 medlemmer, hvorav to av dem var med i den tidligere miljøgruppa i borettslaget. Det var enighet om at sosialkomiteen skal ta seg av miljøtiltak i borettslaget, som planting av blomster og lignende. Det ble bestemt at hele sosialkomiteen hjelper til med både sosiale arrangement og miljøtiltak. Solveig «Blomstersolveig» Røstad tar ansvar for beplantning, med bistand fra de andre i komiteen. Det ble bestemt at det ikke skal være noen fast møtevirksomhet, men at det er naturlig å møtes etter hvert sosiale arrangement. De første sosiale arrangementene sosialkomiteen planlegger er: 1. Quizkveld 1. mars. I regi av Viktoria arrangeres det quizkveld 1. mars. Mer informasjon vil komme senere, om sted og tid. Lotteri under quizen vurderes. 2. Vårgrilling 27. april. Tidspunkt og andre detaljer rundt dette arrangementet blir bestemt på et senere møte etter quizkvelden. Vårgrillingen er planlagt å avholdes før felles dugnad, mandag 28. april. Dette kan kanskje bidra til litt fellesskapsfølelse før

7 dugnaden. 3 Idémyldring Etter en veldig trivelig beboerrunde hadde styret fått inn masse forslag til både sosialt, miljø og byggningsmasse. Disse forslagene var hengt opp på store plakater og man fikk anledning til å komme på flere forslag, før man kunne sette klistremerker på de forslagene man likte best. Se vedlegg for alle oppslagene. Da man kun hadde 15 klistremerker å fordele måtte man prioritere. Forslag uten stemmer kan derfor vurderes som gode selv uten stemmer. Noen forslag er kommet inn i etterkant eller var ikke til avstemning og er derfor merket (-) Om du brenner for noe, eller kommer på nye forslag så ta gjerne kontakt. Kontaktinfo finnes på hjemmesiden. 3.1 Byggningsmassen Styret har fått inn masse forslag og vil nå bruke en del tid på å sjekke ut muligheter for oppgradering av bygningsmassen vår. Alle forslag vil bli diskutert.

8 3.2 Sosialt Sosialkomiteen er veldig takknemlig for alle innspill. Mange er interessert i å bli med i en sosial gruppe, og man vil forsøke å tilrettelegge for at det skal være enkelt å ha sosiale grupper som alle kan få informasjon om. Hvis noen kan tenke seg å starte en slik gruppe er det fint om de tar kontakt med sosialkomiteen. Gruppene kan også rekruttere medlemmer fra resten av Ila, som tross alt er en sosial bydel. Det hadde vært veldig hyggelig om noen beboere tar ansvar og starter en gruppe, da dette virkelig ville bidratt til å gjøre borettslaget mer sosialt. Husk at det garantert er gøy å kjenne sine naboer. Kontaktinfo til sosialkomiteen finnes på hjemmesiden.

9 3.3 Miljø Miljø ligger under sosial og miljøkomiteen, slik at de vil også vurdere tiltakene som kom inn for et bedre miljø i og rundt blokka vår.

10 4 Vedlegg 1 Økonomi 5 Vedlegg 2 Oppgradering av bygg 6 Vedlegg 3 Litt rundt parkering 7 Vedlegg 4 Bilder fra workshop

11 Informasjonsmøte Borettslagets økonomi

16 BUDSJETT MÅNEBAKKEN BORETTSLAG Budsjett for husleie 2014 diff. Budsjett 2013 Budsjett 2012 Husleie Avregning av andre seksjoner Parkeringsleie garasje Parkering ute langside Parkeringsleie ute Andre inntekter Sum driftsinntekter Styrehonorar Arbeidsgiveravgift Revisjonshonorar Forvaltningshonorar Vaktmestertjenester Oppgradering / utvikling Vedlikehold Vedlikehold heis Sameiekostnader vedlikehold / drift Sameiekostnad forsikring Renhold Elektrisk kraft Kommunale avgifter Forsikring Kabel TV/Bredbånd Avskriving/avdrag lån Sosiale kostnader / møteutgifter Diverse kostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Renter bankinnskudd Renter lån 1 Husbanken Renter lån 2 Husbanken Renter lån Nordea Sum finansinntekter og utgifter ÅRSRESULTAT

17 Reparasjon, vedlikehold og oppgradering av bygningsmassen NORDRE AVLASTNINGSVEG MELLOMILA Informasjonsmøte

18 Reparasjon av terrasser Ny isolasjon, takduk og tredekke, evt andre dekker. BØR TAS MÅ TAS HASTER! 1, , avhengig av dekketype. ca , avhengig av dekketype. Innhenger tilbud de nærmeste månedene. Informasjonsmøte TERRASSER

19 Tiltak på uteoppholdsarealer Gress på takterrasser? Plantekasser med trær, busker eller andre planter Bygge overbygg over grillen Hengekøyestativer Andre forslag? MÅ TAS MÅ TAS MÅ TAS Informasjonsmøte TERRASSER

20 Informasjonsmøte TERRASSER

21 Nødvendig rehabilitering av fasader mot nord, øst og sør på gulbygget Innplating eller ny murpuss? Etterisolering? En fasade ad gangen så langt det lar seg gjøre og er praktisk. Må ses i sammenheng med eventuelle balkonger. BØR TAS BØR TAS Kostnad: avhengig av materialbruk. Ca for hele gulbygget Informasjonsmøte FASADER

22 Nødvendig rehabilitering av rødbyggets fasader Ny murpuss? Avklares med byantikvar. BØR TAS Kostnad: avhengig av materialbruk. Ca for rødbygget Informasjonsmøte FASADER

23 Støyforhold Leilighetene som ligger ensidig mot nord og nordre avlastningsveg er svært støyutsatte. Utdrag fra byggforsk: Innglassingssystemer for balkong Støysonekart: Informasjonsmøte BALKONGER

24 Informasjonsmøte

25 Balkongene på nord- og østsiden vil være innglasset slik at de skjermer soverommet og reduserer støy. Balkongene på nordsiden vil ha sol fra 1900 til 2030 (på grunn av silo) og morgensol frem til Balkongene på østsiden vil ha morgen- og formiddagssol frem til kl Balkongene på sørsiden vil ha sol fra 1200 til 1830 (med unntak av de som havner i skyggen fra nabobygg. BØR TAS NORDRE AVLASTNINGSVEG KAN TAS Kostnad per balkong med innglassing: ca Kostnad per balkong uten innglassing: ca Informasjonsmøte BALKONGER

26 Balkonger på gulbyggets nordside 220 vinduer på gulbygget. Flere må byttes ut. Uavklart omfang. MÅ/BØR TAS Kostnad per vindu: ca Informasjonsmøte VINDUER

27 Ny heis Eksisterende heis er 33 år. Heis har normalt 20 år levetid. Utvide heisen til 6. og ny 7. etasje, samt ned til parkeringskjeller MÅ TAS Kostnad for ny heis: Ca. 1-1, kr Kostnad for forlengelse: Ca. 1-1, kr Informasjonsmøte HEIS

28 Nedgravde avfallscontainere Med lås/id-brikke for tilgangskontroll Dagens situasjon KAN TAS Kostnad per nedgravde container: ca kr Fremtidig situasjon? Informasjonsmøte NEDGRAVDE CONTAINERE

29 Ventilasjon leiligheter Må tilpasses hver andelseiers egne ønsker Felles tilbud om utbytting av ventilator Ventilator som ikke kan skrues av Tilluftspalte i soveromsdør Undersøke mulighetene for balansert ventilasjon BØR TAS Kostnad per leilighet: ca kr Informasjonsmøte VENTILASJON

30 Tiltak i parkeringskjeller Fjerning av rør som ikke er i bruk? Male vegger og tak hvitt Bedre belysning, LED-lys i taket Bevegelsessensorer - energitiltak Drenering kjellervegg Kameraovervåkning i parkeringskjeller Kostnad tiltak i kjeller: ca kr Informasjonsmøte P-KJELLER

31 INNGANGSPARTI Senere utvidelse? Tiltak i sokkeletasje Kjøpe arealet og ta det i bruk som innendørs sykkelparkering og bodplass. Fjerne port og bygge vegg med dører. Nytt inngangsparti for gulbygget. Fjerne kjølevifte. Brikke istedenfor nøkkel til ytterdør. Callinganlegg med kamera. Informasjonsmøte SOKKELETASJEN Nytt inngangsparti?

32 Eksisterende bygningsmasse 47 boenheter på 3152 m2 1 etasjes påbygg i 6. etasje 240 m2 påbygg gir 4 leiligheter á 50 m2 Ny takterrasse m direkte heisforbindelse Byggekostnad: ( /m2) Salgssum: Utleie: / mnd Informasjonsmøte PÅBYGG

33 1 etasjes påbygg i 5. og 6. etasje 510 m2 påbygg gir 8 leiligheter á 50 m2 2 etasjes påbygg i 5. og 1 etasjes påbygg i 6. etasje 780 m2 påbygg gir 13 leiligheter á 50 m2 Ny takterrasse m direkte heisforbindelse Byggekostnad: (20.000/m2) Salgssum: Utleie: / mnd Informasjonsmøte Byggekostnad: (20.000/m2) Salgssum: Utleie: / mnd PÅBYGG

34 rente 4 % terminer pr år 12 år 15 antall innbetalinger 180 Oversikt tiltak bygningsmasse fordelt på antall leiligheter 47 Kasse Lånefinansiert Tiltak Status Kostnad tot kostnad /leil Kostnad/leil/mnd Nedre takterrasse MÅ Øvre takterrasser og tak MÅ Heis MÅ Fasade gulbygget BØR Fasade rødbygget BØR Balkonger innglasset BØR Vinduer BØR Ventilasjonstiltak BØR Balkonger uten innglassing KAN Forlengelse heis KAN Nedgravde avfallskontainere KAN Tiltak i parkeringskjelleren KAN Tiltak i sokkeletasje KAN SUM tiltak Fordelt på 47 leil m2 Nye leiligheter Ekstra kostnad tot Salg Salg / leil Påbygg alt Restlån Fordelt på 51 leil Påbygg alt Restlån Fordelt på 55 leil Påbygg alt Restlån Fordelt på 60 leil Informasjonsmøte

35 Parkering Dagens situasjon Parkering i kjeller Fast leie (500 kr/mnd) Parkering på østside Fast leie (300 kr/mnd) Parkering på nordside Parkering næringsareal Gjesteparkering med lapp

36 Parkering Status Borettslagets finansielle situasjon Tidligere ordnings utfordringer Inntekter fra parkering dekker ikke lån Relativt sett meget lav parkeringsleie Konflikt med næringsdel Gunstig situasjon for fremtiden Eiendom med faste plasser Soneparkering sannsynlig

37 Parkering Fremtidig situasjon Fast leie over hele parkeringsarealet Betalingsparkering for beboere og næring Beboere prioriteres i parkeringskjeller Splitt av doble parkeringsplasser for å øke antall Oppgradering vurderes (lysere, sikrere) Tilby leie av parkeringsplasser til eksterne Høyere pris, maksimere antall utleide plasser Betinger ledige plasser, men fører til venteliste

38 Workshop/ idémyldring

39 Sosialt Felles arr. vi vil være med på: Sosiale grupper:

40 Bygg

41 Bygg Andre forslag: Ekstra etasje kan brukes til:

42 Miljø Slik kan vi få triveligere ganger: Slik kan vi pynte opp ute: