REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR PRIVATE PLANER Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /42 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: HAFO Dato: ÅRSTAD, GNR. 17 BNR. 157 MFL. MINDEPORTEN. PLANID FORSLAG TIL DETALJREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING (KU), OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av BIR AS og Frydenborg Eiendom AS planforslag for området kalt Mindeporten i Årstad bydel. Planområdet er ca. 53 daa og ligger mellom Fjøsangerveien og Conrad Mohrs veg. I sør grenser planområdet til Kristianborgvatnet. ca. planområde sett fra sør oversiktskart Ut fra tiltakets størrelse, herunder næringsbebyggelse over m 2 bruksareal, fremmes planforslaget med konsekvensutredning. Planområdet inngår i områdereguleringen for Mindemyren næringsområde (offentlig plan) som er under utarbeidelse. I kommuneplanens arealdel er Mindemyren vist som område for industri, kontor og lager (I/K/L 7). I nærværende planforslag utgjør eksisterende og planlagt bebyggelse, inkl. parkering under bakken, ca m 2 ( m 2 nytt bruksareal). Aktuelle formål er næring, bolig og parkering. BIR sitt bygg forutsettes revet. Næringsbebyggelsen utgjør primært kontor og forretning. Planlagt boligbebyggelse, ca. 250 boenheter, er i hovedsak plassert sør i planområdet. Største delen av området er planlagt med byggehøyder på 4-5 etasjer med maksimal høyde på 6 etasjer. Utnyttelsesgraden er oppgitt til % - BRA = 270 %. All parkering er plassert under bakken. Adkomsten er vist fra Kanalveien og Conrad Mohrs veg. I tillegg er det i planforslaget vist veiarealer, gatetun, samt grøntarealer langs Kristianborgvatnet. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader, vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C.

2 Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Dog må bemerkes at bl.a. utredningene vedrørende støy og luftforurensning er utført på bakgrunn av et tidligere planforslag med annet plangrep. Fagetaten er likevel av den oppfatning at disse kan nyttes som foreløpige rapporter, men rapportene må revideres før 2. gangs behandling. Fagetaten slutter seg til hovedformålene og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til de mest sentrale/aktuelle problemstillingene, herunder tema som etaten mener krever ytterligere avklaringer/vurderinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Fagetaten ønsker, gjennom høringen, tilbakemeldinger på planforslaget og da særlig i forhold til nedenfornevnte tema. Forholdet til områdereguleringen Områderegulering av Mindemyren (planid ) pågår og er forventet utlagt til offentlig ettersyn 1. halvår Innenfor dette planområdet arbeides det med flere private planforslag, detaljreguleringer, herunder nærværende planforslag. Det er den offentlige områdeplanen som skal legge føringene for de private detaljplanene, herunder avklare den sentrale infrastrukturen (hovedvegnettet, bybanetrasé, byrom, ev. åpning av kanalen m.m.), definere arealbruken/sonedele området, samt fastlegge ambisjonsnivået for et fremtidsrettet urbant næringsområde. Planforslaget for Mindeporten vil bli lagt ut til offentlig ettersyn før forslaget til områderegulering. Fagetaten kan akseptere en slik løsning da hovedtrekkene i områdereguleringen er forholdsvis klare og innarbeidet i foreliggende forslag til detaljregulering for Mindeporten. Det kan her bl.a. nevnes riving av BIRs administrasjons- og garasjebygg og flytting/justering av Kanalveien. Det er imidlertid fortsatt noen uoverensstemmelser/uavklarte forhold mellom forslaget til detaljregulering og foreløpig forslag til områderegulering. Disse kommenteres nedenfor under de enkelte tema. Fagetaten vil imidlertid bemerke at før 2. gangs behandling av detaljreguleringen må forholdet mellom de to plannivåene avklares nærmere; hva hører hjemme i områdeplanen, og hva skal avklares i detaljplanene? Etter fagetatens vurdering skal detaljreguleringene kun omfatte de aktuelle delområdene hvor det er satt krav om videre detaljering og ikke deler av den sentrale infrastrukturen som i foreliggende forslag. I denne sammenhengen må det også bemerkes at en detaljplan som hjemmel for bygge- og anleggstiltak i utgangspunktet ikke må være eldre enn 5 år. Arealformål, utnyttelsesgrad og byggehøyder I de overordnede føringene for utvikling av Mindemyren forutsettes en blanding av kontor og andre typer arbeidsplassintensive næringer/virksomheter (80-90 %), publikumsattraktive funksjoner samt bolig (10-20 %). Utnyttelsesgraden kan maksimalt være 250 % BRA og byggehøyden 4-5 etasjer. Foreliggende forslag til detaljregulering for Mindeporten har følgende arealfordeling: kontor ca. 50 %, forretning/service ca. 12 % og bolig ca. 38 %. Maksimal byggehøyde er 6 etasjer, mens hovedtyngden er 4-5 etasjer. %-BRA er oppgitt til 270 %. I planskissene til områdereguleringen er det ikke foretatt noen klar fordeling av de forskjellige reguleringsformålene. Stort sett hele Mindemyren er vist med sentrumsformål (kontor, forretning, hotell, tjenesteyting og bolig). Hvorvidt det er naturlig/riktig med en strammere styring av arealbruken, herunder fordeling og lokalisering av de forskjellige arealformålene, vil måtte avklares i den videre planprosessen for områdeplanen. Når det gjelder boligformål, er det imidlertid områdene i nord ved Solheimsvatnet og i sør ved Kristianborgvatnet som er mest aktuelle. Side 2 av 8

3 Med henvisning til forannevnte oppfatter fagetaten foreliggende forslag til detaljregulering for Mindeporten å være i rimelig samsvar med gitte føringer for området slik disse nå foreligger, jf. dog nedenfor. Fagetaten forutsetter imidlertid at arealformål, herunder andel forretning, utnyttelsesgrad og byggehøyder samkjøres med kommende forslag til områdeplan før 2. gangs behandling. Boliger og bokvalitet, skole og barnehage Etter fagetatens vurdering er det riktig at en god del av den ønskede boligbyggingen innenfor Mindemyren lokaliseres til området ved Kristianborgvatnet. Området har kvaliteter knyttet til boligbygging; sørvendt, tett på grøntområdene langs vannet, tilliggende planlagt gatetun, samt nærliggende boligbebyggelse langs Conrad Mohrs veg. Det er imidlertid også en del utfordringer knyttet til plassering av ca. 250 boenheter i dette området. Dette gjelder både plasseringen; støy og luftforurensning (inversjonsområde), og omfanget; krav til skole, barnehage og ballbane/nærmiljøanlegg. Med henvisning til ovennevnte kan det stilles spørsmål om det er riktig med en så omfattende boligbygging i dette området. Ved bevisst bruk av næringsbebyggelsen som støyskjerm, samt riving av BIR-bygget (åpne opp ned mot Kristianborgvatnet, drenere ut kaldluft), kan det se ut som fellesarealer (nærlekeplasser), støy og luftforurensning lar seg løse for boligfeltene B1 og B2. I planforslaget legges det til grunn 15 m 2 felles uteoppholdsareal pr. boenhet. Også for støy og luftforurensning legges det til grunn krav gitt for sentrumsformål. Fagetaten slutter seg til dette. Når det gjelder bebyggelsesstrukturen, jf. illustrasjonsplanen (felt B1 og B2), må denne etter fagetatens vurdering bearbeides videre, bl.a. for å sikre bedre kvalitet på felles uteoppholdsarealer og tilkomst til kontorbygget (K1). Hvorvidt det også bør være et innslag av næring langs gatetun 3, bør også vurderes nærmere. Når det gjelder boligformålet i felt B/F/K1 (mellom Fjøsangerveien og Kanalveien), vil det her være vanskelig å oppnå tilfredsstillende bokvaliteter (kvalitet på utearealene). Feltet bør således vurderes som et rent næringsområde. Når det gjelder skolesituasjonen i området, fremkommer det av forslagsstillers planbeskrivelse at kapasitetsgrensen for Minde skole vil bli overskredet alt i Fagetaten oppfatter dette primært som et forhold som må avklares gjennom områdereguleringen. Konsekvensene må synliggjøres og rekkefølgekrav innarbeides. Barnehagesituasjonen i området er også en utfordring. Årstad bydel har pr. i dag underdekning. Pågående planarbeid for å gjøre den midlertidige barnehagen ved Kristianborgvatnet permanent vil ikke øke kapasiteten. I tillegg vil en planlagt utbygging av 250 nye boenheter i utgangspunktet kreve etablering av en egen barnehage. For å kunne løse det totale barnehagebehovet i området, samt krav til utearealer (ballbane m.m.), jf. nedenfor, bør de to plansakene sees i sammenheng, herunder vurdere plassering av barnehagens bygg, samt se på sambruk av parkeringsplasser og utearealer. Skråfoto, området sør for planområdet, samt søndre deler av planområdet Side 3 av 8

4 Når det avsettes areal til boligformål, skal det også sikres nødvendige arealer hvor barn kan utfolde seg, herunder store nok arealer egnet til ulike typer lek for de ulike aldersgruppene. Arealene skal bl.a. være sikret mot forurensning, støy og trafikkfare. Etter fagetatens vurdering er ovennevnte ikke godt nok oppfylt i nærværende planforslag. Det kan i denne sammenheng vises til kommuneplanens forslag til supplerende retningslinjer der det fremkommer at ved minst 100 nye boenheter skal det avsettes ca. 1 daa til lekefelt/ballbane. Ovennevnte kommer som tillegg til den kommunale ballbanen (erstatningsbanen som ble opparbeidet som en følge av etableringen av Kristianborg midlertidig barnehage) ved Kristianborgvatnet. I utgangspunktet må det finnes tilstrekkelige og egnede arealer for både permanent barnehage (Kristianborg barnehage), ny barnehage som følge av planlagt utbygging, ballbane/lekefelt (nærmiljøanlegg) som følge av planlagt utbygging, samt eksisterende ballbane innenfor planområdet eller i nærliggende arealer. Dette kan bli en stor utfordring som må løses som en del av det pågående planarbeidet i området (områdereguleringen, nærværende planforslag, samt pågående planarbeid for Kristianborg barnehage). I denne sammenheng bør det også vurderes om arealene like sør for planområdet (parkeringsarealer på Odfjell sine eiendommer) skal trekkes inn i vurderingene i mulige kombinasjoner med parkering. Trafikkforhold og parkering Full utbygging av hele Mindemyren vil i henhold til områdereguleringens trafikkutredninger medføre en økning i antall parkeringsplasser med ca plasser i forhold til dagens situasjon. Med henvisning til de planlagte forbedringene når det gjelder gang- og sykkeltrafikk, samt kollektiv, antas det likevel at den totale trafikkbelastningen i område ikke vil øke vesentlig. I henhold til trafikkutredningene vil imidlertid den overordnede trafikksituasjonen i området være problematisk i lang tid fremover. Den langsiktige løsningen, Mindetunnelen, ligger trolig langt frem i tid. Rundkjøringen Fjøsangerveien / Kanalveien vil fortsatt være en flaskehals i trafikksystemet og medføre køer tilbake i Kanalveien i rushtiden. En ombygging av dette krysset/rundkjøringen vil øke kapasiteten, men også trolig forsterke kapasitetsproblemene i rundkjøringene ved Conrad Mohrs veg og Minde Alle. I foreliggende planforslag for Mindeporten er det lagt opp til to underjordiske parkeringsanlegg med en dekning som samsvarer med meklingsresultatet i forbindelse med fylkesmannens innsigelse til revisjon av kommuneplanens arealdel (ikke avklart politisk); kontor 4 pl./1000 m 2, forretning 10 pl. / 1000 m 2 og bolig 1,2 pl./100 m 2 ). Parkeringsanleggene har imidlertid potensial for å kunne utvides til også å betjene områder utenfor Mindeportens planområde. I utgangspunktet kan ovennevnte parkeringsdekning virke riktig. Fagetaten stiller imidlertid spørsmål om hvilke konsekvenser en slik parkeringsdekning (10 pl./1000 m 2 forretning) vil få dersom denne kombineres med høy forretningsandel. Mindemyren vil da kunne utvikle seg til et bilbasert handleområde, som bl.a. vil kunne få fortrinn fremfor sentrum (forslag om 0 pl. for nytt forretningsareal). I den pågående områdereguleringen for Mindemyren drøftes mulighetene for å legge opp til noen få store parkeringsanlegg som skal betjene alle arealformålene. Boligene vil her måtte få egne avsatte plasser, mens næringsparkeringen blir felles. For formålene kontor og forretning vil det her kunne oppnås en vesentlig sambruksfordel. Med henvisning til ovennevnte kan det stilles spørsmål om Mindemyren bør få en annen parkeringsfordeling mellom kontor og forretning, samt hvor stor andel forretningsareal som bør plasseres her. En jevnere, eventuelt lik parkeringsdekning for kontor og forretning (4-5 pl./1000 m 2 ), vil også gjøre det lettere å dimensjonere parkeringsanleggene som må bygges ut i en tidlig fase, før eventuell endelig fordelingen kontor - forretning er fastsatt. Dette er forhold som må avklares nærmere i områdereguleringen. Foreliggende forslag til detaljregulering for Mindeporten avviker noe fra skissene til områderegulering hva angår deler av hovedvegsystemet. Begge viser en Side 4 av 8

5 omlegging/forskyvning av Kanalveien østover, men i skissene til områdereguleringen er eksisterende rundkjøring i krysset Kanalveien - Conrad Mohrs veg flyttet sørover, like nord for felt K1, med tilknytning til Conrad Mohrs veg like nord for felt B2. En slik løsning vil bl.a. medføre at arealene som sokner til Conrad Mohrs veg, herunder eventuelt fortettingspotensial, vil få en raskere og bedre tilknytning til hovedveisystemet. På den annen side vil en eventuell ny rundkjøring komme tettere på eksisterende rundkjøring i Fjøsangerveien, samt vanskeliggjøre muligheten for et sammenhengende gatetun med grønnstruktur og kanal fra Kristianborgvatnet og frem til eksisterende rundkjøring ved Conrad Mohrs veg. Flytting av rundkjøringen medfører også at den kommer tettere på de planlagte boligfeltene B1 og B2. Planforslaget for Mindeporten og skisser til områdereguleringen viser også noe ulike løsninger hva angår veitverrsnittet for Kanalveien. I nærværende planforslag er det lagt inn kollektivfelt fra rundkjøringen i Fjøsangerveien og frem til rundkjøringen ved Conrad Mohrs veg. Områdereguleringen tar ikke høyde for dette. I en fremtidig situasjon med bybane vestover kan fagetaten ikke se behovet for nevnte kollektivfelt. Å regulere et slikt kollektivfelt nå vil binde opp tverrsnittet. Dersom det fremkommer et behov for kollektivfelt i tidsrommet før bybanen er etablert, antar fagetaten at dette kan innarbeides som midlertidig løsning innenfor områdereguleringens forslag til veitverrsnitt (fortau, kanal, grønt, sykkelfelt, kjørebane, sykkelfelt, grønt, fortau). Videre fremkommer planforslaget for Mindeporten med brede gatetun (opptil 10 m) langs Kanalveien, mens skissene fra områdereguleringen viser 4 m brede fortau. Endelig utforming av hovedveisystemet, herunder gatetverrsnitt og løsninger for sykkel, må fastsettes gjennom områdereguleringen, og de private detaljplanene må tilpasse seg dette. Utsnitt av foreløpig skisse, områderegulering Kanal mellom Solheimsvatnet og Kristianborgvatnet Side 5 av 8

6 Nærværende planforslag viser ikke gjenåpning av kanalen mellom Solheimsvatnet og Kristianborgvatnet. Forslagsstiller begrunner dette utfra økonomiske forhold. I stedet legges det opp til synliggjøring av vann i renner, dammer og lignende. En gjenåpning av kanalen vil imidlertid kunne innarbeides i planforslaget. I områdereguleringen er derimot gjenåpning av kanalen en viktig ambisjon. Dersom dette lar seg gjøre (teknisk og økonomisk), vil denne inngå som en del av infrastrukturen for Mindemyren, og således omfattes av de kommende utbyggingsavtalene. Detaljreguleringene må forholde seg til konklusjonene som trekkes i forbindelse med områdereguleringen. Grønne tak Det fremkommer i bestemmelsene at etablering av grønne tak skal vurderes. Etter fagetatens vurdering må dette bindes sterkere opp i bestemmelsene, samt inntas i områdeplanen. Grønne tak har flere fordeler; bl.a. håndtere overvann, er energisparende, fører til økt biologisk mangfold, forlenger takets levetid, reduserer luftforurensningen og estetikk. Alle disse elementene er viktig for utviklingen av Mindemyren. Kulturminner Hvorvidt Fjøsangerveien 117 a (tidligere kontor for Odfjell rederier, bygget i 1917) er bevaringsverdig og bør reguleres med hensynssone, må vurderes nærmere i den videre planprosessen. Gjenvinningsstasjon for avfall I planforslaget for Møllendal vest, planid , (offentlig plan) foreslås det å avvikle gjenvinningsstasjonen for avfall på Tonningsneset. I fastsatt planprogram for Mindeporten er det krav om at en eventuell flytting av gjenvinningsanlegget til BIR sin eiendom ved Kristianborgvatnet skal utredes. Forslagsstillerne for foreliggende planforslag (BIR AS og Frydenborg Eiendom AS) har utredet en slik lokalisering (flere alternativer) i forbindelse med et tidligere planforslag for Mindeporten (innsendt august 2010). Det ble da konkludert med at plassering av et slikt anlegg i dette området ikke er forenlig med den nærings- og boligutviklingen som her er ønsket. Foreliggende planforslag for Mindeporten er nå vesentlig omarbeidet og tilpasset føringene i områdereguleringen for Mindemyren. Et eventuelt gjenvinningsanlegg er ikke tema i det pågående planarbeidet for områdereguleringen, og må således få sin avklaring gjennom andre utredninger. Med henvisning til ovennevnte fremmes foreliggende planforslag for Mindeporten uten utredninger knyttet til eventuell lokalisering av nytt gjenvinningsanlegg ved Kristianborgvatnet. Barn og unge, universell utforming Fagetaten legger til grunn at nærværende planforslag, samt kommende områderegulering, vil være positiv for barn og unge hva angår trafikksikring, økt tilrettelegging for gang- og sykkeltrafikk, samt tilrettelegging av offentlige plasser/gatetun. Når det gjelder skole, barnehage og ballbane/nærmiljøanlegg, jf. ovenfor, må det arbeides videre med disse forholdene. Universell utforming skal iht. forslag til bestemmelser legges til grunn i hele planområdet. Den fremtidige Mindemyren må kunne betraktes som et sentrumsområde. Dette vil medføre at alle nye boenheter må utformes som tilgjengelig boenhet etter byggeforskriftene (TEK 10). Slike krav må derfor innarbeides i bestemmelsene. Reguleringsbestemmelser - rekkefølgekrav Dersom Mindemyren skal kunne utvikles til et fremtidsrettet urbant næringsområde, kreves det store investeringer i infrastruktur, grønnstruktur m.m. I områdereguleringen vurderes det å legge til grunn et prinsipp der alle reguleringsplaner i området får tilnærmet like Side 6 av 8

7 rekkefølgekrav og således få en jevnere fordeling av fellesinvesteringer på hele Mindemyren. Det forutsettes at reguleringsplanene følges opp med utbyggingsavtaler (oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtaler er kunngjort). Foreliggende planforslag for Mindeporten har ikke hensyntatt behovene for felles teknisk infrastruktur som fremgår av områdereguleringen på Mindemyren. Før 2. gangs behandling må bestemmelsene revideres / samkjøres med områdereguleringen. I tillegg inneholder foreliggende forslag til bestemmelser andre feil og mangler som også må rettes opp før 2. gangs behandling. Planfremstilling Plankartet inneholder noen feil og mangler når det gjelder reguleringstekniske forhold, og er således ikke i samsvar med kommunens kravspesifikasjon. Dette er forhold som må rettes opp før 2. gangs behandling. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålene og hovedgrepet i planforslaget. Men, som det fremkommer ovenfor, har fagetaten noen merknader, bl.a. knyttet til forholdet til pågående områderegulering, bokvalitet og sosial infrastruktur. Forannevnte utgjør fagetatens foreløpige vurdering av forslaget og på dette grunnlaget vedtas planforslaget utlagt til offentlig ettersyn. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling (politisk behandling), der bl.a. mottatte uttalelser og merknader etter offentlig ettersyn vil bli vurdert. Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: a. Årstad, gnr. 17 bnr. 157 mfl. Mindeporten. PlanID , vist på plankart sist datert b. Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert dok.nr. 38 filnr. 9 Side 7 av 8

8 B. Reguleringsbestemmelser datert dok.nr. 40 filnr. 3 C. Forslagsstillers planbeskrivelse datert dok.nr. 40 filnr. 2 D. Illustrasjonplan revidert dok.nr. 38 filnr. 3 E. Snitt revidert dok.nr. 40 filnr. 4 F. Sol- og skyggeillustrasjon rev dok.nr. 41 filnr. 2 G. Volumillustrasjoner udatert dok.nr. 38 filnr. 6 H. Handelsanalyse dat dok.nr. 38 filnr.10 I. Konsekvensutredning dat dok.nr. 38 filnr. 11 J. Kulturminnedokumentasjon udat. dok.nr. 38 filnr. 12 K. Luftkvalitet dat dok.nr. 38 filnr. 13 L. Risiko og sårbarhetsvurdering dat dok.nr. 38 filnr. 14 M. Støyrapport dat dok.nr. 38 filnr. 15 N. Støysonekart dat dok.nr. 38 filnr. 17 O. Trafikkanalyse rev. des. 10 dok.nr. 38 filnr. 18 P. VA-rammeplan dat dok.nr. 38 filnr. 19 Q. VA-rammeplan, kart, dat dok.nr. 38 filnr. 20 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /42 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se s.nr Kopi til: - Opus Bergen AS, Strandgaten 59, 5004 Bergen - BIR AS, Conrad Mohrs vei 15, 5072 Bergen - Frydenborg Eiendom AS, Conrad Mohrs vei 11, 5068 Bergen Side 8 av 8