HRTB PLANBESKRIVELSE. Detaljregulering for BUSKERUDVEIEN Sist oppdatert: Forslagsstiller: OKK-gruppen AS

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Detaljregulering for BUSKERUDVEIEN Sist oppdatert: Forslagsstiller: OKK-gruppen AS

2 Innholdsfortegnelse 1. INNLEDNING Oppdragsgiver Eiendoms- og eierforhold Planlegger Hensikten/formål med planen Gjennomføringen av planen Overordnede planer, gjeldende reguleringsplan, og ev. andre juridiske forhold PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD Beliggenhet og størrelse Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt. verneverdig bebyggelse Demografiske forhold Barnehage, skole, forretninger Topografi og vegetasjon Klimatiske forhold Støy Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet Grunnforhold Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg PLANPROSESSEN Deltagere i planprosessen Kunngjøring av igangsatt planarbeid Oppstartsmøte Innspill til planarbeidet /merknader til plan BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsformålene i planen Arealoppgave Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Estetiske forhold og byform Bevaring/riving av eksisterende bebyggelse Demografiske forhold Terreng Vegetasjon Naturmangfold Overvannshåndtering og flomveier Støy Luft og annen forurensning Energiforsyning Samordnet areal og trafikkplanlegging Trafikk og veiforbindelser Parkering/disponering av uteareal Fotgjengere, syklister Konsekvenser for trafikkforholdene i tilgrensende områder Kollektivtrafikk Felles utvendig oppholdsareal dimensjonering, plassering og bruk Risiko og sårbarhet

3 1. INNLEDNING 1.1. Oppdragsgiver OKK-gruppen AS v/ Oxer Eiendom 1.2. Eiendoms- og eierforhold Planområdet er vist med skravur på kartutsnittet over og omfatter følgende eiendommer: - gårdsnummer 116: bnr 93 - gårdsnummer 117: Bnr 144, 146, 147, 149, 592, 593. Pålsøya (gnr 117, bnr 593) og friområdet langs elva (gnr 116, bnr 93) eies av kommunen. Øvrige eiendommer tilhører OKK-gruppen AS Planlegger HRTB AS Arkitekter MNAL, St. Olavs gate 28, 0166 Oslo 1.4. Hensikten/formål med planen Hensikten med detaljreguleringen er å tilrettelegge for ny bruk av eiendommene som i dag er benyttet til kontor-, industri- og lagervirksomhet. Området har med sin gode beliggenhet rett ved Drammenselva og relativt korte avstand inn til sentrum et stort potensial for å bli et attraktivt sted å bo. Andre aktuelle planer for omkringliggende områder forsterker troen på at det vil være fornuftig å regulere disse eiendommene til boligformål. Forslaget til ny detaljregulering inneholder ca 200 boliger i ulike bygningstyper og størrelser; boligblokker og konsentrert småhusbebyggelse. Dette vil gi grunnlag for en variert befolkningsstruktur fra barnefamilier til eldre og enslige. 3

4 Detaljreguleringen skal også sikre gode overganger mellom bebyggelsen, felles grøntareal og offentlige friområder. Strandsonen skal opprettholdes som friområde med gangveiforbindelse over til Pålsøya. Arealformål som foreslås er: - Boligbebyggelse med lekeplasser - Barnehage og evt. annen tjenesteytende virksomhet - Kombinert bebyggelse: bolig, forretning, kontor - Veier - Grønnstruktur med friområde og turvei Gjennomføringen av planen Utbyggingen er planlagt gjennomført i etapper etter hvert som dagens leieavtaler opphører. Første kontrakt utløper i februar De gjelder bygningene i den sydvestre delen avtomta og det vil her være aktuelt å starte opp umiddelbart etterpå med riving og nybygg etter at planen er vedtatt. Deretter vil de enkelte delområdene utvikles fortløpende i takt med markedssituasjonen Overordnede planer, gjeldende reguleringsplan, og ev. andre juridiske forhold Planforhold Området er i gjeldende kommuneplan avsatt til Annet byggeområde (næring/bolig) - fremtidig. Området er uregulert men faller inn under kommunedelplan for Drammenselva med arealkategori Bolig/Næring/Offentlig formål. Langs elva er det regulert friområde på kommunens eiendom. Eiendommene på øst- og vestsiden er planlagt med boligformål. På nordsiden er det regulert til næringsbebyggelse. dende kommuneplan Gjel I forslaget til ny kommuneplan er området planlagt med Kombinert formål bybebyggelse. Friområdet langs elva er opprettholdt. Eiendommene på øst- og vestsiden er fortsatt planlagt til boligformål og på nordsiden næringsbebyggelse. 4

5 nitt av forslag til ny kommuneplan Uts Andre planer Åssiden Utvikling arbeider med et planprogram for Travbanen lenger oppe langs elva basert på et mulighetsstudie der 3 arkitektkontorer laget forslag til utvikling. Alle forslagene viser en bebyggelse med høye bygninger øverst og gradvis lavere ned mot elven. Dette gir mulighet for gode sol- og utsiktsforhold. 3 forslag fra parallelloppdraget for utvikling av Travbaneområdet 5

6 2. PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD 2.1. Beliggenhet og størrelse Den privateide delen av planområdet har en samlet størrelse på m2. I tillegg kommer kommunens friområde langs elva og Pålsøya på til sammen ca m2. Skravert areal viser den privateide delen av planområdet Planområdet markert med hvit stiplet linje (Luftfoto fra "Gule Sider") 6

7 Planområdet sett fra syd (foto fra 3D-modell i Google Earth) 2.2. Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Eiendommene innenfor planområdet leies i dag ut til flere ulike formål: kontor, butikk, verksted, lager, dyreklinikk. Området er delvis inngjerdet og virker i praksis som en barriere mellom bebyggelsen på nordsiden av Buskerudveien og friområdet langs Drammenselva. Mot friområdet er det høyt flettverksgjerde og store asfaltflater tett opp til gangstien. Forhold til omgivelsene Planormådet avgrenses av Buskerudveien i nord. Bebyggelsen på motsatt side er lav, for det meste to etasjer. Bortsett fra to gamle eneboliger består bebyggelsen stort sett av næringsbygg. Buskerudveien sett fra øst. Bv 123 til venstre (foto fra Google street view) 7

8 Buskerudveien sett fra øst. Bv 131 til høyre (foto fra Google street view) Buskerudveien sett fra øst. Bv 119 til høyre (foto fra Google street view) Buskerudveien sett fra øst. To gamle eneboliger til venstre 8

9 Mot vest grenser planområdet mot Sølfast borettslag, bygget i 1980-årene. Bygningene omrammer et stort grønt uteareal ned mot elven og trappes opp fra 2-3 etasjer til 4 + kjeller lenger oppe. Langs grensen til planområdet er bygningene 4 etasjer. Sølfast borettslag sett fra elvepromenaden Sølfast borettslag sett fra planområdet Mot øst grenser planområdet mot et lavt næringsbygg i nord og en høy boligblokk i 4 etasjer + kjeller i syd. I det sydøstre hjørne ligger det rekkehus i to etasjer ut mot elven. 9

10 Utsikt mot øst. Rekkehus til høyre Planområdets største kvaliteter ligger mot syd med flott utsikt til Drammenselva og et frodig grøntområde med tursti. Pålsøya ligger lett tilgjengelig via gangbro. Bro over til Pålsøya 10

11 Turvei langs elven sett mot Drammen (øst) 2.3. Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt. verneverdig bebyggelse Bygningsmassen innenfor planområdet er svært variert. Det meste er bygget i årene og av liten verneverdi. Unntaket er den gamle trebygningen langs veien i Buskerudveien (Bv) 129. Dette var tidligere hovedhuset på Berskaug gård og har kulturhistoriske kvaliteter som er verd å ta vare på. Huset er forbundet med Bv 131 gjennom et nyere tilbygg fra 1980-årene. Både Bv 125 og 131 er relativt nye, bygget i 1980-årene. Bv 125 er en lav bygning i én etasje med underetasje. Buskerudveien 129 sett fra nord (gatesiden). Tilbygget til høyre. (foto fra Google street view) 11

12 Buskerudveien 131, sett fra syd (hagesiden) 2.4. Demografiske forhold Befolkningen i området rundt planområdet har en sammensetning som er ganske lik gjennomsnittet for Drammen kommune, se grafer nedenfor over hhv husholdningstyper. Grafisk framstilling av husholdningstyper i hhv Drammen som helhet og Åssiden 2.5. Barnehage, skole, forretninger Det er signalisert fra kommunen på oppstartsmøtet at det kan bli stilt krav til barnehage innenfor planområdet for å ivareta behovet for nye boliger. Planområdet hører til Åssiden barneskole som ligger ca 10 minutters gange unna. Kjøsterud ungdomsskole ligger ca 15 minutters gangtid unna. Lekeplasser og ballplasser for større barn ligger innenfor gangavstand, se kartutsnitt nedenfor. 12

13 Fra utkast til ny kommuneplan: Kartet viser dekningsgrad på lekeplasser og nærmiljøanlegg i Drammen. Røde prikker viser nærmiljøanlegg ved skoler. Gjelder kun offentlige leke- og nærmiljøanlegg. Fra utkast til ny kommuneplan: Kartet viser dekningsgrad av ballplasser i Drammen. Fylte sirkler viser ballplasser ved skoler. Gjelder kun offentlige ballplasser. 13

14 Nærmeste forretningssenter ligger litt over 10 minutters gangtid unna, på Kjøsterud i vest og på Åssiden i øst Topografi og vegetasjon Planområdet i dag består stort sett av bygninger og asfalterte flater. Unntakene er det offentlige friområdet langs elva og hageanlegget i Buskerudveien Sistnevnte har en variert topografi og vegetasjon. Planområdet har et relativt jevnt fall fra Buskerudveien på ca kote +10 ned til elvebredden på ca kote Klimatiske forhold 14

15 Området har en svært god beliggenhet med en svak helling mot syd og gode solforhold Støy Området ligger inntil Buskerudveien som i temakart for støysoner i kommuneplanens arealdel, er innenfor gul støysone. Den øverste delen av bebyggelsen vil bli påvirket av dette Adkomstforhold og veier/gater innen planområdet Biladkomst til planområdet skjer fra Buskerudveien i nord, via 3 avkjørsler. Gående og syklende kan i tillegg komme inn fra turveien langs elva Grunnforhold Multiconsult AS har foretatt grunnundersøkelser på tomten som er aktuell for ny bebyggelse, se rapport Undersøkelsene har gitt en generell oversikt over grunnforholdene på tomten. I store trekk kan grunnen beskrives ved at det under et øvre fastere lag på 1,5-3,5 meter er bløt siltig leire til store dyp. Det er ikke registrert kvikkleire på tomten. Grunnforholdene er ut i fra undersøkelsen homogene og tilnærmet lik for hele tomten.blokkbebyggelse på øvre del av området skal ikke skape problemer så sant det graves ut for parkeringskjeller, helst med større fotavtrykk enn bygningen over. På nedre del av tomten er det gunstigere med lettere bebyggelse Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg Vann og avløp. VA-kart Planområdet består i dag hovedsakelig av næringsbygg med kontorer, industri og lagerbygg. Området grenser mot Buskerudveien i nord og Drammenselva i sør. Terrengprofil viser en helning på ca

16 promille ned mot elva. Planområdet har en stor andel tette flater og overvann ledes hovedsakelig til privat overvannsnett via taknedløp og sluk. Det ligger ikke kommunalt VA-anlegg innenfor planområdet. Det ligger imidlertid en privat DN400 overvannsledning gjennom hele planområdet med utløp til Drammenselva. Ledningen håndterer overvann fra planområdet samt fra oppstrøms eiendom 117/148 (Buskerudveien 126). Det er usikkert om det er flere eiendommer tilknyttet oppstrøms. I byggeplanfasen må det derfor utføres kontroll på omfang av oppstrøms areal som er tilknyttet overvannsledning. Spillvann ledes med selvfall ned til felles pumpestasjon ved nr. 121, og pumpes til kommunalt nett i Buskerudveien. Vannforsyning til antatt alle eiendommer kommer via felles DN63 vannledning som er tilkoblet kommunalt nett i Buskerudveien. Det er ikke dekning for brannvann inne på planområdet. El. kabler Det er etablert forsyning til næringsbyggene inne på området i dag. Eksisterende bygg er forsynt fra 3 forskjellige nettstasjoner: Buskerudveien 121, 122 (Berskaug Fordelingsstasjon) og Buskerudveien 133. Kun 1 av nettstasjonene er plassert innenfor tomtegrensene, nemlig Buskerudveien 121. Buskerudveien 121 er forsynt av en enkelt høyspentkabel fra Buskerudveien 122 (Berskaug Fordelingsstasjon). Nettstasjonen forsyner direkte inn til hovedtavlen i Buskerudveien 121. Bygget Buskerudveien 127 er forsynt fra hovedtavlen i Buskerudveien 121. Spenningsnivå er 230V. Buskerudveien 117 og 123 er forsynt lavspent fra nettstasjonen Buskerudveien 122 (Berskaug Fordelingsstasjon). Spenningsnivå er 230V. Buskerudveien 125 er forsynt lavspent fra nettstasjonen Buskerudveien 133. Spenningsnivå er 230V. Tett inntil eiendommen går det en 50 kv kabel frem til en endemast hvor 50 kv linje går over Drammenselva. Det er en byggeforbudssone på 12,5m til hver side av linja (fra senter linje). Byggeforbudssonen er indikert på utsnitt for eksisterende forhold. Teleanlegg Det er eksisterende forbindelser til dagens bygg fra Telenor. Både GET og Viken fiber har kabler for kabel-tv og fiberbredbånd i nærhet av området. 16

17 El- og telekabler 17

18 3. PLANPROSESSEN 3.1. Deltagere i planprosessen Drammen kommune OKK-gruppen AS v/ Oxer Eiendom HRTB AS Arkitekter Rambøll Norge AS Fokus rådgivning AS Multiconsult AS Golder Associates AS 3.2. Kunngjøring av igangsatt planarbeid Kunngjøring om oppstart av detaljregulering og forhandlinger om utbyggingsavtale ble annonsert i Drammens Tidende (se vedlegg ) og på kommunens nettsider. I tillegg ble det sendt brev til berørte parter ( se vedlegg ) Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte med Drammen kommune 3.4. Innspill til planarbeidet /merknader til plan Følgende har kommet med innspill til planarbeidet: 1. Jernbaneverket 2. Drammens Sportsfiskere 3. Oslofjordens friluftsråd 4. Renovasjonsselskapet for Drammensregionen (RfD) 5. Sølfast borettslag (nabo på vestsiden av planområdet) 6. Fylkesmannen i Buskerud 7. Statens Vegvesen 8. EB-Nett 9. NVE Jernbaneverket Ingen merknader Drammens Sportsfiskere Telefonsamtale med Petter Øijord, medlem av Vannmiljøutvalget: Pålsøya representerer et verdifullt naturmiljø som ikke bør belastes mer enn i dag. Aktivitetene er for det meste begrenset til bading i usjenerte omgivelser og stoppested for turgåere langs elven. Nye lekeaktiviteter bør ikke plasseres på denne øya. Utfylling i elven i tidligere år har ført til mindre gjennomstrømming i sundet mellom Pålsøya og land med påfølgende sedimentering av masser. Dette er uheldig ettersom det fører til bunnfrossen is om vinteren og redusert biologisk mangfold. Ideelt sett burde det graves opp igjen noe av det som har vært fylt ut. Kommentar: Ønskene er i konflikt med innspillet fra Oslofjordens Friluftsråd, se nedenfor. 18

19 I utgangspunktet ønsker vi å legge til rette for at flest mulig av byens beboere får nyte godt av friluftsmulighetene på Pålsøya og har lagt inn muligheter for badeplass og kajakkbrygge. Oslofjordens friluftsråd Det er i forbindelse med plan viktig å opprettholde turveisystem langs elva. En bør på landsiden søke å opparbeide en bred sone med park/grøntstruktur langs elva. Her kan det f.eks tilrettelegges med benker, grillplasser mm. Det er videre viktig å ivareta friluftsinteressene på idylliske Pålsøya som kan være en fin plass å legge til f.eks med kajakk ved enkel tilrettelegging. Kommentar: Se kommentar over. Renovasjonsselskapet for Drammensregionen (RfD) RfD ber om at deres renovasjonsordning for boliger medtas i planene. Se vedlagte lenke til retningslinjer for utbyggere: Kommentar: RfD er kontaktet og har laget forslag til dimensjonering av oppsamlingsenheter basert på tre oppstillingsplasser. Sølfast borettslag (nabo på vestsiden av planområdet) Har i utgangspunktet ingen bemerkninger siden de ikke vet hvordan det skal bygges ut. Håper at området ses i forhold til naboene der det er maks 4 etasjers bygninger. Kommentar: Planforslaget legger opp til en bebyggelse der blokkene har høyde tilsvarende blokkene i Sølfast borettslag, mens småhusene nederst er lavere enn nabobebyggelsen. Fylkesmannen i Buskerud For ny støyømfintlig bebyggelse med uteoppholdsarealer må støyhensyn ivaretas i tråd med Klima- og miljødepartementets retningslinje for støy i arealplanlegging T-1442/2012. I henhold til gjeldende kommuneplan ligger planområdet utenfor det sentrale byområdet der det kan aksepteres avvik fra anbefalte støygrenser. I forslaget til ny kommuneplan er avvikssonen foreslått utvidet. Eventuelle behov for avvik fra anbefalte støygrenser må dokumenteres. Videre må retningslinjens og kommuneplanens vilkår om at alle boliger skal sikres en stille side og tilgang til tilfredsstillende uteoppholdsareal følges opp. Støyfaglige utredninger må følge saken og eventuelle nødvendige støytiltak må innarbeides i planen. Retningslinje T-1520 for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging må også legges til grunn. For å unngå at flere eksponeres for luftforurensning, bør bebyggelse med bruksformål som er følsomt for luftforurensning lokaliseres til områder med god luftkvalitet. De rikspolitiske retningslinjene for barn og unge må følges opp, kfr spesielt punkt 5b om tilstrekkelige lekearealer for barn i alle aldere. En vurdering av lekemulighetene i planområdet og i nærmiljøet for øvrig skal følge planforslaget, og tilstrekkelige arealer for lek må sikres i planprosessen. Lekearealer på tak kan ikke aksepteres som eneste løsning, kun som et supplement til arealer på bakkenivå. Ved en eventuell omdisponering av areal som er egnet til lek, stilles det i punkt 5 d i retningslinjene krav om fullverdig arealmessig erstatning dersom ikke kravene til lekemuligheter kan oppfylles. Skoleveien for barn i området bør vurderes ut fra eventuelle behov for trafikksikkerhetstiltak. 19

20 Videre må reguleringsplanen sikre en god og sammenhengende grøntstruktur jf. nasjonale føringer i St. meld. nr. 23 ( ) Bedre miljø i byer og tettsteder og St. meld. nr. 39 (2003 og 2002) Friluftsliv. Vi viser også til føringer for ivaretakelse av vassdragsområder i St. meld. nr. 26 ( ) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand, 1-8 i plan- og bygningsloven og Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging T Allmennhetens tilgang til Drammenselva og mulighetene for rekreasjon langs elva og Pålsøya må spesielt ivaretas. Vi vil også vise til at randsoner langs vassdrag har stor verdi for landskapsøkologi og naturmangfold. Verdifullt naturmangfold må ivaretas, og det må som en del av planarbeidet redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp. Planarbeidet må ivareta landskapsmessige og estetiske forhold, blant annet gjennom bestemmelser om utforming av ny bebyggelse. Ut fra eksponeringen mot elva må det tas spesielt hensyn til vassdragslandskapet. I Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging T-1497 står det at kommunene skal ivareta landskapshensyn i planleggingen. Vi viser også til Den europeiske landskapskonvensjonen som Norge har sluttet seg til. Det er et nasjonalt mål å få til miljøvennlige energiløsninger jf. Meld. St. 21 ( ) Norsk klimapolitikk, Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging og plan- og bygningsloven 3-1 punkt g. Et viktig tiltak er alternative oppvarmingsmåter til strøm, for eksempel varmepumpe og bioenergi, eller bygging av lavenergibygg/passivhus. Fylkesmannen ber om at miljøvennlige energiløsninger blir utredet, og minner om teknisk forskrift (TEK10) hvor det er krav om at minst 60 % av varmebehovet skal kunne dekkes av alternative varmeløsninger for bygninger over 500 m2. Kommunen kan stille krav om at planområdet tilrettelegges for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse også utenom konsesjonsområder med tilknytningsplikt jf. PBL 12-7 nr. 8. Vi anbefaler at en slik reguleringsbestemmelse blir innarbeidet. I statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging, fastsatt 26. september 2014, står det at utbyggingsmønster og transportsystem må samordnes slik at transportbehovet kan begrenses og det legges til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. Ut fra dette vil vi be om at planarbeidet legger vekt på trafikksikre løsninger for gående og syklende, og at kommunen vurderer behovet for tilretteleggingstiltak for å sikre god tilgjengelighet til kollektive transportmidler. Planleggingen må vektlegge prinsippene om en universell utforming. Dette er forhold som det må redegjøres spesielt for i saken og som må sikres fulgt opp gjennom egne bestemmelser. Vi viser til Lov om forbud mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne og Regjeringens handlingsplan for økt tilgjengelighet for personer med nedsatt funksjonsevne. Kommentar: Alle innspill skal være ivaretatt i planforslaget. Statens Vegvesen For Statens vegvesen er det viktig at områder for ny utbygging er vurdert i en større sammenheng med hensyn på samordnet areal- og transportplanlegging. Grunnlag bør være godkjent komrnune( del)plan. Atkomst til området er fra Fv.42. De trafikkmessige virkningene av planen må dokumenteres nærmere. For større utbygginger vil det ofte være nødvendig med en trafikkanalyse. Forholdet til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for myke trafikanter (herunder skoleveger) må avklares. I den grad planarbeidet medfører nødvendige endringer av veg- og trafikkforhold på riks- eller fylkesveger må dette tas vare på i planarbeidet. Slike endringer må påregnes forlangt gjennomført før området kan tas i bruk. Normalt kreves teknisk detaljplan som grunnlag for regulering av riks- eller fylkesveger og eventuelle avvik fra vegnormalene må dokumenteres. 20

21 Normal byggegrense for fylkesveger er nå 50 m, og 15 m langs gamle fylkesveger dersom miljøforhold blir tilfredsstillende. Byggegrensen skal mellom annet vurderes i forhold til støysituasjonen i det aktuelle området. For regulering av støyømfintlige formål nær riks- eller fylkesveg kreves støyforholdene dokumentert og nødvendige tiltak innarbeidet i planen. Buskerudbysamarbeidet legger opp til at økt transport skal tas med kollektiv, sykkel og gange. Planforslaget må sees i sammenheng med utvikling av ny bydel Berskaug og behov for høyverdige gang-sykkel forbindelser til Drammen sentrum. SV minner om sykkelstrategi for Drammen, der det legges opp krav om sykkelparkering, høystandard sykkelveg langs Buskerudveien med tverrforbindelser og ny rekreativ rute gjennom området til Gulskogen Vest. Kommentar: Trafikkanalyse, støyutredning og utforming av avkjørsler er utarbeidet av Rambøll Norge AS. Det er tatt utgangspunkt bl.a. i innspill fra Statens Vegvesen. Minimumsavstand fra bebyggelse til senter veg er foreslått 12,5 meter. EB-Nett 1.1 Adkomst og terrengendringer Det må ikke iverksettes tiltak som medfører forringelse av adkomst til våre anlegg. Det må heller ikke gjøres inngripen i terrenget som medfører endring av overdekningen over kabler eller oppfylling av terrenget som medfører redusert høyde opp til luftledningsanlegg. 1.2 Inntegning på plankart Vi gjør oppmerksom på at spenningsnivået for ledningsanleggene ikke må påføres i planen, herunder plankartet. Kraftledninger skal på kart ha en enhetlig utforming, uavhengig av spenningsnivå og eventuelle fysiske forskjeller. Parallelle ledninger som går i samme trasé, skal tegnes som én ledning. Høyspenningskabler under bakken tegnes ikke inn på kartet. Vi viser i denne sammenheng til Forskrift om beredskap i kraftforsyningen 6-2, og NVEs Veiledning til forskrift om beredskap i kraftforsyningen, pkt Arealer og eiendommer som brukes til, eller i fremtiden skal brukes til transformatorstasjoner evnt nettstasjoner avsettes i planen til arealformål bebyggelse og anlegg, underformål «Andre typer bebyggelse og anlegg», energianlegg kode 1500, jf vedlegg I til kart- og planforskriften. 1.3 Andre forhold I god tid før utbygging må det avklares hvordan nye bygninger i planområdet skal forsynes med elektrisk strøm. Det må avklares i hvilken grad eksisterende ledninger/kabler eventuelt kan benyttes, om nye ledninger/kabler må legges og om det er behov for ny(e) nettstasjon(er). Den eller de som utløser tiltak i strømforsyningsnettet, både flytting, nyanlegg og forsterkning, må som hovedregel dekke kostnadene med tiltaket, inkludert eventuelle kostnader til erverv av nye rettigheter. Nye traséer må gis rettigheter med minst like gode vilkår som det vi har til de eksisterende traséene. Normalt er dette stedsevarige (evigvarende) bruksrettigheter. Dersom planen forutsetter at eksisterende høyspenningsanlegg må flyttes eller legges om, må det settes av plass til ny trasé og/eller nettstasjon(er). Dersom det er aktuelt med alternativ energiforsyning til området, f.eks. fjernbåren varme, ønsker vi at dette avklares så tidlig som mulig da dette påvirker behovet for elektrisk strøm. Ved bygging i nærheten av luftledninger, gjøres det oppmerksom på at det ikke nødvendigvis er samsvar mellom hvilken avstand som er nødvendig for å komme under anbefalt utredningsgrense for magnetfelt og gjeldende byggeforbudsbelte. 2. Anlegg etablert etter anleggskonsesjon (normalt regionalnett) 21

22 2.1 Eksisterende høyspenningsanlegg Vi vil gjøre oppmerksom på at det rett vest for planområdet ligger kraftkabel og kraftledning som er bygget etter anleggskonsesjon gitt av Norges Vassdrags- og Energidirektorat (NVE). Kraftledninger og kabelanlegg bygget etter anleggskonsesjon er i hovedsak unntatt fra Plan- og bygningsloven, og for disse kan det derfor ikke vedtas planbestemmelser eller vilkår som del av reguleringsplan for andre tema. Utgangspunktet er derfor at kraftledninger ikke skal inntegnes som et arealformål i en reguleringsplan, men bør innarbeides som hensynssone (faresone). Byggeforbudsbeltet langs den aktuelle kraftledningen er totalt 25 meter, 12,5 meter målt horisontalt til hver side fra senter av ledningen. For kabelanlegg kan det normalt iverksettes tiltak (inkludert planting av trær) så nært inntil kabelgrøften som 6 meter målt horisontalt fra kabelgrøftens ytterkant. Det er imidlertid viktig at fremtidig tilkomst til kabelgrøftene ikke hindres. Det må bestilles kabelpåvisning for å få en nøyaktig kartfesting av kabelens plassering i terrenget. 2.2 For anlegg etablert etter anleggskonsesjon gjelder følgende Planlagt ny bebyggelse eller andre tiltak som kommer i konflikt med elektriske anlegg må tas hensyn til i det videre planarbeidet. Vi må oppstille en del vilkår for at eventuelle omlegginger av nevnte elektriske anlegg skal kunne gjennomføres: Eventuelle nye kabler eller luftledninger som skal erstatte eksisterende anlegg, må minimum ha overføringskapasitet som tilsvarer den kapasiteten anlegget har i dag. Eventuelle ønsker om omlegging av eksisterende anlegg må meldes inn til oss i god tid før omleggingen ønskes utført. Omlegging kan være en tidkrevende prosess, og bør tas hensyn til ved utarbeidelse av eventuelle bestemmelser om særskilt rekkefølge for gjennomføring av de enkelte tiltakene i planen. Dersom tiltak skal gjøres på den aktuelle luftledning eller kabelanlegg, må det påregnes at det kan bli nødvendig å stille krav om tider på året som utkobling må være avgrenset til og hvor lenge anlegget kan være utkoblet. Dette begrunnes med behovet for kontinuerlig forsyning av strøm til kundene, jfr. også leveringsplikten i energiloven 3-3 Omlegging av anlegg med spenning høyere enn 24 kv fordrer at vi søker NVE om endringer i de respektive anleggskonsesjonene for anleggene. Endring i anleggskonsesjon forutsetter blant annet at det finnes ekstern evne og vilje til full kostnadsdekning, slik at nettkundene ikke belastes omleggingen. Dette betyr at vi vil kreve full kostnadsdekning for omlegging. Utfallet av en konsesjonsbehandling kan ikke forskutteres. 3. Anlegg etablert etter områdekonsesjon (normalt distribusjonsnett) Anlegg under 24 kv inngår i distribusjonsnettet for elektrisk energi og er bygget i medhold av områdekonsesjon. Omlegging av disse anleggene fordrer ikke søknad om endring av konsesjon, men en del hensyn må likevel ivaretas. 3.1 Eksisterende høyspenningskabler Høyspenningskablene som ligger innenfor planområdet, må tas hensyn til. Normalt kan det iverksettes tiltak (inkludert planting av trær) så nært inntil kabelgrøften som 1meter målt horisontalt fra kabelgrøftens ytterkant. Det viktige er at det ikke planlegges bebyggelse over kabelgrøften. Det må bestilles kabelpåvisning for å få en nøyaktig kartfesting av kabelens plassering i terrenget. 3.2 Behov for ny nettstasjon samt forhold til eksisterende frittliggende nettstasjon Det må vurderes om det er behov for å etablere nye nettstasjoner i området. Nettstasjonen(e) bør av hensyn til effektuttaket plasseres sentralt i området. En nettstasjon ønskes plassert minimum tre meter fra veikant og utenfor veiens frisiktsoner. Størrelsen på nettstasjonen kan være opptil 15 m2. Nettstasjoner kan også etableres i egne rom i bygg. Det stilles i slike tilfeller særskilte krav til utforming av rommet, samt til adkomst og ventilasjon m.v. 22

23 Det må tas hensyn til eksisterende nettstasjoner innenfor planområdet. For både nye og eksisterende nettstasjoner gjelder at disse må stå minst 5 meter fra bygning med brennbare overflater. Avstanden gjelder også til terrasser og lignende brennbare utstikk som er direkte knyttet til bygget. Vi ser at det ofte dessverre ikke blir tatt hensyn til disse avstandskravene når nye bygninger planlegges og oppføres. Dette skaper problemer både for grunneiere og for nettselskapet. Det er derfor viktig å synliggjøre byggegrenser mot nettstasjoner i reguleringsbestemmelsene. Følgende må spesifikt ivaretas i plan med bestemmelser: Der nettselskapet har angitt behov for plassering av ny nettstasjon, må det reguleres et areal til slikt formål Nettstasjoner tillates oppført i forbindelse med strøm til stedbunden næring i LNFR-område samt i areal regulert til utbyggingsformål Nettstasjoner tillates oppført også utenfor regulerte byggegrenser og kommer i tillegg til tillatt utnyttelsesgrad. Nettstasjoner tillates oppført inntil 1 m fra eiendomsgrense og at det generelt er 5 m byggegrense rundt nettstasjoner. 4. Andre forhold Det er også viktig at nye utbyggingsområder/teknisk infrastruktur planlegges slik at spesielt våre høyspenningsledninger ikke må flyttes. Når kabler flyttes, må disse kappes og skjøtes. Basert på en samfunnsøkonomisk vurdering bør slike skjøter reduseres til et minimum, da disse erfaringsmessig kan medføre større risiko for feilsituasjoner i nettet og en mer ustabil strømleveranse. Kommentar: Rambøll Norge AS har utarbeidet særskilt energiutredning. Energianlegg er ikke tegnet inn på plankart, men det stilles krav om at de skal tegnes inn på overordnet utomhusplan som sendes inn sammen med første rammesøknadt. NVE Flom, erosjon og skred er naturlige prosesser. Derfor må planlegging og utbygging ta hensyn til faren for skader som følge av disse prosessene. På reguleringsplannivå skal reell fare for flom, erosjon og skred være vurdert og ivaretatt i planen. Krav til sikkerhetsnivå for ny bebyggelse i forhold til flom-, erosjon- og skredfare er fastsatt i TEK og 7-3. Planområdet ligger ut mot Drammenselva. Vi viser til flomsonekart for Drammenselva som ligger tilgjengelig på NVE sine internettsider Flomsonekartet viser at deler av området er utsatt for flomfare. Største delen av området omfattes også av en kjent faresone for kvikkleire, jf NGIs rapport Evaluering av risiko for kvikkleireskred, Drammen kommune. I arbeidet med reguleringsplanen må det avklares om det er reell fare for skred i området. Det må dokumenteres at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere. I områder med kvikkleire vil endringer av massebalansen i området kunne føre til økt fare for skred, jf NVEs retningslinjer 2/2011 Flaum og skredfare i arealplanar og NVE veileder «Sikkerhet mot kvikkleireskred. Vurdering av områdestabilitet ved arealplanlegging og utbygging i områder med kvikkleire og andre jordarter med sprøbruddegenskaper». Link til disse dokumentene ligger i sjekklista som er vedlagt. NVE mener en geoteknisk rapport på reguleringsplannivå må gi svar på: Om grunnen er tilstrekkelig stabil eller lar seg stabilisere i forhold til krav i plan- og bygningsloven (lokalstabilitet) Om det er kvikkleire i grunnen og i hvilken utstrekning Eventuelle utløpsområder for skred Stabiliteten i hele området (områdestabilitet) Nødvendige sikringstiltak Elveos og randsoner langs vassdrag er blant de mest artsrike og bevaringsverdige med hensyn til landskapsøkologi og biologisk mangfold. I tillegg er vassdragsnaturen viktig i friluftsammenheng. I planen bør det gjøres en konkret vurdering av og begrunnelse for byggeavstand mot vassdrag. Eventuelle 23

24 inngrep og tiltak i kantsonen og i selve vannstrengen må beskrives nærmere, som grunnlag for en eventuell vurdering etter vannressursloven. Vedlagt følger en sjekkliste (se komplett innspillsdokument fra NVE i vedleggsdelen) for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder. Her er det også beskrevet hvordan fareområder skal innarbeides i plan som hensynssoner og tilknyttes bestemmelser som ivaretar sikkerheten i området. Dersom det kan svares nei på spørsmålene i sjekklista er det ikke nødvendig å sende planen på høring til NVE. Dersom planarbeidet berører noen av disse temaene skal NVE ha planen på høring. For å lette høringsprosessen ber vi om at det kommer tydelig frem av plandokumentene hvilke vurderinger og konklusjoner som er gjort. NVE skal ha tilsendt planbeskrivelse, plankart og bestemmelser samt alle relevante fagkyndige utredninger som er gjennomført i forbindelse med planarbeidet. Vi ber om at alle plandokumenter sendes elektronisk til rs@nve.no. NVE vil kun gi uttale til planen dersom disse temaene ikke er godt nok vurdert og ivaretatt i planen. Forhold som kan medføre innsigelse fra NVE er blant annet manglende innarbeiding av hensynssoner for flom- eller skredfare. Kommentar: Bebyggelsen er lagt på c+3,6 og høyere. Dette er i tråd med retningslinjene i flomsonekart. Multiconsult AS har utarbeidet geoteknisk notat. 24

25 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Plankart 4.1. Reguleringsformålene i planen Området er regulert til følgende formål: 1. Bebyggelse og anlegg BBB - Boligbebyggelse - blokkbebyggelse BKS - Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse BLK - Lekeplass BKB1 - Bolig / tjenesteyting BKB2 - Bolig / forretning / kontor 2. Samferdselsanlegg SV - Kjøreveg SF - Fortau SVG - Annen veggrunn - grøntareal 3. Grønnstruktur GF - Friområde (offentlig) 25

26 4.2. Arealoppgave Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg Grønnstruktur m m m Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Illustrasjonsplan Planforslaget til ny bebyggelse i Buskerudveien tar utgangspunkt i to forhold: tomta ligger i en sydvendt helling med flott utsikt og nærhet til Drammenselva med tilhørende grønne friområde, grunnforholdene vanskeliggjør høye bygg nærmest elva, men er akseptable for bebyggelse opp til 5 etasjer på den øverste delen. Med en jevn helling på ca to etasjer høydeforskjell ned mot elvebredden blir boligene liggende i et sydvendt amfi. Forholdene ligger dermed godt til rette for at mange boliger skal få god utsikt og sol. I planforslaget har vi ønsket å forbedre forhold ytterligere ved å differensiere høydene på bebyggelsen slik at det blir høyere boliger øverst på tomta enn nederst. Lengst nord langs Buskerudveien er det foreslått blokkbebyggelse i 4 etasjer, mens den nederste delen er planlagt som konsentrert småhusbebyggelse i 2-3 etasjer. For å redusere høydeopplevelsen av den øverste etasjen skal deler av øverste etasje i alle boligblokkene være tilbaketrukket med takterrasse(r) over underliggende etasje. Avtrappingen er stort sett lagt til den sydlige delen for å lage en mykere avtrapping av bebyggelsen ned mot elva. På den vestre siden av planområdet er toppetasjen i BKB2 i tillegg trukket tilbake på vestsiden for å få en bedre tilpasning til den verneverdige bygningen i nr

27 Snitt mot vest gjennom delområde BKS1, BBB2 og BKB2 Snitt mot øst gjennom delområde BBB3 og BBB4 Det er god avstand til bebyggelsen på nordsiden av Buskerudveien som i kommuneplanen er avsatt til næringsbebyggelse. Solstudier kl 15 på vårjevndøgn viser at den nye bebyggelsen ikke vil kaste skygger inn på eiendommene på oversiden av veien (se modellbilde under) Modellbilde med skygger vårjevndøgn kl 15 Bebyggelsen på nabotomtene i øst og vest er også 4 etasjer men oppleves høyere ettersom de har kjeller som på de laveste partiene ligger helt over terreng. I tillegg har nabobygningene skråtak med høye møner. 27

28 Modellbilde fra elva Modellbilde fra øst Lavere bygninger i 2-3 etasjer nederst på tomta vil oppleves positivt av alle, ikke bare for bakenforliggende boliger, men også for turgåere som ferdes på friområdet langs elven. Visualisering av planlagt bebyggelse fra elvepromenaden 28

29 Modellbilde fra øst Visualisering av planlagt bebyggelse sett fra Pålsøya Bebyggelsen er fordelt på et område som delvis overskrider 50 metersgrensen til elva der det er generelt byggeforbud. Vi mener dette kan forsvares fordi det samlet sett gir en bedre utnyttelse av planområdet og hever opplevelseskvalitetene i elveparken. I stedet for å samle alle lekeplasser nede ved elven har vi foreslått å la dem strekke seg litt innover på et par steder slik at det blir sammenheng i grøntstrukturen i uteoppholdsarealer og lekeplasser. Ved å strekke bebyggelsen lenger ned mot elva blir det mer utsikt og luft rundt de enkelte boligene. Samtidig vil et innslag av småhusbebyggelse langs elvekanten gi en mer variert og interessant opplevelse for turgåere og andre. 29

30 Naboeiendommene på øst- og vestsiden av planområdet, og flere andre steder langs Drammenselva, strekker seg også delvis inn i 50-meters sonen. Figuren under viser med rød skravur hvor stor andel av 50-meters sonen som er bebygd på de to naboeiendommene, hhv. 20% og 38%. Vårt forslag legger seg godt under disse. Til sammenligning opptar dagens bruk av planområdet med inngjerdet asfaltert område og bygninger ca 69%. Planforslaget vil dermed føre til en vesentlig forbedring fra dagens situasjon. Plan som viser andel av 50-meters sonen som vil bli bebygd med foreslått ny regulering Byggeområde: 3100 m m m2 Strandsone: m m m2 Andel bebygd: 20,0 % 12,7 % 38,0 % Luftfoto som viser andel av 50-meters sonen som er bebygd på planområdet i dag. Byggeområde: 6154 m2 Strandsone: 8910 m2 Andel bebygd: 69,0 % På nordsiden har vi foreslått en byggegrense 12,5 meter fra midtlinjen i Buskerudveien. Normalt krav for gamle fylkesveger er 15 meter men Statens vegvesen åpner for mindre avstander dersom forholdene ligger til rette. Byggegrensen må blant annet vurderes i forhold til støysituasjonen i det aktuelle området. Støyforholdene må dokumenteres og nødvendige tiltak må innarbeides i planen. følge støyrapporten som er laget, vil det kunne bli akseptable forhold for den foreslåtte bebyggelsen. 30

31 Grad av utnytting Oversikten nedenfor viser utregnet BYA på de ulike delområdene På delområde BKB 1 er det usikkert om det stilles krav til barnehage eller ikke. Den gamle verneverdige bygningen kan være egnet til barnehageformål i kombinasjon med deler av kontorbygget ved siden av. Dersom det ikke er aktuelt med barnehage innenfor planområdet, kan begge bygninger benyttes til en rekke andre formål. Det kan også være aktuelt å rive kontorbygget i nr 131 for å bygge et større bygg med bedre utnyttelse. Grad av utnytting foreslås regulert til 40% for alle delområder for å opprettholde fleksibilitet i videre planlegging. Dette gir muligheter for å lage overdekkede arealer i forbindelse med uteoppholdsplasser, inngangspartier og lignende uten at det gir fare for å presse inn flere boliger. I praksis vil det være krav til MUA som begrenser hvor mange boliger som kan bygges. 31

32 4.4. Estetiske forhold og byform Modellbilde fra nord Den overordnete utformingen av bebyggelsen er basert på en hovedadkomst midt i området som kan skape en god fotgjengerforbindelse fra Buskerudveien ned til friområdet ved Pålsøya, både for beboere og for turgåere utenfra. Adkomsten ned mot elva er tenkt som et område der bilkjøring foregår på fotgjengeres premisser. Bebyggelsen på vestsiden i planområdet kjører inn nederst i bakken til en felles parkeringskjeller mens hovedmengden av biltrafikk vil skje på østsiden der det er innkjøring i to store parkeringskjellere for den østre delen av bebyggelsen. De fleste boligene er plassert på østsiden og denne organiseringen av trafikk vil gi minimalt med kjøring inne i bebyggelsen. Det sentrale adkomstpartiet er kileformet og utvider seg i bredden på vei ned mot elven. Stadig mer av utsikten åpenbares for den som beveger seg nedover på tomta. Midtveis nede i bakken skiller fortauet lag med kjøreveien og skifter retning over mot gangbroen til Pålsøya. Bebyggelsen på østsiden av fortauet forskyves tilsvarende sideveis. Modellbilde fra sydøst 32

33 På begge sider av det sentrale adkomststrøket er bygningene terrassert nedover mot elven, både på grunn av skrånende terreng og fordi etasjetallet synker. Den terrasserte bygningsformen gir gode sol- og utsiktsforhold for de øverste leilighetene i blokkene bakerst. For at leilighetene i de nederste etasjene også skal få gode bokvaliteter er blokkbebyggelsen på østsiden av midtaksen i hovedsak planlagt med bygningene på tvers av tomtas helning. Ved å forskyve blokkene sideveis i forhold til hverandre, skapes muligheter for gode sol- og utsiktsforhold mellom blokkene. I tillegg er leilighetene internt i hver blokk forskjøvet ytterligere slik at de alle kan få relativt like forhold. I det illustrerte forslaget har alle leilighetene visuell kontakt ned til elva. Det eneste unntaket fra regelen er en blokk som er plassert langsmed Buskerudveien. Dette er gjort for å skape et større uterom for blokkene i BBB4 samtidig som det effektivt skjermer bebyggelsen for trafikkstøy. Modellbilde fra sydvest Modellbilde fra nordvest Den bygningsmessige utformingen er tenkt som lyse, oppbrutte volumer med flate tak og innslag av andre materialer og farger på sekundære elementer som balkonger, balkongtak, skjermvegger og boder. Småhus og blokkbebyggelse er planlagt med samme arkitektoniske utforming slik at hele området får et helhetlig uttrykk som et jevnt stigende amfi. Det er mange likhetstegn mellom den foreslåtte bebyggelsen 33

34 og boligene på Engersand Havn, et boligområde der HRTB AS har vært arkitekter siden 2003, se bilder under. Modellbilde fra nordøst Bilde fra Engersand Havn, arkitekt: HRTB AS 34

35 Visualisering av konsentrert småhusområde BKS1 Bilde fra strandpromenaden på Engersand Havn, arkitekt: HRTB AS 4.5. Bevaring/riving av eksisterende bebyggelse Alle bygningene innenfor planområdet forutsettes revet bortsett fra bebyggelsen i Buskerudveien 129 og 131. Buskerudveien 129 er i god stand og historisk interessant og foreslås bevart som kulturmiljø. Buskerudveien 131 er en nyere kontorbygning som er i god stand og som gir muligheter for ulik bruk med relativt enkel ombygging innenfor bygningens ytre skall. Det kan også være aktuelt å rive kontorbygget i for å bygge et større bygg med bedre utnyttelse. 35

36 4.6. Demografiske forhold Forslaget til ny detaljregulering inneholder ca 200 boliger i ulike bygningstyper og størrelser; boligblokker og konsentrert småhusbebyggelse. Dette vil gi grunnlag for en variert befolkningsstruktur fra barnefamilier til eldre og enslige. På illustrasjonsplanen er det vist i alt ca 60 boliger med utgang direkte til terreng. Av disse er 16 i rekkehus og ca 44 i boligblokker. Det er lagt opp til at alle leiligheter på bakkeplan skal ha en størrelse som kan egne seg for barnefamilier Terreng Terrenget vil bli opparbeidet og behandlet for å gi en optimal utforming og anvendelse for de nye boligene. Gangveien sentralt i området får en jevn stigning på 1:20 og er styrende for høydene på tilliggende boligområder og innkjøring til parkeringskjellere. De enkelte delområdene blir liggende i terrasser nedover mot elven med parkeringskjellere under blokkbebyggelsen. Dette medfører at store deler av utearealene blir flate og lett tilgjengelige fra boligene Vegetasjon Det er begrenset med vegetasjon innenfor planområdet, bortsett fra i Buskerudveien 129 og 131. Denne vegetasjonen skal bevares i størst mulig grad ettersom arealet er planlagt brukt som kvartalslekeplass/uteområde for barnehage. Nye felles uteoppholdsarealer vil bli opparbeidet med ny vegetasjon. I reguleringsbestemmelsene stilles det krav om detaljerte utomhusplaner for hvert delområde i tillegg til en overordnet plan Naturmangfold Generelt har randsoner langs vassdrag stor verdi for landskapsøkologi og naturmangfold. Friområdet langs Drammenselva representerer i så måte et verdifullt naturmangfold som bør ivaretas på best mulig måte. Samtidig har friområdet, spesielt Pålsøya, unike kvaliteter som bør komme byens befolkning til gode. Luftfoto av Pålsøya 36

37 Bilde fra sydsiden av Pålsøya, sett mot Drammen Overvannshåndtering og flomveier Rambøll Norge AS har laget en utredning (se vedlegg NOT-VA-001) for vann- og avløpshåndtering. Utredningen omfatter en kartlegging av eksisterende løsninger for, og vurderinger for fremtidig håndtering av vann og avløp. Som grunnlag for beregning av overvannsmengder er det benyttet måledata fra nedbørsmåler Drammen, Marienlyst. I tillegg er det benyttet en klimafaktor på 1,4. Det betyr at beregningene våre tar hensyn til 40% økning i fremtidige nedbørsmengder. Dimensjonerende gjentaksintervall er satt til 20 år. Overvannsledning gjennom planområdet må ivareta avrenningen fra eiendom oppstrøms (nr. 126). Oppstrøms eiendom består hovedsakelig av tette flater og avrenningen vil være noe større pr. kvadrat enn på planområdet. Overvann bør ledes direkte til Drammenselva, tilsvarende dagens løsning. Det antas å være tilstrekkelig kapasitet på eksisterende overvannsledning, men eksakte fallforhold og tilstand på ledning må kartlegges videre i byggeplan. Dagens trase er fornuftig og det anbefales, om mulig å benytte denne videre. Det er ikke behov for etablering av fordrøyningsanlegg. For kraftigere nedbør enn benyttet i overvannsberegning bør man sørge for en sikker flomvei ned til Drammenselva. Det vil være mulig å legge til rette for et gjennomgående lavbrekk i sammenheng med det sentrale adkomstområdet som leder evt. flomvann ned til resipient uten å påføre skader på bebyggelse. Planområdet er utsatt for flomfare fra Drammenselva. Ved 200-års-flom er det beregnet at vannet vil kunne stige opp til kote + 3,5. (NVE-rapport 2/2005, se tabell under) På de beregnede høydene skal det legges en sikkerhetsmargin på 10 cm i det aktuelle området av Drammenselva. 37

38 Utdrag fra flomsonekart for Drammen (NVE-rapport 2/2005): Aktuelle flomhøyder i planområdet På den nederste del av området er bebyggelsen planlagt ikke lavere enn kote c+3,60 uten kjeller. Dette skal være tilfredsstillende med tanke på flomfare Støy Rambøll Norge AS har utarbeidet støyrapport (se vedlegg). De fleste bygningene ved Buskerudveien vil være utenfor gul sone og oppfyller krav ved utendørs grenser i T-1442, med unntak av 4 bygninger som er plassert i nærheten av Buskerudveien. For disse vil fasadenivåene på fasader som vender mot nord være db, og det vil være en avvikssituasjon i henhold til T Støybelastning på fasader 38

39 For de 4 bygningene innenfor tiltaket som har en fasade i gul sone er det ikke aktuelt med langsgående skjerm ved veien da bygningene er mye høyere enn veien. Et langsgående skjermingstiltak på bakkenivå har kun en skjermende effekt i 1-2.etasje, og ikke for høyere etasjer. Mesteparten av uteoppholdsarealene på bakkenivå ved Buskerudveien vil være utenfor gul sone. Aktuelle tiltak for utendørs støy bør være på fasaden og eventuell lokal skjerming på uteoppholdsareal. Et annet tiltak som bør gjennomføres er å unngå å plassere oppholdsrom i fasade som er i gul sone. Plankart med markert gul sone Luft og annen forurensning Luftkvalitet Rambøll Norge AS har utarbeidet en rapport der de har vurdert den lokale luftkvaliteten (se vedlegg). Kilder til lokal luftforurensning i planområdet anses først og fremst å være trafikk på Buskerudveien som passerer rett nord for planområdet. I tillegg inkluderer vurderingen Ingeniør Rybergs gate og Rosenkrantzgata som ligger lengre nord for planområdet da disse veiene har mer trafikkbidrag. Luftkvaliteten i området for eksisterende og fremtidig situasjon er vurdert ut fra årsdøgntrafikk (ÅDT), dominant vindretning og trafikknomogram for PM10 som er sammenlignet med retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520)1. Spredningsvurderingene viser at planområdet for Buskerudveien vil ligge i et område med god luftkvalitet. Det vil ikke være spredning fra trafikale kilder som vil føre til konsentrasjoner av PM10 eller NO2 i gul eller rød sone ved planområdet. Det er kun Rosenkrantzgata som genererer store nok utslipp til å gi utslag i vurderingene. Denne veien ligger likevel så langt nord for planområdet at den ikke vil påvirke luftkvaliteten. På kalde og tørre vinterdager kan det forekomme maksimale timesverdier og høye bakgrunnskonsentrasjoner, der en kan få en økning i påvirkningen fra utslipp. Siden planområdet i 1 Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging, T-1520, Miljøverndepartementet, 25.april

40 utgangspunktet har bedre luftkvalitet enn gul sone, vil maksimale timesverdier antakelig ikke forverre luftkvaliteten til det uakseptable. Forurensning i grunnen Golder Associates AS har utført en generell miljøteknisk grunnundersøkelse av (se vedlegg) for å se om det kan være forurensing i grunnen på eiendommene med adresse Buskerudveien 121, 123, 125, 127, 129, 131 og vestre halvpart av 117. Det er påvist forurensing tilsvarende tilstandsklasse 3 i tre av prøvepunktene. I to av punktene er dette påvist i prøvene fra 0-1 m og dette overskrider akseptkriteriene for toppjord i boligområder (tilstandsklasse 2). Den tredje prøven er fra det nederste laget i fylling i punkt 8, men da dette er på 3-4,5 m dybde, oppfyller det akseptkriteriene for boligområde. Det er behov for en mer detaljert undersøkelse av forholdene som grunnlag for å utarbeide en tiltaksplan iht. krav i kap. 2 i Forurensningsforskriften Kart som viser prøvetakingspunkter 40

41 4.13. Energiforsyning Rambøll Energi har laget en energiutredning (se vedlegg NOT-Energi-001) som estimerer energibehov og vurderer løsninger for energiforsyning. Løsningene skal oppfylle krav og målsetninger innen klima, miljø og arealbruk. Fjernvarmemuligheten beskrives kort. Utredningen konkluderer med følgende anbefalinger. Lokal energiproduksjon eller felles energiforsyning. For å dekke byggenes varmebehov ligger det godt til rette for å ha felles energiforsyning. Dette vil gi høy fornybarandel, mindre installasjoner i hvert bygg og forenklet drift. En felles løsning vil ha økte kostnader knyttet til varmedistribusjonsnettet spesielt til småhusene som har lavt energibehov pr utnyttet BYA. Gode løsninger og samkjøring med annen infrastruktur kan redusere kostnadene. En varmesentral kan plasseres i kjelleren på en av boligblokkene nærmes mulig nettstasjonen, fortrinnsvis i blokk B4 - A. Utbygger må sette av plass til en varmesentral i kjeller på en av boligblokkene. Det er viktig å ta hensyn til utbyggingstakten ved utbygging av felles energiforsyning for varme, se kapittel 0. Energikilde Anbefalt løsning for å dekke elektrisk energibehov er kraft fra kraftnettet. Solceller kan installeres hvis ønskelig. Som primærenergikilde for varme kan det benyttes en varmepumpe. Grunnvann anses å være en veldig aktuell varmekilde for varmepumpen. Bergvarme og elvevann kan også være gode kilder. Det bør utføres videre undersøkelser av vanngjennomstrømning i grunnen, dybder til fjell og årstemperaturer i elven før endelig beslutning på kilde til varmepumpen tas. Som spiss-/reservelast kilde anbefales fordi den vil bidra til høy fornybarandel og lavt effektuttak fra el. Tilpasning til utbyggingstakt Varmesentral med tilhørende varmeproduksjon (som f.eks energibrønner) blir sannsynligvis plassert i kjeller på et av byggetrinnene. Utbyggingstakt tilsier dermed fremdrift på etablering av denne sentralen med tilhørende varmeproduksjon. Dermed kan behov for midlertidig energiforsyning oppstå. Dette kan f.eks være en elektro kjele e.l plassert midlertidig ift etablert infrastruktur. Strømforsyning Rambøll AS har laget en vurdering av framtidig strømforsyning (se vedlagt rapport) For forsyning av byggene ville det optimale vært å plassere nettstasjonen i senter av utbyggingsområdet for å ha kortest mulig lengde på lavspentkablene til byggene. For å tilfredsstille alle krav fra netteier gitt i REN (Rasjonell Elektrisk Nettvirksomhet) blader, må vi oppnå en avstand fra nettstasjon til nærmeste bygning på minst 10 m for å unngå vurdering av magnetiske felter (feltnivå under 0,4 µt). Forslag til ny nettstasjonsplassering vist på planforslaget er valgt for å kunne oppnå tilstrekkelig avstand til bygg. 41

42 Forslag til plassering av ny nettstasjon Samordnet areal og trafikkplanlegging Planforslaget legger til rette for en arealutnyttelse i tråd med kommuneplanen Trafikk og veiforbindelser Planområdet opprettholder dagens tre avkjørsler fra Buskerudveien som er eneste kjøreveiforbindelse. De tre avkjørslene gir en effektiv adkomst til de ulike delene av planområdet og kort vei til de største parkeringskjellerne. Biltrafikken videre innover i området blir dermed svært begrenset. Biladkomst til BBB3 og BKB 1 og 2 foregår på fotgjengernes premisser på veier uten fortau, "shared space". Øvrige internveier er planlagt som gangveier med sporadisk bruk kun for flyttebil, ambulanse, brannbil m.m. Oppstillingsplasser for stigebil er vist på planen nedenfor. Områdene har harde overflater og er lagt enten langs kjøreveg eller som lekeplasser utenfor husene. 42

43 Brannredning For å sikre nødvendig adkomst for stigebil er det etter konsultasjon med Drammensregionens Brannvesen planlagt oppstillingsplasser langs kjørbare veier, se plantegning nedenfor. Oppstillingsplasser på gangveier har harde overflater og skal kunne brukes som lekeareal. Oppstillingsplasser for stigebil Renovasjon Etter konsultasjon med RfD er det planlagt tre samlingspunkter for avfall som er lagt til de to kjøreveiene. På den måten kommer ikke søppelbiler nærmere boligene enn nødvendig. Hvert punkt vil være basert på nedgravd løsning og dimensjonert for ca 70 boenheter: - 1 stk liter matavfall (hentes hver 14. dag) - 2 stk liter restavfall (hentes hver 14. dag) - 2 stk liter plastemballasje (hentes hver 14. dag) - 2 stk liter papir (hentes hver 14. dag) - 1 stk liter glass og metallemballasje (hentes hver 8. uke) Parkering/disponering av uteareal Parkering er i alt vesentlig lagt i parkeringskjellere under terreng, iht. anbefalinger i forslaget til ny kommuneplan. Antall parkeringsplasser pr. bolig er hentet fra samme sted. Småhusene nederst har overdekket parkering ved huset. 43

44 Plan over parkeringskjeller For barnehagen i delområde BKB 1 er det ikke fastsatt krav til antall plasser ettersom det på nåværende tidspunkt er ukjent hvor stor barnehage som skal etableres. Når dette er kjent, vil det være lettere å beregne behov for antall plasser. Behovet vil avhenge av antall årsverk, antall barn utenfor planområdet, åpningstid mm. For delområdet BKB2 er det lagt til rette for ulike typer virksomhet. Parkeringsbehov for forretninger og kontor må beregnes når virksomhetenes omfang er bestemt. I tillegg til de faste plassene er det en del åpne gjesteplasser som er plassert langs adkomstveiene inn i området. Åpne gjesteplasser skal i størst mulig grad pakkes inn med vegetasjon for å forsterke stedets grønne kvaliteter. Parkeringsplasser som er beregnet for barnehagen skal kunne disponeres av gjester og beboere utenom åpningstid Fotgjengere, syklister Fotgjengere skal kunne bevege seg sikkert rundt i det nye boligområdet. Langs kjøreveiene vil det være brede fortau på 2,5 meter. Disse leder fram til friområdet nederst og internveier som er bilfrie eller utformet som "shared space" på fotgjengernes premisser. Det er rapportert få ulykker på veiene i nærområdet og alle av mindre alvorlighetsgrad. Med et stort antall nye boliger vil det bli flere fotgjengere på Buskerudveien, bl.a. barn på vei til skolen. Det. For å sikre skoleveiene og kryssing av Buskerudveien, foreslås det nytt fortau på den vestre delen av planområdet samt tilrettelagt kryssing med nedsenket kantstein, belysning og en eller to fartshumper 44

45 Snitt gjennom Buskerudveien med nytt fortau mot planområdet Det er i Drammen kommunes sykkelstrategi angitt at Buskerudveien skal bli høystandard sykkelveg. Samtidig skal det utredes hvilke endringer av infrastruktur som er nødvendig for realisering av planforslaget Travbanen Berskaug. Denne utredningen vil vise om det er behov for oppgradering av Buskerudveien. Både fotgjengere og syklister har et bilfritt alternativ ned til sentrum på turveien langs elven Konsekvenser for trafikkforholdene i tilgrensende områder Rambøll AS har laget en trafikkanalyse (se vedlegg) som beregner framtidig trafikksituasjon med det nye planforslaget. Med tre avkjørsler fra Buskerudveien antas trafikken å fordele seg som vist på illustrasjonen nedenfor. 45

46 Beregningene viser at prosjektet i sin helhet vil generere en årsdøgntrafikk på 790 personbilenheter. Dette innebærer at trafikken vil gå noe ned ved realisering av det foreslåtte prosjektet sammenlignet med dagens bruk Kollektivtrafikk Det går ikke buss i den delen av Buskerudveien hvor prosjektet planlegges. Det er ca. 2 minutter gangveg til nærmeste bussholdeplass i Buskerudveien og 8 minutter til Rosenkrantzgata, 46

47 4.20. Felles utvendig oppholdsareal dimensjonering, plassering og bruk Felles uteoppholdsarealer innenfor området er primært plassert i umiddelbar tilknytning til de enkelte boligområdene og med god tilgjengelighet, se plantegning nedenfor. Oversiktsplan over plassering av uteoppholdsarealer Felles uteoppholdsareal (markert med grønn skravur) med skygger kl 15 vårjevndøgn 47

48 Visualisering av gårdsrom i BBB4, sett mot elva Oversikts over felles uteoppholdsareal 48

49 Utearealet tilfredsstiller kravene til felles uteoppholdsareal i forslaget til ny kommuneplan. Utearealer er plassert på steder der bredden mellom motstående bygninger er minimum 1,5 ganger høyden av gjennomsnittlig gesimshøyde. Kun mindre deler av utearealet, som smett og forbindelser er lokalisert til arealer som ikke oppfyller dette kravet. Snitt gjennom søndre del av delområde BBB4 sett mot nord Halvparten av arealet som er avsatt til felles uteopphold er solbelyst kl 15 ved vårjevndøgn. Lekeplasser for barn er fordelt rundt i området. Sandlekeplasser i blokkområdene er planlagt i nær kontakt med inngangspartiene. Kvartalslekeplassen er slått sammen med kvartalslekeplassen og strekker seg fra friarealet nede ved elva og opp til barnehagetomten. På den måten kan det oppnås et sambruk i utearealene for barnehage og boliger. Ballplassen er plassert sentralt i området nær elva og det offentlige friområdet. Samtidig er det relativt god avstand til boligbebyggelsen slik at det ikke oppstår for mange konflikter mellom private utearealer og lekeplassen. Boligenes private utearealer er i tillegg løftet opp i forhold til ballplassen for å minimere konfliktpotensialet ytterligere. Oversikts over lekeplasser i planområdet Risiko og sårbarhet Rambøll AS har gjennomført en ROS-analyse (se vedlegg) I analysearbeidet er det identifisert ni uønskede hendelser for situasjonen etter endt utbygging samt seks uønskede hendelser tilknyttet anleggsperioden. Drammensregionen er kjent for områder med ustabile masser i grunnen. Det er utført geotekniske undersøkelser på området med tilhørende anbefalinger om videre arbeid. Slike grunnforhold vil alltid representere en viss risiko og konsekvensene av skred vil avhenge av områdestabiliteten. Det er dokumentert at sannsynligheten for utglidning er lav. Om utgliding likevel skulle inntreffe, vil det være en risikoreduserende faktor at friområde/park og Drammenselva ligger nedenfor planområdet, og ikke boligområder eller lignende. Buskerudveien er i relativt dårlig stand. Det er etablert gang- og sykkelveg langs veien. Det forventes noe økning i årsdøgntrafikk på veien som følge av utbyggingen, men dette vurderes ikke som en stor risiko. Dette er grunnet lav hastighet på veien. Trafikksikkerheten må også sees 49

50 i sammenheng med en større utvikling i nærområdet som kan føre til utbedring av Buskerudveien på sikt og dermed føre til redusert risiko. Det er usikkerhet tilknyttet elektromagnetisk stråling fra høyspentledningen på naboeiendommen. Det er derfor anbefalt at det gjøres beregninger av magnetfeltet og at det lages hensynssone med bestemmelser for å ivareta dette i planarbeidet. Det bør også etableres hensynssone for flom med bestemmelser på minimum kote +3,5 for bygg uten kjeller i flomsonen. Forslag til risiko- og sårbarhetsreduserende tiltak for tiltaket etter endt utbygging - Det bør etableres faresone for flom med bestemmelser om kotehøyde >3,5 (NN54) for boligbebyggelse i faresonen. - Det må tas hensyn til forventet økning av ekstremnedbør i fremtiden ved dimensjonering av overvannshåndtering, samt følge anbefalinger i VA-utredning. - Det bør vurderes om naturlige barrierer (eksempelvis hekk) som blant annet skal sikre barn mot Drammenselva, skal være fullvokst ved innflyttingsdato for å unngå en periode på flereår før hekkene er fullvokst og gir beskyttelse mot elva. - For å sikre skoleveiene og kryssing av Buskerudveien, foreslås det tilrettelagt kryssing med nedsenket kantstein, belysning og en eller to fartshumper. - Det må bygges fortau langs med flere av adkomstveiene i området, jf. trafikkanalyse. - Peling til fjell eller kompensert løsning hvor vekten av boligbygningen er lettere enn massene som fjernes under, jf. geotekniske vurderinger. - Elvekanten bør erosjonssikres for å unngå graving innover på tomten, og videre potensielt redusert områdestabilitet. - Utføre kartlegging av elvebunnen forbi tomten som grunnlag for videre stabilitetsvurderinger. - Beregne magnetfelt for høyspent og etablere hensynssone med bestemmelser om byggeforbud innenfor sonen, slik at akseptkriteriet på 0,4 µt ivaretas. Forslag til risiko- og sårbarhetsreduserende tiltak rettet mot anleggsfasen - Trafikkavvikling og sikringstiltak må planlegges, spesielt med tanke på skolebarn og myke - trafikanter langs Buskerudveien. Tiltak kan innarbeides i SHA-plan (Byggherreforskriften). - Akuttforurensning bør være et fokusområde i entreprenørens HMS-plan. - For å forebygge skred, må det foreligge geotekniske anbefalinger til grunn for - anleggsarbeidet. - Som grunnlag for å utarbeide en tiltaksplan jf. krav i Forurensningsforskriften, utarbeide - bestemmelser om videre utredning av grunnforurensning som grunnlag for å utarbeide en - tiltaksplan jf. krav i Forurensningsforskriften. - Nærmiljøet bør bli informert om anleggsarbeidet samt at det skiltes hensiktsmessig med - adgang forbudt. Inngjerding av anleggsområdet, både i og utenom arbeidstid bør gjøres. - Sikre at kabelnettet blir identifisert og lokalisert før byggearbeidene starter. Det bør også - vurderes ekstra tiltak hvis området er spesielt sårbart for kabelbrudd. Konklusjon Totalt sett vil det i anleggsperioden være noe høyere risiko og sårbarhet, noe som er vanlig grunnet økt aktivitet og graving i sensitive masser. Etter endt utbygging er det ikke risikoer som vanskelig lar seg håndtere gjennom tiltak. Det vurderes ikke som at planforslaget vil forverre situasjonen med tanke på ytre miljø. Det er ikke kjent om lokaliteter av sårbare planter eller dyrearter. Det er utarbeidet forslag til 15 risiko- og sårbarhetsreduserende tiltak. Disse er ment å ivareta målsettingen i kommuneplanens arealdel samt sikre at risiko og sårbarhet er på et praktisk og forsvarlig lavt nivå, både i anleggsperioden og i en normalsituasjon etter endt utbygging. 50

51 VEDLEGG 51