PLANBESKRIVELSE, Plan Id Reguleringsplan for Amundrødhagen, Gamle Ravei 321

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE, Plan Id Reguleringsplan for Amundrødhagen, Gamle Ravei 321 Figur 1 Dagens situasjon.

2 1. Innledning 1.1. Oppdragsgiver Bergene Holm AS, Postboks 2060, Stubberød, 3255 Larvik. Kontaktperson: Reidar Bergene Holm I 1.2. Eiendoms - og eierforhold Firmaet Bergene Holm AS er eier av arealene som søkes omregulert til kontor, bolig og parkering. forbindelse med gjennomføring av planen må det gjøres en grensejustering mot naboeiendom med nåværende reguleringsformål forretning (Kjøpslåven AS) Planlegger Planforslaget er utarbeidet av COWI AS, Torget Larvik. Firmaet er sentralt godkjent med arkitekturprosjektering klasse 3, og har utarbeidet svært mange reguleringsplaner i Larvik kommune og andre steder Hensikten/formål med planen Hensikten med planen er i hovedsak å utnytte nåværende LNF-området til boligformål, en justering av arealet som tidligere er godkjent til kontor, - samt en grensejustering mot Kjøpslåven Gjennomføringen av planen De planlagte tomannsboligene tenkes utført løpende etter at planen er godkjent, forutsatt markedsaksept. En eventuell utvidelse av eiendommens kontorbebyggelse vil skje etter behov Overordnede planer, gjeldende reguleringsplan, og ev. andre juridiske forhold I kommuneplanens arealdel er området i dag avsatt til forretning, kontor og LNF-område. Det er i hovedsak LNF-området som får den endrede arealdisponering.

3 2. Planområdet, eksisterende forhold 2.1. Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger 9 km fra Larvik og Sandefjord, øverst på "Raet", med svært gode solforhold. Området vil benytte samme adkomst som nåværende kontorbebyggelse til Gamle Ravei, Fv169. Planområdets størrelse er ca. 10 daa. Figur 2 Oversiktskart Områdets bruk, innhold og forhold til omgivelsene Området som søkes omdisponert til boligformål er i dag gressplen med enkelte gamle frukttrær. Firmaet Bergene Holm ønsker å utnytte dette arealet til boliger som selskapet mener det egner seg godt til. All offentlig infrastruktur ligger inntil eiendommen Bebyggelsens struktur, kvalitet og evt. verneverdig bebyggelse Den foreslåtte bebyggelse vil få et arkitektonisk uttrykk tilpasset kontorbebyggelsen og annen tilgrensende bebyggelse (Bergene Holm AS hovedkontor) Demografiske forhold Rundt det aktuelle området er det spredt boligbebyggelse. Noen hundre meter lengre syd er området Solåsen boligområde under utbygging. Syd for dette igjen, ca. 1 km fra Amundrødhagen, ligger Verningen sentrum med boligbebyggelse fra 70-årene. Innenfor Solåsen boligområde er det i hovedsak barne-familier som etablerer seg. I Verningens sentrum er det i hovedsak familier med voksne barn.

4 2.5. Barnehage, skole, forretninger Rødbøl barneskole rett over gaten (Fv 169) er nå nedlagt, og bebyggelsen benyttes i dag til barnehage. Hedrum barneskole ligger 3,5 km unna, Hedrum ungdomsskole 7,0 km unna. Skolestrukturen er til løpende vurdering. Skeidar møbelsenter grenser til området, nærmeste kjøpesenter er Nordbyen, ca. 6,8 km unna Topografi og vegetasjon, grønnstruktur Planområdet består av Bergene Holm AS hovedkontor med tilhørende garasje og kjøreareal samt en stor gressplen på ca. 3,5 daa som ønskes utnyttet til boligformål. Det er en allé langs adkomstvei inn til kontorbygget, men trærne er i varierende forfatning og enkelte er allerede erstattet av nye Klimatiske forhold Området ligger solrikt til. Mot nord skjermes området av Skeidar møbelsenter Støy Etter flytting av E18 er det forholdsvis liten trafikk på fylkesveien. ÅDT 4000<6000<. Støyberegninger må gjennomføres Adkomstforhold og veier/gater og snarveier innen planområdet Nåværende adkomst til kontor skal benyttes. Det vil bli noe oppstramming, og siktforhold på stedet gode Grunnforhold Det er utarbeidet en geoteknisk vurdering for eiendommen. Grunnforholdene er vurdert som gode Vann, avløp, el. kabler og teleanlegg Dette er etablert nær / på eiendommen. 3. Planprosessen 3.1. Deltagere i planprosessen Tiltakshaver og konsulent har deltatt i prosessen. Det har vært oppstartsmøte og løpende dialog med Larvik kommune Kunngjøring av igangsatt planarbeid Planarbeidet er varslet ved annonse i Østlandsposten Naboer og offentlige instanser er varslet i eget brev Innspill til planarbeidet /merknader til plan Utdrag fra Statens vegvesen, Konklusjon :"Vi vil ikke anbefale at eksisterende byggeområde og LNF-område gjøres om til byggeområde for boliger. Blir det likevel aktuelt å regulere området må det legges stor vekt på forholdene for gående og syklende, utkjøring, frisikt og kryssing av fylkes-veien". Utdrag fra Fylkesmannen i Vestfold, Konklusjon: "Fylkesmannen påpeker at planbeskrivelsen må inneholde en vurdering av temaet "barn og unge" samt skolesituasjonen" Utbyggingsavtale Det er ikke behov for utbyggingsavtale.

5 4. Beskrivelse av planforslaget 4.1. Reguleringsformålene i planen Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse Det foreslås etablert fire tomannsboliger med tilhørende garasjeanlegg. Anlegget etableres nord for adkomstveien, mens boligarealet etableres syd for adkomstvei og vil være bilfritt. Garasjeanlegget vil være en "fellesgarasje" og carportløsning slik at det ikke oppstår unødige problemer i forhold til bruk/inn- og utkjøring. Sentralt i boligområdet er det foreslått en lekeplass på ca. 300 kvm. Denne er i henhold til kravet i kommuneplanen og vil bli utlyst i henhold til kommunens normer. Parkeringsareal for kontor og bolig holdes avskilt Arealoppgave (nå situasjon og plansituasjon) Planens areal: Ca. 10 daa. Bolig formål Garasjeanlegg Kontor Forretninger Lekeplass Avfall 2,6 daa 0,4 daa 2,7 daa 0,3 daa 0,3 daa 0,01 daa Kjøreveg Veg Parkering Annen veggrunn, grøntareal Annen veggrunn, teknisk 0,6 daa 0,4 daa 1,7 daa 0,4 daa 0,1 daa Grøntanlegg 0,6 daa 4.3. Utnyttelsesgrad, høyder, struktur og mengder Krav til høyde settes i reguleringsbestemmelsene. Boligene tenkes som frittliggende tomannsboliger. BYA settes til 35 % 4.4. Estetiske forhold og byform Boligene harmoniseres med eksisterende bebyggelse på eiendommen samt tilgrensende bygg. Boligene skal ha saltak og farge rød, lik Skeidar Bevaring/riving av eksisterende bebyggelse Eksisterende bebyggelses opprettholdes Demografiske forhold Den foreslåtte reguleringsendringen påvirker de demografiske forholdene på Verningen i liten grad Landskap og terreng Boligene tilpasses eksisterende terreng, som i hovedsak er svakt skrånende mot øst Vegetasjon Eksisterende vegetasjon ivaretas dersom dette ikke vanskeliggjør ny bebyggelse.

6 4.9. Naturmangfold Eksisterende steingjerde mot naboeiendom i syd-sydvest rehabiliteres Overvannshåndtering og flomveier Lokal håndtering av overvann i størst mulig grad Støy Støyberegning utføres Luft og annen forurensning Ikke aktuelt Energiforsyning Det etableres et jordvarmeanlegg som skal forsyne både eksisterende og ny bebyggelse Samordnet areal og trafikkplanlegging Ikke aktuelt Trafikk Nåværende adkomst skal benyttes, men vil bli oppstrammet. For kryssing av fylkesveien til busstopp etableres et opphøyet gangfelt, og hastigheten forbi planområdet reduseres ved adkomst fra oppholds- og lekeområder Parkering/disponering av uteareal Bebyggelse vil få gode parkeringsforhold Fotgjengere, syklister og veiforbindelser Det er etablert G/S-vei på østsiden av fylkesveien. Om sikker kryssing, se pkt Konsekvenser for trafikkforholdene i tilgrensende områder Planforslaget har ingen nye avkjøringer og eksisterende blir oppstrammet Kollektivtrafikk Det er busstopp på østsiden av fylkesveien (se pkt og pkt. 4.17) Felles utvendig oppholdsareal Det er avsatt tilstrekkelig uteoppholdsareal i henhold til kommuneplanens norm. Det vil bli etablert et gjerde mot fylkesveien uansett hva støyberegning konkluderer med Barn- og unge, lekeareal Barn og unges interesser er ivaretatt i planforslaget. Det blir anlagt privat lekeplass for boligene som ligger svært godt skjermet/er ikke trafikkpåvirket. Lekearealet vil bli utstyrt i henhold til kommunens normer, pkt og Kryssing av fylkesveien over til G/S-veie på andre sida, skjer i fotgjengerfelt Universell utforming Ny bebyggelse vil følge tekniske forskrifter i PBL Risiko og sårbarhet Det er utarbeidet en grunnundersøkelse som vedlegges.

7 4.24. Ev. økonomiske konsekvenser for Larvik kommune De økonomiske konsekvensene for Larvik kommune vil være positive uten uakseptable merbelastning på barnehage, skole og kommunaltekniske anlegg. Kommunen ønsker vekst i befolkningen. Boligene ligger i gangavstand fra og vil være særskilt aktuelle for de som har sitt arbeid i nærliggende industri- og næringsområder (Amundrød vest, Amundrød syd, Ringdalsskogen og i kort (sykle-) avstand til det planlagte IKEA-anlegget på Danebo. 5. ROS-analyse Se vedlegg. 6. Særskilt vurdering og beskrivelse (konsekvensutredning - KU) av planens virkninger for miljø og samfunn Ikke aktuelt. 7. Arkeologi Området er undersøkt med georadar uten at noe av arkeologisk interesse er registrert.