(Bakgrunnsmateriale og grunnlag for spørsmål i høyre kolonne)

Transkript

1 Spørsmål til UMU vedrørende regplan 488 R Undertegnede er utdannet arkitekt og har jobbet som arealplanlegger i mer enn ti år med kulturminner som spesialkompetanse. Jeg er sterkt bekymret for at omdisponering av areal er i ferd med å gjøres på feil og manglende grunnlag: at grunnleggende planfaglige forhold ikke er utredet at samfunnssikkerhet ikke er ivaretatt at omfang av inngrep for å bygge ut underkommuniseres at verdiene i området ikke er tilstrekkelig ivaretatt at intensjonen om gatemiljø ikke kan oppnås, da egenskaper ved arealet legger begrensninger på løsningen (Bakgrunnsmateriale og grunnlag for spørsmål i høyre kolonne) Grunnleggende planfaglige forhold som bør omtales i en reguleringsplan Hva er reelt utbyggingsvolum? Hva ønsker man å oppnå med utbyggingen? Er det sannsynlig at man vil oppnå det an ønsker ved å omdisponering av arealet? Forhold til barn og unge: hvordan løses tilgang på lekeplasser i hht krav i kommuneplan? MUA hvordan oppnås gode uteoppholdsareal når terrenget er så bratt? Solforhold for naboer? Hvilke vurderinger ligger til grunn for regulering av privat areal? Planlegger kommunen å ekspropriere? Forhold til kulturminner - Planen stimulerer til riving av Kluftebakken 4, et bygg som trolig er oppført før (tegnet inn i kart fra 1854). Forhold til verneverdig bebyggelse i og kulturmiljø Kluftebakken?

2 Samfunnssikkerhet: Bekken som før i tiden forsynte tjernet i Hasbergtjerndalen med vann ligger i dag i rør. Naturlig flomvei for denne bekken vil følge det gamle bekkeleiet og komme ut ved Kluftebakken 1, for så å ta vei mot Lågen. Utredning av overvann som følger planen peker på BKS5 som flomvei (markert med piler i kart). Det er beregnet vannmengder for 50-års flom. Utredningen oppgir dette til 747 l/s. Krav til byggeområder er sikkerhet for 200-års flom. Ingen av byggeområdene er utredet i henhold til krav i TEK17. Hvordan er sikkerhet mot 200-års flom ivaretatt for byggeområdene i planen? Utredning som følger planen omfatter kun vegvesenets byggetiltak og viser ikke støysituasjon for nye byggeområder. Kartet indikerer sterkt at nytt byggeareal vil ligge i rød støysone også i fremtiden. Støysituasjon kan bety at første etasje ikke er egnet for bolig fordi det ikke er mulig å tilfredsstille krav i bestemmelsenes pkt 4.2 om at alle rom med støyfølsom bruk skal ha vindu som kan åpnes i fasade med støybelastning under 55 db (utenfor gul sone). Utsnitt fra utredning av overvann. Piler i kart som markerer flomvei er markert med rød ring. Ulike bakgrunnsfarger markerer ulike nedbørsfelt. Utsnitt støy på eksisterende bygg langs Hasbergtjerndalen i fremtidig situasjon. Bygg tett på vei vil fortsatt ligge i rød støysone. Hvorfor er det ikke gjort støyutredning for nye byggeområder for bolig i planen? Intensjon som ligger til grunn for utbygging Bygninger kan i seg selv ikke gi liv på gater og plasser. Grunnlaget for COWIs anbefaling om å bygge langs Hasbertjerndalen er å lage et attraktivt gatemiljø langs Bergmannsveien. Hvordan oppnås et attraktivt gatemiljø når støysituasjon gjør at første etasjer kun kan benyttes til bod/parkering? Er det mulig å oppnå et gatemiljø dersom reelt utbyggingsvolum begrenser seg til 1-2 volum og ikke en sammenhengende bygningsrekke?

3 Omfang av inngrep: BKS5 ligger i bratt terreng. Bestemmelse 5.2 e i planen sier: «Valg av utforming/plassering skal kun medføre behov for mindre tilpasning av terrenget med skjæringer, fyllinger, murer osv. Hvordan er dette tenkt ivaretatt når halvparten av arealet har en helning brattere enn 1:5? (1:5 = de bratteste partiene av veien opp Håvet.) Deler av BKS5 har 6 meter høydeforskjell i det arealet bygg er tenkt plassert (fra byggelinje og en normal bygnings bredde inn på tomta.) I tillegg stiger tomta videre innover. Terrenget gjør det vanskelig å oppnå gode uteplasser, tilpasse bygg og sørge for parkering uten store inngrep i terreng. Ivaretagelse av verdier Når man setter rammer for bebyggelse i og nær verneverdige bygningsmiljøer er det en tommelfingerregel at høyeste bygg i nærheten ikke bør sette rammer for ny bebyggelse. Byggehøyde for BKS5 er satt til 11 meter/kote 171. Hvorfor skal konsentrert småhusbebyggelse (i regplan 488 R) ha samme rammer som blokkbebyggelse (i regplan Vestsiden skole) når det gjelder høyde? Utdrag fra DIVE-analyse Hasbergtjerndalen, kapittel Sårbarhet/tålegrense Søndre del av BKS5: «Sårbarhet ligger i møte med kulturmiljøet i Rogstadbakken, Sandsværveien og starten av Kluftebakken. Her er det viktig å ta hensyn til skala, typologi og funksjon.» Byggehøyde på eksisterende bygg i miljøet er ca 5-6 meter. Nordre del av BSK5: «Skala og forhold til omkringliggende landskap, mye på grunn av topografien, gjør området sårbart for større inngrep og endring i form av nye bygg med større dimensjoner eller f.eks. sammenslåing av tomter vil svekke dette miljøet.» Om Kjensganga: «Gjenbygging av dalen i gangas møte med Vestsida og Korpmoen er en fare,»

4 DIVE-analysen markerer at eiendommene i Kluftebakken og Spenningsgate er et kulturmiljø med høy verdi og at dette ikke bør røres. Mulighetsstudien forutsetter flytting av Bergmannsgata for å ivareta tålegrenser og samtidig gi plass til nye bygningsvolum øst for vei. Hvilke vurderinger ligger til grunn for at planen nå viser utbygging på hele eller deler av disse tomtene som inngår i kulturmiljøet? Utsnitt fra kart i DIVE-analyse. Grense for kulturmiljø med høy verneverdi går øst for Kluftebakken 4. Stiller stort spørsmålstegn til vurderingene som gjøres i «DIVE-analyse for Hasbergtjerndalen» vedrørende Hasbergtjerndalens verdi og betydning. Løkkebruket var en essensiell del av byens livsgrunnlag. Dette er trolig de aller første løkkene som ble anlagt og arealet er fortsatt ubebygget etter snart 400 år. Den historiske bebyggelsen som løkkene hørte til er intakt. Med unntak av veien har området i liten grad endret karakter de siste 100 årene. Utsnitt fra Mulighetsstudie Hasbergtjerndalen: Veglinje for Bergmannsgata er flyttet østover(grønn stiplet linje). Bebyggelse øst for vei berører ikke kulturmiljø. Utbygging stopper ved Krona.

5 Med bakgrunn i dette, hvordan kan Hasbertjerndalen vurderes ikke å ha kulturhistorisk verdi? Det ligger en stor feil i at arealet vurderes separat fra bygningsstrukturene det tilhører. Stiller også spørsmålstegn ved vurderingene gjort i forbindelse med forslag til tiltak i Hasbergtjerndalen som ligger i «Mulighetsstudie for Hasbertjerndalen». Denne omtaler nybygg som noe som kan reparere landskapsrommet i Hasbergtjerndalen. Landskapsrommets historiske identitet er er som åpent, grønt areal mellom to eldre bygningsmiljøer. Hvilke eksempler finnes det på at bygging har blitt opplevd som en reparasjon av en slik situasjon, og ikke et nytt, negativt inngrep? Medvirkning Det er krav i loven om medvirkning. Dette ivaretas vanligvis med brev til berørte grunneiere om oppstart av reguleringsplan. I 488R var ikke nye byggeområder med i varselet. Medvirkning ble ivaretatt med møte med grunneiere. På møtet ble det tatt opp flere forhold som gjorde at mange naboer var kritiske til forslaget. Hvordan ble disse innspillene vurdert? Hvilke avveininger er gjort mellom grunneieres innspill og forslaget som ligger i planen? Ber innstendig om at planen reelt vurderer om omdisponering av areal er rett verdivalg i dette området. Behovet for realitetsvurdering av arealdisponeringen gjelder også øvrige, nye byggeområder i planen. Ingen av kommentarene gjelder forhold ved veianlegget. Mvh Åse Marit R. Flesseberg, arealplanlegger og grunneier av Kluftebakken 6.