Detaljregulering for Utstein Kloster Hotell og Finnasand kai plan

Transkript

1 PLANINITIATIV Detaljregulering for Utstein Kloster Hotell og Finnasand kai plan Kunde: Utstein Kloster Hotell Eiendom AS Prosjekt: Detaljregulering for Utstein Kloster Hotell Prosjektnummer: Dato

2 Innholdsfortegnelse 1 Innledning Formålet med planen Planområdet og virkninger Forslag til plangrense Planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak Utbyggingsvolum og byggehøyder Funksjonell og miljømessig kvalitet Tiltakets virkning på, og tilpasning til omgivelser Forholdet til andre planer Medvirkningsprosesser / interessekonflikter Temaer som skal avklares i planbeskrivelsen Ivaretakelse av samfunnssikkerhet Vurdering etter forskrift om konsekvensutredning... 9 Sweco Forusparken Stavanger, Telefon Sweco Norge AS Hovedkontor: Oslo Utarbeidet av Eva Kaldestad Esbensen Mobil Eva.esbensen@sweco.no

3 1 Innledning I henhold til Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven (FOR ), skal private forslagsstillere sende et planinitiativ til kommunen senest samtidig med forespørsel om oppstartsmøte etter plan- og bygningsloven 12-8 første ledd andre punktum. På vegne av forslagstiller, Utstein Kloster Hotell Eiendom AS, oversendes planinitiativ for forslag vedrørende detaljregulering for Utstein Kloster Hotell. 2 Formålet med planen Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for nybygg i tilknytning til eksisterende hotell på Mosterøy i Rennesøy kommune. Ny bebyggelse vil primært være tilknyttet hotellformål. Det er også ønskelig å legge til rette for en forlengelse av eksisterende kai, samt etablere en flytebrygge for gjester til hotellet og landingsplass for kano/kajakk. Hovedformålet i planen vil dermed være hotell, men det vil også bli lagt til rette for kai/brygge/småbåthavn (for gjester), parkering m.m. 3 Planområdet og virkninger Planområdet ligger på Mosterøy i Rennesøy kommune og er avgrenset av sjø, landbruksområde og eksisterende kjøreveg. Området ligger i nærhet til eksisterende boliger med private brygger, samt et tidligere forretningslokale. Planområdet består i dag av eksisterende hotell, et eldre naust, kailinje og parkeringsplasser. Planforslaget medfører at enkelte parkeringsplasser erstattes med bebyggelse, slik at disse må reetableres innenfor planområdet. Det er ingen kjente kulturminner eller sårbart naturmiljø innenfor planområdet. Planområdet ligger imidlertid innenfor faresonen for stormflo for 1000-årsflom jf. søk i miljøstatus.no. Forholdet til havnivåstigning/stormflo må beskrives som en del av planforslaget. I sjøområdet nord for planområdet er det registrert ålegrasenger. Det planlegges etablert flytebrygge og forlengelse av kailinje, det må i planprosessen vurderes om dette kommer i konflikt med registrerte ålegrasenger. Klosterøy Fjøløy Mosterøy Figur 3-1 Oversiktskart (kart: finn.no) PLANINIATIV SIDE 3 AV 9 P:\35217\ _Reguleringsplan_for_Utstein_Kloster_Hotell\000_Reguleringsplan_for_Utstein_Kloster_Hotell\04 Fagområde\01 Plan og landskap\04 Rapporter\ _Planinitiativ.docx

4 Eiendomsforhold Planforslaget berører følgende eiendommer: Gnr bnr Grunneier 53/20 Utstein Kloster Hotell Eiendom AS 53/23 Utstein Kloster Hotell Eiendom AS 53/33 Rogaland Fylkeskommune/Rennesøy kommune 53/34 Rennesøy kommune Ryfylke friluftsråd har bruksrett Det pågår arbeid med å avklare eiendomsrett mellom Rennesøy kommune og Rogaland Fylkeskommune for eiendom 53/ Forslag til plangrense Foreslått plangrense omfatter området som avsatt til næringsformål i kommuneplanen, tilgrensende veg, areal til flytebrygge og fortøyning av flytebrygger. Figur 3-2 Forslag til plangrense PLANINIATIV SIDE 4 AV 9

5 4 Planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak Det planlegges etablert ny bebyggelse på området hvor det i dag er en eksisterende parkeringsplass, sør for eksisterende hotell, samt ny foajé og lagerbygg. Det kan også bli aktuelt å legge til rette for bebyggelse tilknyttet hotellformål på tomten sør for hotellet, og på parkeringsplassen nord for hotellet. Dette vurderes som en del av planprosessen Det planlegges etablert flytebrygge/gjestebrygge i tilknytning til hotellet, samt forlengelse av dagens kailinje. Det kan bli aktuelt med en forskyvning av vegtrasé for den østlige delen av Mosterøyveien som grenser til hotellet, slik at denne legges noe mer mot øst. Det er også ønskelig å legge til rette for båtsportsenter for kajakk/kano og tilsvarende aktiviteter, som en del av anlegget. Eksisterende hotell består av 34 rom, konferanserom, selskapslokale, restaurant og tilhørende funksjoner etablert i 2-etasjes sjøhus langs fjorden. Det er tidligere (1997) byggemeldt og godkjent bebyggelse for etablering av bygg med 12 stk. hotellrom på p-plassen sør for eksisterende bebyggelse. Figur 4-1 Eksisterende bebyggelse. Figur 2 Dagens kailinje PLANINIATIV SIDE 5 AV 9

6 4.1 Utbyggingsvolum og byggehøyder Byggehøyder vil bli fastsatt i plan og må sees i sammenheng med eksisterende bebyggelse. Ny bygningsmasse planlegges med en utforming som harmonerer med eksisterende bebyggelse. 4.2 Funksjonell og miljømessig kvalitet Den nye bebyggelsen skal ha en form og uttrykk som står i stil med dagens bygningsmiljø. Kriteriene i TEK 17 skal oppfylles så langs som mulig, dersom dette ikke er mulig skal det synliggjøres i byggesaksbehandlingen. 5 Tiltakets virkning på, og tilpasning til omgivelser Tiltaket vil bidra til å øke hotellkapasiteten i området og forventes å gi mulighet for å drive hotellet på helårsbasis. Utstein Kloster Hotell Eiendom AS drifter både hotellet og restaurant/aktiviteter på Utstein Kloster. Ved kurs/konferanser, bryllup og selskap et det positivt for både driften i klosteret og hotellet med økt kapasitet for hotellet. Tiltaket medfører at enkelte av eksisterende parkeringsplasser forsvinner som følge av ny bebyggelse, etablering av nye parkeringsplasser må løses innenfor planområdet. Eksisterende bebyggelse ligger på ca. kote +1,3. Beregning av stormflo og havnivåstigning jf. DSB s rapport «Havnivåstigning og stormflo» gir for sikkerhetsklasse F2 sammenlagt 180 cm. Det må som del av planprosessen vurderes behov for tiltak som følge av at planområdet ligger lavere enn beregnet nivå for stormflo og havnivåstigning. Etablering av flytebrygger som må forankres i sjøbunnen kan potensielt påvirke ålegrasbestanden. Dette må vurderes som en del av planforslaget. PLANINIATIV SIDE 6 AV 9

7 6 Forholdet til andre planer Regionalplan for Jæren Planområdet ligger i et område definert som kjerneområde landbruk i regionalplan for Jæren Området er imidlertid allerede utbygget og medfører således ikke tap av landbruksjord. Kommuneplan for Rennesøy kommune Planområdet er i kommuneplan for Rennesøy kommune disponert til næringsformål. Planforslaget er i tråd med arealformål i gjeldende kommuneplan. Figur 6-1 Utsnitt fra kommuneplan for Rennesøy kommune Gjeldende reguleringsplaner Gjeldende planer for områder: Reguleringsplan for Finnesand kloster, plan L12.006, vedtatt i 1997 Detaljregulering for Mosterøyveien fra Mosterøy skole til Finnasand, plan , vedtatt i Figur 2 Utsnitt fra reguleringsplan for Finnesand kloster, plan L PLANINIATIV SIDE 7 AV 9

8 Pågående reguleringsplaner Det er ingen pågående planer innenfor planområdet. 7 Medvirkningsprosesser / interessekonflikter Arbeidet legges opp med utgangspunkt i plan- og bygningslovens krav til informasjon og medvirkning. Varsel om oppstart. Annonsering i avis og brev til berørte parter Kunngjøring på kommunens nettside. Offentlig ettersyn av planforslaget. 8 Temaer som skal avklares i planbeskrivelsen I henhold til plan- og bygningsloven 4-2 skal det utarbeides planbeskrivelse i forbindelse med planforslaget. Planbeskrivelsen vil beskrive planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området, i tråd med lovens krav. Det er flere temaer som vil inngå i planbeskrivelsen, men tema omtalt nedenfor vil få særlig fokus i planbeskrivelsen. Planfaglig tema Forslagsstillers vurdering/kommentar Kommunens vurdering/kommentar Tilgjengelighet/ universell utforming Høyder Parkering Naturmangfoldloven og kulturminneloven Havnivåstigning Følger teknisk forskrift, TEK 17. Området er tilnærmet flatt. Det må tas hensyn til eksisterende bebyggelse mtp. høyder/volum. Endelige høyder fastsettes i reguleringsplan. Planlagt bebyggelse etableres på eksisterende parkeringsplass. Parkeringsplasser må reetableres innen planområdet. Det må vurderes behov for ytterligere parkeringsplasser som følge av planforslaget. Dette utredes som normalt i planarbeidet. Det er ikke kjente kulturminner innenfor området. Planområdet ligger på ca. kote +1,3, noe som gjør at det kan være behov for å vurdere tiltak som følge av planforslaget. PLANINIATIV SIDE 8 AV 9

9 9 Ivaretakelse av samfunnssikkerhet Det utarbeides ROS-analyse etter DSBs mal som oppsett som baserer seg på foreliggende kunnskap og kilder samt utdrag fra nødvendige avklaringer og utredninger gjort i forbindelse med planarbeidet. Havnivåstigning vil være et aktuelt tema for ROS-analysen, som følge av planområdets nærhet til sjøen. 10 Vurdering etter forskrift om konsekvensutredning Etter 4 i forskrift om konsekvensutredning (KU) skal forslagsstiller vurdere om planforslaget faller inn under kriteriene for KU. Dette skal igjen verifiseres av ansvarlig myndighet. Det vurderes at tiltaket ikke får vesentlige konsekvenser for miljø eller samfunn, og faller ikke inn under 6, 7 eller 8 i forskriften. Planen inneholder ikke tiltak nevnt i vedlegg I eller II. I gjeldende kommuneplans arealdel er utbyggingsområdet disponert til næringsformål, hotell er et underformål til næring. Forslagsstiller vurderer at behandling av planfaglige tema samt ROS-analyse vil være tilstrekkelig for planlagt tiltak og detaljreguleringsplan. PLANINIATIV SIDE 9 AV 9