Avsender Hovedpunkt i merknad / uttalelse Forslagsstillers kommentar Endringer Kart Best. - ikke tatt til følge

Transkript

1 MERKNADSSKJEMA - FORSLAGSSTILLERS KOMMENTARER TIL MERKNADER, UTTALELSER OG FAGNOTAT - OFFENTLIG ETTERSYN Side1 Plannavn Bergenhus, Gnr 168, bnr 1121, 1125, 1126, 1127 og 1128, Breiviksveien / Ellerhusens vei, Ytre Sandviken, Reguleringsendring. Arealplan-ID Saksnummer Utarbeidet av ABO Plan & arkitektur Datert/Revidert Avsender Hovedpunkt i merknad / uttalelse Forslagsstillers kommentar Endringer Kart Best. For privat merknad: Sameiet Jægers Brygge ved Kluge Advokatfirma Datert Beskriv kort og punktvis hovedpkt. i merknaden/uttalelsen. Sameiet Jæger Brygge omfatter 74 seksjoner i Breiviken 2, 4, 6 og 8. Sameiet er ikke i mot en revitalisering av området som åpner for boligbygging, men er opptatt av at planforslaget skal tilpasses eksisterende bebyggelse og trafikkforholdene i området. Sameiet mener at planforslaget har fått en form som ikke i tilstrekelig grad er tilpasset områdets karakter, herunder eksisterende bebyggelse, tilgjengelig uteareal og trafikkforholdene i området. På disse tema avviker planforslaget så vidt mye fra overordnede planer at det må konsekvensutredes. Det pekes på det rettslige utgangspunktet for krav om konsekvensutredning. Det henvises til Pbl 12-3 tredje ledd, hvor det forutsettes at forslag skal innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer. Ved «vesentlige avvik» mellom planforslaget og overordnede planer, gjelder kravene om konsekvensutredning. Det pekes også på særbestemmelsen i Pbl 13-2 tredje ledd, som fastslår at i tilfeller der reguleringsplanen avviker vesentlig fra overordnede planer, skal planen konsekvensutredes uavhengig av om vilkårene i 4-2 med forskrift er oppfylt. Med utgangspunkt i ovennevnte er det listet opp de forhold ved planforslaget som en mener avviker vesentlig fra overordnede planer: 1. Høyere grad av tillatt utnytting enn det overordnede planer tillater. I følge KPA pkt. 2 gjelder fortsatt utnyttelsesgrad i KDP. Den delen av planområdet som omfattes av KDP er utnyttelsesgraden fastsatt til 50%. I KPA er utnyttingsgraden - ikke tatt til følge Vi deler ikke oppfatningen om at avviket fra overordnede planer er vesentlig og har i planbeskrivelsen redegjort for hvordan planarbeidet står seg i forhold til konsekvensutredningsplikten. Vi skal imidlertid i det etterfølgende oppsummere vårt standpunkt. I tillegg har advokatfirmaet Harris DA utarbeidet en egen redegjørelse som vedlegges denne oppsummeringen. Harris har for sin del redegjort for de juridiske forhold med hensyn til hvorvidt planforslaget utløser krav til konsekvensutredning etter gjeldende lov og forskrift eller ikke. For området gjelder i dag kommuneplanens arealdel (KPA) godkjent i Miljøverndepartementet den I tillegg gjelder kommunedelplan for Sandviken Fjellsiden Nord (KDP). Sistnevnte ble vedtatt av Bergen bystyre Begge nevnte planer er gjeldende for området. I bestemmelsene til KPA er forholdet mellom KPA og KDP nærmere beskrevet det vil si hvilken av de to planene som skal være styrende. KDP skal fortsatt gjelde men suppleres av KPA der tilsvarende tema ikke er behandlet i KDP. Dette betyr at KDP er styrende hva angår arealbruk og utnyttelsesgrad. Foruten Jæger Brygge, er den sjønære delen av Breiviken disponert til næringsområde. Dette arealformålet strekker seg fram til grensen for Merinoeiendommen og følger eksisterende eiendomsgrense mot friområdet på Fagernes. Dette betyr at en betydelig del av eksisterende «friområde» i realiteten er disponert Kryss av dersom kommentaren fører til endringer i plankart. Kryss av dersom kommentaren fører til endringer i bestemmelser.

2 for det samme området satt til 200% BRA (senterområde S8). Planforslaget innebærer dermed en markant høyere utnytting enn både KDP og KPA tillater. 2. Byggehøydene avviker fra overordnede planer. Ifølge KPA pkt. 2 gjelder KDPs regler om byggehøyder i det som er avsatt til annet enn sentrumsformål i KPA. For S8 som er den nedre delen av området, gjelder maks byggehøyde 16 meter med maks 5 etasjer. I den øvre delen av planområdet som i følge KPA er annet byggeområde, er maksimal byggehøyde 9 meter. Planforslaget åpner for en byggehøyde som er i strid med KPA, selv om hele området kan vurders under kriteriene for S8. 3. Den nedre delen av planområdet er regulert til bolig i strid med KDP. Under utviklingen av KDP ble behovet for trygge rammeforhold for eksisterende næringsvirksomhet i strandsonen særlig vektlagt. I delutredningen som ga retningslinjer for framtidig bruk av arealene langs sjøen, ble det åpnet for at det kunne etableres en blanding av bolig og næring i næringssonen langs sjøen. Areal som er vist som næringsareal i KDP, så som B1 og B2, skal benyttes til næring og fortrinnsvis dedikeres bedrifter som kan dokumentere behov for kai. 4. Arealkravene eller kvalitetskravene til felles uteoppholdsareal i KPA er ikke oppfylt. I samsvar med bestemmelse til KPA pkt. 11, skal alle boenheter ha oppholdsarealer av tilstrekkelig størrelse og kvalitet. For leilighetsbygg og blokkbebyggelse er kravet 25 m2 pr. boenhet. Areal til uteopphold skal ligge på bakkeplan eller opparbeidet dekke med god terrengkontakt. Området skal ha sol på minst halvparten av arealet klokken 15:00 jevndøgn, ha trafikksikker plassering som er skjermet for støy, forurensing og annen helsefare. Arealene som i planforslaget er disponert til felles uteopphold samsvarer ikke med angivelsen av arealformål i. I plankartet er det kun området fremfor Merinobygget som er regulert til fellesareal med bakkekontakt. Forøvrig er de anviste fellesareal for uteopphold i følge planbeskrivelsen, i liten grad regulerte til fellesareal på plankartet. Av illustrasjonsplanen fremgår det at det på fellesarealet foran Merinobygget skal anlegges en rundkjøring og 14 biloppstillingsplasser på det området som skal utgjøre felles uteoppholdsareal. Ut fra dette fremstårt det klart missvisende at forslagstiller har opplyst at arealkravene til felles uteoppholdsareal i KPA er oppfylt. I tillegg anføres det at at uteoppholdsarealene heller ikke oppfyller kravene til solforhold. Kravene til at felles uteoppholdsareal skal skjermes mot støy, trafikkfare, forurensing og annen til byggeområde i gjeldende plan. Videre viser KDP at Merinoeiendommen er disponert til offentlige formål. Dette har sin bakgrunn i at NHH har disponert ¾ av eksisterende bygning i mange år. I juni 2013 flyttet NHH i nye lokaler på selve skoleområdet. Dette betyr at Merinobygget i likhet med alle de øvrige næringsbygg, vil transformeres til annen aktuell bruk innen kort tid. Formålet med foreliggende reguleringsforslag er å møte denne situasjonen. Reguleringsplanen skal legge rammer for denne forventede utviklingen. KDP Sandviken og Fjellsiden Nord som ble utviklet mot slutten av 1990-tallet og vedtatt i 2001, viser seg på flere felt å være foreldet. Dette gjelder deler av fastlagt arealformål og for så vidt også grad av utnytting på maks %TU= 50%. Kommunedelplanen er gyldig til den revideres. I henhold til planens bestemmelser 04 punkt 3 har planen et tidsperspektiv på 12 år men skal være gjeldende til den blir utløst av en ny plan. Hele eller deler av kommunedelplanen kan rulleres tidligere når vesentlige forhold tilsier det. Foreliggende planforslag må kunne sees på som en rullering av det aktuelle delområdet planen gjelder. At ikke KDP lengre stemmer med påregnelig bruk og utvikling for området, må tillegges vekt i vurderingen av hvordan planforslaget avviker i forhold til overordnet plan. KPA mener vi er tidsaktuell og førende for den utvikling som kan skje i området. Det betyr at området kan utvikles til sentrumsformål i samsvar med pkt 20 i bestemmelsene i KPA: Arealkategorien sentrumsformål omfatter samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, grønnstruktur og alle former for bebyggelse og anlegg med unntak av industri, lager, frtidsbebyggelse og råstoffutvinning. Etter den samme bestemmelse gjelder da 16 meter maks. byggehøyde og maks % BRA = 200%. Angitt maksimal arealutnyttelse gjelder ved områdeplanlegging og samlet planlegging for flere områder. Dette betyr at det er den gjennomsnittlige utnyttelse som skal ligge innenfor 200 % BRA. I foreliggende tilfelle gjelder også dette. Eksisterende område nord for Merinobygget er utbygget etter en utgått reguleringsplan fra 1942 som også omfattet Merinotomten og havnearealene i Breiviken. Vi mener at det er naturlig at hele det gamle planområdet fra 1942 bør vurderes samlet og omfattes av bestemmelsene for sjøfronten S8 i KPA. Dette er også behandlet som en prinsioppsak i byrådet før planforslaget ble lagt Side2

3 helsefare, er heller ikke oppfylt. Det eneste arealet med direkte bakkekontakt, er lagt i umiddelbar nærhet til eksiterende næringsvirksomhet i havnen og den sterkt trafikkerte veien fram til anlegget. Slik planforslaget nå fremkommer, er verken transportbehovene til eksisterende virksomhet eller trafikksikkerheten til beboerne på dette eneste området ivaretatt. 5. Det samlede avviket fra overordnede planer er «vesentlig». Med bakgrunn i de ovenfornevnte forhold mener merknadstiller at planen samlet sett avviker så mye at dette må ansees som vesentlig. Dersom boligdelen i den nedre delen av området som er avsatt til næring i KDP tas ut eller reduseres, vil planforslaget i større grad kunne oppfylle arealog kvalitetskravene i KPA. Det samme gjelder dersom utnyttelse og byggehøyder reduseres og fastsettes i samsvar med overordnede planer. Det vises til fagetatens vurdering ved forrige behandslingsrunde av planforslaget. Da fant fagetaten avvikene så betydelige fra overordnede planer at etaten ikke kunne anbefale forslaget. Saken ble lagt frem på vilkår av at boligdelen ble tatt ut av de to nederste byggene og at det ble avsatt maksimal 30% boliger i de øvrige områder. I dette tilfellet er konsekvensene av det samlede avviket fra overordnede planer av så stor betydning for eksisterende boligbebyggelse og næring, at det må ansees som «vesentlig». Merknadstillers vurdering av konsekvenser for etablert bebyggelse i området: 1. Den høye andelen boligbebyggelse i området, sammenholdt med den høye utnyttelsen, vil skape store utfordringer for trafikkavviklingen i området som allerede i dag er vanskelig. Breiviksveien er ikke bred nok til å imøtekomme dagens trafikksituasjon. Langsgående parkering i vegen skaper store trafikkproblemer, særlig sett i sammenheng med den tungtrafikken som går gjennom planområdet i tilknytning til eksisterende næringsvirksomhet i havnen. Trafikkløsningen må videre sees i sammenheng med utbyggingen på Hegreneset og i Nyhavn. Det kan ikke tillates langsgående parkering i veien og all parkering må skje i felles parkeringsanlegg. Dessuten bør det nedlegges forbud mot gjennomkjøring fra Nyhavn/Hegreneset. 2. Boligutbyggingen i den nedre delen av planområdet vil føre til en privatisering av friområdet på Fagernes, særlig siden ut til offentlig ettersyn første gang og som senere ble vedtatt av bystyret. Vi mener således at planforslaget ikke avviker vesentlig fra overordnede planer når det er på det rene at KDP både i innhold og i virketid er å regne som foreldet. Det er dermed KPA som må legges til grunn for vurderingen om avvikene fra overordnet plan er vesentlig eller ikke. Med dette utgangspunkt kommenteres de enkelte avvik som merknadsstiller peker på: 1. Høyere grad av tillatt utnytting Maks % BRA = 200 % gjelder for hele planområdet samlet. Dette beyr at den gjennomsnittlige utnyttingsgrad for hele området ikke skal overstige 200 %. I planområdet er det kun B/K/F/O som overstiger 200 % BRA. Alle de øvrige delområdene ligger under grenseverdien. Dette betyr at planlagt utnytting i planområdet samlet sett ligger under 200 % BRA. 2. Byggehøydene avviker fra overordnede planer. Som bestemmelse i KPA gjelder maks byggehøyde 16 meter. Men det står også i tilknytning til denne bestemmelse at: Nye bygg skal underordnes estetiske krav i pkt. 6. Bystyret avgjør om høyden på utbygging skal varieres innenfor hvert enkelt prosjekt. Dette betyr at det i hvert enkelt tilfelle kan gjøres avvik fra den angitte byggehøyde. De angitte byggehøyder for B1 og B2 er redusert med en etasje etter første gangs høring av planforslaget. Dette for å hensyn ta de innspill som blant annet kom fra Sameiet Jæger Brygge. De foreliggende byggehøyder var også del av beslutningsunderlaget da Bystyret vedtok planforslaget den Bystyret har således innenfor sitt mandat samtykket til de angitte byggehøyder. 3. Den nedre delen av planområdet er regulert til bolig i strid med KDP Innenfor arealkategorien senterområde i bestemmelsene til KPA, kan området omfatte alle arealkategorier det vil si alle former for bebyggelse og anlegg med unntak av industri, lager, frtidsbebyggelse og råstoffutvinning. Boliger er dermed en del av de former for bebyggelse som kan tillates og som ønskes etablert i senterområdene for å sikre aktivitet i områdene hele døgnet. Boliger kan etableres som rene boligbygg eller som integret del av annen blandet Side3

4 ikke planforslaget oppfyller arealkravene til felles uteopphildsareal. Sameiet Jæger Brygge har i dag tilkomst til friområdet via en tursti fra den nedre delen av planområdet. Boligbyggingen i den nedre delen vil privatisere denne adkomsten. Høyden på bebyggelsen vil også svekke den visuelle intrykket av nærhet til friområdet både for eksisterende og planlagt bebyggelse. En så tett og høy utbygging i et undersolt dalføre med lite velegnede uteoppholdsareal, fører til at behovet blir større for visuell nærhet og større bruk av friområdet. Planlagt boligbygg på 5 og 6 etasjer ved friområdet er derav en meget uheldig løsning. 3. Planforslagets avvik fra overordnede planer vedrørende utnyttelse, byggehøyder, arealformål og krav til uteoppholdsareal, gir dårlige vilkår for planlagt bebyggelse og forringer bomiljøet for eksisterende bebyggelse i umiddelbar nærhet. Sameiet er positiv til en revitalisering, men dette må skje på en måte som er forenlig med områdets karakter og som ivaretar eksisterende bebyggelse og verner næringsvirksomhet i området. Et undersolt dalføre egner seg ikke for en tett boligutbygging. Eksisterende bebyggelse i området har alt utnyttet landskapstrekkene gjennom tettere, høyere og mer volomiøs bebyggelse enn det som er karakteristisk for området og det området tåler. Byggehøydene vil i betydelig grad redusere utsikts- og solforholdene til den etablerte bebyggelsen. Mangelen på tilfredstillende uteoppholdsareal vil kunne føre til en større belastning på alt opparbeidet fellesareal som tjener annen bebyggelse, som for eksempel Jæger Brygge. En stor andel studentboliger i et område med lite innslag av grøntområde, vil medføre risiko for forringet bomiljø. Det er viktig at studenthybler plasseres i et område med rikelig tilgang til egnede felles uteoppholdsareal. Alt i alt mener merknadsstiller at de omtalte forhold avviker vesentlig fra overordnede planer. I dette tilfellet skal planen konsekvensutredes uavhengig av om de øvrige oppfangskriterier i Pbl 4-2 annet ledd er oppfylt. Dersom kommunen skulle være av en annen oppfatning at konsekvensutredning ikke er påkrevd, vil en presisere at avviket fra overordnede planar ikke har vært tilstrekkelig sentrumsbebyggelse. De beste kvalitetene for etablering av boliger i angjeldende planområde, finnes lengst nede mot sjøfronten i Breiviken. Her råder de beste sol- og utsiktsforholdene. Dette er grunnen til at B1 og B2 er regulert til rene boligbygg. B1 ligger i område disponert til næring i KDP og B2 ligger innenfor område disponert til offentlige formål i samme plan. Det er således kun B1 som evt. ligger innenfor de angitte begrensninger som gjelder rundt eksisterende bedrifter i området. Dette må i så fall gjelde forholdet til Halfdan L. Solberg AS som driver virksomhet ytterst i Breiviken og ikke forholdet til Sameiet Jæger Brygge. En skulle forvente at sameiet hadde større interesse i en boligutbygging i B1 og B2 enn en videre utbygging av industriell virksomhet. En revitalisering av området sør for Merinobygget vil etter vår vurdering, resultere i et klarere trafikksystem. I tillegg vil utbyggingen resultere i et langt bedre visuelt utemiljø foran Merinobygget enn eksisterende parkeringsplasser etc. Dette vil vi anta også er i sameiets interesse. Vi forstår at sameiets beboere ønsker at områdene foran Merinobygget helst skal forbli ubebygget for å opprettholde den frie kontakten til friområdet på Fagernes; men det er overraskende at sameiet ønsker en industriell utvikling av området mer velkommen enn bygging av to boligbygg. En videre utbygging i dette område måtte jo sameiet påregne ville komme. Vi vil anta et en industriell utvikling av området vil skape en enda sterkere barriere mot friområdet enn boliger gjør. 4. Verken arealkravene eller kvalitetskravene til felles uteoppholdsareal i KPA er oppfylt. På side 26 i planbeskrivelsen er det redegjort for hvilke areal som inngår i beregningen av felles uteoppholdsareal. Disse trenger nødvendigvis ikke reguleres som fellesområder på plankartet. Kravet til felles uteoppholdsareal skal i følge bestemmelsene til planen, dokumenteres ved innsending av rammesøknad/søknad om tiltak. Det skal da fremgå av tegningmaterialet situasjonsplan el. hvilke arealer som er fellesarealer. Foruten fellesarealet foran Merinobygget, inngår de øvrige fellesareal i det enkelte byggeområde. Dette er gjort slik for at planforslaget skal innha en viss flekibilitet til ulike løsninger som evt. kan avvike noe fra det som fremkommer på illustrasjonsplanen som følger planforslaget. Det er viktig å minne om at pkt gir åpning for at inn til 25% av arealkravet, kan etableres på takterrasser. I Side4

5 belyst og vurdert i planprosessen. Dette kan i så tilfelle utgjøre en saksbehandlingsfeil. Sameiet Jæger brygge ønsker ingen konflikt rundt denne reguleringsplanen, men er skuffet for at ikke forslagstiller ikke i større grad har tatt initiativ til å tilpasse planen i forhold til innspill fra eksisterende bebyggelse og næringsvirksomhet i området. planbeskrivelsen er slike areal foreløpig ikke medtatt i beregningene. Alle de arealer som er vist på side 26 i beskrivelsen, ligger på bakkeplan enten på eksisterende terreng eller på dekker over parkeringsgarasjer hvor dekket tilpasses eksisterende terreng og utformes som gårdsplasser etc. Deler av utearealet som på den samme figur er merket Fa7 ligger delvis inne i regulert friområde. Det er her verdt å merke seg at dette er areal som ligger innenfor Merinoeiendommen og ikke i friområdet som er angitt i verken KPA eller KDP. Tiltakshaver på merinoeiendommen er imidlertid interessert i at mye av det grønne arealet som grenser til friområdet skal ivaretas som del av grønstrukturen på Fagernes; men dette må være innefor et fellesskap hvor deler av bebyggelsen på eiendommen også kan nyttiggjøre seg deler av området til lek og opphold. 5. Konsekvenser for trafikkavviklingen i området Konsekvensene av boligandelen er den mest målbare sett i forhold til trafikken som andre arealkategorier generer. Vi deler synet til sameiet hva angår trafikksituasjonen i Breiviken i dag. Her finnes en rekke avkjørsler til eiendommene som i ulik grad oppfyller gjeldende krav. I tillegg er utformingen av vegnettet i den nedre delen av Breiviken relativt utflytende. Dette sammen med mye kantparkering langs hovedvegen, går ut over trafikksikkerheten. Planforslaget tar dette på alvor. Planforslaget begrenser kantparkeringen, full parkeringsdekning etableres i egne parkeringsanlegg under bebyggelsen eller uteområdene, avkjørsler gjøres i større grad felles for eiendommene sammen med bedre siktforhold og vegsystemet «strammes opp». Vegene etableres med fortau delvis bredere enn i dag og dimensjoneres for de trafikkmengdene som det forventes å bli i området etter utbygging. Den største utfordringen for en framtidig trfikkavvikling er imdlertid avviklingskapasiteten i vegkrysset mellom Helleveien og Breiviksbakken. Trafikkberegninger viser at det her kan bli et økt kapasitetsproblem som kan føre til oppkøing i Helleveien på grunn av manglende oppstillingsfelt for den venstresvingende trafikken som skal mot Breiviken. Av denne grunn er det inntatt en rekkefølgebestemmelse om etablering av det omtalte venstresvingsfeltet. Et eget planarbeid er igangsatt for å sikre gjennomføringen av dette. Denne planen forventes ferdigbehandlet parallellt med foreliggende plansak. Side5

6 6. Konsekvenser for friområdet på Fagernes Til dels er dette forholdet kommentert tidligere. Som nevnt er det regulerte friområdet vesentlig større enn den avgrenseingen som fremgår av KPA og KDP. I begge disse planene er det imidlertid forutsatt at det etableres eller ivaretas en tverrforbindelse til friområdet fra Breiviken. Dette er ivaretatt i foreliggende plan. Med henvisning til de overordnede planene, kan det på ingen måte forventes at dagens forhold skal opprettholdes. I følge begge planene kan områdene foran Merinobygget bebygges enten til næringsformål og offentlige formål (KDP) eller som del av senterområde S8, Sjøfronten. Etter vår mening vil en utbygging etter foreliggende planforslag ivareta de allmenne interessene til tilgjengelighet og tilpasning på en bedre måte enn en videre næringsetablering. Side6 7. Konsekvenser for bomiljø, estetikk, utsikt og solforhold. I planbeskrivelsen er det redegjort for disse tema. Det er utbyggingen i B1 og B2 som evt. kan påvirke sameiets leiligheter. Konsekvenser for sol- og utsiktsforhold er redegjort for. Her er det vist at utbyggingen ikke vil endre på noe av dette i negativ retning. Den visuelle utsikt til friområdet vil helt klart bli endret. En slik endring har vært påregnelig i lang tid all den tid området mot friområdet har vært disponert til byggeformål både i utgått reguleringsplan fra 1942 og i KDP og KPA. At en utbygging av boliger i Breiviken skal ha negative konsekvenser for bomiljøet i området, må betraktes som et rent subjektivt synspunkt. Mulighetene for positive utslag av ny bebyggelse er minst like stor som evt. negative konsekvenser for bomiljøet. Halfdan L. Solberg AS v/ Kluge Advokatfirma Datert Merknadsstiller er opptatt av at en revitalisering av området skjer på en forenlig måte med den virksomheten som drives fra havnen. Det viktig at det skapes gode rammebetingelser både for næring og bolig. Merknadsstiller mener utbyggingen som planforslaget åpner for, vil båndlegge næringsvirksomheten sør for planområdet. Planforslaget avviker så pass mye fra overordnede planer at planen må konsekvensutredes. Merknadstiller redegjør først for det retslige grunnlaget for krav om konsekvensutredning. En konkluderer med at avviket er vesentlig og at planen derfor må konsekvensutredes. - ikke tatt følge Når det gjelder forholdet mellom planforslaget og overordnede planer, viser vi til vår kommentar ovenfor vedrørende merknad fra Sameiet Jæger Brygge. Vi mener det ikke foreligger vesentlige avvik mellom planforslaget og overordnede planer KPA og KDP. Hva angår det retslige grunnlaget for krav om konsekvensutredning, viser vi til vedlagte redegjørelse fra Avokatfimaet Harris DA.

7 Et vesentlig avvik begrunnes i følgende forhold: 1. Planforslaget avviker vesentlig fra overordnede planer. Dette gjelder særlig i forhold til KDP hvor de nedre deler av planområdet er disponert til næringsformål. Etablering av rene boligbygg på dette området må ansees som et vesentlig avvik. I KDP ble det spesifisert hvilke områder som kan nyttes til en blanding av næring og bolig, og hvilke som kun kan benyttes til èn av delene. Området sør for Merinoeiendommen er disponert til næring alene. Dette for å få klare begrensninger og rammevilkår rundt eiksiterende bedrifter. B1 og B2 skal derav benyttes til næring og fortrinnsvis dedikeres bedrifter som kan dokumentere behov for kai. 2. Forslagstiller har ikke foretatt en reell og grundig vurdering av hvilke konsekvenser avviket får for eksisterende næringsvirksomhet. Halfdan L. Solberg er distributør av kjemikalier, gass og storhusholdningsrekvisita til restaurantbransjen i Bergen og teknisk agentur. Kjemikaliene blir levert pr. kysttankbåt og med tankbiler. I tillegg til egen bruk, leier selskapet ut lokaler og lager til annen virksomhet. Totalt 42 ansatte har sin arbeidsplass i havnen syd for planområdet. 3. Eksisterende virksomhet er avhengig av tilfredstillende transportforhold gjennom planområdet. Breiviksveien benyttes til og fra virksomheten i Breiviken. Vegen er 7 meter bred med langsgående parkering. Vegen er i dag ikke bred nok for å møte dagens transportsituasjon. Den høye andelen boliger som planlegges i området, sammenholdt med at vegbredden reduseres til 5,5 meter vil forverre dagens trafikksituasjon og gjøre den uholdbar for virksomheten i havnen. I tillegg legger planforslaget opp til endringer av eksisterende adkomst i den søndre delen av planområdet mot Solbergs virksomhet. Den forelåtte løsningen er åpenbart ikke forenlig med transportbehovene inn og ut av anlegget. Virksomheten som drives fra kaien er helt avhengig av at området skjermes fra uvedkommende og at ikke fritidsaktiviteter kommer i konflikt med tungtransporten. Merknadsstiller mener planforslaget ikke innehar en tilfredstillende trafikksikkerhet verken for virksomheten og beboerne i planområdet. 4. Støy fra eksisterende virksomhet kommer i konflikt med arealformål i planen. Hyppige anløp av båter om natten medfører støy som lett kommer i konflikt med boligbebyggelsen i området. I Til de enkelte punkt i merknadsstillers begrunnelse kommenteres følgende: 1. Forholdet til arealdisponeringen i KPA er nærmere omtalt i vår tidligere kommentar se ovenfor. Vi har som allerede nevnt, valgt å endre arealformålet i B1 tilbake til B/K/F i samsvar med planforslaget som lå til offentlig høring våren Områdetranformasjonen vil dermed ta større hensyn til næringsvirksomheten til Halfdan Solberg AS. 2. Vi mener det går et faktisk skille i adkomsttunnellen til det kommunale utslippsanlegget som indikerer grensen for hvor langt en områdetranformasjon kan skje uten at utbyggingen påvirker den virksomhet som Halfdan L. Solberg AS driver med. En revitalisering av området sør for Merinobygget vil etter vår vurdering, resultere i et klarere trafikksystem som gir bedret framkommelighet for store kjøretøy så vel som annen trafikk. En bør også merke seg at skillet i KDP mellom næringsareal og område for offentlige byggeformål, går i eiendomsgrensen mellom Merinoeiendommen og kommunale arealer sør for dette. 3. Hovedvegene er dimensjonert minst så brede som eksisterende vegnett som fører fram til Halfdan L. Solbergs eiendommer. Det må bero på en missforståelse av planforslaget dersom vegen menes å være smalere eller mindre fremkommelig enn i dag. Når Breiviksveien i dag er 7 meter brei med langsgående parkering, vil den effektive kjørevegbredden være 5 meter. Den regulerte kjørevegbredden i Breiviksvegen er 5,5 meter. I tillegg er det innregulert breddeutvidelser i vegkrysset nederst i Breiviken. 4. Vi mener også at støyforholdene fra båtanløp etc ikke vil være de samme for boliger i B/K/F og B2 som for boligene i Jæger Brygge. Sistnevnte er direkte eksponbert mot kaianleggene rundt Solbergs eiendom. B/K/F og B2 ligger mer i «skyggen» av denne trafikken. 5. Vi kan heller ikke se at utbyggingen i B1 og B2 skal hindre mulighetene for at næringsvirksomheten mot sør skal kunne skjermes like godt som i dag. Vi forutsetter at lagring og transport av kjemikalier skal skje etter gjeldende sikkerhetsforskrifter slik at ikke noen utsettes for evt. fare Side7

8 reguleringsbestemmelsene til planen for Jæger Brygge er det blant annet bestemt at det kreves dokumentasjon etter TEK I foreliggende planforslag er det hevdet at området ikke er utsatt for støy. Dette betyr at forslagstiller har unnlatt å synliggjøre forholdet til eksisterende næringsvirksomhet i umiddelbar nærhet. 5. Formålsdelingen medfører at kravene i KPA om felles uteoppholdsareal ikke oppfylles. Det henvises til planbeskrivelsen side 26 hvor det er opplistet alle arealer som kan dekke inn kravet til felles uteoppholdsareal. Dette mener merknadsstiller er missvisende da disse ikke samsvarer med med arealformålet i plankartet. Av illustrasjonsplanen fremgår det at det på fellesarealet foran Merinobygget skal anlegges en rundkjøring og 14 biloppstillingsplasser på det området som skal utgjøre felles uteoppholdsareal. Ut fra dette fremstårt det klart missvisende at forslagstiller har opplyst at arealkravene til felles uteoppholdsareal i KPA er oppfylt. Merknadsstiller mener også at de angitte arealer ikke oppfyller kravene til solforhold. Det ensete regulerte fellesarealet er lagt i umiddelbar nærhet til næringsvirksomhet og den sterkt trafikkerte vegen fram til næringsområdet. Andre fellesareal er vist på tak eller flater uten terrengkontakt. Dersom boligdelen tas ut av det området som er avsatt til næringsareal i overordnede planer, vil planen kunne oppfylle kravene i KPA til felles uteoppholdsareal. Halfdan L. Solberg AS er ikke imot en revitalisering av området, som også åpner opp for boliger så fremt dette tilpasses eksisterende næringsvirksomhet. Solberg sine innvendinger knytter seg utelukkende til at planforslaget ikke i tilstrekkelig grad hensyntar eksisterende næringsvirksomhet. ved å bevege seg eller oppholde seg i nærheten. Faktisk strekker friområdet på Fagernes seg helt i grense med Solbergs eiendom og like fram til de eksisterende tankanlegg som er oppførte på eiendommen. Dette friområdet er mye brukt av stedets beboere i dag. Forholdet vedr. felles uteoppholdsareal er grundig kommentert under vår kommentar til Sameiet Jæger Brygge sin merknad. Vi viser derfor til denne. Vi tar til orientering at dersom boligdelen tas ut av det området som er avsatt til næringsareal i overordnede planer, vil planen kunne oppfylle kravene i KPA til felles uteoppholdsareal. Vi har endret B1 til en kombinasjon av næring og bolig for å ta synspunktet delvis til følge. Vi vil minne om at vi etter forrige høring av planforslaget, valgte å ta ut et evt. mulig bygg enda lengre sør på den kommunale tomten helt i grensen mot Solbergs eiendom. Dette ble gjort for å hensynta Solbergs virksomhet. Vi valgte da sammen med tiltakshaver å avvente en regulering av dette arealet til evt. hele næringsarealet inklusive Halfdan L. Solberg AS sine eiendommer en gang i framtiden ble tatt under regulering. Side8 Fagernes boliglag Ved Silje Osmundsen Datert Merknaden er sendt som uttalelse til nabovarsel vedr. rammesøknad for Byggetrinn 3 ombygging av Merinobygget. Merknaden innholder innspill vedr. ventilasjonsanlegg på Merinobygget, verdifulle trær og vegetasjon md henvisning til forslag til reguleringsbestemmelser i foreliggende plansak, forhold vedr. utsprengning av parkeringsanlegg i fjellt under Fagernes og støy i anleggsperioden. - tatt til orientering. Merknaden oppfattes ikke som et innspill til planforslaget men varselet gjelder byggesak vedr. Merinobygget.

9 LUKS Leverandørenes utviklings- og kompetansesenter Datert I merknaden pekes det på regelverk og forskrift for dimensjonering av adkomstveier, varemottak og oppstillingsplasser vedrørende varetransport og avfallshåndtering. Ber om at dette tas inn i detaljreguleringen slik at forholdene er i henhold til gjeldende regelverk. - tatt til orientering. Side9 For høringsinstans: NVE Norges vassdrags- og energidirektorat Datert Peker på at dette gjelder ny høring av planforslaget. NVE har ikke hatt forslaget til høring tidligere. I bestemmelsene er det satt krav til vurdering av skredfare for to mindre boligområder B1 og B2 før igangsettelse. NVE anbefaler at faresonekartlegging gjennomføres før planen vedtas. Det henvises også at mindre deler av planområdet er omfattet av potensielle utløpsområder for skred i aktsomhetskart. En skredvurdering må også omfatte også disse områdene. - delvis tatt til følge Bestemmelsene justeres slik at skredfarevurderingen også skal omfatte de andre områdene som er påpekt i aktsomhetskartet. X Kystverket Datert Kystverket har ingen merknader til planforslaget - tatt til orientering. Byantikvaren Datert Byantikvaren peker på tidligere uttalelse ved forrige høring av planforslaget. En mener at planforslaget fremdeles har noe høy utnyttelse i forhold til arkitektoniske og antikvariske verdier, men har ut over dette ingen kommentarer til planen. Byantikvaren ber imidlertid om en endring i bestemmelsen vedr. Pudrethuset jfr delvis tatt til følge Planforslaget opprettholdes men justeres i samsvar med ønsket formulering. X Bergen og Omland Havnevesen Datert Havnevesenet kan ikke se at planene kommer i konflikt med havneinteressene. En orientering om søknadsplikten etter havne og farvanslovens 27 bør inntas i reguleringsbestemmelsene. - tatt til følge Bestemmelse pkt redegjør for søknadsplikten etter Havne og Farvannsloven Bergen Sjøfartsmuseum Datert Planarbeidet foregår i et prioritert område for marinarkeologi. Det fins ikke kjente marine kulturminner i området. Store deler av Breiviken er utfylt og planområdet ser ikke ut til å omfatte større eller urørte sjøbunnsarealer. Det bør framgå av bestemmelsene at utfylling ut over planens - tatt til følge Planforslaget opprettholdes men bestemmelsene justeres i samsvar X

10 begrensning ikke må skje. Museet har med dette forbehold ingen innevndinger til planforslaget. med ønsket formulering. Side10 Riksantikvaren distriktskontor Vest Datert Det er Hordaland fylkeskommune som representerer kulturminneforvaltningen i saker etter Plan- og bygningsloven. - tatt til oreintering Bergen kommune Grønn etat Datert Grønn etat har ingen kommentarer til at det er foretatt formålsendring på arealene merket B1 og B2. Endringen av arealet foran Merinobygget fra offentlig torg til fellesareal, må ikke medføære at allmenhetens ferdelsmuligheter til friområdet forringes. En økning i byggehøyden i B/K-1 vurderes å ikke ha innvirkning på sol/skygge-forhold i offentlige arealer. Grøn etat hadde gjerne sett at gangbroen over Breiviksveien kunne opprettholdes for gi god forbindelse mot handelshøyskolen. - tatt til oreintering Den Norske Kirke Bjørgvin Bispedømemeråd Datert Biskopshavn kyrkje må være synlig fra omkringliggende områder for at kirken skal beholde sin arkitektonsike funksjon. Kirken er godt synlig i landskapet og dette må ivaretas. - tatt til orientering Planforslaget vil ikke endre på opplevelsen av kirken i landskapet eller innsynet til kirken fra de omkringliggende områder. Bergen kommune Trafikketaten Datert Trafikketaten har merknader til at kjøring på gang- og sykkelveg ikke er forenlig med vegtrafikklovgivningen. Det må finnes en annen løsning for å ivareta transportbehovet. Trafikketaten ser ikke denne forbindelsen som egnet trafikkområde. Andelen av større kjøretøy antas å være så stor at vegbredden bør vurderes utvidet fra 5,5 meter til 6,5 meter. I bestemmelsene til planen må Samferdselsetaten byttes ut med Trafikketaten. - delvis tatt til følge Samferdselsetaten er byttet ut med Trafikketaten. Vegbredden beholdes fordi en utvidelse av kjørevegen vil måtte skje på bekostning av fortaubredden en løsning som ikke er ønskelig. Varetransporten på gangvegen må opprettholdes da deler av mottak for varer i Merinobygget er lagt til nordsiden av bygget. Det forusettes at dette skjer ved egen skilting som gjør denne transporten lovlig/mulig. X Bergen Brannvesen Datert Brannvesenet forutsetter at byggverkene utformes slik at redninges- og slokkemannskap med nødvendig utsyr, har brukbar tilgjengelighet til byggverkene. Det pekes på plassbehov ved tilkjørsel og oppstilling for brannvesenets kjøretøy. Det forutsettes at uttak til slokkevann blir etablert i henhold til TEK10 - tatt til orientering Planforslaget ivaretar nødvendig plass til rednings- og slokkeutsyr

11 11-17 annet ledd. Det forutsettes at det tas høyde for tiltsrekkelig vannforsyning for de byggverk som evt. skal sprinkles. ved byggverk og ved tilkjørsel. I samsvar med egen VArammeplan, blir det etablert tilfredstillende vannforsyning for slokkevann og for evt. sprinkling. Side11 Staten vegvesen Datert Det vises til tidligere uttalelse i forbindelse med tidligere høring av planforslaget. I samsvar med vegvesenets uttalelse sist gang, er det gjennomført en trafikkanalyse som inkluderte en vurdering av trafikkkapasiteten i vegkrysset mellom Breiviksbakken og Helleveien. Analysen konkluderte med behov for et venstresvingsfelt i Helleveien. Dette venstresvingsfeltet blir nå regulert i egen reguleringsplan. Statens vegvesen er tilfreds med at det er innarbeidet rekkefølgevilkår som forutsetter etablering av nye venstresvingsfeltet i Helleveien. - tatt til orientering. Hordaland Fylkeskommune Datert HFK savner andre senterformål, som dagligvarer og tjenester. De etterspør også en grundigere vurdering av behov for sjørettet næringsareal før en erstatter dette med bolig. - tatt til orientering Det er stor høydeforskjell fra Helleveien til busstoppet. Tilkomst til holdeplass kan vanskelig tilfredsstille krav til universell utforming på grunn av topografi. Innenfor de angitte reguleringsformål ligger det til rette for etablering av funksjoner som f. eks. dagligvarebutikk. I klimaplan for Hordaland skal økt trafikkvekst løses ved hjelp av kollektivtransport. Etter fylkeskommunens vurdering bør arealutnyttingen i Breiviken ikke optimeres uten at kommunen har oversikt over mobilitet og reisefordeling for det nye boligområdet. Reguleringsplanen må sikre universell tilkomst til kollektivtransporttilbud, handel og service. Om ikke boligene har tilstrekkelig gode løsninger for mobilitet, må utnyttingsgraden reduseres, og kommunen bør prioritere fortetting og høy utnytting nærmere kollektivtilbud og etablerte senterområder. Parkering i planområdet må i hovedsak legges til parkeringskjeller både for bolig- og næringsdelen. Det er lagt parkering på bakken framfor punkthusene som ligger nærmest sjøen. Arealet har unike kvaliteter og bør opparbeides til rekreasjon for beboerne i nærområdet og ikke til parkeringsplass. På generelt grunnlag er forslagstiller enig om at mobilitet i nye boligområder er et viktig tema. Det er imidlertid viktig å påpeke at dette gjelder transformasjon av et område som er omkranset av boliger som i tillegg ligger i en attraktiv del av byen. Mobilitet og mulighetene for universell utforming tilgjengelighet mellom de nye boligene og en framtidig bybanestopp kan etter vår mening, ikke være avgjørende for om området kan benyttes til boligfortetting. Dersom prinsippet for mobilitet og universell tilgjengelighet mellom boliger og evt. buss- og bybanestopp skal være avgjørende, vil fortetting mange steder i bydelene være umulig. Målsettingen om mobilitet og tilgjengelighet vil imidlertid etableres fullt ut innenfor planområdet. Uteareal er i hovedsak lagt oppå betongdekke. Dette krever detaljert planlegging fra reguleringsplannivå til gjennomføring, for å sikre konstruksjoner som tåler planter og opparbeiding med ulike soner og kvaliteter. Tas til orientering Fellesareal på samme nivå som boligene gir utfordringer når det gjelder innsyn og samspill mellom privat og fellesrom. Av den grunn må en De aller fleste plassene i planområdet er 1 etasje nyttet til næringsvirksomhet.

12 sikre tilstrekkelig areal for buffer mellom de ulike sonene i planen. Side12 Etterspør kvartalslekeplass for ulike aldersgrupper, særlig ungdom. Det er avsatt en rekke mulige arealer til felles uteopphold. I tillegg vil det etableres et offentlig torg ved Pudrethuset. Vi vil også peke på friområdet på Fagernes som også vil være et viktig område for beboerne i Breiviken og på Fagernes. Innenfor rammen av alle disse arealene, vil områdene tilrettelegges for ulike brukergrupper: barn, ungdom og voksne. Fylkesmannen Datert Ingen merknader. - tatt til orientering Bergen kommune Rådet for byforming og arkitektur Datert Fagetatens fagnotat Datert Rådet står ved sin tidligere uttalelse av : Utvalget stiller seg bak fagetatens vurderinger omkring solforhold, høyder og utnyttelsesgrad. Bebyggelsen burde forholde seg i større grad til dalsidene, og heller søke å danne et uterom innimellom disse. RBA fremhever også at det i større grad enn vist burde legges inn arealer for flere utendørsaktiviteter i området. Rådet har i sin behandling utdypet de nevnte forhold noe nærmere. Når det gjelder forholdet til overordnet plan og krav til konsekvensutredning er ved sakens behandling lagt til grunn at planforslaget i sin helhet må vurderes i forhold til kommuneplanens arealdel for senterområde S8, og således ikke være i vesentlig strid med overordnet plan mht. arealformål, utnyttelsesgrad og byggehøyder. Det er således lagt til grunn at det ikke foreligger krav til konsekvensutredning. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader, vises forøvrig til forslagstillers planbeskrivelse. - tatt til orientering I det området hvor det er mulig for bebyggelsen å forholde seg til dalsidene er dette gjort. Dette gjelder nede ved Breivikstorget. Her vil Jæger Brygge ligge mot fjellsiden på østsiden av viken/dalen og B1/B2 ligge mot vestsiden av dalen. Rommet mellom disse tilrettelegges i planen for allmenn og felles opphold. På vegne av de øvrige tiltakshaverne vil vi uttrykke en viss fortvilelse av at ikke kommunens fagorganer i større grad tar inn over seg at eksisterende næringsbebyggelse representerer en bygningsmessig verdi i seg selv som også i form lar seg videreutvikle til gode boliger i et attraktivt område. Dette faktiske forhold vil være styrende for utviklingsmulighetene. Riving av eksisterende bygninger for deretter kunne etablere et mer optimalt utbyggingsområde innenfor rammene i kommuneplanens arealdel eller kommunedelplanen, vil rett og slett ikke være økonomisk bærekraftig. Kort kommentar til om fagetatens vurderinger (fagnotat) er: - tatt til orientering uten videre kommentarer..

13 Side13 ENDRINGSSKJEMA - FORSLAGSSTILLERS OPPSUMMERING AV ENDRINGER I PLANKART OG BESTEMMELSER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Plankart Her oppsummeres punktvis samtlige endringer som er foretatt i plankartet etter offentlig ettersyn. Suppler med eventuelle andre endringer som ikke er foretatt på bakgrunn av innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn. 1. Deler av felles avkjørsel Fe4 inngår nå i byggeområde B/K/L2 uten at dette endrer på utbyggingsmulighetene på eiendommen. Revidert plankart datert Justert område B-2 i samsvar med Bystyrets vedtak med tilhørende arealkorrigeringer. Revidert plankart datert Reguleringsbestemmelser Her oppsummeres punktvis samtlige endringer som er foretatt i reguleringsbestemmelsene etter offentlig ettersyn. Suppler med eventuelle andre endringer som ikke er foretatt på bakgrunn av innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn. 1. 1, Nytt pkt vedr. støyvurdering for delfelt B1 og B2 2. 1, Justert tekst i pkt vedr. skredfare 3. 2, Justert pkt i samsvar med Byantikvarens forslag til formulering 4. 3, Nytt pkt vedr. begrensning av utfylling i sjø. 5. 1, pkt Endret Samferdselsetaten til Trafikketaten. 6. 1, pkt Endret ordlyd vedr. små boenheter i Merinobygget. 7. 2, pkt Justert i samsvar med Bystyrevedtak av , pkt Justert i samsvar med Bystyrevedtak av Reviderte bestemmelser datert

14 Side14